Lição 15. Locação Locação de coisas

Transcrição

1 Lição 15. Locação No direito romano, a locação se dividia em locação de coisas e locação de serviços (trabalho). O CC/16 apresentava o contrato de prestação de serviços como locação de serviços. O CC/02 o considera como contrato de prestação de serviços (que é diferente do contrato de locação). Locação de coisas: é um contrato de cessão de uso, por tempo determinado ou indeterminado, de coisas infungíveis, mediante uma contraprestação (remuneração). Art Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. É contrato bilateral (há obrigações de ambas as partes: o locador deve garantir o uso pacífico da coisa pelo locatário, que tem obrigação de cuidar do objeto), oneroso (o locatário faz uma retribuição ao locador, que é o pagamento do aluguel), consensual (perfaz-se com o acordo de vontades) e de duração (realiza-se durante um período de tempo; não se exaure instantaneamente. Este período pode ser determinado ou indeterminado, mas em algum momento o locador vai reaver a coisa. Isso é importante em virtude da possibilidade de revisão judicial ou resolução do contrato por onerosidade excessiva). A coisa deve ser infungível (não pode ser substituída por outra coisa equivalente). Se a cessão se der por coisa fungível, será contrato de mútuo (que pode ser gratuito ou oneroso; a locação sempre é de coisa infungível e sempre é onerosa; se o contrato tratar de coisa infungível mas for gratuito, será contrato de comodato). A fungibilidade se verifica por um aspecto objetivo e outro subjetivo; mas, de qualquer forma, sendo a coisa infungível e o contrato oneroso, é locação. O CC/02 estabelece regras gerais sobre os contratos de locação, mas alguns casos observam regras especiais: a locação de imóveis residenciais é regulada pela Lei nº 8.245/91; a cessão do uso da terra é regulada pela Lei nº 4.504/64

2 (Estatuto da terra). Estas leis são anteriores ao CC/02; então o CC/02 não as teria revogado? Não, pois são leis especiais (além disso, devem ser observadas as disposições transitórias do CC/02). Obrigações do locador: entregar a coisa e garantir o uso pacífico pelo locatário. Se um terceiro resolve turbar a posse do bem locado haverá repercussões no âmbito processual. Então o locatário teria uma ação contra o locador para condena-lo a fazer algo a respeito da turbação. Obrigações do locatário: usar a coisa para a finalidade ajustada no contrato (e pagar o aluguel). Deve-se distinguir a locação predial urbana da rural. Quando o dono da terra quer ceder seu uso para um terceiro, há o arrendamento rural ou a parceria agrícola (ou agropecuária). No arrendamento rural, o dono da terra recebe uma quantia em dinheiro; na parceria agrícola o dono da terra recebe sua remuneração em produtos (se entrega a terra nua, recebe 10% da colheita; se a entrega preparada, este percentual vai subindo. Isto é uma norma de ordem pública). Também são estabelecidas regras para a retomada da terra (há renovação automática). A Lei nº 8.245/91 classifica as locações de imóveis urbanos em 3 espécies: residencial, não residencial e por temporada. Há especial proteção para a primeira espécie. Há algumas locações urbanas prediais não reguladas por esta lei, conforme pode ser verificado de seu parágrafo primeiro: Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. Se o imóvel pertence ao poder público, deve ser observada a Lei nº 8.666/93 (licitações e contratos administrativos); subsidiariamente, observa-se o CC/02. Relativamente ao imóvel rural, observa-se um conflito na legislação no que diz respeito à classificação do imóvel como rural. O Estatuto da terra classifica o imóvel de acordo com sua destinação; o CTN o classifica de acordo com a localização. Assim, dependerá da situação concreta a solução: para fins tributários observa-se o CTN, enquanto que para fins de locação deve ser observado o Estatuto da terra. O sítio recreativo, por exemplo, será classificado como imóvel urbano, pois não é utilizado na agropecuária. Residencial: no caso de imóvel destinado à moradia. Tem especial proteção da lei. Quando terminado o prazo de vigência do contrato e o inquilino permanecer no imóvel, prorroga-se o contrato por prazo indeterminado, nas condições originais. Então o locador tem que notificar com 30 dias de antecedência para que o inquilino entregue o imóvel (o contrato estando vencido, obviamente). Se o inquilino não sair, o locador pode mover uma ação de despejo por denúncia vazia (sem motivo específico). Notar que se o contrato for de 1 ano e passar a prazo indeterminado, o locador tem que esperar 5 anos para poder propor ação de despejo por denúncia vazia. A situação é diferente nos casos em que o locador tem um motivo específico para solicitar a entrega do imóvel (ex.: para uso próprio ou para que um descendente o use): basta notificar com 30 dias de antecedência (pois não será denúncia vazia).

4 Caso seja o inquilino que deseje entregar o imóvel antes de findo o contrato, a regra é que haja uma multa proporcional ao tempo restante. Mas se sua saída se der por motivo de emprego, não há multa. Não residencial: casos de imóveis alugados para fins comerciais, industriais etc. A nomenclatura locação comercial é reservada para situações em que há fundo de comércio a ser respeitado: há a possibilidade da ação renovatória do contrato de locação (contrato escrito e por prazo superior a 5 anos; pelo menos 3 anos no mesmo ramo de atividade; cumprimento das obrigações locatícias pelo locatário: o locatário pode requerer ao juiz a renovação. Tem que ser proposta no período entre 4,5 e 5 anos de contrato, sendo que o prazo é decadencial. Este prazo de 5 anos pode ser de um único contrato ou de vários contratos sucessivos (ex.: 5 contratos consecutivos de 1 ano de duração cada)). O locador é obrigado a renovar o contrato, exceto se o inquilino não cumpriu com suas obrigações ou se o locador tiver oferta melhor não coberta pelo inquilino. Muitas vezes, grandes empresas alugam imóveis para que seus diretores ocupem. A lei considera estas locações como não residenciais. Por temporada: o prazo máximo deve ser de 90 dias, e a locação do imóvel destina-se ao lazer, tratamento médico, estudos etc. Vantagem: pode-se receber o aluguel antecipadamente (nos outros casos, a garantia do locador é a fiança, caução ou seguro-fiança locatício). Se o locatário não cumprir com suas obrigações, o locador tem a ação de despejo. Por outro lado, se o locador se recusar a receber o aluguel, o locatário tem a ação de consignação. Há ainda a ação revisional, nos casos em que as situações fáticas causem desequilíbrio das bases contratuais. Como visto, o locatário deve pagar o aluguel. Se, além disso, fizer benfeitorias necessárias, tem direito a receber indenização do valor gasto. Se forem benfeitorias úteis, haverá indenização somente se houver acordo. As benfeitorias voluptuárias não são indenizadas (regra dispositiva, ou seja, o

5 reembolso ou não do valor gasto pelo locatário com as benfeitorias dependerá do que for ajustado com o locador). O inquilino é obrigado a pagar as despesas ordinárias do condomínio, não sendo obrigado a pagar impostos (o que pode ser acordado diversamente). Se o contrato for por prazo determinado e estiver registrado no registro de imóveis até 30 dias antes de eventual alienação do imóvel por parte do locador, o locatário tem direito de nele permanecer pelo prazo do contrato. Se o contrato for por prazo indeterminado, o novo proprietário deve pedir o imóvel em até 90 dias, senão tornar-se-á locador. Além disso, o locatário tem direito de preferência se o locador for vender o imóvel (ou seja, ele pode cobrir a oferta feita por um terceiro e ficar com o imóvel). Se o locador não der o direito de preferência ao locatário, este tem até 6 meses para depositar o valor em juízo e ficar com o imóvel (obs.: então, se o locador, por exemplo, acerta um preço de 100 com um terceiro pelo imóvel, mas decidem fazer a escritura informando preço de 50, e o locatário depositar os 50, ficará com o imóvel por este valor...). Se o prazo de locação for superior a 10 anos e o locador for casado, os 2 cônjuges devem assinar o contrato como locadores.