Quais despesas são do inquilino?

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1 Quais despesas são do inquilino? Veja o que a Lei do Inquilinato diz O inquilino paga todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção. Não são de responsabilidade do inquilino as despesas extraordinárias, como: obras e reformas pinturas de fachadas indenizações trabalhistas anteriores à locação compra de equipamentos em geral decoração e paisagismo fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação É o art. 22 da lei 8245/91(Lei do Inquilinato) que estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, e o locatário pelas despesas ordinárias. "Art. 22: COMPETE AO LOCADOR: X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

2 d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. Participação de Inquilinos no Fundo de Reserva Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios. O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários. Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem. Para facilitar a contabilidade e a separação das contas o ideal é a abertura de cadernetas de poupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos. Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras. É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias. Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração. DICA: O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos Trecho da Lei do Inquilinato Artigos da Lei relacionados a Condomínios O inquilino paga todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção. Veja abaixo o que trecho da Lei do Inquilinato que trata do assunto: Art.22 Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

3 f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. Art. 23 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 2º - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 3º - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no lº deste artigo, desde que comprovadas. Inquilino antisocial Dúvidas frequentes sobre o que fazer O condomínio pode pressionar o proprietário a retirar seu inquilino? Em casos de inquilino antisocial, o condomínio pode solicitar intervenção ao proprietário, cabendo a este decidir qual providência será tomada. O correto, antes de ações extremas, é comunicar o morador de seu comportamento inadequado e, após as tentativas em vão, partir para atitudes mais enérgicas, como notificações, advertências e multas em nome do proprietário.

4 Na locação, o inquilino é obrigado a cumprir rigorosamente a convenção de condomínio e os regulamentos (art. 23, X, Lei 8245/91). Caso o inquino ultrapasse ou abuse nos seus direitos, o proprietário, após notificado pelo condomínio, pode renunciar o contrato e despejar o inquilino por descumprimento contratual e legal. As multas ao morador antisocial, se este for inquilino e não arcar com as mesmas, são pagas pela unidade, ou seja, pelo proprietário, que, regressivamente, deverá cobrá-las do inquilino na justiça. O que configura o mau uso da propriedade? Caracteriza-se como mau uso da propriedade posturas e ações contrárias às estabelecidas no Regulamento Interno e Convenção do condomínio. Ou ainda quando se atua de maneira ilegal, com atividades proibidas por lei, ou quando incomoda os vizinhos de forma constante. O que configura o condômino antisocial? Trata-se de um condômino ou possuidor (inquilino, por exemplo) que desrespeita sistematicamente as regras do condomínio. O Código Civil define multa para este tipo de comportamento (art. 1337), mas não define com maior exatidão o que configura a antisocialidade. Como esta lei é nova, caberá à jurisprudência, aos poucos, fixar as condições para a definição de "condômino antisocial". "Art O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antisocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia." Inquilino pode ser síndico? Veja o que diz o Código Civil Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade: "Art A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. " Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

5 O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários: "Art Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. " O inquilino pode votar em assembleias, se o proprietário não comparecer, desde que munido de procuração, de acordo com o artigo 24 da Lei dos Condomínios: "Parágrafo 4 Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça." A Lei dos Condomínios continua válida para os assuntos não modificados pelo novo Código Civil. Correspondências Em nome do inquilino ou proprietário? Sempre visando à prevenção de uma ação judicial, as administradoras de condomínios recomendam que as correspondências estejam sempre em nome do proprietário da unidade, mas aos cuidados do morador isso vale para boletos, comunicados, multas, advertências e até recibos. Esse cuidado é importante para que o condomínio tenha duas certezas: que essas correspondências estão chegando ao proprietário e que o condomínio tem como comprovar que elas foram enviadas. Essa questão é importante porque ações judiciais relacionadas a apartamentos alugados responsabilizam o dono do imóvel em possíveis condenações, e não o inquilino, mesmo que a ação se refira a responsabilidades do morador, como o pagamento da taxa condominial, por exemplo. Uma dica interessante é manter o endereço do proprietário sempre atualizado e mandar essas correspondências para o dono e para o inquilino. Mesmo se solicitada pelo proprietário, não é recomendada a alteração do nome do destinatário. Inquilinos têm menos prioridade? Uso de dependências comuns É legítimo o condomínio favorecer proprietários residentes no uso de salão de festas e outras dependências do condomínio? Ou na distribuição de vagas para garagem? O uso das partes comuns não pode ser restringida aos proprietários, que busquem dificultar o uso pelo inquilino.

6 Ao alugar seus imóveis, os inquilinos passam a ser "possuidores", ou seja, mesmo sem serem proprietários têm o pleno gozo da propriedade. Têm permissão para uso das áreas privativas e comuns. Além disso, as unidades alugadas continuam arcando com a manutenção e conservação do condomínio em geral. Se nesse sentido a Convenção discriminar o inquilino, deve ser considerada ilegal em tal aspecto. A distribuição de vagas de garagem deve ser feita de forma a não discriminar inquilinos e proprietários, pois a vaga pertence à unidade, se for parte integrante da propriedade; ou, se for área de uso comum, em rodízio, pertence a todas as unidades, todas devendo participar da distribuição em igualdade de condições. Quando se aluga o imóvel, aluga-se de forma completa; porém, não havendo vedação na convenção, o locador pode não alugar a garagem junto com o imóvel, e fazer contrato de locação em separado. A Convenção ou a assembleia podem vedar o aluguel da vaga a pessoas estranhas ao condomínio. Locador pode usar área comum? O locador (proprietário que aluga) pode continuar usando dependências do condomínio enquanto seu imóvel está alugado? A partir do momento em que o proprietário efetua a locação do imóvel, transfere todos os seus direitos e obrigações ao inquilino. Por isso, ao proprietário fica vedado usar as dependências e benefícios oferecidos pelo Condomínio. Contudo, vale sempre verificar o que se encontra estabelecido na Convenção e Regimento Interno. O uso de áreas de lazer dependerá da administração (cortesia) ou por convite do locatário (inquilino). Unidade vazia paga condomínio? O pagamento de condomínio independe do uso da unidade. O desconto somente poderá ser concedido se a Convenção autorizar. O síndico que conceder desconto sem o consentimento da Convenção está passivo de punição legal.

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