AABIC PRESS. Comece um condomínio com o pé direito. Conta de Água. Recorde. Agenda. Elevador em dia

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1 20 FEV 2011 AABIC PRESS Publicação mensal da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo Comece um condomínio com o pé direito Confira os primeiros passos para instalar uma gestão condominial: eleição de cargos administrativos e documentação fazem parte da etapa inicial Páginas 4 e 5 Conta de Água Hidrômetro individual reduz despesas no fim do mês Página 3 Recorde Financiamento imobiliário ultrapassa R$1 milhão Página 6 Elevador em dia Manutenção preventiva evita dores de cabeça e gastos extras Página 7 Agenda Conheça os cursos programados para os próximos meses Página 8

2 AABIC PRESS Editorial Profissionalização dos condomínios P esquisas indicam que o número de condomínios, somente no Estado de São Paulo, já ultrapassou a marca de 40 mil unidades, abrigando mais de 16 milhões de pessoas. Com o índice em crescimento contínuo, torna-se cada vez mais forte a importância das administradoras de condomínios no atual cenário. Constantes mudanças nos âmbitos técnico, legal, tributário e administrativo, e ainda a abrangência de diversas atividades, implicam na busca por uma gestão profissional e eficiente. Cuidar da rotina de um condomínio, mesmo que pequeno, acabou virando uma missão quase que impossível para o síndico realizar sozinho. Expediente AABIC PRESS é uma publicação mensal online da Aabic Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo, através da qual são disponibilizadas questões de todas as áreas do setor administrativo-condominial. Os assuntos tratados são abordados de forma sintetizada, com o exclusivo interesse de disponibilizar às associadas da Aabic matérias do cotidiano da Associação, podendo ser aprofundadas em caso de interesse. Solicitamos que as sugestões ou críticas sejam enviadas para: imprensa@aabic.org.br. Permitida a reprodução desde que citada a fonte. Essa edição do AABIC PRESS traz três matérias em que este conceito é comprovado. Seja na hora de trocar um sistema coletivo de hidrômetros por um individual ou na contratação de uma empresa para manutenção dos elevadores, os profissionais de condomínio podem contar com o auxílio e a assistência das administradoras. No destaque desta edição, Como iniciar um condomínio, todo o processo pode ser aprimorado e facilitado, se acompanhado de perto por quem já tem experiência no assunto. Com a escolha certa, o resultado é garantido: economia e alta qualidade nos serviços prestados. Boa leitura! FOTO: ASSESSORA Conselho Editorial: Rubens Carmo Elias Filho, Fábio Kurbhi, Omar Anauate, Eduardo Zangari, José Roberto Graiche Júnior, Waldir do Carmo Guimarães Albieri e Caio Cotait Maluf Produção Editorial: Assessora Comunicação Limitada Jornalista Responsável: Carolina Fagnani Projeto Gráfico: Renato Dalecio Jr. Editoração: Bruno Simões Grigoleto Redatores Colaboradores: Caroline Vaz, Natália Kfouri, Rodrigo Gepes e Vanessa Costa. Foto de Capa: World Wide Web Junto com as oportunidades que surgem com essa alta demanda, as responsabilidades são reforçadas. É dever das administradoras, e a Aabic vai prestar o suporte necessário para isso, investir na qualidade e prestar o melhor atendimento possível aos clientes. Nesse sentido, dedicar atenção aos pequenos detalhes se tornou um diferencial das boas empresas. Endereço: Rua Estados Unidos, 89 - Jardim Paulista - São Paulo/SP - Tel.: 55 (11) Site: br Aabic Todos os direitos reservados Rubens Carmo Elias Filho Presidente Fevereiro 11 P.02

3 Economia Hidrômetro individual ajuda a reduzir o valor da conta de água Além da diminuição de gastos, o sistema de medição do consumo dos condôminos pode gerar benefícios para o meio ambiente A redução do consumo de água, a queda no valor das contas e a justiça por pagar somente pelo que foi usado, são apenas algumas das vantagens da instalação dos hidrômetros individuais em condomínios. O sistema também facilita a identificação de vazamentos e o controle do consumo das áreas comuns. Apesar de todos esses benefícios, a implantação do sistema individual só pode ser feita se aprovada em assembleia condominial, e se o condomínio dispuser de instalações hidráulicas que permitam a instalação dos equipamentos necessários. É importante lembrar que a implementação do sistema e sua manutenção, realizada mensalmente, são de responsabilidade do condomínio. Atualmente, existem empresas especializadas que fornecem a solução completa, instalando o sistema, fornecendo tecnologia e equipamentos, e também os serviços de medição e leitura mensal. O investimento por hidrômetro gira em torno de mil reais, e há registros de condomínios que geraram economia de até 40% no fim do mês. A água corresponde de 10% a 20% das despesas do condomínio com a medição coletiva e, por isso o sistema de medição do consumo individual faz uma grande diferença no bolso do condômino, confirmou Caio Cotait Maluf, diretor financeiro da Aabic. Em muitos casos, a individualização também compensa em prédios antigos. Apesar da implantação ser mais cara em virtude do maior número de prumadas de distribuição de água, a longo prazo, o sistema vale a pena, completou o diretor. Em edifícios mais novos, o processo é facilitado, já que a estrutura hidráulica já deve ser adaptada para a medição individualizada, conforme legislação vigente. Certificação Nas cidades atendidas pela Sabesp, incluindo São Paulo, há um programa específico para certificar e individualizar o consumo nos condomínios. O Pró Acqua é resultado de uma parceria entre a Companhia de Saneamento e o Centro de Desenvolvimento e Documentação da Habitação e Infraestrutura Urbana (CEDIPLAC), órgão ligado à Escola Politécnica da USP. Para que a medição seja individualizada, os condomínios precisam passar por uma vistoria feita por uma das empresas certificadas pelo programa. Fevereiro 11 P.03

4 Condomínio Como implantar Após a entrega das chaves, os moradores devem realizar assembleia e defi Transformar um edifício ou um conjunto de casas em um condomínio não é uma tarefa simples. Este processo exige o envolvimento de todos os moradores, ou pelo menos daqueles mais interessados em garantir que as providências iniciais atendam às necessidades de todos. Poucos dias após a finalização das obras, e muitas vezes paralelamente à entrega das chaves, ocorre a assembleia geral de instalação do condomínio, o início formal de todo o trabalho. Nessa reunião, são eleitos o síndico, subsíndico e o conselho consultivo, sendo recomendado que a primeira gestão seja eleita por um período mais curto. Nesse primeiro momento, muitos procedimentos específicos precisam ser realizados. Como as pessoas ainda não se conhecem muito bem, o melhor é que a experiência seja realizada em um mandato menor, explica o diretor de Condomínios da Aabic, Omar Anauate. Após a eleição, o síndico, por meio de sua administradora, precisa realizar os procedimentos para inscrição do condomínio junto ao CNPJ, por exemplo, bem como junto ao CCM, na Prefeitura. Em paralelo, deve buscar contratar uma apólice de seguro para o condomínio. A adesão precisa ser realizada tão logo ocorra a entrega do empreendimento, pois a responsabilidade passa a ser dos condôminos e não mais da construtora, diz Omar. Além disso, deve ser solicitado à Prefeitura o desmembramento do IPTU em carnês individuais das unidades, além do cadastramento junto à Sabesp, para implantação do Cadastro de Economias. O condomínio também deve iniciar a coleta de propostas de empresas especializadas para contratar a manutenção preventiva de seus equipamentos e evitar desgastes e mau uso. Administradora Para auxiliar na implantação e, posteriormente na gestão dos empreendimentos residenciais e comerciais, são contratadas as empresas administradoras. A administradora gerencia a verba do condomínio, seus pagamentos e recebimentos, contratação de pessoal e serviços, atendimento aos condôminos, entre inúmeros outros serviços que facilitam o trabalho do síndico, explica Anauate. As empresas devem ser contratadas ainda antes da primeira assembleia, Fevereiro 11 P.04

5 um condomínio nir os detalhes que serão importantes para a convivência com os vizinhos para que possam dar, inclusive, o suporte necessário à fase de implantação, completou. Prestar contas dos gastos com materiais, manutenção e funcionários, montar cronogramas de serviços e planejamentos de orçamento são algumas das responsabilidades do síndico que podem contar com a ajuda especializada das administradoras. Além de auxiliar nas tarefas do dia a dia, elas ainda prestam suporte em situações incomuns como, por exemplo, em possíveis alterações nas normas internas do condomínio. Essa parceria entre condomínio e administradora é o grande diferencial para uma gestão eficiente, concluiu o diretor. Documentos e verificação É importante ter em mente de que a rotina e a estrutura de um condomínio devem ser bem documentadas. Ao ser empossado, o síndico recebe documentos específicos da construtora, entre eles o Habite-se, emitido pela Prefeitura, alvarás para instalação de elevadores, auto de vistoria do Corpo de Bombeiros e, ainda, os certificados de garantia, notas fiscais e manuais técnicos dos equipamentos instalados. Devem ser entregues também os projetos executivos de instalação elétrica, para-raio e paisagismo, o mapeamento das redes de telefonia, dados e ventilação, além do manual do proprietário e o memorial do condomínio. Esta documentação deve ser verificada detalhadamente para garantir sua autenticidade e se está de acordo com as reais condições da edificação. E alguns desses papéis são apenas o ponto de partida para providências importantes que devem ser tomadas pelo síndico. É fundamental que tudo seja guardado corretamente e que os responsáveis fiquem atentos aos prazos de renovação ou recolhimento de taxas. Como exposto, a criação e administração de condomínios, atualmente, é uma tarefa complexa que, em muitas etapas, exige o auxílio de especialistas em diversas áreas. Por tudo isso, a assessoria de uma administradora profissional pode ser a diferença entre a tranqüilidade e a confusão. Fevereiro 11 P.05

6 Mercado Financiamento imobiliário bate novo recorde A venda de imóveis com recursos provenientes da poupança e do FGTS superou R$1 mi e bateu a marca atingida no ano anterior Comprar um imóvel novo ou usado foi o objetivo atingido por milhares de pessoas no ano passado. As operações de crédito em 2010, com recursos provenientes da poupança e do FGTS, alcançaram R$ 83,1 bilhões, um crescimento de 67% em relação ao ano anterior. A quantidade de unidades financiadas com esses recursos chegou a 1, 052 milhão, superando em 57% o mesmo período de Esses resultados fazem parte de um estudo divulgado pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), em fevereiro. Somente a contratação de financiamento imobiliário com recursos da poupança em 2010 atingiu 56,2 bilhões. O resultado foi 65% superior ao ano de 2009 e é o novo recorde para o período. Pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) foram adquiridas 421,4 mil unidades, aumento de 39% se comparado a De acordo com o vice presidente da Aabic, Fabio Kurbhi, esse crescimento é reflexo da situação do país. As vendas de imóveis esse ano foram impulsionadas pela recuperação do Brasil em relação à crise econômica mundial. Essa melhora aumentou a quantidade de financiamentos, o que trouxe otimismo ao setor, confirmou Kur- bhi. Também colaboraram para o aumento do crédito a alteração da legislação referente a alienação fiduciária e a queda expressiva das taxas de juros. O valor médio dos imóveis financiados também aumentou. Passou para R$ 133 mil em 2010, valor 18,8% superior a marca atingida em 2009, que fechou o ano em R$ 112 mil. Estimativas A previsão para 2011 é que o financiamento com dinheiro da poupança continue em crescimento. De acordo com a previsão da Abecip, os recursos utilizados para essa finalidade devem alcançar R$ 85 bilhões, aumento de 51% em relação a A quantidade de unidades financiadas com a poupança deve chegar a 540 mil. Por outro lado, expectativas do mercado apontam que ao manter esse ritmo de financiamento, o crédito através da poupança pode chegar ao seu limite nos próximos 2 anos. O crédito imobiliário encerrou o ano de 2010 com volume de aproximadamente 4% do PIB (Produto Interno Bruto). A meta do setor é praticamente triplicar o resultado até 2014 e alcançar 11% do PIB. NOVIDADE NA PROGRAMAÇÃO DE CURSOS DA AABIC Com o tema Zelador como Gestor Predial, o novo curso da Aabic é dividido em dois módulos, e tem como objetivo principal indicar de forma prática as ações que o profissional deve tomar na relação com as administradoras, condomínios e condôminos. Além de apresentar os fundamentos da gestão condominial. Data: 2 a 5 de maio de 2011 Horário: 9h às 13h (Carga horária: 16 horas) Inscrições: (11) ou eventos@aabic.org.br INSCREVA-SE! Fevereiro 11 P.06

7 Precaução Elevadores: fuja do perigo! Manutenção em dia e cuidados básicos podem evitar acidentes no transporte dentro de um condomínio Além dos problemas de convivência, como a permissão ou não de transportar os animais de estimação dos condôminos, ou até o famoso ato de segurar a porta por tempo demais em um andar, os elevadores trazem ainda mais dores de cabeça para os profissionais de condomínio. E a maior delas talvez seja a conservação e manutenção do aparelho. Segundo a lei municipal , de 4 de setembro de 1987, a manutenção dos elevadores é obrigatória. Contratar uma empresa especializada no serviço, que possa se responsabilizar por futuros problemas ou acidentes referentes aos elevadores foi a melhor solução encontrada por conjuntos residenciais ou comerciais. Porém, antes de assinar contrato, é preciso tomar alguns cuidados indispensáveis. O primeiro deles é verificar se a contratada tem registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) e na Prefeitura. Além de detalhar em contrato os serviços prestados, também é importante que a empresa possua um seguro de responsabilidade civil. Os requisitos de qualidade de atendimento (SLA - Service Legal Agreement), como por exemplo, o prazo para chegada do técnico no condomínio, também devem constar por escrito. Outro ponto importante é tomar cuidado com as cláusulas na hora de fechar o acordo de manutenção dos elevadores. Devem estar discriminados itens como os procedimentos de visitas técnicas, atendimento de passageiros presos, chamados avulsos e outras emergências. Além disso, o documento deve assegurar o cliente do funcionamento confiável e seguro do elevador. Entre as condições mais relevantes, está a cobertura de seguro contratual, que isenta o condomínio da responsabilidade civil ou de possíveis indenizações pelos serviços prestados pela terceirizada. Hora de trocar Apesar de ser um dos transportes mais seguros do mundo, o elevador precisa da atenção dos profissionais de condomínios. Depois de aproximadamente 20 anos de uso, o aparelho deve passar por rigorosa modernização técnica. Apesar do alto custo, o valor é compensado com a economia na conta da energia elétrica e na troca de peças, além da valorização do patrimônio e aumento da confiabilidade no equipamento, ao proporcionar maior segurança para os usuários. Para realizar o trabalho com responsabilidade, a melhor opção é contratar uma consultoria especializada, que auxilie o condomínio durante todo o processo. Confira abaixo procedimentos que podem ajudar na conservação dos elevadores pelos condomínios: Limpar o interior da cabine (paredes, teto, espelhos, botoeira) com álcool etílico hidratado. Removedores e detergentes devem ser evitados pois podem envelhecer o material; Manter a Casa de Máquinas sempre iluminada, ventilada e trancada, com acesso restrito; Desligar o elevador ao constatar qualquer irregularidade, enquanto o pedido de assistência não for atendido; Fazer um relatório para controlar a frequência de inspeções e checar a manutenção. Fevereiro 11 P.07

8 Produtos Índices da Aabic IPEVECON - Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais Mês / 01 *Valores expressos em reais Média Ponderada Var. % Mensal out/ ,73% nov/ ,77% dez/ ,27% jan/ ,65% Variação % Jan/10-Jan/ Geral 3,19% -7,15% 3,35% 2,78% 0,90% IPEVEMAR X ÍNDICES (IGP-M) IPEVEMAR IGP-M (FGV) MESES Variação No ano 12 M Variação No ano 12 M nov/10 1,19 10,87 9,51 1,45 10,55 10,27 dez/10-0,84 10,03 10,03 0,69 11,32 11,32 jan/11 0,46 0,46 7,69 0,79 0,79 11,49 fev/11 1,45 1,91 8,79 1,00 1,79 11,30 IPEMIC Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial MÊS Mora Variação (ref. período no ano anterior) Inadimplência Variação (ref. período no ano anterior) set/10 7,63% 0,39% 3,75% 24,14% out/10 7,01% 0,43% 3,88% 18,65% nov/10 6,45% -8,25% 4,05% 26,96% dez/10 6,95% 0,87% - - jan/11 7,58% 21,28% - - Mora: valores emitidos com vencimento no mês e não pagos dentro do próprio mês. Inadimplência: Valores emitidos com venc. no mês e não pagos até 90 dias após o venc. Amostra: 1489 Condomínios de 13 Empresas MÊS IPEMIL Índice Periódico de Mora e Inadimplência - Locação Mora Variação (ref. período no ano anterior) Inadimplência Variação (ref. período no ano anterior) set/10 6,48% -12,08% 2,99% 16,80% out/10 7,15% 2,58% 3,21% 6,64% nov/10 6,71% 5,50% 1,97% -23,64% dez/10 6,13% 7,73% - - jan/11 5,25% -26,06% - - Mora: valores emitidos com vencimento no mês e não pagos dentro do próprio mês. Inadimplência: Valores emitidos com vencimento no mês e não pagos até 90 dias após o vencimento.... Os outros índices e demais produtos da Associação estão disponíveis no site Agenda de cursos: Abr 2011/ Mai 2011 Praticando a manutenção preventiva no condomínio Oficina do Zelador Fornecer conhecimento prático aos profissionais quanto à hidráulica e eletricidade básica; Conhecimento a ações práticas para planejamento de manutenção preventiva. Módulo I e II Hidráulica: Noções de hidráulica; Módulo III e IV: Eletricidade: Materiais elétricos utilizados em instalações elétricas (residencial/predial); Módulo V: Hidráulica/Eletricidade. Período: 11 a 15 de abril de Segurança em condomínios Residenciais e Comerciais Estudo de técnicas e debates sobre temas relacionados às áreas de Proteção Patrimonial e Individual, sistemas de segurança em condomínios, além de noções sobre medidas anti-sequestro. Período: 25 e 26 de abril de Desenvolvimento e Qualificação para Profissionais de Portaria Desenvolver fundamentos comportamentais, com objetivo de melhorar a postura e comunicação com condômino, aprimorar o desempenho nos aspectos técnicos e humanos, capacitando os participantes para o atendimento interno e externo nos condomínios; conscientizá-los sobre direito e deveres incluindo noções sobre primeiros socorros e prevenção contra incêndio. Período: 9 a 12 de maio de A agenda completa dos cursos e demais eventos promovidos pela Associação está disponível no link: Informações e inscrições para os cursos da Aabic pelo do telefone: (11) Fevereiro 11 P.08