GESTÃO DA MANUTENÇÃO PREDIAL

Transcrição

1 GESTÃO DA MANUTENÇÃO PREDIAL 3 de novembro de 2009 Carlos de S. Almeida Engenheiro Civil, Manutenção e Segurança do Trabalho pela EE/UFRJ. Mestre e Doutor em Engenharia de Produção COPPE/UFRJ. Foto 1: Jardim de Luxemburgo - Paris Reflexões Sobre o Sistema de Gestão no Contexto da Manutenção Predial. Por Carlos de S. Almeida A Manutenção Predial é uma disciplina bastante abrangente, podendo ser realizada em parques, jardins, complexos prediais, museus, lojas, entre outras instalações. Exige muito da sua equipe técnica, em particular, nos momentos de falha nas instalações e equipamentos, sendo necessária a constante avaliação de suas metas e ações. Neste sentido, apresento este artigo, com o objetivo de contribuir para o crescimento da função. O Compromisso da Equipe de Manutenção Predial: Estar sempre atualisada e disposta a enfrentar desafios deverá ser a premissa básica da equipe de Manutenção Predial, pois os nossos comportamentos podem contribuir, diretamente, nos objetivos estratégicos da organização. Desta forma, quais seriam as funções básicas, atribuições, finalidade da gerência e equipe de manutenção no contexto atual? Primeiramente, contribuir na gestão dos ativos da empresa, isto significa bem mais do que apenas manter um complexo predial, estamos atribuindo aqui, um contexto de gestão inteligente do processo de trabalho, dos equipamentos, instalações, pessoas e tudo aquilo que estiver no interior do prédio e no seu exterior (como no caso dos fornecedores e futuros clientes). Foto 2: Vista NYC - Manhattan 1

2 Então, as atribuições tanto do gestor quanto da sua equipe, seriam a de permitir a transformação rápida e pertinente para adequação aos cenários que lhe são apresentados. Neste sentido, a formação do profissional falará por si, das necessidades, as quais estes profissionais deverão estar preparados. A finalidade do gestor neste processo é entendê-lo para de forma prática adaptá-lo, criando situações que revertam custos em benefícios. A equipe de manutenção deverá, assim, contribuir no entendimento das suas competências técnicas utilizáveis nas rotinas, no processo de elaboração de procedimentos e das instruções do trabalho. Tais medidas farão com que aquele empreendimento predial, seja visto como um diferencial apreciável de investimento. Ser um centro de excelência é imprescindível nos dias atuais, pois nossos clientes exigem custos reduzidos e rapidez no atendimento de suas necessidades mais prementes. A escolha do tipo de Organização adequada para cada empreendimento é fundamental para o seu sucesso. Neste sentido, existem diversos critérios para esta escolha, infelizmente, incluindo aqui aqueles que, também, não possuem nenhum critério. O critério de maior relevância poderá privilegiar os seguintes aspectos: - valor do item a ser mantido; - valor do custo quando da ocorrência de uma falha; - a sua importância no contexto operacional; - a sua importância em relação a segurança do trabalho; - os riscos nos casos de falhas conjuntas e em escala, - entre outros. A partir deste cenário a organização fará as opções para o tipo de manutenção e organização que adotará em seu empreendimento. A Escolha da Organização Toda escolha vem repleta de dúvida, em particular, no contexto da competência técnica que poderá vir a nortear de forma exemplar o perfil e a conduta nas diversas ações a serem aplicadas nas rotinas diárias. Um ponto fundamental em Manutenção está, intrinsecamente, ligado ao histórico de ocorrências, pois o entendimento das falhas e das variabilidades existentes no processo, poderá vir a facilitar a tomada de decisão do Gestor e da sua equipe, em momentos de extrema intensidade - nos períodos de pico de trabalho, de estresse elevado, de falhas impactantes. O planejamento e o controle efetivo da manutenção possui papel fundamental no sucesso desta atividade primordial, visando aqueles que executam a atividade fim, nas diversas organizações. A Associação Brasileira de Manutenção - (ABRAMAN) - e diversas Escolas de Engenharia vêm promovendo cursos e pós graduando centenas de engenheiros nesta disciplina, o que está tornando a função cada dia melhor representada. Os gestores precisam entender que devem produzir o melhor com a sua equipe tendo sempre em mente que a gestão da manutenção necessita buscar o trabalho sem paradas, sem acidentes e preservando o meio ambiente, pois é vital ter uma boa política de trabalho. Atualmente as áreas de apoio têm contribuído, consideravelmente, para ganhos expressivos no ambiente da Administração e Manutenção das Organizações. Neste cenário, a gestão da manutenção e infra-estrutura caminha para uma posição de destaque, sendo a única função capaz de atingir,simultaneamente, os três fatores chaves da competitividade e eficácia das Instalações i.e., custo, qualidade e tempo de obtenção dos resultados. Mudanças adicionais voltadas para a organização, metodologia e tecnologia adotadas compõem o projeto com o objetivo de levar a engenharia de manutenção ao nível de Excelência. Com este objetivo, se faz necessário, o desenvolvimento e a implementação de um programa dirigido para a busca do desempenho da engenharia de manutenção, cujos pilares deverão ter os seus fundamentos na aplicação de conceitos de confiabilidade como ferramenta de planejamento, sendo capaz de viabilizar as estratégias específicas que propiciem menores custos produtivos em cada equipamento / instalação. O Mercado e a Manutenção As mudanças e progressos são constantes e infindáveis. Novos equipamentos e instalações são colocados no mercado, com progressivo custo, precisão e tenacidade, demandando crescentes conhecimentos e cuidados. Necessitando, urgentemente, que a equipe de manutenção elabore um plano de acompanhamento, que tenha uma maior dedicação, que se submeta à disciplina e a execução da atividade com responsabilidade. 2

3 O Mercado e as suas inovações tecnológicas precisam ser mantidos. Na foto 3, a vista da complexa fachada em aço e vidro, com um projeto arrojado, necessitando para sua manutenção de equipamentos especiais. Já na foto 4, a vista do interior da loja da Apple em NYC, com a sua escada de vidro e o elevador panorâmico - hidráulico. (totalmente solta, apoio na base e na escada que é fixada em uma estrutura de vidro circular. Almeida (2009) Foto 3: Vista Fachada - Complexo Predial - NYC. Foto 4: Vista interna loja Apple - NYC - Elevador hidráulico e escada de vidro. A realidade encontrada no mercado é esta apresentada nas fotos anteriores, os prédios a cada d i a m a i s c o m p l exo s, c o m u m p o t e n c i a l extraordinário a ser explorado pelos Gestores. Os projetos desafiadores e ousados exigem das equipes a formação adequada, visando a permanência destes, nas condições iniciais propostas. Este patrimônio é confiado à manutenção e diz, por si, da alta qualificação, competência e eficiência requerida da chefia, dos engenheiros, administradores, especialistas, técnicos e dos profissionais dedicados à área de manutenção. Destaca-se aqui, a importância da engenharia de manutenção à prestação de serviços nas organizações, justifica-se não apenas por reduzir os dispêndios com equipamentos, ou garantir a segurança de seus usuários, mas também por evitar o elevado custo social causado pelo maior tempo de indisponibilidade de uso destes equipamentos, devido a deficiências em sua gerência e nas manutenções realizadas sem planejamento. Estar atualizada e sempre capaz de resolver seus problemas é o objetivo básico da gerência da Manutenção. No entanto, isto nem sempre ocorre, em alguns casos, infelizmente, registramos insucessos. A nosso ver, a principal causa disto tem sido o conhecimento insuficiente da própria organização, nos seus vários níveis e nos aspectos, critérios e detalhes do trabalho de manutenção que, inicialmente, parecia ter pouca importância. Hoje, se tornou nítido que não é possível mudar para melhor com "soluções prontas" que desconheçam ou não considerem como parâmetros básicos à cultura da organização e o contexto no qual ela se encontra inserida. A mudança de paradigma é necessária e, para isto, é importante entender as suas referências e suas realidades, as quais se realizam os seus processoschave. Isto se reflete no geral, mas emerge com nitidez nos vários postos de trabalho e nas normas e procedimentos que regulam a atividade das pessoas, nos complexos prediais. 3

4 Diante deste quadro, como promover melhorias significativas dentro das possibilidades das Organizações? Nossa experiência nos permite constatar que a essência e as diretrizes de um processo de mudanças para melhor devem ter como suporte os valores e crenças da organização, a qualidade de vida do corpo funcional e como base o conhecimento das atividades reais de trabalho nos seus processos-chave. Sendo assim, o Sistema de Gestão deverá ter como Missão: Garantir a disponibilidade dos equipamentos e instalações para atender a um programa estabelecido pela Direção com Confiabilidade, Segurança e Custos Adequados. O Sistema de Gestão Em razão do uso intensivo de equipamentos, aliado ao incremento de sua complexidade tecnológica, colocando este tema de grande importância no mundo em posição de destaque, verificamos no Brasil que esta situação é ainda mais complexa, pois importa as tecnologias advindas dos países que as detêm e, portanto, construída para seus quadros. Por outro lado, os escassos recursos disponíveis no país para aquisição destes equipamentos de elevado custo, sempre nos colocando à margem de inovações tecnológicas significativas. No Brasil, devido à escassez de dados, a estimativa de desperdícios de recursos financeiros pela falta de gerência e manutenção de equipamentos varia. Entretanto, mesmo as estimativas mais conservadoras indicam um inadmissível e alto desperdício na prestação de serviços. As evidenciações apresentadas acima, já justificam maiores cuidados e investimentos na área de capacitação e gestão da engenharia de manutenção, pois somos conhecedores dos indicadores atuais, quais sejam: Baixa taxa de utilização das instalações; Volume insuficiente de produção; Baixa qualidade dos serviços: Freqüência elevada de deterioração; Aquisição inadequada de equipamentos; Uso indevido do equipamento; Gerência e manutenção deficientes; Falta de padronização, Todos estes levando a um aumento dos custos, existindo assim, a necessidade de adaptações constantes, gerando retrabalho e ajustes na operação não previstos inicialmente, muitas vezes podendo inviabilizar a utilização dos equipamentos, tornando-os obsoletos ou permanecendo, em alguns momentos, em operação precária. Devemos trabalhar no sentido de criar condições que tornem possível a uniformização de procedimentos e informações, reduzindo os custos de manutenção e de estoque. Esta etapa é possível através de treinamentos internos, visando capacitar as pessoas envolvidas no processo e, ao mesmo tempo: Criar um sistema de gerenciamento; Elaborar rigorosa análise dos equipamentos; Orientar os suportes técnicos sobre os manuais de operação; Aplicar um novo sistema de trabalho nos processos de compra e contratação; Implantar uma rede de informações para pesquisar o mercado com outras organizações. É fato que as exigências de mercado vêm forçando as instituições a reverem seus métodos e estruturas de trabalho, sendo que o verdadeiro diferencial surgirá a partir da utilização desses novos conceitos e na capacidade de absorção das inovações tecnológicas, existindo a necessidade da Gestão Estratégica da Engenharia de Manutenção. Neste sentido, os critérios de desempenho aparecerão sob três formas: Ganhos de produtividade; Redução do esforço de trabalho e dos custos em Manutenção; Melhoria da qualidade e aumento da confiabilidade. Cabendo aqui, destacar que o ambiente predial possui características diferentes dos demais ambientes, normalmente tratados pela manutenção industrial. Os equipamentos podem ser divididos segundo a sua criticidade e utilização, pois tudo isto dependerá das características do complexo predial a ser trabalhado: Área física; Tipo de atendimento; Tipo de construção; etc... Quanto aos tipos de manutenção utilizada, normalmente, utiliza-se manutenção corretiva, preventiva e preditiva. Mais uma vez, dependendo do tipo de instalação e da formação e competência da equipe de manutenção, residente e/ou terceirizada. Existem nos complexos prediais, equipamentos equivalentes a uma instalação industrial, inclusive em razão da carga e potência (utilidades), como exemplo: centrais de refrigeração, subestação, tratamento de água, tratamento de esgoto, grupo de geradores, elevadores, caldeira, central de gases etc... também, equipamentos de última geração tecnológica que, em alguns casos, podem ter monitoração e diagnóstico acompanhados pela Internet. Estes por sua vez, possuindo a capacidade de ser rodado através de um programa de check list. 4

5 O engenheiro de manutenção, teria condição de realizar as intervenções e as ações necessárias, seguindo um pré-diagnóstico previamente encaminhado via rede, chegando, em alguns casos, a solucionar o problema através deste sistema informatizado (automação predial). A Gestão da Engenharia de Manutenção Predial, conforme já descrito, possui um tratamento diferenciado em sua totalidade, as prioridades e a criticidade são modificadas no decorrer das atividades. Cada organização possui os seus desafios, contudo, alguns são sempre encontrados, entre eles: - Dificuldade financeira para investimento em novas instalações e equipamentos (modernização do parque tecnológico); - Formação da equipe normalmente, o profissional chega à manutenção predial, com conhecimentos advindos de outras áreas de formação. Neste caso, ele deverá aprender a trabalhar na manutenção predial. O Treinamento será on the job, ou seja, na própria atividade diária, gerando, em alguns casos, grandes problemas, cabendo aos profissionais de nível superior e aos de nível médio a sua resolução. - Falta de equipamentos e ferramentas grande desafio dos gestores, prover os equipamentos e ferramentas adequadas a cada tipo de atividade de manutenção; - Dificuldades na Gestão dos Contratos de Manutenção dos Equipamentos um grande desafio aos gestores são os contratos de manutenção dos equipamentos e instalações, ocorrendo por dois motivos: primeiramente, disponibilidade de empresas para realização das atividades dentro de um critério de excelência de manutenção e, em segundo lugar, o valor justo e certo das atividades realizadas; - Espaço Físico para a Equipe de Manutenção o espaço destinado à atividade de manutenção em algumas organizações é extremamente inadequado. - A reciclagem dos Profissionais reduzido número de cursos profissionalizantes e de reciclagem; - Elaboração de Memória Técnica em alguns casos, por falta de pessoal capacitado, a memória técnica das manutenções e instalações fica extremamente prejudica, ausência de registros; - Desconhecimento das Técnicas de Manutenção gestão de incêndio os gestores são dominados pelo processo de trabalho, permanecendo o tempo inteiro trabalhando em modo degradado; - Implantação de sistema informatizado para controle da manutenção dificuldades no convencimento da alta direção do investimento em software de controle da manutenção etc... A capacitação profissional permitirá que o homem da manutenção elabore e trabalhe segundo critérios técnicos que lhe permitam, por exemplo: Atender aos critérios do cliente realizando as manutenções programadas dentro das datas previstas inicialmente, com custos adequados, segurança e conforto tanto para os usuários quanto para os profissionais de manutenção; Ter os indicadores: o tempo médio entre falhas e o tempo para reparo dentro dos padrões de confiabilidade e disponibilidade dos equipamentos. No caso de uma organização predial, o critério de maior importância é o total atendimento as necessidades dos usuários, sejam eles clientes internos ou externos. A manutenção sempre estará associada à qualidade e a excelência de atendimento por vários motivos, sendo alguns deles: Rapidez no pronto diagnóstico - necessário a rapidez no reparo e ao restabelecimento da produção, do funcionamento das instalações; Melhoria dos indicadores a manutenção também é responsável pela redução das falhas, pois deverá manter as instalações e equipamentos em excelente estado para utilização, entre eles: pintura das áreas, pisos, lavatórios e torneiras funcionando etc... Critérios de Hotelaria lavanderia, limpeza, manutenção das instalações e equipamentos. Contribuem para a satisfação da clientela interna e externa; Comunicação Visual uma boa comunicação visual contribui para o atendimento das necessidades dos clientes. Os Indicadores: Desta forma, selecionamos alguns indicadores para melhor conhecer a engenharia de manutenção predial e, assim, avaliar a sua performance: Facilidade para solicitar os serviços; Rapidez no atendimento; Reparo bem executado; Não ter de reclamar; Não interromper a rotina diária; Ser ouvido; Custos compatíveis; Índice de pendências; Serviços realizados com segurança; Satisfação dos trabalhadores da manutenção; Implementação de política de pessoal; Política de segurança e meio ambiente. Tempo Médio Entre Falhas - MTBF Tempo Médio Para Reparos - MTTR Treinamento da Equipe Transferência do know-how 5

6 Os benefícios que uma manutenção de qualidade traz para os complexos prediais e a relação de benefício x custo seriam, por exemplo: Redução dos custos de manutenção, esta por sua vez, - ocorrem em razão do sistema de trabalho implantado, ou seja, uma manutenção que privilegie os critérios de qualidade com toda certeza, trará, ao final das atividades, a redução de custos equipamentos que trabalham com disponibilidade e confiabilidade; agilidade de diagnóstico em razão da performance dos equipamentos; equipe treinada e com competência para intervenção na hora certa com tempo de execução adequado; clientes internos e externos tendo pronto atendimento das solicitações; Comunicação e Informação quando a manutenção trabalha dentro dos critérios de qualidade, a transparência das ações reflete a competência da equipe, ou seja, os usuários são informados e comunicados sobre cada etapa de serviços solicitados, como exemplo: foi solicitada a execução de uma atividade de manutenção em um setor do prédio a equipe de manutenção recebe a requisição de serviço e a registra no sistema através de uma ordem de serviço que será encaminhada à equipe executante, a qual deverá ir até o local e avaliar a solicitação. A partir daí, poderemos seguir dois caminhos: primeiro, a execução imediata e o segundo caminho, a solicitação de material e/ ou de equipe especializada (terceiros) para execução. Utilizaremos o segundo caminho: o usuário que solicitou o serviço poderá, a qualquer momento, verificar o andamento do seu pedido, como, por exemplo, se o mesmo foi encaminhado para compra de material e em que situação está neste momento (licitação, entrega do material, programar e realizar); A relação custo x benefício os exemplos acima tentam descrever o ganho que tanto a empresa quanto a equipe terão a partir desta implantação da qualidade nas atividades diárias. As equipes pertencentes as demais áreas poderão atuar com maior confiabilidade e conhecerão em tempo real quais os passos necessários para a efetiva conclusão. Da solicitação inicial, seja ela qual for até o ponto de conclusão. A Economia na Gestão: A economia em escala trará ao gestor da manutenção base para negociação e para tomadas de decisão sempre necessárias neste ambiente, pois a redução de custos ou o seu aumento através da paralisação da operação dos equipamentos poderá ser visualizada, assim como, quando o reparo for executado segundo a programação préestabelecida e em tempo hábil; O gestor deverá garantir o atendimento ao mercado e as exigências dos clientes, garantindo o funcionamento das instalações, pois os custos dependem, diretamente, da competência do Gestor em justificá-los, isto é, sempre seremos a equipe de infraestrutura e isto é importante saber, neste contexto o Gestor deverá criar competência para sinalizar a alta direção quais os impactos da não qualidade, da não conformidade e da análise de riscos etc... A manutenção deve ser vista como investimento e não como custo em princípio. Caso a alta direção encare a manutenção como custo, o complexo predial terá grandes problemas em curto espaço de tempo, pois os investimentos necessários não serão realizados, visando manter o nível de excelência. Fato igualmente conhecido, é o caso de novas instalações, em que alguns gestores acreditam não haver necessidade da equipe de manutenção, em razão do início da vida útil das instalações e equipamentos as instalações, se bem mantidas, poderão ter uma longevidade prolongada. Assim, encontramos instalações novas com aspecto de velhas, em particular quando a manutenção não possui um programa de trabalho e investimento. As prioridades devem seguir um programa de controle da manutenção, estabelecendo regras e procedimentos para o atendimento das diversas demandas, atendendo aos programas de manutenção previamente estabelecidos pelos fabricantes, estudando criteriosamente o histórico de manutenção, conhecendo as falhas e analisando cada caso separadamente. Foto 5: Galeria Lafayette - Paris Na foto 5, acima apresentada, visualizamos o interior do shopping Galeria Lafayette em Paris - França, sendo possível imaginar pelo requinte de sua estrutura predial, as dificuldades que a equipe de manutenção possui no desafio diário de manter esta sofisticada rede. 6

7 Os Desperdícios são encontrados, como evitá-los? A estimativa de desperdícios na construção civil pode representar, em muitos casos, cerca de 30% dos insumos adquiridos, quando da construção da edificação. Isto sem falarmos do percentual de mão-de-obra gastos em re-serviços, em razão da falta de qualidade dos projetos com deficiências de especificação técnica, dos materiais defeituosos utilizados etc... Na Manutenção Predial, estes valores ainda são desconhecidos, existe grande resistência em contabilizar os custos de manutenção. As organizações ainda não perceberam o quanto este indicador representa no valor final de seus produtos e/ou na prestação de serviços. É comum verificarmos na oficina de marcenaria o profissional cortar uma chapa nova de compensado, sem preocupar-se em verificar se existe junto aos refugos de madeira uma peça do tamanho da que ele irá precisar. O mesmo acontecendo com as latas de lubrificantes, estopas, rolos de fio, tubos utilizados pela oficina de hidráulica, elétrica etc... Sendo assim, quais seriam as maiores causas dos desperdícios na Manutenção Predial: a) O desconhecimento dos custos dos produtos e/ou serviços, impactando nos negócios da empresa; falta de envolvimento dos atores. b) A falta de competência dos gestores, supervisores, chefes imediatos e profissionais os levam a desconhecer o custo real e as ferramentas de mensuração disponíveis para o gerenciamento tanto da equipe quanto dos custos das atividades. c) A falta de formação e reciclagem das equipes; inexistência de programa de formação das equipes visando atingir a excelência, ou mesmo para reduzir os custos operacionais da manutenção predial. d) A aquisição de equipamentos sofisticados, que por falta de mão-de-obra qualificada e/ ou erros de operação danifica-se o equipamento e reduz-se a sua vida útil. e) Problemas na elaboração das especificações técnicas necessárias à aquisição de equipamentos, apresentando posteriormente, quando do uso, a necessidade de adquirir acessório, serviços extras e/ou cobertura contratual para obtenção da garantia do equipamento. f) Aquisição de equipamentos sem prévio conhecimento das suas necessidades futuras. Necessitando, após o recebimento do equipamento, a realização de obras visando à modificação do ambiente, incluindo aumento de carga, demolição e reconstrução de paredes, modificação de lay-out, criação de normas de segurança etc... g) Aquisição de equipamentos sem a mínima padronização, fazendo com que sejam recalculados os estoques mínimos de almoxarifado, um exemplo disto, seria: várias marcas de válvulas de descarga, acarretando, vários reparos; vários botões; várias peças de reposição diferentes. Um outro exemplo clássico, seriam os aparelhos de ar condicionado de fabricantes diferentes, neste caso, vários compressores etc... h) Falta de material no almoxarifado em razão da criação de programa gerencial visando o estoque zero, sem consulta prévia ao histórico de serviços e sua eventual sazonalidade, acarretando em paralisação das atividades. i) Falta de material por motivos financeiros e/ ou por falta de gestão no planejamento da manutenção, acarretando aumento do tempo de reparo e/ou aumento do tempo entre falhas. Como vencer o desafio? As mudanças tecnológicas, cada vez maiores, trazem consigo a necessidade constante de formação e capacitação da equipe, visando a correta manutenção destes equipamentos cada vez mais sofisticados e mais caros. O extraordinário patrimônio confiado à gerência da manutenção diz, por si, da alta qualificação, competência e eficiência requerida da chefia, dos engenheiros, administradores, especialistas e técnicos. A qualificação profissional cada dia mais necessária evoluiu do habilidoso artífice para o profissional capacitado através de cursos de reciclagem, especialização e de pós-graduação em engenharia de manutenção. Se por natureza de suas atribuições, a Manutenção e a Administração já eram requisitadas pelos diversos setores da empresa, hoje é presença obrigatória, em todos os sentidos. A organização busca a Manutenção visando à melhoria e o atendimento do processo de trabalho, sendo obrigada a lidar com milhares de atividades e situações, só superável com muita competência, organização e disciplina. Espera-se que o Gestor possua a perfeita consciência do que consiste o seu trabalho e o da sua equipe. Ele deve ter sempre como objetivo a satisfação de seus clientes sem perder, no entanto, a visão empresarial do seu negócio, que, como qualquer outro, está atrelado a limitações de todo o tipo, principalmente de orçamento. 7

8 A n o s s a p r o p o s t a p a r a e l i m i n a r o desperdício encontrado na Manutenção Predial seria a elaboração e a adoção das seguintes estratégias gerenciais: a) Melhorar a organização do trabalho, criando novas práticas de trabalho, eliminando barreiras, analisando cada atividade através da criação de grupos de trabalho que irão aprofundar seus conhecimentos em cada equipamento, instalação ou setor da empresa; b) Controlar os custos estimativos dos serviços (material e mão-de-obra) comparando-os com o custo real da execução; c) Conhecer os impactos causados na empresa quando da falha na programação das preventivas e dos re-serviços causados pela corretiva, apontando os custos reais no negócio; d) Escolher a melhor metodologia de trabalho, pois a escolha errada, quando da execução dos serviços, acarretará em preço da nãoqualidade e seus impactos sobre o negócio; e) Melhorar as habilidades de contratação e as fontes competitivas; f) Gerenciar as paradas de manutenção, oferecendo disponibilidade dos equipamentos para a organização; g) Eliminar as redundâncias na estrutura organizacional da Manutenção; h) Criar padronização de equipamentos e instalações, assim como, detalhar as ordens de serviço, visando à coleta de dados e a facilidade de gerenciamento; A Estratégia: O p l a n e j a m e n t o d a e s t r a t é g i a d e manutenção parte do pressuposto de que o gestor saberá escolher a melhor abordagem e metodologia de trabalho, otimizando a freqüência das ações de manutenção para o perfeito estabelecimento da meta adequada para a organização e para a sua equipe. Faz-se necessário para isto, conhecer o histórico dos equipamentos e instalações, principalmente o negócio da empresa, reconhecendo, assim, cada Departamento e/ou Divisão. Cabendo, no caso de manutenção, conhecer cada interface dos seus clientes, visando o gerenciamento dos indicadores de Tempo Médio Entre Falhas e os indicadores de Tempo Médio Para Reparo, assim como, o estabelecimento dos centros de custos. Para que este planejamento estratégico tenha sucesso será preciso ajustar: os estoques de materiais, de peças sobressalentes, balancear a equipe, acompanhar as condições e definir a melhor tecnologia preventiva/preditiva a adotar. Para obtenção da melhoria da capacidade operativa, da disponibilidade de equipamentos e instalações e para trabalhar com confiabilidade, os gestores deverão acompanhar e gerenciar os seguintes indicadores: Tempo Médio Para Reparo atuando nos estoques, na aquisição de ferramentas e equipamentos apropriados, treinando e capacitando a equipe. Tempo Médio Entre Falhas atuando no planejamento da manutenção, executando as manutenções preventivas e preditivas programadas. Custo Total da Manutenção acompanhando as estimativas das ordens de serviço e comparando com os custos reais da execução. Substituição ou modernização dos equipamentos incapazes e obsoletos, que consomem muita energia elétrica ou quando os seus custos de manutenção apresentarem valores incompatíveis. O Gestor deverá manter como foco principal da sua atividade, o entendimento holístico da organização para qual trabalha. Deverá também se relacionar com os demais setores, conhecendo os diferentes papéis e responsabilidades de cada ator. Somente a cooperação entre equipes o levará ao êxito em suas ações. As atividades atuais são dinâmicas, exigindo o gerenciamento das equipes e demais interfaces. O sistema de Gestão deve prever a gestão global destas interfaces, passar o tempo apagando incêndio não é mérito para nenhum gerente, o importante é obter a governabilidade do processo de trabalho. A estratégia específica de Manutenção, como apresentado na metodologia de Manutenção Centrada em Confiabilidade MCC, será definida para cada equipamento e instalação. Isto, certamente, resultará em novos planejamentos e programas de manutenção mais eficazes. O custo da Manutenção será determinado pela estratégia específica adotada para cada equipamento e instalação em relação ao custo das perdas de oportunidade de produzir. Porém, como as atividades de Manutenção e seus contrantes são dinâmicos, a estratégia de administração a ser adotada deverá ser permanentemente avaliada e a metodologia adotada modificada e ajustada, de acordo com as necessidades da empresa e da produção de produtos e serviços. 8

9 O Gerenciamento dinâmico da Manutenção baseado na estratégia, a partir dos indicadores de custos, disponibilidade, performance, TMEF e TMPR entre outros, deverá ser comparado a um sistema de regulação constante. Ou seja, através dos relatórios gerenciais, o gestor indicará as mudanças necessárias no sistema produtivo. Neste sentido, possuir um Banco de Dados atualizado é dever de todo gestor de manutenção. Colocaremos alguns pontos relevantes no quadro a seguir, como exemplos de metas a serem atendidas pelos Gestores: Manter o histórico dos equipamentos e instalações sempre atualizado; Manter os projetos das instalações sempre atualizados; Reavaliar as instruções de segurança e modificá-las sempre que necessário; Modificar as rotinas de execução de serviço de acordo com a evolução tecnológica; Planejar a formação da equipe dando oportunidade para todos os atores; Manter registros das Normas Regulamentadoras, Normas Técnicas e da Legislação pertinente à edificação e a prestação de serviços de manutenção; Organizar toda a documentação da edificação e mantêla acessível; Gerenciar vários outros itens necessários ao perfeito funcionamento da edificação, assim como, da fiscalização e auditoria pública. Foto 8: Escultura Entrada Principal Complexo Predial - NYC. Só se gerencia aquilo que se conhece, a falta de banco de dados leva o gestor a seguir qualquer caminho, o que nem sempre é conveniente, principalmente, em época de crise, onde os recursos financeiros estão a cada dia mais preciosos. Anteriormente, a retenção da informação tinha um caráter de poder e, atualmente, a falta de um banco de dados bem administrado significa incompetência do gestor. Não saber elaborar e utilizar este recurso pode levar a perda do cargo. A memória técnica deverá estar disponibilizada para ser utilizada por todos, principalmente, nos momentos de tomada de decisão. Um bom gestor saberá descentralizar as informações e, assim, com facilidade, administrará a sua equipe, caso contrário ficará como escravo da organização. Nas fotos 6, 7 e 8, apresento o universo, o qual a equipe de manutenção predial lida em suas rotinas diárias, sendo em alguns casos, pesadas estruturas em aço, ou até mesmo, belíssimas esculturas, tudo isto confiado a equipe de manutenção predial. Foto 6: Estação - Metro/Aeroporto - Charles Gaulle- Paris No exemplo da Torre Eiffel, a cada 05 anos existe um processo de manutenção preventiva com a pintura de toda a estrutura, esta pintura precisa de um período de 02 anos para ser finalizada. Visite o site: - lá você encontrará alguns artigos. Qualquer dúvida ligue para (21) Carlos Almeida Diretor da Gestalent Consultoria e Treinamento Ltda. Gerente de Infra-estrutura do LabOceano/COPPE/UFRJ. Foto 7: Estrutura da Torre Eiffel - Paris 9