CIC Soft Inn Hotel em Pinheiros São Paulo (SP) Estudo de Mercado e Viabilidade Econômico Financeira. Abril de 2017

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1 CIC Soft Inn Hotel em Pinheiros São Paulo (SP) Estudo de Mercado e Viabilidade Econômico Financeira Abril de 2017

2 Realização: CIC Soft Inn Hotel em Pinheiros São Paulo (SP) Cliente: Projeto: Abril de 2017 Soft Inn Pinheiros

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se da atualização estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa STX no mês de Dezembro de 2015, que desenvolve o projeto na cidade de São Paulo, SP que será ofertado ao mercado no modelo de Soft Inn Hotel em Pinheiros. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para terreno localizado na Rua Teodoro Sampaio n 1342, 1346, 1348 e 1358, no bairro de Pinheiros, em São Paulo (SP). O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. 3

4 Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte São Paulo, Abril Diretor Proprietário Diretor de Projetos 4

5 A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 200 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: 5

6 A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Flat para estudantes Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 6

7 Nota Introdutórias Soft Inn - Pinheiros São Paulo Rede Bandeira Administração Categoria BHG Soft Inn BHG Econômico Uhs 208 7

8 Notas Introdutórias Este trabalho teve como objetivo atualizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira do Soft Inn, localizado na Rua Teodoro Sampaio nº 1342, 1346, 1348 e 1358, no bairro de Pinheiros, em São Paulo(SP). O objeto de estudo conta com a bandeira Soft Inn da BHG Brazil Hospitaly Group, com 208 UHs de de 17,03 m² e sem salas de eventos. A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA. 8

9 Notas Introdutórias Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento O projeto foi concebido como um hotel econômico, e deve ser operado com a marca Soft Inn. A marca Soft Inn é de propriedade da BHG, empresa que deverá operar o hotel. A BHG é a primeira companhia brasileira a operar no segmento imobiliário especializada em hotelaria, foi criada em 2008 e atua nos segmentos de business, midscale, luxo e resorts. A rede administra as seguintes marcas: Royal Tulip- Hotéis de categorias Luxury Hotels com serviços e facilidade de alto padrão. Golden Tulip - Hotéis de categoria 4 estrelas e resorts com serviços personalizados e destinos de negócios ou lazer. Tulip Inn- Hotéis de categoria midscale especializados no segmento business. Soft Inn- Hotéis de categoria econômica especializados no segmento business 9

10 Notas Introdutórias Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios: Reconhecimento de Marca: Soft Inn pertence a BHG, rede presente em todas as regiões do Brasil. De acordo com o site oficial da empresa, atualmente opera 5 hotéis da marca e possui 12 futuras aberturas, contando o empreendimento em estudo. Canais de Distribuição: a BHG é uma rede nacional que atua com bandeiras nos segmentos de business, luxo e resorts. Por esta abrangência de marcas, a distribuição ocorre em nível nacional e internacional. Soft Inn Belo Horizonte Presença de mercado: a BHG está presente com projetos futuros no interior do estado de São Paulo, nas cidades de Santos, São Paulo e São José dos Campos, também nos estados do Rio de Janeiro, Pará, Bahia, Rio Grande do Norte, Minas Gerais, Maranhão, Alagoas, Mato Grosso do Sul, Santa Catarina, Paraíba e Goiás. Soft Inn Mega Moda - Goiânia Soft Inn Hangar - Belém 10

11 Índice 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 11

12 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Cidade de São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis) A cidade de São Paulo é um grande centro de negócios eventos e lazer e concentra 62% dos maiores bancos privados do mundo e metade dos bancos de investimentos, financiamento e crédito e corretoras e distribuidoras de títulos e valores mobiliários de câmbios e afins estão em São Paulo e é 1º lugar no ranking de melhores cidades para fazer negócios na América Latina. Zona Norte Centro Zona Oeste Zona Leste São Paulo é sede das maiores empresas e indústrias do Brasil, concentrando 38% das 100 maiores empresas privadas de capital nacional e 63% dos grupos internacionais instalados no país. Zona Sul No mercado de eventos é responsável por cerca de 90 mil eventos por ano e é a capital que mais realiza grandes eventos entre as da América Latina e concentra cerca de 26% de todos os eventos internacionais que acontecem no país. Fonte: SPTuris, Folha de São Paulo e IBGE Dados Gerais Área 1.521,110 km² População PIB

13 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Cidade de São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis) A cidade é ainda, a principal economia do país, entre as líderes de atração de investimentos além ser a principal no ranking das metrópoles globais mais influentes. Os indicadores de crescimento e qualidade de vida são altos, indicando que a cidade consegue proporcionar ao morador uma boa estrutura de empregos e lazer. A cidade possui uma estrutura completa de comércio e serviços disponível 24 horas por dia e oferece diversas opções de transporte público, são 15 linhas de metrô e trem e linhas de ônibus além de uma frota de 34 mil taxis regularizados. A região de Pinheiros é um dos principais eixos comerciais de São Paulo, onde a Av. Faria lima é o maior centro financeiro da América Latina onde se localizam 07 das maiores empresas procuradas por jovens executivos.. A demanda turística da cidade foi estimada em 2014 em 15, milhões de turistas, um crescimento de 6,8% a.a em relação ao dado de 2009, que estimou 11,3 milhões de turistas na cidade, segundo relatórios da SPTuris. Fonte: SPTuris, IBGE, Global Financial Centres Index 13

14 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas São Paulo Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis) Crescimento Médio Real*: *O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente (2014), com atualização deinflação pelo índice IPCA. O IBGE não disponibilizou os dados cidade após o ano base de PIB Multiplicar por ,61%% a.a Aumento Nominal 2009/2014: 10,02% de PIB por PIB - São Paulo, SP Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis 14

15 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas São Paulo Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis) Conforme tabela abaixo, São Paulo tem apresentado índices crescentes no número de empresas, pessoal ocupado e nos índices direcionados à qualidade de vida. A cidade ocupa a 14ª posição entre os municípios do Estado de São Paulo e o 28º lugar dentre os municípios brasileiros, sendo São Caetano do Sul o líder do ranking, onde o IDHM é 0,862. Cidade Ano Empresas TCM* Ano Pessoal Ocupado TCM* Ano IDHM TCM* São Paulo ,9% ,5% ,805 0,94% a.a a.a ,733 a.a. Fontes: N de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE. Últimos dados oficiais disponívei 15

16 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas São Paulo - Aeroportos Aeroporto de Congonhas Aeroporto de Guarulhos GRU Airports Ano TCM Passageiros ,74% Ano TCM Passageiros ,58% Fonte: Infraero, GRU Airport e Aeroporto Internacional de Congonhas 16

17 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Zona Oeste São Paulo A cidade de São Paulo, conforme dito anteriormente, se divide em 5 zonas, Norte, Sul, Leste, Oeste e Centro. A região Oeste se deduz praticamente em região de Pinheiros, Butantã e Lapa. A região é composta por uma vasta infraestrutura de apoio com restaurantes, shoppings, parques, praças, museus, casas de show, áreas de eventos e estádio de futebol. O acesso na região é feito através das vias Marginal Pinheiros e Tietê, Avenidas Brasil, Prof. Fonseca Rodrigues, Francisco Matarazzo, Sumaré, Funchal, Rebouças e Brigadeiro Faria Lima e Heitor Penteado. Além das linhas do metrô, Verde, Amarela e Vermelha e trens da CPTM, Esmeralda, Rubi e Diamante. Fonte: Google Maps Zona Oeste de São Paulo 17

18 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Shoppings A região e entorno estão 10 Shoppings, sendo o maior Shopping Eldorado com 338 Lojas e o segundo mais próximo do local em estudo a 3,7 km e 13 minutos. Tempo estimado de automóvel calculado através do Google Maps. Terreno em Estudo Fonte :Portal Shoppings, BrMalls, Br Shoppings e Google Maps 18

19 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Entretenimento A Zona Oeste é composta por áreas de lazer e entretenimento, a seguir será demonstrado as regiões e seus atrativos: Barra Funda : Estádio Palestra Itália, Memorial da América Latina, Parque da Água Branca e Teatro São Pedro; Butantã: na USP Universidade de São Paulo pode-se encontrar Espaço das Artes, Instituto de Geociências, MAC Museu da Arte Contemporânea, MAE Museu de Arqueologia e Etnologia, MAH Museu de Anatomia Humana, MAV Museu de Anatomia Veterinária, MEB Museu da Educação e do Brinquedo, Museu da Polícia Civil de São Paulo e Museu Oceanográfico, ainda na região há o Instituto Butantã com os museus Biológico, Histórico e de Microbiologia; Jaguaré: Fundação Museu da Tecnologia, Mirante do Jaguaré e o Heliponto do Jaguaré; Jardins: Casa do Saber, MUBE Museu Brasileiro da Escultura, MCB Museu da Casa Brasileira, MASP Museu de Artes de São Paulo e MIS Museu da Imagem e Som, Fundação Ema Klabin; Lapa: Estação Ciências da USP, Mercadão da Lapa e Mirante da Lapa; Perdizes: Museu do Futebol; Fonte: Portal Zona Oeste SP. 19

20 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Entretenimento Pinheiros: Parque Villa Lobos, CEASA (CEAGESP), Centro de Cultura Judaica, Mercado Municipal de Pinheiros, Praça Benedito Calixto, Praça Por do Sol e SESC Pinheiros; Vila Madalena: Centro Cultural da Vila Madalena, Centro Cultural Rio Verde, Escola de Samba Pérola Negra e Espaço Contraponto; Vila Leopoldina: Museu do Relógio; Pompeia: SESC Pompéia, Allianz Park (shows e jogos de futebol). Museu do Futebol Parque Villa Lobos Estádio Palestra Itália Praça Por do Sol Fonte: Portal Zona Oeste SP, Google Imagens 20

21 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Eventos Expo Barra Funda Localizado na Rua Tagipuru 1001, o Expo Barra Funda comporta eventos de diversos formatos como feiras, convenções, shows, festas empresariais, formaturas e exposições. A casa conta com hall de entrada, salão, projeção, transmissão simultânea, camarotes, mezanino, telão, mobiliário e rouparia, caixas, bilheteria, área de apoio, bar, palco, camarins, sala de produção, ar condicionado, enfermaria, cozinha industrial, cozinha de apoio, saídas de emergência, banheiros, acessibilidade, chapelaria e internet. A casa possui m² de área útil e pé direito de 6 metros, a pista comporta até 5 mil pessoas, no caso de formaturas, por exemplo, é possível até 304 mesas no salão com até 10 cadeiras em cada. (Distância do terreno em estudo 5,6 km) Fonte: Portal Bares São Paulo, Expo Barra Funda, São Paulo Eventos e Google Imagens 21

22 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Eventos Espaço das Américas Inaugurado em 2012, o Espaço das Américas está situado próximo ao metrô Barra Funda na Rua Tagipuru nº795 comporta eventos de diversos formatos como feiras, convenções, shows, festas empresariais, formaturas e exposições. O local conta com hall de entrada com 438 m², salão de m², 7 projetores, transmissão simultânea, camarote, mezanino, bares, 5 telão, palco, área de apoio, 4 camarins, ar condicionado, chapelaria, enfermaria, bilheteria, cozinha industrial, cozinha de apoio, saída de emergência, acessibilidade, internet e mobiliário / rouparia. A casa tem capacidade para ate 8 mil pessoas e 250 mesas, o palco tem 10 metros de pé direito, 20 metros de largura e 12 m de comprimento. ( Distância do terreno em estudo: 5,4 km) Fonte: Portal Bares São Paulo, Espaço das Américas, São Paulo Eventos e Google Imagens 22

23 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Eventos Centro de Convenções Rebouças Com mais de 33 anos de existência, o Centro de Convenções Rebouças foi ampliado em 2014 e opera com espaços multiuso atendendo o mais variado perfil de eventos, inclusive eventos corporativos e da área médica. A área total é de 17 mil m² e conta com 16 ambientes, muitos deles moduláveis, podendo receber até pessoas sentadas. Desde 2003 o espaço é destaque em premiações, sendo a última em 2016 quando recebeu o prêmio Caio e foi eleito o melhor Centro de Convenções de pequeno e médio porte do país. (Distância do terreno em estudo: 1,7 km) Fonte: Portal Centro de Convenções Rebouças 23

24 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Pinheiros O bairro de Pinheiros está localizado na região oeste de São Paulo, ao longo do rio Pinheiros e é um dos mais antigos da cidade. Com a Operação Urbana Faria Lima houve uma requalificação total de toda a região, principalmente no Largo da Batata. Avenida Brigadeiro Faria Lima teve suas calçadas reformadas e padronizadas, ao mesmo tempo que as fiações foram aterradas em sua extensão, além de ter ganhado uma ciclovia. Por conta destes projetos e da expansão imobiliária da Avenida Brigadeiro Faria Lima, os imóveis da região se valorizaram e o perfil da região foi mudando, de um local extremamente popular para um local que tende ser cada vez mais qualificado. Com esta reorganização urbana a região ganhou novos contornos trazendo investimentos comerciais principalmente gastronômicos, atualmente existem mais de 900 estabelecimentos em todo o bairro de Pinheiros. Em termos de área comercial construída de 2010 a 2015 foram lançados 26 novos edifícios comerciais que totalizaram mil m². Fonte: Cognatis, Prefeitura de São Paulo 24

25 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Considerações A Zona Oeste de São Paulo possui uma vasta oferta de serviços e infraestrutura, além dos polos comerciais ali existentes, excluindo assim a possibilidade do hóspede ter que ir à outras regiões a procura do mesmo. A região é bem localizada e com diversas vias de acesso para a mobilidade, além de estações de metrôs e trens ali existente, terminais de ônibus e pontos de taxis. A região de Pinheiros encontra-se em crescimento, nota-se o aumento de lançamentos de empreendimentos residenciais e comerciais na região, aproveitando a oportunidade de renovação urbana pela transformação de antigos casarões e pontos comerciais (galpões), o que contrasta com outras regiões adjacentes como a região dos Jardins, que já passaram pelo processo de renovação em décadas anteriores. 25

26 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 26

27 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Macrolocalização Pinheiros é um bairro da região Oeste da cidade de São Paulo, onde estão localizadas conhecidas vias da cidade de São Paulo, como as avenidas Faria Lima e Rebouças, e ruas Teodoro Sampaio e dos Pinheiros. Está também próximo aos principais polos empresariais da cidade de São Paulo, como Faria Lima, Vila Olímpia, Paulista e Centro. A região é conhecida pela grande concentração de restaurantes, bares, casas noturnas, lojas especializadas e escritórios. Há proximidade também com as marginais Pinheiros e Tietê, que dão acesso à rodovias que ligam a capital a importantes municípios do interior paulista. Elaboração: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Fonte: Google Maps 27

28 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Macrolocalização O Largo da Batata, era antigamente uma região de comércio. O local era bastante movimentado e lá havia um mercado e uma feira livre, porém, com o tempo a área foi se degradando, com muita atividade de comércio ambulante. Hoje, com a estação Faria Lima de metrô e novos empreendimentos residenciais, a região vem se requalificando, e deverá tornar-se uma das áreas mais valorizadas da cidade. A vocação turística de São Paulo é para o turismo de negócios, e esse público busca empreendimentos de hospedagem que contenham pontos de interesse culturais, gastronômicos e de entretenimento e opções de serviços nas proximidades, o que é facilmente encontrado no entorno do terreno em estudo. Há proximidade também com as marginais Pinheiros e Tietê, que dão acesso à rodovias que ligam a capital a importantes municípios do interior paulista. Após ampliação, o Centro de Convenções Rebouças deve receber ainda mais eventos de grande porte, o que aumentará a demanda por hospedagens na região. Elaboração: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Fonte: Google Maps 28

29 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização O terreno em estudo está localizado na Rua Teodoro Sampaio nº 1342, 1346, 1348 e 1358, bem próximo às estações de metrô Fradique Coutinho, 900m, e a Faria Lima, 1,4km, ambas da linha amarela, além de estar próximo à importantes corredores de ônibus. A região possui facilidade de acesso aos principais polos empresariais da cidade, com destaque para a Av. Brig. Faria Lima, Av. Rebouças, Av. Funchal, Av. Luis Carlos Berrini e Av. Paulista. A região tem como principal ponto positivo a proximidade e facilidade de acesso aos centros empresariais Av. Faria Lima (700m) e Av. Paulista (3km). Ao entorno há diversos restaurantes como Paris 6 Classique, Figueira Rubaiyat, Cantina Gigio e outros a um raio de 3 km, além dos shoppings Eldorado, 2,2 km, Iguatemi, 2,6 km, Vila Olímpia, 4,9 k m e JK Iguatemi, 4,4 km. Consideramos que o local possui características favoráveis à implantação de empreendimento hoteleiro: facilidade de acesso, boa infraestrutura de serviços nas proximidades, grande concentração de empresas, e proximidade à atrativos diversos. Elaboração: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Fonte: Google Maps 29

30 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização Atualmente, no local em estudo encontra-se um estacionamento ativo e dois empreendimentos comerciais. Terreno Frente do terreno em estudo Imagens: Google Maps 30

31 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização Terreno em Estudo Terreno em Estudo R. Cônego Eugênio Leite R. Teodoro Sampaio Terreno sentido metrô Faria Lima R. Teodoro Sampaio Terreno sentido Hospital das Clínicas Imagens: Google Maps 31

32 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acesso O acesso ao terreno pode ser realizado por diversas maneiras,, o local está próximo ao Aeroporto de Congonhas e próximo das principais vias até o Aeroporto Internacional de Guarulhos. Para acesso ao interior, a região Oeste de São Paulo é mais próxima das rodovias dos Bandeirantes, Anhanguera e Pres. Castelo Branco. Rod. Anhanguera Terreno em Estudo Rodoanel Mario Covas Rod. Dos Bandeirantes Aeroporto Internacional de Guarulhos Aeroporto de Congonhas Fonte: Google Maps 32

33 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acesso O terreno está localizado paralelo a Av. Rebouças e aproximadamente 3 quadras do local. Ao entorno do terreno possui comercio local e empreendimentos residenciais. Também, a duas quadras do terreno está a Rua Henrique Schaumann com empreendimentos comerciais e comercio local, está mesma via ao cruzar com a Av. Rebouças passa a ser Av. Brasil. Terreno em Estudo Na rua da estação Fradique Coutinho do Metrô, está a Rua dos Pinheiros, conhecida por ser repleta de bares e restaurantes tanto diurnos quanto noturnos. A estação Fradique Coutinho (linha Amarela) está a 10 min a pé e também a 20 min a pé está a estação das Clínicas (linha Verde) Rua dos Pinheiros Fonte: Google Maps 33

34 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Pontos de Interesse Abaixo o mapeamento dos principais pontos de interesse e as distâncias a partir do terreno em estudo. Tempo dos trajetos estimado de automóvel através do Google Maps. N Ponto de Interesse Distância (Tempo) 1 Aeroporto Internacional de Guarulhos 30,7 km (36 min) 2 Aeroporto de Congonhas 9,6 km (19 min) 3 Allianz Parque Arena Multiuso 4,2 km (11 min) 4 Museu do Futebol 3,2 km (7 min) 5 Shopping Bourbon 4,5 km (14 min) 6 Shopping Iguatemi 3,4 km (9 min) 7 Shopping Eldorado 3,4 km (9 min) 8 Shopping Villa Lobos 5,4 km (13 min) 9 Shopping Continental 10,8 km (22 min) 10 Praça Por do Sol 2,9 km (9 min) 11 USP Universidade de São Paulo 5,5 km (14 min) 12 Parque Villa Lobos 5,5 km (14 min) 13 Expo Barra Funda 6,2 km (16 min) 14 Espaço das Américas 6,0 Km (15 min) Terreno 2 Fonte: Google Maps - Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 34

35 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Considerações O terreno em estudo está localizado em uma região de interesse corporativo com fácil acesso aos principais polos da cidade. A menos de 12 km é possível encontrar 10 shoppings centers com infraestrutura adequada além de centros de entretenimentos, casas de shows, bares e restaurante. Além das principais vias, o terreno possui fácil acesso ao metrô e trem que ligam a cidade de São Paulo entre os principais pontos comerciais como Paulista, Consolação, Vila Olímpia, Berrini e Morumbi, também a região central e regiões Bohemia como Vila Mariana e a própria região de Pinheiros. Desta forma, damos como adequada a localização do terreno em estudo. 35

36 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 36

37 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Mercado Hoteleiro de São Paulo Oferta - A oferta hoteleira de São Paulo estimada em 42 mil unidades habitacionais, das quais é possível encontrar uma grande diversidades de perfis de empreendimentos. Existem diversos parques hoteleiros concentrados pelas regiões de São Paulo, a maior parte desta oferta se destina a hotéis para o público corporativo (demanda mais significativa da cidade de São Paulo). De acordo com o levantamento do Convention Bureau, dentre os hotéis associados, a região da Faria Lima e Itaim concentra 29 hotéis empatando com a região de Moema e Ibirapuera, perdendo apenas para a região da Paulista e Jardins que concentram 53 hotéis. Região Hotéis Uh s Paulista e Jardins Ibirapuera e Moema Faria Lima e Itaim Berrini Fonte: Spturis (Últimos dados disponíveis) 37

38 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Mercado Hoteleiro de São Paulo Demanda O último anuário estatístico do turismo, que o perfil de hóspede mais comum na cidade são brasileiros, principalmente da região sudeste do Brasil. A permanência média está em 4,4 dias. Quanto a motivação, conforme mencionado no slide anterior a maior demanda é de público de negócios com 51,2%, seguidos por eventos com 22,3% e lazer com 11,3%. Estas motivações correspondem a 85% das estadas na cidade de São Paulo. Motivo da viagem (%) Eventos 23,1 25,95 22,9 22,3 Negócios 53,65 44,35 50,55 51,2 Lazer 10,45 12,35 12,1 11,3 Estudo 4,8 6,7 5,9 7,35 Saúde 2,6 3,2 3,5 3,3 Visita a amigos/parentes 3,25 4,65 2 2,75 Outros 2,05 2,65 3,05 1,8 Fonte: Visite São Paulo 2015 Gasto do Turista na cidade de São Paulo Hospedagem 50,10% Transporte 7,90% Alimentação 20,70% Lazer 6,20% Compras 12,30% Outros 2,80% 38

39 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Para definição da Cesta Competitiva, foram mapeados os hotéis classificados pelo Guia Quatro Rodas com categorias Supereconômico, Econômico e Midscale situados próximo ao terreno, na região de Pinheiros e Próximo à Av. Paulista Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 39

40 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva: Terreno Midscale Econômico Supereconômico Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 40

41 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Para definição da cesta competitiva, foram considerados os hotéis conforme o nível de competitividade. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as *UHs são consideradas no grupo competitivo; Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo competitivo; Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em estudo. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 41

42 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva A demanda para esse grupo competitivo foi estabelecida pela média apurada pelo Relatório do Observatório do Turismo, da SPTuris, órgão do turismo paulistano que monitora o desempenho dos hotéis na cidade. Em 2016, os hotéis da região de Pinheiros atingiram taxa de ocupação de 60% e diária média de R$ 326,00, segundo os relatórios mensais. Em 2011, a taxa de ocupação registrou o nível mais alto da série histórica, após esse período os calendários de mega eventos e a recessão econômica afetaram o desempenho do mercado, porém, o registro de 2011 é importante para apontar potencial de demanda para a região. Entre 2011 e 2015 houve um crescimento médio de 4,54% na diária no período com uma leve queda de 3% na taxa de ocupação (não há informações sobre a oferta considerada em cada período) Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e SP TURIS Taxa de Ocupação e Diária Média Pinheiros Mês TO DM TO DM JAN 42% 284,86 57% 259,4 FEV 59% 325,27 74% 253,3 MAR 62% 352,21 67% 256,5 ABR 65% 352,64 72% 260,85 MAI 63% 357,15 81% 271,64 JUN 70% 299,18 68% 260 JUL 50% 330,06 69% 245,54 AGO 66% 336,48 76% 245,55 SET 61% 332,41 67% 244,87 OUT 64% 318,00 68% 247,13 NOV 72% 319,92 78% 321,23 DEZ 52% 306,72 58% 269,7 Média 60% 326,24 70% 261,31 42

43 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Abaixo valor dadiária média ponderada sem café da manhã, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira e 6ª a domingo, além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Decolar.com e Booking.com. Obs.: A diária média corporativa foi ponderada pela equipe da Caio Calfat Real Estate Consulting de acordo com o perfil de cada hotel, utilizando como base as diárias da webpage, do hotel e dos sites de reserva Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 43

44 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta A cesta competitiva da região é composta por 10 hotéis entre supereconômicos, econômicos e midscale, destes 4 são de administração familiar e 6 são administrados por redes hoteleiras sendo Accor, Atlântica Hotels, e THG Transamérica Hospitality Group Mesmo os empreendimentos independentes, todos os hotéis estão conservados e no padrão de seus segmentos. A taxa de ocupação destes grupo analisado está em torno de 60% referente ao ano de 2016, a média na cidade de São Paulo para este ano corresponde a 61,5% A diária média de dos hotéis categoria midscale de São Paulo registrou patamar de R$ 281,00 em 2016; o grupo de hotéis econômicos patamar de R$208,00. O hotel está na região de Pinheiros, área monitorada pelo Observatório do Turismo que apontou para a região, média de todos os hotéis, diária média no patamar de R$ 326,00. O recorte do grupo competitivo registrou diária média de R$ 217,00 a R$ 300,00, com e sem café da manhã no valor da diária respectivamente. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 44

45 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Demanda No geral, a demanda da dos hotéis midscale é composta por funcionários de perfil gerencial, diretoria e presidência das empresas da região. De categoria econômica o perfil é operacional e a média de permanência de ambas é de 2 a 4 dias. A região de Pinheiros é composta por diversas empresas não tendo apenas um gerador de demanda e sim vários, com isso torna 90% business o hóspede da região. A taxa de ocupação se mantém alta durante os dias de semana, especificamente de terça a quinta, e cai aos finais de semana. Por ter ao entorno diversos atrativos como bares, restaurantes, locais de eventos, entre outros, a taxa de ocupação de final de semana consegue se manter acima de 50%. Em sua maioria o público masculino é predominante e optam por apartamentos single, e em finais de semana a preferência por apartamentos duplos e casais são predominantes. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 45

46 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta Futura Havia especulações da entrada de pelo menos 03 hotéis na região, porém os projetos estão parados e não há sinal que voltem a ser ofertados no mercado. Esses três projetos somavam 530 unidades habitacionais, sendo que 380 teriam alguma aderência com o projeto em estudo. Assim, para não superestimar o mercado, mesmo com a falta de confirmação desses projetos, será adotado uma entrada de 250 unidades habitacionais no ano de 2020 à título de segurança. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 46

47 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 47

48 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda Com base nas informações de desempenho coletadas com os gerentes gerais dos hotéis da cesta, pode-se identificar o número de room nights vendidos por dia (demanda). O número de diárias/dia confrontado com o número de UHs disponíveis indica que a taxa de ocupação para a cesta competitiva foi de 60%. Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda Item Inauguração Hotel UH Categoria UH Comp. Demanda Golden Tower 96 3.Midscale Mercure São Paulo Pinheiros Midscale Quality Faria Lima Midscale Ibis Styles Faria Lima Econômico Transamérica Classic Opera 53 4.Econômico L'opera 60 4.Econômico WZ Jardins Midscale Comfort Suites Oscar Freire Midscale Ibis São Paulo Paulista Econômico Legenda: UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação. UhComp.Disponibilidade considerada concorrente direta para o hotel em estudo. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 48

49 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. Taxa de crescimento do PIB da Cidade de São Paulo de 2009 a 2014 (últimos dados disponíveis pelo IBGE). Complementou-se com taxas de -3,5% e -3,8%, para os períodos de 2015 e 2016, os dados disponíveis para considerar o impacto da recessão econômica nesse período. 2. Crescimento de empresas 2010 e Esses dados não puderam ser complementados até 2016 pois não há dados disponíveis além de 2014, porém cobrem cinco anos e apontam tendência. 3. Demanda Turística: 2009 a 2014: o dado representa o potencial da cidade na captação de turistas, o dado foi considerado para contrapor aqueles que foram impactados pelo período de recessão, o que, se considerado sem viés de alta distorceria a análise ao se projetar em ambiente não recessivo. 4. O crescimento do fluxo aeroportuário do fluxo de passageiros de Congonhas + GRU Airport no período de , dados já afetados e que ponderam o período de recessão econômica desse período. 5. Hoteleiro foi direcionado como a ponderação da taxa de ocupação da região entre os anos de 2011 a 2016, utilizando as taxas de ocupação registradas pelo Observatório do Turismo e aplicando à cesta competitiva. Essas taxas já estão impactadas pelo ambiente recessivo, visto que em 2011 registrava-se 69% de ocupação na região de Pinheiros e agora 60%,.sendo que não houve nenhum novo hotel em operação na região nesse período. Fonte: IBGE, INFRAERO e Observatório do Turismo SP Turis - Últimos dados oficiais disponíveis 49

50 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Oferta Em 2020 foram foi considerada a entrada de 250 novas unidades habitacionais; essa quantidade foi definida de forma aleatória para não subestimar a dinâmica do mercado, uma vez que não foram identificados projetos em andamento nas pesquisas realizadas. Embora o Grupo Competitivo definido tenha hotéis de categoria supereconômica, econômica e midscale, não foi estimado alteração no grupo, mesmo com a entrada de 250 novas unidades habitacionais e a entrada do hotel em estudo. Potencialmente, os hotéis mais frágeis do grupo tendem a se reposicionar com a entrada de novos hotéis, mas, por cautela e conservadorismo, as saídas foram desconsideradas. Oferta: UHS disponíveis/dia no Grupo Concorrencial Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 50

51 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Desempenho Desempenho: Adequado ao posicionamento de hotel econômico Posicionamento: Hotel Econômico com design moderno, boas instalações Diária Média: alinhado com competidores do grupo e localização Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Mercado; Demanda Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua Demanda Ideal Considerou-se neutra (100%) devido a diversidade dos competidores, tanto em categoria quanto localização Demanda do Hotel: Aplicação da Demanda Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Março de 2017 a diária média para 2020 posiciona o hotel como melhor opção (moderno e localização) no mercado que já conta com competidores antigos e com características hoteleiras ultrapassadas com as novas tendências. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 51

52 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 52

53 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Valor de UH R$ para pagamento a vista. Valor UH R$ para pagamento a prazo. Preço de Venda Sugerido em Março de 2017, os valores podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo comprador e data da compra. Fonte: Preço de Venda - Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting. Taxas de Decoração, Pré Operacional e Capital de Giro e Assessoria STXDI 53

54 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 54

55 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiros cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária média prevista). O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 2% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação. O crescimento vegetativo de 2% a.a. reflete a curva de posicionamento do hotel até (introdução, crescimento até a maturidade plena) Os valores são correntes de Março de 2017, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda. Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis). As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva. O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré operacional. 55

56 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Os gastos foram estimados conforme médias de mercado, orientações da rede BHG e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários). Honorários e Taxas Contratuais da BHG foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado. Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário. As taxas pré-operacionais foram consideradas no investimento, não afetam o fluxo de caixa operacional do hotel. A data de abertura para o hotel está prevista entre o fim de 2019 e inicio de 2020, para efeito do estudo financeiro considerou-se abertura em janeiro de Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado. 56

57 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Demonstrativo de Resultados do Exercício DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no estudo de mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado. Centro de Receitas: Habitação, Alimentos e Bebidas e Departamentos Menores (Lavanderia, Aluguel de Espaços e Outras Receitas); foram consideradas receitas e custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos operacionais, lavanderia, entre outros. Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção, Marketing e Vendas, Água e Energia e honorários da rede hoteleira e do hotel asset manager e/ou mandatário que tenham como base a receita bruta ou líquida do hotel. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1) ADM & Geral folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2) Manutenção: gastos gerais com a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Marketing e Vendas gastos gerais com a divulgação do hotel, incluem aqui também honorários de Marketing corporativo da rede e uso da marca (conforme contrato); (3) Água e Energia ; (4) impostos de ISS, PIS, COFINS e ICMS. Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do asset manager e da rede hoteleira que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais. 57

58 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Taxas da Administradora Hoteleira (BHG): Taxas de Marketing e Vendas: Conforme gastos previstos para o ano e divididos com as unidades da rede, a ser ratificado anualmente na aprovação do orçamento. Uso da Marca: Não há custos relacionados com o uso da marca Soft In Taxa de Administração Basic Fee: 2,5 % sobre a receita bruta nos dois primeiros anos deoperação, nos demais anos 3% sobre a receita bruta. Taxa de Sucesso Incentive Fee: Variável conforme o quadro a seguir: Base de Cálculo da Taxa de Sucesso /Incentive Fee - % sobre o Lucro Operacional Bruto (GOP) Anos e + < 15% >15% <=27% 9% 9% 9% 9% >27% <=37% 10% 10% 10% 10% >37% <=50% 10% 10% 11% 11% >50% 10% 10% 11% 12% 58

59 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Observações: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Os valores de diárias consideram que o empreendimento irá se posicionar no mercado conforme sua categoria. Projeções baseadas no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 59

60 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) 60

61 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 projeta-se o FC até o ano 10 com crescimento do FC de 2023 com 1% a.a. Projeções baseadas no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 61

62 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 2/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 projeta-se o FC até o ano 10 com crescimento do FC de 2023 com 1% a.a. Projeções baseadas no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Basic Fee Hachurado em Amarelo Remuneração da Rede Hoteleira. Contribuição do item Habitações: margem de contribuição dentro da média de mercado Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 62

63 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 3/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 projeta-se o FC até o ano 10 com crescimento do FC de 2023 com 1% a.a. Projeções baseadas no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Incentive Fee Hachurado em Amarelo Remuneração da Rede Hoteleira. Contribuição do item Habitações: margem de contribuição dentro da média de mercado Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 63

64 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 64

65 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cálculo da Taxa Interna de Retorno O valor de venda das unidades já englobam unidade/construção + FF&E + Taxas Hoteleiras. A entrega do hotel para operação está previsto para o segundo semestre de 2019; para efeito de análise financeira considerou-se o início em janeiro de 2020, para melhor visualização de resultado (ano cheio) Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de dezembro de ) Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples e média do Ano 2020 a ) FC com aplicação de CapRate: Capitalização do FC de 2029 definida pelo maior valor obtido na comparação direta de CapRate aplicado em produtos similares e Cálculo de CapRate do Negócio considerando Taxa Livre de Risco + Spread 6) TIR calculada com o FC de FC com CapRate. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2020 e 2024, a partir de 2024 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa. A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada em dois cenários. Cenário 1 reflete o pagamento integral da unidade hoteleira no primeiro ano de lançamento, o que aponta cenário de uma TIR mais baixa, pois assume o pressuposto de desembolso integral logo no inicial do período; O Cenário 2 assume o pressuposto que o desembolso para a aquisição se dividirá em quatro parcelas anuais (2017 = 20%, 2018 = 10%, 2019 = 10% e 2020 = 60%) IMPORTANTE: A TIR pode variar conforme a condição de pagamento negociada para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar os cenários de TIR apresentados como dado referencial. Os cenários não abordam financiamento após a entrega da unidade, situação que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado e diminuir a TIR em relação ao apresentado nos cenários apresentados no estudo. 65

66 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cálculo da Taxa Interna de Retorno CapRate: 5,27% - Ver página 68. TIR: Referencial os cenários não incluem situação de financiamento de qualquer saldo devedor após a entrega da unidade hoteleira. Pode haver cobrança de juros em cenário com financiamento. As projeções são baseadas em premissas definidas nesse estudo, mudanças nas premissas podem alterar os resultados. FC antes do IR e sem inflação Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 66

67 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 67

68 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio em análise): 4,61% Pesquisa de CapRate no Mercado na Região Composição do CapRate Atratividade Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 3,60% (2023) Projeção Banco Santander Selic Sem Inflação - Ver Anexos + Spread Utilizado: 1,01% 28,2% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC Estimado pela proporção das Vendas no Ponto de Equilíbrio em relação as vendas estimadas para o número de diárias vendidas em 2024 Ver Anexos Em pesquisa direta no site da imobiliária SóFlats ( - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo: Se CapRate Mercado < CapRate Mínimo = CapRate Mínimo Se CapRate Mercado > CapRate Mínimo = CapRate Mercado 5,27% CapRate Mercado > 4,61% CapRate Mínimo = 5,27% para Capitalização do FC

69 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 69

70 Anexo - Glossário Absorção de Mercado Área Comum Área Privativa Área Útil Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada. É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas. Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que contorna externamente as paredes das dependências. Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel, devendo ser item a ser questionado Detalhe durante da Área a transação do Porto do negócio. Maravilha B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final. B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final. Basic Fee Budget Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos). Normalmente esta taxa é de 5%. Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores. 70

71 Anexo - Glossário Cap rate Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de aluguel. Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel. Departamentos menores Despesas Pré-Operacionais Diária Média Estudo de Absorção Fair Share ou Market Share Faturamento Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura Departamentos Menores. Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários, treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc. Detalhe da Área do Porto Maravilha Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel. Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado. Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado concorrente definido. Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costumase usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a hospedagem. 71

72 Anexo - Glossário FF&E Flat Franquia Fundo de Reposição de Ativos (FRA) Gastos de Capital Gastos não distribuíveis Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta Referencial Gerente Geral Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de malas. Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns. Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties. Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7% Detalhe da Área do Porto Maravilha Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à propriedade (hotel), ex: IPTU. Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas. Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente. Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa. 72

73 Anexo - Glossário Gross Operational Profit (GOP) HIIP Hotel Asset Manager É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais. Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício. Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento. IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda. Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional. Ocupação Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento. Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis. Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade. 73

74 Anexo - Glossário Operadora Hoteleira Pax Penetração de Mercado Perpetuidade PIB Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee) como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala. Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo. Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes. Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise. Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc). Pick-up (de demanda) Pool Hoteleiro Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise. Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira. 74

75 Anexo - Glossário Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos. Receita de Hospedagem Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a receita gerada pela venda de café-da-manhã. Receita Líquida Rede Hoteleira Rentabilidade Reposicionamento de Mercado Revpar Receita bruta menos os impostos. Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários. Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da operação do negócio comparado com o valor investido no negócio. Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados. RevPAR (Revenue per Available Room Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando, ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH s disponíveis em um determinado período. Segmento de Demanda Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto. 75

76 Anexo - Glossário Taxa de Atratividade Taxa Interna de Retorno (TIR) UH ou unidade habitacional Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida. Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa. Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel. 76

77 Anexo Fórmula da Taxa Interna de Retorno Legenda: F: Fluxo de Caixa Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0. No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC capitalizado obtido pela aplicação da média simples do CapRate dos dez anos estimados na Análise Financeira no referido FC 10 ( FC/(Média da Rentabilidade Simples/CapRrate do FC 1 ao 10). 77

78 Anexos - Taxas e Índices Econômicos de Longo Prazo Detalhe da Área do Porto Maravilha Fonte: Banco Santander - Acesso em :

79 Anexo - Volume de Vendas no Ponto de Equilíbrio Detalhe da Área do Porto Maravilha Risco Operacional: Proporção da Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio em relação à Taxa de Ocupação do Ano 2028, o resultado é a taxa de risco envolvida na não obtenção de Lucro (Ponto de Equilíbrio = Lucro 0) em relação ao volume de vendas estimado para Elaboração: Caio Calfat Real Estate Consulting 79