Estudo Mercadológico e de Viabilidade Econômico-Financeira. Contrato de Investimento Coletivo CIC - SAO WAY HOTEL. São Caetano do Sul SP.

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1 Estudo Mercadológico e de Viabilidade Econômico-Financeira Contrato de Investimento Coletivo CIC - SAO WAY HOTEL São Caetano do Sul SP Gafisa Março de 2017

2 Realização: Cliente: Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômico Financeira Março de 2017 Projeto: Contrato de Investimento Coletivo - CIC SAO WAY HOTEL em São Caetano do Sul (SP) que será administrado pela Atlantica Hotels.

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se da atualização do estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa Gafisa em 2012 e 2014 que desenvolve o projeto hoteleiro na cidade de São Caetano do Sul que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo CIC SAO WAY HOTEL. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para os hotéis São Caetano do Sul, localizado na Avenida Guido Alibert, altura do 1800, dentro do Espaço Cerâmica São Caetano do Sul. O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. 3

4 Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte. São Paulo, março de

5 A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 250 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: 5

6 A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Flat para estudantes Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 6

7 Índice 1. O projeto e a rede hoteleira 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 7

8 Índice 1. O projeto e a rede hoteleira 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 8

9 1. O projeto e a rede hoteleira O projeto em estudo conta com 298 apartamentos no total, sendo 180 apartamentos da bandeira Comfort e 118 apartamentos da bandeira Quality, agrupados no mesmo empreendimento. Devido as características do projeto e o modelo de gestão adotado, considerouse para o estudo a penetração de um hotel de 298 unidades habitacionais, tanto para o estudo mercadológico quanto para o econômico e financeiro. O hotel inaugurou em outubro de O estudo considera o ano de 2017 o primeiro exercício completo. Assim, a tarifa média e a taxa de ocupação utilizada no ano de 2017 nas projeções está aproximada com a expectativa da Rede Atlantica e dos sócios participantes após discussão e aprovação do orçamento para o período. A partir de 2018 há aplicação da metodologia de pesquisa utilizada pela Caio Calfat Real Estate Consulting. Administração 9

10 1. O projeto e a rede hoteleira Administração Projeto analisado: Contrato de Investimento Coletivo CIC SAO WAY HOTEL São Caetano do Sul (SP) Empreendimento Empreendimento Bandeira Quality Bandeira Comfort Administração Atlantica Hotels Administração Atlantica Hotels Categoria Midscale Superior Categoria Midscale Uhs 118 Uhs

11 1. O projeto e a rede hoteleira Esse estudo teve como objetivo estudar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira de um hotel localizado na cidade de São Caetano do Sul São Paulo. O objeto de estudo conta com a bandeira Quality com 118 UHs de 25 m² a 40 m² e Comfort com 180 Uhs de 36 m² e 40 m². A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry AH & MA. Espaço Cerâmica - São Caetano do Sul 11

12 1. O projeto e a rede hoteleira 1.1. O projeto e a rede hoteleira O projeto foi concebido como um hotel com duas bandeiras sendo uma midscale (Comfort) e outra midscale superior (Quality), e deve ser operado com a marca Quality. As marcas Comfort e Quality são de propriedades da Choice Hotels, e no Brasil é franqueada à Atlantica Hotels, a empresa que deverá operar o hotel. A Atlantica Hotels é a maior administradora multimarcas independente da América do Sul de capital fechado. Administra mais de 80 hotéis no Brasil, estando entre as redes hoteleiras com maior operação no país. O Comfort terá 180 Uhs e o Quality terá 118 Uhs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64. 12

13 1. O projeto e a rede hoteleira 1.1. O projeto e a rede hoteleira A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios: Reconhecimento de Marca: Comfort e o Quality pertencem a rede Choice Hotels e possui reconhecimento mundial; no Brasil a Atlantica Hotels detém o direito desta marca e é maior administradora multimarcas da América com cerca 80 hotéis no Brasil em operação. Canais de Distribuição: a Atlantica é uma rede nacional que atua com bandeiras internacionais da Choice (master franquia América do Sul), Carlson (master franquia Brasil) e Starwood (acordo pontual do Four Points by Sheraton em Curitiba). Por esta abrangência de marcas, a distribuição e visibilidade são internacionais para as bandeiras Comfort, Quality, Sleep Inn, Radisson e Park Inn. Presença de mercado na região do ABC e São Paulo: Na região do ABC, a Atlantica está presente com projetos futuros na cidades de Santo André, com as marcas Comfort, Quality e Go Inn, em complexos mixed use junto à Shoppings e São Bernardo do Campo com a bandeira Comfort, também inserida em complexo mixed used. Triology Offices São Bernardo do Campo Brokfield Century Plaza Quality e Go Inn Santo André 13

14 Índice 1. O projeto e a rede hoteleira 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 14

15 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região do Grande ABC A Região do Grande ABC é uma divisão da Região Metropolitana de São Paulo. Região do Grande ABC Sua formação é composta por 7 cidades: Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Diadema, Mauá, Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra. Com 2,6 milhões de habitantes, a região é conhecida pela presença de importantes parques industriais concentrados principalmente setor metalúrgico, automóveis, químico e petróleo. Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano (Emplasa) e IBGE 15

16 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região do Grande ABC (Dados Oficiais Disponíveis) Dentre as cidades do Grande ABC, São Caetano é a terceira maior em arrecadação do PIB com cerca de 14% do total arrecadado pela região. São Caetano é conhecida pela boa qualidade de vida que proporciona aos moradores com bons indicadores de saúde, educação e baixo nível de criminalidade. N Cidade PIB 2014 % Área (km²) População 2014 População Est São Bernardo do Campo ,30 44,97% 409, Santo André ,06 26,59% 175, São Caetano do Sul ,00 15,28% 15, Diadema ,89 13,16% 30, Total ,25 100% 631, Fonte: IBGE 16

17 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas S. Caetano do Sul - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis) O setor de serviços tem grande contribuição na composição do PIB sendo responsável por 62% das empresas instaladas, seguido pelo comércio que corresponde a 28% das empresas de São Caetano do Sul. Crescimento médio real : 1,03% Evolução do PIB do S Caetano do Sul Impostos Indústria Serviços Agropecuária , , , , ,64 2,2% 7,4% 45,8% 46,1% 48,0% -0,2% 48,9% -4,8% 51,1% 28,2% 26,0% 27,0% 24,6% 29,9% 25,7% 26,1% 27,2% 26,5% 26,4% *O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente, com atualização de inflação pelo índice IPCA. Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis 17

18 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas S. Caetano do Sul - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis) S. Caetano do Sul é conhecida pelos indicadores sociais acima da média nacional, a cidade figura em 1º lugar no ranking do Índice de Desenvolvimento Humano Municipal dentre todos os municípios do Brasil, com destaque para os setores de educação, renda e longevidade. Os indicadores positivos propiciaram a São Caetano os prêmios Conected Smart Cities no quesito segurança e educação e o 4º lugar no Brasil entre as 100 melhores cidades para se investir em negócios de acordo com a Revista Exame de Ranking Revista Exame Barueri (SP) Brasília (DF) Macaé (RJ) São Caetano do Sul (SP) Rio das Ostras (RJ) Vitória (ES) Florianópolis (SC) São Paulo (SP) Campinas (SP) Palmas (TO) Cidade Ano Empresas TCM* Ano Pessoal Ocupado TCM* Ano IDHM TCM* Ano Índice Firjan TCM* SCS , ,9006 0,13% 0,01% 0,56% a.a. a.a. a.a , ,8404 1,39% a.a. Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis, Ranking Connected Smart Cities Urban System 18

19 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Acessos Av. dos Estados - liga a região do ABC com a zona leste de São Paulo. Av. Dr. Francisco Mesquita - Interligada a Av. dos Estados é uma das portas de entrada de São Caetano do Sul para quem parte de São Paulo Av. Goiás - Principal via comercial e serviços de São Caetano do Sul Rod. Anchieta - Paralela a cidade de São Caetano do Sul é a principal via de acesso ao Rodoanel Mário Covas. Fonte: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 19

20 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas S. Caetano do Sul - Dados Socioeconômicos Com cerca 600 índústrias de pequeno a médio porte o parque industrial de S. Caetano do Sul acompanha a vocação do ABC voltada para o mercado automobilístico, sendo a GM a maior empresa da cidade. Além da fábrica o complexo da General Motors abriga o Centro Tecnológico de Desenvolvimento de Carros e Centro Logístico de Recebimento e Sequenciamento de Materiais Produtivos. Entre as maiores empresas presentes estão: De acordo com a entrevista com o Fernando Cunha, responsável pelo atendimento a novos investimentos, a cidade de São Caetano do Sul tem optado pela diversificação econômica com a atração de novas empresas voltadas para a tecnologia e serviços. Atualmente o perfil industrial é voltado para o mercado automobilístico, fabricação de auto peças, produtos de borracha, material plástico, produtos alimentícios e fabricação de móveis. Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting e Investe São Caetano 20

21 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Educação Conhecida pelo seu alto índice de qualidade no ensino, São Caetano do Sul possui diversas faculdades de porte e escolas de ensino técnico, estas normalmente fornecem mão de obra para as indústrias da região. Entre as principais instituições podemos destacar: Conhecida por ser uma das melhores faculdades de engenharia do país, o Instituto Mauá conta com 11 cursos de graduação, 5 cursos de pós graduação, 3 cursos especialização e 1 mestrado. A maior parte dos cursos é voltada para o setor automobilístico. A unidade possui cursos técnicos e superiores pós graduação e cursos livres voltados para a área automobilística. Com mais de 100 cursos de diversas áreas a Universidade Municipal de São Caetano do Sul oferece cursos presenciais e online. Fonte: Investe São Caetano 21

22 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas S. Caetano do Sul Comércios e Serviços S. Caetano do Sul conta 4 eixos de comércio: a região central da cidade, onde estão a maior parte das empresas, lojas e serviço. A Rua Taipas e Av. Visconde de Inhaúma e adjacências que concentram algumas lojas e o Parque Shopping, localizado no bairro planejado Cerâmica. Além destas ruas a Av. Goiás é considerada a principal avenida da cidade reunindo diversos bares e restaurantes. Centro Terreno do hotel Av. Visconde de Inhaúma Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 22

23 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Park Shopping São Caetano Espaço Cerâmica Inaugurado em 2011, o Park Shopping é voltado para o atendimento do público A e B. São 109 mil m² de área construída e 39 mil m² de área bruta locável. O shopping conta com 218 lojas, 15 lojas âncoras e vagas de estacionamento Park Shopping Loteamento Residencial Comercial / Hotel Fonte: Portal ParkShopping São Caetano 23

24 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Projetos Futuros Obras Hospital São Luiz Hospital São Luiz Localizado próximo ao Espaço Cerâmica, o empreendimento possui 20 mil m² de área construída e tem capacidade para realizar mensalmente até 20 mil atendimentos e 1 mil cirurgias. Estão previstos cerca de empregos diretos. Previsão de inauguração: julho de Investimentos na Fábrica GM Em julho de 2015, foi anunciado o aporte de R$ 13 bilhões que será dividido entre as fábricas de Gravataí, Joinville e São Caetano do Sul. O projeto contempla a produção de novos carros para mercados como Brasil, México, Índia e China. Monotrilho Linha 18 Bronze O trajeto terá 20 km e interligará os municípios de São Caetano do Sul, São Bernardo do Campo e Santo André. Atualmente o projeto agurad nova licitação. Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria/ Prefeitura de São Caetano do Sul 24

25 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Considerações Com 15 km de extensão a cidade de São Caetano do Sul é conhecida pelos seus bons indicadores sociais e pelo desenvolvimento ordenado. Por estar próximo a São Paulo o comércio local é bem desenvolvido com lojas de grande porte voltadas para atender toda a região. Obras Hospital São Luiz O parque industrial é concentrado em empresas de pequeno e médio porte tendo apenas a General Motors como principal indústria da cidade, em contrapartida o setor de serviços é bem desenvolvido com empresas de porte como Via Varejo e Honda Consórcios. Por não possuir grandes áreas para desenvolvimento a Prefeitura local tem optado por trazer indústrias de pequeno porte voltadas para o setor de tecnologia. 25

26 Índice 1. O projeto e a rede hoteleira 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 26

27 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Macrolocalização Local do Hotel O local do hotel está localizado na Av. Guido Alibert na altura do 1800, dentro do Espaço Cerâmica de São Caetano do Sul. A região se tornou um novo polo de desenvolvimento agregando escritórios, serviços e lazer em um só endereço, sendo um produto inovador na cidade de São Caetano do Sul. No entorno estão importantes vias acesso como a Av. do Estado que dá acesso a cidade de São Paulo e a Rod. Anchieta que corta a cidade de São Bernardo do Campo interligando com o rodoanel trecho leste. Fonte:Mapa - Sobloco 27

28 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização O Espaço Cerâmica segue o conceito de bairro planejado, com infraestrutura residencial, comercial e serviços para atender a toda região do ABC e de acordo com os entrevistados, a região tende a se tornar polo de serviços de São Caetano. No entorno próximo está sendo construído o hospital São Luiz que terá capacidade para atender até 20 mil pacientes por mês. O terreno do hotel está a 30 km do Aeroporto de Guarulhos e a 15 km de do Aeroporto de Congonhas. Local do hotel Fonte: Foto Google Imagens Futuras instalações Hospital São Luiz 28

29 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Pontos de Interesse Abaixo estão as distâncias de carro calculadas pelo Google Maps. Pontos de interesse Distância Aeroporto de Congonhas 15 km (30 min.) Aeroportto de Guarulhos 29 km (43 min.) Santo André 8 km (17 min.) São Bernardo 10 km (19 min.) General Motors 4,2 km (13 min.) Bartira Móveis 4 km (12 min.) M. Dias Branco 1,1 km (4 min.) * Via Varejo 2,2 km (8 min.) Honda Consórcio Nacional 1,3 km ( 17 min.) Petrobrás Distribuidora 4,3 km (12 min.) Estação de trem S. Caetano 2,5 km (8 min.) Indústrias Estação de trem Terreno do hotel * Distância à pé Fonte: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 29

30 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança São Paulo Expo Exhibition & Convention Center Espaço para feiras e convenções que é administrado pela GL Events, uma das maiores empresas do setor no mundo. O complexo passa por obras de ampliação e deverá contar espaços para até oito feiras simultâneas. Hotéis A distância do terreno ao São Paulo Expo não ultrapassa 30 minutos, tornando-se um dos mais próximos hotéis do ABC, ou mesmo em relação à região da Avenida Paulista, na cidade de São Paulo, onde há grande concentração de oferta hoteleira. Fonte: Google Maps. 30

31 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança São Paulo Expo Exhibition & Convention Center A Estrutura Atual : Fonte:

32 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança São Paulo Expo Exhibition & Convention Center A Estrutura Final: 90 mil m² para exposições até oito pavilhões 10 mil m² de área para convenções. 5,0 mil vagas de estacionamento 4,5 mil cobertas Praça de Alimentação Remodelação do acesso viário Fonte:

33 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Considerações sobre o terreno O terreno do hotel possui fácil acesso a grandes vias com Av. do Estado e Rod. Anchieta e está próximo das cidades de São Bernardo do Campo, Santo André e São Paulo. A região possui várias empresas de grande porte e geradoras de demandada hoteleira. Além disso a reforma e ampliação do São Paulo Expo Exhibitions & Conventions torna os hotéis desse estudo uma das primerias opções de hospedagens. O terreno é adequado perto de geradores de demanda hoteleira qualificados, além disso, o complexo Parque Cerâmica provê lazer e entretenimento que completam a atratividade para hóspedes. Desta forma damos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro. 33

34 Índice 1. O projeto e a rede hoteleira 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 34

35 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta hoteleira total Foram mapeados os hotéis de categoria econômico, midscale e miscale superior das cidades de São Caetano do Sul, Santo André, São Bernardo. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 35

36 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Localização Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 36

37 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Diária - Abaixo os valores da diária média ponderada, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira, 6ª a domingo, além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Booking.com e Decolar.com. Valores do set competitivo Diária média de 2016, sem café Taxa de ocupação média (2016) R$ 205,97 45% 37

38 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Oferta A maior parte dos empreendimentos existentes são de pequeno porte, sendo o Blue Tree Santo André o maior com 200 apartamentos. Percebe-se que o mercado já possui produtos compatíveis com as tarifas oferecidas e há posicionamento de mercado perante aos demais empreendimentos da região. A maior parte dos empreendimentos tem optado por investir em reforma para fazer frente a oferta futura que irá se instalar na região. Demanda Atendem a demanda das indústrias da região do ABC e em eventos pontuais transbordos de hóspedes de São Paulo. A média de hospedagem é de 2 a 3 dias com maior frequencia durante a semana. Pontualmente existe a demanda para long stay geralmente associada ao algum projeto dentro das fábricas. Durante o fim de semana a demanda é sazonal proveniente principalmente de eventos sociais. A taxa de ocupação na cesta competitiva em 2011 foi de 65%, conforme levantamento no primeiro estudo de mercado realizado para esse projeto. A taxa de 45% registrada em 2016 reflete a retração devida ao ambiente recessivo da economia brasileira desde Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 38

39 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta futura Em pesquisa com os gerentes de desenvolvimento e Secretárias de Desenvolvimento foram identificados 5 empreendimentos que concorrem com o empreendimento em estudo, sendo 1 construídos em São Caetano do Sul, 1 empreendimento em Santo André e 3 empreendimentos em São Bernardo do Campo, totalizando 301 apartamentos. Conforme as características e localização foram categorizados e analisados conforme a competitividade direta com o empreendimento em estudo, o que resultou em novas 301 unidades habitacionais na cesta competitiva para os próximos anos. IC: Índice de Competitividade Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting 39

40 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Considerações O mercado hoteleiro do ABC vive momento de expansão de oferta. Esse fato é interessante pois, embora exista na região a presença de grandes empresas que são geradoras de demanda, há hotéis antigos e que operam com marcas pouco relevantes no mercado, carecendo de reconhecimento. Essa nova oferta se apresenta com boas bandeiras e projetos modernos, o que poderá impactar positivamente o mercado da região, principalmente por demanda mal acomodada que se direcionava para São Paulo por falta de opções na região. Além disso, a região e São Caetano do Sul recebe investimentos de ordem urbana, como o próprio Complexo Cerâmica, onde se localizam os hotéis desse estudo, o que aumenta a atratividade da região como destino com a oferta de melhores pontos de comércio, lazer e entretenimento. 40

41 Índice 1. O projeto e a rede hoteleira 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 41

42 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de São Caetano do Sul de 2010 e 2014 dados oficiais do IBGE e compleementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2015 e 2016, -3,5% e -3,8% respectivamente, segundo dados do colhidos em o que gerou índice de crescimento de 0,69% a.a. no período de 2010 a Crescimento de empresas e de pessoal ocupado entre 2008 e Esses dados não puderam ser complementados até 2016 pois não há dados oficiais disponíveis além das datas referentes aos últimos anos, porém cobrem cinco anos e apontam tendência, além disso, o PIB estimado de 2015 e 2016 já pondera impactos da recessão econômica do período.. A Taxa de projeção para a demanda obtida foi de 0,51% a.a. O valor foi mantido para os 10 anos de projeção pois representa uma taxa baixa, quase estagnação, e está contaminada pelo momento de recessão econômica. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Demanda: Diárias vendidas/dia 42

43 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Projeção da Demanda Dois pontos foram considerados para a projeção da demanda: a) A Taxa de Crescimento obtida para a demanda considerando os índices econômicos da cidade, inclusive adequando projeção do PIB para 2016 com o impacto da recessão econômica atual. b) Entende-se que o mercado está retraído, principalmente a região do ABCD Paulista que possui atividade industrial relevante, a qual é geradora de demanda hoteleira importante na região. Assim, considera-se importante resgatar a venda de diárias de 2011 como um patamar possível de ser alcançado na retomada da economia. As pesquisas realizadas registraram uma média diária de vendas de aproximadamente 680 diárias/dia na cesta competitiva. Assim, considerando uma retomada efetiva da economia a partir de 2019, projetou-se um escalonamento da demanda entre 2017/2019 até o nível de 680 diárias/dia e, a partir de 2020, aplicouse a taxa de crescimento de 0,51% a.a. * Demanda estimada em base diária. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 43

44 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo competitivo destacado, bem como houve a retirada de unidades habitacionais de hotéis que devem perder a competitividade na cesta competitiva definida. : Entradas: O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta 2017: Quality Santo André ( 38 Uhs competitivas de 152 Uhs totais) 2018: Comfort S. B. do Campo (51 Uhs competitivas de 204 Uhs totais) Blue Tree Premium S.C.S (160 Uhs competitivas de 320 Uhs totais) 2019: Intercity Premium S. B. do Campo (53 Uhs competitivas de 160 Uhs totais) Saídas: 2016: Astron Moritz: 93 Uhs. 2019: Palm Leaf G.P: 174 Uhs Twin Towers: 56 Uhs Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Oferta: Disponibilidade Uhs/dia 44

45 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Desempenho Conforme informado no capitulo O Projeto e a rede hoteleira, o empreendimento contempla dois hotéis, Quality com 118 uhs e Comfort com 180 uhs; porém, a absorção foi feita em conjunto pois o complexo deverá atuar como catalisador de clientes que poderão optar pelo nível de serviços desejado, sendo fruto de uma gestão uniforme. Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share. Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. A demanda complementar está influenciada pela inserção de oferta qualificada em São Caetano do Sul e a operação do São Paulo Expo, complexo de feiras e convenções localizado próximo aos hotéis em estudo. DM: Diária Média: A diária média foi estimada conforme o hotel se alinha com os preços dos concorrentes e ganha posicionamento (aumenta ocupação). Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 45

46 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Desempenho Abaixo estão as projeções de mercado antes e depois da entrada do hotel em estudo. O calculo é feito considerando as ponderações de crescimento da cidade e da oferta hoteleira citadas nos slides anteriores. Observa-se que a projeção de desempenho do hotel em estudo no slide anterior indica que o mesmo estará operando com taxa de ocupação maior que a prevista para o mercado total, principalmente devido ao pick up estimado e proveniente do Expo São Paulo localizado no início da Rodovia dos Imigrantes, sendo os hotéis da Região do ABC mais próximos. Legenda: Demanda: Demanda estimada para o grupo competitivo; Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano já com base nas previsões de entradas e saídas do set competitivo; TO Mercado: Estimativa de taxa de ocupação para o mercado competitivo; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; TO Mercado + Hotel em Estudo: Taxa de ocupação do set competitivo + hotel em estudo. 46

47 Índice 1. O projeto e a rede hoteleira 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 47

48 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial O empreendimento já está abeto, o CIC será apresentado em preço fechado contemplando o valor da unidade (construção + terreno+ FF&E) e taxas hoteleiras. A tabela abaixo, encaminhado pela própria Gafisa, apresenta o nível de preço que pode ser apresentado conforme o tipo de compra a ser negociada com os adquirentes: Metragem Quantidade Fração Distribuição Tabela Gafisa 32, , ,81 21, , ,94 25, , ,11 36, , ,05 40, , ,28 Total 298 Fonte: Gafisa 48

49 Índice 1. O projeto e a rede hoteleira 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 49

50 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média prevista). O hotel abriu para hóspedes em outubro de 2016, para efeitos de projeção de resultados considerou-se operação a partir de janeiro de 2017, baseando o resultado de diária média e taxa de ocupação desse ano no Orçamento do Empreendimento apresentado pela Operadora e aprovado pelos sócios participantes da SCP Sociedade em Conta de Participação. Os demais anos seguiram a metodologia de projeção adotada pela Caio Calfat Real Estate Consulting e apresentada ao longo desse estudo. O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas. Nos anos subsequentes foi adotado um crescimento vegetativo de 1% a.a. tendo como base o resultado do quinto ano de operação. As fracos de distribuição representam a participação nos resultados que cabe a cada proprietário, conforme o tipo da unidade habitacional adquirida. Os valores são correntes de março de 2017, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda. 50

51 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis). Todos os gastos ligados às taxas e honorários da Operadora foram lançados como gastos. As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva. Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários). Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário. Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado. 51

52 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Demonstrativo de Resultados do Exercício DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no estudo de mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado. Centro de Receitas: Habitação e Departamentos Menores (Lavanderia, Aluguel de Espaços e Outras Receitas); foram consideradas receitas e custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos operacionais, lavanderia, entre outros. Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção, Marketing e Vendas, Água e Energia e honorários da rede hoteleira e do hotel asset manager e/ou mandatário que tenham como base a receita bruta ou líquida do hotel. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1) ADM & Geral folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2) Manutenção: gastos gerais com a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Marketing e Vendas gastos gerais com a divulgação do hotel, incluem aqui também honorários de Marketing corporativo da rede e uso da marca (conforme contrato); (4) Água e Energia; (5) impostos de ISS, PIS, COFINS e ICMS. Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do asset manager e da rede hoteleira que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais. Há receita não operacional referente ao contrato de terceirização do restaurante e geladeira dos apartamentos, o contrato prevê o pagamento equivalente a 7% da receita do tomador de serviços, menos o café da manhã. 52

53 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Quadro de UH s Metragem Quantidade Fração Distribuição Tabela Gafisa 32, , ,81 21, , ,94 25, , ,11 36, , ,05 40, , ,28 Total 298 O empreendimento já está abeto, o CIC será apresentado em preço fechado contemplando o valor da unidade (construção + terreno+ FF&E) e taxas hoteleiras. A tabela acima, encaminhado pela própria Gafisa, apresenta o nível de preço que pode ser apresentado conforme o tipo de compra a ser negociada com os adquirentes: Fonte: Gafisa 53

54 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 54

55 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Estimativa de Funcionários: número de funcionários a partir de 2018 estabilização do movimento. Salário Médio: Calculado em 2018 Valores Correntes de Março de 2017 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) 55

56 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 56

57 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 2/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 57

58 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 3/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira As linhas hachuradas em amarelo representam todos os gastos contratuais, inclusive remuneração da Rede Hoteleira - Quadro ao lado: Taxa de administração e Taxa de incentivo Previstas em VII. Cláusula Sétima Dos Direitos da Administradora Item VII.1 Fee de Marketing Previsto em VIII. Cláusula Oitava- Dos Lucros e Receitas Líquidas das Operações, e demais disposições sobre a forma de cálculo da remuneração da Administradora e distribuição de valores ao proprietário Item VIII.3 Fundo de Reposição Previsto em XV Cláusula Décima Quinta Dos Fundos Item XV.1 b Asset Management: Previsto em Acordo Comercial para Administração de Empreendimento Condo - Hoteleiro Item XI Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 58

59 Índice 1. O projeto e a rede hoteleira 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 59

60 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado Análise de Investimento: O Cálculo da TIR Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). O Fluxo de caixa das unidades foi calculado conforme as frações de distribuição para cada tipo de apartamento. O fluxo está antes do IR, em valores correntes de março de 2017, e já está impactado por todas as taxas e honorários da rede hoteleira. empreendimento em relação ao total. Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de março de ) Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 2017 a ) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 2019 a ) FC com aplicação de CapRate: Capitalização do FC de 2026 conforme pesquisa em empreendimentos similares e definição de patamar mínimo da taxa de atratividade para a análise específica do negócio em estudo, conforme se apresenta no item Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado. 6) TIR calculada com o FC de FC com CapRate. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2017 e 2021, a partir de 2022 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa. A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada com cenário de pagamento integral em março de 2017, uma vez que o empreendimento já está em funcionamento. É apresentado o valor possível de ser negociado entre as partes de compra e venda. MPORTANTE: A TIR pode variar conforme a condição de pagamento negociada para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial a TIR apresentada. Não foi considerado cenário de financiamento da unidade habitacional, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado e afetar a TIR do investidor em relação à estimada no estudo. 60

61 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cenário de Rentabilidade: Apartamento de 21,02 m² Tabela Gafisa CapRate para o Mercado : 5,54% Metragem 21, A vista ,94 Rentab./CapRate ,8% ,9% ,1% ,5% ,9% ,9% ,0% ,0% ,1% ,1% Capitalização do FC c/ CapRate Rentabilidade média ,2% Rentabilidade média ,9% TIR com CapRate 3,4% Cálculo conforme premissas apresentadas na página 60. Valores sem inflação Resultado antes do IR. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 61

62 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cenário de Rentabilidade: Apartamento de 32,06 m² Tabela Gafisa CapRate para o Mercado : 5,54% Metragem 32, A vista ,81 Rentab./CapRate ,8% ,9% ,1% ,5% ,9% ,9% ,0% ,0% ,1% ,1% Capitalização do FC c/ CapRate Rentabilidade média ,2% Rentabilidade média ,9% TIR com CapRate 3,5% Cálculo conforme premissas apresentadas na página 60. Valores sem inflação Resultado antes do IR. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 62

63 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cenário de Rentabilidade: Apartamento de 25,37 m² Tabela Gafisa CapRate para o Mercado : 5,54% Metragem 25, A vista ,11 Rentab./CapRate ,8% ,9% ,1% ,5% ,9% ,9% ,0% ,0% ,1% ,1% Capitalização do FC c/ CapRate Rentabilidade média ,2% Rentabilidade média ,9% TIR com CapRate 3,5% Cálculo conforme premissas apresentadas na página 60. Valores sem inflação Resultado antes do IR. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 63

64 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cenário de Rentabilidade: Apartamento de 36,00 m² CapRate para o Mercado : 5,54% Metragem 36, A vista ,05 Rentab./CapRate ,8% ,9% ,1% ,5% ,9% ,9% ,0% ,0% ,1% ,1% Capitalização do FC c/ CapRate Rentabilidade média ,2% Rentabilidade média ,9% TIR com CapRate 3,5% Cálculo conforme premissas apresentadas na página 60. Valores sem inflação Resultado antes do IR. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 64

65 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cenário de Rentabilidade: Apartamento de 40,00 m² Tabela Gafisa CapRate para o Mercado : 5,54% Metragem 40, A vista ,28 Rentab./CapRate ,8% ,9% ,1% ,5% ,9% ,9% ,0% ,0% ,1% ,1% Capitalização do FC c/ CapRate Rentabilidade média ,2% Rentabilidade média ,9% TIR com CapRate 3,5% Cálculo conforme premissas apresentadas na página 60. Valores sem inflação Resultado antes do IR. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 65

66 Índice 1. O projeto e a rede hoteleira 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 66

67 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado Cenários de Rentabilidade: Definição de CapRate: CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio em análise): 5,54% Composição do CapRate Atratividade Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 3,6% (2021) Projeção Banco Santander Selic Sem Inflação - Ver Anexos + Spread Utilizado: 1,94 % 54% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC Estimado pela proporção das Vendas no Ponto de Equilíbrio em relação as vendas estimadas para o número de diárias vendidas em 2021 Ver Anexos Em outra pesquisa direta no site de imobiliária eletrônica SóFlats ( - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo: Se CapRate Mercado < CapRate Mínimo = CapRate Mínimo Se CapRate Mercado > CapRate Mínimo = CapRate Mercado 4,02% CapRate Mercado < 5,54% CapRate Mínimo = 5,54% para Capitalização do FC 2026 Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 67

68 Índice 1. O projeto e a rede hoteleira 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 68

69 8. Anexo - Glossário Área Comum Área Privativa É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas. Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que contorna externamente as paredes das dependências. Área Útil B2B Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel, devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio. Detalhe da Área do Porto Maravilha Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final. B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final. Basic Fee Budget Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos). Normalmente esta taxa é de 5%. Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores. 69

70 8. Anexo - Glossário Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel. Departamentos menores Despesas Pré-Operacionais Diária Média Estudo de Absorção Fair Share ou Market Share Faturamento FF&E Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura Departamentos Menores. Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários, treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc. Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel. Detalhe da Área do Porto Maravilha Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado. Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado concorrente definido. Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costumase usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a hospedagem. Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de malas. 70

71 8. Anexo - Glossário FF&E Flat Franquia Fundo de Reposição de Ativos (FRA) Gastos de Capital Gastos não distribuíveis Grupo Competitivo ou Grupo Referencial ou Cesta Referencial Gerente Geral Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de malas. Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns. Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties. Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7% Detalhe da Área do Porto Maravilha Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à propriedade (hotel), ex: IPTU. Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas. Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente. Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa. Gross Operational Profit (GOP) É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais. 71

72 Anexo - Glossário HIIP Hotel Asset Manager IDHM Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício. Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento. Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda. Incentive Fee Ocupação Detalhe da Área do Porto Maravilha Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional. Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento. Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis. Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade. Operadora Hoteleira Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee) como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguramse de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala. 72

73 Anexo - Glossário PIB Penetração de Mercado Pool Hoteleiro Pax Perpetuidade Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc). Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes. Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira. Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo. Detalhe da Área do Porto Maravilha Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise. Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise. Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos. Receita de Hospedagem Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a receita gerada pela venda de café-da-manhã. 73

74 8. Anexo - Glossário Receita Líquida Receita bruta menos os impostos. Rede Hoteleira Rentabilidade Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários. Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da operação do negócio comparado com o valor investido no negócio. Reposicionamento de Mercado Segmento de Demanda Taxa de Atratividade Taxa Interna de Retorno (TIR) UH ou unidade habitacional Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados. Detalhe da Área do Porto Maravilha Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto. Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida. Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa. Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel. 74

75 9. Anexo - Taxas e Índices Econômicos de Longo Prazo Detalhe da Área do Porto Maravilha Fonte: em 07/03/

76 9. Anexo - Ponto de Equilíbrio Risco Operacional Risco Operacional: O risco foi calculado em razão da possibilidade do resultado em 2027 não for alcançado e se obtiver lucro 0. O cálculo simples de proporção da Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio em relação à Taxa de Ocupação do Ano 2027 resulta na taxa de risco envolvida na não obtenção de Lucro ( Ponto de Equilíbrio = Lucro 0) em relação ao volume de vendas estimado para