Estudo de Mercado e Viabilidade Econômico-Financeira. Adagio Batel Curitiba - PR. HELBOR Julho de 2017

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1 Estudo de Mercado e Viabilidade Econômico-Financeira Adagio Batel Curitiba - PR HELBOR Julho de 2017

2 Realização: Cliente: Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira Julho de 2017 Projeto: Estudo de Mercado e Viabilidade Econômico Financeira para o Adagio Batel, administrado pelo rede Accor Hotels

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se da realização da atualização estudo de mercado e viabilidade econômico-financeira desenvolvido para a empresa HELBOR para o empreendimento localizado na Avenida Silva Jardim, 2424 Batel, Curitiba (PR). O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de estudar a viabilidade mercadológica e econômico financeira de um hotel em Curitiba (PR). O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro, Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. 3

4 Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte São Paulo, Julho de 2017 Diretor - Proprietário Diretor de Projetos 4

5 A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 200 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: 5

6 A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Flat para estudantes Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 6

7 Apresentação Adagio Batel Rede Bandeira Categoria Accor Hotels Adagio Midscale UHs 221 Tipo de Negócio Venda de condo hotel Previsão de Inauguração

8 Nota de Apoio Esse estudo teve como objetivo atualizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira do Adagio Batel em Curitiba PR. O objeto de estudo possui 221 UHs de 23 m² a 36 m². Batel A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry AH & MA. Adagio Batel 8

9 Nota de Apoio Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento O projeto foi concebido como um hotel midscale de longa permanência e deve ser operado com a marca Adagio. A marca é de propriedade é de propriedade da operadora Accor Hotels, que deverá operar o hotel. A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a empresa com maior número de hotéis e de unidades habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas Accor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios. O Adagio Batel terá 221 UHs que serão ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64. 9

10 Índice 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) 9. Anexos 10

12 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região Metropolitana de Curitiba (Dados Oficiais Disponíveis) Região Metropolitana de Curitiba A cidade de Curitiba está localizada na Região Metropolitana de Curitiba (RMC), divisão do Estado do Paraná formada por 29 municípios: Adrianópolis, Agudos do Sul, Almirante Tamandaré, Araucária, Balsa Nova, Bocaiúva do Sul, Campina Grande do Sul, Campo Largo, Campo Magro, Campo do Tenente, Cerro Azul, Colombo, Contenda, Curitiba, Doutor Ulysses, Fazenda Rio Grande, Itaperuçu, Lapa, Mandirituba, Piên, Pinhais, Piraquara, Quatro Barras, Quitandinha, Rio Branco do Sul, Rio Negro, São José dos Pinhais, Tijucas do Sul e Tunas do Paraná. A região ocupa área territorial de ,27 km² e a população estimada em 2016 é de habitantes. Fonte: Agência Curitiba de Desenvolvimento S/A (Prefeitura) e IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis 12

13 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região Metropolitana de Curitiba (Dados Oficiais Disponíveis) Curitiba é a capital do Paraná e a cidade que mais contribui na formação do Produto Interno Bruto (PIB) do Estado. Em 2012, o PIB da RMC foi de R$ , sendo Curitiba responsável por 57% do total. Curitiba faz divisa com duas cidades de grande relevância econômica para o Estado: São José dos Pinhais onde está localizado o Aeroporto Internacional Afonso Pena, e Araucária que abriga o segundo maior parque fabril do Estado e a 5ª maior refinaria do país, a Refinaria Presidente Getúlio Vargas - Petrobras. N Cidade População % da Região PIB* (2014) % da Região 1 Curitiba ,53% ,07% 2 São José dos Pinhais ,56% ,80% 3 Araucária ,83% ,19% 4 Pinhais ,63% ,73% 5 Colombo ,64% ,15% 6 Campo Largo ,55% ,72% 7 Fazenda Rio Grande ,65% ,22% 8 Lapa ,35% ,95% 9 Almirante Tamandaré ,23% ,92% 10 Quatro Barras ,63% ,89% Total (29 Municípios) % % Fonte: IBGE (Últimos dados disponíveis) 13

14 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis) O principal contribuinte para a formação do PIB de Curitiba é o setor de Serviços, seguido dos setores de Indústria e Impostos. O PIB da cidade, trazido ao valor presente, tem tido uma evolução constante com exceção de 2014, com média de crescimento de 1,67% entre 2010 e 2014; O PIB complementado pelas taxas de crescimento do PIB Brasil de 2015 (-3,8%) e Distribuição do PIB de Curitiba por setor (2014) Impostos Indústria 0% 62% 19% estimativa do PIB Brasil 2016 (-3,6%), segundo dados do colhidos em tem TCM de 1,11% entre 2010 e Serviços Agropecuária 19% Os índices socioeconômicos de Curitiba também apresentam crescimento positivo conforme tabela abaixo. Evolução do PIB de Curitiba PIB Empresas Pessoal Ocupado IDH-M R$ ,00 R$ , R$ , ,823 R$ , R$ , ,750 R$ ,00 R$ ,00 TCM* 1,11% TCM* 1,,30% TCM* 1,54% TCM* 0,93% *TCM = Taxa de Crescimento Médio; PIB X 1000 Fonte: IBGE (últimos dados oficiais disponíveis) R$ ,

15 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba Acesso Curitiba está em uma posição geográfica estratégica, passível de ligação com portos como o de Paranaguá considerado o maior exportador de grãos da América Latina (distante 92 km) e aeroportos. Tem como principais vias de acesso a Rodovia Régis Bittencourt (ligação com São Paulo) e a Autopista Planalto Sul (liga Curitiba ao Estado de Santa Catarina e de Rio Grande do Sul). Está próxima do Aeroporto Internacional Afonso Pena e dispõe do Aeroporto São Paulo Bacacheri, que comporta com voos de pequeno porte, realiza manutenção de aeronaves e formação de pilotos (Escola Paranaense de Aviação). Legenda Acesso PR Rodovia da Uva PR Contorno Norte de Curitiba PR PR BR Contorno Sul de Curitiba PR BR Rodovia Régis Bittencourt BR Estrada Curitiba Paranaguá PR Fonte: Google Maps Santa Catarina 15

16 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Aeroporto Internacional de Curitiba - Afonso Pena Localizado a aproximadamente 18 km do terreno em estudo (26 minutos), o Aeroporto Internacional de Curitiba - Afonso Pena é o principal aeroporto do Paraná, considerado o melhor aeroporto do país de acordo com pesquisas realizadas pela Secretaria de Aviação Civil. Em 2014, registrou movimento de aproximadamente 6,4 milhões de passageiros nacionais e internacionais, uma queda de 11,7% em relação ao ano de Movimentação de Passageiros Hotel em Estudo Fonte: Infraero ( últimos dados disponíveis) Aeroporto 16

17 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Aeroporto Internacional de Curitiba - Afonso Pena Dentre as reformas já realizadas está a obra de reforma e ampliação do terminal de passageiros, que passou de 45 mil m² para 112 mil m²; a obra de reforma e ampliação do terminal de cargas, que passou de 12 mil m² para 17 mil m² e ampliação do pátio de manobras, que ganhou mais 10 posições para aeronaves, totalizando 26 posições. O projeto mais recente, iniciado em outubro de 2016, compreende a construção do edifício garagem, que contará com três pavimentos e 2,4 mil vagas de estacionamento. Fonte: Infraero 17

18 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba - Universidades Curitiba é considerada polo acadêmico, possui 66 instituições de ensino superior dessas 5 são universidades, 61 faculdades sendo 16 direcionadas para área de tecnologia. A Universidade Federal do Paraná (UFPR) é a mais antiga universidade do Brasil e está entre as 10 melhores universidades do país. A cidade ainda conta com a Universidade Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR), com a Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUCPR), Universidade Tuiuti do Paraná (UTP) e a com a Universidade Positivo (UP), do Grupo Positivo, considerada um dos maiores centros de educação e tecnologia do país. Fonte: Ministério da Educação e Portal das Universidades 18

19 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba - Região Central A região central de Curitiba se destaca como principal polo de comércio popular e de serviço da cidade. Na delimitação há vias exclusivas para circulação de pedestres como a Rua XV de Novembro e a Rua 24 Horas, há alguns dos principais pontos turísticos da cidade, shoppings, além do Centro de Convenções de Curitiba e da Universidade Federal do Paraná. Ao lado dessa região está o Bairro Batel, conhecido como extensão do centro, porém, caracterizado por edifícios residenciais de padrão médio e alto e pela oferta de serviços mais elitizados, o que tornou o trecho ao entorno da Praça da Espanha delimitada pela Al. Princesa Izabel e Av. Vicente Machado conhecido como Batel Soho. 19

20 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba - Turismo Devido a intensa imigração europeia no Paraná durante a segunda metade do século XIX, a cidade de Curitiba se moldou embasada nos costumes e construções que refletem a colonização italiana, alemã, polonesa, ucraniano, entre outras. Com a preservação das tradições, hoje Curitiba oferece uma gama de atrativos que homenageiam esses imigrantes como o Memorial Polonês, o Bosque Alemão, o Memorial Árabe e o Memorial Ucraniano, fortificando o segmento de turismo cultural e de lazer, paralelo ao presente segmento de negócios. Além desses atrativos, a cidade ainda conta com alguns cartões postais como: Jardim Botânico R. XV de Novembro (R. das Flores) R. 24 Horas Parque Barigui 20

21 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba - Turismo Santa Felicidade Distante 7 km do terreno em estudo (aproximadamente 17 min), o bairro de Santa Felicidade foi a primeira colônia italiana da cidade e hoje é considerado polo cultural e gastronômico. Um dos restaurantes mais famosos do bairro é o Madalosso, eleito pelo Guiness Book como maior restaurante das Américas, com capacidade para até lugares. Além dos restaurantes italianos, o bairro conta com algumas vinícolas famosas, apesar de não haver produção na região. Santa Felicidade Hotel em Estudo Portal Santa Felicidade Restaurante Madalosso Fonte: Portal Instituto Municipal de Turismo de Curitiba e Google Maps 21

22 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba - Turismo Linha Turismo A cidade de Curitiba conta com uma linha especial com ônibus double decker que circula nos principais pontos turístico da cidade. Para a realização do passeio, o turista embarca em um dos 25 atrativos do circuito, adquirindo uma cartela de tickets que dá direito a 4 reembarques. A cartela custa R$ 45,00 e o serviço funciona de terçafeira a domingo, a partir das 9h, com partida inicial na Praça Tiradentes. O ônibus percorre 45 km e completa o trajeto em 2h30. Jardim Botânico Fonte: Portal Instituto Municipal de Turismo de Curitiba Museu Oscar Niemeyer 22

23 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba - Turismo Linha Turismo Ao lado o mapa com o circuito da Linha Turismo. Fonte: Portal Instituto Municipal de Turismo de Curitiba 23

24 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba - Turismo Passeio de Trem na Serra do Mar Paranaense Curitiba é o ponto de partida do passeio de trem que percorre 110 km de extensão pela Serra do Mar, até a cidade de Morretes. Há pacotes na categoria turística, executiva e luxo sendo o pacote base (turístico) composto por traslado do hotel até a estação ferroviária para o embarque, acompanhamento de guia de turismo, passeio de trem, almoço, city tour em Morretes e Antonina e traslado de retorno. O percurso do trem entre Curitiba e Morretes dura aproximadamente 3h. Fonte: Portal Serra Verde Express 24

25 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba - Eventos A cidade de Curitiba é conhecida como a Capital do Natal, e realiza anualmente programação cultural com exposição de presépios, concertos, feiras temáticas e o famoso coral que ocorre na Rua XV de Novembro. Outro importante evento promovido na cidade é o Festival Internacional de Cinema de Curitiba, que entre os dias 7 e 15 de Junho de 2017 realizou a 6ª edição, exibindo cerca de 100 filmes de todo o mundo a um público de mais de 17 mil pessoas. Já o Festival de Teatro de Curitiba realizado entre os dias 28 de Março e dia 9 de Abril de 2017 reuniu mais de 200 mil pessoas em seus mais de 350 espetáculos nacionais e internacionais. Fonte: Curitiba, Região e Litoral Convention & Visitors Bureau (CCVB), Instituto Municipal de Turismo de Curitiba (IMT) e Portais Festival Internacional de Cinema de Curitiba e Festival de Teatro de Curitiba 25

26 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba - Eventos Além dos eventos culturais, a cidade recebe congressos nacionais e internacionais, encontros e feiras. Alguns dos principais espaços de eventos da cidade são: Expotrade Convention Curitiba O espaço conta com m² que pode ser dividida em até 3 pavilhões, 12 auditórios fixos e um modulável com capacidade para até pessoas, arena com capacidade para até 40 mil pessoas e espaços multiuso. Centro de Convenções de Curitiba Conta com auditório com capacidade para até pessoas, área de exposições com 730 m², 7 salas de reuniões e salão de 390 m² com capacidade para até 235 pessoas. Fonte: Portal dos Espaços de Eventos 26

27 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba - Eventos Além desses, Curitiba conta com mais 3 espaços de eventos administrados pelo EFEX - Eventos, Feiras e Exposições, setor do Grupo Positivo que atua na promoção e organização de eventos. Expo Renault Barigui Localizado nas dependências do Parque Barigui, o Expo Renault conta com salão com m² de área livre, salas de apoio e praça de alimentação. Expo Unimed Anexo à Universidade Positivo, o expo conta com área de exposições de m², espaços modulares, espaço multiuso, salas de apoio e restaurante com capacidade para até 120 pessoas. Teatro Positivo - Grande e Pequeno Auditório Também anexo à Universidade Positivo, o grande auditório possui capacidade para pessoas. O pequeno auditório comporta até 714 pessoas Fonte: Portal EFEX - Eventos, Feiras e Exposições 27

28 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba Novos Projetos Contorno Sul: R$ 400,5 milhões. De acordo com o projeto apresentado pelo Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (DNIT) a pavimentação total alcançará 57 km e o Contorno Sul contará com três pistas em cada um dos sentidos, acrescidas ainda, de uma faixa de segurança (ao centro), acostamento e uma via marginal com calçadas e infraestrutura cicloviária. Ainda não há previsão de início das obras. Pavilhão de Feiras e Centro de Convenções: R$ 50 milhões. Terá mais de 20 mil m² e auditório com capacidade para até pessoas. Em dezembro de 2016 a Câmara Municipal de Curitiba aprovou uma proposta autorizando o ex-prefeito a adquirir o terreno ao lado do Parque do Centenário da Imigração Japonesa pertencente à Copel, no valor de R$ 200 mil, onde o Centro de Feiras e Convenções de Curitiba será construído. O parque está localizado na Av. Comendador Franco, próximo da divisa entre Curitiba e São José dos Pinhais. Fonte: Agência Curitiba - Plano de Investimento de Curitiba 28

29 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Curitiba Novos Projetos Linha Verde: R$ 2,16 bilhões de investimento público, R$ 1 bilhão de investimento privado e R$ 1,4 bilhões de investimento do CEPAC (Certificados de Potencial Adicional de Construção). O projeto se desenvolve apoiado nos eixos de inovação sustentável, eficiência enérgica e geração distribuída, com um conjunto de iniciativas públicas e privadas que envolvem mobilidade urbana, rede de infraestrutura tecnológica e sustentável, equipamentos públicos, implementação de moradias e empreendimentos imobiliários de grande porte como shopping e torres de salas comerciais. Metrô de Curitiba: R$ 4,68 bilhões (sem previsão de início das obras) o projeto prevê a construção de 15 estações que ligarão a região da Cidade Industrial de Curitiba até a região de Cabral. Fonte: Agência Curitiba - Plano de Investimento de Curitiba 29

30 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Considerações Curitiba possui forte relevância econômica para o Paraná, sendo responsável pela maior contribuição do PIB do Estado. A cidade se beneficia pela ampla malha rodoviária que a serve, além do Aeroporto Afonso Pena, eleito o melhor aeroporto do país. A economia da cidade se consolida no setor de serviços com oferta que atende tanto os residentes quanto as cidades do entorno, e no setor industrial que já está estruturado com grandes industrias e sede de empresas. Apesar de não haver muitas áreas disponível para implementação de novas industrias, a cidade é contemplada pelo programa de incentivo fiscal estadual (Programa Paraná Competitivo), com captação de investimentos para as unidades já instaladas, além de contar com projeto Linha Verde, que envolve ações voltadas para a mobilidade urbana, rede de infraestrutura tecnológica e sustentável, equipamentos públicos, implementação de moradias e empreendimentos imobiliários de grande porte como shopping e torres de salas comerciais. A cidade ainda se destaca com a oferta de infraestrutura turística voltada aos segmentos de turismo cultural e de lazer, e pelo serviço da Linha Turismo, que tem apresentado números crescentes de turistas desde a implementação em Com esse perfil, percebe-se que Curitiba já está matura no quesito economia e destino turístico, e que com a limitação geográfica, se empenha com a manutenção e melhoria da infraestrutura já existente. 30

32 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Localização geográfica O hotel em estudo está localizado na Avenida Silva Jardim, 2424 no bairro do Batel, um dos mais nobres da cidade. É a região com a maior concentração de hotéis de categoria midscale e midscale superior. Na macrolocalização, o terreno em estudo está bem posicionado em um dos bairros mais nobres de Curitiba. No entanto, é também onde se concentra a maior parte do parque hoteleiro da cidade. Na microlocalização, o terreno está no limite de onde há construções horizontais e o corredor das avenidas Sete de Setembro e Silva Jardim, com os edifícios residenciais e comerciais de alto padrão. Stand de venda Adagio 32

33 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Pontos de Interesse Sede Grupo Positivo Ribeirão Shopping Ponto de Interesse Distância Tempo Aeroporto Afonso Pena 17,6 km 26 min Shopping Curitiba 1,1 km 14 min Shopping Pátio Batel 1,1 km 14 min CIC Cidade Industrial 10,5 km 15 min Univ. Fed. Do Paraná 3,8 km 9 min Sede Grupo Positivo 3,5 km 7 min CIC Pátio Batel Hotel em Estudo Shopping Curitiba Aeroporto Fonte: Google Maps 33

34 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Considerações Visando o perfil de hóspede de longa permanência e também a demanda de hotelaria tradicional, o terreno em estudo proporciona conforto e praticidade no entorno imediato, com opções de entretenimento, comércio e serviços que podem ser facilmente acessadas à pé, como a Praça do Japão (8 min), Shopping Pátio Batel (14 min), e a Rua Bispo São José, onde há a concentração de casas noturnas, bares e restaurantes de Curitiba. Está próximo também de potenciais geradores de demanda, pois está a menos de 10 minutos de carro da sede do Grupo Positivo, por exemplo. Desta forma, damos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro. 34

36 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Para identificação da cesta competitiva, considerou-se os hotéis de categoria midscale localizados na cidade de Curitiba. A cesta referencial foi baseada no set competitivo dos hotéis Mercure, em entrevista com a Diretoria Regional de Vendas da Accor. Chegou-se a uma cesta competitiva que conta com os 10 hotéis que no total oferecem 1115 Uhs que concorrerão com o hotel em estudo. Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda Item Inauguração Hotel UH Categoria Mercure Curitiba Batel Midscale Mercure Curitiba Golden Midscale Mercure Curitiba Sete de Setembro 85 3.Midscale Quality Hotel Curitiba 96 3.Midscale Hotel Harbor Saint Michel Curitiba (antigo Blue Tree Towers Curitiba) Midscale Transamérica Prime Batel 78 3.Midscale Deville Hotel Curitiba Midscale Bristol Brasil Midscale Mabu Business Midscale Slaviero Palace Midscale 1115 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 36

37 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva O quadro ilustra a prática de diárias cobradas pelos hotéis da cesta competitiva e o valor da diária média ponderada sem café da manhã, calculada com base nos valores efetivos durante a semana (alta e baixa temporada), para diárias em quarto single para 1 pessoa. As informações foram obtidas por meio de pesquisa direta realizadas nos hotéis, coleta de dados em fontes secundárias e ponderações da equipe da Caio Calfat. Item Inauguração Hotel Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda UH Comp. Quadro de Diárias - Single UH Base Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Média Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting DM (sem café) Mercure Curitiba Batel ,28 280,35 231,75 224,28 201,85 222,04 222, Mercure Curitiba Golden ,04 294,05 243,90 236,04 212,04 233,48 233, Mercure Curitiba Sete de Setembro ,48 253,35 225,89 213,48 186,73 209,70 209, Quality Hotel Curitiba ,78 319,20 299,45 299,25 254,79 289,60 268, Hotel Harbor Saint Michel Curitiba ,00 189,00 189,00 189,00 150,40 175,73 154, Transamérica Prime Batel ,75 243,15 259,65 260,29 201,96 237,63 216, Deville Hotel Curitiba ,56 248,56 226,95 226,95 198,85 223,35 202, Bristol Brasil ,90 260,40 291,90 291,90 220,92 261,94 241, Mabu Business ,00 211,60 212,42 223,46 168,64 198,65 177, Slaviero Palace ,71 217,11 217,11 212,85 167,93 196,99 176, ,22 208,75 37

38 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Mabu Curitiba Business Deville Business Slaviero Palace Midscale Mercure Golden Harbor Saint Michel Quality Curitiba Bristol Brasil 500 Transamérica Prime Batel Mercure Batel Mercure 7 de Setembro Hotel em Estudo 38

39 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Mensalmente, o FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil) em parceria com o Senac São Paulo divulga um informativo que apresenta resultados estatísticos da hotelaria no país. Na edição 113 que contempla o acumulado de 2016, a cidade de Curitiba apresentou taxa de ocupação média de 62,82% e diária média de R$ 206,64, ambos com variação negativa quando comparados ao ano de 2015, conforme gráficos ao lado. Para análise da cidade, o estudo considerou 10 hotéis com total de 1401 UHs de diferentes categorias. Indicadores Curitiba Todas as categorias Acumulado Janeiro a Dezembro de 2016 Taxa de Ocupação % Diária Média (R$) Fonte: InFohb Edição 113 Dezembro de

40 Diária Média (R$) Taxa de Ocupação % 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Indicadores Principais cidade Todas as categorias Acumulado Janeiro a Dezembro de 2016 Apesar da queda na taxa de ocupação e na diária média, percebe-se que a cidade de Curitiba ainda conseguiu manter uns dos melhores desempenhos quando comparada as demais cidades abordadas na pesquisa, conforme gráficos ao lado. Fonte: InFohb Edição 113 Dezembro de

41 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta No geral, a cesta referencial encontra-se com a estrutura atualizada e serviço profissional, já que todos são administrados por redes hoteleiras de grande porte. Entre os que se destacam por estrutura e serviços e mais se aproximam da categoria midscale superior, estão o Transamérica Prime Batel, situado ao lado do mais novo shopping da cidade, o Pátio Batel, de alto padrão. O Quality Batel foi renovado e apresenta quartos que são mais bem decorados que os do Four Points by Sheraton, por exemplo. Numa escala abaixo, onde praticamente estão igualados com relação a estrutura e serviços, está o Bristol Brasil 500, que possui pequena copa com microondas e pia nos apartamentos, os hotéis Mercure (todos possuem cozinha dos apartamentos), Deville, Mabu Business e Blue Tree Towers, que também possui cozinha, com cooktop, microondas e pia. Nos últimos anos, alguns hotéis passaram por mudanças como o Blue Tree Towers Curitiba que deixou de ser administrado pela rede Blue Tree Hotels e passou a ser Hotel Harbor Saint Michel Curitiba, além de dois hotéis da rede Accor que encerraram as operações, o Mercure Curitiba Centro e o Adagio Curitiba Parque Barigui 41

42 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Demanda Em entrevista com representantes da diretoria regional de vendas da Accor, da Atlantica e Slaviero, principais redes hoteleiras atuantes na cidade, alguns pontos em comum puderam ser percebidos: O mercado de eventos na cidade é fraco, faltam espaços maiores, por volta de 3000 pessoas, e os espaços dentro de hotéis são pequenos. A maior área de eventos fica no Pestana e no Four Points. Conforme o Curitiba Convention & Visitors Bureau, para 2015 há alguns eventos médicos e por enquanto, nada para Com relação à demanda, o forte da cidade é o setor automotivo, como Renault e Volvo, e as matrizes de empresas de grande porte, como HSBC, Boticário, Eletrolux e BOSCH. Entre 2009 e 2013, houve crise no setor automobilístico que fez a hotelaria esvaziar. As viagens de incentivo e evento foram cortados, ou ainda, deslocaram funcionários para hotéis de categoria mais baixa. Este cenário ainda está em recuperação. Tripulações por exemplo, Gol e Tam ficam em hotéis pequenos, sem ser de rede hoteleira de grande porte. Dentre os Mercures e os hotéis da Atlantica, inclusive o Four Points by Sheraton operado por ela, a demanda de longa permanência é de cerca de 10% ao mês, que permanecem em média até 90 dias. 42

43 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Demanda Demanda de longa permanência: Dentre os Mercures e os hotéis da Atlantica, inclusive o Four Points by Sheraton operado por ela, a demanda de longa permanência é de cerca de 10% ao mês, que permanecem em média até 90 dias. No Slaveiro Suítes (categorizado como econômico), a demanda de long stay é de 40% (possuem expatriados indianos do HSBC) e no Slaveiro Ambassador (conversão recente categoria econômica), é de 20%. A concorrência com os studios existe, porém são vistos como produtos completamente diferentes. O preço de locação é bem abaixo do praticado pelos hotéis com a tarifa de longa permanência, e os studios geralmente não oferecem serviços. A vantagem é que são empreendimentos novos, entregues recentemente, em sua maioria. O público de longa permanência é geralmente formado por expatriados, público corporativo e um pouco advindo dos hospitais, geralmente familiares de pacientes internados. Quando questionados sobre o público de estudantes, os representantes hoteleiros disseram que o tíquete dos hotéis é muito alto para este tipo de demanda. 43

44 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Demanda Somente para base de comparação, pesquisou-se alguns empreendimentos como flats e studios para análise de conceito e valores. Empreendimento Tipologia Preço de venda m² R$ / m² Valor de Locação Mensal Bristol Upper Residence Flat R$ R$ R$ 4.860,00 Itens Inclusos Garagem, café de manhã, serviço de arrumação, piscina e academia Transamerica Prime Batel Hotel R$ R$ R$ 5.985,00 Café de manhã, serviço de arrumação, sauna e academia Mercure Curitiba Golden Hotel R$ R$ R$ 7.465,50 Bristol Metropolitan Flat R$ R$ R$ 2.100,00 Ambassador Residence Flat R$ R$ R$ 1.800,00 Evolution Smart Residence Flat R$ R$ R$ 2.080,00 Café de manhã, serviço de arrumação, piscina, academia e quadra da squash Serviço de arrumação, TV a Cabo e Wi-Fi gratuito. Todos os apartamentos dispõem de cozinha completa com fogão, frigobar e balcão. Internet, TV a cabo, piscina coberta e aquecida além de vaga de garagem para cada apartamento. A roupa de cama e banho e serviços de arrumações são inclusos TV a Cabo, internet, limpeza, trocas de roupas de cama e banho, uso do telefone, salão de festas e home theatre. Apartamento com frigobar, microondas, utensílios básicos, mesa de estudos, TV e roteador Wifi. 44

45 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta Futura Com a realização da visita técnica e do contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter informações dos empreendimentos futuros abaixo que concorrerão com o hotel em estudo. O hotel Intercity foi inaugurado em 2017 e como está em período de absorção no mercado, será considerado como oferta futura na absorção do hotel em estudo. Hotel em Estudo Intercity Fairfield by Marriott Curitiba City Tabela de Oferta Futura Item Inauguração Hotel UH SC Categoria Localização Intercity Curitiba Midscale R. Constantino Marochi, Alto da Glória Fairfield by Marriott Curitiba City Midscale Av. Visconde de Guarapuava Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 45

46 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Considerações Com a análise dos dados levantados, histórico de ocupação do informativo mensal do FOHB e pesquisa de campo, percebe-se que o mercado hoteleiro está passando por dificuldades assim como qualquer outra praça no país, devido ao momento econômico. A oferta futura é um agravante que irá entrar em operação nos próximos dois anos. Isto é, quando o clima do país poderá estar melhor e a economia voltar aos eixos. Desta forma, a expectativa para os próximos anos é de que haverá mais quartos para a demanda se acomodar, o que talvez não resulte num desempenho muito melhor do que foi auferido. 46

48 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Posicionamento O hotel em estudo está direcionado para atender o mercado de negócios. Atualmente, Curitiba tem expandido o número de hotéis de categoria midscale administrados por redes hoteleiras reconhecidas nacional ou internacionalmente. Por ter administração de uma rede hoteleira com reconhecimento nacional ou internacional, o hotel em estudo será um produto diferente dos outros da região, com boa referência da marca, e que mantém os cuidados e padrão já conhecidos dessa rede hoteleira. As características do produto procuram atingir principalmente pessoas que procuram conforto e a segurança que um hotel de rede oferece. Em termos de serviços e diária média, o hotel está posicionado como um hotel de categoria midscale. A oportunidade de mercado está no fato de a localização do hotel em estudo ser em uma região em valorização, com fácil acesso tanto aos pontos de interesse e as vias de acesso na cidade. Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 48

49 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade Curitiba de 2010 e 2016 sendo os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil de 2015 e 2016 (-3,8% e -3,6%), segundo dados do colhidos em o que gerou índice de crescimento de 1,11% a.a. no período de 2010 a Crescimento de empresas e de pessoal ocupado entre 2009 e Esses dados não puderam ser complementados até 2016 pois não há dados disponíveis além dessas datas, porém cobrem cinco anos e apontam tendência. 3. A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade e os dados sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial, de 1,34% ao ano foi utilizada de maneira integral durante todo o período de projeção. Taxa de Projeção de Demanda Item Taxa Peso PIB 1,11% 3 Empresas 1,30% 3 Pessoal Ocupado 1,54% 4 Taxa de Projeção 1,34% 10 Taxas de Projeção de Demanda Período Corte Taxa 2017 a % 1,34% 2020 a % 1,34% 2023 a % 1,34% Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 49

50 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Aplicando-se as taxa de projeção de demanda obtidas no número inicial de demanda gerada pelo número de diárias vendidas em 2016, conforme a apuração da pesquisa de campo, chega-se à seguinte projeção de demanda diárias vendidas/dia para a cesta competitiva em estudo. Projeção Demanda Ano Demanda Demanda: Média diária de diárias vendidas Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 50

51 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Realizou-se pesquisa para identificar projetos em construção ou planejamento que pudesse ser considerado competitivo ao grupo definido. Entradas: 2017 Intercity Curitiba 196 UHs 2018 Fairfield by Marriott Curitiba City 180 UHs Saídas: Projeção de Oferta Inicial Entrada Saída Final Reposicionamento de mercado 230 UHs Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Obs.: números arredondados. Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 51

52 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Desempenho Oferta Hotel X Mercado Demanda Desempenho Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM ,91% 95% ,54% 215, ,91% 100% ,07% 221, ,91% 100% ,18% 226, ,91% 100% ,30% 232, ,91% 100% ,43% 238,48 Desempenho: Próximo ao ideal Desempenho próximo do ideal é estabilização em torno de 60% Diária Média: Posicionamento Hotel Midscale Posicionamento como hotel midscale de rede com proposta moderna e boas instalações Legenda: Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel : acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo; Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; D. Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal Considerou-se penetração neutra a partir do 2º ano. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; % TO: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. DM: Diária Média. Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Julho de Projeção de diária média: Diária média ano 1 (2018) foi baseada na análise da cesta competitiva pág.37, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado marca, localização e público alvo. Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5 ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 52

54 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas préoperacionais e capital de giro inicial Abaixo está o valor de venda sugerido pela Helbor: Tipo Quantidade Metragem Valor m² Valor de venda Tipo A 12 29, , ,25 Tipo A , , ,00 Tipo B 17 36, , ,25 Tipo B , , ,00 Tipo B2 6 35, , ,50 Tipo C 22 27, , ,25 Tipo C , , ,75 Tipo C , , ,00 Tipo C , , ,00 Tipo C , , ,50 Tipo D 17 24, , ,75 Tpo D , , ,50 Tipo D , , ,75 Tipo PNE 11 35, , ,50 Tabela: Julho de 2017 Fonte: Helbor 54

56 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média prevista). O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 1% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação. As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva. O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré-operacional. Os valores são correntes de Julho de 2017, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda. Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis). 56

57 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários). As receitas e gastos foram majorados com aumentos reais ao longo das projeções de resultados (fluxo de caixa sem inflação em preços correntes), para simular dinâmica de ambiente empresarial normal. Honorários e Taxas Contratuais da operadora foram considerados no Demonstrativo de Resultados. Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário. Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado. 57

58 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Demonstrativo de Resultados do Exercício DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no estudo de mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado. Centro de Receitas: Habitação, Alimentos e Bebidas e Departamentos Menores (Lavanderia, Aluguel de Espaços e Outras Receitas); foram consideradas receitas e custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos operacionais, lavanderia, entre outros. Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção, Marketing e Vendas, Água e Energia e honorários da rede hoteleira e do hotel asset manager e/ou mandatário que tenham como base a receita bruta ou líquida do hotel. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1) ADM & Geral folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2) Manutenção: gastos gerais com a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Marketing e Vendas gastos gerais com a divulgação do hotel, incluem aqui também honorários de Marketing corporativo da rede e uso da marca (conforme contrato); (4) Água e Energia; (5) impostos de ISS, PIS, COFINS e ICMS. Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do asset manager e da rede hoteleira que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais. 58

59 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Quadro de áreas (conforme informações recebidas do cliente) Habitações Quantidade Área Privativa Total Tipo , Tipo , Tipo , Tipo , Tipo , Tipo , Tipo , Tipo , Tipo , Tipo , Tipo , Tipo , Tipo , Tipo ,7 393 Total /Média ,

60 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Observações: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Os valores de diárias consideram que o empreendimento irá se posicionar no mercado conforme sua categoria. Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6). Estimativa de Vendas - Hospedagem Disponibilidade Taxa de Ocupação 51,54% 55,07% 56,18% 57,30% 58,43% Diárias Vendidas Diária Média 215,00 221,45 226,99 232,66 238,48 Receita Número de Hóspedes RevPar 110,81 121,95 127,52 133,32 139,34 Receita de Alimentos e Bebidas Receita A&B , , , , ,69 Alimentos , , , , ,98 Bebidas , , , , ,71 Departamentos Menores Lavanderia , , , , ,71 Outros , , , , ,18 Total de Receitas , , , , ,88 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 60

61 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Estimativa de Folha de Pagamento Funcionários Hospedagem Alimentos e Bebidas Eventos e Deptos. Menores Recreação e Lazer Administração e Segurança Marketing e Vendas Manutenção Subtotal Encargos e Benefícios 100% Total de Folha de Pagamento Salário Médio Ano Projeções baseadas no item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6). Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 61

62 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Receita Bruta Receita Líquida Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Habitações Receita Bruta % % % % % Receita Líquida ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,2% ,1% ,1% ,0% ,0% Folha de Pagamento ,0% ,0% ,7% ,4% ,0% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,1% ,2% ,6% ,9% ,3% Alimentos e Bebidas Receita Bruta % % % % % Receita Líquida ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Custos de A&B ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,5% ,4% ,4% ,4% ,4% Folha de Pagamento ,2% ,4% ,1% ,8% ,5% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,9% ,8% ,1% ,4% ,7% Departamentos Menores Receita Bruta % % % % % Receita Líquida ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,7% ,6% ,6% ,5% ,5% Folha de Pagamento 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,6% ,7% ,8% ,8% ,9% L/P dos Centros de Receita ,4% ,2% ,5% ,9% ,3% Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6) 62

63 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 2/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Administração e Geral Gastos Gerais ,4% ,1% ,0% ,9% ,8% Folha de Pagamento ,3% ,4% ,3% ,2% ,1% Resultado ,7% ,5% ,3% ,1% ,8% Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Marketing e Sales Gastos Gerais ,5% ,5% ,5% ,5% ,5% Folha de Pagamento ,1% ,1% ,1% ,0% ,0% Resultado ,6% ,6% ,6% ,5% ,5% Manutenção e Conservação Gastos Gerais ,0% ,9% ,8% ,8% ,8% Folha de Pagamento ,1% ,1% ,1% ,0% ,0% Resultado ,1% ,0% ,9% ,8% ,8% Gastos com Água e Energia Resultado ,0% ,9% ,8% ,8% ,9% Resultado Antes Fees Gerenciamento ,0% ,3% ,0% ,6% ,4% Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6) 63

64 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 3/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Royalties ,9% ,9% ,9% ,9% ,9% Uso da Marca ,9% ,9% ,9% ,9% ,9% Lucro Operacional Bruto - GOP ,1% ,4% ,0% ,7% ,4% Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Gastos de Capital Seguros ,3% ,2% ,2% ,2% ,2% Taxas da Propriedade ,6% ,5% ,4% ,4% ,3% Incentive Fee ,3% ,5% ,6% ,7% ,8% Asset Management ,6% ,6% ,6% ,6% ,6% Fundo de Reposição ,8% ,2% ,6% ,1% ,1% Resultado ,5% ,0% ,5% ,0% ,1% L/P Antes do IR e Depreciação % % % % % A estimativa de resultados já considera as remunerações da Operadora e Marketing Corporativo. Taxas Taxa de Marketing e Vendas : 2% da Receita bruta total Taxa de Administração: 4% da Receita bruta total Taxa de incentivo: 16% do GOP Honorários de Asset Management: 1,5% da GOP Fundo de Reposição de ativos: 2% do GOP no 1º ano, 3% do GOP no segundo ano e 4% do GOP do 3º ano em diante Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6) 64

66 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cenários de Rentabilidade Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). As unidades, embora com dimensões diferentes entre si, serão comercializadas com o mesmo preço por m² privativo e dividirão o resultado em partes iguais. Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de maio de ) Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC com aplicação de CapRate: Capitalização do FC de 2027 conforme pesquisa em empreendimentos similares e definição de patamar mínimo da taxa de atratividade para a análise específica do negócio em estudo, conforme se apresenta no item Comparação entre a Taxa de Capitalização Projetada para o Empreendimento 6) TIR calculada com o FC de FC com CapRate. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2018 e 2027, a partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa. A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada com um cenário: Pagamento a Vista no Lançamento em IMPORTANTE: A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada. Para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado apenas como referencial de análise o Cenário de TIR apresentado nesse estudo o cenário não inclui saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 66

67 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Análise de Investimento O cálculo da TIR (Pagamento a Vista Lançamento ) Observações: Na análise do imobiliário, CapRate de 5,12%; FC antes do IR; sem inflação. Valores estimados, não é promessa de resultado ; A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada, para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise os Cenários de TIR apresentados nesse estudo os cenários não incluem saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 67

68 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Análise de Investimento O cálculo da TIR (Pagamento a Vista Lançamento ) Imobiliário Imobiliário Imobiliário Imobiliário Tipo do Apto - m² 29,07 26,36 36,39 36,12 Investimento ,00 Rentab./ ,00 Rentab./ ,00 Rentab./ ,00 Rentab./ CapRate CapRate CapRate CapRate 2017 (construção) ,53% ,53% ,53% ,53% ,99% ,99% ,99% ,99% ,19% ,19% ,19% ,19% ,40% ,40% ,40% ,40% ,68% ,68% ,68% ,68% ,73% ,73% ,73% ,73% ,77% ,77% ,77% ,77% ,82% ,82% ,82% ,82% ,87% ,87% ,87% ,87% ,92% ,92% ,92% ,92% Capitalização do FC c/ CapRate Rentabilidade média ,49% 4,49% 4,49% 4,49% Rentabilidade média ,74% 4,74% 4,74% 4,74% TIR com CapRate 4,12% 4,12% 4,12% 4,12% Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 68

69 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Análise de Investimento O cálculo da TIR (Pagamento a Vista Lançamento ) Imobiliário Imobiliário Imobiliário Imobiliário Tipo do Apto - m² 35,98 27,75 27,01 28,92 Investimento ,00 Rentab./Ca ,00 Rentab./CapRa ,00 Rentab./ , prate te CapRate Rentab./ CapRate 2017 (construção) ,53% ,53% ,53% ,53% ,99% ,99% ,99% ,99% ,19% ,19% ,19% ,19% ,40% ,40% ,40% ,40% ,68% ,68% ,68% ,68% ,73% ,73% ,73% ,73% ,77% ,77% ,77% ,77% ,82% ,82% ,82% ,82% ,87% ,87% ,87% ,87% ,92% ,92% ,92% ,92% Capitalização do FC c/ CapRate Rentabilidade média ,49% 4,49% 4,49% 4,49% Rentabilidade média ,74% 4,74% 4,74% 4,74% TIR com CapRate 4,12% 4,12% 4,12% 4,11% Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 69

70 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Análise de Investimento O cálculo da TIR (Pagamento a Vista Lançamento ) Imobiliário Imobiliário Imobiliário Imobiliário Tipo do Apto - m² 28,32 28,26 24,13 23,14 Investimento ,00 Rentab./ ,00 Rentab./ ,00 Rentab./ ,00 Rentab./ CapRate CapRate CapRate CapRate 2017 (construção) ,53% ,53% ,53% ,53% ,99% ,99% ,99% ,99% ,19% ,19% ,19% ,19% ,40% ,40% ,40% ,40% ,68% ,68% ,68% ,68% ,73% ,73% ,73% ,73% ,77% ,77% ,77% ,77% ,82% ,82% ,82% ,82% ,87% ,87% ,87% ,87% ,92% ,92% ,92% ,92% Capitalização do FC c/ CapRate Rentabilidade média ,49% 4,49% 4,49% 4,49% Rentabilidade média ,74% 4,74% 4,74% 4,74% TIR com CapRate 4,12% 4,12% 4,12% 4,12% Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 70

71 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Análise de Investimento O cálculo da TIR (Pagamento a Vista Lançamento ) Imobiliário Imobiliário Tipo do Apto - m² 23,89 35,70 Investimento ,00 Rentab./ ,00 Rentab./ CapRate CapRate 2017 (construção) ,53% ,53% ,99% ,99% ,19% ,19% ,40% ,40% ,68% ,68% ,73% ,73% ,77% ,77% ,82% ,82% ,87% ,87% ,92% ,92% Capitalização do FC c/ CapRate Rentabilidade média ,49% 4,49% Rentabilidade média ,74% 4,74% TIR com CapRate 4,12% 4,12% Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 71

72 Índice 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) 9. Anexos 72

73 8. Capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor: Cálculo de CapRate Mínimo: CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio em análise): 4,40% Composição do CapRate Atratividade Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 3,60 (2023) Projeção Banco Santander Selic Sem Inflação - Ver Anexos + Spread Utilizado: 0,80% 38% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC Estimado pela diminuição do número de diárias vendidas em relação ao Ponto de Equilíbrio (Lucro Zero) na operação. Ver Anexos Unidade Cálculo do CapRate de Mercado Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel Valor Anunciado Distribuição Divulgada Rentabilidade Nominal Mês Rentabilidade Nominal Ano Slaviero Slim R$ ,00 R$ 750,00 0,47% 5,77% Slaviero Conceptual Full Jazz R$ ,00 R$ 950,00 0,37% 4,47% Média 0,42% 5,12% A pesquisa de oferta comparável foi realizada de forma direta, não foram auditados as informações coletadas CapRate Mínimo: 4,46% < CapRate de Mercado: 5,12% Para o estudo foi utilizado o CapRate de 5,12% (ano), a média apurada no mercado próximo e comparável ao hotel em estudo, para os cálculos de TIR. Fonte: Santanter

75 Anexo Ficha dos Hotéis de Curitiba Mercure Curitiba Batel O hotel está localizado no bairro mais nobre da cidade e apesar de ser de 1998 conta com infraestrutura moderna nas áreas comuns e nas UHs. Não há proposta de ampliação. O hotel oferece piscina coberta e espaço fitness. Da cesta competitiva é o hotel mais próximo do hotel em estudo. Inauguração 1998 Apartamentos 146 Capacidade da maior sala Categoria 110 Midscale 626 avaliações Novo Shopping Fonte: Pesquisa e Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

76 Anexo Ficha dos Hotéis de Curitiba Mercure Curitiba Golden O hotel também está localizado no bairro mais Batel, próximo ao Shopping Crystal e ao Shopping Curitiba. A infraestrutura nas áreas comuns e nas Uhs estão preservadas e não há proposta de ampliação. O hotel oferece piscina aquecida e espaço fitness. Inauguração 1993 Apartamentos 108 Capacidade da maior sala Categoria 60 Midscale 404 avaliações Novo Shopping Fonte: Pesquisa e Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

77 Anexo Ficha dos Hotéis de Curitiba Mercure Curitiba Sete de Setembro br/hotel-3402-mercure-curitiba- 7-de-setembro/index.shtml O hotel está localizado na Avenida Sete de Setembro, uma das principais avenidas da cidade em termos de salas comerciais, comércios e shopping. Assim como os demais hotéis administrados pela rede Accor, o hotel mante instalações modernas e manutenção preventiva nas dependências. Oferece Fitness Center, jacuzzi e sauna seca. Inauguração 200 Apartamentos 85 Capacidade da maior sala Categoria 90 Midscale 491 avaliações Novo Shopping Fonte: Pesquisa e Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

78 Anexo Ficha dos Hotéis de Curitiba Quality Hotel Curitiba br/hotel/curitiba/quality-hotelcuritiba O hotel está próximo da Avenida do Batel, um dos principais centros gastronômicos da cidade. Dispõe de piscina na cobertura, restaurante e uhs com instalações modernas. Não possui projeto de expansão ou reforma. Inauguração 2003 Apartamentos 96 Capacidade da maior sala Categoria 150 Midscale 1236 avaliações Novo Shopping Fonte: Pesquisa e Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

79 Anexo Ficha dos Hotéis de Curitiba Hotel Harbor Saint Michel Curitiba br/destinos/hoteis-em-curitiba/ O antigo Blue Tree Towers Curitiba passou a ser administrado pela Harbor Hotéis, rede que administra hotéis na região Sul do país. As Uhs dispõem de mini cozinhas e em comparação com os demais hotéis da cesta competitiva apresentam instalações mais simples. Oferece sauna, espaço fitness e piscina. Inauguração 1999 Apartamentos 106 Capacidade da maior sala Categoria 100 Midscale 1108 avaliações Novo Shopping Fonte: Pesquisa e Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

80 Anexo Ficha dos Hotéis de Curitiba Transamérica Prime Batel om.br/nossoshoteis/transamerica-prime-batel O hotel se difere dos demais da cidade em termos de estrutura arquitetônica, por ter sido construído em estilo neoclássico. As Uhs e as áreas comuns também seguem esse padrão e mantém instalações modernas. Oferece academia e sauna. Inauguração 2004 Apartamentos 78 Capacidade da maior sala Categoria 70 Midscale 541 avaliações Novo Shopping Fonte: Pesquisa e Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

81 Anexo Ficha dos Hotéis de Curitiba Deville Hotel Curitiba /deville-business-curitiba/ Localizado na região central da cidade, está próximo da Rua das Flores, calçadão da Rua XV de Novembro que concentra o comércio popular da cidade. Oferece academia, business center. As instalações estão em bom estado de conservação. Inauguração 1993 Apartamentos 123 Capacidade da maior sala Categoria 280 Midscale 660 avaliações Novo Shopping Fonte: Pesquisa e Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

82 Anexo Ficha dos Hotéis de Curitiba Bristol Brasil hotel,brasil500 Assim como o Transamérica Prime Batel, o hotel se diferencia pela estrutura arquitetônica e instalações tematizadas com elementos que homenageiam os 500 anos do Brasil. Está localizado em frente ao Shopping Curitiba e conta com uhs amplas, com mini cozinha, além de sauna, piscina e fitness center. As instalações estão em bom estado de conservação. Inauguração 2000 Apartamentos 112 Capacidade da maior sala Categoria 100 Midscale 560 avaliações Novo Shopping Fonte: Pesquisa e Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

83 Anexo Ficha dos Hotéis de Curitiba Mabu Business hoteis/curitiba-business/ Localizado próximo da Universidade Federal do Paraná, o hotel está localizado na Rua XV de Novembro, na região central. As Uhs são modernas e algumas são tematizadas com decoração inspiradas em temas como mundo árabe, praia, Índia e Japão. Dispõe de fitness center e não possui plano de expansão ou reforma, apenas manutenção preventiva. Inauguração 1973 Apartamentos 149 Capacidade da maior sala Categoria 300 Midscale 707 avaliações Novo Shopping Fonte: Pesquisa e Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

84 Anexo Ficha dos Hotéis de Curitiba Slaviero Palace r/hotel-em-curitiba/slavieroconceptual-palace-hotelcuritiba/hotel/ Localizado próximo da Rua 24 Horas galeria com arquitetura diferenciada que possui opções de lazer, serviços, comércio e gastronomia, considerada um dos principais pontos turísticos da cidade. Também possui fácil acesso ao Shopping Crystal, Shopping Estação e a Universidade Federal do Paraná. As uhs são amplas e algumas foram recentemente reformadas e modernizadas. O hotel dispõe de fitness center e sauna seca. Inauguração 1981 Apartamentos 112 Capacidade da maior sala Categoria 100 Midscale 1432 avaliações Novo Shopping Fonte: Pesquisa e Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

85 Anexo - Glossário Absorção de Mercado Área Comum Área Privativa Área Útil B2B Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada. É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas. Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que contorna externamente as paredes das dependências. Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel, devendo ser item a ser questionado Detalhe durante da Área a transação do Porto do negócio. Maravilha Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final. B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final. Basic Fee Budget Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos). Normalmente esta taxa é de 5%. Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores. 85

86 Anexo - Glossário Cap rate Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de aluguel. Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel. Departamentos menores Despesas Pré-Operacionais Diária Média Estudo de Absorção Fair Share ou Market Share Faturamento Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura Departamentos Menores. Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários, treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc. Detalhe da Área do Porto Maravilha Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel. Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado. Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado concorrente definido. Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costumase usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a hospedagem. 86

87 Anexo - Glossário FF&E Flat Franquia Fundo de Reposição de Ativos (FRA) Gastos de Capital Gastos não distribuíveis Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta Referencial Gerente Geral Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de malas. Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns. Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties. Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7% Detalhe da Área do Porto Maravilha Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à propriedade (hotel), ex: IPTU. Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas. Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente. Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa. 87

88 Anexo - Glossário Gross Operational Profit (GOP) HIIP Hotel Asset Manager É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais. Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício. Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento. IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda. Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional. Ocupação Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento. Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis. Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade. 88

89 Anexo - Glossário Operadora Hoteleira Pax Penetração de Mercado Perpetuidade PIB Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee) como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala. Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo. Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes. Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise. Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc). Pick-up (de demanda) Pool Hoteleiro Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise. Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira. 89

90 Anexo - Glossário Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos. Receita de Hospedagem Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a receita gerada pela venda de café-da-manhã. Receita Líquida Rede Hoteleira Rentabilidade Reposicionamento de Mercado Revpar Receita bruta menos os impostos. Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários. Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da operação do negócio comparado com o valor investido no negócio. Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados. RevPAR (Revenue per Available Room Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando, ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH s disponíveis em um determinado período. Segmento de Demanda Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto. 90

91 Anexo - Glossário Taxa de Atratividade Taxa Interna de Retorno (TIR) UH ou unidade habitacional Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida. Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa. Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel. 91

92 Anexo Cálculo da TIR Legenda: F: Fluxo de Caixa Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da Detalhe soma, considerando da Área do os Porto valores Maravilha dos fluxos de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0. No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC Capitalizado pela taxa adotada de CapRate ao valor correspondente ao FC

93 Anexo Taxas e Índices Econômicos de Longo Prazo Posição de 14/07/2017 Fonte: Santander 93

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