Estudo Mercadológico e de Viabilidade Econômico-Financeira. Contrato de Investimento Coletivo - CIC Condo Hotéis - Sleep Inn Jacareí

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1 Estudo Mercadológico e de Viabilidade Econômico-Financeira Contrato de Investimento Coletivo - CIC Condo Hotéis - Sleep Inn Jacareí Engenharia Costa Hirota Novembro de 2015

2 Realização: Clientes: Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômico Financeira Projeto: Contrato de Investimento Coletivo CIC- Condo-Hotel Sleep Inn Jacareí -projeto que será administrado pela Atlantica Hotels que ostentará a bandeira Sleep Inn Novembro de 2015

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a Costa Hirota em Outubro de 2015, que desenvolve o projeto Sleep Inn na cidade de Jacareí (SP), que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) Sleep Inn Jacareí. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para esse hotel em Jacareí, localizado na Av. Getúlio Vargas, nº 455. O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. 3

4 Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte. São Paulo, Novembro de Diretor - Proprietário Diretor de Projetos 4

5 A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 200 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: 5

6 A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Flat para estudantes Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 6

7 Nota de Apoio ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas I Tendências e perspectivas macroeconômicas; 32 a 39 II Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; 41 a 47 III Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; 49 a 58 IV Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado; V Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial; VI Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira; VII Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados; VIII Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e IX Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento. 60 a a a a 12 Em abril de 2015 foi publicada pela Comissão de Valores Imobiliários CVM a Deliberação 734/2015 que solicita que os Estudos de Mercado e de Viabilidade Econômica Financeira de condo-hotéis, a serem ofertados no modelo CIC atendam alguns tópicos. Ao lado esses tópicos são listados e anotou-se as páginas em que são atendidos, dessa forma busca-se auxiliar a leitura e conferência dos interessados nesse projeto. 7

8 Índice 1. Sumário executivo 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 10. Anexos 8

10 1. Sumário executivo Esse estudo teve como objetivo estudar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira do Contrato de Investimento Coletivo(CIC) Condo- Hotel Sleep Inn Jacareí. O objeto de estudo conta com a bandeira Sleep Inn da Atlantica Hotéis e possui 166 UHs de 21m². A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry AH & MA. 10

11 1. Sumário executivo 1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento O projeto foi concebido como um hotel econômico, que deve ser operado com a marca Sleep Inn. A bandeira é de propriedade da Atlantica Hotels, rede hoteleira que irá operar o hotel. A Atlantica Hotels é administradora multimarcas atuante no Brasil e conta com mais de 80 hotéis em operação. O Sleep Inn Jacareí terá 166 UHs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64. 11

12 1. Sumário executivo 1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios: 1 2 Reconhecimento de Marca: atualmente a rede conta com mais de 80 hotéis no Brasil somando apartamentos. Canais de Distribuição: a Atlantica é uma rede nacional que atua e possui canais de distribuição e comunicação mundiais. 3 Presença de mercado no Estado de São Paulo: a Atlantica administra hotéis em 15 cidades no Estado de São Paulo e está presente com projetos futuros como em Americana com Comfort Hotel e Convention Center Americana (1), Campinas com Go Inn Campinas (2) e Comfort Hotel Campinas (3), e Hortolândia com Comfort Hotel Hortolândia (4). 4 12

13 1. Sumário executivo 1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Localizada próxima a região de grandes rodovias como Presidente Dutra, Dom Pedro e Ayrton Senna, a cidade Jacareí tem atraído grandes empresas nos últimos 5 anos pela proximidade com grandes mercados consumidores como São Paulo e Rio de Janeiro. O último grande investimento é da Chery, que iniciou sua produção em fevereiro de 2015, e possui planos para investir R$100 milhões na sede de Jacareí. Potencialmente, além desse investimento, trará outras empresas fornecedoras de peças uma vez que o acordo firmado com o Governo Federal estabelece que 60% das peças tenham que ser nacionais. Acompanhando o desenvolvimento industrial está a expansão do eixo comercial que tem se fortalecido nos últimos anos, atualmente a dependência comercial de São José dos Campos tem diminuído com a entrada de lojas de grande porte e novos supermercados, como o shopping Plaza Jacareí em construção (fica a 2km do hotel em estudo). Os dados sócio econômicos oficiais disponíveis e utilizados no estudo, variam entre 2012 e 2014 principalmente e apontam tendência de crescimento. Contudo, para a atividade hoteleira, esses índices devem ser ponderados para evitar uma supervalorização da demanda e lembrar que nesse momento (2015) há um ambiente de estagnação econômica, embora tenha-se que se verificar que há expectativas de recuperação a partir de 2016 e principalmente 2017, segundo dados e declarações do Governo Federal. 13

14 1. Sumário executivo 1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Villa Branca Terreno em estudo Centro Fonte: Google Maps. Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting O terreno em estudo encontra-se entre o centro e o bairro Vila Branca. Fica na Avenida Getúlio Vargas, nº455 que liga a Rodovia Presidente Dutra ao centro de Jacareí. É uma avenida larga que se assemelha com uma rodovia pelo fluxo intenso de carros e caminhões durante o dia e noite, e pela pouca movimentação de pedestres. Possui fácil e rápido acesso às duas entradas da cidade de Jacareí: Rod. Pres. Dutra (4 km, 7 minutos) e Rod. Gov. Carvalho Pinto (8 km, 12 minutos). Nos arredores há indústrias, grandes lojas de construção, o Poupatempo e grandes mercados como o Walmart (900m). A visibilidade do empreendimento é boa uma vez que pode ser visto dos dois lados da avenida e também da Av. Santa Maria, quefica atrás do terreno. 14

15 1. Sumário executivo 1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Rodoviária 1,3 km do hotel em estudo Inaugurada em 2011, a rodoviária anteriormente localizada no centro da cidade ficou mais próxima à Rodovia Pre. Dutra. Cias de ônibus: Recebe 6 companhias que ligam Jacareí a toda região, e também a Campinas, São Paulo, Rio de Janeiro, e ao litoral de São Paulo. Movimentação: A expectativa é defechar 2015 com 250 mil passageiros por ano. EducaMais Centro de Formação EducaMais 1,0 km do hotel em estudo Em 2014 foi inaugurado o complexo que tem 6,7 mil m² de área construída, em um terreno de 20 mil m², e custou R$ 20,5 milhões. Foi projetado pelo arquiteto Ruy Ohtake. Salas: Tem 11 salas multiuso para atender os cerca de professores da rede municipal. Teatro: Conta ainda com um teatro com 700 lugares. Fonte: Google Maps. Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 15

16 1. Sumário executivo 1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução A demanda de Jacareí é caracterizada pelo público corporativo de nível técnico e operacional das empresas da cidade, de Guararema e Santa Branca. O parque hoteleiro é de pequeno porte, com hotéis com administração independente e que não atendem as necessidades das indústrias instaladas, visto que atualmente algumas empresas tem optado por utilizar os hotéis de São José dos Campos por apresentarem uma estrutura mais qualificada. Os hotéis de Jacareí possuem localização na região central da cidade que concentra a maior parte do comércio e serviços da cidade. Todos os hotéis de Jacareí competem entre si com relação aos valores de diárias e possuem diárias semelhantes aos hotéis de São José dos Campos de categoria econômica e supereconômica. Com relação a oferta futura está em construção o hotel Ibis com 130 Uhs, dentro do Complexo Boulevard na região central, na R. Dr. Pompílio Mercadante. O empreendimento é de categoria semelhante ao hotel em estudo e será seu principal concorrente por também ser administrado por uma rede hoteleira renomada no mercado. Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting 16

17 1. Sumário executivo 1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Valores do set competitivo Diária média R$ 112,22 Taxa de ocupação média de Jacareí 4 hotéis (2015) Taxa de ocupação média set competitivo 13 hotéis (2015) Econômico UH = Unidade Habitacional SC = Sala de convenções NT = Não Tem SJDC = São José dos Campos 66% 63% Supereconômico Nº Hotéis Cidade Inauguração UH SC Endereço 1 Hotel Brisa do Rio Jacareí Av. Major Acácio Ferreira, Real Park Jacareí NI R. Franz de Castro Howzwarth, 62 3 Piazza Hotel Jacareí Praça dos Três Poderes, 8 4 Intervale Othon Travel SJDC Av. Dep. Benedito Matarazzo 5 Ibis Dutra SJDC Av. Dr. Nelson d'ávila, Ibis Colinas SJDC R. Lupércio Antônio dos Santos, 31 7 Nacional Inn SJDC NI Av. Cidade Jardim, Travel Inn SJDC NT Av Dr Jorge Zarur, 81 9 Hotel Urupema SJDC Av. Nove de Julho, Hotel Aquarius do Vale SJDC Rua Juiz David Barrilli, Dan Inn São José... SJDC Av. Dr. João Guilhermino, Hotel Polo SJDC Rua República de Israel, Marmo Hotel Jacareí NT João Américo da Silva, 294 Oferta Futura Administração Localização UH Categoria Status Previsão de Inauguração Ibis Jacareí Accor Hotels Rua Pompílio Mercadante - Centro 130 Econômico Em construção 2016 Fonte: Pesquisa de campo (outubro de 2015) Caio Calfat Real Estate Consulting 17

18 1. Sumário executivo 1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Local: A facilidade de acesso à rodoviária de Jacareí, às rodovias Presidente Dutra e Carvalho Pinto, às empresas geradoras de demanda, ao centro da cidade, e a boa visibilidade do terreno estudado faz o local adequado para o hotel em estudo. Sleep Inn Ribeirão Preto (SP) Oportunidade de Negócio: Hotel de categoria econômica que seja uma das melhores opções de hospedagem da região por um custo-benefício adequado. Sleep Inn Galleria Campinas (SP) Sleep Inn Varginha (MG) 18

19 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Os critérios utilizados para a estimativa de projeção de demanda do hotel em estudo, consideraram um crescimento estimado conforme cruzamento dos índices do PIB, quantidade de empresas e quantidade de pessoal ocupado, entre os anos de 2007 a (dados oficiais disponíveis) Desta forma chegou-se a uma taxa estimada de crescimento de demanda de 2,25% ao ano. Os critérios de definição dessa taxa estão relacionados com as características econômicas da cidade que são influenciadas pelas empresas e indústrias da cidade e região (Guararema e Santa Branca). Tais fatos, ao se utilizar os dados sócio econômicos disponíveis, considerando período de 5 anos em cada um, apontamento de tendência, permitiram ponderar a taxa de crescimento potencial da demanda. tempo para As condições sócio econômicas no momento (2015) apontam para um período de estagnação, contudo com estimativa do Governo Federal já em meados de 2016, haverá reversão desse quadro. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 19

20 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as variações cíclicas do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social, demográfico da cidade, e essa avaliação refletiu em taxa de crescimento demanda de 2,25% a.a., a qual foi aplicada no período de 2015 a 2024 por registrar uma curva de tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido, conforme as expectativas do Governo Federal Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 20

21 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Item Inauguração Hotel UH Categoria IC UH Comp. Demanda Hotel Brisa do Rio 50 Econômico 100% NI Real Park 48 Econômico 100% Piazza Hotel 90 Econômico 100% Marmo Hotel 36 Supereconômico 100% NI Nacional Inn 157 Econômico 50% Travel Inn Space Valley 85 Econômico 50% 42, Intervale Othon Travel 94 Econômico 50% Ibis Dutra 120 Econômico 50% Ibis Colinas 144 Econômico 50% Hotel Urupema 60 Supereconômico 25% Hotel Aquarius do Vale 82 Supereconômico 25% 20, Dan Inn São José dos Campos 110 Supereconômico 25% Hotel Polo 60 Supereconômico 25% Total Com base nas informações de desempenho coletadas com os órgãos municipais e com os gerentes gerais dos hotéis da cesta, pode-se identificar o número de room nights vendidos por dia (demanda). O número de diárias/dia confrontado com o número de UHs disponíveis indica que a taxa de ocupação para a cesta competitiva estimada em 2015, foi de 63%. Legenda: UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas; Demanda: número de diárias vendidas/ média dia, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação. Uh Comp. Disponibilidade considerada concorrente direta para o hotel em estudo. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 21

22 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de Jacareí de 2008 e 2015 sendo os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE da cidade e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2014 e 2015, de 0,1% e -3,7% respectivamente, segundo dados colhidos em o que gerou índice médio de crescimento de 5,6%% a.a. no período. 2. Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2007 e 2014, e índice Firjan entre 2008/2013. Foram utilizados os dados mais recentes oficiais disponíveis. A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade, que está atraindo investimentos como a Chery e suas empresas fornecedoras, e os dados sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 3,65 %, a qual foi diminuída ao longo dos anos para não supervalorizar os números de demanda. A demanda de tem como base 2015, para 2016 foi mantida os dados de 2014,sem majoração, buscando mais uma vez não supervalorizar a demanda.. Fonte: IBGE Últimos dados oficiais disponíveis; e Portal UOL Demanda: Diárias vendidas/dia 22

23 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo competitivo destacado: Entradas: 2017: Hotel IBIS 130 UHs Saídas: Os hotéis independentes de São José dos Campos, considerados como competidores terciários, com a entrada da oferta futura prevista na cidade de Jacareí, deixarão de ser concorrentes, pois, tendem a passar por uma recolocação, sendo desconsiderados na listagem a partir de 2018: 2017: Hotel Urupema (15Uhs considerados), Hotel Aquarius do Vale (20Uhs competitivos), Hotel Polo (15UHs considerados). 2018: Hotel Nacional Inn (157 Uhs no total, competidor secundário a princípio 72 UHs). Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Absorção Vide Glossário Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Oferta: Disponibilidade Uhs/dia 23

24 1. Sumário executivo 1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Desempenho: Adequado ao posicionamento Diária Média: Posicionamento Hotel Econômico Desempenho: Ideal é estabilização em 65% Posicionamento de melhor custo/beneficio da região com proposta moderna e boas instalações Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share Considerou-se até penetração positiva, com pick up de 5, pois é um hotel econômico com bandeira Sleep Inn, considerado superior aos considerados concorrentes. Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência até 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta definida não abarca o mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Outubro de Projeção de diária média: Diária média ano 1 foi baseada na análise da cesta competitiva econômica os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado marca, localização e público alvo. Fonte: Pesquisa e ElaboraçãoCaio Calfat Real Estate Consulting 24

25 1. Sumário executivo 1.5. Resultado para Investidores: Resumo da Projeção Operacional e Financeira para o Hotel - Modelo completo e premissas no capítulo de Viabilidade Financeira Percentual - proporção do valor registrado em relação à receita bruta gerada pelo hotel. Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. 25

26 1. Sumário executivo 1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Conforme informações passadas pelo cliente, os preços de venda estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade (construção + terreno), FF&E e taxas hoteleiras. N de UHs m² privativo Valor UH Decoração Por Unidade Pré-Operacional e Capital de Giro Valor de Venda da Unidade R$ R$ R$ R$ Tabela de Vendas de Outubro de Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo comprador e data da compra. Fonte: Dados enviados pelo cliente (Costa Hirota), referente a Outubro de

27 1. Sumário executivo 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno Cenários de Rentabilidade: Estima-se a abertura do hotel em Agosto de O resultado apresentado para 2017 refere-se a operação de agosto a dezembro. O FC está considerando que há desembolsos dos proprietários em 2016 e 2017.O FC do Hotel está em valores correntes de maio de 2016, sem inflação e representnam o resultado da operação antes do IR. A rentabilidade média dos 10 anos de operação Taxa média 10 Anos) é a base do cálculo da capitalização da perpetuidade. Os fluxos de caixa estão baseados nas estimativas desse estudo de mercado, os quais consideram variáveis sócio econômicas que podem se alterar, dessa forma, os resultados são apenas referências e não devem ser considerados como promessa de resultado. Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de outubro de ) Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC com CapRate Aplicado ao FC 2026 a taxa de 7,9% 6) TIR com Caprate: Cálculo da TIR com o FC de com CapRate somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2017 e 2021, a partir de 2022 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa. Cálculo da TIR: Apresentam-se dois cenários de TIR; Cenário 1: Pagamento integral no lançamento ; Cenário 2: Pagamento parcelado até a abertura do hotel. Não foram considerados nos cenários eventual financiamento com cobrança de juros, Os cenários são referencias, podem variar conforme a forma de pagamento negociada e, principalmente, se houver financiamento de saldo após a entrega da unidade operacional, o que acarretará na cobrança de juros sobre o saldo devedor e afetará a TIR. Os fluxos de caixa são estimados, não devem ser considerados como promessa de resultado. Elaboração: Caio Calfat Real Estate Consulting (2015) 27

28 1. Sumário executivo 1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno Elaboração: Caio Calfat Real Estate Consulting (2015) 28

29 1. Sumário executivo 1.8. Comparação entre a Taxa de Capitalização A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta). Setor Imobiliário - Atratividade Mínima Máxima Mês 0,50% 1,00% Ano 6,17% 12,68% A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre: Taxa de Atratividade - Entrevista Líquida 5,0% 7,0% Bruta 6,5% 9,5% Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( e SóFlats ( - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo: Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel Unidade Ibis Dutra São José dos Campos Ibis Taubaté Mercure São José dos Campos Valor Anunciado R$ (18 m²) R$ (18 m²) R$ (27m²) Distribuição Divulgada Rentabilidade Rentabilidade Nominal Mês Nominal Ano R$ 975,00 0,54 % 6,7 % R$ 507,00 0,32 % 3,9 % R$ 800,00 0,32 % 3,9 % Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento Média 0,39% 4,82% 29

30 1. Sumário executivo 1.8. Comparação entre a Taxa de Capitalização 1.Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz-se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto). 2.Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis - Pesquisa: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Jacareí (SP), apontam uma média de 4,82 % a,a.; em outra fonte consultada, entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções. 3.Taxa Adotada CapRate: 7,9% (média da rentabilidade simples/caprate anual de 2017/2026)- a taxa está dentro das práticas de mercado 30

31 1. Sumário executivo 1.9. Empreendimentos similares em operação no mercado Na cidade de Jacareí está em construção um hotel Ibis, porém, esse será vendido a um grupo de investidores pré-selecionado, não sendo vendido como condohotel a mercado. Como não há empreendimentos sendo construídos em Jacareí e São José dos Campos, foram escolhidos empreendimentos em cidades secundárias apenas para comparação de preços, pois não se tratam de mercados concorrentes. Empreendimento Ibis Budget Suzano Segmento Supereconômico Localização Rua Sete de Setembro Metragem 14 m² a 20 m² Quantidade de Apartamentos 109 Valor de venda R$ Valor de venda/m² R$ ,00 Lançamento Maio/2015 Entrega 2017 Porcentagem disponível à venda NI 31

32 1. Sumário executivo 1.10 Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP Localização: ADEQUADA - O terreno em estudo permite boa visualização e a localização permite fácil acesso para as Rodovias Presidente Dutra e Gov. Carvalho Pinto e está a cerca de 10 a 20 minutos das principais empresas de Jacareí. Mercado: EM DESENVOLVIMENTO O parque hoteleiro é de pequeno porte que não atende as necessidades das indústrias instaladas, visto que atualmente algumas empresas tem optado por utilizar os hotéis de São José dos Campos por apresentarem uma estrutura mais qualificada. Apesar da queda da demanda corporativa, os hotéis da cidade, mesmo que independentes encontram-se com bom desempenho. Atualmente além do hotel em estudo há mais um empreendimento em construção o que indica que há demanda hoteleira não explorada na cidade. Absorção: ADEQUADA O estudo de absorção para o hotel em estudo, com 166 unidades habitacionais, apresentou-se adequado atingindo a taxa ideal de ocupação (65%) no quinto ano de operação. Retorno para o Investidor Imobiliário: ADEQUADO - segundo as projeções de resultado para o hotel e os preços sugeridos de venda, os investidores imobiliários pulverizados devem obter retornos dentro das expectativas de mercado. Importante lembrar que investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem interna, capacidade de administração e concorrência da Operadora, quanto externa, como mudanças no ambiente sócio econômico estudado e que os resultados apresentados não certos de serem alcançados devido a esses mesmos riscos mencionados. 32

34 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte A Região Metropolitana do Vale do Paraíba é composta por 39 municípios e subdividida em 5 sub-regiões: São José dos Campos: Caçapava, Igaratá, Jacareí, Jambeiro, Monteiro Lobato, Paraibuna, Santa Branca e São José dos Campos. Taubaté: Campos do Jordão, Lagoinha, Natividade da Serra, Pindamonhangaba, Redenção da Serra, Santo Antônio do Pinhal, São Bento do Sapucaí, São Luiz do Paraitinga, Taubaté e Tremembé. Guaratinguetá: Aparecida, Cachoeira Paulista, Canas, Cunha, Guaratinguetá, Lorena, Piquete, Potim e Roseira. Cruzeiro: Arapeí, Areias, Bananal, Cruzeiro, Lavrinhas, Queluz, São José do Barreiro e Silveiras. Caraguatatuba: Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião e Ubatuba. Jacareí Fonte: EMPLASA e Instituto Geográfico Cartográfico (IGC) 34

35 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte A RM do Vale do Paraíba e Litoral Norte é responsável por 5% das exportações brasileiras, além de ser um polo de desenvolvimento industrial e universitário, possuindo grandes empresas e universidades como a Volkswagen, LG, Ford, Embraer, Unesp, USP, UNIVAP, ITA, FATEC, dentre outras. A região é a segunda maior produtora de leite do país e possui representatividade na produção de arroz. Entre os 39 municípios, Jacareí é a terceira cidade que mais contribui na composição do PIB. Nº Cidade Área (km²) PIB População (2012) População estimada (2014) São José dos Campos 1.099, Taubaté 624, Jacareí 464, Pindamonhangaba 729, São Sebastião 399, Caçapava 369, Guaratinguetá 752, Caraguatatuba 485, Lorena 414, Cruzeiro 305, Total 5.644, Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 35

36 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Jacareí - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis) Empresas 2014: : TCM: 1,94 % a.a. PIB per capita 2013: R$ Índice FIRJAN 2013: 0, : 0,7409 TCM: 0,46 % a.a. Pessoal Ocupado 2014: : TCM: 3,59 % a.a. PIB 2013: R$ : R$ TCM: 7,92 % a.a. IDHM 2010: 0, : 0,777 TCM: 1,05 % a.a. *O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente (2013), com atualização de inflação pelo índice IPCA. O IBGE não disponibilizou os dados de PIB por cidade após o ano base de TCM - Taxa de Crescimento Médio Fontes: IBGE e Índice FIRJAN. Últimos dados disponíveis divulgados. 36

37 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Acessos São José dos Campos BR-116, rodovia Presidente Dutra - liga São Paulo ao Rio de Janeiro SP-65, rodovia D. Pedro I - liga Jacareí à região de Campinas SP-70, rodovia Ayrton Senna - paralela à via Dutra, liga Jacareí a São Paulo Jacareí SP-66, estrada Velha Rio-São Paulo - liga São Paulo a Taubaté SP-77, rodovia Nilo Máximo - liga Jacareí a Santa Branca. Fonte: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 37

38 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Jacareí Comércios e Serviços O comércio da cidade de Jacareí está localizado na região central da cidade, onde é possível encontrar bancos, lojas de pequeno e médio porte, restaurantes entre outros. Vila Branca Por ser uma região com poucas possibilidades de ampliação das vias, o desenvolvimento São João Centro Cidade Salvador comercial tem se expandido para os bairros ao redor como São João e Cidade Salvador. Além dessas, o bairro Vila Branca tem se desenvolvido no setor residencial, sendo a região nova da cidade. No centro, a cidade conta com o Jacareí Shopping Center que é voltado paras as classes Terreno em estudo B e C. São m² de área bruta locável e 178 Shopping Jacareí lojas. Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting 38

39 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Jacareí - Dados Socioeconômicos A cidade de Jacareí conta com cerca de 300 indústrias de médio e grande porte que estão localizadas próximas a Rodovia Presidente Dutra e dentro da cidade. Dentre as indústrias instaladas podemos destacar: Automóveis Produtos químicos Celulose Produtos automotivos Bebidas Produtos automotivos Vidros Produtos químicos Fiação Produtos aeronáuticos Cerveja Gases industriais Produtos automotivos Para atrair as empresas são oferecidos a isenção de ITBI e a diminuição do IPTU por até 20 anos, proporcional ao número de funcionários empregados e volume de recursos adicionados a economia local. Em 2014, foi inaugurada a fábrica da Chery em uma área de 400 mil m², a empresa emprega cerca de 640 funcionários. A estimativa de produção é cerca de 50 mil unidades. Fonte: Prefeitura de Jacareí e Portal R3 de notícias 39

40 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Jacareí Novos Projetos Conforme informações apuradas na visita técnica abaixo estão os projetos previstos: Fornecedores ligados a Chery Automóveis Em maio de 2015, foi enviada uma comissão da Prefeitura à China para iniciar as negociações com as empresas coligadas a Chery, estima-se que 60 empresas poderão vir se instalar na cidade no chamado Polo Automotivo Tecnológico de Jacareí que será implantado próximo a Chery. Além das empresas fornecedoras, há um projeto de investimento de R$100 milhões na planta da cidade, para implantação de uma nova linha para produção do SUV Tiggo 5. A previsão é que o modelo comece a ser fabricado em 18 meses e gere cerca de 220 novos postos de trabalho na unidade. Via de acesso do bairro Alto da Esperança até a Rodovia Carvalho Pinto A obra está em andamento e tem como objetivo desafogar o trânsito da região onde está instalada a Cebrace (vidros) até a Rodovia Carvalho Pinto. Plaza Shopping Jacareí - Localizado na Av. Getúlio Vargas, na saída de Jacareí sentido São José dos Campos, o empreendimento contará com um shopping com 195 lojas e 20mil m² área bruta locável e um edifício comercial com 16mil m². As obras iniciarão no começo de 2016 e tem prazo de inauguração para o final de Fonte: Pesquisa de Campo Campo Caio Calfat Real Estate Consulting 40

41 2. Tendências e perspectivas macroeconômicas Considerações Localizada próxima a região de grandes rodovias como Presidente Dutra, Dom Pedro e Ayrton Senna, a cidade Jacareí tem atraído grandes empresas nos últimos 5 anos pela proximidade com grandes mercados consumidores como São Paulo e Rio de Janeiro. O último grande investimento é da Chery, que iniciou sua produção em fevereiro de 2015, e possui planos para investir R$100 milhões na sede de Jacareí. Potencialmente, além desse investimento, trará outras empresas fornecedoras de peças uma vez que o acordo firmado com o Governo Federal estabelece que 60% das peças tenham que ser nacionais. Acompanhando o desenvolvimento industrial está a expansão do eixo comercial que tem se fortalecido nos últimos anos, atualmente a dependência comercial de São José dos Campos tem diminuído com a entrada de lojas de grande porte e novos supermercados, como o shopping Plaza Jacareí em construção. Os dados sócio econômicos oficiais disponíveis e utilizados no estudo, variam entre 2012 e 2014 principalmente e apontam tendência de crescimento. Contudo, para a atividade hoteleira, esses índices devem ser ponderados para evitar uma supervalorização da demanda e lembrar que nesse momento (2015) há um ambiente de estagnação econômica, embora tenha-se que se verificar que há expectativas de recuperação a partir de 2016 e principalmente 2017, segundo dados e declarações do Governo Federal. 41

43 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Macrolocalização Villa Branca O terreno em estudo encontra-se entre o centro e o bairro Vila Branca. A Avenida Getúlio Vargas liga a Rod. Dutra ao centro de Jacareí. É uma avenida larga, bem movimentada por carros e caminhões durante o dia e noite. É uma via que se assemelha com uma rodovia. Terreno em estudo Não há nenhum tipo de restaurante ou lanchonete no entorno imediato, porém o acesso é fácil (de carro ou ônibus) ao centro ou ao Vila Branca, bairro residencial médio alto padrão que possui algumas opções de alimentação. Além de queo hotel contará com restaurante. Centro Nos arredores há indústrias, grandes lojas de construção, o Poupatempo e grandes mercados como o Walmart (900m). Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps A visibilidade do empreendimento é boa uma vez que na cidade existe baixa verticalização. 43

44 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Macrolocalização O local estudado possui fácil acesso as duas entradas da cidade de Jacareí, sendo: Acesso via Rod. Pres. Dutra - O acesso ao terreno em estudo pode ser realizado a partir da saída 158 da Rod. Presidente Dutra deste ponto até o terreno são 4 km (7 minutos). Esta via conta com pedágio bilateral no valor de R$ 4,80 no km 165. Acesso via Rod. Pres. Dutra Acesso via Rod. Governador Carvalho Pinto Terreno em Estudo Acesso via Rod. Gov. Carvalho Pinto O acesso ao terreno em estudo pode ser realizado a partir da saída 83 da Rod. Gov. Carvalho Pinto. Deste ponto até o terreno em estudo são 7,9 km (12 minutos). Terreno em Estudo Fonte: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Reals Estate Consulting 44

45 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Macrolocalização Fácil acesso também, às principais empresas da cidade: Distância dos pontos de interesse Trajeto de carro 1 Cebrace 2 km (5 min.) 2 Shopping Jacareí 2,5 km (7 min.) 3 Fademac 2,4 km (5 min.) 4 Latecoere 3 km (6 min.) 5 White Martins 3 km (6 min.) 6 Heiniken 7 km (15 min.) 7 Basf 7,5 km (15 min) 8 Freudenberg 10 km (15 min.) 9 Chery 10 km (14 min.) 10 Adatex 10 km (14 min.) São José dos Campos 11 km (14 min.) 11 Fibria 14 km (22 min.) 12 Kadarfit 16 km (18 min.) 13 Parker Hanninfin 15 km (22 min.) 14 Ambev 19 km (25 min.) São Paulo 85 km (1h19min.) Fontes: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 45

46 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização Em 3km do hotel em estudo encontra-se o futuro Shopping Plaza Jacareí. O shopping contará com 195 lojas e 20mil m² área bruta locável. A construção ainda não foi iniciada, o local é atualmente a empresa JTU, na entrada do bairro residencial Vila Branca. Imagens: Portal Plaza Shopping Jacareí 46

47 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização Rodoviária 1,3 km do hotel em estudo Inaugurada em 2011, a rodoviária anteriormente localizada no centro da cidade ficou mais próxima à Rodovia Pre. Dutra. Cias de ônibus: Recebe 6 companhias que ligam Jacareí a toda região, e também a Campinas, São Paulo, Rio de Janeiro, e ao litoral de São Paulo. Movimentação: A expectativa é de fechar 2015 com 250 mil passageiros por ano. EducaMais Centro de Formação EducaMais 1,0 km do hotel em estudo Em 2014 foi inaugurado o complexo que tem 6,7 mil m² de área construída, em um terreno de 20 mil m², e custou R$ 20,5 milhões. Foi projetado pelo arquiteto Ruy Ohtake. Salas: Tem 11 salas multiuso para atender os cerca de professores da rede municipal. Teatro: Conta ainda com um teatro com 700 lugares. Imagens: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting 47

48 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização O terreno encontra-se na Avenida Getúlio Dornelles Vargas, 455. Seguem fotos da atual situação das obras (Fotos tiradas em pesquisa de campo em outubro de 2015). Avenida Getúlio Dornelles Vargas Obras do Sleep Inn Imagens: Pesquisa de campo, out/15 - Caio Calfat Real Estate Consulting 48

49 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Considerações sobre o terreno O terreno em estudo está localizado dentro da área nova de desenvolvimento da cidade. Fica entre o centro e o bairro residencial Vila Branca, que apesar de não estar no entrono imediato possui fácil acesso por se acessar apenas pela própria avenida Getúlio Vargas. A localização permite facilidade de acesso as rodovias Presidente Dutra e Gov. Carvalho Pinto, estando a cerca de 10 minutos de distância de ambas as vias. O empreendimento está a cerca de 5 a 15 minutos das principais indústrias potenciais geradoras de demanda O local permite boa visualização por conta da baixa verticalização da cidade. O micro entorno é de predomínio residencial e possui baixa oferta de serviços principalmente à noite, este fato poderá ser trabalhado pela futura instalação prevista do shopping Plaza Jacareí que estará a 4km do hotel em estudo, distancia percorrida em 5 minutos. Pela avenida interligar a Rodovia Pres. Dutra ao centro da cidade, nos horários de pico (entre 17 e 19h) há transito intenso no local. Desta maneira consideramos como adequada a localização do empreendimento em estudo. 49

51 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Para definição da cesta competitiva foram mapeados os hotéis de Jacareí e São José dos Campos (SJDC) de categoria econômico e super econômico. Foram desconsiderados os empreendimentos com tarifas abaixo de R$ 100,00. O mapeamento de hotéis de São José dos Campos considerou como área de abrangência os hotéis próximos a Rod. Dutra e região central. A cesta competitiva totaliza Uhs. Econômico Supereconômico Nº Hotéis Cidade Inauguração Endereço UH SC 1 Hotel Brisa do Rio Jacareí Av. Major Acácio Ferreira, Real Park Jacareí NI R. Franz de Castro Howzwarth, 62 3 Piazza Hotel Jacareí Praça dos Três Poderes, 8 4 Intervale Othon Travel SJDC Av. Dep. Benedito Matarazzo 5 Ibis Dutra SJDC Av. Dr. Nelson d'ávila, Ibis Colinas SJDC R. Lupércio Antônio dos Santos, 31 7 Nacional Inn SJDC NI Av. Cidade Jardim, Travel Inn SJDC NT Av Dr Jorge Zarur, 81 9 Hotel Urupema SJDC Av. Nove de Julho, Hotel Aquarius do Vale SJDC Rua Juiz David Barrilli, Dan Inn São José... SJDC Av. Dr. João Guilhermino, Hotel Polo SJDC Rua República de Israel, Marmo Hotel Jacareí NT João Américo da Silva, 294 Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting UH = Unidade Habitacional NT = Não tem NI = Não Informado 51

52 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Diária - Abaixo os valores da diária média ponderada, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira, 6ª a domingo, além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Booking.com e Decolar.com. Como é possível observar, apesar da distinção de categorias, a diária média ponderada se aproxima. De acordo com entrevistas realizadas com os gerentes gerais, isso ocorre pela semelhança na composição da demanda. Valores do set competitivo Diária média geral set competitivo Taxa de ocupação média do set competitivo (2015) R$ 112,22 62% Item Hotel UH Competitivos Quadro de Diárias - Single UH Base Diária Média Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Média sem café 1 Hotel Brisa do Rio ,00 120,00 136,00 158,00 102,00 89,20 73,60 2 Real Park ,00 139,00 139,00 177,57 118,15 98,74 83,14 3 Piazza Hotel ,00 197,00 Não Tem 191,00 167,45 120,28 104,68 4 Marmo Hotel ,00 120,00 Não Tem Não Tem 108,00 113,60 98,60 Média de Jacareí R$ 105,45 R$ 90,00 5 Nacional Inn ,92 135,00 Não Tem 150,57 106,22 121,83 106,23 6 Travel Inn Space Valley ,72 213,00 147,00 174,00 160,96 169,10 153,50 7 Intervale Othon Travel ,00 158,37 178,43 186,43 154,43 173,78 158,18 8 Ibis Dutra ,15 160,00 Não Tem Não Tem 125,44 134,29 134,29 9 Ibis Colinas ,15 160,00 Não Tem Não Tem 125,44 136,60 136,60 10 Hotel Urupema ,00 123,90 98,00 97,00 103,23 108,66 93,66 11 Hotel Aquarius do Vale ,29 119,29 Não Tem 127,00 101,39 112,48 97,48 12 Dan Inn São José dos Campos ,55 119,00 103,00 113,00 95,01 102,48 87,48 13 Hotel Polo ,14 158,14 157,00 132,00 134,42 146,36 131,36 52

53 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Oferta em Jacareí Oferta Total Oferta São José dos Campos Terreno em Estudo Intervale Othon Travel Dan Inn Urupema Polo Astro Polo Hotel Piazza Hotel Real Park Hotel Ibis Colinas Aquarius do Vale Ibis Dutra Brisa do Rio Marmo Hotel Fontes: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 53

54 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Intervale Othon Travel UHs: 94 Hotel Aquarius do Vale UHs: 82 Maior Sala de Eventos: capacidade para 140 pessoas (auditório) Concorrentes: Faro, Ibis Dutra, Ibis Colinas, 14 Bis Geradores de Demanda de Jacareí: Heineken, Ambev, Freudenburg. Geradores de demanda de SJC: Embraer, Petrobras, Panasonic e DCTA. Obs.: Possui boa localização e passou por reforma das UHs há aproximadamente 2 anos. Não possui projeto de ampliação. Maior Sala de Eventos: capacidade para 400 pessoas (auditório) Concorrentes: Intervale Othon Travel, Hotel Polo e Ibis Dutra. Geradores de Demanda: Prestadores de Serviço da Johnson & Johnson e Embraer. Obs.:. O atendimento e a estrutura do hotel são simples. Não possui projeto para ampliação ou reforma. O hotel possui salão de eventos, geralmente locado para realização de eventos sociais. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 54

55 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Ibis Dutra UHs: 120 Ibis Colinas UHs: 144 Maior Sala de Eventos: capacidade para 100 pessoas Maior Sala de Eventos: não possui (auditório) Concorrentes: Intervale Othon Travel, Ema Palace, Ibis Concorrentes: Ibis Dutra, Polo Hotel, Comfort, Golden Tulip, Mercure, Faro Hotel Colinas, Mercure. Geradores de Demanda de Jacareí: Ambev e Fibria Geradores de Demanda de Jacareí: Tecna, Heineken, Chery Motos, Watapack e Arcellormittal Geradores de Demanda de SJC: Embraer e demanda dos eventos doexpo Vale Sul. Obs.: Localizado em frente ao Shopping Colinas, o hotel passa por reforma dos apartamentos com previsão para finalização para o segundo semestre de 2015 Obs.: O hotel possui boa localização por estar próximo da Rod. Presidente Dutra além do Shopping Vale Sul e o Expo Vale Sul. Há projeto para reforma das UHs com previsão para o 2 semestre de Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 55

56 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Real Park Hotel UHs: 48 Marmo Hotel UHs: 36 Maior Sala de Eventos: capacidade para 60 pessoas Maior Sala de Eventos: não possui (auditório) Concorrentes: Real Park Hotel Concorrentes: Marmo Hotel, Brisa do Rio Geradores de Demanda: Prestadores de serviços e Geradores de Demanda: Prestadores de serviços e representantes comerciais. representantes comerciais. Obs.: O hotel está bom estado de conservação e não há Obs.: O hotel está em razoável estado de conservação e projeto de reforma previsto. apresenta mobiliário e pinturas antiquados. Como projeto previsto está a troca do ar condicionado e troca das cortinas. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 56

57 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Piazza Hotel UHs: 60 Maior Sala de Eventos: capacidade para 400 pessoas (auditório) Concorrentes: Marmo Hotel, Brisa do Rio Geradores de Demanda: Indústrias de Jacareí e Guararema. Obs.: Devido ao tamanho de seu salão de eventos nos fins de semana o hotel trabalha com eventos sociais. Atualmente o hotel passa por reforma para instalação de banheiras nas suítes máster, troca de pisos, mobiliário e ar condicionado em todos apartamentos. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 57

58 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Jacareí Oferta Tratam- se de hotéis familiares de pequeno porte com baixa qualificação de serviços e infraestrutura. A maior parte dos empreendimentos está em reforma visando cativar a demanda que hoje tem optado pelos hotéis de São José dos Campos. Demanda São clientes, funcionários e prestadores de serviço das indústrias de Jacareí e Guararema, que permanecem de 1 a 5 dias. São José dos Campos Oferta Dentro do set competitivo analisado são hotéis com boa qualificação de serviços e infraestrutura. Pela grande concorrência do mercado da cidade, a maior parte dos hotéis está investindo em projetos de melhoria de sua estrutura. Demanda - A demanda dos hotéis considerados na cesta competitiva é composta por visitantes, funcionários e prestadores de serviços de empresas situadas na cidade de São José dos Campos, Jacareí e cidades do entorno. Sendo o maior volume gerado pelas empresas da própria cidade. De acordo com os gerentes gerais de São José dos Campos os hóspedes provenientes das empresas de Jacareí optam se hospedar em São José devido a baixa qualificação dos hotéis em Jacareí e pela oferta de infraestrutura da cidade como shoppings e restaurantes. Segundo as entrevistas, de 10% a 20% da demanda destes hotéis é de empresas localizadas em Jacareí. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 58

59 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta futura A cidade contará com um hotel Ibis, categoria econômica da Accor Hotels, que está inserido no complexo Boulevard Office Mall na R. Dr. Pompílio Mercadante com a Rua Tiradentes. O complexo contará com: 130 apartamentos de hotel de bandeira Ibis da marca Accor Hotels, com Uhs entre 21,89 m² e 23 m² ; 452 salas comerciais; 45 lojas; 600 vagas de estacionamento. Fonte: Pesquisa de campo (outubro 2015) Caio Calfat Real Estate Consulting 59

60 4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Considerações Jacareí possui um parque hoteleiro de pequeno porte que não atende as necessidades das indústrias instaladas, visto que atualmente algumas empresas tem optado por utilizar os hotéis de São José dos Campos por apresentarem uma estrutura mais qualificada. Os hotéis de Jacareí tem optado por investir na requalificação de seus produtos na tentativa de diminuir a migração de demanda para São José dos Campos. O perfil de demanda é composta por níveis operacional e técnico que tem preferência por hotéis tipo cama e café com preços acessíveis. O futuro Ibis está localizado no centro da cidade, o que é uma desvantagem competitiva pois não possui boa visibilidade e facilidades de acesso, com relação ao Sleep Inn em estudo. 60

62 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Item Inauguração Hotel UH Categoria IC UH Comp. Demanda Hotel Brisa do Rio 50 Econômico 100% NI Real Park 48 Econômico 100% Piazza Hotel 90 Econômico 100% Marmo Hotel 36 Supereconômico 100% NI Nacional Inn 157 Econômico 50% Travel Inn Space Valley 85 Econômico 50% 42, Intervale Othon Travel 94 Econômico 50% Ibis Dutra 120 Econômico 50% Ibis Colinas 144 Econômico 50% Hotel Urupema 60 Supereconômico 25% Hotel Aquarius do Vale 82 Supereconômico 25% 20, Dan Inn São José dos Campos 110 Supereconômico 25% Hotel Polo 60 Supereconômico 25% Total Com base nas informações de desempenho coletadas com os órgãos municipais e com os gerentes gerais dos hotéis da cesta, pode-se identificar o número de room nights vendidos por dia (demanda). O número de diárias/dia confrontado com o número de UHs disponíveis indica que a taxa de ocupação estimada para a cesta competitiva em 2015, foi de 63%. Legenda: UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas; Demanda: número de diárias vendidas/ média dia, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação. Uh Comp. Disponibilidade considerada concorrente direta para o hotel em estudo. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 62

63 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de Jacareí de 2008 e 2015 sendo os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE da cidade e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2014 e 2015, de 0,1% e -3,7% respectivamente, segundo dados colhidos em o que gerou índice médio de crescimento de 5,65% a.a. no período. 2. Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2007 e 2014, e índice Firjan entre 2008/2013. Foram utilizados os dados mais recentes oficiais disponíveis. A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade, que está atraindo investimentos como a Chery e suas empresas fornecedoras, e os dados sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 3,65 %, a qual foi diminuída ao longo dos anos para não supervalorizar os números de demanda. A demanda de tem como base 2015, para 2016 foi mantida os dados de 2014,sem majoração, buscando mais uma vez não supervalorizar a demanda.. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Demanda: Diárias vendidas/dia Demanda: Diárias vendidas/dia 63

64 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo competitivo destacado: Entradas: 2017: Hotel IBIS 130 UHs Saídas: Os hotéis independentes de São José dos Campos, considerados como competidores terciários, com a entrada da oferta futura prevista na cidade de Jacareí, deixarão de ser concorrentes, pois, tendem a passar por uma recolocação, sendo desconsiderados na listagem a partir de 2018: 2017: Hotel Urupema (15Uhs considerados), Hotel Aquarius do Vale (20Uhs competitivos), Hotel Polo (15UHs considerados). 2018: Hotel Nacional Inn (157 Uhs no total, competidor secundário a princípio 72 UHs). Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Oferta: Disponibilidade Uhs/dia 64

65 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Desempenho Desempenho: Adequado ao posicionamento Diária Média: Posicionamento Hotel Econômico Desempenho: Ideal é estabilização em 65% Posicionamento de melhor custo/beneficio da região com proposta moderna e boas instalações Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share Considerou-se até penetração positiva, com pick up de 5, pois é um hotel econômico com bandeira Sleep Inn, considerado superior aos considerados concorrentes. Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência até 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Outubro de Projeção de diária média: Diária média ano 1 foi baseada na análise da cesta competitiva econômica pag. 52, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado marca, localização e público alvo. Fonte: Pesquisa e ElaboraçãoCaio Calfat Real Estate Consulting 65

66 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Hotel Sleep Inn Jacareí Ressalvas e Sugestões ao Projeto (Contrato de Investimento Coletivo Condo-Hotéis Sleep Inn) O hotel em estudo é de categoria econômica com serviços reduzidos que privilegia o conforto do hóspede dentro da unidade habitacional. O projeto prevê 166 UHS com área privativa de 21 m², um restaurante para café da manhã que contará com área de conveniência. Ao longo do estudo foram apresentados detalhes sob os pontos importantes de inserção do hotel, projeto e gestão. Não há ressalvas a serem feitas até o momento. Imagens Ilustrativas Fonte cliente Costa Hirata 66

67 5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado Considerações Local: A facilidade de acesso à rodoviária de Jacareí, às rodovias Presidente Dutra e Carvalho Pinto, às empresas geradoras de demanda, ao centro da cidade, e a boa visibilidade do terreno estudado faz o local adequado para o hotel em estudo. Sleep Inn Ribeirão Preto (SP) Oportunidade de Negócio: Hotel de categoria econômica que seja uma das melhores opções de hospedagem da região por um custo-benefício adequado. Sleep Inn Galleria Campinas (SP) Indicação: Não há nenhuma ressalva diferente do pré-projeto a ser mencionada. Sleep Inn Varginha (MG) 67

69 6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas préoperacionais e capital de giro inicial Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Conforme informações passadas pelo cliente, os preços de venda estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade (construção + terreno), FF&E e taxas hoteleiras. N de UHs m² privativo Valor UH Decoração Por Unidade Pré-Operacional e Capital de Giro Valor de Venda da Unidade R$ R$ R$ R$ Tabela de Vendas de Outubro de Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo comprador e data da compra. Fonte: Dados enviados pelo cliente (Costa Hirota), referente a Outubro de

71 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média prevista). O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 1% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação. Os valores são correntes de maio de 2015, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda. Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis). As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva. O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré operacional. 71

72 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira As premissas e os cálculos que resultaram nas receitas de alimentos e bebidas e nas receitas de departamentos menores foram estimados conforme a ocupação estimada para o hotel, médias de mercado em hotéis comparáveis e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários). Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários). Honorários e Taxas Contratuais da Atlantica Hotels foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado. Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário. Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado. Estima-se a entrada em operação do hotel em

73 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - entender as taxas de CapRate, TIR e a Utilização do Conceito de Perpetuidade. CapRate: é a taxa obtida quando se compara diretamente o Fc obtido do empreendimento com seu preço de compra. Assim, a coluna rentabilidade nos quadros no item Cálculo da Taxa Interna de Retorno significam o CapRate ano a ano, além disso ainda foram apontadas a média simples desses CapRates entre o ano 2017 a 2026 e 2020 a 2026, para ajudar os investidores em suas análises. O CapRate utilizado para cálculo de TIR foi a taxa média de CapRate de 2017 a 2026 (dez anos de operação) Taxa Interna de Retorno (TIR): O cálculo que se apresenta cobre dois cenários possíveis, (i) pagamento a vista, e (ii) pagamento parcelado até a entrega do empreendimento. A TIR de cada operação dependerá da forma de pagamento negociada, o estudo não contempla cenário de financiamento com ocorrência de juros, o que alterará os cálculos da TIR com gastos extras. As taxas que são apresentadas são apenas referências. Os fluxos de caixa apresentados não são promessa de resultados. 73

74 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 74

75 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Estimativa de Folha de Pagamento Funcionários Hospedagem Alimentos e Bebidas Administração e Segurança Marketing e Vendas Manutenção Subtotal Encargos e Benefícios 100% Total de Folha de Pagamento Salário Médio Ano * Índice Econômico considera o aumento real da folha de pagamento Premissas no slide 70 a 72 Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7) Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 75

76 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 76

77 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 2/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. 77

78 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 3/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. 78

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