Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira. Contrato de Investimento Coletivo - CIC Condomínio Hotel Tatuapé

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1 Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira Contrato de Investimento Coletivo - CIC Condomínio Hotel Tatuapé SEI Tatuapé Empreendimentos Imobiliários SPE Janeiro 2018

2 Realização: Cliente: Sei Tatuapé Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, cujo as sócias são: São Patrício Empreendimentos e Participações e Hotelaria Accor Brasil S. A. Atualização Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico- Financeira Janeiro de 2018 Estudo: Contrato de Investimento Coletivo CIC Condomínio Hotel Tatuapé projeto que será administrado pela Hotelaria Accor Brasil e ostentará a bandeira Ibis. Tatuapé

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se da atualização do estudo expedito desenvolvido para a empresa Setin Incorporadora em agosto de 2014, conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro com construção iniciada em Tatuapé, São Paulo (SP), na esquina da Rua Catiguá e Rua Filipe Camarão, em terreno próximo ao Shopping Boulevard Tatuapé. O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. 3

4 Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte. São Paulo, 20 de janeiro de

5 A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: 5

6 A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Flat para estudantes Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 6

7 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 7

8 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 8

9 Sumário Executivo Esse estudo teve como objetivo atualizar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira do Hotel Ibis Tatuapé em São Paulo SP O objeto de estudo conta com a bandeira Ibis da Accor Hotels e possui 271 UHs com metragens entre 17,83 m² e 18,92 m². A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry AH & MA. 9

10 Sumário Executivo Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento O projeto e a rede hoteleira O projeto foi concebido como um hotel econômico e deve operar sob a marca Ibis. A marca Ibis é de propriedade da operadora Accor Hotels, que deverá arrendar o hotel. A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a empresa com maior número de hotéis e de unidades habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas Accor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios. O empreendimento terá 271 unidades habitacionais e será ofertado ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64. 10

11 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 11

12 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas A cidade de São Paulo Capital do Estado de mesmo nome, São Paulo é o principal centro financeiro, corporativo e mercantil do país e da América do Sul. É a cidade mais populosa do Brasil, do continente americano e de todo o hemisfério sul, com habitantes (IBGE, 2015). Sede de 63% das empresas multinacionais estabelecidas no país, além da Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros de São Paulo (BM&F Bovespa), a segunda maior bolsa de valores do mundo em valor de mercado. Dados Estado de São Paulo Região Metropolitana de São Paulo Município de São Paulo % de São Paulo em relação a Região Metropolitana Área (km²) ,00 km² 7.946,96 km² 1.521,101 km² 19,14% População (2017) ,60% Densidade 2017 (hab/km²) 181, , ,27 - PIB 2015 (x 1000) R$ R$ R$ ,55% Fonte: Prefeitura de São Paulo e IBGE (Últimos dados disponíveis) 12

13 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Economia O principal contribuinte para a formação do PIB de São Paulo é o setor de Serviços, seguido dos setores de Impostos, Indústria e Agropecuária. O PIB da cidade, trazido ao valor presente, tem tido uma evolução constante, e um aumento nominal de 2,72% no período entre 2010 e Os índices socioeconômicos de São Paulo também apresentam crescimento Distribuição do PIB de São Paulo por setor (2015) 0,01% 72,71% 17,50% 9,79% Impostos Indústria Serviços Agropecuária positivo conforme tabela abaixo. PIB Empresas Pessoal Ocupado IDH-M 2010 R$ , , R$ , ,805 TCM* 0,54% TCM* 0,18% TCM* 0,62% TCM* 0,94% *TCM = Taxa de Crescimento Médio; PIB X 1000; O PIB complementado pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2016 (-3,6%), segundo dados do colhidos em tem TCM de 0,45%. Fonte: Prefeitura de São Paulo e IBGE (Últimos dados disponíveis) R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 Evolução do PIB de São Paulo (R$)

14 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Aeroportos Aeroporto Internacional de São Paulo GRU Airport Localizado a 21 km do terreno em estudo (aproximadamente 30 minutos de automóvel), o Aeroporto Internacional de São Paulo é o mais movimentado do país, em passageiros e aeronaves. Em 2017 registrou movimento de passageiros, um aumento de 3,1% em relação ao ano de Aeroporto de São Paulo / Congonhas Localizado a 16,8 km do terreno em estudo (aproximadamente 31 minutos de automóvel), o Aeroporto de Congonhas é o terceiro mais movimentado do país. Em 2017 registrou movimento de passageiros, um aumento de 5% em relação ao ano de Movimentação de Passageiros - GRU Airport Movimentação de Passageiros - Congonhas ,7% 9,9% -1,4% -6,1% 3,1% 2% 5,9% 6,3% 8% 5% Fonte: Infraero e GRU Airport 14

15 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Turismo Maior PIB do Brasil, São Paulo é atualmente a sexta maior cidade do planeta e única megalópole brasileira, com mais de 20 milhões de habitantes. Centro financeiro da América Latina, a cidade também abriga o maior complexo hoteleiro da América Latina, o mais completo centro hospitalar do país e concentra o maior polo cultural brasileiro em seu território. São Paulo também é mundialmente conhecida pela oferta de serviços e entretenimento oferecidos para todos os tipos de pessoa, de todas as partes do mundo, e pela agitada vida noturna, considerada uma das melhores do país. Outro atrativo turístico do município é a gastronomia, baseada na diversidade de culturas que auxiliaram no desenvolvimento da cidade. Dessa forma entende-se porque a cidade recebe mais de 15 milhões de visitantes por ano (foram 15,44 milhões de turistas em 2017), sendo os principais motivos, de acordo com o Ministério do Turismo: 1. Lazer (51,3%); 2. Negócios, Eventos e Convenções (20,2%); 3. Visita a parentes e amigos (25,2%); 4. Outros (3,3%). Fonte: Portal Visite São Paulo, SP Turis, Ministério do Turismo 15

16 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Turismo Eventos São Paulo, é a cidade com maior número de eventos internacionais do Brasil e a 3ª nas Américas. A capital contribui 26,71% dos eventos internacionais realizados no Brasil. Em 2016, São Paulo recebeu eventos cerca de 4,20 % acima do recebido em 2015, em contrapartida houve uma ligeira diminuição de 10% no número de visitantes passando de para participantes. A maior parte do eventos são nacionais e estão ligados ao setor médico e técnico cientifico. Fonte: Observatório do Turismo e São Paulo Convention & Visitors Bureau (Últimos dados disponíveis) 16

17 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Espaços de Eventos A tabela abaixo apresenta os Centro de Convenções associados ao SPC&VB, localizados na região centro, norte e oeste da cidade de São Paulo. Os equipamentos localizam-se há menos de 30 minutos de automóvel do terreno em estudo e estão próximos das estações Portuguesa-Tietê e Consolação. Centro de Convenções Capacidade Sala Principal (auditório) *Total das Salas M² para Eventos Distância do Hotel em Estudo Anhembi Parque ,7 km (8 min.) Expo Center Norte ,9 km (8 min.) APCD ,2 km (6 min.) Centro de Convenções Rebolsas ,6 km (27 min.) Anhembi Parque APCD - Associação Paulista de Cirurgiões Dentistas Centro de Convenções Rebouças Estação de Metrô Consolação Expo Center Norte Estação de Metrô Portuguesa-Tietê Terreno em Estudo Segundo divulgado no portal dos centros de convenções o Anhembi Parque recebe cerca de 150 eventos por ano e o Expo Center Norte cerca de 50 eventos por ano, entre feiras, congressos, convenções, workshops, colações de grau, etc. Fonte: Anhembi Parque e Expo Center Norte (Últimos dados disponíveis) 17

18 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Turismo Lazer Mercado Municipal A atratividade para o turismo de lazer, cultural ou gastronômico, se justifica na infraestrutura necessária para estes segmentos que a cidade possui. Com casas de espetáculos com agendas repletas de opções, salas de teatro, salas de cinema e casas noturnas, São Paulo possui uma das vidas noturnas mais agitadas do país. Além dos atrativos culturais, São Paulo oferta 59 ruas especializadas em 51 segmentos. Dentre as principais estão as ruas 25 de Março e rua Oriente no Brás que são especializadas em comércio popular e a rua Oscar Freire considerada uma das ruas mais luxuosas devido a grande concentração de lojas de grife. Segundo o Observatório do Turismo, aos finais de semana a ocupação média dos hotéis da cidade atingiu 59,13% no ano de Considerando que oferta hoteleira de São Paulo gira em torno de unidades habitacionais, chega-se ao número absoluto de aproximadamente UHs ocupadas nos finais de semana. Av. Paulista Catedral da Sé Fonte: Observatório do Turismo e Portal Revista HotelNews 18

19 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região Leste Com uma população de 3,3 milhões de habitantes, a região leste é dividida em 11 subprefeituras. As principais atividades são comércio, serviços e indústrias. A região do Tatuapé está sob responsabilidade da subprefeitura da Mooca. Em termos populacionais o bairro de Tatuapé é o maior de sua subprefeitura com habitantes, seguido pelo bairro da Água Rasa com habitantes. Fonte: Subprefeitura da Mooca 19

20 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Subprefeitura da Mooca Características da região Tatuapé: Assim como o Jardim Anália Franco, o Tatuapé é um dos bairros residenciais mais valorizados da região leste, conta com 2 shoppings e o Metrô de mesmo nome com terminal de ônibus urbano e estação de trem. O bairro é consolidado por ter opções gastronômicas de alto padrão com bares e restaurantes de franquia como alguns abaixo: Fonte: Subprefeitura da Mooca 20

21 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região Leste - Influência do entorno Guarulhos - O município de Guarulhos é o 3º município em arrecadação na Grande São Paulo, representando 5% do PIB. Entre as empresas atuantes na região estão: Distância do terreno em estudo: 15km São Caetano do Sul A cidade é conhecida pelo alto IDH (Índice de Des. Humano) e pelo planejamento de seu desenvolvimento. Entre as empresas da cidade estão: Distância do terreno em estudo: 14km Santo André A região possui grandes empresas de peças automotivas e tem diversificado sua economia investindo em serviços e comércio. Possui grandes empresas como: Distância do terreno em estudo: 23km Fonte: Prefeitura de cada cidade 21

22 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Região Leste - Shoppings Centers Segundo a SPTuris, a cidade de São Paulo possui 53 shoppings centers, que representam tanto centros de compras, como opções de lazer e oferecem também ao público gastronomia, cinemas e teatro. Abaixo estão os shoppings mais próximos do terreno em estudo: Shopping Metrô Tatuapé e Boulevard Tatuapé: O Shopping Tatuapé foi inaugurado em 1997 e possui 300 lojas, já o Shopping Boulevard Tatuapé foi inaugurado em 2007 e conta com 150 lojas. O complexo está ao lado do empreendimento em estudo e servirá de ponto de apoio aos hóspedes do hotel. Shopping Anália Franco : Inaugurado em 1999, possui 403 lojas. Localizado à 4 km do empreendimento em estudo. Mooca Plaza Shopping: Conta com 233 lojas e está localizado à 9,8 km do empreendimento em estudo. Shopping Aricanduva: Conta com 579 lojas e está localizado à 12,2 km do empreendimento em estudo. Fonte: Portais Cidade de São Paulo e Shoppings Metrô Tatuapé, Boulevard Tatuapé, Anália Franco, Center Norte, Shopping D, Mooca Plaza e Aricanduva 22

23 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Mobilidade Urbana Novos Projetos Em uma cidade com as proporções de São Paulo, as principais obras de infraestrutura que impactam diretamente na sociedade são aquelas referentes à mobilidade urbana. Abaixo, a principal obra de expansão na malha metro-ferroviária que impactará na região leste da cidade. Linha 15-Prata: Construída em modelo de monotrilho, entre Vila Prudente e Cidade Tiradentes. Ao final da obra, serão 17 estações, 24,5 km de vias elevadas, com projeção de receber 500 mil usuários por dia. As estações Vila Prudente e Oratório foram entregues no dia 30 de agosto de 2014, funcionando parcialmente aos sábados e domingos e em horário restrito. A previsão de entrega da obra total é em Obras Linha 15 - Prata Fonte e Imagem: Portal Expresso Monotrilho 23

24 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Considerações A cidade de São Paulo é a principal cidade do Brasil, e sexta maior cidade do mundo. Centro financeiro da América Latina, a cidade também abriga o maior complexo hoteleiro da América Latina, o mais completo centro hospitalar do país e concentra o maior polo cultural brasileiro em seu território. São Paulo também é mundialmente conhecida pela oferta de serviços e entretenimento oferecidos para todos os tipos de pessoa, e pela agitada vida noturna. Detalhe da Área do Porto Maravilha Os indicadores de crescimento e qualidade de vida são altos, indicando que a cidade consegue proporcionar ao morador uma boa estrutura de empregos e lazer. Obras de mobilidade urbana acontecem constantemente como o caso da expansão na malha metro-ferroviária da região leste, através da obra do monotrilho Linha 15-Prata, que ligará a Vila Prudente até a Cidade Tiradentes. A regiões do Tatuapé e Mooca e Anália Franco tem conseguido desenvolver uma área comercial e de serviços que atende tanto aos moradores quanto ao público que frequenta estes bairros. 24

25 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 25

26 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização Empreendimento em Estudo O terreno em estudo está localizado entre a esquina da R. Catiguá e a R. Filipe Camarão. A R. Catiguá possui 2 sentidos, sendo uma faixa em cada, possui boa sinalização e iluminação. A R. Filipe Camarão é de caráter residencial e dá acesso à um posto de gasolina com caixa 24h e à Marginal Tietê. No entorno há poucos comércios por conta da proximidade com o Shopping Boulevard e o Shopping Metrô Tatuapé. R. Catiguá R. Filipe Camarão Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 26

27 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização Ao lado esquerdo do terreno em estudo está o Conjunto Gafisa Square Tatuapé, que contará com duas torres sendo uma comercial (Work) e outra residencial (Live). A área das salas comerciais são de 36m² e das lajes são 742m², totalizando 255 unidades. Com essa estrutura, o empreendimento poderá atrair grandes empresas para a região. Gafisa Square Tatuapé Work Gafisa Square Tatuapé Live Empreendimento em Estudo Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 27

28 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização You, Metropolitan Comercial Tatuapé Ao lado direito do terreno em estudo está em construção o You, Metropolitan Comercial Tatuapé, edifício com uma torre dividida em salas comerciais e apartamentos residenciais. Ao total serão 295 salas comerciais com área mínima de 31 m² e lajes de 880 m². Empreendimento em Estudo Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e You, Metropolitan 28

29 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Projetos no entorno Ao lado, a localização dos empreendimentos em construção, próximos ao terreno em estudo: Conjunto Gafisa Square Tatuapé IBIS Tatuapé You, Metropolitan Comercial Tatuapé Shopping Boulevard Shopping Metrô Tatuapé Fonte: Google Maps 29

30 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Pontos de Interesse Abaixo, as distâncias do terreno em estudo aos principais pontos de interesse: Ponto de Interesse Distância (tempo) Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica Região Central de São Paulo Terreno em Estudo Shopping Boulevard Estação e Terminal Tatuapé Shopping Boulevard* Estação de Trem, Metrô e Terminal - Tatuapé* Shopping Metrô Tatuapé* 350 m (5 min) 350 m (5 min) 650 m (8 min) Aeroporto de São Paulo - Congonhas Terreno em Estudo Aeroporto Shopping Shopping Metrô Tatuapé Região Central de São Paulo Estação de Trem, Metrô e Terminal Rodoviário Fonte: Google Maps Região Central de São Paulo Aeroporto de São Paulo - Congonhas Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica 10,5 km (17 min) 16,8 km (31 min) 21km (30 min) Tempo de trajeto de automóvel Google Maps * Trecho calculado a pé 30

31 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acessos O terreno em estudo está próximo da Av. Salim Farah Maluf que dá acesso à Marginal Tietê e Av. do Estado, próximo da Rod. Presidente Dutra que dá acesso ao Aeroporto Internacional de São Paulo - Cumbica (GRUAirport), da Rod. Ayrton Senna da Silva e da Av. Radial Leste, que possibilita o acesso ao centro e ao Aeroporto de São Paulo - Congonhas. Av. Salim Farah Maluf Av. Radial Leste Rod. Presidente Dutra Rod. Ayrton Senna da Silva Marginal Tietê Terreno em Estudo Shopping Estação de Trem, Metrô e Terminal Rodoviário Terreno em Estudo Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 31

32 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acesso ao terreno em estudo Região Central de São Paulo Ao lado as possibilidades de acesso a partir da região central da cidade de São Paulo até o terreno em estudo. O acesso em tempo mínimo pode ser feito pela Marginal Tietê, com previsão de 17 min. Já nas outras duas rotas sugeridas, o acesso pode ser feito pela Av. Radial Leste, com tempo previsto entre 19 min e 21 min. Marginal Tietê Av. Radial Leste Região Central da cidade de São Paulo Terreno em Estudo Fonte: Google Maps 32

33 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acesso ao terreno em estudo São Paulo Congonhas Ao lado as possibilidades de acesso a partir do Aeroporto de São Paulo Congonhas até o terreno em estudo. O acesso em tempo mínimo pode ser feito pela Av. Radial Leste que dá acesso à Av. Vinte e Três de Maio, com tempo previsto de 31 min. Pela Marginal Tietê, o trajeto também acessa a Av. Vinte e Três de Maio, com tempo previsto de 35 min. Já pela Av. Salim Farah Maluf, trajeto percorrido é de aproximadamente 48 min. São Paulo/ Congonhas Terreno em Estudo Marginal Tietê Av. Vinte e Três de Maio Av. Radial Leste Av. Salim Farah Maluf Fonte: Google Maps 33

34 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acesso ao terreno em estudo Aeroporto Internacional de Guarulhos Cumbica Ao lado as possibilidades de acesso a partir do Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica até o terreno em estudo. O acesso em tempo mínimo pode ser feito pela Rod. Presidente Dutra, com tempo previsto de 30 min. Pela Rod. Ayrton Senna da Silva, o tempo previsto é de 38 min. Aeroporto Internacional de Guarulhos/ Cumbica Terreno em Estudo Rod. Presidente Dutra Rod. Ayrton Senna da Silva Fonte: Google Maps 34

35 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Considerações O Terreno: Possui boa visibilidade por estar localizado próximo da principal avenida que liga a região leste à região central de São Paulo, a Av. Radial Leste, além das estações de metrô e trem e do terminal rodoviário do Tatuapé. Também está próximo das principais rodovias que dão acesso aos aeroportos de Guarulhos e Congonhas, e de uma das principais geradoras de demanda da região leste, a Editora Moderna. Adequado para implantação de hotel econômico, pela facilidade de acesso por transporte público e por automóvel e a presença de 2 shoppings a poucos metros. E, perante os concorrentes por abrangência geográfica, é o melhor localizado. Região Leste: Detalhe da Área do Porto Maravilha O Tatuapé e o Jardim Anália Franco são os bairros residenciais mais valorizados da região leste. Tatuapé é um bairro que possui poucos comércios, entretanto possui uma gama de restaurantes e bares além de dois shoppings, o Boulevard e Metrô Tatuapé. Um dos principais espaços de lazer da região é o Sesc Belenzinho, localizado a 3,1 km do terreno em estudo. De acordo com pesquisa direta, existe alguma demanda de artistas que realizam apresentações no Sesc e que se hospedam no Blue Tree por conta da proximidade. De acordo com entrevistas realizadas com colaboradores dos hotéis Tryp e Blue Tree, a maior demanda de hospedagem de ambos hotéis é pulverizada, sem destaque para grandes geradores de demanda. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 35

36 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 36

37 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução O Projeto O hotel em estudo é de categoria econômica e prevê 271 UHs com área privativa média de aproximadamente 18 m². O Memorial Descritivo detalhará todas as características do projeto e será apresentado aos compradores, além de fazer parte da documentação legal que faz parte de todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32 da Lei Memorial de Incorporação). Fonte e Imagem: Setin Incorporadora e Rede Hoteleira 37

38 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva A análise mercadológica do empreendimento em estudo considerou como referência de mercado na região leste os empreendimentos Blue Tree Towers Anália Franco e TRYP São Paulo Tatuapé. Porém devido a amostragem limitada a análise da demanda foi expandida para os mercados próximos como Brás e Centro de São Paulo, totalizando UH s. Por possuírem características diferentes, os empreendimentos passaram por um filtro de competitividade, descrito abaixo. Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda, por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual Detalhe e da comparado Área ao Porto produto Maravilha em estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles. Foram criados índices de competitividade, onde: 1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo; 2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo competitivo; 3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo competitivo; 4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em estudo. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e redes hoteleiras 38

39 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Desta maneira o set competitivo conta com UH s competitivas que possuem taxa de ocupação de 62,77%. Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda Item Inauguração Hotel UH Categoria Competitividade IC UH Comp Blue Tree Towers Anália Franco 134 Econômico Primária 100% Tryp São Paulo Tatuapé 157 Econômico Primária 100% Ville 56 Econômico Primária 100% Excelsior 198 Econômico Primária 100% Normandie Design Hotel 161 Econômico Primária 100% Comfort Downtown 260 Supereconômico Primária 100% San Raphael 214 Supereconômico Primária 100% Supereconômico Primária 100% Hotel Mega Pólo 150 Supereconômico Secundária 50% Hotel Family Brás 242 Supereconômico Secundária 50% Ibis Budget São Paulo Paulista 399 Supereconômico Secundária 50% Augusta Park 56 Supereconômico Primária 100% Moncloa 45 Supereconômico Primária 100% Travel Inn Braston Augusta 150 Supereconômico Primária 100% N/I Real Castilha 87 Supereconômico Primária 100% Ibis Budget São Paulo São João 260 Supereconômico Primária 100% King 70 Supereconômico Primária 100% Total Brás 240 Supereconômico Secundária 50% Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e redes hoteleiras 39

40 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Os dois hotéis são os únicos da Região Leste que pertencem à redes hoteleiras. Blue Tree Towers Anália Franco Uhs Total: 134 Pool: 127 Maior sala: 130 Inauguração: 2001 DM: R$ 205,55 Tryp São Paulo Tatuapé Uhs Total: 208 Pool: 157 Maior sala: 120 Inauguração: 2001 DM: R$ 236,82 O Blue Tree Towers Anália Franco está localizado em uma área residencial, próximo ao Shopping Anália Franco e a um parque. O metrô mais próximo é a estação Carrão, a 5 km de distância. O Tryp São Paulo Tatuapé possui boa localização, está a 2,3 km (7 min) da estação de trem e metrô e do terminal rodoviário de Tatuapé. HOTEL Blue Tree Towers Anália Franco TRYP São Paulo Tatuapé AVALIAÇÃO NOS PORTAIS BOOKING DECOLAR Nota Máxima: 10 Nota Máxima: 10 TRIP ADVISOR Nota Máxima: 5 8,2 7,9 4,0 8,2 7,9 4,0 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting, Redes Hoteleiras e Portais Booking, Decolar e Trip Advisor 40

41 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Shopping Boulevard Estação e Terminal Tatuapé Terreno em Estudo Shopping Metrô Tatuapé Tryp São Paulo Tatuapé Terreno em Estudo Shopping Detalhe da Área Estação do de Porto Trem, Maravilha Metrô e Terminal Urbano Midscale Midscale Superior Blue Tree Towers Anália Franco Fonte: Google Maps 41

42 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva O quadro ao lado mostra os valores das diárias pelas centrais de reservas e websites dos hotéis Blue Tree Towers Anália Franco e Tryp São Paulo Tatuapé. No quadro abaixo os valores pelos portais Booking e Decolar. HOTEL Blue Tree Towers Anália Franco Tryp São Paulo Tatuapé Hotel Semana Fim de semana Média Hotel Semana Fim de Semana Média Site Hotel R$ 248,38 R$ 208,48 R$ 231,28 R$ 248,38 R$ 208,48 R$ 231,28 R$ 303,45 R$ 292,95 R$ 298,95 R$ 259,46 R$ 241,50 R$ 251,76 HOTEL Semana Fim de Semana Média Booking Semana Fim de Semana Média Decolar Blue Tree Towers Anália Franco Tryp São Paulo Tatuapé Hotel R$ 261,45 R$ 219,45 R$ 243,45 R$ 262,00 R$ 220,00 R$ 244,00 R$ 273,11 R$ 254,21 R$ 265,01 R$ 274,00 R$ 255,00 R$ 265,86 Fontes: Redes Hoteleiras e Portais Booking e Decolar ( valores referentes a 2017) 42

43 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Cesta Competitiva Avaliação dos hotéis 752 avaliações TRYP São Paulo Tatuapé Blue Tree Towers Anália Franco 466 avaliações Fonte : TripAdvisor e Trivago 43

44 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Considerações da Visita Técnica Blue Tree Towers Anália Franco Entrevista com Gerente Geral: Assim como o Tryp, o BlueTree possui demanda de hospedagem pulverizada, com a maior parte dos clientes sendo pessoa física. Os eventos do Expo Center Norte e Parque Anhembi geram pouca movimentação, apenas quando há grandes feiras que lotam a cidade, e a demanda remanescente acaba se deslocando para as poucas opções na Zona Leste. Existe alguma demanda proveniente do Corinthians e da Souza Cruz, além da Editora Moderna, e recebe alguns artistas quando há shows no Sesc Belenzinho. De sexta e domingo a ocupação é baixa, porém tem boa ocupação aos sábados, cerca de 70% por conta dos incentivos promovidos por pacotes românticos. Nos últimos anos o hotel tem se posicionado com tarifas superiores ao TRYP São Paulo Tatuapé, buscando um público com budget maior. São 134 UHs no total, sendo 127 UHs no pool, com área de 27m². A Gerente Geral da unidade informou que o hotel teve em 2017 uma pequena retração na taxa de ocupação, porém, conseguiu aumentar a diária média. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 44

45 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Considerações da Visita Técnica TRYP São Paulo Tatuapé Hotel A taxa de ocupação gira em torno de 80% durante a semana e cai para 30% nos finais de semana devido ao perfil dos hóspedes a negócios, cuja permanência média é de 1 a 2 noites. O TRYP possui demanda pulverizada além de atender colaboradores e professores da Editora Moderna, que se hospedam para treinamentos, reuniões e cursos. Os eventos que ocorrem no Expo Center Norte e Parque Anhembi geram pouca movimentação por conta da alta oferta próxima aos centros de exposições. São 208 UHs no total, sendo 157 UHs no pool. A diária média sem café em 2017 foi um pouco maior que a de 2016 e a taxa de ocupação caiu em torno de 5% no último ano. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 45

46 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Demanda Hoteleira Editora Moderna Tryp São Paulo Tatuapé Acesso pelo Metrô Linha Vermelha Estações Tatuapé e Belém (16 min) Terreno em Estudo Terreno em Estudo Blue Tree Towers Anália Franco Distância Hotéis Editora Moderna Editora / Blue Tree 4,6 km Editora / TRYP 2,7 km Editora Moderna Midscale Terreno em Estudo Midscale Superior Editora Moderna Linha Vermelha - Metrô Trecho percorrido a pé Fonte: Google Maps 46

47 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Desempenho do mercado hoteleiro A taxa de ocupação apurada foi estimada a partir de pesquisa direta nos hotéis, resultando na média de 64,00%. Foi calculada a Diária Média Ponderada dos empreendimentos, conforme os valores efetivos de 2ª a 5ª e de 6ª a Domingo, dada a sazonalidade comum aos destinos de negócios. Diária Média Ponderada (sem café da manhã) 240,00 230,00 220,00 210,00 200,00 190,00 180,00 205,55 Blue Tree Towers Anália Franco 236,82 TRYP São Paulo Tatuapé Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 47

48 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta Futura Projetos confirmados Foram reunidas informações disponibilizadas por redes hoteleiras a respeito de novos empreendimentos em São Paulo. Até o ano de 2019 a oferta terá um acréscimo de mais 490 unidades habitacionais. Soft Inn São Paulo Business B&B São Paulo Luz Uhs Administração: BHG Localização: Centro Previsão de Inauguração: 2018 Status: Em obras Valor de venda: R$ 392 mil Uhs Administração: B&B Hotels Localização: Centro Previsão de Inauguração: 2020 Status: Projeto Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 48

49 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 49

50 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de São Paulo de 2010 e 2016 sendo os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE (que geraram crescimento de 0,54% a.a.) e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil de 2016 (-3,6%), segundo dados do colhidos em o que gerou índice de crescimento de 0,45% a.a. no período de 2010 a 2016; 2. Crescimento de empresas entre 2010 e Esses dados não puderam ser complementados até 2017 pois não há dados disponíveis além dessas datas, porém cobrem cinco anos e apontam tendência. 3. Movimentação do Aeroporto de Guarulhos entre 2012 e 2017 e Demanda hoteleira da cidade de São Paulo entre 2005 e A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade e os dados sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial, de 2,91% ao ano, por segurança e metodologia, foi reduzida ao longo do tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em estudo: nos 3 primeiros anos não houve redução da demanda enquanto do 4 º ao 6º ano houve a redução de 5%, e do 7º ao 10º ano de 10%. Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Taxa de Projeção de Demanda Item Taxa Peso PIB 0,45% 1 Empresas 0,18% 1 Aeroporto de Guarulhos 2,86% 1 Demanda Hoteleira 3,66% 7 Taxa de Projeção 2,91% 10 Taxas de Projeção de Demanda Período Corte Taxa 2018 a % 2,91% 2021 a % 2,77% 2024 a % 2,62% 50

51 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Crescimento estimado de demanda: Aplicando-se as taxa de projeção de demanda obtidas no número inicial de demanda gerada pelo número de room nights vendidos, chega-se à seguinte projeção de demanda diárias vendidas/dia para a cesta competitiva em estudo: Projeção Demanda Ano Demanda Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 51

52 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as variações cíclicas do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social, demográfico da cidade, e essa avaliação refletiu em taxa de crescimento demanda de 2,91% a.a., a qual foi não aplicada integralmente em todos os períodos por registrar uma curva de tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido, conforme as expectativas do Governo Federal. Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de São Paulo tem seu potencial hoteleiro ligado às atividades econômicas e industriais da cidade, além do forte comércio. Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo. A taxa de 2018 contempla período de baixa no ciclo econômico, porém, como dito, os investimentos na cidade de São Paulo, e o tipo de economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado. Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 52

53 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Foi identificada a intenção de novos investimentos na região analisada: Soft Inn São Paulo Business UHs - previsão de inauguração: 2018 B&B São Paulo Luz UHs - previsão de inauguração: 2020 Além desses, foi considerada uma entrada de segurança de 170 UHs para evitar que algum provável empreendimento não tenha sido identificado ou venha a aparecer após a pesquisa. Entradas: 2018: Soft Inn São Paulo Business 99 UHs (competidor secundário) 2019: Entrada de Segurança 170 UHs (competidor primário) 2020: B&B São Paulo Luz 146 UHs (competidor secundário) Saídas: 2019: Reposicionamento de empreendimentos variados 300 UHs Projeção de Oferta Inicial Entrada Saída Final Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Obs.: números arredondados. Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 53

54 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Desempenho Legenda: Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel : acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo; Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; D. Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal Considerou-se penetração inicial negativa, atingindo penetração neutra a partir do 3º ano, quando a presença do hotel nessa região já estará mais estabilizada. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. No estudo foi utilizado entre 7% e 10% de pick up, considerando principalmente a localização e entorno do hotel. Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; % TO: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. DM: Diária Média. Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Janeiro de Projeção de diária média: Diária média ano 1 (2018) foi baseada na análise de outros hotéis Ibis na cidade, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado marca, localização e público alvo. Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5 ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 54

55 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Desempenho Oferta Hotel X Mercado Demanda Desempenho Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM ,65% 95% ,29% 205, ,11% 98% ,06% 211, ,59% 100% ,55% 217, ,59% 100% ,92% 226, ,59% 100% ,34% 237,49 Desta forma, chega-se a projeção de desempenho para o hotel em estudo que inicia a operação com aproximadamente 60% de ocupação, e atinge, no 5º ano 72% de ocupação. A Diária Média foi balizada conforme valores médios cobrados de hotéis Ibis nos mercados consolidados: Ibis São Paulo Paulista: R$ 274,95, Ibis São Paulo Expo: R$ 260,99, Ibis São Paulo Congonhas: R$ 211,95 e Ibis Guarulhos: R$ 151,47 (tarifas referentes a fevereiro e março de 2018 para semana e fim de semana, pesquisadas no site da Accor valor sem café da manhã). Apesar de alguns mercados apresentarem uma tarifa bem maior para um empreendimento de mesmo porte, observou-se que na região estudada e em algumas outras as tarifas estão mais contidas. Assim, manteve-se uma diária média inicial de R$205,00. Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 55

56 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 56

57 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial Quadro de Áreas Abaixo estão os valores de venda para o empreendimento: Tipologia N de Uhs m² privativo Valor UH Decoração Por Unidade Pré- Operacional e Capital de Giro Afiliação Valor de Venda da Unidade Valor de Venda por m² , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Total 271 Valor da decoração: R$ 1928,16 / m² Fonte: Setin Incorporadora 57

58 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 58

59 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária média prevista). O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos e 7 meses, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 1% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação. As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva. O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré-operacional. Os valores são correntes de Janeiro de 2018, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda. Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis). 59

60 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários). As receitas e gastos foram majorados com aumentos reais ao longo das projeções de resultados (fluxo de caixa sem inflação em preços correntes), para simular dinâmica de ambiente empresarial normal. Honorários e Taxas Contratuais da operadora foram considerados no Demonstrativo de Resultados. Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário. Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado. 60

61 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Demonstrativo de Resultados do Exercício DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no estudo de mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado. Centro de Receitas: Habitação, Alimentos e Bebidas e Departamentos Menores (Lavanderia, Aluguel de Espaços e Outras Receitas); foram consideradas receitas e custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos operacionais, lavanderia, entre outros. Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção, Marketing e Vendas, Água e Energia e honorários da rede hoteleira e do hotel asset manager e/ou mandatário que tenham como base a receita bruta ou líquida do hotel. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1) ADM & Geral folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2) Manutenção: gastos gerais com a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Marketing e Vendas gastos gerais com a divulgação do hotel, incluem aqui também honorários de Marketing corporativo da rede e uso da marca (conforme contrato); (4) Água e Energia; (5) impostos de ISS, PIS, COFINS e ICMS. Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do asset manager e da rede hoteleira que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais. 61

62 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Quadro de áreas (conforme informações recebidas do cliente) Habitações Quantidade Área Privativa Total Fração Tipo , , Tipo , , Tipo , , Tipo , , Tipo , , Tipo , , Total /Média , O hotel e as unidades habitacionais devem se adequar a Lei Federal /15. que legisla sobre a acessibilidade em hotéis e similares, destacam-se as normas que 10% das unidades devem atender as normas PNE e as restantes atender ao desenho universal de acessibilidade. Fonte: Setin Incorporadora 62

63 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Observações: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Os valores de diárias consideram que o empreendimento irá se posicionar no mercado conforme sua categoria. Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6) Estimativa de Vendas - Hospedagem Disponibilidade Taxa de Ocupação 60,29% 67,06% 67,55% 69,92% 72,34% Diárias Vendidas Diária Média 205,00 211,15 217,48 226,18 237,49 Receita Número de Hóspedes RevPar 123,60 141,59 146,91 158,15 171,80 Receita de Alimentos e Bebidas (incluindo frigobar) Receita Total , , , , ,05 Alimentos (70%) , , , , ,64 Bebidas (30%) , , , , ,42 Departamentos Menores Lavanderia , , , , ,52 Outros , , , , ,88 Total de Receitas , , , , ,39 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 63

64 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Estimativa de Folha de Pagamento Funcionários Hospedagem Alimentos e Bebidas Administração e Segurança Manutenção Subtotal Encargos e Benefícios 100% Total de Folha de Pagamento Salário Médio Ano Projeções baseadas no item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6). Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 64

65 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Receita Bruta Receita Líquida Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6) Habitações Receita Bruta % % % % % Receita Líquida ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,3% ,1% ,0% ,9% ,7% Folha de Pagamento ,0% ,9% ,7% ,2% ,6% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,0% ,4% ,6% ,3% ,0% Alimentos e Bebidas Receita Bruta % % % % % Receita Líquida ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Custos de A&B ,6% ,6% ,6% ,6% ,6% Gastos Gerais ,5% ,3% ,3% ,3% ,3% Folha de Pagamento ,5% ,4% ,4% ,3% ,1% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,4% ,6% ,7% ,8% ,0% Departamentos Menores Receita Bruta % % % % % Receita Líquida ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,7% ,6% ,6% ,5% ,5% Folha de Pagamento 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,6% ,7% ,8% ,8% ,9% L/P dos Centros de Receita ,5% ,6% ,8% ,4% ,2% 65

66 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 2/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Administração e Geral Gastos Gerais ,8% ,4% ,4% ,2% ,0% Folha de Pagamento ,7% ,7% ,6% ,5% ,4% Resultado ,5% ,1% ,0% ,8% ,5% Marketing e Sales Gastos Gerais ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Folha de Pagamento 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% Resultado ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Manutenção e Conservação Gastos Gerais ,0% ,8% ,7% ,6% ,5% Folha de Pagamento ,9% ,9% ,8% ,8% ,7% Resultado ,9% ,6% ,6% ,4% ,3% Gastos com Água e Energia Total de Utilidades UHs % % % % % Total de Utilidades Áreas Comuns % % % % % Resultado ,2% ,0% ,0% ,9% ,8% Resultado Antes Fees Gerenciamento ,9% ,9% ,2% ,3% ,6% Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6) 66

67 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira DRE: 3/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Royalties ,2% ,2% ,2% ,2% ,2% Royalties ,3% ,3% ,3% ,3% ,3% Honorários do Sócio Ostensivo % % % % % Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Lucro Operacional Bruto - GOP ,7% ,7% ,1% ,1% ,4% Gastos de Capital Seguros ,2% ,2% ,2% ,2% ,2% Taxas da Propriedade ,2% ,0% ,0% ,9% ,9% Incentive fee ,1% ,5% ,4% ,7% ,7% Asset Management ,9% ,9% ,9% ,0% ,0% Fundo de Reposição ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Resultado ,4% ,6% ,5% ,7% ,7% L/P Antes do IR e Depreciação % % % % % As linhas em amarelo referem-se as taxas cobradas pela administração do empreendimento Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6) 67

68 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 68

69 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cenários de Rentabilidade Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). As unidades, embora com dimensões diferentes entre si, serão comercializadas com o mesmo peço e dividirão o resultado na mesma proporção. Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de Janeiro de ) Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos e 7 meses: rentabilidade simples média do Ano 2018 a 2028; 4) Média Ano 2021 a 2028: rentabilidade simples média do ano 2021 ao 2028; 5) FC com aplicação de CapRate: Capitalização do FC de 2028 conforme pesquisa em empreendimentos similares e definição de patamar mínimo da taxa de atratividade para a análise específica do negócio em estudo, conforme se apresenta no item Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado. 6) TIR calculada com o FC de FC com CapRate. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa. A Taxa Interna de Retorno - IMPORTANTE: A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada, para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise os Cenários de TIR apresentados nesse estudo os cenários não incluem saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado. As taxas que são apresentadas são apenas referências. Os fluxos de caixa apresentados não são promessa de resultados. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 69

70 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Análise de Investimento O cálculo da TIR Observações: Na análise do imobiliário, CapRate de 4,94%; Fc antes do IR; sem inflação. Valores estimados, não é promessa de resultado ; A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada, para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise os Cenários de TIR apresentados nesse estudo os cenários não incluem saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado. O ano de 2018 a distribuição é proporcional a 7 meses pois o hotel será inaugurado entre Maio e Junho. Preço Máximo Sugerido para Venda Imobiliária Imobiliário Imobiliário Imobiliário Tipo do Apto - m² 18,62 17,83 18,74 Investimento ,03 Rentab./Cap ,64 Rentab./Cap ,81 Rentab./Cap Rate Rate Rate 2017 (construção) (Junho/Dezembro) ,27% ,18% ,28% ,58% ,40% ,61% ,53% ,36% ,56% ,98% ,78% ,01% ,43% ,21% ,46% ,48% ,26% ,51% ,53% ,32% ,57% ,59% ,37% ,62% ,65% ,42% ,68% ,70% ,48% ,74% ,70% ,48% ,74% Capitalização do FC c/ CapRate Rentabilidade média ,0% 4,8% 5,1% Rentabilidade média ,5% 5,3% 5,5% TIR com CapRate 5,93% 5,46% 6,00% Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 70

71 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Análise de Investimento O cálculo da TIR Observações: Na análise do imobiliário, CapRate de 4,94%; Fc antes do IR; sem inflação. Valores estimados, não é promessa de resultado ; A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada, para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise os Cenários de TIR apresentados nesse estudo os cenários não incluem saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado. O ano de 2018 a distribuição é proporcional a 7 meses pois o hotel será inaugurado entre Maio e Junho. Preço Máximo Sugerido para Venda Imobiliária Imobiliário Imobiliário Imobiliário Tipo do Apto - m² 18,93 18,89 18,56 Investimento ,11 Rentab./Cap ,26 Rentab./Cap ,69 Rentab./Cap Rate Rate Rate 2017 (construção) (Junho/Dezembro) ,30% ,30% ,26% ,65% ,64% ,57% ,60% ,60% ,52% ,05% ,04% ,96% ,51% ,50% ,41% ,56% ,55% ,46% ,62% ,61% ,52% ,68% ,66% ,57% ,73% ,72% ,63% ,79% ,78% ,69% ,79% ,78% ,69% Capitalização do FC c/ CapRate Rentabilidade média ,1% 5,1% 5,0% Rentabilidade média ,6% 5,6% 5,5% TIR com CapRate 6,11% 6,09% 5,90% Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 71

72 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 72

73 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor: Cálculo de CapRate Mínimo CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio em análise): 4,94% Composição do CapRate Atratividade Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 4,10 (2027) Projeção Banco Santander Selic Sem Inflação - Ver Anexos + Spread Utilizado: 0,84% 28,3% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC Estimado pela diminuição do número de diárias vendidas em relação ao Cálculo do CapRate de Mercado Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel Unidade Valor Distribuição Rentabilidade Rentabilidade Anunciado Divulgada Nominal Mês Nominal Ano Transamerica Executive Faria Lima ,00 0,37% 4,55% TRYP São Paulo Itaim ,00 0,40% 4,95% TRYP Jesuíno Arruda Hotel ,00 0,36% 4,47% Média 0,38% 4,66% A pesquisa de oferta comparável foi realizada de forma direta, não foram auditados as informações coletadas Ponto de Equilíbrio (Lucro Zero) na operação. Ver Anexos CapRate Mínimo: 4,94% > CapRate de Mercado: 4,66% Para o estudo foi utilizado o CapRate de 4,94% (ano), a média apurada no mercado próximo e comparável ao hotel em estudo, para os cálculos de TIR. Fonte: Banco Santander, Só Flats e Viva Real Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 73

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