Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotéis Condomínio Florêncio de Abreu. Tarjab Incorporadora

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1 Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotéis Condomínio Florêncio de Abreu Tarjab Incorporadora Maio 2018

2 Realização: Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira Cliente: Maio 2018 Projeto: Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotel Condomínio Florêncio de Abreu projeto que será arrendado pela B&B Hotels e que ostentará a bandeira B&B. São Paulo

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se de atualização do estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a Tarjab Incorporadora em Outubro de 2015 e atualizado em Maio de 2018, que desenvolve o projeto B&B São Paulo Luz na cidade de São Paulo (SP), que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) Condo-Hotel Condomínio Florêncio de Abreu. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para esse hotel, localizado na Rua Florêncio de Abreu, 752, que será administrado sob a bandeira B&B. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. 3

4 Termo de Entrega do Estudo Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. A Caio Calfat Consultoria foi contratada única e exclusivamente para analisar o mercado em questão indicando premissas e resultados estimados para o projeto em estudo e declara que não possui conflito de interesses que diminuía a independência necessária ao desempenho de suas funções. A Caio Calfat Consultoria não possui unidades de que seja titular e nem tem a intenção de adquiri-los durante a oferta. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte. São Paulo, Maio de

5 A Caio Calfat Real Estate Consulting CONSULTORES RESPONSÁVEIS PELO ESTUDO Caio Calfat Diretor-geral e fundador da Caio Calfat Real Estate Consulting, é engenheiro civil e atua, há mais de 30 anos, como consultor no mercado turístico-hoteleiro, atendendo às principais construtoras, incorporadoras e operadoras hoteleiras atuantes no mercado brasileiro. Na Caio Calfat, coordenou mais de 400 estudos de mercado no Brasil. É Vice-Presidente de Assuntos Turísticos-Imobiliário do SECOVI-SP por quatro mandatos consecutivos (de 2012 a 2020) e membro (MRICS) do Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) desde Foi fundador (2006) e integra, desde 2012, o Conselho de Administração da ADIT Brasil (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil). Desde 2013, faz parte do Conselho Consultivo do SPCVB (São Paulo Convention & Visitors Bureau). Foi fundador (1998), vice-presidente (mandatos de 1998 a 2004), presidente (mandato ) e, desde 2006, é membro do Conselho Deliberativo Vitalício da LARES (Latin American Real Estate Society). 5

6 A Caio Calfat Real Estate Consulting CONSULTORES RESPONSÁVEIS PELO ESTUDO Alexandre Mota É graduado no curso de Tecnologia em Hotelaria do Senac São Paulo, com pós-graduação em Gestão de Meios de Hospedagem pela mesma instituição, e em Gestão Mercadológica em Turismo e Hotelaria pela ECA/USP (Escola de Comunicação e Arte da Universidade de São Paulo. Também é mestre em hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. No mercado, atuou como gerente geral de hotel e controller de grandes bandeiras internacionais e redes independentes. Trabalhou em diversas consultorias nas quais foi o responsável técnico para estudos de mercado, de viabilidade financeira e econômica em mais de 200 projetos. Além de diretor na Caio Calfat Real Estate Consulting, é professor para os cursos de pós-graduação da Universidade Anhembi Morumbi e da Fundação Instituto de Administração (FIA). 6

7 A Caio Calfat Real Estate Consulting Os estudos obedecem à base metodológica do roteiro do Hotels & Motels Valuations and Market Studies, recomendado pelo Appraisal Institute e citado como modelo adequado pelo Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Pulverizados, publicado pelo SECOVI-SP em Reunião com o cliente para informação quanto ao conceito e detalhes do projeto; Pesquisa e levantamento de dados, sociais, políticos e econômicos; Levantamento de hotéis concorrentes; Entrevistas com representantes do município e /ou Estado, do trade turístico e hoteleiro; Análise de do terreno (condições de qualidade de vida e espaços ajardinados; vizinhanças e características locais de comércio, serviços e entretenimento; indicativos de crescimento da região do terreno, em relação aos vetores de desenvolvimento urbano); Análise de oferta e demanda do mercado hoteleiro, com intuito de estimar o impacto do projeto no mercado; Estudo de Viabilidade Econômico Financeira com base nos parâmetros identificados no Estudo de Mercado. 7

8 A Caio Calfat Real Estate Consulting A Caio Calfat Real Estate Consulting atua no setor imobiliário desde 1996, na área de consultoria para o planejamento e desenvolvimento do setor imobiliário por meio de pesquisas de mercado e estudos de viabilidade financeira, bem como apoio a investidores e desenvolvedores na definição e conceituação de empreendimentos. ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos Mercadológicos e Estudos de Reposicionamento para Empreendimentos imobiliários. Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Segunda Residência e Multipropriedades Moradia Estudantil e Sênior Living Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 8

9 Nota de Apoio A rede hoteleira foi definida pelos critérios que se descrevem abaixo, desta forma, a escolha da marca se mostra adequada para o empreendimento: Reconhecimento de Marca: A B&B pertence a B&B Hotels. Atualmente a rede conta com cerca de UHs e possui forte presença na Europa. Canais de Distribuição: a B&B Hotels é uma rede internacional que atua e possui canais de distribuição e comunicação mundiais. Presença de mercado: a B&B Hotels está iniciando a atuação no país, e já possui uma operação em São José dos Campos. São Paulo é considerado um mercado estratégico para difundir a marca aos brasileiros e os estrangeiros que visitam a cidade, uma vez que São Paulo é um dos principais destinos do país. Rede Bandeira Categoria Contrato de Investimento Coletivo CIC Condo-Hotéis B&B São Paulo Luz B&B Hotels B&B Supereconômico UHs 292 Previsão de Inauguração Entre Outubro/ Dezembro 2019 (Para efeito de estudo considerou-se abertura oficial em janeiro de 2020) 9

10 Nota de Apoio Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento O projeto foi concebido como um hotel econômico e contará com a bandeira B&B, administrado pela B&B Hotels. A B&B Hotels é uma companhia francesa, considerada colíder no mercado Europeu de hotelaria econômica. A B&B administra mais de 400 hotéis distribuídos na França, na Alemanha, na Itália, na Polônia, na República Checa, em Portugal e no Marrocos. O hotel em estudo terá 292 UHs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 4.591/64. 10

11 Índice 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do posicionamento competitivo 5. Análise da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais 7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro 8. Metodologia escolhida 9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 12. Anexos 11

12 Índice 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do posicionamento competitivo 5. Análise da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais 7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro 8. Metodologia escolhida 9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 12. Anexos 12

13 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis) O município de São Paulo é a capital do Estado homônimo. Sede das principais indústrias e empresas do Brasil, é considerada a principal cidade do país. O zoneamento da cidade é composto por 5 partes, denominadas: Centro, Zona Norte, Zona Sul, Zona Leste e Zona Oeste. Zona Norte Centro Zona Oeste Ocupa área territorial de ,627 km² e tem população estimada em 2017 de habitantes. Zona Leste Pertencente a Região Metropolitana de São Paulo, e na RMSP faz fronteira com Barueri, Caieiras, Cajamar, Diadema, Embu, Embu-Guaçu, Ferraz de Vasconcelos, Guarulhos, Itapecerica da Serra, Itaquaquecetuba, Juquitiba, Mairiporã, Mauá, Osasco, Santana de Parnaíba, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e Taboão da Serra. Zona Sul Além desses, faz fronteira com Itanhaém e São Vicente. Fonte: IBGE (últimos dados oficiais disponíveis); Emplasa 13

14 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis) São Paulo, que é o principal PIB do Brasil, representa mais de 10% do PIB total do país. Conforme quadro ao lado, a disparidade com a segunda cidade é grande, tendo São Paulo mais que o dobro do PIB do Rio de Janeiro. É também a cidade mais populosa do país, com mais de 12 milhões de habitantes. N Cidade PIB 2015 (R$) % Área em Km² População em 2015 População Estimada São Paulo ,85% 1.521, Rio de Janeiro ,35% 1.200, Brasília ,60% 5.779, Belo Horizonte ,46% 331, Curitiba ,40% 435, Porto Alegre ,14% , Manaus ,12% 496, Osasco ,10% 64, Salvador ,97% 4.026, Fortaleza ,95% 794, Campinas ,94% 314, Guarulhos ,87% 692, Recife ,80% 318, Barueri ,80% 218, Goiânia ,78% 409, Outros ,89% , Total % , Fonte: IBGE (últimos dados oficiais disponíveis) 14

15 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas São Paulo Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis) O principal contribuinte para a formação do PIB de São Paulo é o setor de Serviços, seguido dos setores de Impostos, Indústria e Agropecuária. O PIB da cidade, trazido ao valor presente, tem tido uma evolução constante, e um aumento nominal de 2,72% no período entre 2010 e Os índices socioeconômicos de São Paulo também apresentam crescimento positivo conforme tabela abaixo. PIB Empresas Pessoal Ocupado IDH-M 2010 R$ , , R$ , ,805 TCM* 0,54% TCM* 0,18% TCM* 0,62% TCM* 0,94% *TCM = Taxa de Crescimento Médio; PIB X 1000; O PIB complementado pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2016 (-3,5%) e 2017 (1%), segundo dados do colhidos no IBGE tem TCM de 0,38%. Fonte: IBGE (últimos dados oficiais disponíveis) Distribuição do PIB de São Paulo por setor (2015) 0,01% 72,71% R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 17,50% 9,79% Impostos Indústria Serviços Agropecuária Evolução do PIB de São Paulo (R$)

16 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Aeroportos Aeroporto Internacional de São Paulo GRU Airport Localizado a 23km do terreno em estudo (aproximadamente 30 minutos de automóvel), o Aeroporto Internacional de São Paulo é o mais movimentado do país, em passageiros e aeronaves. Em 2017 registrou movimento de passageiros, um aumento de 3,1% em relação ao ano de Aeroporto de São Paulo / Congonhas Localizado a 12 km do terreno em estudo (aproximadamente 28 minutos de automóvel), o Aeroporto de Congonhas é o terceiro mais movimentado do país. Em 2017 registrou movimento de passageiros, um aumento de 5% em relação ao ano de Movimentação de Passageiros - GRU Airport Movimentação de Passageiros - Congonhas ,7% 9,9% -1,4% -6,1% 3,1% 2% 5,9% 6,3% 8% 5% Fonte: Infraero e GRU Airport 16

17 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas São Paulo Turismo Maior PIB do Brasil, São Paulo é atualmente a sexta maior cidade do planeta e única megalópole brasileira, com mais de 20 milhões de habitantes. Centro financeiro da América Latina, a cidade também abriga o maior complexo hoteleiro da América Latina, o mais completo centro hospitalar do país e concentra o maior polo cultural brasileiro em seu território. São Paulo também é mundialmente conhecida pela oferta de serviços e entretenimento oferecidos para todos os tipos de pessoa, de todas as partes do mundo, e pela agitada vida noturna, considerada uma das melhores do país. Outro atrativo turístico do município é a gastronomia, baseada na diversidade de culturas que auxiliaram no desenvolvimento da cidade. Dessa forma entende-se porque a cidade recebe mais de 15 milhões de visitantes por ano (foram 15,44 milhões de turistas em 2017), sendo os principais motivos, de acordo com o Ministério do Turismo: 1. Lazer (51,3%); 2. Negócios, Eventos e Convenções (20,2%); 3. Visita a parentes e amigos (25,2%); 4. Outros (3,3%). Fonte: Portal Visite São Paulo, SP Turis, Ministério do Turismo 17

18 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas São Paulo Eventos De acordo com o Ranking ICCA (International Congress and Convention Association) 2016, São Paulo teve 63 eventos internacionais, tornando-se 5º lugar Mercado de Eventos em 2017 Eventos por região na América Latina e 36º mundial de cidades, ao lado de Toronto e Munique. A infraestrutura do município é o principal contribuinte para esse status, uma vez que é possível atender a todos os tipos de eventos. De acordo com o SPCVB (São Paulo Convention & Visitors Bureau), São Paulo conta com cerca de m² em espaços para a realização de eventos Paulista e Jardins Centro e Zona Norte Berrini Ibirapuera e Moema Faria Lima e Itaim Cidades associadas números apenas dos associados ao SPCVB. Outras regiões SP Em 2017, de acordo com a mesma Entidade, o número de eventos na Capital foi de 1.963, e contou com a participação de 24,7 milhões participantes. A região da cidade que mais recebeu eventos foi a região Paulista & Jardins, com 656 eventos, seguida das regiões Centro e Zona Norte, Berrini, Ibirapuera & Moema, e, Faria Lima & Itaim. Já referente ao número de participantes, a ordem foi Centro & Zona Norte, seguida de Paulista & Jardins, Ibirapuera & Moema, Berrini, e, Faria Lima & Itaim. Fonte: ICCA, SPCVB Participantes Outras Regiões de São Paulo Centro e Zona Norte Paulista e Jardins Ibirapuera e Moema Berrini Cidades associadas Faria Lima e Itaim

19 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Centro de São Paulo Novos Projetos Áreas de abrangência das propostas Assinado por Jaimer Lener em outubro de 2017, o projeto prevê a retomada de investimento no centro de São Paulo. São diversas ações de requalificação do espaço público que envolvem desde o desenvolvimento de áreas comerciais e residenciais, sistema de transporte, desenvolvimento de polos turísticos e pequenas intervenções urbanas. 19

20 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Centro de São Paulo Novos Projetos Empreendimento em estudo Na região do empreendimento em estudo estão previstos os seguintes projeto: Boulevards Centrais Destinados a empreendimentos residenciais e comerciais. Portais de São Paulo Destinado grandes projetos de áreas diversas. Circular Centro Irá conectar toda a região central da cidade. Polo de Economia Criativa Destinado a atividades voltadas para cultura. 20

21 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Centro de São Paulo Novos Projetos Complexo Júlio Prestes: Integrado ao concepção do Centro Novo está o Complexo Júlio Prestes que será feito em parceria público privada. O empreendimento está localizado na região da antiga rodoviária, próximo a Estação Júlio Prestes. Estão previstos a construção de apartamentos com unidades entre 40 m² e 54 m². O local contará também com estabelecimentos comerciais e uma creche para 200 crianças. 21

22 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Luz Uma das principais e mais tradicionais regiões de São Paulo, a Luz é um dos bairros do distrito do Bom Retiro. A região possui bastante força no comércio de rua, principalmente nos segmentos de roupas e vestidos de noiva. Os atrativos turísticos da cidade de São Paulo possuem boa concentração naquela região. No bairro Luz, é onde estão localizadas a Estação da Luz (foto ao lado), a Pinacoteca de São Paulo, o Jardim da Luz, Museu da Língua Portuguesa, Mosteiro da Luz e Museu de Arte Sacra de São Paulo. A Estação da Luz é além da principal estação ferroviária de São Paulo, uma das áreas mais movimentadas do centro da cidade. A estação faz ligação com a estação Luz do metrô. Fonte: Google Imagens 22

23 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas Considerações A cidade é ainda, a principal economia do país, entre as líderes de atração de investimentos além ser a principal no ranking das metrópoles globais mais influentes. Os indicadores de crescimento e qualidade de vida são altos, indicando que a cidade consegue proporcionar ao morador uma boa estrutura de empregos e lazer. A cidade possui uma estrutura completa de comércio e serviços disponível 24 horas por dia e oferece diversas opções de transporte público, são 15 linhas de metrô e trem e linhas de ônibus além de uma frota de 34 mil taxis. A região central foi um dos primeiros eixos comerciais de São Paulo. Hoje, além de concentrar grande parte dos atrativos históricos da cidade, oferta ao turista uma grande variedade de comércio e opções variadas de entretenimento, com a facilidade de locomoção via transporte público, principalmente metrô. Desde o início do Século XXI há um esforço do poder público em revitalizar o Centro Histórico da cidade, principalmente trazendo moradores para a região. Esse processo de convencimento começa a dar resultados, no entorno imediato do empreendimento em estudo há vários lançamentos imobiliários, fato que tende a melhorar a oferta de serviços fora do horário comercial. 23

24 Índice 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do posicionamento competitivo 5. Análise da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais 7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro 8. Metodologia escolhida 9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 12. Anexos 24

25 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura Hotelaria em São Paulo A hotelaria de São Paulo é marcada pela presença dos seguintes segmentos: 1. Negócios: empresarial, compras e tripulantes. 2. Mice: Eventos empresariais e exposições. 3. Lazer e Cultura: Mega eventos de esporte e entretenimento, polo teatral e gastronômico e compras. 4. Saúde & Educação: Concentração de importantes centros médicos, congressos ligados às universidades, cursos de extensão e pós-graduação. Essa diversidade de segmentos faz de São Paulo um mercado complexo e aberto a várias oportunidades. Dessa forma, seguindo os geradores de demanda, há diversos núcleos hoteleiros espalhados pela cidade. O núcleo hoteleiro do Centro da cidade atende a todos os segmentos destacados, com a característica de atender o público mais sensível à preço (preferência por hotéis econômicos e supereconômicos) mas que a partir da região central conseguem com facilidade se movimentar pela cidade. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 25

26 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura Hotelaria em São Paulo O Anuário Estatístico do Turismo de 2017 elaborado pelo Observatório do Turismo conta com 135 hotéis credenciados. As pesquisas abaixo apresentam os dados referentes a taxa de ocupação dos hotéis nos últimos anos. Performance dos hotéis em São Paulo 72,00% 70,00% 68,00% 66,00% 64,00% 62,00% 60,00% 58,00% 56,00% 54,00% 52,00% 69,29% 68,32% 67,00% 67,31% 65,99% 65,55% 64,74% 64,87% 63,81% 61,37% 61,41% 61,50% 58,73% Fonte: Observatório do Turismo de São Paulo Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 26

27 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura Cesta Competitiva Para a Cesta Competitiva do hotel em estudo, selecionamos empreendimentos hoteleiros localizados nos bairros centrais da cidade de São Paulo, como Luz, Bom Retiro, Bela Vista, Consolação, Liberdade, República, Sé, Santa Cecília, Higienópolis e Santa Ifigênia, além de hotéis situados nos bairros Santana, Carandiru e Parque Anhembi, por estarem mais próximos de alguns dos principais geradores de demanda da região, os centros de eventos Anhembi e Expo Center Norte. A pesquisa resultou em 43 empreendimentos, entre as categorias midscale superior e supereconômica, que juntos oferecem unidades habitacionais ao mercado. Como o empreendimento em estudo é de categoria supereconômica, foi feito um primeiro filtro de onde se retirou os hotéis midscale superior e midscale do grupo competitivo inicial. Dessa forma, restaram 25 hotéis, que ofertam unidades habitacionais. Um novo filtro foi colocado para que se pudesse chegar então à cesta competitiva final do produto em estudo. Foram retirados os empreendimentos cuja Diária Média estivesse abaixo de R$100,00 ou acima de R$260,00, resultando em 16 hotéis, que disponibilizam ao mercado unidades habitacionais. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 27

28 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura Cesta Competitiva Tabela de Oferta Geral Item Hotel UH SC Categoria Localização 1 Excelsior Econômico Avenida Ipiranga, San Raphael Econômico Largo do Arouche, Normandie Design Hotel Econômico Avenida Ipiranga, Brasília Santana Gold Flat Econômico Rua Doutor Olavo Egídio, hotel Econômico Rua Martinho Prado, Nobile Downtown Econômico Rua Araújo, Leques Brasil Econômico Rua São Joaquim, Boulevard Inn São Luís Econômico Avenida São Luís, San Juan Business Econômico Rua Aurora, Ibis Styles São Paulo Anhembi Econômico Avenida Cruzeiro do Sul, Braston Hotel Augusta Econômico Rua Augusta, Ibis Budget São Paulo Paulista Supereconômico Rua da Consolação, Augusta Park Suite Hotel Supereconômico Rua Augusta, Moncloa Supereconômico Rua Augusta, Ibis Budget São Paulo São João Supereconômico Avenida São João, Ibis Budget Frei Caneca Supereconômico Rua Frei Caneca, Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 28

29 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura Cesta Competitiva Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda, por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado, e comparado ao produto em estudo para entender se ele competem inteiramente ou não. Foram criados índices de competitividade, onde: 1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as uhs são consideradas no grupo competitivo; 2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de uhs são consideradas no grupo competitivo; 3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de uhs são consideradas no grupo competitivo; e, 4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer uhs que possam vir a concorrer com o hotel em estudo. Dessa forma, após essa nova análise, chegou-se a um set competitivo definitivo que conta com 16 hotéis, dos quais unidades habitacionais irão competir efetivamente com as que serão disponibilizadas pelo empreendimento em estudo. Esse grupo competitivo possui taxa de ocupação de 63%, e diária média de R$156,01. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 29

30 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura Cesta Competitiva Diária Média 156, : Taxa de Ocupação 63% Centro de São Paulo Região da Luz Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda Item Inauguração Hotel UH Categoria Competitividade IC UH Comp Excelsior Econômico Secundária 50% San Raphael Econômico Primária 100% Normandie Design Hotel Econômico Secundária 50% Brasília Santana Gold Flat 60 4.Econômico Primária 100% hotel 76 4.Econômico Secundária 50% Nobile Downtown Econômico Secundária 50% Leques Brasil 56 4.Econômico Primária 100% Boulevard Inn São Luís Econômico Primária 100% San Juan Business 63 4.Econômico Primária 100% Ibis Styles São Paulo Anhembi Econômico Primária 100% Braston Hotel Augusta Econômico Primária 100% Ibis Budget São Paulo Paulista Supereconômico Secundária 50% Augusta Park Suite Hotel 56 5.Supereconômico Terciária 25% Moncloa 45 5.Supereconômico Primária 100% Ibis Budget São Paulo São João Supereconômico Secundária 50% Ibis Budget Frei Caneca Supereconômico Primária 25% IC = Índice de Competitividade Obs.: O número de UHs competitivas arredondado. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 30

31 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura Cesta Competitiva Item Hotel 1 Excelsior 2 San Raphael 3 Normandie Design Hotel 4 Brasília Santana Gold Flat hotel 6 Nobile Downtown 7 Leques Brasil 8 Boulevard Inn São Luís 9 San Juan Business 10 Ibis Styles São Paulo Anhembi 11 Braston Hotel Augusta 12 Ibis Budget São Paulo Paulista 13 Augusta Park Suite Hotel 14 Moncloa 15 Ibis Budget São Paulo São João 16 Ibis Budget Frei Caneca Terreno em estudo Fonte: Google Maps Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 31

32 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura Pesquisa de Campo Diária Média Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda Item Inauguração Hotel UH Comp. Quadro de Diárias - Single UH Base DM Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Excelsior ,00 236,00 0,00 234,00 179,60 201, San Raphael ,43 181,43 200,14 209,86 145,14 165, Normandie Design Hotel ,03 175,00 176,00 180,00 135,61 149, Brasília Santana Gold Flat ,00 196,00 187,00 196,00 156,80 170, hotel ,50 175,00 168,00 176,00 136,60 148, Nobile Downtown ,10 194,71 194,71 204,29 149,53 166, Leques Brasil ,45 251,00 240,00 251,00 213,78 231, Boulevard Inn São Luís ,00 180,00 0,00 179,00 143,60 155, San Juan Business ,07 197,86 0,00 178,57 150,37 161, Ibis Styles São Paulo Anhembi ,71 166,71 0,00 160,00 160,00 146, Braston Hotel Augusta ,05 121,80 0,00 122,00 94,74 98, Ibis Budget São Paulo Paulista ,80 172,80 0,00 0,00 172,80 172, Augusta Park Suite Hotel ,71 172,00 0,00 179,43 135,89 148, Moncloa ,00 139,00 0,00 149,00 111,20 118, Ibis Budget São Paulo São João ,75 131,75 133,00 0,00 131,75 132, Ibis Budget Frei Caneca ,65 143,65 145,00 151,00 143,65 145, ,01 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting Pesquisa Realizada para Estadia em Junho de

33 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura Oferta Os empreendimento estão operando com diárias entre R$ 100,00 e R$ 220,00, sendo que 70% opera com diárias superiores a R$ 150,00; O mercado opera com diárias flutuante, variando conforme os eventos que ocorrem no entorno; A maior parte dos empreendimentos são familiares; 86% da oferta tem mais de 10 anos de operação, as últimas aberturas foram Ibis Budget Frei Caneca em 2016 e Ramada Encore em este será considerado no tópico oferta futura; A maior parte dos empreendimentos estão instalados em prédios antigos e ou históricos, exceto os Ibis e o Nóbile Downtown e o Ramada Encore; Boa parte da oferta possui salas de eventos de pequeno porte, sendo a maior para 350 pessoas; Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 33

34 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura Demanda Os entrevistados afirmaram que o segmento de compras e MICE, além dos negócios são os geradores de demanda para os hotéis; Os hotéis que possuem espaço para eventos informaram que há frequência na utilização dos espaços, porém, eventos de pequeno e médio porte, que nem sempre geram hospedagem, embora consiga-se extrair demanda de algum desses eventos; A maior parte dos eventos realizados nos hotéis são treinamentos e palestras; Os principais emissores de demanda são as regiões Sul e Nordeste; A maior parte das reservas é feita de forma particular e pela internet, e a demanda maior é para apartamentos single; Permanência média: 2 a 3 dias; Maior ocupação: durante a semana, sendo de segunda a quinta-feira os dias mais fortes; Menor ocupação: finais de semana. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 34

35 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura Oferta Futura Foram feitas buscas através de órgãos do ramo hoteleiro, websites e pesquisa in loco, onde foram identificados novos investimentos em hotelaria na região em estudo. Soft Inn Business Centro São Paulo, que deverá oferecer mais 198 Uhs ao mercado; Em setembro de 2017 foi aberto o Ramada Encore Tiradentes com 179 apartamentos; Assim como os hotéis da cesta competitiva, os hotéis da oferta futura também passaram por análise para se identificar a competitividade dos mesmos com o B&B São Paulo Luz e qual o real número de Uhs consideradas como concorrentes. A oferta futura disponibilizará ao mercado mais 377 unidades habitacionais. Tabela de Oferta Futura - Grupo Competitivo e Demanda Item Inauguração Hotel UH Categoria Competitivade IC UH Comp Ramada Encore Tiradentes 179 Supereconômico Primária 100% Soft Inn Business Centro São Paulo 198 Econômico Primária 100% IC = Índice de Competitividade Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 35

36 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura Considerações Gerais Local: A facilidade de acesso e a mobilidade possível a partir da Luz, faz o terreno adequado para o hotel em estudo. Oportunidade de Negócio: Hotel supereconômico que seja uma das melhores opções de hospedagem da região por um custo-benefício adequado. B&B Hotel Milano Monza Ponto de Atenção: A região é considerada perigosa, principalmente no período noturno. A administração do hotel deverá se engajar nos projetos de requalificação da área e projetos sociais da região. B&B Hotel Valence Fonte: Portal B&B Hotels B&B Hotel München City-West 36

37 Índice 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do posicionamento competitivo 5. Análise da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais 7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro 8. Metodologia escolhida 9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 12. Anexos 37

38 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Macrolocalização A Luz é um bairro da região Central da cidade de São Paulo. A região da Luz abriga importantes pontos turísticos da cidade de São Paulo, como a Estação da Luz, Pinacoteca de São Paulo, Museu da Língua Portuguesa, Jardim da Luz e Sala São Paulo, por exemplo. Estação da Luz Pinacoteca de São Paulo Há um movimento de recuperação da área, com incentivos para recuperação de fachadas e reformas e ocupações de edifícios abandonados. Nota-se um maior interesse para a construção de novas moradias na região, com a participação de tradicionais incorporadoras e construtoras da cidade. Museu da Língua Portuguesa Jardim da Luz A região tem interesse cultural e de compras. No entorno imediato do terreno em estudo há diversas atrações turísticas da cidade, conforme fotos ao lado. Fonte: Google Imagens Sala São Paulo 38

39 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Macrolocalização A Luz é uma das principais regiões de São Paulo, e por estar localizada no Centro da cidade é uma área que possui o comércio como ponto forte além dos atrativos turísticos da região. Além de contar com lojas de comércio diversificadas (atacado e varejo), o bairro também é conhecido pelo mercado ambulante diverso. O fácil acesso ao metrô na região beneficia o deslocamento às áreas próximas, favorecendo o turista que está na região independente do motivo. Conforme mapa ao lado, a região da Luz tem facilidade de entrada, podendo ser acessada através de diversas vias importantes da cidade. Avenida São João Rua da Consolação Avenida do Estado Terreno Rua Florêncio de Abreu Avenida Ipiranga Avenida 23 de Maio Rua Mauá Fonte: Google Maps Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 39

40 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Macrolocalização Ponto de Interesse Distância (Tempo) Os principais pontos de interesse conforme pesquisa com os hotéis, são relacionados às compras e eventos. Porém, foram destacados também Igrejas, locais com Museu de Arte Sacra 800 m (2 min) Rua José Paulino 2,3 Km (10 min) Jardim da Luz 2 Km (7 min) Pinacoteca de São Paulo 1,9 Km (6 min) apelo cultural e importância para a localidade e a Avenida Paulista, considerada a principal via de São Paulo. No quadro ao lado, o ponto de interesse e a distância a partir do terreno em estudo. Tempo de trajeto estimado de automóvel Google Maps, exceto os localizados na própria Rua Florêncio de Abreu. Museu da Língua Portuguesa 2,2 Km (8 min) Estação da Luz 2,1 Km (7 min) Rua São Caetano 900 m (3 min) Fundação Casa 93 m (1 min a pé) Receita Federal 28 m (1 min a pé) Brás 3 Km (13 minutos) Feirinha da Madrugada 1,6 Km (6 min) 25 de Março 3,8 Km (13 min) Mercado Municipal de São Paulo 1,8 Km (8 min) Ponto de Interesse Distância (Tempo) Pateo do Collegio 3,2 Km (13 min) Expo Center Norte 4,9 Km (20 min) Catedral Metropolitana de São Paulo 3,3 Km (14 min) Anhembi 4,8 Km (17 min) Liberdade 4,3 Km (14 min) Mosteiro da Luz 850 m (2 min) Avenida Paulista 7,6 Km (23 min) Fonte: Google Maps Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 40

41 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Macrolocalização 2 1 LEGENDA 1 Terreno 1 Expo Center Norte 2 Anhembi 3 Brás 4 Feirinha da Madrugada 5 Mercado Municipal de São Paulo 6 Pateo do Collegio 7 Catedral Metropolitana de São Paulo 8 Liberdade 9 Avenida Paulista LEGENDA 1 Terreno 1 Mosteiro da Luz 2 Museu de Arte Sacra 3 Rua José Paulino 4 Jardim da Luz 5 Pinacoteca de São Paulo 6 Museu da Língua Portuguesa 7 Estação da Luz 8 Rua São Caetano 9 Fundação Casa 10 Receita Federal de Março Fonte: Google Maps Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

42 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Macrolocalização A Estação da Luz possui estações da CPTM e do Metrô, além do Expresso Turístico. A Estação está localizada, de acordo com o Google Maps, a 900 metros do terreno em estudo, porém, há possibilidade de integração com o metrô através de 2 entradas/saídas a aproximadamente 100 metros do terreno. A linha 7 Rubi da CPTM faz interligações diretas com as linhas Azul, Amarela e Vermelha do metrô, além das linha 8 - Diamante e 11 Coral da CPTM. A linha 11 Coral da CPTM faz interligações com as linhas Azul, Amarela e Vermelha do metrô, além das linha 7 Rubi, 10 Turquesa e 12 Safira da CPTM. Fonte: Metrô de São Paulo, CPTM e SPTRANS Estação da Luz A Linha Azul do metrô faz interligações com ramais de trem metropolitanos e com as linhas Amarela e Verde do Metrô. Terreno A Linha Amarela do metrô faz interligações com ramais de trem metropolitanos e com as linhas Azul, Verde e Vermelha do Metrô. Utilizando-se das interligações, a partir da Luz, é possível acessar todos os centros empresariais e pólos turísticos da cidade. O Expresso Turístico é um serviço em funcionamento desde 2009, que tem como objetivo mostrar os pontos turísticos da Região Metropolitana de São Paulo através da malha férrea. Hoje são 3 opções de trajeto, todas saindo da Estação da Luz: Luz-Jundiaí, Luz- Mogi das Cruzes e Luz-Paranapiacaba. 42

43 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Macrolocalização Fonte: Metrô de São Paulo, CPTM e SPTRANS 43

44 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização O terreno está localizado na Rua Florêncio de Abreu, 752, no bairro Luz, Centro de São Paulo, ponto próximo à importantes e tradicionais bairros da cidade como por exemplo Bom Retiro, Brás, Liberdade e República. A presença de atrativos turísticos da cidade próximos ao terreno em estudo aliada à presença do metrô, torna a região atrativa. A Rua Florêncio de Abreu é um ponto de convergência de importantes ruas destinadas ao turismo de compras de São Paulo: 1.Rua 25 de Março: Considerado o maior shopping a céu aberto da América Latina, pois consiste em um dos mais movimentados centros de compras varejistas e atacadistas da cidade (SPTuris). Concentra lojas de comércio variado, como brinquedos, artigos de festa e papelaria, roupas, tecidos, fantasias, material de decoração e utilidades domésticas, a preços baixos. 2.Rua São Caetano: Rua tradicionalmente conhecida como a rua das noivas, pois concentra em toda sua extensão comércio especializado em trajes e acessórios de noivas. 3.Rua Paula Souza: rua de comércio especializado em equipamentos para restaurantes. 4.Rua Barão de Duprat: rua de comércio especializado em artigos para festas, brinquedos e papelaria. 5.Rua José Paulino: rua especializada comércio de roupas. 6.Av. Senador Queirós: rua especializada no comércio de Cordas, barbantes e lonas. 44

45 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização Rua José Paulino Av. Senador Queirós Rua 25 de Março Rua São Caetano Rua Barão de Duprat Rua Paula Souza Distâncias Rua Paula Souza Rua 25 de Março Rua Barão de Duprat Rua São Caetano Av. Senador Queirós Rua José Paulino 300 m (4 min.) 400 m (5 min.) 500 m (6 min.) 350 m (4 min.) 240 m (3 min.) 1 km (15 min.) *Tempo e distância calculados em trajeto a pé Fonte: Google Earth Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 45

46 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização O terreno em estudo está localizado na Rua Florêncio de Abreu, na Luz, São Paulo. A rua é uma via de mão única, com boas condições de pavimentação. A região é cercada de ruas cujo ponto forte é o comércio e estacionamentos. O terreno, hoje um estacionamento, está localizado ao lado de um outro estacionamento, e da Receita Federal. Durante todo o dia há constante fluxo de veículos e pedestres na região, com pouca frequência no período noturno. Rua Washington Luis Fonte: Google Maps Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 46

47 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Microlocalização Metrô Estacionamento Terreno Loja de artigos para festa Estacionamento Receita Federal Terreno Estacionamento Rua Florêncio de Abreu Assistência Técnica Opus Rua Florêncio de Abreu Fonte: Google Maps Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 47

48 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Terreno Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting 48

49 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Considerações sobre o Terreno Pontos Fracos No período diurno a região é um pouco barulhenta devido ao grande fluxo de carros; Concentração de moradores de rua e usuários de droga; Ausência de serviços e entretenimento noturno nessa região; A segurança na região precisa melhorar, principalmente a noite. Pontos Fortes Uma das principais regiões de São Paulo; Está próximo a possíveis geradores de demanda; Local de fácil acesso; Visibilidade boa; Diversidade de serviços nos bairros ao redor; Ao lado do metrô; Próximo à diversos atrativos turísticos da cidade. O terreno em estudo possui boa atratividade para um empreendimento de categoria econômica pois está localizado em uma área onde há boa concentração de serviços durante o dia e a proximidade com o metrô permite que se possa chegar de maneira fácil a variadas opções de entretenimento ao redor. Além disso, o terreno possui boa visibilidade e fácil acesso. Dessa forma, mediante análise de mercado e territorial, consideramos que o terreno em estudo está adequado para abertura de um empreendimento hoteleiro. 49

50 Índice 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do posicionamento competitivo 5. Análise da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais 7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro 8. Metodologia escolhida 9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 12. Anexos 50

51 4. Análise do posicionamento competitivo O Hotel x Mercado: Posicionamento O hotel em estudo está direcionado para atender o mercado de negócios. Ele deve possuir instalações modernas e condizentes com os padrões atuais da hotelaria. Sugere-se que seja administrado por uma rede hoteleira de reconhecimento nacional e internacional, com boa referência da marca, e que mantém os cuidados e padrão já conhecidos dessa rede hoteleira. Sugere-se que seja um hotel de categoria supereconômica, com quartos confortáveis e serviços reduzidos. O hotel deverá possuir um restaurante que atenda o café da manhã e que seja uma área de conveniência Grab & Go para rápidas refeições. Em termos de serviços e diária média, deverá se posicionar como um hotel de categoria supereconômica, com DM inicial de R$187,00 sem café da manhã. 51

52 Índice 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura 3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 4. Análise do posicionamento competitivo 5. Análise da penetração do empreendimento no mercado 6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais 7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro 8. Metodologia escolhida 9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 12. Anexos 52

53 5. Análise da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de São Paulo de 2010 e 2017 sendo os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE da cidade e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2016 e 2017, -3,5% e 1% respectivamente, segundo dados do colhidos no IBGE, o que gerou índice de crescimento de 0,38 % a.a. no período. 2. Crescimento de empresas entre 2010 e Esse dado não pôde ser complementados até 2017 pois não há dados disponíveis além da data especificada, porém cobre cinco anos e apontam tendência, o que gerou índice de 0,18% a.a. no período. 3. Crescimento médio da utilização dos aeroportos da cidade de São Paulo entre 2011 e 2017, Congonhas e Guarulhos, o que gerou no período taxa de crescimento de 4,13% a.a. 4. Hoteleiro: Taxa de crescimento médio anual de diárias na cidade de São Paulo entre 2006 e Análise de Índices e Taxas Sócio Econômicos PIB 2017 R$ , R$ ,19 Empresas Aeroporto Hoteleiro ,38% 0,18% 4,13% 0,94% 2016 conforme os dados de taxa de ocupação registrado pelo Observatório do Turismo, as quais foram aplicadas ao número de uhs disponíveis no Grupo Competitivo definido para esse estudo, o que gerou taxa de crescimento de 0,94% a.a. Fonte: IBGE, Firjan, INFRAERO. Observatório do Turismo de São Paulo e GRU Airport - Últimos dados oficiais disponíveis 53