Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira. Contrato de Investimento Coletivo - CIC Condomínio Hotel Tatuapé

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1 SEI Tatuapé Empreendimentos Imobiliários SPE Janeiro 2017 Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira Contrato de Investimento Coletivo - CIC Condomínio Hotel Tatuapé

2 Realização: Cliente: Sei Tatuapé Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, cujo as sócias são: São Patrício Empreendimentos e Participações e Hotelaria Accor Brasil S. A. Atualização Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira Janeiro de 2017 Estudo: Contrato de Investimento Coletivo CIC Condomínio Hotel Tatuapé projeto que será administrado pela Hotelaria Accor Brasil e ostentará a bandeira Ibis. Tatuapé

3 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se da atualização do estudo expedito desenvolvido para a empresa Setin Incorporadora em agosto de 2014, conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº / realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro com construção iniciada em Tatuapé, São Paulo (SP), na esquina da Rua Catiguá e Rua Filipe Camarão, em terreno próximo ao Shopping Boulevard Tatuapé. O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. 3

4 Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte São Paulo, 20 de janeiro de

5 A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: 5

6 A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Flat para estudantes Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 6

7 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 7

8 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 8

9 1. Sumário Executivo Esse estudo teve como objetivo atualizar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira do Hotel Ibis Tatuapé em São Paulo SP O objeto de estudo conta com a bandeira Ibis da Accor Hotels e possui 271 UHs com metragens entre 17,83 m² e 18,92 m². A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry AH & MA. 9

10 1. Sumário Executivo Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento O projeto e a rede hoteleira O projeto foi concebido como um hotel econômico e deve operar sob a marca Ibis. A marca Ibis é de propriedade da operadora Accor Hotels, que deverá arrendar o hotel. A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a empresa com maior número de hotéis e de unidades habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas Accor podem ser gerenciados, franqueados oupróprios. O empreendimento terá 271 unidades habitacionais e será ofertado ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64. 10

11 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 11

12 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas A cidade de São Paulo Capital do Estado de mesmo nome, São Paulo é o principal centro financeiro, corporativo e mercantil do país e da América do Sul. É a cidade mais populosa do Brasil, do continente americano e de todo o hemisfério sul, com habitantes (IBGE, 2014). Sede de 63% das empresas multinacionais estabelecidas no país, além da Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros de São Paulo (BM&FBovespa), a segunda maior bolsa de valores do mundo em valor de mercado. Dados Estado de São Paulo Região Metropolitana de São Paulo Município de São Paulo % de São Paulo em relação a Região Metropolitana Área ,4 km² 8.500,1 km² 1.521,101 km² 18% População % Densidade 168 hab/km² 2.449,39 hab./km² 7.398,26 - PIB 2014 R$ R$ R$ ,42% Fonte: Prefeitura de São Paulo e IBGE (Últimos dados disponíveis) 12

13 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Economia A economia da cidade de São Paulo se baseia no setor de serviços. A cidade representa isoladamente 11,5% do PIB do país e 36% de toda a produção de bens e serviços do estado de São Paulo. Ocupa a posição de 10 maior PIB do mundo. No gráfico ao lado é apresentada a composição do PIB de2014. O PIB tem se mantido estável nos últimos anos com um crescimento médio de 8,6% ao ano e 39,4% no período. A cidade apresenta bons indicadores dedesenvolvimento conforme abaixo: PIB Empresas Pessoal Ocupado IDH-M 2010 R$ ,733 71,42% 2014 R$ ,805 R$ ,00 TCM* 8,66% TCM* 1,94% TCM* 2,39% TCM* 0,94% R$ ,00 R$ ,00 *TCM = Taxa de Crescimento Médio; PIB X 1000; O PIB complementado pelas taxas de crescimento do PIB Brasil de 2015 (-3,8%) e estimativa do PIB Brasil 2016 (-3,5%), segundo dados do colhidos em tem TCM de 1,56%. Fonte: Prefeitura de São Paulo e IBGE (Últimos dados disponíveis) Distribuição do PIB de São Paulo por setor (2014) R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 0,01% 17,93% Impostos Indústria Serviços Agropecuária 10,64% Evolução PIB São Paulo

14 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Turismo em São Paulo Eventos São Paulo, é a cidade com maior número de eventos internacionais do Brasil e a 3ª nas Américas. A capital contribui 26,71% dos eventos internacionais realizados no Brasil. Em 2016, São Paulo recebeu eventos cerca de 4,20 % acima do recebido em 2015, em contrapartida houve uma ligeira diminuição de 10% no número de visitantes passando de para participantes. A maior parte do eventos são nacionais e estão ligados ao setor médico e técnico cientifico. Fonte: Observatório do Turismo e São Paulo Convention&Visitors Bureau (Últimos dados disponíveis) 14

15 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Espaços de Eventos A tabela abaixo apresenta os Centro de Convenções associados ao SPC&VB, localizados na região centro, norte e oeste da cidade de São Paulo. Os equipamentos localizam-se há menos de 30 minutos de automóvel do terreno em estudo e estão próximos das estações Portuguesa-Tietê e Consolação. Centro de Convenções *Sala Principal (auditório) *Total das Salas M² para Eventos Distância do Hotel em Estudo Anhembi Parque ,7 km (8 min.) Expo Center Norte ,9 km (8 min.) APCD ,2 km (6 min.) Centro de Convenções Rebolsas ,6 km (27 min.) Anhembi Parque APCD - Associação Paulista de Cirurgiões Dentistas Centro de Convenções Rebouças Estação de Metrô Consolação Expo Center Norte Estação de Metrô Portuguesa-Tietê Terreno em Estudo Segundo divulgado no portal dos centros de convenções, no ano de 2016 foram realizados no Anhembi Parque cerca 150 eventos e no Expo Center Norte 50, entre feiras, congressos, convenções, workshops, colações de grau, etc. *Capacidade 15

16 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Aeroportos Aeroporto Internacional de São Paulo GRU Airport Localizado a 21 km do terreno em estudo (aproximadamente 30 minutos de automóvel), o Aeroporto Internacional de São Paulo é o mais movimentado do país, em passageiros e aeronaves. Em 2016 registrou movimento de passageiros, nacionais e internacionais, uma retração de 10% com relação a Aeroporto de São Paulo / Congonhas Localizado a 16,8 km do terreno em estudo (aproximadamente 31 minutos de automóvel), o Aeroporto de Congonhas é o terceiro mais movimentado do país. Em 2016 registrou movimento de passageiros, um aumento de 7% em relação ao ano de * * 8% 0,12% 2% 6% 6% 7% 12% 9% 9,7% 10% -1,4% -10% * 2016 valor estimado para o mês de dezembro * 2016 valor estimado para o mês de dezembro Fonte: GRUAirport, Infraero e Google Maps (Últimos dados disponíveis) 16

17 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Turismo em São Paulo - Lazer A atratividade para o turismo de lazer, cultural ou gastronômico, se justifica na Mercado Municipal infraestrutura necessária para estes segmentos que a cidade possui. Com casas de espetáculos com agendas repletas de opções, salas de teatro, salas de cinema e casas noturnas, São Paulo possui uma das vidas noturnas mais agitadas do país. Além dos atrativos culturais, São Paulo oferta 59 ruas especializadas em 51 segmentos. Dentre as principais estão as ruas 25 de Março e rua Oriente no Brás que são especializadas em comércio popular e a rua Oscar Freire considerada uma das ruas mais luxuosas devido a grande concentração de lojas de grife. Segundo o Observatório do Turismo, aos finais de semana a ocupação média dos hotéis da cidade atingiu 56% no ano de Considerando que oferta hoteleira de São Paulo gira em torno de unidades habitacionais, chega-se ao número absoluto de aproximadamente UHs ocupadas nos finais de semana. Av. Paulista Catedral da Sé Fonte: Observatório do Turismo e Portal Revista HotelNews 17

18 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Região Leste Com uma população de 3,3 milhões de habitantes, a região leste é dividida em 11 subprefeituras. As principais atividades são comércio, serviços e indústrias. A região do Tatuapé está sob responsabilidade da subprefeitura da Mooca. Em termos populacionais o bairro de Tatuapé é o maior de sua subprefeitura com habitantes, seguido pelo bairro da Água Rasa com habitantes. Fonte: Subprefeitura da Mooca 18

19 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Subprefeitura da Mooca Características da região Tatuapé: Assim como o Jardim Anália Franco, o Tatuapé é um dos bairros residenciais mais valorizados da região leste, conta com 2 shoppings e o Metrô de mesmo nome com terminal de ônibus urbano e estação de trem. O bairro é consolidado por ter opções gastronômicas de alto padrão com bares e restaurantes de franquia como alguns abaixo: Fonte: Subprefeitura da Mooca 19

20 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Região Leste - Influência do entorno Guarulhos - O município de Guarulhos é o 2º município em arrecadação na Grande São Paulo, representando 5% do PIB. Entre as empresas atuantes na região estão: Distância do terreno em estudo: 15km São Caetano do Sul A cidade é conhecida pelo alto IDH (Índice de Des. Humano) e pelo planejamento de seu desenvolvimento. Entre as empresas da cidade estão: Distância do terreno em estudo: 14km Santo André A região possui grandes empresas de peças automotivas e tem diversificado sua economia investindo em serviços e comércio. Possui grandes empresas como: Distância do terreno em estudo: 23km Fonte: Prefeitura de cada cidade 20

21 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Região Leste - Shoppings Centers Segundo a SPTuris, a cidade de São Paulo possui 53 shoppings centers, que representam tanto centros de compras, como opções de lazer e oferecem também ao público gastronomia, cinemas e teatro. Abaixo estão os shoppings mais próximos: Shopping Metrô Tatuapé e Boulevard : O Shopping Tatuapé foi inaugurado em 1997 e possui 300 lojas, já o shopping Boulevard Tatuapé foi inaugurado em 2007 e conta com 150 lojas. O complexo está ao lado do empreendimento em estudo e servirá de ponto de apoio aos hóspedes do hotel. Shopping Anália Franco : Inaugurado em 1999, possui 403 lojas. Localizado à 4 km do empreendimento em estudo. Mooca Plaza Shopping: Conta com 233 lojas e está localizado à 9,8 km do empreendimento em estudo. Shopping Aricanduva: Conta com 579 lojas e está localizado à 12,2 km do empreendimento em estudo. Fonte: Portais Shopping Metrô Tatuapé, Shopping Boulervard, Shopping Anália Franco, Shopping Center Norte, Shopping D, Mooca Plaza Shopping e Shopping Aricanduva 21

22 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Mobilidade Urbana Novos Projetos Em uma cidade com as proporções de São Paulo, as principais obras de infraestrutura que impactam diretamente na sociedade são aquelas referentes à mobilidade urbana. Abaixo, a principal obra de expansão na malha metro-ferroviária que impactará na região leste da cidade. Linha 15-Prata: Construída em modelo de monotrilho, entre Vila Prudente e Cidade Tiradentes. Ao final da obra, serão 17 estações, 24,5 km de vias elevadas, com projeção de receber 500 mil usuários por dia. Obras Linha 15 - Prata As estações Vila Prudente e Oratório foram entregues no dia 30 de agosto de 2014, funcionando parcialmente aos sábados e domingos e em horário restrito. A previsão de entrega da obra total é em Fonte e Imagem: Portal Expresso Monotrilho 22

23 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Circuito de Compras Novos Projetos Localizada na região da Feira da Madrugada no Brás, o projeto de Circuito das Compras prevê a construção de um shopping popular com no mínimo 4 mil boxes, pátio para no mínimo 300 ônibus, uma área comercial com 60 salas e um hotel com 146 apartamentos. Esses projetos terão que ser executados em até 8 anos. O projeto foi licitado em 2015 e vencido pelo Grupo UAI em parceria com Fundo Talismã e RFM Participações Ltda, que terá a concessão da área por até 35 anos e prevê R$ 1,5 bilhão em investimentos. Em 2016 foi dado início ao consórcio que foi suspenso em junho de 2016, o processo corre na justiça e não há previsão para retomada doprojeto. Fonte: Diário de São Paulo 23

24 1. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Como observado nos slides anteriores, a cidade de São Paulo apresenta grande relevância econômica, sendo considerada centro financeiro, corporativo e mercantil do país e da América do Sul, além de ocupar posição de 10 maior PIB do mundo. A cidade também é conhecida pelo turismo de compras devido às opções que atendem ao consumo de luxo além de atender quem busca opções populares. Detalhe da Área do Porto Maravilha Obras de mobilidade urbana acontecem constantemente como o caso da expansão na malha metro-ferroviária da região leste, através da obra do monotrilho Linha 15-Prata, que ligará a Vila Prudente até a Cidade Tiradentes. A regiões do Tatuapé e Mooca e Anália Franco tem conseguido desenvolver uma área comercial e de serviços que atende tanto aos moradores quanto ao público que frequenta estes bairros. Fonte: Prefeitura de São Paulo, IBGE, Observatório do Turismo, Portal Expresso Monotrilho e Portal SP Negócios 24

25 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 25

26 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Empreendimento em Estudo O terreno em estudo está localizado entre a esquina da R. Catiguá e a R. Filipe Camarão. A R. Catiguá possui 2 sentidos, sendo uma faixa em cada, possui boa sinalização e iluminação. A R. Filipe Camarão é de caráter residencial e dá acesso à um posto de gasolina com caixa 24h e à Marginal Tietê. No entorno há poucos comércios por conta da proximidade com o Shopping Boulevard e o Shopping Metrô Tatuapé. R. Catiguá R. Filipe Camarão Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 26

27 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Ao lado esquerdo do terreno em estudo está o Conjunto Gafisa Square Tatuapé, que contará com duas torres sendo uma comercial (Work) e outra residencial (Live). A área das salas comerciais são de 36m² e das lajes são 742m², totalizando 255 unidades. Com essa estrutura, o empreendimento poderá atrair grandes empresas para a região. Gafisa Square Tatuapé Work Gafisa Square Tatuapé Live Empreendimento em Estudo Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Gafisa 27

28 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança You, Metropolitan Comercial Tatuapé Ao lado direito do terreno em estudo está em construção o You, Metropolitan Comercial Tatuapé, edifício com uma torre dividida em salas comerciais e apartamentos residenciais. Ao total serão 295 salas comerciais com área mínima de 31 m² e lajes de 880 m². Empreendimento em Estudo Fonte e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e You, Metropolitan 28

29 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Ao lado, a localização dos empreendimentos em construção, próximos ao terreno em estudo: Conjunto Gafisa Square Tatuapé IBIS Tatuapé You, Metropolitan Comercial Tatuapé Shopping Boulevard Shopping Metrô Tatuapé Imagens: Google Maps 29

30 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Abaixo, as distâncias do terreno em estudo aos principais pontos de interesse: Ponto de Interesse Distância (tempo) Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica Região Central de São Paulo Terreno em Estudo Shopping Boulevard Estação e Terminal Tatuapé Shopping Boulevard* Estação de Trem, Metrô e Terminal - Tatuapé* Shopping Metrô Tatuapé* 350 m (5 min) 350 m (5 min) 650 m (8 min) Fonte: Google Maps Aeroporto de São Paulo - Congonhas Terreno em Estudo Aeroporto Shopping Shopping Metrô Tatuapé Região Central de São Paulo Estação de Trem, Metrô e Terminal Rodoviário Região Central de São Paulo Aeroporto de São Paulo - Congonhas Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica 10,5 km (17 min) 16,8 km (31 min) 21km (30 min) Tempo de trajeto de automóvel Google Maps * Trecho calculado a pé 30

31 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança O terreno em estudo está próximo da Av. Salim Farah Maluf que dá acesso à Marginal Tietê e Av. do Estado, próximo da Rod. Presidente Dutra que dá acesso ao Aeroporto Internacional de São Paulo - Cumbica (GRUAirport), da Rod. Ayrton Senna da Silva e da Av. Radial Leste, que possibilita o acesso ao centro e ao Aeroporto de São Paulo - Congonhas. Av. Salim Farah Maluf Av. Radial Leste Rod. Presidente Dutra Rod. Ayrton Senna da Silva Marginal Tietê Terreno em Estudo Shopping Estação de Trem, Metrô e Terminal Rodoviário Terreno em Estudo Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 31

32 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acesso ao terreno em estudo Região Central de São Paulo Ao lado as possibilidades de acesso a partir da região central da cidade de São Paulo até o terreno em estudo. O acesso em tempo mínimo pode ser feito pela Marginal Tietê, com previsão de 17 min. Já nas outras duas rotas sugeridas, o acesso pode ser feito pela Av. Radial Leste, com tempo previsto entre 19 min e 21 min. Região Central da cidade de São Paulo Marginal Tietê Av. Radial Leste Terreno em Estudo Fonte: Google Maps 32

33 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acesso ao terreno em estudo São Paulo - Congonhas Ao lado as possibilidades de acesso a partir do Aeroporto de São Paulo - Congonhas até o terreno em estudo. O acesso em tempo mínimo pode ser feito pela Av. Radial Leste que dá acesso à Av. Vinte e Três de Maio, com tempo previsto de 31 min. Pela Marginal Tietê, o trajeto também acessa a Av. Vinte e Três de Maio, com tempo previsto de 35 min. Já pela Av. Salim Farah Maluf, trajeto percorrido é de aproximadamente 48 min. Marginal Tietê Av. Vinte e Três de Maio Av. Radial Leste Av. Salim Farah Maluf São Paulo/ Congonhas Terreno em Estudo Fonte: Google Maps 33

34 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança Acesso ao terreno em estudo Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica Ao lado as possibilidades de acesso a partir do Aeroporto Internacional de Guarulhos - Cumbica até o terreno em estudo. O acesso em tempo mínimo pode ser feito pela Rod. Presidente Dutra, com tempo previsto de 30 min. Pela Rod. Ayrton Senna da Silva, o tempo previsto é de 38 min. Aeroporto Internacional de Guarulhos/ Cumbica Rod. Presidente Dutra Rod. Ayrton Senna da Silva Terreno em Estudo Fonte: Google Maps 34

35 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança O Terreno: Possui boa visibilidade por estar localizado próximo da principal avenida que liga a região leste à região central de São Paulo, a Av. Radial Leste, além das estações de metrô e trem e do terminal rodoviário do Tatuapé. Também está próximo das principais rodovias que dão acesso aos aeroportos de Guarulhos e Congonhas, e de uma das principais geradoras de demanda da região leste, a Editora Moderna. O terreno é adequado para implantação de hotel econômico, pela facilidade de acesso por transporte público e por automóvel e a presença de 2 shoppings a poucos metros. E, perante os concorrentes por abrangência geográfica, é o melhor localizado. Região Leste: O Tatuapé e o Jardim Anália Franco são os bairros residenciais mais valorizados da região leste. Detalhe da Área do Porto Maravilha Tatuapé é um bairro que possui poucos comércios, entretanto possui uma gama de restaurantes e bares além de dois shoppings, o Boulevard e Metrô Tatuapé. Um dos principais espaços de lazer da região é o Sesc Belenzinho, localizado a 3,1 km do terreno em estudo. De acordo com pesquisa direta, existe alguma demanda de artistas que realizam apresentações no Sesc e que se hospedam no BlueTree por conta da proximidade. De acordo com entrevistas realizadas com colaboradores dos hotéis Tryp e Blue Tree, a maior demanda de hospedagem de ambos hotéis é pulverizada, sem destaque para grandes geradores de demanda. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 35

36 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 36

37 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução O Projeto: O hotel em estudo é de categoria econômica e prevê 271 UHs com área privativa média de aproximadamente 18 m². O Memorial Descritivo detalhará todas as características do projeto e será apresentado aos compradores, além de fazer parte da documentação legal que faz parte de todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32 da Lei Memorial de Incorporação). Fonte e Imagem: Setin Incorporadora e Rede Hoteleira 37

38 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Analise mercadológica do empreendimento em estudo considerou como referência de mercado na região leste os empreendimentos Blue Tree Anália Franco e Tryp Tatuapé. Porém devido a amostragem limitada a análise da demanda foi expandida para os mercados próximos como Brás e Centro de São Paulo, totalizando 3006 UH s. Conforme suas características os empreendimentos foram categorizados em termos de competitividade conforme abaixo: Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda, por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto em estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles. Foram criados índices de competitividade, onde: Detalhe da Área do Porto Maravilha 1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo; 2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo competitivo; 3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo competitivo; 4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em estudo. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e redes hoteleiras 38

39 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Desta maneira o set competitivo conta com UH s competitivas que possuem taxa de ocupação de 59,71%. Detalhe da Área do Porto Maravilha Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e redes hoteleiras 39

40 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Os dois hotéis são os únicos da Região Leste que pertencem à redes hoteleiras. Tryp São Paulo Tatuapé Uhs Total: 208 Pool: 157 Maior sala: 120 Inauguração: 2001 DM: R$ 209,35 BlueTreeTowers Anália Franco Uhs Total: 134 Pool: 127 Maior sala: 130 Inauguração: 2001 DM: R$ 249,11 O Tryp São Paulo Tatuapé possui boa localização, está a 2,3 km (7 min) da estação de trem e metrô e do terminal rodoviário de Tatuapé. O BlueTreeTowers Anália Franco está localizado em uma área residencial, próximo ao Shopping Anália Franco e a um parque. O metrô mais próximo é a estação Carrão, a 5 km de distância. Fontes e Imagens: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting, Redes Hoteleiras e Portais Booking, Decolar e TripAdvisor 40

41 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Shopping Boulevard Estação e Terminal Tatuapé Terreno em Estudo Shopping Metrô Tatuapé Tryp São Paulo Tatuapé Terreno em Estudo Shopping Detalhe da Área Estação do de Porto Trem, Maravilha Metrô e Terminal Urbano Midscale Midscale Superior Blue Tree Towers Anália Franco Fonte: Google Maps 41

42 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Ao lado os valores das diárias disponibilizados pelas centrais de reservas e sites dos hotéis Tryp São Paulo Tatuapé e BlueTreeTowers Anália Franco. Abaixo, valores disponibilizados nos portais Booking e Decolar. HOTEL Tryp São Paulo Tatuapé Hotel Blue Tree Towers Anália Franco Semana Fim de semana Média Hotel Semana Fim de Semana Média Site Hotel 269,00 229,00 R$ 251,86 268,33 228,33 R$ 251,19 349,00 319,00 R$ 336,14 284,28 238,28 R$ 264,57 HOTEL Semana Fim de Semana Média Booking Semana Fim de Semana Média Decolar Tryp São Paulo Tatuapé Hotel Blue Tree Towers Anália Franco 282,00 250,00 268,29 244,41 180,91 R$ 217,02 282,00 240,00 264,00 270,74 247,00 R$ 260,57 Fontes: Redes Hoteleiras e Portais Booking e Decolar ( valores referentes a 2017) 42

43 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Avaliação dos hotéis - TripAdvisor 618 avaliações Tryp São Paulo Tatuapé BlueTreeTowers Anália Franco 371 avaliações Fonte : TripAdvisor 43

44 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Considerações da Visita Técnica Para analisar o desempenho hoteleiro da região leste desão Paulo, realizou-se pesquisa direta com os hotéis Tryp São Paulo Tatuapé Hotel e BlueTree Towers Anália Franco. Tryp São Paulo Tatuapé Hotel A taxa de ocupação gira em torno de 80% e reduz para 30% nos finais de semana devido ao perfil dos hóspedes a negócios, cuja permanência média é de1 a 2 noites. O Tryp possui demanda pulverizada além de atender colaboradores e professores da Editora Moderna, que se hospedam para treinamentos, reuniões e cursos. Os eventos que ocorrem no Expo Center Norte e Parque Anhembi geram pouca movimentação por conta da alta oferta próxima aos centros de exposições. São 208 UHs no total, sendo 157 UHs no pool. A diária média do ano de 2016 foi de R$ 240,00 e em 2014 tem variado entre R$ 260,00 e R$ 280,00. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 44

45 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Considerações da Visita Técnica Blue Tree Towers Anália Franco Entrevista com Gerente Geral: Assim como o Tryp, o BlueTree possui demanda de hospedagem pulverizada, com a maior parte dos clientes sendo pessoa física. Os eventos do Expo Center Norte e Parque Anhembi geram pouca movimentação, apenas quando há grandes feiras que lotam a cidade, e a demanda remanescente acaba se deslocando para as poucas opções na Zona Leste. Existe alguma demanda proveniente do Corinthians e da Souza Cruz, além da Editora Moderna, e recebe alguns artistas quando há shows no Sesc Belenzinho. De sexta e domingo a ocupação é baixa, porém tem boa ocupação aos sábados, cerca de 70% por conta dos incentivos promovidos por pacotes românticos. Nos últimos dois anos (2015 e 2016) o hotel tem se posicionado com tarifas superiores ao Tryp Tatuapé, buscando um público com budget maior. São 134 UHs no total, sendo 127 UHs no pool, com área de 27m². A diária média do ano de 2016 foi de R$ 266,00. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 45

46 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Demanda Hoteleira Editora Moderna Tryp São Paulo Tatuapé Acesso pelo Metrô Linha Vermelha Estações Tatuapé e Belém (16 min) Terreno em Estudo Terreno em Estudo Editora Moderna Blue Tree Towers Anália Franco Distância Hotéis Editora Moderna Editora / Tryp 2,7 km Editora / BlueTree 4,6 km Fonte: Google Maps Midscale Midscale Superior Linha Vermelha - Metrô Terreno em Estudo Editora Moderna Trecho percorrido a pé 46

47 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Desempenho do mercado hoteleiro: A taxa de ocupação apurada foi estimada a partir de pesquisa direta nos hotéis, resultando na média de 65,50%. Foi calculada a Diária Média Ponderada dos empreendimentos, conforme os valores efetivos de 2ª a 5ª e de 6ª a Domingo, dada a sazonalidade comum aos destinos de negócios. Ambos os hotéis possuem tarifas promocionais para os finais de semana. Diária Média Ponderada (sem café da manhã) 260,00 250,00 240,00 230,00 220,00 210,00 200,00 190,00 180,00 249,11 Blue Tree Anália Franco 209,35 Tryp Tatuapé Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 47

48 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução Oferta Futura Foram reunidas informações disponibilizadas por redes hoteleiras a respeito de novos empreendimentos em São Paulo. Até o ano de 2019 a oferta concorrente ao empreendimento em estudo passará de 342 UHs para 490 UHs. Soft Inn São Paulo Business B&B São Paulo Luz Uhs Administração: BHG Localização: Centro Previsão de Inauguração: 2018 Status: Em obras Valor de venda: R$ 392 mil Uhs Administração: B&B Hotels Localização: Centro Previsão de Inauguração: 2019 Status: Projeto Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real EstateConsulting 48

49 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 49

50 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: 1. PIB da Cidade de São Paulo de 2010 e 2016 sendo os últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE (que geraram crescimento de 8,66% a.a.) e complementados pela taxa de crescimento do PIB Brasil de 2015 (-3,8%) e estimativa do PIB Brasil 2016 (-3,5%), segundo dados do colhidos em o que gerou índice de crescimento de 3,77% a.a. no período de 2010 a Crescimento de empresas e de pessoal ocupado entre 2009 e 2014, Demanda Hoteleira calculada de 2000 a 2014 e Demanda Turística calculada de 2009 a Esses dados não puderam ser complementados até 2016 pois não há dados disponíveis além dessas datas, porém cobrem cinco anos e apontam tendência. 3. Movimentação do Aeroporto de Guarulhos calculada de 2010 a A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade e os dados sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial, de 3,8% ao ano, por segurança e metodologia, foi reduzida ao longo do tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em estudo: nos 3 primeiros anos não houve redução da demanda enquanto do quarto ao sexto ano houve a redução de 20%, e do sétimo ao décimo 40%. Fonte: GRU Airport, IBGE, Mtur, Observatório do Turismo (Último dados disponíveis) 50

51 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Com base nas informações de desempenho coletadas pode-se identificar o número de room nights vendidos por dia (demanda). O número de diárias/dia confrontado Detalhe da Área do Porto Maravilha com o número de UHs disponíveis indica que a taxa de ocupação para a cesta competitiva foi de 59,71%. Legenda: UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas; Índice de Competitividade: percentual de competitividade com relação ao empreendimento em estudo; UH Competitiva: Quantidade de apartamentos que competem diretamente com o empreendimento em estudo; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação. 51

52 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Crescimento estimado de demanda: Conforme quadro abaixo, foi ponderada que a demanda para o empreendimento seria avaliada conforme seu nível de competitividade, conforme o slides anteriores desta maneira ficando conforme o quadro ao lado. 52

53 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta Dessa forma, o quadro de projeção de oferta para os próximos anos Entradas: 2019: Entrada de Segurança Saídas: 2019 : Reposicionamento de empreendimentos variados Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Obs.: números arredondados. Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 53

54 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado O Hotel x Mercado: Desempenho Desta forma, chega-se a projeção de desempenho para o hotel em estudo que inicia a operação com 63% de ocupação. A Diária Média foi balizada conforme valores médios cobrados de hotéis Ibis nos mercados consolidados: Ibis São Paulo Paulista: R$ 214,58, Ibis São Paulo Expo: R$ 185,77, Ibis São Paulo Congonhas: R$ 174,17,-Ibis Guarulhos: R$ 168,01 ( tarifas referente a março de 2017 para semana e fim de semana, pesquisada no site da Accor, valor sem café da manhã). Legenda: Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel : acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo; Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; D. Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal Considerou-se penetração neutra, pois embora tratese de um produto novo, de rede, diferente dos demais, a diária não é das mais baixas. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; % TO: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. DM: Diária Média. Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Janeiro de Projeção de diária média: Diária média ano 1 (2018) foi baseada na análise de outros hotéis Ibis na cidade, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado marca, localização e público alvo. Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5 ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes. 54

55 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 55

56 5. Estimativas de custos construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais e capital de giro inicial Abaixo estão os valores de venda para o empreendimento: Detalhe da Área do Porto Maravilha Valor da decoração: R$ 1886,71/ m² Fonte: Setin Incorporadora 56

57 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 57

58 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média prevista). O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 1% a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação. As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva. O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré-operacional. Os valores são correntes de Janeiro de 2017, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda. Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis). 58

59 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários). As receitas e gastos foram majorados com aumentos reais ao longo das projeções de resultados (fluxo de caixa sem inflação em preços correntes), para simular dinâmica de ambiente empresarial normal. Honorários e Taxas Contratuais da operadora foram considerados no Demonstrativo de Resultados. Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário. Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado. 59

60 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira Demonstrativo de Resultados do Exercício DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no estudo de mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado. Centro de Receitas: Habitação, Alimentos e Bebidas e Departamentos Menores (Lavanderia, Aluguel de Espaços e Outras Receitas); foram consideradas receitas e custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos operacionais, lavanderia, entre outros. Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção, Marketing e Vendas, Água e Energia e honorários da rede hoteleira e do hotel asset manager e/ou mandatário que tenham como base a receita bruta ou líquida do hotel. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1) ADM & Geral folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2) Manutenção: gastos gerais com a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Marketing e Vendas gastos gerais com a divulgação do hotel, incluem aqui também honorários de Marketing corporativo da rede e uso da marca (conforme contrato); (4) Água e Energia; (5) impostos de ISS, PIS, COFINS e ICMS. Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do asset manager e da rede hoteleira que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais. 60

61 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Quadro de áreas (conforme informações recebidas do cliente) O hotel e as unidades habitacionais devem se adequar a Lei Federal /15. que legisla sobre a acessibilidade em hotéis e similares, destacam-se as normas que 10% das unidades devem atender as normas PNE e as restantes atender ao desenho universal de acessibilidade. 61

62 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Receitas: Observações: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Os valores de diárias consideram que o empreendimento irá se posicionar no mercado conforme sua categoria. Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (5) Detalhe da Área do Porto Maravilha 62

63 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Folha de Pagamento: Detalhe da Área do Porto Maravilha Projeções baseadas no item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (5). 63

64 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Demonstrativo de Resultado 1/3: Obs.: O desempenho do empreendimen to foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Detalhe da Área do Porto Maravilha 64

65 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Demonstrativo de Resultado 2/3: Obs.: O desempenho do empreendimen to foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Detalhe da Área do Porto Maravilha 65

66 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Demonstrativo de Resultado 3/3: Obs.: O desempenho do empreendimen to foi estimado em 5 anos, a partir do 6 estima-se estabilidade nos níveis do 5 ano de operação. Detalhe da Área do Porto Maravilha As linhas em amarelo referem-se as taxas cobradas pela administração do empreendimento 66

67 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 67

68 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Cenários de Rentabilidade Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento). As unidades, embora com dimensões diferentes entre si, serão comercializadas com o mesmo peço e dividirão o resultado na mesma proporção. Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de Janeiro de ) Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 2018 a 2027; 4) Média Ano 2021 a 2027: rentabilidade simples média do ano 2021 ao 2027; 5) FC com aplicação de CapRate: Capitalização do FC de 2027 conforme pesquisa em empreendimentos similares e definição de patamar mínimo da taxa de atratividade para a análise específica do negócio em estudo, conforme se apresenta no item Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado. 6) TIR calculada com o FC de FC com CapRate. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa. A Taxa Interna de Retorno - IMPORTANTE: A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada, para aquisição daunidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise os Cenários de TIR apresentados nesse estudo os cenários não incluem saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado. As taxas que são apresentadas são apenas referências. Os fluxos de caixa apresentados não são promessa de resultados. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 68

69 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Análise de Investimento O cálculo da TIR Observações: Na análise do imobiliário, CapRate de 5,30%; Fc antes do IR; sem inflação. Valores estimados, não é promessa de resultado ; A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada, para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise os Cenários de TIR apresentados nesse estudo os cenários não incluem saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 69

70 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados Análise de Investimento O cálculo da TIR Observações: Na análise do imobiliário, CapRate de 5,30%; Fc antes do IR; sem inflação. Valores estimados, não é promessa de resultado ; A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada, para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise os Cenários de TIR apresentados nesse estudo os cenários não incluem saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros no saldo devedor financiado. Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 70

71 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 71

72 8. Capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor: Cálculo de CapRate Mínimo: Cálculo do CapRate de Mercado CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio em análise): 4,40% Composição do CapRate Atratividade Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 3,60 (2022) Projeção Banco Santander Selic Sem Inflação - Ver Anexos + Spread Utilizado: 0,80% 30,2% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC Estimado pela diminuição do número de diárias vendidas em relação ao Ponto de Equilíbrio (Lucro Zero) na operação. Ver Anexos A pesquisa de oferta comparável foi realizada de forma direta, não foram auditados as informações coletadas CapRate Mínimo: 4,40% < CapRate de Mercado: 5,30% Para o estudo foi utilizado o CapRate de 5,30% (ano), a média apurada no mercado próximo e comparável ao hotel em estudo, para os cálculos de TIR. Fonte: Bradesco

73 Índice Sumário Executivo 1. Tendências e perspectivas macroeconômicas 2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução 4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 5. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados 8. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado 9. Anexos 73

74 Anexo - Glossário Absorção de Mercado Área Comum Área Privativa Área Útil B2B Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada. É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas. Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que contorna externamente as paredes das dependências. Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel, devendo ser item a ser questionado Detalhe durante da Área a transação do Porto do negócio. Maravilha Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final. B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final. Basic Fee Budget Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos). Normalmente esta taxa é de 5%. Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores. 74

75 Anexo - Glossário Cap rate Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de aluguel. Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel. Departamentos menores Despesas Pré-Operacionais Diária Média Estudo de Absorção Fair Share ou Market Share Faturamento Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura Departamentos Menores. Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários, treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc. Detalhe da Área do Porto Maravilha Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel. Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado. Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado concorrente definido. Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costumase usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a hospedagem. 75

76 Anexo - Glossário FF&E Flat Franquia Fundo de Reposição de Ativos (FRA) Gastos de Capital Gastos não distribuíveis Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta Referencial Gerente Geral Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de malas. Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns. Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties. Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7% Detalhe da Área do Porto Maravilha Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à propriedade (hotel), ex: IPTU. Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas. Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente. Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa. 76

77 Anexo - Glossário Gross Operational Profit (GOP) HIIP Hotel Asset Manager É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais. Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício. Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento. IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda. Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional. Ocupação Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento. Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis. Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade. 77

78 Anexo - Glossário Operadora Hoteleira Pax Penetração de Mercado Perpetuidade PIB Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee) como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala. Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo. Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes. Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise. Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc). Pick-up (de demanda) Pool Hoteleiro Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise. Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira. 78

79 Anexo - Glossário Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos. Receita de Hospedagem Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a receita gerada pela venda de café-da-manhã. Receita Líquida Rede Hoteleira Rentabilidade Reposicionamento de Mercado Revpar Receita bruta menos os impostos. Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários. Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da operação do negócio comparado com o valor investido no negócio. Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados. RevPAR (Revenue per Available Room Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando, ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH s disponíveis em um determinado período. Segmento de Demanda Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto. 79

80 Anexo - Glossário Taxa de Atratividade Taxa Interna de Retorno (TIR) UH ou unidade habitacional Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida. Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa. Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel. 80

81 Anexo Cálculo da TIR Legenda: F: Fluxo de Caixa Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da Detalhe soma, considerando da Área do os Porto valores Maravilha dos fluxos de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0. No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC Capitalizado pela taxa adotada de CapRate ao valor correspondente ao FC

82 Anexo Taxas e Índices Econômicos de Longo Prazo Detalhe da Área do Porto Maravilha 82

83 Anexo Volume de Vendas no Ponto de Equilíbrio Detalhe da Área do Porto Maravilha Risco Operacional: Proporção da Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio em relação à Taxa de Ocupação do Ano 2027, o resultado é a taxa de risco envolvida na não obtenção de Lucro ( Ponto de Equilíbrio = Lucro 0) em relação ao volume de vendas estimado para