Centro de São Paulo - SP. Agosto de 2017

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1 Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico- Financeira para Soft Inn São Paulo Business Hotel Centro de São Paulo - SP Agosto de 2017 Realização: Cliente:

2 1 Índice Sumário Termo de Entrega do Estudo... 2 Introdução: Dados gerais de interesse sobre o mercado hoteleiro da cidade de São Paulo... 5 Setor Hoteleiro Brasil... 5 Setor Hoteleiro São Paulo Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento O Empreendimento: Localização Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo O projeto Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento para o Mercado de Investidores Imobiliários Pulverizados Análise Financeira... 61

3 2 Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se da atualização do estudo expedito desenvolvido para a empresa STX Desenvolvimento Imobiliário em julho-agosto de 2014, conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING realizou este trabalho com o objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e econômicofinanceira para empreendimento hoteleiro a ser construído na cidade de São Paulo, SP, em terreno localizado na Rua Senador Queirós, no centro da cidade. O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados

4 3 por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte. São Paulo, 22 de agosto de 2017

5 4 A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômicofinanceira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING tem como clientes e parceirosas principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns: Principais clientes e parceiros:

6 5 Introdução: Dados gerais de interesse sobre o mercado hoteleiro da cidade de São Paulo Setor Hoteleiro Brasil O mercado hoteleiro nacional é bastante fragmentado, sendo que os três maiores players respondem por apenas 6,65%, 2,97% e 1,87%, respectivamente, do mercado (em termos de números de quartos operados), segundo o relatório Hotelaria em Números Brasil 2016, publicado pela Jones Lang LaSalle Hotels. Neste sentido, a maior parte dos hotéis atualmente operando no Brasil é administrada por famílias ou por pequenas empresas, sendo que, dos aproximadamente hotéis e flats, totalizando 521,585 quartos espalhados pelo Brasil, 90% são independentes, ou seja, não pertencem a cadeias de hotéis nacionais ou internacionais, conforme dados do mesmo relatório. Tal fragmentação cria um cenário favorável à consolidação do mercado por meio da aquisição ou administração de hotéis por players institucionais. De acordo com o relatório Lodging Industry in Numbers Brazil da Jones Lang LaSalle Hotels, houve aumento em 2016 do número de hotéis afiliados a cadeias hoteleiras, devido à abertura de novos hotéis, e também de novos hotéis de grupos empresariais que aumentaram seu portfólio e se tornaram redes hoteleiras. O percentual de empreendimentos afiliados a cadeias hoteleiras ainda é pequeno em número de hotéis (10,2%), mas em número de apartamentos é mais representativo, chegando a 33,8% do total de apartamentos disponíveis no Brasil.

7 6 Setor Hoteleiro São Paulo Segundo o Anuário Estatístico do Turismo do Ministério do Turismo, 2,2 milhões de visitantes entraram no Brasil por São Paulo em Em segundo lugar, aparece o Rio de Janeiro, com 1,3 milhões de entradas no ano de O estudo do Ministério do Turismo é realizado anualmente com base em dados da Polícia Federal. A edição 2017, ano-base 2016, revela um crescimento de 4% no volume de turistas estrangeiros que visitaram o Brasil em 2016 em relação ao ano anterior. Ao todo, foram 6,5 milhões de chegadas em 2016, contra 6,3% milhões em 2015, sendo que nos últimos 20 anos, o aumento é de 222%. Dados da União Brasileira dos Promotores de Feiras (ubrafe.org.br) revelam que 42% das feiras de negócios que ocorreram no Brasil no ano de 2016 foram realizados na cidade de São Paulo, sendo que são realizados um evento a cada 6 minutos na cidade de São Paulo (conforme dados trazidos pela São Paulo Turismo S.A. disponíveis em a qual conta com diversos centros de eventos como, por exemplo, (i) o Expo Center Norte, com capacidade para realizar 5 feiras e 23 eventos simultaneamente, conforme informações disponíveis no seu website ( (ii) o Centro de Convenções Rebouças, que atende até participantes simultaneamente e foi eleito um dos três melhores centros de convenções do país no ano de 2016, conforme dados da Associação Brasileira de Empresas e Eventos ( e (iii) o Espaço Anhembi, o qual recebe mais de eventos ao ano e 6 milhões de visitantes, de acordo com os dados disponíveis em seu portal ( Ainda, o relatório Dados e Fatos produzido pelo Observatório de Turismo e Eventos de São Paulo destaca que o calendário do São Paulo Convetion & Visitors Bureau registrou eventos na cidade de São Paulo. Conforme dados da

8 7 Prefeitura de São Paulo disponíveis em seu portal, 75% das feiras internacionais que ocorrem no Brasil são realizadas na cidade de São Paulo. Não obstante o exposto acima, vale ressaltar que dados do Observatório do Turismo da cidade de São Paulo indicam que 46,7% dos turistas que visitaram a cidade de São Paulo no ano de 2016, vieram motivados por negócios, enquanto que 25% do turistas viajaram a lazer, 3,8% para estudos, 5% por questões de saúde, 13,6% para visitar parentes e 1,9% por outras razões não descritas acima. Ainda, conforme dados do relatório Dados e Fatos 2017 elaborado pelo Observatório do Turismo da cidade de São Paulo, os gastos dos turistas que visitaram a cidade no ano de 2016 podem ser destrinchados da seguinte forma: 50,1% com hospedagem, 20,7% com alimentação, 12,3% em compras, 7,9% com transporte, 6,2% com lazer e 2,8% em outras despesas. A este respeito, vale ressaltar que conforme dados da Secretaria de Desenvolvimento da cidade de São Paulo disponíveis no ano de 2015, mais de 7 milhões de pessoas visitam a cidade de São Paulo anualmente para realizar compras no centro da cidade. Neste sentido, a zona central de São Paulo abriga diversos centros culturais como, por exemplo: (i) a Pinacoteca, a qual possui público anual superior a visitantes conforme dados disponíveis em seu portal ( (ii) o Museu da Língua Portuguesa, com número de visitantes anual superior a conforme informações do Observatório do Turismo da cidade de São Paulo; e (iii) o Catavento Cultural e Educacional, museu mais visitado na região central de São Paulo, segundo dados trazidos pelo Observatório do Turismo da cidade de São Paulo. Além disso, a região central de São Paulo traz importantes centros de compra e lazer, como, por exemplo: (i) o Mercado Municipal, com circulação diária na média de pessoas, segundo dados trazidos pelo SP360º, do Projeto 360 Conteúdo

9 8 Web, disponíveis em seu portal ( (ii) o bairro do Brás, o qual, segundo dados trazidos pela Associação de Lojistas do Brás, disponíveis em seu portal na rede mundial de computadores ( possui mais de lojas e atrai mais de pessoas por dia; e (iii) a Rua 25 de Março, com circulação média diária de pessoas, podendo chegar a até nos meses de Novembro e Dezembro, de acordo com dados trazidos pela União dos Lojistas da 25 de Março, disponíveis em seu portal ( Neste sentido, a região central de São Paulo comporta 50 atrações diferentes, enquanto que na Zona Oeste da cidade existem 20 atrações, e na Zona Norte e regiões próximas a Paulista e o Jardins, conjuntamente, 13 e 18, respectivamente (

10 9 1. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento - Considerações sobre a metodologia do Estudo: Esse estudo teve como objetivo atualizar a viabilidade mercadológica de um empreendimento hoteleiro de categoria econômica, localizado no Centro da Cidade de São Paulo. O projeto estima 198 unidades habitacionais, com dimensão média de aproximadamente 17 m² e oferecerá salão para café da manhã, serviço de conveniência 24 horas, e salas de reuniões. A metodologia para o estudo mercadológico atendeu às orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry AH&MA. 2. O Empreendimento: O hotel em estudo está localizado na cidade de São Paulo, SP, o maior polo empresarial, centro financeiro e mercantil do país, sendo um dos principais indutores de turismo através dos segmentos de negócios e eventos. Os estudos apontaram viabilidade mercadológica e a análise financeira do investimento verificada está na média dos investimentos imobiliários similares. Desta forma, destacamos alguns pontos importantes do estudo: a) Identificação do mercado ou nicho do mercado.

11 10 O hotel em estudo foi projetado para ser um hotel econômico. Hotelaria econômica pode ser definida rapidamente como o melhor custo/benefício de hospedagem que agregue preço justo à boa localização e boa cama-chuveiro. O mercado referencial definido como concorrente somou 10 hotéis, de categoria econômica que ofertam diariamente 1468 unidades habitacionais. Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting b) Identificação do Local: A cidade é o maior polo empresarial do país, além de se destacar como principal indutor de turismo de negócios. Os dados socioeconômicos da cidade demonstram que o município está crescendo e os indicadores sociais apontam melhorias na qualidade de vida da população. Numa cidade com as dimensões de São Paulo, os projetos de maior impacto de investimento público são aqueles referentes à mobilidade urbana. A principal intervenção com impacto no empreendimento em estudo é a Linha 4 Amarela do Metrô de São Paulo. O terreno em estudo localiza-se a

12 11 aproximadamente 170 m da estação Luz, a qual se integra a Linha 4 Amarela. Esta linha possui atualmente as estações: Luz, República, Paulista, Faria Lima, Pinheiros e Butantã e se integra às linhas: 1 Azul, 2 Verde, 3 Vermelha e 9 Esmeralda (CPTM). Na segunda fase serão construídas mais quatro estações: estações - Higienópolis-Mackenzie, Oscar Freire, São Paulo-Morumbi e Vila Sônia. Segundo notícia do portal do Metrô, esta obra beneficiará cerca de 1 milhão de usuários. Fonte: Metro SP O terreno está localizado na região central da cidade, um importante centro financeiro e comercial da cidade, cercado de diversos edifícios históricos e conhecidos pontos de referência como a Rua 25 de Março. Desta forma, o terreno escolhido para o hotel em estudo atende as principais premissas de mercado:

13 12 - Acessibilidade: O acesso ao empreendimento em estudo será facilitado pelas vias: Corredor Norte-Sul / Av. Tiradentes, Av. do Estado e Marginal Tietê. Fonte: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting O terreno em estudo tem fácil acesso rodoviário ao aeroporto de Congonhas e o Terminal Rodoviário do Tietê, como pode ser notado através dos trajetos a seguir.

14 13 Fonte: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting - Proximidade dos Geradores de Demanda: Além do público de negócios, comum ao mercado hoteleiro da cidade de São Paulo, os hotéis localizados na região central tem ainda a demanda que vem à cidade para realizar compras nas regiões do Bom Retiro, Brás, Santa Ifigênia e Rua 25 de Março. - Qualidade do Entorno e dos Serviços nas Imediações: O entorno do terreno conta com várias opções de comércio popular e infraestrutura básica como lanchonetes, padarias, conveniências, etc. Além disso, a aproximadamente 170 m do terreno encontra-se a estação Luz do metrô, na qual se integra a Linha 1 Azul, Linha 4 Amarela e com a CPTM. A Linha 1 - Azul oferece acesso direto aos terminais rodoviários Tietê e Barra Funda e a Linha 4 Amarela a importantes centros comerciais, como Av. Paulista e Av. Brigadeiro Faria Lima.

15 14 c) Análise do Desempenho de Mercado A inserção do hotel em estudo no grupo competitivo destacado apresentou a seguinte estimativa de desempenho: Oferta Hotel X mercado Demanda Desempenho Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM ,7% 95% 12, ,55% 215, ,7% 100% 12, ,88% 223, ,7% 105% 14, ,19% 230, ,2% 105% 14, ,48% 237, ,6% 105% 15, ,15% 244,33 Legenda: Diária Média: Valores correntes Agosto 2017, sem café da manhã. Projeção: Caio Calfat Real Estate Consulting Oferta: Disponibilidade de UHs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair ; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo; Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Agosto de Projeção de diária média: Diária média no ano 2018 foi baseada na análise da cesta competitiva.

16 15 O método utilizado para a inserção do hotel e a consequente taxa de ocupação, considera que o empreendimento em estudo dividirá com os demais competidores a demanda que se estima para todo o grupo. Esse método é considerado adequado, pois pondera a quantidade de oferta existente e o impacto de nova oferta no mercado, e tem como premissa considerar a força de vendas de cada hotel de forma equitativa, a princípio. No caso do hotel em estudo, a inserção do mesmo no mercado dá-se juntamente com outros hotéis. Desta forma, há grande oscilação na taxa de ocupação nos primeiros três anos, porém estima-se que a taxa de ocupação média anual se estabilize acima dos 66%. Essa média é adequada e permite o hotel operar com condições de gerar resultados positivos. A diária média de R$ 215,00 (sem café da manhã) para o primeiro ano de operação está alinhada aos competidores identificados. d) Operação Hoteleira Comentários sobre a escolha da Rede Hoteleira O hotel em estudo está localizado em área de alta oferta hoteleira, porém, de produtos com baixa qualidade num geral. O gerenciamento do hotel deve ser profissional e contar com atributos de reconhecimento de marca e canais de comunicação e distribuição desenvolvidos. Nesse caso, o hotel em estudo deve ser operado pela BHG, empresa que administra 51 hotéis no Brasil no momento e possui outros 22 em implantação.

17 16 A BHG tem canais de comunicação e distribuição nacionais e internacionais bem desenvolvidos, até por ser licenciada no Brasil pelo uso das marcas da Golden Tulip Hotels. Dessa forma, a rede hoteleira escolhida é adequada para o empreendimento em estudo e atende critérios importantes para a definição da rede, com destaque: marca, canais de distribuição e perfil gerencial. e) Projeções de Receitas e Resultados da Operação Baseados na estimativa de desempenho e nos serviços complementares que podem ser oferecidos aos hóspedes, bem como a estimativa de gastos envolvidos em uma operação padrão de hotel econômico, os grandes números da operação hoteleira são: Receita Total ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Gastos Centros de Receitas ,5% ,6% ,1% ,2% ,6% Margem Bruta ,5% ,4% ,9% ,8% ,4% Gastos não distribuíveis ,1% ,3% ,2% ,3% ,7% Lucro Operacional Bruto ,4% ,1% ,7% ,5% ,7% Gastos de Propriedade e Fundo de Reposição ,5% ,2% ,4% ,8% ,8% Resultado da Operação antes do IR ,9% ,8% ,3% ,7% ,0% Resultado por UH - Linear Obs.: Os resultados operacionais e financeiros foram estimados para os primeiros cinco anos de funcionamento do hotel, porém as análises financeiras abarcam período de 10 anos, entre o período de funcionamento do sexto ao décimo ano aplicouse um crescimento vegetativo do fluxo de caixa de 1% a.a. tendo como base o resultado do quinto ano de operação. Projeção- Caio Calfat Real Estate Consulting. As premissas de operação e resultados são apresentados no item Viabilidade Econômica. f) Avaliação da Viabilidade Econômico-Financeira: A viabilidade econômico-financeira necessita de três premissas para análise: Investimento, Resultado Operacional (Fluxo de Caixa) e Taxa de Atratividade.

18 17 Neste caso, para oferecermos o parecer, serão apresentados ponderações sobre essas três premissas: - Investimento: O hotel será oferecido ao mercado como um HIIP Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, ou seja, será ofertado no mercado como uma unidade hoteleira autônoma, seguindo a Lei de Incorporações 4.591/64. O preço a prazo estimado para as unidades habitacionais do hotel são destacadas no quadro abaixo: Grupo Qtde m² privativo FF&E K Giro + Pré Operacional A prazo , ,41 Total/Média ,00 Valor da unidade Taxas Hoteleiras Valor de Venda da Unidade Valor de venda/m² Fonte: STX Agosto de 2017 O valor acima está previsto ser pago em dois momentos: 40% no durante a construção, 60% na entrega da unidade habitacional; o saldo de 60% poderá ser financiado pelo adquirente da unidade ou pago para a incorporadora em parcela única. A STX destaca que para pagamento a vista e no período de lançamento o preço total, englobando FF&E e Gastos Pré-operacionais e capital de giro, o valor ofertado ao adquirente será de R$ CapRate do Setor: Buscaram-se informações no mercado que pudessem refletir o CapRate para o mercado comparável ao hotel em estudo, conforme o quadro abaixo e chegou-se a uma taxa média para o CapRate de 4,94%:

19 18 Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel Unidade Valor Anunciado Distribuição Divulgada Rentabilidade Nominal Mês Rentabilidade Nominal Ano Ibis Budget Consolação R$ ,00 R$ 1.746,00 0,52% 6,44% Tryp Paulista R$ ,00 R$ 891,00 0,28% 3,45% Blue Tree Verbo Divino R$ ,00 R$ 1.465,28 0,46% 5,64% Média 0,40% 4,94% Pesquisa realizada junto às imobiliárias no dia 23/03/16 de alguns hotéis referenciais disponíveis nesta data, dados não auditados Contudo, o CapRate de 4,94% foi comparado a uma taxa mínima de atratividade para o negócio em estudo, considerando uma taxa de livre de risco (optou-se pela SELIC sem inflação estimada para 2023 máxima data estimada pela equipe econômica do Banco Bradesco) e mais um spread de ordem operacional, que refletisse o risco do fluxo de caixa estimado não ser atingido. Dessa forma, a taxa livre de risco adotada foi de 3,6% e foi calculado o spread de 1,48%, o que somou CapRate de 5,07%. Como o CapRate do setor está abaixo da taxa de atratividade referencial de 5,07%, adotou-se essa taxa para a capitalização do FC O spread de base operacional foi definido pelo risco de não se atingir o FC estimado, para tanto calculou-se a diferença da taxa de ocupação estimada para a taxa de ocupação no Ponto de Equilíbrio (lucro = 0), a diferença percentual foi a base para o cálculo do spread. O ano base utilizado para o cálculo de ponto de equilíbrio foi o FC 2022 (ver Anexo). Análise Financeira para o Investidor: Assim, a análise de investimento para o empreendimento se apresenta a seguir:

20 19 Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: Foram simulados dois cenários de compra: (1) pagamento integral no lançamento (com preço definido pela STX), e (2) parcelamento sendo 40% durante a obra e 60% na entrega da unidade hoteleira, o saldo de 60% poderá ser financiado pelo adquirente da unidade ou pago para a incorporadora em parcela única. O FC de 2018 reflete o pagamento da parcela de 60% e o recebimento dos resultados estimados (R$ ). Os cenários são estáticos e não são precisos nas datas de desembolso, o que pode trazer pequena variação na TIR em cenários dinâmicos. O saldo de 60% pode ser financiado por terceiros, isso pode alterar o cálculo da TIR pela ocorrência de juros no plano negociado. Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de agosto de 2017 Rentab.: rentabilidade simples; Média 10 anos: rentabilidade simples média do FC 2018 a FC 2027; Média ano 3 a Ano 10 Rentabilidade simples média do FC 2020 a 2027 Análise Financeira - Cenários de TIR Cenario de Compra : A vista no Lançamento A Prazo Preço Total Rentab (Construção) ,8% N/A ,3% ,7% ,6% ,9% ,4% ,8% ,0% ,3% ,1% ,4% ,2% ,4% ,3% ,5% ,3% ,6% ,4% ,6% FC de CapRate de 5,07% Média 10 anos Média Ano 3 - Ano 10 Tir com FC de CapRate 6,6% 6,1% 7,1% 6,4% 9,4% 8,6% FC de CapRate de 5,07%: Capitalização do FC de 2027 com a taxa de CapRate apurada. TIR calculada com o último fluxo de caixa considerando a soma FC FC de Capitalização de 5,07%.

21 20 A partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa, simulação do ciclo de vida do empreendimento, que nesse período está terminando o ciclo de crescimento e entrando no ciclo de maturidade, quando há política de preços mais consistentes com defesa de posicionamento e políticas e ambiente propício para ganhos de produtividade e redução de custos Spread é termo financeiro que foi utilizado nesse texto como majoração de uma taxa referencial de juros que traduzisse um prêmio pelo risco do negócio em análise

22 21 Parecer Sobre a Qualidade do Investimento Os dados coletados e analisados para a elaboração deste estudo apontam a viabilidade mercadológica e a financeira para o hotel em estudo. Atributo Hotel Localização Localização: ADEQUADA Terreno de fácil acesso aos principais pontos de interesse da região. Bastante movimentação de carros e pedestres no entorno durante o dia e noite. Alta visibilidade, o que é adequado para um hotel de negócios. Mercado: EM CRESCIMENTO O mercado da região central é composto por empreendimentos antigos e defasados e carece de hotéis com qualidade de produtos e serviços profissionais. O Hotel em Estudo: VIÁVEL O hotel em estudo está previsto para operar sob a bandeira Soft Inn, da empresa BHG, que tem abrangência nacional e conta com bons canais de comunicação e distribuição. O estudo de desempenho do hotel apontou uma taxa de ocupação adequada, chegando a 66% no quinto ano. Riscos: A atividade hoteleira possui riscos como qualquer outro negócio; desde aqueles oriundos de variáveis macroeconômicas até as específicas do setor. Desta forma, o investimento deve ser analisado com

23 22 cautela e atenção. Os resultados aqui apresentados estão baseados em dados históricos e no momento atual no mercado, que não garantem resultados futuros. Além disso, a taxa de projeção de demanda foi elaborada por meio de dados disponíveis e ponderados de forma a considerar o atual momento econômico do país. Mesmo com critério e cautela, a taxa pode apresentar variações ao longo do tempo, fator que impõe risco aos resultados apresentados. Nas páginas seguintes se encontra o estudo completo que permitiu a emissão deste parecer.

24 23 3. Localização A cidade: A cidade de São Paulo é a capital do Estado de São Paulo. A cidade se destaca no cenário nacional como: Um dos maiores indutores de turismo no Brasil, sendo a cidade mais visitada pelo turismo de negócios; Principal centro financeiro, corporativo e mercantil do Brasil e da América do Sul; O maior polo empresarial do país; Maior rede hoteleira do Brasil, com cerca de unidades habitacionais. Imagens: wikipedia.org e mapa-brasil.com

25 24 Turismo de Negócios Por ser o maior centro financeiro da nação, São Paulo é sede das maiores empresas e indústrias do país, concentrando 38% das 100 maiores empresas privadas de capital nacional e 63% dos grupos internacionais instalados no Brasil. Por abrigar diversas empresas, desde pequenas a sedes internacionais, a cidade passou a receber eventos de todos os portes passando a ser conhecida como a capital do Turismo de Negócios do continente. Essa tendência pode ser notada através do quadro abaixo que apresenta a motivação de viagem dos turistas de São Paulo nos últimos anos: De acordo com pesquisa elaborada pelo Observatório do Turismo, o público corporativo é uma demanda exigente e que tem grande expectativa pelos serviços oferecidos, tanto no âmbito externo (cidade) quanto no interno (meio de hospedagem). Conforme a mesma pesquisa, este segmento do

26 25 turismo é pouco sensível a preço e, em média, gasta três vezes mais que os turistas convencionais. Turismo de Eventos, Feiras e Convenções São Paulo é sede de grandes eventos tais como a Bienal Internacional do Livro, Carnaval, Grande Prêmio de Fórmula 1, Salão do Automóvel, São Paulo Fashion Week, entre outros. O segmento turístico de eventos movimenta cerca R$ 16,3 bilhões em negócios ao ano. No ano de 2016, São Paulo foi sede de eventos de negócios de todas as tipologias, com um total de 16 milhões de visitantes. Segundo último levantamento da São Paulo Convention&Visitors Bureau (SPC&VB), das 172 feiras internacionais realizadas no Brasil, 120 são na cidade de São Paulo. A Avenida Paulista, principal cartão postal da cidade, também é palco de alguns eventos de grande representação popular, como é o caso do Reveillón na Paulista, a Parada do Orgulho LGBT e a Corrida de São Silvestre.

27 26 Fonte: São Paulo Convention & Visitors Bureau Espaços de Eventos A cidade de São Paulo dispõe de espaços de variados tamanhos para eventos de todos os portes. A São Paulo Convention&Visitors Bureau divide os equipamentos de eventos em Centros de Convenções, Espaços para Eventos e Espaços para eventos em hotéis. Nas entrevistas com os hotéis concorrentes ao empreendimento em estudo, foi informado que as feiras que ocorrem nos Centros de Convenções Anhembi Parque e Expo Center Norte, são as principais geradoras de demanda para os empreendimentos, garantindo alta ocupação. De acordo com a SPTuris, somente o espaço Anhembi Parque recebe cerca de 200 eventos por ano e mais de 11 milhões de visitantes que frequentam grandes feiras, congressos, exposições de carros, seminários e workshops, shows musicais nacionais e internacionais, colações de grau e bailes de formatura.

28 27 A tabela abaixo apresenta algumas feiras que ocorrem anualmente em São Paulo, nos centros de convenções Expo Center Norte e Anhembi Parque e o público da edição de Evento P úblico 2016 Lo cal Hair Brasil 98 mil Expocenter Norte Ho spitalar 90 mil Expo center No rte Couromoda 35 mil Anhembi Parque Fispal 40 mil A nhembi P arque A tabela abaixo apresenta os Centros de Convenções associados ao SPC&VB, localizados na região centro e norte da cidade de São Paulo. Os equipamentos localizam-se há menos de 15 minutos de automóvel do hotel em estudo.

29 28 Fonte: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting

30 29 Turismo de Lazer A cidade de São Paulo é conhecida por ser a Capital dos Negócios no Brasil e possui a fama de manter altas taxas de ocupação hoteleira de 2ª a 5ª feira e ver esses índices despencar nos finais de semana. Esta ideia já não representa mais a realidade de São Paulo. Isto pode ser mostrado através do levantamento do Observatório do Turismo (tabela abaixo) que mostra que a ocupação média nos finais de semana de 2016, atingiu a marca de 56,72%. Sabendo que a oferta hoteleira de São Paulo gira em torno de unidades habitacionais, chega-se ao número absoluto de aproximadamente UHs ocupadas nos finais de semana, o que é quase metade a oferta hoteleira total da cidade do Rio de Janeiro ( UHs), reconhecida mundialmente pelos seus atrativos turísticos que impulsionam o turismo de lazer. Taxa de Ocupação dos Hotéis no Fim de Semana Fonte: Observatório do Turismo

31 30 Com isso, nota-se que a cidade de São Paulo também conta com atratividade para hospedagem nos finais de semana, seja para o turismo de compras, cultural, gastronômico ou de eventos sociais. A atratividade para o turismo de lazer, cultural ou gastronômico, surge graças a toda a infraestrutura necessária para estes segmentos. Com casas de espetáculos com agendas repletas de opções, salas de teatro, salas de cinema e casas noturnas, São Paulo possui uma das vidas noturnas mais badaladas do país. Infraestrutura Turística Shopping Centers 53 Teatros 182 Salas de Cinema 282 Centros Culturais 39 Parques e Áreas Verdes 111 Museus 101 Estádios de Futebol 11 Centros de Esportes e Lazer 332 Autódromo 1 Restaurantes 15 mil Bares 20 mil Fonte: Observatório do Turismo 2017 Outra vertente do Turismo de Lazer é o Turismo Gastronômico. Com mais de 15 mil restaurantes, São Paulo é conhecida como a Capital Mundial da Gastronomia por apresentar mais de 50 tipos de culinárias distintas.

32 31 Turismo de Compras Segundo a São Paulo Turismo (2017), São Paulo possui cerca de 240 mil lojas distribuídas nas ruas de todas as regiões da cidade e concentradas nos 53 shopping centers, nas 59 ruas de comércio especializado, além dos centros comerciais instalados nos diversos bairros da capital. O diferencial da cidade no turismo de compras volta-se para a diversidade: São Paulo oferece tanto opções para atender ao consumo de luxo, em endereços como a Rua Oscar Freire, Alameda Gabriel Monteiro da Silva e shoppings como Iguatemi, Cidade Jardim e Vila Olímpia, como também atende quem busca opções populares, no bairro Bom Retiro, Brás e Rua 25 de Março. A UNIVINCO - União dos Lojistas da Rua 25 de Março e Adjacências, divulgou em 2013, data da última pesquisa disponível, que o número diário de visitantes que percorre a região da Rua 25 de Março e Bom Retiro é de 400 mil. Na época natalina, este número varia entre 800 mil e 1 milhão de visitantes/dia.

33 32 Imagens: Google Earth A Pesquisa realizada pelo Observatório do Turismo informa que 12% dos 13,2 milhões de turistas recebidos em 2013 na cidade de São Paulo, destinam-se às compras na cidade. O terreno em estudo possui localização estratégica entre os pólos de compra da Rua 25 de Março e Rua José Paulino, além de distância de 2,4 km até o Brás.

34 33 Fonte: Observatório do Turismo (últimos dados disponíveis) Mercado Hoteleiro Com cerca de 410 hotéis, a cidade de São Paulo é o maior parque hoteleiro do Brasil, com hotéis em todas as categorias, inclusive hotéis tematizados. A demanda é multifacetada, distribui-se em diversos segmentos, com destaque para negócios e MICE Meetings, Incentives, Conferences and Exhibitions (reuniões, incentivos, conferências e exposições); além disto, a cidade realiza diversos megaeventos ao longo do ano, como festivais de música, eventos esportivos e culturais. A hotelaria se beneficia desta diversidade e, por diversas barreiras de ordens econômica e estrutural, praticamente não recebeu novos hotéis nos últimos 10 anos. Tal fato proporcionou que a cidade ganhasse a percepção de cara e difícil de hospedar, pois o valor das diárias cresce desde 2006 em

35 34 níveis anuais acima de 7% a.a. e a demanda não parou de crescer, levando a cidade a registrar média anual próxima de 70% ao ano, o que representa ocupação plena nos dias úteis e quedas nos fins de semana. Fonte: Observatório do Turismo Dados Socioeconômicos: A cidade de São Paulo representa, isoladamente, 11,5% do PIB Nacional, além de ocupar a posição de 10º maior PIB municipal do mundo. A economia da cidade é baseada no setor de serviços, sendo responsável por 36% da produção de bens e serviços do Estado de São Paulo. O gráfico abaixo apresenta a evolução do PIB de São Paulo entre os anos de 2009 e 2014, bem como a sua composição.

36 35 PIB: fonte IBGE. Dados Oficiais disponíveis. Não há dados oficiais do PIB após 2014 por cidade. Destacamos que os dados das taxas de crescimento para o PIB do Brasil para 2015 e 2016 são de -3,6% e -3,8% respectivamente e foram ponderados na média de crescimento do PIB. Além do PIB, os índices que mais se destacam são: Aeroporto (GRU) 2016: : TCM: 4,05% a.a. Aeroporto (CGH) 2016: : TCM: 4,44% a.a Empresas 2015: : TCM: -0,6% a.a. Pessoal Ocupado 2015: : TCM: -0,17% a.a. IDHM 2010: 0, : 0,733 TCM: 0,94% a.a. Índice FIRJAN 2013: 0, : 0,8377 TCM: 1,66% a.a Empresas, Pessoal Ocupado, IDHM: fonte IBGE/ Índice FIRJAN: fonte FIRJAN/ Aeroporto: Fluxo total de passageiros Guarulhos e Congonhas, fonte INFRAERO / TCM: Taxa de Crescimento Médio Dados Oficiais Disponíveis

37 36 Os dados acima apresentados são os mais recentes disponibilizados pelas fontes oficiais. Para atenuar a falta de dados mais recentes, optou-se por períodos de análise de pelo menos cinco anos para apontamento de tendências. Importante destacar, a partir dos dados do crescimento do PIB Brasil, que é possível que a linha de tendência apurada possa estar com viés negativo a partir de 2015/2016 para os índices com disponibilidade mais antiga. Aeroportos: Localizado a 25 km do terreno em estudo, o Aeroporto Internacional de São Paulo é o mais movimentado do país, em passageiros e aeronaves. Já o Aeroporto de Congonhas é o terceiro mais movimentado do país e está localizado a aproximadamente 11,5 km do terreno em estudo (cerca de 14 minutos de automóvel). Empresas e Pessoal Ocupado: Esse índice reflete o retração no momento da cidade. A taxa de crescimento de empregados de -0,6% a.a. contra 3,91% a.a sinaliza que a cidade vem sentindo os impactos da atual situação econômica. IDHM e Índice FIRJAN: Esses índices medem melhorias na qualidade de vida da população, analisando dados ligados à saúde, educação e geração de emprego e renda. Tendências e Perspectivas Socioeconômicas para a cidade A cidade é o maior polo empresarial do país, além de se destacar como principal indutor de turismo de negócios. Numa cidade com as dimensões de São Paulo, os projetos de maior impacto de investimento público, são aqueles referentes à mobilidade urbana.

38 37 A principal intervenção com impacto no empreendimento em estudo é a Linha 4 Amarela do Metrô de São Paulo. O empreendimento em estudo localiza-se a aproximadamente 170 m da estação Luz, a qual se integra a Linha 4 Amarela. Esta linha possui atualmente as estações: Luz, República, Paulista, Faria Lima, Pinheiros e Butantã e se integra às linhas: 1 Azul, 2 Verde, 3 Vermelha e 9 Esmeralda (CPTM). Na segunda fase serão construídas mais quatro estações: estações - Higienópolis-Mackenzie, Oscar Freire, São Paulo-Morumbi e Vila Sônia. Segundo notícia do portal do Metrô, esta obra beneficiará cerca de 1 milhão de usuários. Metro SP Fonte: Em entrevista com a Subprefeitura da Sé Coordenaria de Planejamento e Desenvolvimento Urbano foi informado que não há nenhum projeto em andamento, tanto público, como privado com cronograma de implementação em curto, médio ou longo prazo na região analisada.

39 38 Foram identificados, no entanto, projetos voltados à mobilidade urbana, com influência na região central da cidade, na qual o empreendimento em estudo se localiza. Estes projetos estão descritos no portal da Prefeitura da cidade, sem cronograma de obras e investimento. Os projetos encontrados foram: Complexo Júlio Prestes: É um projeto da Prefeitura de São Paulo em parceria público privada que visa reurbanizar a região da Luz. Na região da antiga rodoviária serão construídos apartamentos com unidades entre 40m² e 54 m². O local contará também com estabelecimentos comerciais e uma creche para 200 crianças. Fonte: Prefeitura de São Paulo Projeto Cidade Linda: Iniciado em 2017 o projeto prevê ações contínuas de zeladoria em diversas áreas da cidade. Entre as ações estão poda de árvores, conservação e limpeza de galerias, consertos em geral, limpeza de calçadas e retiradas de entulho. VLP Centro: A Prefeitura avalia o projeto do VLP (Veículo Leve sobre Pneus) a ser instalado na região central de São Paulo. A ideia é que o veiculo

40 39 circule pelos pontos culturais do centro da cidade. Serão 12 km de extensão e cerca de 20 paradas.

41 40 O Terreno O terreno está localizado no centro de São Paulo, na Avenida Senador Queirós, esquina com a Avenida Prestes Maia, há menos de 200 metros de uma das entradas da estação Luz (CPTM e Metrô). Além disso, está próximo a diversos pontos de interesse da região, como pode ser notado na imagem abaixo. Fonte do Mapa: STX Atualmente o terreno em estudo abriga um estacionamento e possui alta visibilidade, sendo um dos poucos terrenos na região sem construção vertical, como podemos notar nas imagens a seguir.

42 41 Imagens: STX O terreno se mostra adequado para a instalação de um hotel de categoria econômica, pois é uma região de fácil acesso, e encontra-se em um

43 42 importante centro financeiro e comercial da cidade, cercado de diversos edifícios históricos e conhecidos pontos de referência como a Rua 25 de Março.

44 43 4. Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo O projeto O hotel em estudo é de categoria econômica com serviços reduzidos que privilegia o conforto do hóspede dentro da unidade habitacional. O projeto prevê 198 UHS com área privativa média de 17m², um restaurante para café da manhã que contará com área de conveniência, e algumas salas de reunião (petit comitê). O Memorial Descritivo detalhará todas as características do projeto e será apresentado aos compradores, além de fazer parte da documentação legal que faz parte de todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32 da Lei Memorial de Incorporação). Imagens Ilustrativas Fonte STX

45 44 A Rede Hoteleira A rede hoteleira contratada para esse empreendimento foi a BHG Brazil Hospitality Group, sob a bandeira Soft Inn. A BHG é operadora hoteleira que conta com 51 unidades hoteleiras em operação e está com outros contratos assinados para gerenciar outras 22 unidades hoteleiras. Os hotéis da empresa estão presentes no Brasil nos seguintes Estados: Rio de Janeiro, São Paulo, Mato Grosso, Paraná, Ceará, Goiás, Rio Grande do Sul, Pará, Pernambuco, Bahia, Rio Grande do Norte, Maranhão, Espírito Santo, Minas Gerais e Distrito Federal. A Soft Inn é marca da própria BHG, porém a empresa atua no Brasil também com marcas licenciadas da Golden Tulip, marca internacional de origem holandesa. As marcas que a BHG utiliza para atuar no Brasil são: A escolha de uma marca e operadora para o hotel deve atender critérios ligados à: competência gerencial, reconhecimento de marca, canais de distribuição próprios e proteção geográfica da marca no mercado em que atua, assim, nestes casos pode-se concluir:

46 45 Competência Gerencial e Reconhecimento: a BHG é uma das maiores empresas em operação no Brasil, com atuação nacional e diversas marcas que atendem todo tipo de público. A empresa está presente em todas as regiões do país e atua fortemente no segmento B2B (empresas e intermediários), o que cria massa crítica com o público final. Canais de Distribuição: A empresa possui equipe de vendas próprias que atua em base nacional, mantém links de reservas B2B e B2C a nível nacional e Reconhecimento: a empresa atua no mercado de lazer e mantém websites para todos os empreendimentos, com reservas online. Proteção Geográfica: O terreno em estudo está em região com vários hotéis concorrentes, a bandeira Soft Inn Plus não está ainda nesta região, o que fortalecerá o hotel em sua operação e concentrará esforços da BHG para essa unidade. Desta forma, a bandeira escolhida e a operadora se mostram adequadas para operar o hotel em estudo, uma vez que atendem critérios básicos considerados em processos de seleção de bandeira.

47 46 Análise da Cesta Competitiva - Definição do Grupo Competitivo Foram relacionados os empreendimentos localizados na região central de São Paulo, nos bairros: Centro, Luz, Bom Retiro, Bela Vista, Consolação, Liberdade, República, Sé, Santa Cecília, Higienópolis e Santa Ifigênia, classificados no Guia 4 Rodas (fonte oficial para classificação de hotéis do Ministério do Turismo). Pela proximidade da região em estudo com os principais centros de eventos da cidade (Anhembi e Center Norte), foram relacionados também os empreendimentos localizados nos bairros Santana, Carandiru e no Parque Anhembi. Esta relação totalizou 39 empreendimentos de todas as categorias. Considerando as características do hotel em estudo, foram filtrados os hotéis classificados como Midscale e Midscale Superior (diária média superior a R$ 250,00), além dos supereconômicos (diária média abaixo de R$ 170,00). Após a aplicação dos filtros, restaram no grupo competitivo 10 hotéis, que totalizam 1468 Unidades Habitacionais (Uhs). Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting A seguir, apresentam-se os hotéis selecionados para o estudo:

48 47

49 48 Fonte: Imagens e informações dos webpages dos hotéis

50 49 A localização dos concorrentes em relação ao hotel em estudo: Fonte: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting Características Gerais do Grupo Competitivo: A partir de informações colhidas nos hotéis e em pesquisas em OTAs On Line TRavel Agencies e nas webpages dos hotéis, as diárias médias do grupo competitivo puderam ser assim estimadas: Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda DM (sem Quadro de Diárias - Single UH Base Item Inauguração Hotel UH Comp. café) Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Excelsior ,70 192,00 222,82 225,33 172,67 180, Brasília Santana Gold Flat ,75 204,17 219,84 184,00 174,56 175, Normandie Design Hotel ,34 191,00 177,63 175,33 163,05 154, Nobile Downtown ,67 197,00 172,67 181,00 166,80 155, San Raphael ,64 180,00 172,48 181,33 163,19 152, Leques Brasil ,53 195,53 196,02 206,00 182,73 174, Boulevard São Luís ,00 170,00 173,65 182,33 166,95 154, San Juan ,50 170,00 0,00 169,67 152,78 143, ,00 175,00 167,14 176,00 154,80 145, Ibis Styles Anhembi ,77 236,63 222,85 234,00 162, ,18 Os hotéis da cidade de São Paulo operam com hóspedes do segmento de negócios e eventos, principalmente. No caso dos empreendimentos

51 50 da região central, há também o público que visita a cidade para realizar compras, nas regiões do Bom Retiro, Rua 25 de Março, Brás e Santa Ifigênia. Os hóspedes dos hotéis destacados são, em sua maioria, brasileiros ou imigrantes, que fazem compras para abastecer seus negócios. Há pouca representação dos turistas estrangeiros. A permanência média do público de negócios e eventos na cidade oscila entre 2 e 3 dias, enquanto o público de compras permanece, em média, apenas 1 dia.

52 51 - Desempenho do Grupo Competitivo: A São Paulo Turismo, através de seu núcleo de pesquisa, o Observatório do Turismo, publica a taxa de ocupação e diária média dos empreendimentos na cidade de São Paulo. Os resultados de São Paulo em 2015 e 2016 foram: Hotéis do Centro de São Paulo 2016 Taxa de Ocupação: 58,79% Diária Média: R$ 240,29 Hotéis do Centro de São Paulo Acumulado 2015 Taxa de Ocupação: 61,81% Diária Média: R$ 279,63 Hotéis Econômicos de São Paulo Acumulado 2016 Taxa de Ocupação: 59,75% Diária Média: R$ 208,41 Fonte: São Paulo Turismo Observatório do Turismo

53 52 Estudo de Absorção e Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo O hotel em estudo possui 198 unidades habitacionais. A análise de desempenho é elaborada pelo método de absorção, considerando as seguintes variáveis: Projeção de oferta: Realizada conforme as informações de mercado colhidas até o momento e redefinição de nova cesta competitiva, com a adição de eventuais novos hotéis a serem introduzidos no mercado nos próximos anos e pela saída de algum empreendimento hoje incluso na cesta competitiva em análise. Projeção de demanda: a projeção de demanda leva em conta as características próprias do mercado hoteleiro estudado, bem como as características da cidade e a consequente consistência do fluxo hoteleiro. Projeção da Oferta (Estimativa): Foram realizadas pesquisas junto as principais operadoras hoteleiras do país para identificar novos empreendimentos que poderiam concorrer com o hotel em estudo. Os empreendimentos considerados neste estudo foram: 2018: Entrada do Ramada Tiradentes, 176 Uhs; 2021: Hotel B&B, 300 Uhs Centro. Com a entrada de novos empreendimentos na cesta competitiva, entende-se que haverá uma reorganização geral na oferta da cidade, desta forma, estima-se que os hotéis com características de hotéis

54 53 supereconômicos e mais defasados devem se reposicionar e procurar uma nova de atuação: Reposicionamento - Saídas do Grupo Competitivo Saída Hotel UHs 2020 Boulevard São Luis San Raphael San Juan 63 Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting

55 54 Considerando as entradas e saídas de empreendimentos no Grupo Competitivo definido, pode-se projetar a oferta da seguinte forma: PROJEÇÃO DA OFERTA Ano Inicial Entrada Saída TOTAL Estimativa Caio Calfat Consulting Uhs disponíveis por dia As taxas de ocupação dos hotéis da cesta competitiva indicam que o mercado hoteleiro de São Paulo encontra-se estável. A entrada dos novos empreendimentos suprirá parte da demanda existente, sem impactar negativamente o desempenho do mercado como um todo. A oferta futura da cidade captará também a demanda dos hotéis mais antigos, com menor força de mercado, dado seu posicionamento, bandeira e estrutura.

56 55 Projeção de Demanda (Estimativa): A projeção de crescimento da demanda do grupo competitivo baseou-se na ponderação dos dados de crescimento da demanda turístico, da ocupação dos hotéis da cesta competitiva e do crescimento do PIB, conforme os dados disponibilizados pelo Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo e pelo IBGE. Demanda Turística 2006/2016 Demanda Hoteleira 2005/2017 ponderando os dados do 1º semestre de PIB 2009/2016, ponderado as taxas de crescimento de 2015 (-3,8%) e 2016 (-3,6%) Fonte: Observatório do Turismo e Caio Calfat Real Estate Consulting que calculou a demanda da cesta competitiva conforme os dados de ocupação fornecidos pelos relatórios mensais Desempenho dos Meios de Hospedagem Paulistanos nas dadas definidas. Ponderando-se as taxas e considerando a potencialidade da cidade em atrair demanda, conforme apresentado nos capítulos anteriores, chegou-se nos seguintes quadros de taxa de projeção de demanda: PONDERAÇÃO DAS VARIÁVEIS Item Taxa Peso Crescimento do PIB 3,60% 2 Cresc. Dem. Turística 4,60% 1 Cresc. Dem. Hoteleira 1,10% 7 1,95% 10 Taxa Efetiva para Projeção de Demanda Período Corte 2017 a % 1,95% 2020 a % 1,95% 2023 a % 1,95% demanda. A taxa de crescimento foi mantida para evitar supervalorização da

57 56 Assim, aplicando a taxa de crescimento apurada, a projeção de demanda para o Grupo Competitivo do hotel em estudo é: PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano Negócios Outros TOTAL Uhs Vendidas: Média por dia do Grupo Competitivo Estimativa Caio Calfat Real Estate Consulting - Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo: O estudo de absorção não apontou problemas para a inserção de um hotel com 198 unidades habitacionais, desta forma, simulando o hotel no grupo competitivo estudado, temos o seguinte quadro de ocupação estimativa para os primeiros cinco anos: Oferta Hotel X mercado Demanda Desempenho Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM ,7% 95% 12, ,55% 215, ,7% 100% 12, ,88% 223, ,7% 105% 14, ,19% 230, ,2% 105% 14, ,48% 237, ,6% 105% 15, ,15% 244,33 Diária Média: Valores correntes Agosto 2017, sem café da manhã. Projeção: Caio Calfat Real Estate Consulting

58 57 Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair ; Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo; Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Agosto Projeção de diária média: Diária média no ano 2018 foi baseada na análise da cesta competitiva. Os resultados da estimativa de desempenho podem ser assim entendidos: Taxa de Ocupação: O hotel se insere em mercado que está se qualificando, com outros hotéis de rede se inserindo, fato que transformará a percepção da oferta hoteleira na região. A sugestão do hotel em estudo, a ser operado pela empresa BHG, é oferecer um empreendimento econômico com qualidade de produtos e serviços melhores que seus principais concorrentes e com ótima localização. A taxa de ocupação estimada já apresenta níveis adequados a partir do quinto ano de operação e estabilização acima de 66%.

59 58 Diária Média: como dito acima, o hotel pode se posicionar como o melhor hotel da região, assim estima-se diária média de entrada de R$ 215,00, sem café da manhã.

60 59 5. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento para o Mercado de Investidores Imobiliários Pulverizados. Atributo Hotel Localização Localização: ADEQUADA Terreno de fácil acesso aos principais pontos de interesse da região. Bastante movimentação de carros e pedestres no entorno durante o dia e noite. Alta visibilidade, o que é adequado para um hotel de negócios. Mercado: EM CRESCIMENTO O mercado da região central é composto por empreendimentos antigos e defasados e carece de hotéis com qualidade de produtos e serviços profissionais. O Hotel em Estudo: VIÁVEL O hotel em estudo está previsto para operar sob a bandeira Soft Inn, da empresa BHG, que tem abrangência nacional e conta com bons canais de comunicação e distribuição. O estudo de desempenho do hotel apontou uma taxa de ocupação adequada, chegando a 66% no quinto ano. Ressalta-se e alerta-se que o Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico Financeira foi baseado em dados e premissas coletadas ao longo da realização do mesmo, assim, há riscos relacionados à obtenção dos resultados aqui expostos. Esses riscos estão relacionados ao meio ambiente social e econômico do país, ao próprio desenvolvimento do empreendimento e o risco de outros competidores no mercado, além dos identificados. Assim,

61 60 o investidor deve ponderar esses potenciais riscos na decisão de compra de uma unidade habitacional. O projeto foi realizado de acordo com as características de mercado levantadas nesse estudo e foi aprovado pela rede hoteleira, o que fez com que premissas de produto e mercado fossem relevadas na apresentação do modelo final de hotel a ser desenvolvido. Assim, não há ressalvas a serem feitas ao projeto nesse momento.

62 61 6. Análise Financeira A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária média prevista). O fluxo de caixa para as análises financeiras foi estimado em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 1% a.a. para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação. O aumento vegetativo de 1% a.a do fluxo de caixa entre o quinto e o décimo ano de operação simula a adaptação do hotel em estudo ao ciclo de vida; nesse período o hotel está deixando a fase de crescimento e entrando na fase de maturidade, época em que as políticas de preços estão mais consistentes com defesa de posicionamento e a previsibilidade da operação permite ações de controle e redução de custos Os valores são correntes de Agosto de 2017, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda. Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita (departamentos operacionais) dos centros de custo (gastos não distribuíveis). As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva. O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período préoperacional. Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários). Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário. Honorários e Taxas Contratuais da BHG foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado. Todas as despesas e remuneração das partes (Operadora Hoteleira, Assessora e Incorporadora) já estão previstas no DRE.

63 62 Foram simulados dois cenários de TIR, (i) pagamento integral no inicio de 2017 e (ii) pagamento em uma parcela em 2017 e a segunda em de Esses cenários são referenciais e apontam TIR que possa orientar os adquirentes; importante lembrar que a forma de pagamento definida no momento da compra influencia no cálculo da TIR, bem como eventual saldo financiado após a entrega da UH que recaiam acréscimo de juros afetará de forma significativa a TIR final frente os cenários apresentados. O CapRate utilizado para esse estudo foi o CapRate/Atratividade gerado pelo fluxo de caixa, na taxa de 5,07% conforme mencionado nos capítulos anteriores. Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado. A operação do empreendimento está prevista para o primeiro semestre de 2018, para efeito de cálculo e rentabilidade foi considerada a operação de 12 meses.

64 63 Receitas Disponibilidade Taxa de Ocupação Diárias Vendidas Diária Média Receita Número de Hóspedes RevPar Estimativa de Vendas - Hospedagem ,6% 54,9% 64,2% 62,5% 66,1% ,00 223,60 230,31 237,22 244, ,84 122,71 147,84 148,21 161,62 Receita de Alimentos e Bebidas Receita A&B Alimentos Bebidas Departamentos Menores Aluguel de Espaço , , , , ,00 Lavanderia , , , , ,25 Outros , , , , ,06 Total de Receitas , , , , ,31 Folha de Pagamento Estimativa de Folha de Pagamento Funcionários Hospedagem Alimentos e Bebidas Eventos e Deptos. Menores Administração e Segurança Marketing e Vendas Manutenção Subtotal Encargos e Benefícios 100% Total de Folha de Pagamento Salário Médio Ano

65 64 Demonstrativo de Resultados Receita Bruta Receita Líquida Habitações Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,8% ,6% ,3% ,3% ,2% Folha de Pagamento ,2% ,3% ,9% ,0% ,4% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,4% ,5% ,2% ,1% ,8% Alimentos e Bebidas Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Custos de A&B ,9% ,9% ,9% ,9% ,9% Gastos Gerais ,9% ,7% ,5% ,5% ,4% Folha de Pagamento ,4% ,4% ,5% ,4% ,1% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,8% ,0% ,1% ,2% ,6% Departamentos Menores Receita Bruta ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Receita Líquida ,4% ,4% ,4% ,4% ,4% Gastos Gerais ,5% ,5% ,5% ,4% ,4% Folha de Pagamento ,4% ,4% ,6% ,1% ,9% Lucro ou Prejuízo do Departamento ,4% ,4% ,3% ,8% ,0% L/P dos Centros de Receita ,5% ,4% ,9% ,8% ,4% Administração e Geral Gastos Gerais ,5% ,2% ,5% ,5% ,3% Folha de Pagamento ,8% ,8% ,5% ,5% ,4% Resultado ,3% ,0% ,1% ,1% ,7% Marketing e Sales Gastos Gerais ,8% ,5% ,5% ,5% ,5% Folha de Pagamento ,5% ,5% ,5% ,5% ,4% Resultado ,3% ,0% ,0% ,0% ,9% Manutenção e Conservação Gastos Gerais ,5% ,4% ,2% ,2% ,1% Folha de Pagamento ,0% ,0% ,9% ,9% ,8% Resultado ,5% ,4% ,0% ,0% ,9% Gastos com Água e Energia Total de Utilidades UHs ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Total de Utilidades Áreas Comuns ,5% ,4% ,2% ,2% ,2% Resultado ,5% ,4% ,2% ,2% ,2% Resultado Antes Fees Gerenciamento ,9% ,6% ,7% ,5% ,7% Basic Fee ,5% ,5% ,0% ,0% ,0% Basic Fee ,5% ,5% ,0% ,0% ,0% Lucro Operacional Bruto - GOP ,4% ,1% ,7% ,5% ,7% Gastos de Capital Seguros ,4% ,4% ,3% ,3% ,3% Taxas da Propriedade ,7% ,5% ,3% ,2% ,1% Incentive Fee ,5% ,7% ,5% ,9% ,1% Fundo de Reposição 0 0,0% ,0% ,0% ,0% ,0% Aluguéis e Outros ,8% ,7% ,4% ,4% ,2% Resultado ,5% ,2% ,4% ,8% ,8% L/P Antes do IR e Depreciação ,9% ,8% ,3% ,7% ,0%

66 65 Análise Financeira - Sensibilidade de Preço de Venda X Resultado para o Comprador da Unidade: Análise Financeira - Cenários de TIR Cenario de Compra : A vista no Lançamento A Prazo Preço Total Rentab (Construção) ,8% N/A ,3% ,7% ,6% ,9% ,4% ,8% ,0% ,3% ,1% ,4% ,2% ,4% ,3% ,5% ,3% ,6% ,4% ,6% FC de CapRate de 5,07% Média 10 anos Média Ano 3 - Ano 10 Tir com FC de CapRate Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: Foram simulados dois cenários de compra: (1) pagamento integral no lançamento (com preço definido pela STX), e (2) parcelamento sendo 40% durante a construção e 60% na entrega da unidade hoteleira, o saldo de 60% poderá ser financiado pelo adquirente da unidade ou pago para a incorporadora em parcela única. O FC de 2018 reflete o pagamento da parcela de 60% e o recebimento dos resultados estimados (R$ ). Os cenários são estáticos e não são precisos nas datas de desembolso, o que pode trazer pequena variação na TIR em cenários dinâmicos. O saldo de 60% pode ser financiado por terceiros, isso pode alterar o cálculo da TIR pela ocorrência de juros no plano negociado. Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de agosto de 2017 Rentab.: rentabilidade simples; 6,6% 6,1% 7,1% 6,4% 9,4% 8,6% Média 10 anos: rentabilidade simples média do FC 2018 a FC 2027; Média ano 3 a Ano 10 Rentabilidade simples média do FC 2020 a 2027

67 66 FC de CapRate de 5,07%: Capitalização do FC de 2027 com a taxa de CapRate apurada. TIR calculada com o último fluxo de caixa considerando a soma FC FC de Capitalização de 5,07%. A partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa, simulação do ciclo de vida do empreendimento, que nesse período está terminando o ciclo de crescimento e entrando no ciclo de maturidade, quando há política de preços mais consistentes com defesa de posicionamento e políticas e ambiente propício para ganhos de produtividade e redução de custos - CapRate do Setor: Pesquisou-se junto às imobiliárias de São Paulo que comercializam flats/condo-hotéis os preços de vendas no mercado imobiliário e o conseqüente CapRate das Operações: Unidade Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel Valor Anunciado Distribuição Divulgada Rentabilidade Nominal Mês Rentabilidade Nominal Ano Ibis Budget Consolação R$ ,00 R$ 1.746,00 0,52% 6,44% Tryp Paulista R$ ,00 R$ 891,00 0,28% 3,45% Blue Tree Verbo Divino R$ ,00 R$ 1.465,28 0,46% 5,64% Média 0,40% 4,94% Pesquisa realizada junto às imobiliárias no dia 23/03/16 de alguns hotéis referenciais disponíveis nesta data, dados não auditados O CapRate referencial para o setor, considerando uma taxa de atratividade mínima para o setor com base em uma taxa livre de risco somada a um spread relativo ao risco do negócio em estudo, foi calculada para referendar o CapRate do setor. Assim, buscou-se também a taxa livre de risco em projeções de longo prazo, a taxa adotada foi de 3,6%, a qual representa a taxa SELIC estimada para 2023 sem inflação. O spread utilizado foi aplicado ao risco do fluxo de caixa estimado não se realizar, assim considerando o fluxo de caixa estimado de 2022 e calculando-se o nível de vendas no Ponto de Equilíbrio (Lucro Zero),

68 67 chegou a um risco de 40,76%, o que gerou um spread de 1,48% em relação à taxa de 3,6%. O CapRate/Taxa de Atratividade foi estimado em 5,07%, o qual foi aplicado para cálculo do TIR pois era maior que CapRate verificado na pesquisa de mercado. Spread é termo financeiro que foi utilizado nesse texto como majoração de uma taxa referencial de juros que traduzisse um prêmio pelo risco do negócio em análise

69 68 Glossário

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72 71 Anexo: Cálculo da Taxa Interna de Retorno: Legenda: F: Fluxo de Caixa Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

73 72 Anexo: Cálculo do Ponto de Equilíbrio e Risco Operacional Estudo de Ponto de Equilíbrio e Risco Operacional Item Valores Composição Receita total ,0% Gasto Variável ,3% Gasto Fixo ,6% Resultado Operacional ,1% Receita Total Por Venda 310 Receita no Ponto Equilíbrio Diárias Vendidas no Ponto Equi %TO Ponto de Equilíibrio 27,0% Risco Operacional 40,76% Ano Base para Cálculo: 2022

74 73 Anexo: Projeção Longo Prazo Equipe Econômica Banco Santander.