ACÓRDÃO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXXX , da Comarca de São Paulo, em que é

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1 Registro: XXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXXX , da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONSTRUTORA TENDA S A, são apelados JULIANA (Omitido) e outros. ACORDAM, em 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e ARALDO TELLES. São Paulo, 28 de outubro de Desembargador CARLOS ALBERTO GARBI RELATOR

2 VOTO Nº 16.91X APELAÇÃO N XXXXXXX COMARCA APELANTE APELADOS : SÃO PAULO (15ª VARA CÍVEL CENTRAL DA CAPITAL) : CONSTRUTORA TENDA S/A : JULIANA (Omitido) e outros COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. APARTAMENTO. DISTRATO. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. INADIMPLEMENTO DA RÉ. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. DANO MORAL IN RE IPSA. SENTENÇA REFORMADA APENAS QUANTO À ATUALIZAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS E VERBA HONORÁRIA. 1. Rescisão contratual face à inadimplência da ré. Distrato não formalizado. Demora na entrega da unidade habitacional. O inadimplemento da obrigação autoriza o desfazimento do contrato. 2. Rescisão do ajuste por culpa exclusiva da ré. Devolução integral e imediata dos valores pagos pelos contratantes. Deduções. Impossibilidade. 3. Dano moral. Caracterização. Autores com casamento marcado. In re ipsa. Indenização mantida (R$ ,00). 4. Verba honorária (20% sobre o valor da condenação) mantida. Recurso não provido. 1. A ré recorreu da sentença proferida pela Doutora DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT que julgou procedente o pedido para declarar a rescisão do compromisso de venda e compra firmado entre as partes, condená-la a devolver os valores pagos pelos autores e indenização pelo dano moral, fixada em R$ ,00. Alegou a recorrente, em síntese, que os autores quedaram-se inadimplentes antes da entrega das chaves; que tem direito à retenção de percentual; que os autores poderiam ter pleiteado a multa convencional para o caso de atraso na entrega da unidade; que não houve inadimplemento de sua parte; que os juros moratórios são devidos como fixados; que não ocorreu o dano moral; que deve ser dado Apelação nº XXXXXXX [voto nº 16.91X] FBL Página 2/9

3 provimento ao recurso para que o pedido seja julgado improcedente. Os autores apresentaram resposta na qual pediram a manutenção da sentença. É o relatório. 2. As partes firmaram compromisso de venda e compra de unidade habitacional em março de No ajuste foi estabelecido o dia para a entrega do apartamento, mas a ré notificou os autores da prorrogação para junho de Os autores, que tinham casamento marcado para o início de 2007, tentaram a substituição do apartamento e, posteriormente o distrato, mas como a ré cobrou as mensalidades devidas a partir da negociação administrativa havida entre eles, ajuizaram o pedido de rescisão judicial de contrato (fevereiro de 2007). A sentença julgou procedente o pedido e as alegações da ré na apelação não se sustentam. Como anotou a sentença, Embora a ré tenha negado o distrato na defesa, sustentando que a obra seria entregue no prazo contratual, as cópias dos ' s' juntadas pelos autores revelam, as tratativas havidas entre as partes em razão do noticiado atraso na entrega das obras (fls. 229 e 233). Era óbvio o atraso, tanto que prosseguiram as partes nas tratativas que culminaram com o distrato, com devolução e setenta e cinco (75%) do valor pago mediante doze (12) parcelas mensais de R$ 1.058,41 cada uma, vencíveis a partir de 10 de novembro de 2006 (v. fl. 229), Conquanto não assinado por representante da ré o 'distrato da Apelação nº XXXXXXX [voto nº 16.91X] FBL Página 3/9

4 promessa de compra e venda', datado de 30 de agosto de 2006, esse instrumento particular foi redigido em papel timbrado da ré (fls. 239/240) e decorreu das mencionadas tratativas que vinham mantendo as partes por intermédio de ' s' (fls. 206/237 e 238/240), A ré, quando do vencimento da primeira parcela de devolução estabelecida no distrato, houve por bem notificar os autores cobrando deles as prestações do contrato rescindido, que teriam vencimento em 25 de agosto, 25 de setembro e 25 de outubro de 2006, pela soma total de R$ 2.066,93 (fls. 242/243). Resta evidenciada nos autos a culpa exclusiva da ré pela rescisão do contrato firmado entre as partes, não a socorrendo deveras mera alegação de que não firmou o distrato. Tendo a ré sido a responsável pelo desfazimento do ajuste, seja porque não honrou o distrato, seja porque não honrou o compromisso de venda e compra firmado, porquanto em meados de 2006 já sabia que a unidade não seria entregue no prazo marcado no ajuste, deve devolver integralmente os valores pagos pelos autores, que não podem ser prejudicados por sua desídia e má administração em seus negócios. Não se trata, portanto, de desfazimento do negócio por impossibilidade de pagamento pelos compradores, mas de inadimplemento da ré, de forma que a retenção do preço por ela pretendida ofende às disposições de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido: Importante ressaltar que a restituição da totalidade das parcelas pagas é medida que se impõe, pois não se mostra razoável que a adquirente perca parte de seu Apelação nº XXXXXXX [voto nº 16.91X] FBL Página 4/9

5 investimento, em razão da inexecução contratual culposa da vendedora, que foi, no mínimo, negligente na execução do empreendimento e, portanto, dever arcar com todos os prejuízos decorrentes da rescisão (Ap. n , rel. Des. ERICKSON GAVAZZA MARQUES, j ) Desse modo, resta evidente a inadimplência da ré e, se a rescisão se dá por culpa da vendedora em razão de descumprimento do prazo na entrega da obra, é ela quem deve suportar os ônus decorrentes do próprio inadimplemento. Consequência disso é a devolução integral e imediata das parcelas pagas, sob pena de colocar-se o consumidor em situação de desvantagem exagerada (art. 53 e art. 51, inc IV, CDC) e conforme a Súmula nº 2, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: 'A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição (Ap. n /50000, rel. Des. MAIA DA CUNHA, j ) Ação de restituição das parcelas pagas - Procedência em parte - Inconformismo das partes - Desacolhimento - Compra e venda de imóvel - Negócio feito sob a forma de adesão à cooperativa habitacional - Atraso nas obras - Falta de pagamento motivada - Exceção do contrato não Apelação nº XXXXXXX [voto nº 16.91X] FBL Página 5/9

6 cumprido - Culpa da ré pela inexecução contratual - Devolução dos valores pagos que deve ser integral e imediata - Juros de mora que incidem da citação - Valores despendidos para acompanhamento do feito que não integral despesas processuais - Honorários de sucumbência que comportam majoração - Sentença reformada apenas para aumentar os honorários fixados para 15% do valor da condenação - Recurso do autor provido em parte e desprovido o da ré (Ap. n , rel. Des GRAVA BRAZIL, j ) Compromisso de venda e compra de imóvel em construção - Atraso na entrega da unidade autônoma - Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais - Incidência do Código de Defesa do Consumidor - Atraso injustificado da entrega do imóvel - Inadimplemento da ré que implica devolução total e imediata das parcelas pagas pelo comprador - Não configurados os pretendidos danos morais - Sucumbência recíproca - Recurso parcialmente provido (Ap. n , rel. Des FORTES BARBOSA, j ) sentido: O Egrégio Superior Tribunal de Justiça também já decidiu nesse I - O consumidor está autorizado, por nosso Apelação nº XXXXXXX [voto nº 16.91X] FBL Página 6/9

7 ordenamento jurídico, a pleitear a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. II - Decorrente da rescisão contratual, em virtude da mora injustificada da Construtora, promitente vendedora, a devolução integral das parcelas pagas é medida de rigor e está em consonância com a orientação preconizada por esta Corte Superior. (REsp n /RJ, rel. Min. MASSAMI UYEDA, dj ) Havendo rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel por atraso da construtora/incorporadora na entrega da unidade condominial do adquirente, ou seja, por culpa exclusiva daquela, indevida a retenção de parcela do preço pago. Embargos de Declaração acolhidos, com efeitos infringentes, reconsiderando-se o Acórdão anterior, cancelando-se a retenção de 25% das prestações pagas, as quais deverão ser integralmente devolvidas para o adquirente. (REsp n / RJ, Min. SIDNEI BENETI, dj.18/09/2008) No mais, a ré abusou da boa-fé dos autores e tal conduta, com segurança, afetou sua dignidade. Também deve ser considerado que os autores alegaram que tinham casamento marcado para o início de 2007, situação que indica indubitavelmente o prejuízo moral por eles suportado pelo desfazimento do contrato. Assim, embora se cuide de inadimplemento contratual risco inerente a qualquer negócio jurídico, justifica-se o pedido de reparação Apelação nº XXXXXXX [voto nº 16.91X] FBL Página 7/9

8 por danos morais. O Tribunal já decidiu nesse sentido: Indenização por danos materiais e morais - Instrumento particular de promessa de venda e compra de imóvel, com previsão do prazo de 180 dias de carência para entrega das chaves. Atraso caracterizado. Dano material e moral configurados. Alegação de força maior e caso fortuito para justificar a entrega do imóvel fora do prazo, que não pode ser aceita, posto que as alegações das Rés se inserem no risco normal assumido pela atividade que desenvolvem. Verba honorária contratualmente estabelecida, que não vincula o Juiz. Sentença reformada em parte. Recurso do Autor provido em parte para condenar as Rés no dano moral experimentado, fixado em R$ ,00, e para adequação dos honorários ao disposto no 3º do artigo 20 do CPC, assim como o das Rés, este para limitação da verba indenizatória pelo atraso na entrega (TJSP, Ap. n , rel. Des. João Pazine Neto, j. 22/02/2011) Isto porque, o procedimento inadequado das rés ocasionou angústia e desgosto aos autores, pois é notório que quem adquire o imóvel, contrai dívidas e efetua o pagamento regular das prestações, sente-se frustrado por não poder dispor do bem, sofrendo aflição psicológica, em razão do prolongado martírio de espera pela entrega da casa própria. Consequentemente, os danos extrapatrimonais se fazem presentes (TJSP, Ap. n. Apelação nº XXXXXXX [voto nº 16.91X] FBL Página 8/9

9 , rel. Des. João Francisco Moreira Viejas, dj ) Justificada a indenização por dano moral, o valor do ressarcimento deve ser fixado com moderação, conforme orientação do Egrégio Superior Tribunal de Justiça: A indenização deve ser fixada em termos razoáveis, não se justificando que a reparação enseje enriquecimento indevido, com manifestos abusos e exageros, devendo o arbitramento operar-se com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao porte financeiro das partes, orientando-se o julgador pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, valendo-se de sua experiência e bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso (REsp. n /DF, rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, j ) Considerando as circunstâncias apontadas, revela-se razoável a reparação no valor fixado na sentença, quantia que não é insignificante, como também não é excessiva para a compensação do dano moral causado aos autores. Por fim, a verba honorária sucumbencial não comporta redução. O percentual (20%) estabelecido sobre a condenação remunera adequadamente o trabalho dos advogados dos autores. 3. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso. Desembargador CARLOS ALBERTO GARBI RELATOR Apelação nº XXXXXXX [voto nº 16.91X] FBL Página 9/9