Ao CEMA - Hospital Especializado Ltda. Rua do Oratório, Mooca - SP. Referência:- Avaliação do Imóvel - Capital Terreno / Capital Benfeitoria

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1 São Paulo, 28 de Julho de Ao CEMA - Hospital Especializado Ltda. Rua do Oratório, Mooca - SP A/C:- Dr. Antonio Aquino Neto Referência:- Avaliação do Imóvel - Capital Terreno / Capital Benfeitoria H. Fontes Assessoria, Perícias de Engenharia e de Contabilidade S/C Ltda., incumbida de proceder à avaliação do núcleo hospitalar localizado, a Rua do Oratório nº s 1.357, 1.359, 1.365, 1.369, 1.329, 1.331, 1.335, 1.339, 1.341, 1.347, 1.293, 1.305, 1.313, 1.319, 1.325, 1.257, 1.259, 1.295, e 1.303, Rua Dr. Francisco Eugênio, nº s 62, 57, 75, 65 e 67, Rua Pascoal Moreira, nº 477, 457, 463, 449, 455 e 473 e Rua Lituânia nº s 210, 218, 138, 140, 146, 200 e 202, no Bairro da Mooca, Município e Estado de São Paulo, objetivando a apuração do valor de mercado dos imóveis constituídos de capital Terreno e capital Benfeitorias, passando a relatar as conclusões a que chegou através do seguinte: L A U D O T É C N I C O D E A V A L I A Ç Ã O O presente Laudo desenvolver-se-á da seguinte maneira:

2 SUMÁRIO página I - Considerações Preliminares II - Critérios e Metodologia II.1 - Terreno II.2 - Benfeitoria III - Vistoria III.1 - Situação e Características Gerais III.2 - Descrição do Terreno III.3 Descrição das Benfeitorias IV - Avaliação IV.1 - Análise da Apuração do Valor do Terreno IV.1 - Análise da Apuração do Valor do Terreno IV.2 - Diagnóstico de Mercado IV.3 - Valor Terreno IV.4 - Valor das Benfeitorias V - Valor Total da Avaliação VI- Encerramento Acompanham o presente Laudo os seguintes anexos: Anexo I - Documentação de suporte Anexo II ART - Anotações de Responsabilidade Técnicas 2

3 I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Trata o presente trabalho de apurar o valor real de mercado para os capitais de terreno e benfeitorias, individualizadamente do núcleo hospitalar, localizado na quadra formada pelas seguintes vias: Rua do Oratório, Dr. Francisco Eugênio, Pascoal Moreira e Lituânia, 33º Subdistrito do Alto da Mooca, Município e Estado de São Paulo, de propriedade e posse de INAL INTERAUDIOVISÃO, LABORATÓRIO E EMPREENDIMENTOS LTDA. Mapa da Região localizando o imóvel avaliando, assim como, as principais vias locais. Nas vistorias realizadas, foram identificadas as principais características tanto territoriais como construtivas, assim como confrontado com levantamento in-loco, documentação e plantas fornecida pelo contratante. 3

4 II CRITÉRIOS E METODOLOGIA II. 1 Avaliação de Terreno e Benfeitorias Os critérios gerais empregados em ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, baseiam-se nas Normas Técnicas e Publicações elaboradas pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE, e da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABR 2001, sob nº , ABNT - NBR sob nº e ABNT - NBR sob nº , de 31/06/2006 Avaliação de Bens. Procedimentos Gerais Determinação do Valor do Terreno Em Engenharia de Avaliações, prega-se pelo bom senso técnico, havendo o entendimento amplo da aplicação do método comparativo direto para terrenos, que consiste em uma ampla pesquisa de valores junto ao mercado imobiliário da região, para a determinação do unitário médio por metro quadrado. No caso de terrenos urbanos padrões esta pesquisa é homogeneizada, visando corrigir fatores como, diferentes grandezas de lotes, topografia, melhoramentos públicos, zona de ocupação, frentes múltiplas, entre outros. Ocorre que no presente caso, conforme preconiza o item da NBR , foram consideradas as expectativas do avaliador, quanto ao avaliando, por inexistirem terrenos em oferta ou vendas recentes similares 4

5 ao avaliando, com área de 5.937,15 m² em região não verticalizada, com ofertas máximas que vão de 500 a m², destinando-se principalmente a pequenos empreendedores, voltados a projetos horizontais com até 03 pavimentos, conforme as restrições físicas e legais ao aproveitamento da Zona. Outra característica observada na região figura-se no que é comumente chamado de boom imobiliário, com um fator de crescimento elevado de empreendimentos de médio a alto padrão, que vão se tornando viáveis a partir da aquisição de áreas negociadas de a m², ou seja, ocupadas por obras horizontais, tornando escassas as ofertas, sob o prisma de grandeza do avaliando, em detrimento às limitações do zoneamento e evidente sobre custo de Outorgas de solo criado. Dessa forma, entende esta Assessoria, não existirem elementos que proporcionem bases seguras ao Método Comparativo Direto, motivo pelo qual esta Avaliação adota o Involutivo. Esse método identifica o valor de um bem alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis de execução e comercialização do produto. II. 2 - Benfeitorias 5

6 As benfeitorias serão avaliadas pelo valor de venda, com base no trabalho intitulado Valores de Edificações de Imóveis Urbanos 2002/2006, e nas recentes recomendações do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, em atendimento a publicação da NBR Valores de Edificações de Imóveis Urbanos SP - Conversão dos Coeficientes H 8 2N para R 8 N, que classifica os diversos tipos de construção segundo suas finalidades, fixa as depreciações aplicáveis em função do padrão construtivo, multiplicando-se o FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO FOC. Este critério é uma adequação do método Ross/Heidecke, que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação; Foc = R + K * (1-R) onde: R = K = Para se obter o coeficiente K, foi estabelecido no referido estudo uma relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (I e ) e sua vida referencial (I r ), assim como, seu estado de conservação, adotando-se a recomendação IBAPE de Novembro de 2006 Atualizações dos Coeficientes, de H 8-2N para R 8 N, do SINDUSCON Sindicato das Indústrias de Construção Civil de Grandes Estruturas no Estado de São Paulo, face seu crescimento em relação ao Índice de Preços ao Consumidor - IPC - FIPE. Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na TABELA 1, do referido trabalho. Coeficiente de Ross / Heidecke, encontrado na TABELA 2, do estudo. Outro ponto a ser abordado quanto às benfeitorias, adiante amplamente detalhadas, é quanto a utilização do imóvel avaliando, 6

7 tratando-se de um complexo hospitalar com 74 leitos, centro cirúrgico, áreas de tratamento intensivo e semi-intensivo, além de ampla estrutura destinada ao atendimento milhares de pacientes dia, verificando-se que o complexo, ao fim que se destina, faz uso de benfeitorias atípicas àquelas relacionadas em norma. Dessa forma, foram saneadas todas as informações relativas ao uso do imóvel, a fim de serem determinados os equipamentos civis que foram necessários ao complexo, assim como sua obsolescência, a hipótese de desuso ao fim hospitalar, para determinação de um fator matemático de over price relativo aos equipamentos civis não contemplados nas Normas de Avaliações (item 8.5 e 8.6), mas que devem atender com especificidade as determinações do Ministério da Saúde, como pode ser observado pela Portaria nº. 400/MS de 06 de dezembro de 1977, que trata e aprovam as normas e padrões sobre construções e instalações de serviços de saúde em complemento a Portaria Ministerial nº. 30, de 11 de fevereiro de 1977 e Decreto de 31/12/1975. III - VISTORIA III.1 - Situação e Características Gerais Em vistoria realizada, identificamos as principais características da região onde se encontra o imóvel avaliando. 7

8 Vista da Rua do Oratório no trecho onde se encontra o imóvel avaliando. Rua Dr. Francisco Eugênio para a qual o imóvel também faz frente. 8

9 Rua Paschoal Moreira e Lituânia para a qual o imóvel faz frente. 9

10 A Rua do Oratório é uma das principais via da região leste da Capital de São Paulo, possuindo características mista comercial e residencial, tendo inúmeros estabelecimentos de variados seguimentos e serviços, assim como, residências de padrão médio alto. O imóvel em questão tem características de uso predominantemente hospitalar. A região onde está situado o imóvel é dotada dos seguintes melhoramentos público urbano:- - Rede de energia elétrica; - Rede telefônica; - Vias com pavimentação asfáltica, guias e sarjetas; - Transportes coletivos na frente do imóvel; - Energia elétrica c/ iluminação pública; - Rede de águas e esgoto; - Entre outros melhoramentos. A região onde está situado o imóvel é um centro desenvolvido e é servido pelos seguintes serviços:- - Comercio varejista; - Instituições de ensino e cultura; - Assistência Médica; - Postos de abastecimento de combustíveis; - Hospital; - Redes Bancárias; e - Repartições Públicas. 10

11 A Lei de Zoneamento que regula o uso e a ocupação do solo classifica o local como MO - ZM-3a, Zona Mista de alta densidade demográfica, na qual as características de dimensionamento, ocupação e aproveitamento do terreno, bem como, as categorias de usos permitidos são as seguintes:- Mapa do Zoneamento da Subprefeitura da Mooca. 11

12 Plano Regional Estratégico da Subprefeitura MOOCA - PRE - MO QUADRO 04 do Livro XXV - Anexo à Lei nº , de 25/08/2004 CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES MACROZONA DE ESTRUTURAÇÃO E QUALIFICAÇÃO URBANA Notas Características das Zonas de Uso Zona Mista de Alta Densidade Taxa de Ocupação Máxima 5,00 m (b) Zona de Uso Taxa de Permeabilidade Mínima Coeficiente de Aproveitamento Mínimo Básico Máximo ZM-3a 0,20 1,00 2,50 Características de Dimensionamento e Ocupação dos Lotes Lote Mínimo (m²) Frente Mínima (m) 0,5 (a) 0,15 125,00m² 5,00 m Frente Recuos Mínimos (m) Fundos e Laterais Altura da Edificação Menor ou Igual a 6,00 m Não Exigido (d) Gabarito de Altura Máxima (m) Altura da Edificação Superior a 6,00 m (c) (d) Sem Limite a) Ver artigo 192 da parte III desta lei,quanto á taxa de ocupações na ZM para edificações com até 12 metros de altura. b) Ver artigo 185 da parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP,ZCL, ZPI e ZEIS. c) Ver artigo 186 III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com altura superior a 6,00 metros d) Ver 1º e 2º do artigo 186 da parte III desta lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviços de armazenamento e guarda de bens móveis e oficinas. e) Não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas. f) Respeitadas as disposições da Legislação Ambiental vigente. III.2 - Descrição do Terreno Através das varias vistorias in loco, foram colhidos os elementos necessários para descrição dos terrenos que, como mencionado anteriormente, ressaltando-se que está situado em uma via de grande fomento comercial, próximo à área central da Capital. 12

13 Constitui-se esta avaliação, de apurar o valor do terreno, como um todo, ou seja, unificando-se as matriculas, cujas descrições e confrontações estão assim caracterizadas:- Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital PRÉDIO E TERRENOS situados na Rua do Oratório n.º S 1357, 1359, 1365, 1369, com frente também para a Rua Francisco Eugênio nº s 27, 65, 67, 75 e 75 fundos, no 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOÖCA, sendo o terreno assim descrito: Tem início no ponto 1, situado no alinhamento da Rua Oratório, distante 26,34m, do alinhamento predial da rua Oratório até o ponto 2; daí deflete à direita e segue 47,82m, com Azimute de 46º44 54, confrontando com o antigo prédio nº 1347 da rua oratório até o ponto 3, daí deflete à direita e segue 44,85m, com azimute de 136º34 49, confrontando com os prédios nºs 232, 240, 246, 256, 260 e 270 da rua Lituânia ato o ponto 4; daí deflete à direita e segue 30,01m, com Azimute de 226º41 02, pelo alinhamento predial da rua Francisco Eugênio até o ponto 5; daí deflete à direita e segue 23,99m, com Azimute de 316º26 39, confrontando com os prédios nºs 1395, 1393,/1391, 1383/1387 e 1377/1379 da rua Oratório até o ponto 6, daí deflete à esquerda e segue 27,13m., com Azimute de 226º confrontado com o prédio nº 1377 da rua o Oratório até encontrar o ponto 1 inicial; encerrando a área de m² Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UMA CASA e seu respectivo terreno, situada à Rua do Oratório nº s 1329 e 1331 fundos, no 33º SUBDISTRITO-ALTO DA MOÓCA, cujo terreno mede 6,5 5metros de frente para a referida Rua Oratório, por 37,00 metros de um lado; 39,70 metros da frente aos fundos, de outro lado, formando uma área de 230,10m², confrontando atualmente, do lado direito de quem da rua olha pra o imóvel com a casa nº 1325, do lado esquerdo com a casa nº 1335, e nos fundos, com a casa nº 210, da rua Lituânia,tendo como antiga confrontação de um lado com Herculano de Faria, e de outro lado com propriedade do Dr. Antonio Evaristo Bacelar, e na linha dos fundos com quem de direito. Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital 13

14 UM PRÉDIO e seu respectivo terreno, sitos à Rua do Oratório, nº s 1335 e 1339, no 33º Subdistrito ALTO DA MOÓCA, medindo o terreno 6,55 metros de frente para a referida rua, em linha inclinada, por 39,70 metros da frente aos fundos, de um lado; 42,40 metros do outro lado, tendo nos fundos a largura de 6,00 metros, encerrando a área de 246,42m².,confrontado de um lado com terreno comprometido a Belakovacs, de outro com terreno comprometido a João Telpiz e pelos fundos com os prédios nº s 210 e 218 da Rua Lituânia, antes com quem de direito. Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UMA CASA e seu respectivo TERRENO, situados à Rua do Oratório, nº 1341, no 16º SUBDISTRITO-MOÓCA, sendo que o terreno corresponde ao lote nº 8 dos terrenos do Alto da Mooca, medindo 6,50 metros de frente, por 42,15 metros. do outro lado, encerrando a área de 262,80m², confrontando de um lado com Atanásio Telpisov, de outro lado e nos fundos com quem de direito; atualmente dito móvel confronta: do lado direito de quem da as costas para o mesmo, com Antonio Serrador, do lado esquerdo com Guimas Goulart Siqueira, e nos fundos com Vicente Labaroni. Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UM PRÉDIO e seu respectivo terreno, situado à Rua do Oratório, nº 1347, no 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOÓCA, medindo o terreno 5,00 metros de frente para a referida rua, por 46,00 metros da frente aos fundos, confrontando de um lado com o prédio nº 1339, de outro com o prédio nº 1355, e, pelos fundos com o prédio nº 230, da rua Lituânia. (área 230,00m²) Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital DOIS PRÉDIOS e seu respectivo terreno, situado à Rua Oratório nº 1239, e Rua Pascoal Moreira, nº 485, no 33º Subdistrito ALTO DA MOÓCA, medindo esse terreno 12,00 metros de frente para a Rua Oratório, em linha obliqua; 22,80 metros do lado em que confina com a Rua Pascoal Moreira, a qual faz esquina, tendo do outro lado, 17,70 metros onde confina com o prédio nº 1295, da Rua Oratório, e nos fundos mede 10,40 metros, e confronta com o prédio nº 477 da referida Rua Pascoal Moreira, encerrando a área de 208,52m², mais ou menos... Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital 14

15 UM PRÉDIO e respectivo terreno, situado à Rua do Oratório, nº s a 1319, no 33º Subdistrito ALTO DA MOÓCA, medindo 8,70 metros de frente para a referida Rua Oratório, por 30,20 metros de um lado; 34,30 metros de outro, tendo nos fundos a largura de 8,00 metros; confrontando de um lado com Domingos Vozzo, de outro com Antonio Evaristo Bacelar, e nos fundos com Maria Vozzo Peres e outros. (área 269,00m²) Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UM PRÉDIO e respectivo terreno, situado à Rua do Oratório, nº 1305, no 33º Subdistrito ALTO DA MOÓCA, medindo 7,60 metros por 27,50 metros de um lado e 30,20 metros de outro; de frente para a referida Rua do Oratório, por 30,20 metros de um lado; 34,30 metros de outro, confrontando de um lado com Miguel Aman e de outro com Domingos Vozzo, e nos fundos com 7,60 metros, confrontando com o mesmo Domingos Vozzo, encerrando uma área de 201,95m². Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UM TERRENO localizado nos fundos do prédio nº 473, da Rua Paschoal Moreira, do qual é destacado, no 33º Subdistrito ALTO DA MOÓCA, a começar de 30,00 metros do alinhamento da Rua, medindo 7,00 metros de largura da parte mais próxima do alinhamento da referida rua, onde confronta com o restante do prédio nº 473; na outra extremidade mede 7,00 metros de largura, onde confronta com quem de direito, e nos outros dois lados, no sentido da frente aos fundos, mede 10,00 metros, onde confronta com terrenos de José de Souza Pinto, e de outro com João Slavatichin, encerrando a área de 70,00m². Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UM TERRENO situado nos fundos do prédio nº 473, da Rua Paschoal Moreira, do qual é destacado, no 33º Subdistrito ALTO DA MOÓCA, medindo 7,00 metros no ponto mais próximo do alinhamento da Rua Paschoal Moreira, e 25,00 metros do mesmo alinhamento, confrontando com o restante do terreno da referida casa, de propriedade de Torquato Giannico e Sua Mulher; 7,00 metros no lado oposto, confrontando com propriedade de José de Souza Pinto, por 5,00 metros no sentido da 15

16 frente aos fundos em ambos os lados, confrontando com José de Souza Pinto e do outro lado com quem de direito, encerrando a área de 35,00m². Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UM TERRENO localizado nos fundos do prédio nº 477, da Rua Paschoal Moreira, no 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOÓCA, a medindo 7,00 metros onde divide com os fundos do prédio nº 477 a Rua Paschoal Moreira, de propriedade de Esteve Demioglo e 7,00 metros onde divide com Antonio A da Silva, por 15,50 metros onde divide com Afonso Marmanjo e 15,50 metros onde divide 3,50 metros com Domingos Vozzo, 4,00 metros com Luiz Galhardo e 8,00 metros com José de Souza Pinto. Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital PRÉDIO (com a área construída de 75,50m²), e TERRENO situados na Rua do Oratório nº 1325, no 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOÓCA, com as seguintes limites e confrontações obedecendo ao sentido horário, a presente descrição tem início e fechamento no ponto 1, localizado no alinhamento predial da Rua do Oratório, distante 39,35 metros do alinhamento predial da Rua Paschoal Moreira, deste ponto segue pelo alinhamento da divisa projetada com o prédio nº s 1313 a 1319 da Rua do Oratório, com Azimute de 46º44 24 por uma distância de 34,26 metros até encontrar o ponto 2, deste ponto deflete à direita, passando a seguir pelo alinhamento da divisa projetada com o terreno localizado nos fundos do prédio nº 477 da Rua Paschoal Moreira, e com o prédio nº 210 da rua Lituânia, com Azimute de 136º30 40 por uma distancia de 6,63 metros até encontrar o ponto 3, deste ponto deflete à direita, passando a seguir pelo alinhamento de divisa projetada com o prédio nº s 1329 e 1331 fundos da Rua do Oratório, com Azimute de 226º44 54 por uma distancia de 37,36 metros até encontrar o ponto 4, deste ponto deflete à direita, passando a seguir pelo alinhamento predial da Rua do Oratório com Azimute de 341º34 09, por uma distancia de 7,31 metros até encontrar o ponto 1, que deu inicio a esta descrição, encerrando a área de 237,59m². Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UM PRÉDIO e respectivo terreno, situado à Rua do Paschoal Moreira, nº 477, antiga Rua Leme da Silva, no 33º Subdistrito Alto da Moóca, medindo o terreno 7,00 metros 16

17 de frente para a referida Rua Paschoal Moreira; 7,00 metros nos fundos, onde confronta com a propriedade de José de Souza Pinto; em ambos os lados, mede 24,50 metros confrontando de um lado com Antonio A. da Silva, de outro lado com Raul de Salles Pinto e sua mulher Regina Pinto Alves de Salles Pinto, perfazendo a área de 171,50m². Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UMA CASA e seu respectivo terreno, situado à Rua Lituânia, nº 210, antiga Rua Coxipó, no 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOÓCA, medindo o seu referido terreno em sua integridade 10,00 metros de frente; da frente aos fundos, de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma largura da frente, encerrando a área total de 400,00m², confinando de um lado com José Gomes da Motta, Raul Sales Pinto e Octávio Salles Pinto, de outro lado com quem de direito, e pelos fundos com diversos. Atualmente confronta: do lado direito de quem da Rua Lituânia olha para o imóvel, o prédio nº 202, e parte com os prédios nº s 1319 e 1305, que fazem frente para a Rua do Oratório; do lado esquerdo com o prédio nº 218 da Rua Lituânia; e nos fundos com parte do prédio nº 1331-fundos, prédio nº 1329, e parte do prédio nº 1325, todos com frente para a Rua do Oratório. Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UMA CASA e seu respectivo terreno, situado à Rua Lituânia, nº 218, antiga Rua Coxipó, no 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOÓCA, medindo o terreno que dista 50,00 metros da esquina da Rua Paschoal Moreira, 7,00 metros de frente, igual largura nos fundos, por 40,00 metros da frente aos fundos, perfazendo a área de 280,00m², confinando de um lado com o imóvel pertencente ao Dr. Octaviano de Sales Pinto, do outro lado e nos fundo com quem de direito. Atualmente confronta: do lado direito de quem da Rua Lituânia olha para o imóvel do lado direto com o prédio nº 210; do lado esquerdo com o prédio nº s 226/230, e nos fundos com parte dos fundos dos prédios nº 1335/1339/1341, que fazem frente para a Rua do Oratório. Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital IMÓVEL composto de um PRÉDIO e seu respectivo terreno, situados na Rua Paschoal Moreira, nº 457, antiga Rua Leme da Silva, lote nº 4, no 16º Subdistrito 17

18 MOOCA, medindo o terreno 6,00 metros de frente para a referida Rua, por 40,00 metros da frente aos fundos, de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma metragem da frente, encerrando a área de 240,00m², confrontando pelo lado esquerdo com Francisco Bernardo Rodrigues, prédio 455; pelo lado direito com João Olavatch, prédio 463 e nos fundos, com o prédio nº 210 da Rua Lituânia. Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UM PRÉDIO e seu respectivo terreno, situado à Rua Paschoal Moreira nº 463, no 33º Subdistrito - ALTO DA MOOCA, medindo o terreno 7,00 metros de frente, por 40,00 metros da frente aos fundos, com área de 280,00m², confrontando de ambos os lados com o Dr. Otávio de Salles Pinto Junior ou sucessores e igualmente nos fundos. Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UM PRÉDIO com loja, nos baixos, e moradia nos altos, situado à Rua Paschoal Moreira, nº s 449 a loja, e 455 a residência, antiga Rua Leme da Silva, esquina da Rua Lituânia no 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOOCA, e o respectivo terreno, que mede 12,50 metros de frente para a citada Rua Paschoal Moreira, antiga Rua Leme da Silva, igual metragem na linha dos fundos, por 6,70 metros da frente aos fundos, de ambos os lados, confrontando na frente com a Rua Paschoal Moreira, do lado direito com a Rua Lituânia, do lado esquerdo com Otávio Sales Pinto Junior, e nos fundos com o prédio nº 174 da Rua Lituânia, de propriedade de David Ferreira Lima. Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UM PRÉDIO e seu respectivo terreno, situado à Rua Paschoal Moreira, nº 473, antiga Rua Leme da Silva, no 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOOCA, medindo o terreno 7,00 metros de frente; por 25,00 metros da frente aos fundos de ambos os lados, tendo nos fundos a medida igual a da frente, ou seja, 7,00 metros, encerrando a área de 175,00m², confrontando, de quem do imóvel olha para a Rua Paschoal Moreira, do lado direito com o prédio nº 463, e do lado esquerdo com o prédio nº 477, ambos da mesma Rua, e nos fundos com o prédio nº da Rua do Oratório. Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital UMA CASA e seu respectivo terreno, situado à Rua Lituânia, nº 170, antiga Rua Coxipó, no 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOOCA, medindo o terreno 5,15 metros de 18

19 frente, por 13,50 metros da frente aos fundos, perfazendo a área de 64,37m² aproximadamente, confrontando de ambos os lados com Francisco Bernardo Rodrigues, e pelos fundos com Otávio de Salles Pinto. Matricula do 7º Cartório de Registro de Imóveis da Capital PRÉDIO E TERRENO, situados na Rua Lituânia, nº 202, antiga Rua Coxipó, nº 172, 33º SUBDISTRITO ALTO DA MOOCA, medindo o terreno 5,08 metros de frente para a referida Rua, por 12,50 metros da frente aos fundos, tendo nos fundos a mesma largura da frente, confrontando pela esquerda de quem da Rua olha para o imóvel, com propriedade de Otávio Salles Pinto; pela direita com propriedade de Francisco Bernardo Rodrigues e pelos fundos confronta com propriedade do mesmo Otávio Salles Pinto, encerrando uma área de 63,50m². Cessão de Direito Francisco Amann Inal Interaudiovisão, Laboratório, Empreendimentos e Participações S/A. UM LOTE DE TERRENO, situado na Rua do Oratório, nº 179 e 179-A, lote sob nº 02, no SUBDISTRITO DA MOOCA, medindo 11,00 metros de frente por 27,50 metros da frente aos fundos, com área de 249,50m², confrontando de um lado com terreno compromissado a Antonio Egri, de outro com terreno, também, compromissado a Donato Raphael Flores e pelos fundos com terrenos pertencentes a terceiros, existindo no terreno duas casinhas sob nº 179 e 179-A. Conforme cópias das Certidões de Dados Cadastrais dos Imóveis - IPTUs, da Prefeitura Municipal de São Paulo, juntadas em anexo, à somatória das áreas anteriormente descritas, encerram um total de 5.860,00m², como a seguir demonstrado:- 19

20 Matricula nº Área Contribuinte Área Terreno Área Construida Endereço , , ,00 Rua do Oratório, nº , , , , , , ,95 Rua do Oratório, nº 1.329, 1.305, e , , , , , , , , , , ,00 300,00 R. Paschoal Moreira, nº , ,00 150,00 R. Paschoal Moreira, nº , ,00 165,00 R. Paschoal Moreira, nº 449 e , ,00 60,00 R. Paschoal Moreira, nº , ,00 60,00 Rua Lituânia, nº , ,00 100,00 Rua Lituânia, nº 202 Cessão de Direito 262, ,00 260,00 Rua do Oratório, nº 1.295, e , , ,00 20

21 III.3 - Descrição das Benfeitorias Nos terrenos anteriormente descritos encontram-se edificadas benfeitorias as quais passaram por algumas reformas e adaptações para adequar-se ao ramo de atividade desenvolvido, assim como, seguindo o que estabelece o Ministério da Saúde, e de acordo com o estudo Valores de Edificações de Imóveis 2.002/2006, anteriormente mencionado no capítulo II deste Laudo, foram classificadas e descritas assim:- - Classe - Tipo - Padrão 2 - Comercial Escritório Fino - Estado de Conservação - Idade aparente Entre Nova e Regular 05 Anos - Área Construida ,62m² CARACTERISTICAS GERAIS Edifícios atendendo a projeto arquitetônico diferenciado, especialmente concebido em lajes de grandes proporções, geralmente livres de alvenarias internas e com módulos de banheiros e copas em posições estratégicas e que permitem versatilidade no aproveitamento dos pavimentos, integral ou subdividido. Hall de entrada amplo, geralmente com pé direito duplo e dotados de revestimentos especiais. àreas externas tratadas com projeto paisagístico especial. Elevadores de marca reputada, projetados com acabamentos de qualidade e especial capacidade de atendimento à circulação de pessoas. 1 - Fachada :- Fachadas tratadas com omaterial de grande impacto visual, com uso de materiais como aço inoxidável ou escovado, vidro duplos, reflexivos, granito ou concreto aparente, integrando-se para se constituir as denominadas "cortinas de vidro". 2 - Área comum :- 3 - Revestimento de paredes nas áreas privativas Áreas secas :- Piso em mármore, granito ou ainda outro revestimentodo mesmo nível. Paredes com pintura em látex ou massa texturizada e forro em gesso, metálico ou madeira. Térreo com saguão decorado. Pintura em látex sobre massa corrida ou gesso. Podendo existir painéis decorativos Áreas molhadas :- Azulejo e revestimento cerâmico ou melaminico Revestimento de pisos nas áreas privativas Áreas secas Áreas molhadas :- :- Granilite, cerâmica e laminado plástico Cerâmica, granito ou mármore Revestimento de forros nas áreas privativas Áreas secas :- Pintura em látex sobre gesso e forro termo acústico 6 - Áreas molhadas Portas :- Pintura em látex sobre placa de gesso :- Madeira bem estruturada,com ferragens de padrão superior. Na entrada principal vidro temperado 7 - Instalações elétricas :- 8 - Instalações hidráulicas 9 - Instalações Especiais :- :- Sistema felxível de distribuição de pontos e distribuição principal através de shaft Componentes de ótima qualidade Com componentes e metais de excelente qualidade e distribuição principal através de Shaft Componentes de ótima qualidade Interfoniaetelefoniasomerededeinformática(comvários pontos),heliponto, grupo gerador, sistema de segurança, ar condicionado central ou com self-contained. Eventualmente piso elevado 21

22 Edificação hospitalar composta por um conjunto de edifícios tendo o Prédio principal 07 pavimentos, sendo 01 subsolo, 01 térreo e 05 pavimentos superiores, além de um nível destinado a sala de máquinas dos elevadores, e ainda prédios auxiliares, destacando-se alguns como, óptica, laboratórios e depósitos, todos erigidos com fundações e estruturas em concreto com quadro de laje rígido ou pré fabricado, fechamentos em alvenaria, acabamentos externos em blocos de concreto aparente, alguns argamassados, com destaques de colunas e vigas de concreto aparentes, com pintura em látex acrílico. O conjunto hospital é servido por 04 elevadores sendo 02 de 06 paradas, 01 de 0 paradas e 01 de 03 paradas, conta ainda com um edifico garagem em 03 pavimentos erigido com os mesmos detalhes construtivos já mencionados como podemos observar nas ilustrações fotográficas a seguir apresentadas:- Subsolo Refeitório; Cozinha; Departamento de Compras / Depósito; Farmácia; Almoxarifado; e Caixa D'Água. Pavimento Térreo Recepção; Laboratório Crya; Lanchonete; Sala de Video; Pequenas Cirurgias; Ótica; Pronto Atendimento; Sanitários; 22 Consultórios; e Salas de Espera. 22

23 1º Pavimento 2º Pavimeto Recepções; Recepções; Salas de Espera; Salas de Esera; CPD; Tratamento Estético; Escritórios; Administração; Vestiários; Vestiários; Sala de Exames; Rouparia; Banheiros Refeitório; Laboratórios; Banheiros; Salas de Coletas; Contas Médicas; 34 Consultórios Copa; Depósitos 15 Quartos; Depósitos; Sala de Repouso; e 3 Consultórios. 3º Pavimento 4º Pavimeto Recepção; Recepção; Sala de Espera; Sala de Espera; Depósitos; Depósitos; Rouparia; Rouparia; Banheiros; e Cirurgia; 15 Quartos. Sala dos Medicos; Expurgo; Esterelização; Vestiários; Secretaria; Recuperação; e 7 Quartos. 5º Pavimento 6º Pavimeto Administração Casa de Máquinas 23

24 Vista geral do imóvel tomada pela Rua do Oratório. 24

25 Tomada parcial do Estacionamento. 25

26 O acabamento interno da unidade hospitalar é padronizado, acompanhando o projeto arquitetônico esmerado para todos os pavimentos, assim temos:- NÚCLEO HOSPITALAR 1º SUBSOLO Descrição das Benfeitorias Farmácia - (Antigo Almoxarifado) Paredes com azulejos até o teto, piso de cerâmica, caixilhos de ferro com vido laminado incolor, portas de madeira e vidro tipo blindex, forro de gesso com pintura à látex e iluminação com lâmpadas fluorescentes. Fotos 6,50-2 Amoxarifado Paredes argamassadas finas com pintura látex, piso de cerâmica, portas de madeira, forro de laje com pintura látex e iluminação com lâmpadas fluorescentes. 26

27 NÚCLEO HOSPITALAR 1º SUBSOLO Descrição das Benfeitorias Departamento de Compras - (Arquivo Morto) Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso de cerâmica, portas de ferro e madeira, forro de laje com pintura à látex, iluminação com lâmpadas fluorescentes. Fotos 6,50-2 Nutrição Administração Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso de cerâmica, caixilho de alumínio e vidros lisos, portas de ferro e madeira, forro de gesso com pintura à látex, iluminação com lâmpadas fluorescentes. 27

28 NÚCLEO HOSPITALAR 1º SUBSOLO Descrição das Benfeitorias Lavagem de Louça / Preparo e Distribuição / Cocção Paredes com cerâmica até o teto, piso de cerâmica, caixilhos de alumínio envidraçados, portas de madeira, ferro e vidro, forro de gesso com pintura à látex e iluminação com lâmpadras fluorescentes. Fotos 6,50-2 Preparo de Cereais / Desjejum / Despensas Paredes com cerâmica até o teto, piso de cerâmica, caixilhos de alumínio envidraçados, portas de ferro e madeira, forro de gesso com pintura à látex e iluminação com lâmpadras fluorescentes. 28

29 NÚCLEO HOSPITALAR 1º SUBSOLO Descrição das Benfeitorias Refeitório Paredes argamassadas finas com pintura à látex e testura, piso de cerâmica, portas de madeira, forro de gesso com pintura à látex e iluminação com lâmpadas fluorescentes. Fotos 6,50-2 Banheiros Paredes com cerâmica até o teto, piso de cerâmica, portas de ferro, forro de gesso com pintura à látex, iluminação com lâmpadas fluorescentes, aparelhos sanitários de louça branca com caixa acoplada e lavatório com coluna. 29

30 NÚCLEO HOSPITALAR 1º SUBSOLO Descrição das Benfeitorias Caixa D'Água Paredes com pintura à látex, piso cimentado, portas de alumínio, forro de laje e iluminação com lâmpadas fluorescentes. Fotos 6,50-2 Circulação e Rampa de Acesso Paredes com pintura à látex, piso de cerâmica e borracha antiderapante, forro de gesso e iluminação com lâmpadas fluorescentes. 30

31 NÚCLEO HOSPITALAR PAVIMENTO TÉRREO ORFANATO Descrição das Benfeitorias Informações / Atendimento / Corredores Paredes argamassadas finas com pintura à látex e detalhes em granito e tijolos de vidro, piso de granito, caixilhos de alvenaria com vidro temperado tipo blindex, portas de vidro tipo blindex, forro de gesso rebaixado, detalhes com sancas e molduras, pintado à látex, balcão de atendimento em avenaria com tampo em granito e iluminação com lâmpadas halógena. Sala de Video / Palestras Paredes revestidas com tecido, piso vinilico homogêneo em manta, portas de madeira e corta-fogo, forro de gesso pintado à látex e iluminação com lâmpadas incandescentes. 31

32 NÚCLEO HOSPITALAR PAVIMENTO TÉRREO ORATÓRIO Descrição das Benfeitorias Pequenas Cirurgias / Sala de Espera Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso de cerâmica, caixilho de ferro e vidro liso, portas de aluminio e vidro, forro de gesso com pintura látex e iluminação com lâmpadas fluorescentes. Fotos 6,50-2 Lanchonete / Banheiros Paredes revestidas com pastilhas cerâmicas na lanchonete e nos banheiros argamassadas finas com pintura látex, pisos de cerâmicas, caixilhos de alvenaria com vidros temperados tipo blindex, portas de aluminio envidraçadas de correr e aluminio nos banheiros, forro de gesso com pintura látex, balcão em alvenaria com tampo de granito e iluminação com lâmpadas halógenas. 32

33 NÚCLEO HOSPITALAR PAVIMENTO TÉRREO ORATÓRIO Descrição das Benfeitorias Ótica Paredes argamassadas finas com pintura látex, piso de granilite, caixilhos de alvenaria com vidro temperado tipo blindex, portas de vidro temperado tipo blindex, forro de gesso com pintura látex, iluminação com lâmpadas fluorescentes. Farmácia / Salas - (Desativadas) Paredes argamassadas finas com pintura látex, piso de granilite, caixilhos de alvenaria com vidro temperado tipo blindex, portas de vidro temperado tipo blindex, forro de gesso com pintura látex, iluminação com lâmpadas fluorescentes. 33

34 NÚCLEO HOSPITALAR PAVIMENTO TÉRREO ORATÓRIO Descrição das Benfeitorias Estacionamentos Estacionamento em três niveis, com piso cimentado e laje, muretas em alvenaria de blocos de concreto, nterlugando a Rua do Oratório com a Rua Lituânia. Crya Recepção Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso de granilite, caixilhos de alumínio e vidros liso, porta de vidro temperado tipo blindex e madeira, forro de gesso com pintura látex e ilumunação com lâmpadas fluorescentes. 34

35 NÚCLEO HOSPITALAR PAVIMENTO TÉRREO ORATÓRIO CRYA Descrição das Benfeitorias Ultra / Sala Laudo / Radiologia Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso de cerâmica, porta de madeira, forro de gesso com pintura látex e ilumunação com lâmpadas fluorescentes. 35

36 NÚCLEO HOSPITALAR PAVIMENTO TÉRREO ORATÓRIO CRYA Descrição das Benfeitorias Tomografia / Medição Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso de cerâmica, porta de madeira, forro de gesso com pintura látex e ilumunação com lâmpadas fluorescentes. 36

37 NÚCLEO HOSPITALAR 1º E 2º PAVIMENTO ORATÓRIO CRYA Descrição das Benfeitorias Consultórios / Coleta / Telefonia / Escritório / Vestiário / Copa Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso de cerâmica, porta de madeira e vidro, forro de gesso com pintura látex, divisórias em eucaplac e ilumunação com lâmpadas fluorescentes. 37

38 NÚCLEO HOSPITALAR 1º PAVIMENTO INTERMEDIÁRIO ORATÓRIO Descrição das Benfeitorias Recepções Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso de granito, caixilhos de aluminio, portas de madeira, forros de placas de polietileno e gesso, balcão em alvenaria com tampo de granito e madeira e iluminação fluorescente. 38

39 NÚCLEO HOSPITALAR 1º PAVIMENTO INTERMEDIÁRIO ORATÓRIO Descrição das Benfeitorias Consultórios Paredes argamassadas finas com pintura à látex ou azulejadas até o teto, piso de granilite polido, caixilhos de aluminio envidraçados, portas de madeira, forros de placas de polietileno e gesso e iluminação fluorescente. 39

40 NÚCLEO HOSPITALAR 1º PAVIMENTO INTERMEDIÁRIO ORATÓRIO Descrição das Benfeitorias Recepção / Consultórios de Estética Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso de granilite polido, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de vidro temperado tipo blindex e madeira nos consultórios, forros de gesso, balcão de atendimento de madeira e iluminação fluorescente. Contas Médicas / Vestiários Paredes argamassadas finas pintadas à látex e azulejos até o teto no vestiário, piso de granilite no departamento e cerâmica no vestiário, caixilhos de aluminio envidraçados, forro de gesso com pintura látex e iluminação com lâmpadas fluorescentes nos dois ambientes. 40

41 NÚCLEO HOSPITALAR 2º E 3º PAVIMENTO ORATÓRIO Recepção / Circulação / Quartos / Depósitos / Rouparia / Banheiros Descrição das Benfeitorias Recepção / Circulação Paredes argamassadas finas com pitura látex e detalhes de granilite no hall dos elevadores, piso de garnilite polido, forro com placas de poliestireno e gesso e ilumunação com lâmpadas fluorescentes. 41

42 NÚCLEO HOSPITALAR 2º E 3º PAVIMENTO ORATÓRIO Descrição das Benfeitorias Quartos Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso em laminado plástico, caixilhos de aluminio envidraçados, portas de madeira, forrro com placas de poliestireno e iluminação fluorescente. Banheiros Paredes revestidas com azulejos até o teto, piso de cerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, portas de madeira, forrro de gesso com pintura látex, box de alumínio e vidro temperado tipo blindex, aparelhos sanitários de louça e iluminação fria. 42

43 NÚCLEO HOSPITALAR 2º E 3º PAVIMENTO ORATÓRIO Descrição das Benfeitorias Sala de Espera Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso em laminado plástico, porta de madeira, forro com placas de poliestireno e iluminação com lâmpadas fluorescentes. Limpeza Paredes azulejadas até o teto com parte com tijolos de vidros, piso de cerâmica, caixilho de aluminio envidraçado, porta de madeira, forro de gesso com pintura látex, pia de granilite com cuba de aço inox, iluminação com lâmpadas fluorescentes. 43

44 NÚCLEO HOSPITALAR 4º PAVIMENTO ORATÓRIO Recepção / Circulação / Quartos / Depósitos / Rouparia / Banheiros Descrição das Benfeitorias Recepção / Circulação / Hall dos Elevadores Paredes argamassadas finas com pitura látex e detalhes de granilite no hall dos elevadores, piso de garnilite polido, forro com placas de poliestireno e gesso e ilumunação com lâmpadas fluorescentes. 44

45 NÚCLEO HOSPITALAR 4º PAVIMENTO ORATÓRIO Descrição das Benfeitorias Quartos Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso em laminado plástico, caixilhos de aluminio envidraçados, portas de madeira, forrro com placas de poliestireno e iluminação com lâmpadas fluorescente. Banheiros Paredes revestidas com azulejos até o teto, piso de cerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, portas de madeira, forrro de gesso com pintura látex, box de alumínio e vidro temperado tipo blindex, aparelhos sanitários de louça Ideal Standart, pia de granilite com cuba de louça e iluminação com lâmpadas fluorescente. 45

46 NÚCLEO HOSPITALAR 4º PAVIMENTO ORATÓRIO Descrição das Benfeitorias Monitoramento Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso em laminado plástico, porta de madeira, forrro de gesso e iluminação com lâmpadas fluorescente. Banheiros Paredes revestidas com azulejos até o teto, piso de cerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, portas de madeira, forrro de gesso com pintura látex, aparelhos sanitários de louça Ideal Standart, pia de granilite com cuba de louça e iluminação com lâmpadas fluorescente. 46

47 NÚCLEO HOSPITALAR 4º PAVIMENTO ORATÓRIO Descrição das Benfeitorias Utilidades Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso de granilite, porta de madeira, divisoria com a limpeza com tijolos de vidro, forrro de gesso e iluminação com lâmpadas fluorescente. Depósito Paredes argamassadas finas com pintura látex, piso com laminado plástico, porta de madeira, forrro de gesso com pintura látex e iluminação com lâmpadas fluorescentes. 47

48 NÚCLEO HOSPITALAR 5º PAVIMENTO ORATÓRIO Diretoria Descrição das Benfeitorias Recepção / Circulação Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso de granilite, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de madeira, forrro de gesso e iluminação com lâmpadas fluorescente. Diretoria / Sala de Reunião Paredes argamassadas finas com pintura látex, piso de granilite polido, caixilhos de alumínio envidraçados, porta de madeira, forrro de gesso com pintura látex e iluminação com lâmpadas fluorescentes. 48

49 NÚCLEO HOSPITALAR 5º PAVIMENTO ORATÓRIO Diretoria Descrição das Benfeitorias Secretária / Escritórios Paredes argamassadas finas com pintura à látex, piso de granilite, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de madeira, forrro de gesso e iluminação com lâmpadas fluorescente. Banheiros Paredes azulejadas até o teto, piso de cerâmica, caixilhos de alumínio envidraçados, porta de madeira, forrro de gesso com pintura látex, aparelhos sanitários de louça marca Incepa e iluminação com lâmpadas fluorescentes. 49

50 NÚCLEO HOSPITALAR 5º PAVIMENTO ORATÓRIO Descrição das Benfeitorias Casa de Máquinas Paredes com pintura à látex, piso de concreto desempenado, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de madeira, forrro de laje com pintura látex e iluminação com lâmpadas fluorescente. Caixa D'Água Duas caixas d'água com capacidade para litros. 50

51 NÚCLEO HOSPITALAR PAVIMENTO TÉRREO RUA DR. FRANCISCO EUGÊNIO Descrição das Benfeitorias Departamento Pessoal Paredes argamassadas finas com pitura látex, piso de cerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de alumínio, forro de gesso com pintura látex e ilumunação com lâmpadas fluorescentes. 51

52 NÚCLEO HOSPITALAR PAVIMENTO TÉRREO RUA DR. FRANCISCO EUGÊNIO Descrição das Benfeitorias Casa de Máquinas Paredes revestidas com isolamento acustico, piso de concreto desempenado, caixilhos de aluminio, porta de ferro, forrro de laje e iluminação com lâmpadas fluorescente. Vestiários Masculino / Feminino - 1º e 2º Pavimento Paredes argamassadas finas com pintura à látex e azulejadas até o teto, piso de cerâmica, caixilhos de aluminio envidraçados, porta de alumínio, forrro de gesso com pintura látex, pia em granilite e cuba de louça, aparelhos sanitários de louça branca "DECA" e iluminação com lâmpadas fluorescente. 52

53 IV AVALIAÇÃO IV.1 Análise da Apuração do Valor Terreno Em breve resumo e consoante ao item 8.5 das Normas de Avaliação, o método aqui adotado, o Involutivo pode ser assim definido: A avaliação de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em função do seu aproveitamento potencial. O método do máximo aproveitamento eficiente busca identificar os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos os tipos de utilizações possíveis devem ser investigados. O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento ou da construção, levando em conta as utilizações permitidas pelos planos diretores e os usos tradicionais e a demanda recente na região. Este método é utilizado nos casos em que não há dados de transações de imóveis semelhantes. Se o imóvel em avaliação é um terreno urbano, realiza-se um estudo para sua edificação, considerando as despesas necessárias para produzir o melhor tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor do terreno é a diferença entre o preço de mercado das unidades construídas (avaliado pela comparação com imóveis semelhantes) e este total de despesas. 53

54 IV.2 Diagnóstico de Mercado Esta Assessoria procedeu a análises, quanto ao mercado imobiliário para terrenos da região, visando determinar a expectativa de comercialização e definição da liquidez do avaliando, que, como dito anteriormente mostra-se atípico a todas as ofertas encontradas, inserido em região com forte propensão a verticalização, e ascendência de valores e que podemos resumir da seguinte forma: a)liquidez Baixa Liquidez, Liquidez Normal, ou Alta Liquidez. Constatou-se que em hipotética oferta do terreno, a sua liquidez pode ser considerada ALTA. b)desempenho de Mercado Recessivo, Normal ou Aquecido. O mercado mostra-se aquecido aos empreendimentos residenciais de médio a alto padrão. c)número de Ofertas- Baixo, Médio ou Alto. O número de ofertas é baixo (inexistente) em relação, devendo ser associados os fatores de grandeza, ocupações horizontais e limitações de uso do zoneamento. d)absorção pelo Mercado- Sem perspectiva, Difícil, Demorada ou Rápida; Em hipotética oferta, e projeção de empreendimento pelo Método Involutivo pode-se estimar rápida absorção pelo Mercado. e) Público Alvo para Absorção do Bem; Classes B e C, para um empreendimento hipotético de 03 torres com 54 unidades. f) Facilitadores para negociação do bem. A grandeza do avaliando na região em que está, garantia ao hipotético empreendedor, menores custos relacionados ao solo criado. 54

55 IV.3 Valor Terreno Empreendimento Hipotético Área do Terreno 5.937,15 Índice de Aproveitamento 2,50 Área Computável ,88 Taxa de Ocupação Máxima (Zoneamento Z3Ma) 50% Taxa de Ocupação Máxima (Zoneamento Z3Ma) 2.968,58 Índice de Aproveitamento 2,50 Área Computável 7.421,44 Torres , ,44 Pavimentos , ,44 Pav. Tipo com 2 Aptos 9 210, ,40 Apartamentos , ,40 Térreo 1 247,38 742,14 Sub-solo 2 Vagas/Apto , ,00 Área Comum Pav. Tipo 18 37, ,79 Empreendimento T 7.421,44 Valor Realizável Área Valor médio m² construído a venda na região ( Apto Paradigma) Valor Realizável m² - Vr. Venda 7.421, , ,50 m² - Vr. Venda 6.000, , , ,50 Custo de Produção do Projeto Hipotético Custo Direto Área R8N Valor m² 7.421, , ,40 m² 6.000, , , ,40 Imprevistos ,40 3% ,24 Administração ,40 10% ,14 CTDC ,78 Custo Indireto (BDI) Custo Direto Percentual Valor Taxa de Lucro da Construtora ,78 10% ,08 taxa de Administração ,78 6% ,45 Taxa Financeira (36 meses) 5% a.a ,78 15% ,62 CTIC ,14 CTDC + CTIC ,92 Valor Realizável Percentual Valor Despesas c/ Comercialização ,50 6% ,75 Lucro do Empreendedor ,50 15% , ,13 CTDC +CTIC +LC+DC ,05 VALOR REALIZÁVEL ,50 SOMA DOS CUSTOS ( ,05) VALOR TERRENO (VT) ,45 VALOR TERRENO (VT) M² 2.353,51 55

56 IV. 4 Valor das Benfeitorias Conforme mencionado anteriormente, as benfeitorias foram avaliadas pelo valor de venda, com base na NBR e Recomendação IBAPE - VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS 2.002/2006. Ordem :- Classe :- Tipo :- Padrão :- Elevador :- Nivel :- Faixa de Valor :- Conservação:- 27 COMERCIAL ESCRITÓRIO FINO 0 3 Máximo 3,60000 x R8 - N B Entre nova e regular Fator Conservação 0,32 Idade Aparente - I e :- 5 Anos Vida Referencial - I r :- 50 Anos I e /I r *100 = 10% Depreciação pelo Obsoltetismo e Estado de Conservação Assim teremos:- Formula :- F oc = R + K (1 - R) Onde:- R = Coeficiente residual correspondente ao padrão; K = Coeficiente correspondente ao estado de conservação (Ross/Heidecke) Aplicação R = K = F oc = 20% 0,9420 0,2 + 0,942 *(1-0,2) = 0,9536 Valor das Benfeitorias Área R8-N Faixa V B = ,72 m2 x R$ 789,21 /m2 x 3,6000 x F oc 0,9536 V B = R$ ,16 Arrendondando (Vinte e oito milhões, oitocentos e quarenta e cinco mil, quatrocentos e trinta e nove reais e dezesseis centavos). 56

57 Considerando que a edificação passou por reformas e adaptações para adequar-se ao ramo de atividade hospitalar, tendo seu projeto arquitetônico aprimorado, como determinado pelo Ministério da Saúde, iremos adotar uma sobretaxa over price de 15% (quinze por cento), assim teremos:- Vb = R$ ,16 x 15% = V b = R$ ,03 (Trinta e três milhões, cento e setenta e dois mil, duzentos e cinqüenta e cinco reais e três centavos). V - VALOR TOTAL DA AVALIAÇÃO Será dado pela soma das parcelas advindas do terreno e das benfeitorias, ou seja:- V t = R$ ,45 V b = R$ ,03 V i = R$ ,48 (Quarenta e sete milhões, cento e quarenta e cinco mil, trezentos e noventa e um reais e quarenta e oito centavos). Ou em números redondos:- V i = R$ ,00 (Quarenta e sete milhões de reais). 57