fls. 118 Exma. Sra. Dra. Juíza de Direito da 04a Vara Cível do Foro Regional III Jabaquara da Comarca de São Paulo SP AUTOS Nº 0004394-17.2018.8.26.0003, Engenheiro Civil, perito nomeado por V. Exa. nos autos do Cumprimento de Sentença da Ação em que Santana Apoio Administrativo Eireli - Me move contra Gbb Comercio e Serviços Em Gestão Empresarial Ltda. Me, após a realização das diligências e estudos necessários, vem respeitosamente, apresentar seu trabalho consubstanciado no seguinte: LAUDO DE AVALIAÇÃO Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
fls. 119 I. OBJETIVO: Trata a presente demanda de execução de sentença, tendo sido penhorado às fls. 57, imóvel matriculado sob o nº 185.057, escritório nº 31, localizado no 3º pavimento do Edifício Ágata, na Rua Carlos Villalva, nº 118, Vila Guarani, São Paulo/SP, de propriedade da executada GBB Comércio e Serviços em Gestão Empresarial Ltda., CNPJ n.º05.099.389/0001-98, valendo a presente decisão junto ao 8º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo. O conjunto comercial avaliando possui área privativa total de 54,27 m², área comum de 54,329m², totalizando a área 108,599m², com direito a 01 (uma) vagas indeterminadas na garagem coletiva do edifício, correspondendo-lhe uma fração ideal de 0,016629%, de acordo com a Matrícula n 185.057, do 08 CRI de São Paulo. II. ÂMBITO DA PERÍCIA: Deferida a produção de provas periciais, nos termos do respeitável despacho de fls. 104, o objetivo da presente perícia a avaliação do imóvel matriculado sob o nº 185.057, escritório nº 31, localizado no 3º pavimento do Edifício Ágata, na Rua Carlos Villalva, nº 118, Vila Guarani, São Paulo/SP. 2 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
III. VISTORIA: III.1 Do Local: III.1.1 Características gerais: fls. 120 O imóvel, objeto da presente Ação, está localizado no Edifício Ágata, na Rua Carlos Villalva, nº 118, Vila Guarani, São Paulo/SP. A reprodução do mapa e da fotografia aérea do local, retiradas do Software Google Maps, ilustram a situação do imóvel e de seu entorno: Figura 1: Localização do imóvel objeto da ação 3 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
fls. 121 Figura 2: Identificação do imóvel objeto da ação Figura 3: Detalhe do imóvel objeto da ação (vermelho) Trata-se de condomínio de padrão médio composto de uma torre comercial, com portaria 24 horas com circuito fechado de Tv - Terraço Técnico p/ Condensadora de ar condicionado - Infraestrutura p/ sistema integrado de telefonia e informática - Sistema Sprinkler de combate a incêndio 4 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
fls. 122-3 elevadores Atlas Schindler - Controle de acesso com catraca eletrônica p/ visitantes - Segurança Planejada e monitorada 24 horas, além disso, possui, estacionamento rotativo para clientes com manobrista - Serviço de telecomunicação digital em padrão mundial - Gerador de emergência instalado - Piso elevado p/ cabeamento - Rampa de acessibilidade para deficiente físico. O conjunto comercial avaliando possui área privativa total de 54,27 m², área comum de 54,329m², totalizando a área 108,599m², com direito a 01 (uma) vagas indeterminadas na garagem coletiva do edifício, correspondendo-lhe uma fração ideal de 0,016629%, de acordo com a Matrícula n 185.057, do 08 CRI de São Paulo. III.1.2 MELHORAMENTOS PÚBLICOS: O local é servido pelos principais melhoramentos públicos urbanos, tais como: pavimentação, guias e sarjetas, rede de distribuição de água potável, coleta de lixo e esgoto, telefonia, energia elétrica, iluminação pública, etc. III.1.3 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO: O imóvel em questão está situado no bairro Vila Guarani, no município de São Paulo SP. A região é formada por imóveis comerciais e residenciais de padrão médio. 5 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
fls. 123 IV. DA SITUAÇÃO CONSTATADA NO LOCAL: O signatário deve deixar consignado que, atendendo ao disposto no artigo 466, do Código de Processo Civil, as partes foram comunicadas sobre o dia e horário das vistorias realizadas no local. Acompanhou a vistoria: Sra. Ângela (locatária do imóvel); Em vista das questões levantadas nos Autos, o signatário diligenciou no local obtendo fotografias, as quais serão apresentados a seguir, todas acompanhadas por legendas explicativas dos temas enfocados e comentários, lembrando que as referidas fotos retratam tão somente a situação do local no momento da vistoria. 6 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
IV.1 VISTORIA: (a) (c) Legenda: (a) Vista da fachada do condomínio. (b) Idem. (c) Detalhe do acesso principal de pedestres. (d) Detalhe da placa de identificação do condomínio. (d) (b) fls. 124 7 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
(a) (b) Legenda: (a) Vista do hall de elevadores. (b) Vista da recepção. fls. 125 8 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
(a) (c) Legenda: (a) Vista do hall de elevadores (b) Vista da rampa de acesso a garagem. (c) Vista da garagem coletiva. (b) fls. 126 9 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
(a) (c) (d) Legenda: (a) Vista da porta do conjunto avaliando. (b) Vista interna do conjunto comercial. (c) Idem. (d) Vista da varanda privativa da unidade. (b) fls. 127 10 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
(a) (c) Legenda: (a) Vista de lavabo. (b) Vista da outro lavabo. (c) Vista interna do conjunto comercial. (d) Vista interna do conjunto comercial. (b) (d) fls. 128 11 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
V. DO IMÓVEL V.1 TERRENO: fls. 129 O terreno onde se situa o imóvel aparenta ser seco e firme para receber construções de qualquer porte obedecidas, evidentemente, as posturas municipais e de normas técnicas, apresentando topografia plana. V.2. BENFEITORIAS: Analisando a matricula, obtivemos as seguintes informações: O conjunto comercial avaliando possui área privativa total de 54,27 m², área comum de 54,329m², totalizando a área 108,599m², com direito a 01 (uma) vagas indeterminadas na garagem coletiva do edifício, correspondendo-lhe uma fração ideal de 0,016629%, de acordo com a Matrícula n 185.057, do 08 CRI de São Paulo. 12 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
VI AVALIAÇÃO: VI.1 CRITÉRIOS: fls. 130 O presente trabalho de avaliação obedece, como diretrizes gerais, as técnicas e recomendações da NBR 14.653 (parte 2) de 2011 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. VI.2 METODOLOGIA: Nas avaliações de imóveis existem, fundamentalmente, 04 (quatro) métodos básicos de avaliação, agrupados em: Direto ou Comparativo; Indiretos: de Custo, da Renda e Involutivo. O método comparativo de dados de mercado ou método direto é aquele que define o valor de forma imediata através de comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em método básico. Os métodos indiretos são aqueles que definem o valor através de processos de cálculos com emprego de sub-métodos auxiliares, quais sejam: 13 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
fls. 131 Método de custo: a composição do valor total do bem é feita a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução à época da avaliação; das benfeitorias e fator de comercialização, cujo fator de comercialização é levado em conta dependendo da conjuntura de mercado na época da avaliação. Este último, para avaliações de nível de rigor expedito e normal, poderá ser englobado ao custo de reprodução das benfeitorias representando valores de venda. Método da renda: o valor do imóvel é obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista, tendo como aspectos fundamentais a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificadas pelo avaliador. Método involutivo: o valor do terreno é definido pelo estudo de viabilidade técnico-econômica, alicerçado no seu melhor aproveitamento, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do mesmo e às condições de mercado. Para a aplicação deste método, exige-se que o imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de permitido seu uso e ocupação e que as unidades admitidas no modelo sejam absorvidas pelo mercado no prazo pré-estabelecido. 14 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
Face à pesquisa desenvolvida, foi possível a utilização do método direto mais recomendável, a saber, o Comparativo de Dados de Mercado. De acordo com as informações extraídas, foi possível obter o nível de rigor desta avaliação que, segundo as normas de avaliações retro mencionadas, define-se como Avaliação de Precisão Nível III (máximo). VI.3 CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL: A avaliação de um imóvel visa à determinação de seu valor de mercado e para tanto foi efetuada pesquisa mercadológica, onde se obteve elementos comparativos no mesmo edifício comercial do imóvel avaliando, tendo sido obtido 05 (cinco) elementos comparativos, sendo todos localizados no mesmo edifício. VI.3.1. Valor unitário básico O valor unitário básico foi obtido a partir da Pesquisa de Valor Unitário considerando conforme já dito, 05 (cinco) elementos comparativos, todos localizados no mesmo empreendimento e com a mesma área útil do avaliando, resultou em: q = R$8.653,73/m2 (oito mil seiscentos e cinquenta e três reais e setenta e três centavos) Valido para janeiro de 2019 fls. 132 15 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
VI.3.2. Homogeneização dos elementos comparativos Elemento Tipo (Padrão) Coefici ente Cálculo dos Valores das Construções Vida Util (Anos) Valor Residual (%) Idade Real (Anos) % de Vida Estado da Edificação VI.3.3. Validação dos fatores Deprecia ção K (A) K Foc AVALIANDO ESCRI MÉDIO COM ELEV 1,836 60 20% 3 5,0% A - NOVA 0,00% 0,974 0,974 0,9792 Elemento 1 ESCRI MÉDIO COM ELEV 1,836 60 20% 3 5,0% A - NOVA 0,00% 0,974 0,974 0,9792 2 ESCRI MÉDIO COM ELEV 1,836 60 20% 3 5,0% A - NOVA 0,00% 0,974 0,974 0,9792 3 ESCRI MÉDIO COM ELEV 1,836 60 20% 3 5,0% A - NOVA 0,00% 0,974 0,974 0,9792 4 ESCRI MÉDIO COM ELEV 1,836 60 20% 3 5,0% C - REGULAR 2,52% 0,974 0,949 0,9596 5 ESCRI MÉDIO COM ELEV 1,836 60 20% 3 5,0% C - REGULAR 2,52% 0,974 0,949 0,9596 Valor Homogeneização dos valores Valor 1 Vu Final Fator unitário homogeneizado Oferta Área Útil (m²) Coeficiente de Obsolescência deduzido V2 Variação Foc Co Vu2 (R$/m²) fator oferta (R$/m²) (R$/m²) Paradigma 0,98 1 480.000,00 0,9 55,50 7.783,78 0,98 1,0000 0,00 7.783,78 7.783,78 1,0000 2 545.000,00 0,9 55,50 8.837,84 0,98 1,0000 0,00 8.837,84 8.837,84 1,0000 3 590.000,00 0,9 55,50 9.567,57 0,98 1,0000 0,00 9.567,57 9.567,57 1,0000 4 550.000,00 0,9 55,00 9.000,00 0,96 1,0143 128,68 9.128,68 9.128,68 1,0143 5 540.000,00 0,9 62,00 7.838,71 0,96 1,0143 112,07 7.950,78 7.950,78 1,0143 Média 8.605,58 8.653,73 8.653,73 DP 774,33 765,75 765,75 CV 9,0% 8,8% 8,8% Elemento Validação dos Fatores Vu Final homogeneizado (R$/m²) 2 OBSOLESCÊNCIA V2 Variação (R$/m²) Vu(-2) (R$/m²) Colunas1 Colunas2 Colunas5 Colunas6 Paradigma 1 7.783,78 0,00 7.783,78 2 8.837,84 0,00 8.837,84 3 9.567,57 0,00 9.567,57 4 9.128,68 128,68 9.000,00 5 7.950,78 112,07 7.838,71 Média 8.653,73 8.605,58 Desvio Padrão 765,75 774,33 CV 8,8% 9,0% Fator final resultante fls. 133 16 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
Coeficiente Validação dos fatores Tipo Isolado Utilização Ausente Colunas1 Colunas2 Colunas3 Colunas5 Colu Colunas12 Nenhum 9,0% Obsolesc ncia Obrigatório 8,8% 9,0% Usar Todos 8,8% VI.3.4. Saneamento da amostra Resultado Elemento Valores Unitários (R$/m²) Original Saneamento 1 Saneamento 2 Saneamento 3 Colunas1 Colunas2 Colunas3 Colunas4 Colunas5 1 7.783,78 7.783,78 7.783,78 7.783,78 2 8.837,84 8.837,84 8.837,84 8.837,84 3 9.567,57 9.567,57 9.567,57 9.567,57 4 9.128,68 9.128,68 9.128,68 9.128,68 5 7.950,78 7.950,78 7.950,78 7.950,78 Média 8.653,73 8.653,73 8.653,73 8.653,73 M dia + 30% 11.249,85 11.249,85 11.249,85 11.249,85 M dia - 30% 6.057,61 6.057,61 6.057,61 6.057,61 Desvio padrão 765,75 765,75 765,75 765,75 Elementos 5 5 5 5 NÃO HÁ ELEMENTOS DISCREPANTES fls. 134 17 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
Elemento VI.3.5. Cálculos da Avaliação Será o resultado da aplicação do unitário básico retrocitado sobre a área útil de 54,270m2, já devidamente tratado, ou seja: Vi = Vu x At Onde At = área útil: 54,270 m2 Vi = R$469.637,95 Ou em números redondos: Área Útil (m²) Avaliação Valor unitário Homogeizado (R$/m²) Colunas1 Colunas2 Colunas3 Colunas17 Colunas18 Paradigma conjunto 31 54,27 8.653,73 8.653,73 469.637,95 Vi = R$470.000,00 (quatrocentos e setenta mil reais) Para janeiro de 2019 Vu (R$/m²) Valor (R$) fls. 135 18 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
VI.3.7. Determinação da precisão da avaliação Imóvel Valor (R$) conjunto 31 469.637,95 Estatística Valor Valor Unitário (R$/m²) 8.653,73 DP da Amostra 765,75 Elementos Usados 5,00 Graus de liberdade 4,00 Amplitude Total 1.050,11 Amplitude (%) 12,1% Grau de Precisão III O intervalo de Confiança é dado pela expressão: e = t n 1, α/2 x (σ / y), onde: mx Valor unitário básico t n 1, α/2 Ordenada de distribuição de Student, com (n 1) graus deliberdade n = y Números de elementos α 20% σ Desvio padrão No caso, temos: mx R$2.395,98 t n 1, α/2 1,533 n = y 5 α 20% σ = 765,75 e = t n 1, α/2 x (σ / y) e= 525,05 e = 6,07% 8128,68 8.653,73 9.178,78 Relativamente à média saneada (valor central) : Amplitude = 12,13% Como a amplitude é inferior à 30%, a avaliação, quanto à precisão, enquadra-se no GRAU III Segue tabela de T Student fls. 136 19 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
fls. 137 20 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
VI.3.8. Gráfico de Verificação dos Valores Estimados x Preços Observados Valores Estimados 600.000,00 500.000,00 400.000,00 Valores Estimados X Preços Observados 300.000,00 300.000,00 420.000,00 540.000,00 Preços Observados Verifica-se uma distribuição concentrada próxima a região central, validando a pesquisa realizada. VI.3.9 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO: VI.3.9.1 GRAU DE PRECISÃO: Conforme consta na página 19 do presente trabalho, a avaliação atingiu o Grau III de precisão (máximo). VI.3.9.2 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: O presente parecer técnico atingiu o Grau II de fundamentação. fls. 138 21 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
fls. 139 VII- ELEMENTOS COMPARATIVOS: Elemento 01 Endereço Rua Carlos Villalva, 118, Vila Guarania, São Paulo, SP (Edifício Ágata) Área útil: 54,270m2 Idade: 03 anos Padrão: médio Valor: R$480.000,00 Fonte SERGIO AUGUSTO DA ROCHA Fones (11) 93803-8077 e (11) 94473-7783 22 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
Elemento 02 Endereço Rua Carlos Villalva, 118, Vila Guarania, São Paulo, SP (Edifício Ágata) Área útil: 54,270m2 Idade: 03 anos Padrão: médio Valor: R$545.000,00 Fonte CRF ADMINISTRACAO DE BENS IMOVEIS LTDA Fones (11) 5589-9000 e (11) 99251-1423 fls. 140 23 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
Elemento 03 Endereço Rua Carlos Villalva, 118, Vila Guarania, São Paulo, SP (Edifício Ágata) Área útil: 54,270m2 Idade: 03 anos Padrão: médio Valor: R$590.000,00 Fonte Quero Casa Imóveis Soluções Imobiliarias Fones (11) 4369-7911 fls. 141 24 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
Elemento 04 Endereço Rua Carlos Villalva, 118, Vila Guarania, São Paulo, SP (Edifício Ágata) Área útil: 54,270m2 Idade: 03 anos Padrão: médio Valor: R$550.000,00 Fonte Curcia Imóveis, Fones (11) 2613-0713 fls. 142 25 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
Elemento 05 Endereço Rua Carlos Villalva, 118, Vila Guarania, São Paulo, SP (Edifício Ágata) Área útil: 54,270m2 Idade: 03 anos Padrão: médio Valor: R$540.000,00 Fonte PIO WESTIN NEGOCIOS IMOB LTDA Fones (11) 5581-5454 fls. 143 26 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
VIII - CONCLUSÃO: Pelo que ficou exposto no presente laudo de avaliação, o valor de mercado do imóvel matriculado sob o nº 185.057, escritório nº 31, localizado no 3º pavimento do Edifício Ágata, na Rua Carlos Villalva, nº 118, Vila Guarani, São Paulo/SP, corresponde à: VALOR DE MERCADO ATUAL DO IMÓVEL Vi = R$470.000,00 (quatrocentos e setenta mil reais) Para janeiro de 2019 Cumpre destacar que, de acordo com a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP (2011), valor de mercado é: Quantia mais provável pela qual um bem seria negociado em uma data de referência, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no negócio, com conhecimento de mercado, mais sem compulsão, dentro das condições mercadológicas. fls. 144 27 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.
IX. ENCERRAMENTO Este laudo técnico é composto por 28 (vinte e oito) folhas digitadas de um lado só e encerra a análise documental e da vistoria promovida no dia 10 de outubro de 2018. Eng. Flavio Zaratin Soares CREA 5060572228/D São Paulo, 11 de janeiro de 2019. fls. 145 28 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/01/2019 às 17:57, sob o número WJAB19700026272.