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. IMC Arquiteto e Urbanista Engenheiro de Segurança do Trabalho Gemólogo USP Avaliações Laudos Perícias fls. 538 EXCELENTISSMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CIVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO/SP. Processo: 1017678-46.2015.8.26.0564 Classe: Cumprimento de Sentença Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04, sob o número WSBO18701283618 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3EC1623. Israel Marques Cajai -1- ISRAEL MARQUES CAJAI, já qualificado nos autos do processo em epígrafe, nomeado Perito para avaliação do imóvel em questão, vem respeitosamente a presença de Vossa Excelência prestar segundo esclarecimento acerca da avaliação solicitada por este emérito Juízo: Preliminarmente, informo que a vistoria interna do apartamento fica prejudicada, pois seu morador não fica no imóvel durante o dia, segundo o porteiro do Edifício, o Senhor Jose Carlos da Costa, assim como, não fornecem telefone para contatos. Av. Esperantina, 688 - Parque das Paineiras - São Paulo - SP Brasil CEP. 03692-000 Fone: (55-11) 3498-0920 (55-11) 94742-8594 - E-mail.:cajai@uol.com.br
. Arquiteto e Urbanista Engenheiro de Segurança do Trabalho Gemólogo USP Avaliações Laudos Perícias IMC fls. 539 Reitera-se portanto, que a metodologia usada é completamente válida, tendo como base, as normas da ABNT, observando-se sempre suas regras de interpretação técnica para se chegar ao um valor que considera-se de fato, relevante para o valor real de mercado do referido imóvel. Nesse sentido, tendo tal impugnação dos Executados meramente procrastinatória, protelatória e novamente - sem fundamento legal algum. Relata em sua peça de inconformismo que este Perito não esteve no local, o que não é verdade, assim como junta aos autos fotos tiradas no local quando da segunda visita para aferição deste esclarecimento técnico de parecer mercadológico, tendo este não logrado êxito em sua visita mais uma vez. Alega o inconformado que o referido imóvel foi mal avaliado por este Perito, o que não é verdade, pois este imóvel tem características que não se enquadra em valores exorbitantes e fora da realidade como alega os executados, devido a muitos fatores, levando-se e conta de mercado devido a sua idade. O método comparativo direto de dados de mercado, segundo determinação das normas da ABNT, é o mais exato e importante, devendo, sempre que possível, ser utilizado na elaboração do laudo de avaliação dos imóveis urbanos e rurais. Nada melhor do que consultar o mercado local a fim de saber quanto vale o imóvel que estamos avaliando. Entretanto, as limitações quanto ao seu emprego, dado que podemos comparar terrenos e imóveis residenciais, tais como casas ou apartamentos com relativa facilidade, diferentemente de quando se trata de avaliação de imóveis industriais e outros tidos como especiais. Fundamentalmente, a utilização do método depende das possibilidades de formação de uma amostra composta por elementos semelhantes compatíveis com o imóvel objeto do laudo de avaliação. Av. Esperantina, 688 - Parque das Paineiras - São Paulo - SP Brasil CEP. 03692-000 Fone: (55-11) 3498-0920 (55-11) 94742-8594 - E-mail.:cajai@uol.com.br Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04, sob o número WSBO18701283618 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3EC1623. Israel Marques Cajai -2-
. Arquiteto e Urbanista Engenheiro de Segurança do Trabalho Gemólogo USP Avaliações Laudos Perícias IMC fls. 540 Assim com esse fundamento composto de amostras pertinentes apresentadas conforme se observa do laudo, verifica-se que este perito tomou os devidos cuidados para atender o solicitado dentro da esfera técnica de avaliação para este imóvel. DAS AMOSTRAS: APLICAÇÃO DOS FATORES: 1) - No caso de tratamento por fatores, os elementos amostrais devem estar na mesma região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro dos correspondentes ao imóvel em avaliação; 2) - A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a consideração do fator de oferta; 3) - O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original; 4) - O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir. AMOSTRAS LOCAIS: As amostras locais aqui apresentadas, de que fala o executado, não são pertinentes, são de fato uma medida de esclarecimento quanto a sua posição dentro dos valores inferenciais. Para se ter o real valor comparativo de mercado, observa-se imóveis que compõe a região onde fica o imóvel avaliando (IA), consistentes para se ter real convicção de dados estatísticos amostrais. Desse modo Excelência, destaco o relatório fotográfico de visita deste Perito ao local do imóvel avaliando (IA), assim como relatório de 3 (três) imóveis do local Av. Esperantina, 688 - Parque das Paineiras - São Paulo - SP Brasil CEP. 03692-000 Fone: (55-11) 3498-0920 (55-11) 94742-8594 - E-mail.:cajai@uol.com.br Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04, sob o número WSBO18701283618 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3EC1623. Israel Marques Cajai -3-
. Arquiteto e Urbanista Engenheiro de Segurança do Trabalho Gemólogo USP Avaliações Laudos Perícias IMC fls. 541 que serve apenas para elucidação de valores que de fato estão abaixo ou acima do avaliando, e os valores pedidos para a venda em percentual estão bem próximos do imóvel em questão, unidade 61, que fica no sexto andar do referido Edificio Montalbianco. Vale ressaltar que, perguntado ao porteiro sobre alguma suposta venda de imóveis neste local, o mesmo foi enfático, dizendo que os valores pedidos por seus proprietários somente a titulo de informação, não passam de R$ 1.300.000,00, R$ 1.250.000,00 ou R$1.150.000,00 e com variáveis para cima ou para baixo dependendo do andar, pois quanto mais alto mais caro, e isto está dentro dos valores inferenciais. Isto posto, Requer que, devem ser acatados os valores avaliados por este Perito Judicial, com a continuidade dos atos para o leilão do imóvel em comento. A juntada do relatório fotográfico da visita do Perito, assim como, as 3 (três) amostras locais, para fazer parte integrante do respectivo laudo apresentado. Termos em que, Pede deferimento. São Paulo, 22 de maio de 2018. ISRAEL MARQUES CAJAI Perito Judicial Avaliador Av. Esperantina, 688 - Parque das Paineiras - São Paulo - SP Brasil CEP. 03692-000 Fone: (55-11) 3498-0920 (55-11) 94742-8594 - E-mail.:cajai@uol.com.br Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04, sob o número WSBO18701283618 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3EC1623. Israel Marques Cajai -4-
Israel Marques Cajai IMC Arquiteto e Urbanista Engenheiro de Segurança do Trabalho Gemólogo USP Avaliações Laudos Perícias Fotos da Pericia Av. Esperantina, 688 - Parque das Paineiras - São Paulo - SP Brasil CEP. 03692-000 Fone: (55-11) 3498-0920 (55-11) 94742-8594 - E-mail.:cajai@uol.com.br -5- Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04, sob o número WSBO18701283618 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3EC1623. in loco fls. 542.
. IMC Arquiteto e Urbanista Engenheiro de Segurança do Trabalho Gemólogo USP Avaliações Laudos Perícias Fotos do Perito in loco Israel Marques Cajai fls. 543 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04, sob o número WSBO18701283618 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3EC1623. Israel Marques Cajai -6- Fotos da recepção do Senhor Porteiro em 21/05/2018 Perito Israel Marques Cajai Documento do porteiro do Edifício Montalbianco Sr. Jose Carlos da Costa Av. Esperantina, 688 - Parque das Paineiras - São Paulo - SP Brasil CEP. 03692-000 Fone: (55-11) 3498-0920 (55-11) 94742-8594 - E-mail.:cajai@uol.com.br
. IMC Arquiteto e Urbanista Engenheiro de Segurança do Trabalho Gemólogo USP Avaliações Laudos Perícias Fotos da visita ao Edifício Montalbianco Perito Israel Marques Cajai 21/05/2018 fls. 544 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04, sob o número WSBO18701283618 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3EC1623. Israel Marques Cajai -7- Fotos da visita ao Edifício Montalbianco Perito Israel Marques Cajai 21/05/2018 Fachada do Edifício Montalbianco fotos de 21/05/2018 Av. Esperantina, 688 - Parque das Paineiras - São Paulo - SP Brasil CEP. 03692-000 Fone: (55-11) 3498-0920 (55-11) 94742-8594 - E-mail.:cajai@uol.com.br
. IMC Arquiteto e Urbanista Engenheiro de Segurança do Trabalho Gemólogo USP Avaliações Laudos Perícias Fachada do Edifício Montalbianco fotos de 21/05/2018 fls. 545 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04, sob o número WSBO18701283618 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3EC1623. Israel Marques Cajai -8- Fachada do Edifício Montalbianco fotos de 21/05/2018 Fachada do Edifício Montalbianco fotos de 21/05/2018 Av. Esperantina, 688 - Parque das Paineiras - São Paulo - SP Brasil CEP. 03692-000 Fone: (55-11) 3498-0920 (55-11) 94742-8594 - E-mail.:cajai@uol.com.br
. IMC Arquiteto e Urbanista Engenheiro de Segurança do Trabalho Gemólogo USP Avaliações Laudos Perícias fls. 546 Amostras pertinentes coletadas de fontes com ofertas do mesmo local e empreendimento Condominio Residencial Montalbianco Rua Tomé de Souza, 77 Centro São Bernardo do campo CEP. 09710-240 Amostra local nº 01 360 m² de área, 1 por andar. 4 dormitórios (2 suítes uma master), living para vários ambientes com sacada e lavabo. Terraço com churrasqueira. Ar condicionado em vários ambientes. Cozinha e copa, área de serviço espaçosa. 4 vagas de garagem demarcadas sendo 2 paralelas. Condomínio com: elevador social e serviço, portaria 12 horas. Edifício Montalbianco Apartamento com 4 Quartos à Venda, 360 m² por R$ 1.050.000,00 Condomínio Montalbianco - Cód. AP0087 Rua Tomé de Souza, 77 - Centro, São Bernardo do Campo - SP CEP. 09710-240 - Fonte: Almeida & Milaré Negocios Imobiliários Fonte: (11)3969-8333 Cel. 99419-0221 Amostra local nº 02 Av. Esperantina, 688 - Parque das Paineiras - São Paulo - SP Brasil CEP. 03692-000 Fone: (55-11) 3498-0920 (55-11) 94742-8594 - E-mail.:cajai@uol.com.br Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04, sob o número WSBO18701283618 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3EC1623. Israel Marques Cajai -9-
. IMC Arquiteto e Urbanista Engenheiro de Segurança do Trabalho Gemólogo USP Avaliações Laudos Perícias fls. 547 Rua Tomé de Souza, 77, centro -São Bernardo do Campo SP CEP. 09710-240 - 360 m² de área, 1 por andar. 4 dormitórios (2 suítes/uma master) 4 vagas. Terraço com churrasqueira.360 m² de área, 1 por andar. 4 dormitórios (2 suítes uma master), living para vários ambientes com sacada e lavabo. Terraço com churrasqueira. Ar condicionado em vários ambientes. Cozinha e copa, área de serviço espaçosa. 4 vagas de garagem demarcadas sendo 2 paralelas. Condomínio com: elevador social e serviço, portaria 12 horas. Apartamento com 4 Quartos à Venda, 360 m² por R$ 1.100.000 Edifício Montalbianco. - Fonte: Conquista Imoveis - Fone: (11)4126-5400 Cel. 11)992688054 Amostra local nº 03 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04, sob o número WSBO18701283618 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3EC1623. Israel Marques Cajai -10-360 m² de área, 1 por andar. 4 dormitórios (2 suítes uma master), living para vários ambientes com sacada e lavabo. Terraço com churrasqueira. Ar condicionado em vários ambientes. Cozinha e copa, área de serviço espaçosa. 4 vagas de garagem demarcadas sendo 2 paralelas. Condomínio com: elevador social e serviço, portaria 12 horas. Edifício Montalbianco. Apartamento com 4 Quartos à Venda, 360 m² por R$ 1.250.000,00 Condomínio Montalbianco - COD. Vr 922 Rua Tomé de Souza, 77 - Centro, São Bernardo do Campo - SP CEP. 09710-240 - Fonte: Forma Imoveis ABC Fone (11)4941-0030 (11)4121-3259. Av. Esperantina, 688 - Parque das Paineiras - São Paulo - SP Brasil CEP. 03692-000 Fone: (55-11) 3498-0920 (55-11) 94742-8594 - E-mail.:cajai@uol.com.br
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por JOSENILTON COSME DO NASCIMENTO e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/05/2018 às 15:04, sob o número WSBO18701283618 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3EC1623. fls. 548.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GLACIANE GONCALVES DOS SANTOS, liberado nos autos em 02/04/2018 às 11:57. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3AADF75. fls. 527
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GLACIANE GONCALVES DOS SANTOS, liberado nos autos em 02/04/2018 às 11:57. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1017678-46.2015.8.26.0564 e código 3AADF75. fls. 528