EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL COMARCA DA CAPITAL - SÃO PAULO AUTOS Nº: 0146252-61.2003.8.26.0100 (2300/2003) WALMIR PEREIRA MODOTTI, Engenheiro, Perito Judicial, nomeado nos AUTOS DA AÇÃO MONITÓRIA, requerida por CARLOS ALBERTO DUQUE e JOAQUIM JUSTO DOS SANTOS, em face de ASSOCIAÇÃO PORTUGUESA DE DESPORTOS E OUTRO, dando por terminados seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO em anexo, pelo qual chegou ao valor de mercado, expresso em resumo a seguir, para o imóvel situado na Rua Paschoal Ranieri, n 33, Canindé, nesta Capital. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo,12 de novembro de 2015. WALMIR PEREIRA MODOTTI CREA 128.880/D
RESUMO VALOR TOTAL DO IMÓVEL: Matriculado sob n 90.674, no 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo Rua Paschoal Ranieri, n 33, Canindé, São Paulo. R$ 143.000.000,00 (cento e quarenta e três milhões de reais) NOVEMBRO / 2015 FOTO 01 FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO.
I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES O objetivo do presente Laudo é a determinação do valor de mercado para o imóvel a seguir descrito, nos termos dos AUTOS DA AÇÃO MONITÓRIA, requerida por CARLOS ALBERTO DUQUE e JOAQUIM JUSTO DOS SANTOS, em face de ASSOCIAÇÃO PORTUGUESA DE DESPORTOS E OUTRO: Uma área de terras com 42.350,00 m 2, situada na Rua do Porto, no 25º Subdistrito Pari, medindo 12,00 metros de frente para a Rua do Porto, defletindo à esquerda de quem olha para o terreno, 15,00 metros, daí deflete à esquerda na extensão de 34,00 metros, aí virando à direita em ângulo obtuso mede 220,00 metros mais ou menos, até o ponto que confina com a área objeto de processo de desapropriação pela Prefeitura Municipal de São Paulo, destinada a futura Avenida Marginal, em todas essas extensões confronta com Paschoal Ranieri ou sucessores, defletindo à direita na extensão de 270,00 metros mais ou menos, confronta com a área objeto de desapropriação pela Prefeitura Municipal de São Paulo, defletindo depois à direita acompanhando uma lagoa, mede 266,00 metros mais ou menos, até o ponto onde começaram essas divisas, matriculado no 5 Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, sob n 90.674. II - VISTORIA Em atendimento ao disposto no artigo 431-A, do Código de Processo Civil, foi enviado comunicado às partes do dia e hora da realização da perícia, conforme anexo I.
2.1 - LOCAL 2.1.1- CARACTERÍSTICAS GERAIS DA LOCALIZAÇÃO A reprodução do Mapa Oficial da Cidade de São Paulo, do Google Maps, e a foto aérea do Google Earth, ilustram a localização do imóvel:
FOTOS 02/03 RUA PASCHOAL RANIERI, NOS TRECHOS ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL.
2.1.2 - CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL De acordo com a Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, o imóvel possui a seguinte situação: Rua Paschoal Ranieri, n 33: ZONA:... ZM-3a SETOR:... 017 QUADRA:... 103 INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA (área maior):... 017.103.0046-9 ÍNDICE FISCAL:... R$ 365,00 / 2010 Fiscal são mostrados a seguir: Os Dados Cadastrais do Imóvel e a Planta da Quadra
Legenda: Área da matrícula nº 90.674, do 5º CRI de São Paulo: 42.350,00 m². Área de outras matrículas: 2.664,00 m². Área de Prefeitura: 54.208,00 m².
2.1.3 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS O local é servido por todos os principais melhoramentos públicos urbanos, tais como: pavimentação asfáltica, guias, sarjetas, água, esgoto, energia elétrica, telefone, correio, coleta de lixo e transporte coletivo próximo. 2.1.4 - ZONEAMENTO Em 03 de fevereiro de 2005, entrou em vigor a nova Lei de Zoneamento na Cidade de São Paulo, estabelecendo normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, e instituindo os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, dispondo sobre o parcelamento, disciplinando e ordenando o uso e ocupação do solo do Município de São Paulo. densidades demográfica e construtiva altas. - As Zonas Mistas de Alta Densidade (ZM-3a) permitem um adensamento maior e autoriza imóveis de área construída até 4,0 vezes maior que a área do terreno.
onde se localiza o imóvel em estudo: A reprodução a seguir ilustra o zoneamento da região 2.1.5 - CARACTERÍSTICAS EFETIVAS DA REGIÃO O local apresenta características de porções do território da Zona Mista de densidades demográfica e construtiva altas. A ocupação comercial é bastante diversificada predominando: lojas, bares, padarias, lanchonetes, farmácias, postos de gasolina, hospitais, instituições bancárias, dentre outras, ao longo da Av. Presidente Castelo Branco, Avenida Cruzeiro do Sul e logradouros circunvizinhos.
2.2 - DO IMÓVEL inserido em área maior, sendo: O imóvel objeto da presente ação, encontra-se - 42.350,00 m 2 correspondente a matrícula n 90.674, do 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, objeto da presente avaliação; - 220,00 m 2 referente a terreno adquirido através de escritura em 30/06/1960; - 2.444,00 m 2 referente a terreno adquirido através de escritura em 05/03/1975; - 54.208,00 m 2 referente a área da Prefeitura utilizada pela Associação Portuguesa de Desportos. O terreno onde se situa o imóvel possui toda a quadra delimitada pelas ruas anteriormente ilustradas no mapa de localização. Topografia: Plana; Condições no solo e superfície: Firme e seco; Formato: Irregular; Frente: 270,00 m; Profundidade equivalente: 156,85 m; Área: 42.350,00 m².
2.2.2 - BENFEITORIAS Sobre o terreno acima descrito, encontra-se implantada a Associação Portuguesa de Desportos, em área maior. Sobre a área de 42.350,00 m 2, objeto da matrícula n 90.674, do 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, encontram-se edificados: - Arquibancada / vestiários / casa de máquina; - Vestiário feminino / masculino; -Ginásio poliesportivo; - Áreas de circulação e paisagismo; - Parque aquático, com 6 (seis) piscinas; - Salão comercial, locado para uso de restaurante e lanchonete; - cerca de 60% do estádio de futebol Dr. Oswaldo Teixeira Duarte com sanitários. As características construtivas e de acabamentos do imóvel, objeto da presente Ação, são melhores observadas na documentação fotográfica e croqui que segue:
CROQUI Legenda: Área de Matrícula: 42.350,00 m².
FOTOS 04/05 ACESSO A ASSOCIAÇÃO PORTUGUESA DE DESPORTOS, PELA RUA PASCHOAL RANIERI.
FOTOS 06/07 PORTARIA, E VIAS DE CIRCULAÇÃO INTERNA.
FOTOS 08/09 VIAS DE CIRCULAÇÃO E ESTACIONAMENTO, NO TRECHO ONDE CONFRONTAM A ÁREA DO TÍTULO E A ÁREA DA MUNICIPALIDADE.
FOTOS 10/11 VISTA PARA O ESTÁDIO DR. OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.
FOTOS 12/13 VISTA PARA O TRECHO ONDE CONFRONTAM, A ÁREA DO TÍTULO A DIREITA E ÁREA DA MUNICIPALIDADE A ESQUERDA.
FOTOS 14/15 ÁREAS DE DESCANSO, E VIAS DA CIRCULAÇÃO.
FOTOS 16/17 ÁREAS DE DESCANSO, E VIAS DA CIRCULAÇÃO.
FOTOS 18/19 PLAYGROUND.
FOTOS 20/21 ACESSO AO PARQUE AQUÁTICO E ASPECTOS DA PISCINA INFANTIL.
FOTOS 22/23 ASPECTOS GERAIS DA PISCINA.
FOTOS 24/25 ASPECTOS DA ARQUIBANCADA E PISCINA COM RAIA DE 25 METROS.
FOTOS 26/27 ASPECTOS GERAIS DA PISCINA E CIRCULAÇÃO.
FOTOS 28/29 ASPECTOS GERAIS DA PISCINA OLÍMPICA, DESATIVADA.
FOTOS 30/31 ASPECTOS GERAIS DA PISCINA E CIRCULAÇÃO.
FOTOS 32/33 ASPECTOS GERAIS DA PISCINA ELEVADA AQUECIDA, ESCADA DE ACESSO.
FOTOS 34/35 ASPECTOS GERAIS DA PISCINA ELEVADA AQUECIDA, DESATIVADA.
FOTOS 36/37 ARQUIBANCADA, CIRCULAÇÃO NO DECK DA PISCINA OLÍMPICA DESATIVADA.
FOTOS 38/39 ACESSO AO PARQUE AQUÁTICO E VISTA PARA OS VESTIÁRIOS.
FOTOS 40/41 ASPECTOS GERAIS DOS VESTIÁRIOS E VIAS DA CIRCULAÇÃO.
FOTOS 42/43 VIAS DA CIRCULAÇÃO DE PEDESTRES.
FOTOS 44/45 ESTACIONAMENTO, EMBAIXO DA PISCINA ELEVADA.
FOTOS 46/47 VIAS DA CIRCULAÇÃO.
FOTOS 48/49 VIAS DA CIRCULAÇÃO.
FOTOS 50/51 QUADRA DESCOBERTA E ÁREA DE DESCANSO.
FOTOS 52/53 VISTA PARCIAL PARA O ESTÁDIO DR. OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.
FOTOS 54/55 ACESSO E CIRCULAÇÃO DO GINÁSIO POLIESPORTIVO.
FOTOS 56/57 VISTA DO GINÁSIO POLIESPORTIVO.
FOTOS 58/59 ACESSO AO GINÁSIO POLIESPORTIVO.
FOTOS 60/61 HALL DE ENTRADA E ASPECTOS GERAIS DO GINÁSIO POLIESPORTIVO.
FOTOS 62/63 ASPECTOS GERAIS DO GINÁSIO.
FOTOS 64/65 ASPECTOS DO GINÁSIO POLIESPORTIVO.
FOTOS 66/67 ASPECTOS GERAIS DA COBERTURA DO GINÁSIO POLIESPORTIVO.
FOTOS 68/69 VISTA DA CAPELA.
FOTOS 70/71 PORTÃO DE ACESSO PELA AVENIDA PRESIDENTE KENNEDY.
FOTOS 72/73 TRECHOS DA AVENIDA PRESIDENTE KENNEDY, NO TRECHO ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL.
FOTOS 74/75 VISTA PARA O SALÃO COMERCIAL, COM FRENTE PARA A AVENIDA PRESIDENTE KENNEDY.
FOTOS 76/77 VISTA PARA O SALÃO COMERCIAL, COM FRENTE PARA A AVENIDA PRESIDENTE KENNEDY.
FOTOS 78/79 VISTA PARCIAL PARA O ESTÁDIO OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.
FOTOS 80/81 CIRCULAÇÃO E ACESSO AO ESTÁDIO.
FOTO 82 CIRCULAÇÃO DE ACESSO AO ESTÁDIO.
FOTO 83 CIRCULAÇÃO DE ACESSO AO ESTÁDIO.
FOTOS 84/85 CIRCULAÇÃO E ACESSO AO ESTÁDIO. PORTÃO DE ACESSO AS ARQUIBANCADAS DO ESTÁDIO.
FOTOS 86/87 ASPECTOS GERAIS DAS ARQUIBANCADAS DO ESTÁDIO.
FOTOS 88/89 ASPECTOS GERAIS DO ESTÁDIO DE FUTEBOL DR. OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.
FOTOS 90/91 ASPECTOS GERAIS DO ESTÁDIO DE FUTEBOL DR. OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.
FOTOS 92/93 ASPECTOS GERAIS DO ESTÁDIO DE FUTEBOL DR. OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.
FOTOS 94/95 ASPECTOS GERAIS DO ESTÁDIO DE FUTEBOL DR. OSWALDO TEIXEIRA DUARTE.