Engenheiro Marcelo Augusto Perito Judicial

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1 fls Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3 Vara Civil de Araraquara Dr. Paulo Luiz Aparecido Treviso Processo nº Autos de: Procedimento Comum - Condomínio RTE: Marcia Gonçalves de Souza. RTO: Arnaldo Piragibe de Souza Neto e outro Marcelo Augusto, CREA: , perito nomeado nos Autos em epígrafe página 112 dos Autos, tendo concluído seu Trabalho Pericial conforme solicitado vem até V. Excia, para requerer a juntada do Laudo para renovar nossos protestos de apreço e consideração. Solicitamos que diante do apresentado a reserva dos honorários conforme folhas 140 dos Autos, corrigidos até a data do Efetivo pagamento. Termos em que, P. Deferimento Araraquara, 20 de setembro de Engº Marcelo Augusto Engenheiro Agrimensor- Civil- Segurança do Trabalho Perito Criminal e Ambiental e Técnico em Mecânica. CREA ABINP 438/11 INCRA C3B 1 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 11EB26B.

2 fls LAUDO TÉCNICO 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES: 1.1. Objetivo: Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo ao imóvel bem como aos itens incluídos durante esta demanda Características da Região: Imóvel localizado em Área Urbana nas proximidades no Centro da Cidade, localizado em área de expansão residencial desta cidade Titularidade Segundo observado nos Autos, visualizamos o número de Matricula emitidas pelo 1º Cartório de Registros de Imóveis de Araraquara, sendo assim através da página 18 dos Autos, aonde faz referência a número de Cadastro , a Área do Terreno é de 299,13 m² e Área Edificada 146,32 m² no Município de Araraquara. Um terreno, constituído lote 02, da quadra 09, do Parque das laranjeiras, com frente para a Avenida Rômulo Lupo, medindo 11,80 metros de frente; 25,36 metros de frente aos fundos, de um lado, onde divide com o com lote 01; 25,34 metros da frente aos fundos de outro lado, onde divide com o lote 03 e 11,80 metros na linha dos fundos, onde divide com o lote Vocação A vocação do imóvel e também de toda a região circunvizinha é Mista (Residencial/Comercial) Benfeitorias É existente no Perímetro do Terreno Descrito na Escritura, acima informada uma edificação assobradada. Edificação - Sobrado: É existente uma Edificação de Alvenaria na parte frontal da residência de tijolos a vista com idade aparente em torno de 30 anos, passeio público calçado, muros de alvenaria nas laterais, portão grandil de ferro na parte frontal, quintal todo concretado, cobertura de telhas do tipo romana, com calhas e condutores, lajodas, filetes de gesso no acabamento entre 2 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 11EB26B.

3 fls paredes e lajes, esquadrias de ferro/ alumínio, proteção de grades de ferro em todas as janelas, portas de ferro/madeira, contendo com os seguintes compartimentos: Garagem: piso de concreto, tendo uma das paredes tijolos a vista necessitando de reparos e aparente aplicação de impermeabilizante, Sala: piso cerâmico e pintura em látex necessitando de reparos; Hall: piso em cerâmico e pintura em látex necessitando de reparos; Cozinha: piso em cerâmico, pia em granito sobre gabinete acrílico e azulejo até o teto com pintura tipo látex necessitando de reparos; Lavanderia: piso em cerâmico, pia em granito sobre gabinete acrílico e azulejo até o teto com pintura tipo látex necessitando de reparos; Corredor para acesso aos dormitórios: piso em cerâmico necessitando de reparos e pintura em látex necessitando de reparos; 03 Dormitórios: piso em cerâmico e pintura necessitando de reparos. 02 Banheiros: sendo 01 com piso em cerâmico e azulejo até o teto, Box de acrílico, vaso sanitário, pia de cerâmica e o outro Banheiro com piso cerâmico, azulejo até o teto, vaso sanitário, pia de granito sobre gabinete de alvenaria com portas de madeira e banheira com Hidro, gerando assim uma edificação assobradada com Área edificada em torno de 146,32 m2. Data das Vistorias e Participantes: As vistorias foram realizadas no imóvel objeto dos Autos nas datas e nos dias conforme abaixo: 2. PERÍCIA: Data 07/08/2017 Participantes: Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado. Sr. João Carlos de Souza Junior Proprietário do Imóvel Metodologia: Fizemos uma análise investigativa de Cadernos Imobiliários veículos informativos Idôneos; Um Levantamento de Dados e Valores junto a Imobiliárias Tradicionais da Região; No transcorrer deste trabalho, foram observados os preceitos básicos das Normas: No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos básicos das Normas NBR , NBR e as quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR 3 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 11EB26B.

4 fls , NBR 8799, que se encontrão descontinuadas conforme site como também o das NBR , NBR , e Também foram consultados para a adoção dos parâmetros e critérios: Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário de Araraquara, através de ofertas de Jornais, Publicações e site das Imobiliárias e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas: Imobiliária Borsari; Vitalli Imóveis; Imobiliária São Paulo; Toscano Imóveis; Imobiliária Morada Center; Rede Imobiliária; Corretores Locais; Também foram consultados os seguintes: Código Tributário Brasileiro; Vade Mecum Editora Saraiva; Lei nº Parcelamento do Solo Urbano; Lei nº Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979; Lei nº Cadastro Nacional de Imóveis Rurais; Curso de Engenharia de Avaliações IBAPE/SP; Curso Básico de Engenharia legal e de Avaliações; Imóvel Urbana avaliação de Aluguel; Nível de Precisão: 1. Pesquisas de Mercado e precisão das Informações: - Nível de precisão adotado será de Alta Precisão dentro das informações apresentadas e do universo encontrado. - Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara e região Anexos: Anexo 1 Fotos do Imóvel Anexo 2 Mascara do IPTU Avaliação: 4 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 11EB26B.

5 fls Quando na vistoria Pericial no local realizada em 07/08/2017, onde identificamos conforme relatado acima, basicamente destinada moradia, embora seja uma região mista (Comercial e Residencial), contudo a área objeto é de vocação residencial com aptidão comercial aonde, observando vários pontos de infiltrações sendo dadas por umidade ascendentes, ou seja, por capilaridade e descendentes por infiltração. Observamos que o Imóvel apresenta estar bem subdividido, contudo o imóvel em questão caracterizam estado de depreciativo em função do desgaste do tempo em condições de reparos no imóvel principal em função dos desgastes naturais e também outros como reaparos de alvenaria. Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT em sua parte 1: O conceito de valor de mercado compreende a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente, todavia, entendemos que mesmo atendendo todos os fatores de correção, ponderação e homogeneização, nunca conseguiremos atingir o fator de flutuação do mercado, pois é uma variante imensurável por este motivo, em situação quando possível, e entendemos este ser o caso das áreas foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado para o Terreno e para edificação estaremos utilizando os dados das Revistas Pini e construção de Mercado fazendo a Aplicação do Critério de Heidecke, onde classificamos pelo encontrado e representado pelo anexo 01 o Estado para as Edificações que representa uma depreciação de para cada uma sobre o valor do padrão da edificação referente a Reparos Importantes da Edificação (REPARO DE ESTRUTURAS, PINTURA, TELHADO, CALHAS, ETC), serão apresentados oportunamente abaixo. Matrícula Método de Comparativo Direto: Pesquisas do Mercado Imobiliário Amostras Perícia R$ R$ R$ R$ R$ Terreno 304,71 420,00 400,00 500,00 350,00 Valor Médio Desvio Padrão Intervalo de Gaus Média Saneada Dimensões Valor Imóvel R$/ m² R$/ m² R$/m² R$/m² R$/m² m² R$ R$ 394,94 R$ 73,91 R$ 321,03 R$ 468,85 R$ 390,00 299,13 R$ , Benfeitorias: AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE - Padrão do Imóvel R1 -N EDIFICAÇÕES Unidade Qte Valor 5 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 11EB26B.

6 fls. 160 Engenheiro Marcelo Augusto Perito Judicial Edificação Geral m² 146,32 R$ 1.614, Cálculo do Valor da Edificação: Edificação (m2) x Valor da Pini x depreciação (Critério de Heidecke) AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE - Padrão do Imóvel R1 -N EDIFICAÇÕES Estado Depreciação Valor Edificação Principal 4 52,6% R$ ,54 R$ ,54 Cento e onze mil novecentos e quarenta e três reais e cinquenta e quatro centavos Valor Total do Imóvel: Matricula Valor Imóvel R$ Terreno R$ ,70 Edificações R$ ,54 Total R$ ,24 Duzentos e setenta e quatro mil quatrocentos e vinte reais e setenta e nove centavos Todavia, vemos nesta perícia a existência de Quatro situações, a saber, e que foram levadas em consideração para esta análise: 1) A Principal vocação do imóvel em Questão; 2) Classificação do padrão construtivo em Questão; 3) Dimensão da Edificação e Benfeitorias; 4) Depreciação da Construção Para o Calculo do Aluguel: Será feito com base no Valor de Mercado do imóvel o cálculo deste pelo método quadrada conforme descrito no Subitem anterior 2.4.4, aplicando assim os percentuais cabíveis que o mercado apresenta para locação. Considerado ponderações e percentuais usuais e normais do mercado imobiliários sobre o aluguel sendo eles com variações de 0,1%@0,5%, sobre o valor do imóvel Residencial, sendo para isto apenas apoiada principalmente na experiência do avaliador sobre os fatores benéficos do imóvel e principalmente a procura deste. 6 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 11EB26B.

7 fls. 161 Engenheiro Marcelo Augusto Perito Judicial Importante salientar que observamos também as avaliações acostadas. Todavia nos comparativos entre os Dados de mercado também com a aplicação da formula do Ilustre Engº Pellegrino e também o da taxa equivalente voltada para imóveis com aplicação residencial, onde leva em conta em sua sequencia o fator de comercialização utilizando os dados: Terreno (VT); Benfeitorias (VB) e Imóvel (Vi) Lembramos que o Valor do Imóvel engloba os valores da soma do terreno mais as benfeitorias, onde para o caso de aluguéis deve se aplicar as correções dos rendimentos líquidos anuais em separado para o VT e VB, desprezando assim a taxa de vacância. Calculo de Aluguel Identificação Dimensões Valor Imóvel Critério Fator Aluguel Terreno 299,13 R$ ,70 Mercado 0,35% R$ 800,11 Edificações 146,32 R$ ,54 Pellegrino 0,31% R$ 708,26 Taxa Equivalente 0,33% R$ 750,00 Valor do Imóvel R$ ,24 Aluguel Média. R$ 752,79 Onde e conforme Vistoria Pericial realizada em 07/08/2017, onde conforme já salientado observamos o imóvel encontra-se muito bem localizado e de fácil acesso e levando em consideração o custo/benefício de tal empreendimento aonde, chegamos juntamente com as pesquisas realizadas junto ao mercado específico em questão. Importante ressaltar ainda três itens: 1) Para o cálculo do valor por m², dos imóveis, foram utilizados métodos estatísticos e principalmente pelo levantamento in loco da situação encontrada nos altos onde fora apresentada a planta e os documentos que representasse fielmente a dimensão da referida Área a ser avaliada; 2) As pesquisas foram feitas em fontes de Imobiliárias que comercializam e alugam na cidade e região. 3) Com base no estado atual da economia com base nas pesquisas do IGP-M/FGV e IPC/FIPE e publicações do mercado de aluguel. 7 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 11EB26B.

8 fls Sendo assim encerramos estes conforme abaixo: Lembramos que o Calculo comparativo de Aluguel é uma condição de difícil apuração, pois dependem de vários fatores de particularidades do imóvel e também índice monetário aplicados quer nos negócios imobiliários ou mesmo de bolsas de valores, que é sempre aplicado com base no valor de mercado do imóvel, observados através das publicações e nas pesquisas também a flutuação do mercado imobiliário que passa o país, como um todo, onde dentro da metodologia aplicada e dados comparativos, cabe ao Engenheiro de Avaliações a aplicação da Melhor metodologia para esta purificação, onde lembramos que uma de nossas grandes preocupações é a especulação imobiliária. Onde e diante de tal segue abaixo o resultado desta avaliação: Setecentos e cinquenta e dois reais e setenta e nove centavos Conforme folhas 140 dos Autos 1/3 do Aluguel: Duzentos e cinquenta reais e noventa e três centavos ERA O QUE HAVIA A EXPOR Sendo assim encerramos com a apresentação de 08 laudas e 02 anexos, sendo todas as laudas entregues coloridas e assinadas. 8 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 11EB26B.

9 fls. 163 Foto 01 Foto 02 Foto 03 1

20 fls. 174 Aparente falta de Rufos ou calhas, entre as edificações lindeiras. Foto 34 Foto 35 Foto 36 12

21 fls. 175 Parede Lindeira Foto 37 Foto 38 Foto 39 13

26 INSCRIÇÃO CADASTRAL EXERCÍCIO REDUZIDO DATA EMISSÃO MOEDA CÓD. MUNICÍPIO /07/2017 REAL 0181 PROPRIETÁRIO JOAO CARLOS DE SOUZA COMPROMISSÁRIO PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE ARARAQUARA SECRETARIA MUNICIPAL DE GESTÃO E FINANÇAS Rua São Bento, Centro - CEP: fls. 180 ÁREA DO TERRENO VALOR VENAL TERRENO VALOR TOTAL TESTADA PRINCIPAL 299,13 11,80 TESTADA SECUNDÁRIA VALOR VENAL PRÉDIO VALOR VENAL ATUALIZADO , , ,74 ÁREA DE CONSTRUÇÃO 0,00 146,32 ALÍQUOTA VALOR EXCEDENTE IMPOSTO LÍQUIDO DESCONTO TIPO DO IMPOSTO 520,51 0,00 520,51 NÃO IMPOSTO PREDIAL ENDEREÇO DE ENTREGA AV ROMULO LUPO Nº 596 PQ LARANJEIRAS CEP ARARAQUARA SP ENDEREÇO DO IMÓVEL AV ROMULO LUPO Nº 596 LOTE 002 QUADRA 9 LARANJEIRAS (PQ DAS) ARARAQUARA SP CEP DESC. IPTU VERDE 0,5500 0,00 MATRÍCULA: TRANSCRIÇÃO: Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 11EB26E.