Engenheiro Marcelo Augusto Perito Judicial

Transcrição

1 Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3 Vara Civil de Araraquara Dr. Paulo Luiz Aparecido Treviso Processo nº Autos de: Execução de Título Extrajudicial - Cheque RTE: MARCIO ALESSANDRO MARTINS. RTO: ESPÓLIO DE ODOROLICIO DE OLIVEIRA BESSA e outro. Marcelo Augusto, CREA: , perito nomeado nos Autos em epígrafe e honrado pela nobre tarefa, tendo concluído seu trabalho pericial conforme solicitado vem até V. Excia, para requerer a juntada do Laudo anexo nos Autos em questão e a necessária autorização para o levantamento dos honorários profissionais já depositados conforme folhas 131, também renovando nossos protestos de estima e elevada consideração. Termos em que, P. Deferimento Araraquara, 26 de janeiro de 2017 Engº Marcelo Augusto Engenheiro Agrimensor- Civil- Segurança do Trabalho Perito Criminal e Técnico em Mecânica. CREA ABINP 438/11 INCRA C3B 1 fls. 148 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código A12C0D.

2 LAUDO TÉCNICO 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES: 1.1. Objetivo: Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo mais apropriado aos Imóveis, objeto desta Avaliação Características da Região: Imóvel respectivamente localizado na Av. CLORIVALDO GOLDONI Nº 126, LOTE 010 QUADRA B PLANALTO (PQ) ARARAQUARA SP CEP Município de Araraquara, SP, Cadastro e de matrícula n.º Titularidade Segundo observado nos Autos, visualizamos estes imóveis que são respectivamente parte integrante da matrícula n.º conforme folhas 90@93, do cartório de Imóveis da Comarca de Araraquara Vocação A vocação do imóvel e também de toda a região circunvizinha para o imóvel é mista onde entendemos que conforme observado á predominância é comercial para diversão e lazer com capacidade de acomodar conforme projeto de Bombeiros apresentado em torno de 340 pessoas Benfeitorias Será descrito oportunamente Data das Vistorias e Participantes: 2. PERÍCIA: A vistoria ao imóvel objeto dos Autos foi realizada no dia conforme abaixo: Data 05/12/2016 Período da Tarde 14:00h. Participantes: Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado. Sr. Nilson Oliveira Bessa Proprietário do imóvel 2 fls. 149 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código A12C0D.

3 Metodologia: Fizemos uma análise investigativa de Cadernos e sites Imobiliários veículos informativos Idôneos frente ao observado; Fizermos uma Pesquisa em toda a região circulo vizinha dos imóveis; Análises das Avaliações e Valores anexados aos Autos pelas partes, analisando assim a diferenças dos valores apresentados; Análise Comparativa de Valores Método Comparativo E por fim uma análise estatística através de todos os valores encontrados; No transcorrer deste trabalho, foram observados os preceitos básicos das Normas: No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos básicos das Normas NBR , NBR e as quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR 8951, NBR 8799, que se encontrão descontinuadas conforme site como também o das NBR , NBR , e Também foram consultados para a adoção dos parâmetros e critérios:? Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário Regional, através de ofertas de Jornais, Publicações e site das Imobiliárias e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas. No transcorrer deste trabalho também foram observados os preceitos básicos das Normas e Literaturas:? Mapas da Cidade de Araraquara;? Vade Mecum;? Lei nº Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979; 3 fls. 150 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código A12C0D.

4 Curso de Engenharia de Avaliações IBAPE/SP;? Lei nº Novo Código Florestal;? SISTEMAS AMBIENTAIS E POLÍTICAS PÚBLICAS - H.T. Odum, E.C. Odum, M.T. Brown, D. Lahart, C. Bersok, J. Sendzimir;? Apostila do Curso de Legislação Ambiental SENAC 2.2. Nível de Precisão: Pesquisas de Mercado e precisão das Informações: - Nível de precisão adotado será de Alta Precisão dentro das informações apresentadas e do universo encontrado. - Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara Anexos: Anexo 1 Fotos do Reconhecimento Geral e Reconhecimento da Edificação 01; Anexo 2 Mapa de Referência e localização da referida Área Anexo 3 Folha de espelho do IPTU Avaliação: Detalhes e Áreas das Edificações Utilizadas: Conforme Vistoria Pericial realizada em 05/12/2016, observamos a propriedade localizada na Avenida Clorivaldo Goldoni, nº 126, Chácara Flora, ambas no Município de Araraquara, SP, parte integrante da matrícula n.º e Cadastro constituída de: De Terreno com 40 metros de frente e 125 de frente aos fundos encerrando a área com 5000,00 m², sendo bem distribuída e edificada e com idade aparente de 10 anos com aparente manutenção, todavia necessitando de reparos, alguns constantes e outros pontuais, conforme será descrito: Bar ou Salão 01 conforme pode ser observado pelas fotos temos logo na entrada uma área coberta de madeira aparente rústica similar a eucalipto envernizada, com toldos de material sintético para proteção de sol e chuva em bom estado de 4 fls. 151 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código A12C0D.

5 conservação, observamos que o piso é de concreto desempenado também bem conservado. Dentro deste salão 01 temos a área de atendimento servida de janelas de visita com portas elevatórias em aço e revestimento de tijolos a vista com, conjunto de churrasqueiras com revestimento cerâmico em seu piso e em suas paredes até o teto; Onde e ainda fazendo parte do mesmo ambiente uma cozinha também com revestimento cerâmico em seu piso e em seu teto; Pertencentes ainda a este Salão 01, temos 3 sanitários sendo: Sanitário Masculino com revestimento Cerâmico em seu Piso e em suas Paredes até o teto; Sanitário Feminino com revestimento Cerâmico em seu Piso e em suas Paredes até o teto; Sanitário Deficiente Físico com revestimento Cerâmico em seu Piso e em suas Paredes até o teto; E um vestiário contendo sanitários e chuveiros, também com revestimento cerâmico em seu piso e em suas paredes. Para esta Região estaremos considerando onde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 3,5 com reparos Simples e importantes, e 3 com reparos simples para a Área Rústica. Salão 2 ou Área de Estúdio: Área com proteção acústica para pequenos shows ou também para estúdio para práticas de bandas, contendo palco e estrutura de camarin e também um escritório, tendo revestimento cerâmico em seu piso, portas acústicas e forro de PVC, com pintura látex em suas paredes necessitando de reparos, com sinais aparentes de infiltrações. Para esta Região estaremos considerando onde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 3,5 com reparos Simples e importantes. Áreas de Piscinas: Observamos uma área única de Piscinas de fibra de vidro, sendo 01 infantil e 01 adulta, com área de revestimento em pedra com assentamento rústico e alambrado, necessitando de aparentes 5 fls. 152 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código A12C0D.

6 reparos de impermeabilização. Destaco que não foi possível atestar se existem ou não vazamentos ou reparos nas piscinas, pois as mesmas estavam cheias, também não foi demonstrado ou mesmo visualizado conjuntos motores e filtros. Para esta Região estaremos considerando onde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 3 com reparos Simples e importantes. Campo de Futebol: Observamos que no local é existente um campo de futebol com dimensões de 25 x 40 de grama artificial sintética, com aspectos de aparente inutilizada, necessitando de troca; Também tem em suas volta alambrados em média de 8 metros de altura com entorno posteamentos com Holofote Com drenagem aparentes e superficial precária. Para esta Região estaremos considerando Aonde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 4,5 com reparos importantes e sem valor. Remanescente é Área não edificada, sendo apenas gramado natural de grama tipo esmeralda Metodologia de Coletas Conforme já anteriormente relatado o local objeto desta lide é em um local onde ha um conjunto imóveis de basicamente mesmo padrão é em local comum de locações para festas e também moradia e lazer desta cidade, nas proximidades da Avenida que liga a cidade de Araraquara a Cidade próxima de Matão. Contudo importante ressaltar que conforme ás pesquisas para aplicação do método comparativo. Conforme Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos NBR , conforme Abaixo: Imóvel Urbano: Imóvel dentro do perímetro Urbano definido em Lei. 6 fls. 153 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código A12C0D.

7 Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT em sua parte 1: O conceito de valor de mercado compreende a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente, todavia, entendemos que mesmo atendendo todos os fatores de correção, ponderação e homogeneização, nunca conseguiremos atingir o fator de flutuação do mercado, pois é uma variante imensurável por este motivo, em situação quando possível, e entendemos este ser o caso das áreas foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado para o Terreno e para edificação, estaremos utilizando os dados das Revistas Pini e Construção de Mercado fazendo a Aplicação do Critério de Heidecke, onde classificamos pelo encontrado e representado pelo anexo 01 e 02 o Estado para as Edificações que representa uma depreciação de para cada uma sobre o valor do padrão da edificação referente a Reparos Importantes e complementação de Edificação (REPARO DE ESTRUTURAS, PINTURA, TELHADO, CALHAS, ETC), serão apresentados oportunamente abaixo Método de Comparativo Direto imóvel: Valor Médio Matricula nº Pesquisa Imobiliária - Terreno Amostras Pericia Terreno 80,00 100,00 60,00 R$ 87,06 R$ 90,00 Desvio Padrão Valores Totais em 2016 Intervalo de Gaus Média Saneada Dimensões 7 Valor Imóvel R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² m² R$ R$ 83,41 R$ 14,93 R$ 68,48 R$ 98,34 R$ 85, R$ , Benfeitorias: EDIFICAÇÕES Unidade Qte Existente Salão 1 m² 157, Cobertura m² 157, Ampliações Salão 2 e outros m² 165, Piscinas (Media + infantil + Piso e alambrado) un. 1, Campo de Futebol m² Cálculo do Valor da Edificação: Edificação (m2) x Valor da Pini x depreciação (Critério de Heidecke) AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE EDIFICAÇÕES Estado Depreciação Valor Existente Salão 1 3,5 33,2% R$ ,52 fls. 154 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código A12C0D.

8 Cobertura 3 18,1% R$ , Ampliações Salão 2 e outros 3,5 33,2% R$ ,90 2 Piscinas (Media infantil + Piso e 3 18,1% R$ ,79 alambrado) Campo de Futebol 4,5 75,2% R$ ,00 Todavia, vemos nesta perícia a existência de Quatro situações, a saber, e que foram levadas em consideração para esta análise: 1) A Principal vocação do imóvel em Questão; 2) Classificação do padrão construtivo em Questão; 3) Dimensão da Edificação e Benfeitorias; 4) Depreciação da Construção. Sendo assim encerramos estes esclarecimentos conforme abaixo: Onde e diante de tal segue abaixo o resultado desta avaliação: Inscrição Valor Imóvel R$ Terreno R$ ,71 Edificações R$ ,09 Total R$ ,80 Oitocentos e onze mil trezentos e sete reais e oitenta centavos ERA O QUE HAVIA A EXPOR Sendo assim terminamos fazemos a apresentação deste Laudo contendo 08 Laudas e 03 anexos sendo todas as folhas enviadas e digitalmente coloridas e assinadas. 8 fls. 155 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código A12C0D.

9 Foto 01 Foto 02 Foto 03 1 fls. 156

18 Foto 28 Foto 29 Foto fls. 165

29 Perito Judicial Engenheiro Marcelo Augusto Fone : (0xx16) engmarcelo.augusto@ig.com.br marceloaugustoperitocriminal@hotmail.com.br fls. 176 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código A12C21.

30 Perito Judicial Engenheiro Marcelo Augusto Fone : (0xx16) engmarcelo.augusto@ig.com.br marceloaugustoperitocriminal@hotmail.com.br fls. 177 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código A12C28.

31 INSCRIÇÃO CADASTRAL EXERCÍCIO REDUZIDO DATA EMISSÃO MOEDA CÓD. MUNICÍPIO /10/2016 REAL 0181 PROPRIETÁRIO GUSTAVO DE OLIVEIRA BESSA COMPROMISSÁRIO ÁREA DO TERRENO VALOR VENAL TERRENO VALOR TOTAL PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE ARARAQUARA Secretaria Municipal da Fazenda Rua São Bento, Centro - CEP: TESTADA PRINCIPAL 5.000,00 40,00 TESTADA SECUNDÁRIA VALOR VENAL PRÉDIO VALOR VENAL ATUALIZADO , , ,19 ÁREA DE CONSTRUÇÃO 0,00 515,39 ALÍQUOTA VALOR EXCEDENTE IMPOSTO LÍQUIDO DESCONTO TIPO DO IMPOSTO 1.902,64 0, ,64 NÃO IMPOSTO PREDIAL ENDEREÇO DE ENTREGA AV CLORIVALDO GOLDONI Nº 126 PQ PLANALTO CEP ARARAQUARA SP ENDEREÇO DO IMÓVEL AV CLORIVALDO GOLDONI Nº 126 LOTE 010 QUADRA B PLANALTO (PQ) ARARAQUARA SP CEP DESC. IPTU VERDE 0,7875 0,00 MATRÍCULA: TRANSCRIÇÃO: fls Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código A12C36.