Relatório de Consultoria Imobiliária

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1 Relatório de Consultoria Imobiliária BINSWANGER BRAZIL BB AVALIAÇÃO DE TERRENO Rua Joventino de Freitas Barbosa, s/n - Fazenda Nossa Senhora da Conceição Porto das Caixas - Itaboraí/RJ Data-base: maio de 2017

2 São Paulo, 31 de maio de BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A Av. Pres Juscelino Kubitschek, 2041/ º andar Vila Olímpia São Paulo/SP À atenção de Massaru Nyorai Parente Real Estate REF: Terreno localizado na Rua Joventino de Freitas Barbosa, s/n - Fazenda Nossa Senhora da Conceição - Porto das Caixas - Itaboraí/RJ. Atendendo à solicitação do Banco Santander (Santander), a Binswanger Brazil (Binswanger) efetuou a avaliação do imóvel em referência determinando seus valores de mercado para venda e liquidação forçada. No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como as metodologias utilizadas para o cálculo dos valores. Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta encontram-se totalmente concluídos. Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para dirimir dúvidas. Atenciosamente, Adriana Landucci Binswanger Brazil

3 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO CONSIDERAÇÕES INICIAIS CONDIÇÕES LIMITANTES EVENTOS SUBSEQUENTES METODOLOGIA MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA PANORAMA DE MERCADO CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO LOCALIZAÇÃO ENTORNO POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES MELHORAMENTOS PÚBLICOS ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE CONSIDERAÇÕES DE MERCADO OFERTA DEMANDA DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE TERRENO DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE PLANEJAMENTO URBANO AVALIAÇÃO VALOR DE MERCADO PARA VENDA VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO CONFIDENCIALIDADE APÊNDICE I ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENOS APÊNDICE II HOMOGENEIZAÇÃO DE IMÓVEIS - TERRENOS APÊNDICE III MAPA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENOS APÊNDICE IV - DOCUMENTAÇÃO APÊNDICE V - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO APÊNDICE VI - LIC... 31

4 SUMÁRIO EXECUTIVO CARACTERÍSTICAS GERAIS Solicitante: Banco Santander (Brasil) S/A Objeto: Terreno Local: Rua Joventino de Freitas Barbosa, s/n - Fazenda Nossa Senhora da Conceição Porto das Caixas - Itaboraí/RJ. Finalidade: Determinação dos valores de mercado para venda e de liquidação forçada. Liquidez: Baixa 4

5 RESUMO DAS ÁREAS Área de terreno: 3.000,00 m² CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO Valor de mercado para venda: R$ ,00 Valor de liquidação forçada: R$ ,00 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Grau de fundamentação: II Grau de precisão: III DATAS Data-base: maio de 2017 Data da vistoria: 26 de maio de

6 1. INTRODUÇÃO 1.1 OBJETIVO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO A Santander solicitou à Binswanger a avaliação de um terreno livre, determinando seus valores de mercado para venda e liquidação forçada, na data-base maio de 2017, visando a suportar decisões gerenciais. Os bens escopo desta avaliação são: Terreno livre 1.2 CONSIDERAÇÕES INICIAIS Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria física do imóvel, pesquisa do mercado imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, recebidas da Administração da contratante. 1.3 CONDIÇÕES LIMITANTES Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Binswanger não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência. 6

7 Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade, ou inclui a responsabilidade de Binswanger para detectar fraudes nos documentos. Não é responsabilidade da Binswanger, identificar ou corrigir eventuais deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações e outros comprometimentos legais, e não existir quaisquer problemas relacionados a passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que venham a atingir a área. Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios ou quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade. Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no parágrafo Objetivo deste relatório. 1.4 EVENTOS SUBSEQUENTES Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste relatório. A Binswanger não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a data de emissão. 7

8 2. METODOLOGIA A metodologia adotada segue as prescrições da NBR 14653, partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. Baseados nas características deste imóvel, entendemos que a metodologia que melhor reflete o valor de mercado para venda é a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, haja vista terem sido identificados imóveis comparáveis ofertados para venda. 2.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. O método comparativo direto de dados de mercado adotado consiste na apuração do valor de um imóvel por meio da análise do comportamento do mercado imobiliário relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços. Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data-base da avaliação com o objetivo de obter amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando a explicar o comportamento do mercado da região. O nível de influência dos fatores utilizados foi baseado em estudos consagrados publicados e estão mencionados a seguir: Fator fonte A aplicação deste fator considera a margem de desconto em uma negociação de mercado. 8

9 Fator localização Item de influência significativa no valor de um imóvel, ponderado não em simples distância medida em metros ou quilômetros e sim na proximidade de polos atrativos e/ou ocorrência de fator relevante. Foram ponderados por meio de dados publicados ou em entrevistas com profissionais do mercado imobiliário. Fator melhoramentos públicos Os melhoramentos públicos implantados nos locais dos elementos pesquisados e do avaliado podem diferir, sendo assim utilizamos fatores de equalização obtidos em estudo publicado pelo Eng. João Ruy Canteiro. Melhramentos públicos Fator Água 15% Esgoto 10% Energia elétrica 15% Iluminação Pública 5% Telefone 5% Pavimentação 30% Fator de topografia Os fatores utilizados foram propostos pelo estudo desenvolvido e publicado Eng. João Ruy Canteiro demostrados a seguir. Topografia Fator Plana 1,00 Declive Aclive até 5% 0,95 de 5% a 10% 0,90 acima de 10% 0,80 suave 0,95 acentuado 0,90 9

10 Fator área A tendência do mercado é reduzir o valor unitário por unidade de área à medida que a área negociada aumenta. Utilizamos a seguinte expressão, onde: x: área do imóvel avaliado e y: a área da pesquisa de mercado. Fa = (y/x) 0,25 se 0,70 < (y/x) < 1,30 Fa = (y/x) 0,125 se (y/x) > 1,30 ou (y/x) < 0,70 Fator de zoneamento Corrige os efeitos das divergências, mediante análise dos efeitos das restrições e permissibilidade dos coeficientes de aproveitamento, taxa de ocupação e usos permitidos. Fator padrão Considera os diferentes acabamentos por tipologias de construção, visando a equiparação entre os elementos pesquisados e o avaliado, baseado no estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, elaborado pelo IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo por meio da publicação da Tabela de Coeficientes vinculada diretamente ao padrão construtivo R 8 N do SINDUSCON/SP (ver Apêndice deste relatório). Adicionalmente foram observados se existentes itens de benfeitorias e infraestrutura, construídos ou agregados, que podem contribuir com a valorização do imóvel. Fator idade As diferentes idades foram ponderadas por meio da relação entre os respectivos fatores indicados no critério consagrado de Ross-Heidecke, considerando a idade real ou estimada das construções e benfeitorias. 10

11 Fator conservação Considera estado aparente do imóvel e baseia-se no estudo de valores de edificações de imóveis urbanos, elaborado pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). Foi estabelecido em razão das constatações em vistoria, das observações possíveis do estado aparente do sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico, revestimentos, pesando seus custos para recuperação total, segundo a classificação do quadro a seguir: Estado da edificação Nova Ente nova e regular Regular Entre regular e necessitando de reparos simples Necessitando de reparos simples Necessitando de reparos simples a importantes Necessitando de reparos importantes Necessitando de reparos importantes e edificação sem valor Sem valor Referência a b c d e f g h i Fonte: IBAPE/SP 2.1 DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO LIVRE O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à vista, admitindo-se: um proprietário disposto a efetuar a transação; que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação; que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com especial interesse na propriedade em questão. 11

12 2.2 DEFINIÇÃO DE VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Este valor é muito utilizado por proprietários de imóveis que necessitam realizar uma venda rápida ou por empresas que costumam receber imóveis em dação de pagamento. De acordo com a NBR , parte 1, da ABNT, liquidação forçada é definido como: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. 12

13 3. PANORAMA DE MERCADO Itaboraí fica na região metropolitana do Rio de Janeiro, em área de baixada litorânea, às margens da Baía de Guanabara, a 45 km de distância da capital. A economia do município gira em torno da manufatura cerâmica (decorativa e utilitária), fruticultura, apicultura, pecuária extensiva, comércio e serviços. Itaboraí apresenta um relevo variado. A manufatura cerâmica é uma importante atividade econômica e foco de conflitos ambientais. É a maior fonte de arrecadação e de geração de empregos locais e, ao mesmo tempo, responsável por um passivo ambiental ligado à degradação dos solos onde existem jazidas de argila, ao assoreamento dos rios e à poluição atmosférica provocada pela fumaça lançada das chaminés. Conforme aponta notícia da BBN, as promessas de desenvolvimento garantido com a chegada do Comperj, grandes e pequenos investidores acreditaram que poderiam enriquecer em Itaboraí. Assim como empreiteiras ergueram edifícios milionários na cidade, os moradores resolveram apostar na oportunidade. No entanto, quem construiu ou comprou imóveis de olho na valorização que eles teriam, agora já se contenta em vender ou alugar por um valor aquém do esperado, devido ao fim do projeto do Comperj em 2015, o qual provocou 35% de desvalorização dos imóveis em média. Outro problema visto na cidade é no oferecimento dos serviços públicos que, com a crise nas contas da prefeitura, já começam a falhar. Fontes: comperj/2015/07/10/imoveis-sao-vendidos-ou-alugados-por-valor-baixo- EM-ITABORAI-APOS-ABANDONO-DO-COMPERJ.htm#ixzz4ifJ16P8c 13

14 4. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS DA REGIÃO 4.1 LOCALIZAÇÃO O terreno está localizado na Rua Joventino de Freitas Barbosa, s/n - Fazenda Nossa Senhora da Conceição Porto das Caixas - Itaboraí/RJ. A imagem abaixo mostra a macrolocalização do imóvel. Detalhe da localização do imóvel Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel está a cerca de: 6 Km da Prefeitura Municipal de Itaboraí; 62 Km do Aeroporto Internacional do Rio de Janeiro Galeão; 58 Km do Aeroporto do Rio de Janeiro Santos Dumont. 14

15 4.2 ENTORNO O imóvel avaliado está situado em uma região urbana, com ocupação residencial e pequeno comércio local. Verifica-se nas imediações do imóvel quantidade significativa de terrenos livres e nula verticalização. A imagem abaixo ilustra o entorno do imóvel. Localização do imóvel avaliado 4.3 POLOS VALORIZANTES E DESVALORIZANTES O terreno avaliado tem formato regular e boa planicidade. A região onde está localizado o imóvel apresenta baixos níveis de ocupação e também um baixo nível de urbanização, sendo nula a presença de verticalização. Além disso as vias de acesso ao imóvel não possuem pavimentação. 15

16 4.4 MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região concentra parte dos serviços públicos, tais como redes de água e esgoto, energia elétrica, telefonia fixa e móvel, arborização. 4.5 ACESSOS, TRANSPORTES E VISIBILIDADE A região próxima ao avaliado é pouco servida por transportes públicos, com poucas linhas de ônibus que interligam o bairro de Porto das Caixas ao centro de Itaboraí. FOTOS DOS ACESSOS Rua Joventino de Freitas Barbosa Rua Joventino de Freitas Barbosa 16

17 5. CONSIDERAÇÕES DE MERCADO 5.1 OFERTA A região apresenta média taxa de vacância de terrenos e/ou imóveis residenciais, e baixa/nula de imóveis comerciais e/ou industriais. 5.2 DEMANDA O mercado imobiliário de forma geral tem demonstrado demanda refreada, com poucos lançamentos residenciais, comerciais ou industriais. 17

18 6. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE 6.1 TERRENO O terreno é plano, possuí formato regular e consideramos nos cálculos área total de 3.000,00 m², conforme Matrícula A. Delimitação aproximada obtida em matrícula 18

19 FOTOS Fachada Fachada Fachada Terreno Terreno Terreno 19

20 7. DOCUMENTAÇÃO DA PROPRIEDADE Esta avaliação foi embasada nos seguintes documentos recebidos do proprietário: MATRÍCULA A Imóvel: Área de terras da Fazenda Nossa Senhora da Conceição Distrito Município: Itaboraí RJ Área total de terreno: 3.000,00 m² Área construída: 0,00 m² Último ato: Av.03, datado de 23 de janeiro de

21 8. PLANEJAMENTO URBANO De acordo com atual plano diretor de desenvolvimento municipal de Itaboraí, Lei Complementar nº54/2006, o imóvel localiza-se em uma Zona Urbana (ZURB), conforme imagem a seguir. 21

22 9. AVALIAÇÃO Conforme mencionado anteriormente, considerando as peculiaridades do imóvel, seu valor de mercado para venda foi calculado utilizando-se o método comparativo direto de dados, conforme demonstrado a seguir: 9.1 VALOR DE MERCADO PARA VENDA Efetuamos pesquisa de mercado e comparamos as características dos terrenos em oferta com as do terreno avaliado, utilizando o método comparativo direto de dados de mercado cujos cálculos estão demostrados no apêndice deste relatório. Cálculo do valor do terreno Valor unitário: R$ 137,19/m² Área do terreno: 3.000,00 m² Valor total de mercado: R$ , VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA O valor de liquidação forçada foi calculado a partir do valor de mercado, conforme demonstrado abaixo, visando a aumentar a atratividade do imóvel, possibilitando uma provável venda rápida. Cálculo do valor de liquidação forçada Despesas fixas: 0,30% a.m. 3,66% a.a. IPTU Manutenção Administração Segurança 0,05% a.m. 0,10% a.m. 0,05% a.m. 0,10% a.m. Despesas financeiras: (1+Tx Selic/1+Inflação)-1: 0,52% a.m. 6,39% a.a. Despesas totais: (Desp. Financeiras + Desp. fixas): Tempo de absorção no mercado: Taxa SELIC Inflação média (IPC/FIPE abril/17) Terreno e Benfeitorias 0,82% a.m. 60 meses 11,25% a.a. 4,57% a.a. Valor total de mercado para venda: R$ ,00 Valor de liquidação forçada: ((Vmerc MIN)/(1+Desp. totais))^tempo: R$ ,00 Deságio 47,89% Fator 0,52 22

23 10. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do imóvel localizado na Rua Joventino de Freitas Barbosa, s/n - Fazenda Nossa Senhora da Conceição Porto das Caixas - Itaboraí/RJ, na data-base maio de 2017: VALOR DE MERCADO PARA VENDA (Quatrocentos e onze mil e seiscentos reais) (R$ ,00) VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (Duzentos e quatorze mil e quinhentos reais) (R$ ,00) Binswanger Brazil CREA: Nilton Molina Neto Sócio-Diretor CREA: Adriana Landucci Gerente de Consultoria e Avaliações CREA:

24 11. CONFIDENCIALIDADE Este relatório reserva-se ao uso exclusivo do destinatário e nenhuma responsabilidade será assumida perante terceiros no que se refere à sua utilização, sejam quais forem as circunstâncias. Finalizando, notificamos V.Sas. que, de acordo com nossas práticas normais, este relatório não poderá ser incluído em qualquer documento, circular ou declaração, em parte, por inteiro ou em qualquer referência, nem ser publicado sem o nosso consentimento por escrito quanto à forma ou contexto em que possa aparecer. 24

25 12. APÊNDICE I ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENOS ELEMENTOS COMPARATIVOS Nº Foto Município Bairro Endereço Índice local Terreno Topografia Melhoramentos públicos Valores Informações Área Descrição Fator Pavimentação Fator Situação Total Parcela terreno Fator oferta Unitário Contato Telefone Data-base (oferta/transação) foto Itaboraí Porto das Caixas Rua Joventino de Freitas Barbosa, ,00 m² Plana 1,00 Não asfaltado 0,700 n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a mai/ foto Itaboraí Calandu Av. Antônio Gomes ,00 m² Plana 1,00 Não asfaltado 0,700 Oferta R$ ,00 R$ ,00 0,80 R$ 160,94/m² Brasil Brokers (21) mai/17 2 Itaboraí Centro Sítio Márcia e Mônica ,00 m² Plana 1,00 Não asfaltado 0,700 Oferta R$ ,00 R$ ,00 0,80 R$ 146,67/m² Monica Fernendes Imóveis - Monica (21) ou (21) mai/17 3 Itaboraí Quissama Rua Estelita Serrano (Esquina com Rua A J Pereira) ,00 m² Plana 1,00 Não asfaltado 0,700 Oferta R$ ,00 R$ ,00 0,80 R$ 133,33/m² DB Negócios Imoniliários - Carios (21) ou (21) mai/17 4 Itaboraí Areal Av. Carlos Lacerda, ,00 m² Em aclive acima de 20% 0,90 Não asfaltado 0,700 Oferta R$ ,00 R$ ,00 0,80 R$ 128,84/m² Renan Ribeiro Pereira - João (21) ou (21) mai/17 5 Itaboraí Caluge Rua Maria Cáffaro Ferraz, Ampliação, Itaboraí - RJ ,00 m² Plana 1,00 Não asfaltado 0,700 Oferta R$ ,00 R$ ,00 0,80 R$ 133,33/m² Nova Rede - Carolina (22) ou (22) mai/17 6 Itaboraí Centro Av. Ver. Hermínio Moreira, Retiro ,00 m² Plana 1,00 Asfaltado 1,000 Oferta R$ ,00 R$ ,00 0,80 R$ 200,00/m² Elber Imóveis - Marcos ( 21 ) mai/17 7 Itaboraí Porto das Caixas Av. Nossa Senhora da Conceição, s/n ,00 m² Plana 1,00 Não asfaltado 0,700 Oferta R$ ,00 R$ ,00 0,80 R$ 155,56/m² Trading Imóveis - Felipe (21) mai/17 25

26 Valor Unitário Estimado Avaliação Terreno 13. APÊNDICE II HOMOGENEIZAÇÃO DE IMÓVEIS - TERRENOS Homogeneização de terrenos - venda Nº Endereço Área terreno Valores Total Fator oferta Unitário Homogeneização (Fatores) Localização Zoneamento Topografia Melhoramentos Públicos 1 Av. Antônio Gomes ,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 160,94/m² 0,91 1,00 1,00 1,00 1,02 0,91 R$ 146,31/m² 2 Sítio Márcia e Mônica 1.200,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 146,67/m² 0,91 1,00 1,00 1,00 0,89 0,91 R$ 133,33/m² 3 Rua Estelita Serrano (Esquina com Rua A J Pereira) 1.080,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 133,33/m² 0,91 1,00 1,00 1,00 0,88 0,91 R$ 121,21/m² 4 Av. Carlos Lacerda, ,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 128,84/m² 1,00 1,00 1,11 1,00 1,03 1,00 R$ 128,84/m² 5 Rua Maria Cáffaro Ferraz, Ampliação, Itabor 1.200,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 133,33/m² 0,91 1,00 1,00 1,00 0,89 0,91 R$ 121,21/m² 6 Av. Ver. Hermínio Moreira, Retiro 2.400,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 200,00/m² 0,77 1,00 1,00 0,70 0,95 0,77 R$ 153,85/m² 7 Av. Nossa Senhora da Conceição, s/n 1.800,00 m² R$ ,00 0,80 R$ 155,56/m² 1,00 1,00 1,00 1,00 0,94 1,00 R$ 155,56/m² Ok * * * * Área Fator final Valor unitário homogeneizado Intervalo de confiança Situação paradigma Legenda Número de amostras: 7 Área terreno: 3.000,00 m² * Fator não utilizado Graus de liberdade: 6 Fator local: 100 Ok Fator utilizado tc (tabelado): 1,440 Fator topografia Plana Desvio padrão: R$ 7,99/m² Zoneamento ZURB Limite superior: R$ 145,18/m² Média: R$ 137,19/m² Limite inferior: R$ 129,20/m² R$ 250,00 Intervalo - Elementos efetivamente utilizados Valor mínimo: R$ 121,21/m² Valor máximo: R$ 155,56/m² R$ 200,00 Campo de arbítrio Limite superior: R$ 157,77/m² Limite inferior: R$ 116,61/m² R$ 150,00 R$ 100,00 R$ 100,00 R$ 150,00 R$ 200,00 R$ 250,00 Valor Unitário Observado 26

27 14. APÊNDICE III MAPA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS - TERRENOS 27

28 15. APÊNDICE IV - DOCUMENTAÇÃO 28

29 29

30 16. APÊNDICE V - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Método comparativo direto ABNT NBR (Imóveis Urbanos) Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Item 1 Caracterização do imóvel avaliando 2 Descrição Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 3 Identificação dos dados de mercado III Pontos II Pontos I Pontos Completa quanto a todos os fatores analisados 3 p Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento 2 Adoção de situação paradigma p 3 1 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados, com foto e caracterisitcas observadas pelo autor do laudo 3 p Grau Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados 2 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 1 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 3 0,50 a 2,00 2 p 0,40 a 2,50* 1 Pontuação 10 * no caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de marcado, a amostra seja menos heterogênea. Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização de tratamento por fatores Pontos mínimos Itens obrigatórios Graus III II I Itens 2 e 4 no Grau III com os demais no mínimo no Grau II Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II com os demais no mínimo no Grau I Todos, no mínimo no Grau I Enquadramento Laudo Pontos ( 1-4) Itens obrigatórios Grau fundamentação Valor de terreno 10 Grau II Grau I Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa Graus III II I 30% 40% 50% Nota: quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessaria justificativa com base no diagnóstico do mercado. 30

31 17. APÊNDICE VI - LIC LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS DATA DA VISITA: 26/05/ DADOS GERAIS DO IMÓVEL 1.1. Identificação do Imóvel: Galpão Industrial 1.2. Endereço: Rua Joventino de Freitas Barbosa, s/n Bairro: Porto das Caixas Cidade: Itaboraí UF: RJ 1.3. Uso atual do imóvel: Desocupado Uso pretendido: o mesmo 1.4. Coordenadas Geográficas: S ,48 e O , Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I. 2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ). Não Sim Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: INEA/RJ Órgão Ambiental Municipal: Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 7, indicando sim na pergunta Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. Não Sim. Que tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ). Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança? 31

32 Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: Órgão Ambiental Municipal: 3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Passado Presente Ocorrências no imóvel Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. Fontes de Informação: Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa) Lagoa para descarte de água tratada de esgoto Se poço de água, possui outorga? Sim Não Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água. Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. Outros. Descrever: Observações e/ou justificativa: 3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, etc.? Sim, existe um posto de combustível aparentemente desativado. 32

33 * Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros a partir dos limites do imóvel. Caso afirmativo, indicar: Existe um posto de combustível aparentemente desativado no entorno do terreno No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como: Existe x Informação não acessível Atividade Indústrias. Quais? Mineradora. Qual? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Outros. Descrever: Fontes de Informação: Vistoria in loco Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Sim, existe um posto de combustível aparentemente desativado. Observações e/ou justificativa: 33

34 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Passado Presente Uso do imóvel Indústrias. Quais? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever: Comércio. Que tipo: Outros. Descrever: Fontes de Informação: Vistoria in loco Observações e/ou justificativa: 34

35 5 Informar quais fontes de consulta e documentos foram utilizados como base para a elaboração deste levantamento: Vistoria in loco e internet 6 PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 6.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 5, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. 6.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco. 6.3 Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 7 RESUMO: 7.1 Indícios de Contaminação no Imóvel: Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: 7.2 Indícios de Contaminação na Vizinhança: Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: Durante a vistoria foi notado a existência de um posto de combustível aparentemente desativado no entorno do terreno Adriana Landucci Binswanger Brazil CNPJ:

36 ANEXO I Vista aérea do Google Earth em 24/03/2017 Vista aérea do Google Earth em 09/06/