Laudo de Avaliação Avenida Rio Branco, nº 174 Rio de Janeiro - RJ

Transcrição

1 Laudo de Avaliação Avenida Rio Branco, nº 174 Rio de Janeiro - RJ Preparado para: BRAZILIAN MORTGAGES Preparado por: Paula Casarini Andre Jesus Laudo 104RJ/10 Junho de 2010

2 2 1. Introdução 1.1. Solicitante Brazilian Mortgages 1.2. Finalidade Determinação do valor de locação Objeto Endereço: Avenida Rio Branco, 174 Centro Rio de Janeiro, RJ. Área de Terreno: 5.784,00 m² Área Construída: ,00 m² 1.4. Datas Vistoria: 31/5/2010 acompanhado pelo funcionário da Caixa Econômica, Sr.º Welligton Pister. Referência: Junho de Valor de Locação Valor de Locação R$ ,00 (Junho de 2010) (três milhões, seiscentos e trinta mil reais)

3 3 2. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram realizados no mês de Junho de Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e fornecidas de boa fé. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo-se que as medidas do terreno e de construção, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente. O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia fornecidos pelo interessado, excluindo as necessárias para o exercício de suas funções. Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, de investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, superposição de divisas, usufrutos, sub-rogação de vínculos e outros por não se integrarem ao escopo desta avaliação. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel, como existência de dívidas tributárias, execução fiscal, ações judiciais de execução ou de reintegração de posse, ou outras ações judiciais que não tenham o imóvel por objeto mas que possam vir a incidir sobre ele como, por exemplo, execução por dívidas (trabalhistas, previdenciárias, etc.) dentre outras. Ressalte-se que não foram levantados eventuais passivos ambientais relativos ao imóvel avaliando, tendo a análise se restringido aos aspectos das exigências da legislação relativa ao meio ambiente aplicável ao imóvel. Não foram efetuadas medições de campo e, para lastrear o processo avaliatório, foram consultados os seguintes documentos: Relatório com as Características Físicas do imóvel. Contrato de locação do imóvel 14/11/2002. Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas durante a visita ao local, que serviram de base para os cálculos e apropriação final de valor.

4 4 Esta avaliação não pode ser utilizada para fins contábeis, como reavaliação de ativo imobilizado, nem para proposição de ações judiciais, uma vez que os laudos elaborados para tais finalidades possuem características diversas deste. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços. 3. Caracterização 3.1. Aspectos de Localização Endereço : Avenida Rio Branco, 174 Bairro : Centro Município Estado : Rio de Janeiro RJ Densidade de Ocupação : Alta Padrão Econômico : Médio-Alto Categoria de Uso Predominante : Comercial Valorização Imobiliária : Em valorização Vocação : Comercial Acessibilidade : Ótima Intensidade do Tráfego : Intenso Fotografias Fachada do imóvel para Avenida Almirante Barroso Avenida Almirante Barroso, com imóvel à direita

5 5 Avenida Almirante Barroso, com imóvel à esquerda Fachada do imóvel para Avenida Rio Branco Avenida Rio Branco, com imóvel à esquerda Avenida Rio Branco, com imóvel à direita Fachada do imóvel para Rua Bitencourt da Silva Fachada do imóvel para o Largo da Carioca

6 6 Mapa da região Vista aérea do imóvel 3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários Melhoramentos Rede de Água Coleta de Lixo Energia Elétrica Esgoto Pluvial Esgoto Sanitário Arborização Iluminação Pública Pavimentação Telefone : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente

7 Atividades Existentes no Entorno Serviços Comércio Escola Serviços Médicos Recreação e Lazer Correio Agências Bancárias Transporte : Até 100m : Até 100m : Até 100m : Até 100m : Até 100m : Até 100m : Até 100m 3.4. Entorno Imediato Ocupação da Região Ocupação Residencial Ocupação Comercial Ocupação Industrial Distância do Centro Principais Vias Comerciais Principais Vias de Acesso Pontos de Destaque: : Homogênea : Inexistente : Expressiva de Padrão Médio-Alto : Inexistente : Imóvel situado no centro da cidade : Avenida Rio Branco e Rua Uruguaiana : Avenida Presidente Vargas e Aterro do Flamengo : Catedral Metropolitana, Sede da Petrobrás e Metrô Carioca.

8 8 4. Descrição da Propriedade 4.1. Terreno O terreno possui área total de 5.784,00 m², segundo Relatório com as Características Físicas do imóvel. Superfície: Seca Topografia: Plana Frente: No nível do logradouro. Zoneamento: O imóvel enquadra-se em AC2 Área Central Construções Sobre o terreno descrito, encontra-se erigida edificação composta por embasamento e lâmina de escritórios. A base, de dois pavimentos, abriga a agência bancária, Centro Cultural e dois acessos de pedestres à torre de escritórios de forma independente. O auditório, que se encontra no 1º subsolo, também tem um acesso independente pelo nível da rua. Os níveis de subsolo abrigam, além das 126 vagas de veículos cobertas, a tesouraria e o cofre da agência, os setores de manutenção, administração predial, segurança e os equipamentos de infraestrutura básica do edifício, como casa de bombas, subestação e geradores. A torre de escritórios de 29 pavimentos apresenta uma seção transversal de 2.100m² revestida externamente de mármore branco e placas de alumínio. Seguindo os princípios da arquitetura modernista do século 20, os andares são de pavimento livre, dispondo de bom espaço entre os pilares, possibilitando diferentes composições de layout. O 30º pavimento apresenta configuração diferenciada por ser o último andar com acesso pelos elevadores e por ser utilizado como centro de treinamento. No 31º pavimento, metade do andar abriga a associação dos funcionários e a outra metade abriga a área técnica do edifício.

9 9 O edifício apresenta o seguinte quadro de áreas: Pavimento Área Construída (m²) Área Útil (m²) 31º 2.100,00 799,00 30º 2.100, ,00 29º 2.100, ,00 28º 2.100, ,00 27º 2.100, ,00 26º 2.100, ,00 25º 2.100, ,00 24º 2.100, ,00 23º 2.100, ,00 22º 2.100, ,00 21º 2.100, ,00 20º 2.100, ,00 19º 2.100, ,00 18º 2.100, ,00 17º 2.100, ,00 16º 2.100, ,00 15º 2.100, ,00 14º 2.100, ,00 13º 2.100, ,00 12º 2.100, ,00 11º 2.100, ,00 10º 2.100, ,00 9º 2.100, ,00 8º 2.100, ,00 7º 2.100, ,00 6º 2.100, ,00 5º 2.100, ,00 4º 2.100, ,00 3º 1.905, ,00 Mezanino 5.060, ,00 Térreo 5.741, ,00 SS , ,00 SS ,00 SS3 945,00 TOTAL , ,00

10 10 O edifício, construído nos anos 70, dispõe dos seguintes equipamentos: Dois grupos de motor-gerador de 500KVA, situados no 2º Subsolo e destinados à emergência do prédio; Dois grupos de motor-gerador de 325 KVA, situados no 2º Subsolo e destinados à emergência do Centro de Processamento de Dados; Dez transformadores a seco (7 de 500KVA, 1 de 750 KVA e 2 de 1000KVA), todos situados no 2º Subsolo e com tensão nominal de / 220V; Dois transformadores a seco de 750 KVA, situados no 31º pavimento; Sistema de ar-condicionado com central frigorífica utilizando 2 unidades centrífugas para refrigeração de água, situados no 2º subsolo, cada qual com capacidade de 1.000TR, destinado à refrigeração da maior parte do prédio; Sistema de ar-condicionado próprio para o auditório do 1º Subsolo; Vinte e dois elevadores e quatro escadas rolantes; Quatro colunas de escadas, sendo duas com portas corta-fogo; Sistema de sprinklers; Sistema de detectores de fumaça. Características Principais Estrutura: Concreto; Fechamento: Alvenaria; Fachada: Mármore e placas de alumínio; Idade: 30 anos; Estado de Conservação: Necessitando de reparos simples a importante (F) Área Construída Total: ,00 m²

11 11 Divisão Interna: Subsolo 3: Subsolo 2: Subsolo 1: Térreo: Mezanino: Cisterna, casa de bombas e escadas. Estacionamento, subestação, geradores, casa de bombas, sanitários e escadas. Hall dos elevadores, estacionamento, auditório, administração predial, manutenção, segurança, tesouraria, cofre, embarque/desembarque de carro forte, malote, copa, vestiários, sanitários, circulação e escadas. Recepção, foyer, centro cultural (administração, sala multiuso, depósito técnico) agência bancária, hall dos elevadores, escadas rolantes, escadas e acesso veículos. Foyer, centro cultural (teatro, cinema com 90 lugares, cinema com 100 lugares, sala de exposições, sala de exposições especiais, galeria, salas multiuso, atelier, livraria, acervo técnico, sanitários), central telefônica, sanitários, copa, circulação, hall dos elevadores e escadas. 3º ao 7º Pavimentos: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, hall dos elevadores e escadas. 8º Pavimento: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, caixa d água, manutenção caixa d água, hall dos elevadores e escadas. 9º ao 18º Pavimentos: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, hall dos elevadores e escadas. 19º Pavimento: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, caixa d água, manutenção da caixa d água, hall dos elevadores e escadas. 20º ao 29º Pavimentos: Recepção, área de trabalho, circulação, copa, sanitários, ar condicionado, hall dos elevadores e escadas. 30º Pavimento: Salas de treinamento, sala de equipamentos, laboratório, circulação, sanitários, caixa d água, hall dos elevadores e escadas. 31º Pavimento: Hall, jardim, bar, associação de funcionários (salão, assistência social, secretaria, jurídico), casa de máquinas, subestação, caixa d água, torre de resfriamento, sanitários e escadas.

12 12 Acabamentos: Piso: Paredes: Forro: Esquadrias: Cerâmica, carpete, piso elevado, granito, granilite, mármore, cimentado com pintura epóxi, vinílico, plurigoma e taco de madeira; Látex sobre massa corrida, fórmica, porcelanato, azulejo até o teto, cerâmica até o teto, lambris de madeira, placas de madeira e pastilhas; Látex sobre laje, rebaixado de gesso, placa metálica, forro mineral, aglomerado e colméia; Madeira, ferro e alumínio. Fotografias: Fachada Fachada Acesso principal Hall 31º andar 31º andar -Jardim

13 13 31º andar Associação dos funcionários Pavimento Tipo - Sanitários Hall 30º andar 30º andar acesso às salas de treinamento Presidência Presidência - Banheiro privativo

14 14 Vista da sala da presidência Presidência elevador privativo Hall dos elevadores acabamento original Hall dos elevadores reformado Pavimento Tipo acabamento original Pavimento Tipo - reformado

15 15 Pavimento Tipo - Sanitários Pavimento Tipo - Escada Mezanino - Saguão Mezanino Vista do Foyer Térreo - Recepção Térreo Foyer

16 16 Térreo Acesso Auditório Subsolo Foyer Auditório Subsolo Foyer Auditório Subsolo Auditório Subsolo 1 Acesso veículos Subsolo 1

17 17 Subsolo 2 - Estacionamento Subsolo 2 - Subestação Subsolo 2 - Gerador Subsolo 2 - Subestação Subsolo 2 Central Ar Condicionado Subsolo 2 Casa de bombas

18 18 5. Diagnóstico Analisando-se o imóvel sob a ótica do mercado imobiliário local podem ser destacados: PONTOS FORTES ASPECTOS DESAFIADORES - Avenida mais importante e valorizada da cidade. - Edifício precisa de modernização e manutenção. - A região concentra a maioria das sedes de empresas do estado. - Apesar do edifício dispor de vagas de estacionamento, seu número é insuficiente. - Boa oferta de transporte público. - Apresenta pavimentos de grandes dimensões e com facilidade para alterações de layout. S W OPORTUNIDADES O T AMEAÇAS - Localiza-se em ponto nobre do centro. - Escassez de ofertas no mercado. - Concorrência de novos edifícios que estão sendo contruídos na região e daqueles que passam por "retrofit". CENÁRIO DE LIQUIDEZ: Média-Alta

19 19 6. Avaliação do Imóvel 6.1. Referências Normativas A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos. Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos versão 2005, publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo Valor de Venda Metodologia Tendo em vista as características específicas da propriedade e da região, para a determinação do valor de venda foi adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Através desse método o valor da propriedade é obtido pela comparação direta com outros imóveis semelhantes situados na mesma região geoeconômica Elementos Comparativos Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar imóveis similares disponíveis para venda. O campo amostral utilizado para a determinação do valor do imóvel é composto por 8 (oito) elementos comparativos que podem ser observados junto ao Anexo 1 Elementos Comparativos. Os imóveis pesquisados apresentam diferentes características como localização, padrão construtivo, idade, estado de conservação, área e número de vagas de garagem, e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário.

20 Tratamento por Fatores No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização: Fator de Fonte Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Transposição Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de valores: I. Equipamentos Urbanos Variáveis Sim Não Trafegabilidade 20 0 Luz Domiciliar 13 0 Rede de Água 11 0 Luz Pública 7 0 Guias e Sarjetas 5 0 Rede de Esgoto 4 0 Telefonia 2 0 Gás 1 0 Pavimentação Distância ao Transporte Coletivo Largura da Via Asfalto 17 Até 100m 15 Praças 5 Paralelepípedo 16 De 100 a 300m 10 Acima de 20m 5 Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500m 5 De 10 a 20m 3 Terra 5 Acima de 500m 0 Até 10m 1

21 21 II. Características da Região Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00 De 100% a 70% 1,00 Classe Média-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95 De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90 Abaixo de 40% 0,90 Classe Média-Baixa 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85 Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80 Como o fator transposição refere-se à variação do preço dos imóveis em função da localização, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte terreno e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: Onde: Ftr = 1 + (((IL AVA IL COMP ) / IL COMP )) x pt) Ftr : Fator Transposição IL AVA : Índice de Local correspondente ao Imóvel Avaliando IL COMP : Índice de Local correspondente ao Elemento Comparativo pt: Participação do valor do terreno no valor total dos imóveis Fator Padrão Construtivo Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum, eleita como a do imóvel avaliando, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juizes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo. Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: Onde: Fpc = 1 + (((Pd AVA Pd COMP ) / Pd COMP )) x pc) Fpc: Fator Padrão Construtivo Pd AVA : Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando Pd COMP : Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis

22 22 Fator Depreciação Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão: Onde: FOC = R + K x (1-R) R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal. K = coeficiente de Ross/Heideck O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas. Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção, este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais. Onde: Fdep = 1 + (((Fdep AVA Fdep COMP ) / Fdep COMP )) x pc) Fdep: Fator Depreciação Fdep AVA : Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando Fdep COMP : Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis

23 23 Fator Área Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: Fa = (área de elemento pesquisado) 1/8 => quando a diferença for inferior a 30% (área de elemento avaliando) ou, Fa = (área de elemento pesquisado) 1/16 => quando a diferença for superior a 30% (área de elemento avaliando) Situação Paradigma A situação paradigma considerada, que possibilitará a homogeneização dos valores é a seguinte: SITUAÇÃO PARADIGMA Área Útil Média do Pavimento-tipo = 1.671,00 m² Índice de Local = 125,00 Cota-Parte Terreno = 65% Cota-Parte Construção = 35% Valor da Vaga (por mês) = R$ 400,00 Padrão = 2,05 Idade = 30 anos Vida Útil Referencial = 60 anos Estado de Conservação = F Fator de Depreciação = 0,420 Área de Terreno = 5.784,00 m²

24 Valor Unitário de Locação Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte, localização, padrão construtivo, idade, estado de conservação e área, conforme Anexo 2 Tratamento por Fatores, obteve-se o seguinte valor unitário básico:. Valor Unitário Básico R$ 62,45/m²/mês Valor de Locação O valor locativo total do empreendimento corresponde ao produto do valor unitário pelo peso de rendimento de cada área útil dos pavimentos, somando-se este subtotal ao valor das vagas de garagem, obtido através da multiplicação de seu valor unitário pelo número de vagas, conforme exemplificado na tabela a seguir:

25 25 Pavimento Área Útil (m²) Valor Unitário (R$/m²) Peso Valor Homogeneizado (R$/m²) Locativo (R$/mês) 31º 799,00 62,45 1,00 62, ,00 30º 1.465,00 62,45 1,00 62, ,00 29º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 28º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 27º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 26º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 25º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 24º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 23º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 22º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 21º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 20º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 19º 1.580,00 62,45 1,00 62, ,00 18º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 17º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 16º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 15º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 14º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 13º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 12º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 11º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 10º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 9º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 8º 1.580,00 62,45 1,00 62, ,00 7º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 6º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 5º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 4º 1.671,00 62,45 1,00 62, ,00 3º 1.415,00 62,45 1,00 62, ,00 Mezanino 3.402,00 62,45 1,00 62, ,00 Térreo 3.946,00 62,45 1,50 93, ,00 SS ,00 62,45 0,50 31, ,00 SS2 SS3 SUBTOTAL , ,00 Vagas , ,00 TOTAL ,00 Em números redondos: Valor de Locação = R$ ,00 (três milhões, seiscentos e trinta mil reais) Junho/2010

26 26 7. Termo de Encerramento Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável. Este laudo é composto por 26 (vinte e seis) folhas e 4 (quatro) anexos. Rio de Janeiro, 7 de Julho de COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL Paula Cristina Alonso Casarini Engenheira Civil CREA

27 ANEXOS

28 ANEXO 1 ELEMENTOS COMPARATIVOS

29 1 Endereço: Rua Lauro Muller, 116 Fonte: Eliete - (21) O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): ,87 V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 197,27 ÁREAS ACH (m²): 197,27 Fator de elasticidade: 0,90 A.P.T. (m²): 197,27 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Mês: 6 Ano: 2010 Idade (anos): 30 Padrão: 3,07 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,510 Número de Vagas: 4 Preço Pedido (R$): ,87 Valor, sem Ff e Vagas (R$): ,78 Valor Unitário Homogenizado: R$ 56,89 /m² 2 Endereço: Praia de Botafogo, 440 Fonte: Prop. - (21) O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): ,00 V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 400,00 ÁREAS ACH (m²): 400,00 Fator de elasticidade: 0,90 A.P.T. (m²): 400,00 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Mês: 6 Ano: 2010 Idade (anos): 31 Padrão: 1,84 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,580 Número de Vagas: 1 Preço Pedido (R$): ,00 Valor, sem Ff e Vagas (R$): ,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 66,75 /m² 3 Endereço: Rua Humaitá, 275 Fonte: Cushman - Gustavo - (21) O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): ,00 V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 911,00 ÁREAS ACH (m²): 911,00 Fator de elasticidade: 0,90 A.P.T. (m²): 911,00 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Mês: 6 Ano: 2010 Idade (anos): 0 Padrão: 2,29 Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 1,000 Número de Vagas: 6 Preço Pedido (R$): ,00 Valor, sem Ff e Vagas (R$): ,10 Valor Unitário Homogenizado: R$ 58,66 /m² 4 Endereço: Rua Voluntários da Pátria, 113 Fonte: Cushman - Gustavo - (21) O/T: T Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): ,50 V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 605,00 ÁREAS ACH (m²): 605,00 Fator de elasticidade: 1,00 A.P.T. (m²): 605,00 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Mês: 6 Ano: 2010 Idade (anos): 5 Padrão: 2,04 Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,960 Número de Vagas: 5 Preço Pedido (R$): ,50 Valor, sem Ff e Vagas (R$): ,50 Valor Unitário Homogenizado: R$ 63,85 /m²

30 5 Endereço: Avenida Rio Branco, 138 Fonte: Marcelo (adm.) - (21) O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): ,00 V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 253,00 ÁREAS ACH (m²): 253,00 Fator de elasticidade: 0,90 A.P.T. (m²): 253,00 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Mês: 6 Ano: 2010 Idade (anos): 30 Padrão: 2,04 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,610 Número de Vagas: 1 Preço Pedido (R$): ,00 Valor, sem Ff e Vagas (R$): ,10 Valor Unitário Homogenizado: R$ 57,11 /m² 6 Endereço: Praça Floriano, Fonte: Centrus - Jonatas (21) O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): 9.000,00 V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 100,00 ÁREAS ACH (m²): 100,00 Fator de elasticidade: 0,90 A.P.T. (m²): 100,00 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Mês: 6 Ano: 2010 Idade (anos): 35 Padrão: 2,04 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,530 Número de Vagas: 1 Preço Pedido (R$): 9.000,00 Valor, sem Ff e Vagas (R$): 7.700,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 61,68 /m² 7 Endereço: Avenida Rodrigues Alves, 261/269 Fonte: Colliers International O/T: O Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): ,40 V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 2.496,39 ÁREAS ACH (m²): 2.496,39 Fator de elasticidade: 0,90 A.P.T. (m²): 2.496,39 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Mês: 6 Ano: 2010 Idade (anos): 20 Padrão: 1,84 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,760 Número de Vagas: 12 Preço Pedido (R$): ,40 Valor, sem Ff e Vagas (R$): ,06 Valor Unitário Homogenizado: R$ 66,35 /m² 8 Endereço: Avenida Rio Branco, 115 Fonte: Colliers International O/T: T Municipio Rio de Janeiro, RJ Preço (R$): ,00 V/L: L Área de Terreno (m²): 5.000,00 Área de Construção (m²): 1.679,40 ÁREAS ACH (m²): 1.679,40 Fator de elasticidade: 1,00 A.P.T. (m²): 1.679,40 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Mês: 6 Ano: 2010 Idade (anos): 0 Padrão: 2,29 Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 1,000 Número de Vagas: 1 Preço Pedido (R$): ,00 Valor, sem Ff e Vagas (R$): ,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 68,31 /m²

31 ANEXO 2 TRATAMENTO POR FATORES VALOR UNITÁRIO DO TERRENO

32 Elemento Valor Unitário (R$/m²) descontados fator oferta F Pd F dep F Transp F Area Fator Final q (R$/m²) 1 90,44 0,8840 0,9380 0,9320 0,8750 0,629 56, ,00 1,0400 0,9030 0,8920 0,9150 0,750 66, ,47 0,9630 0,7970 0,7560 0,9630 0,479 58, ,99 1,0010 0,8030 0,9030 0,9380 0,645 63, ,12 1,0010 0,8910 1,0000 0,8890 0,781 57, ,00 1,0010 0,9270 1,0340 0,8390 0,801 61, ,08 1,0400 0,8430 1,3660 1,0250 1,274 66, ,76 0,9630 0,7970 1,0000 1,0010 0,761 68,31 Legenda: Unitário: Valor unitário em R$/m 2 ; Vu: Valor Unitário, descontadas vagas e o fator de fonte, em R$/m 2 ; F Pd: Fator padrão construtivo; F dep: Fator depreciação; F Transp: Fator transposição; F área: Fator Área; Fator Final = Fi n + 1 (onde n é o número de fatores utilizados); q: Valor Unitário Homogeneizado. VALOR UNITÁRIO BÁSICO Soma = R$ 499,59 / m² Número de Elementos = 8 Valor Médio = R$ 62,45 / m² I Intervalo para Saneamento Limite Inferior = R$ 43,71 / m² Limite Superior = R$ 81,18 / m² Média Saneada Soma = R$ 499,59 / m² Número de Elementos = 8 Valor Médio = R$ 62,45 / m²

33 INTERVALO DE CONFIANÇA TEORIA DAS PEQUENAS AMOSTRAS Número de Amostras: 8 Número de Graus de Liberdade: 7 tc (tabelado): 1,415 Desvio Padrão = 4,54 Limite Inferior = R$ 60,18 / m² Limite Superior = R$ 64,72 / m² CAMPO DE ARBÍTRIO Elementos Efetivamente Utilizados Limite Inferior = R$ 56,89 / m² Limite Superior = R$ 68,31 / m² Campo de Arbítrio Limite Inferior = R$ 56,89 / m² Limite Superior = R$ 68,31 / m²

34 ANEXO 3 DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

35 ANEXO 4 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

36 De acordo com o item Especificação das Avaliações da NBR : 2004 (ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de Fundamentação e de Precisão a seguir descritos: Grau de Fundamentação Valor Determinado Grau de Método Fundamentação Valor de Locação Comparativo I Grau de Precisão Valor Determinado Grau de Método Precisão Valor de Locação Comparativo III