Laudo de Avaliação Ed. Cidade Jardim Corporate Tower Av. Magalhães de Castro, Morumbi

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1 Laudo de Avaliação Ed. Cidade Jardim Corporate Tower Av. Magalhães de Castro, Morumbi Preparado para: JHSF A/C: Sr. Luis Fernando Salem Preparado por: Lívia Nogueira Paula Casarini Mony Lacerda Laudo 932/10 Julho de 2010

2 2 SUMÁRIO E CONCLUSÕES O imóvel avaliando localiza-se na Av. Magalhães de Castro, São Paulo SP. O presente laudo tem por finalidade a determinação do Valor de Mercado para Locação e para Venda, que segundo a Norma para Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais pode ser definido como: a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Trata-se de um terreno onde será implantado um edifício comercial composto por uma torre com 13 pavimentos, com área construída total de ,59 m². Para determinação do valor de locação foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que permite a identificação do valor do bem pela comparação com outros similares, somatório dos valores de seus componentes (terreno mais construção). O valor de venda foi obtido a partir do Método de Capitalização da Renda por Fluxo de Caixa Descontado. Valor de Mercado R$ ,00 (Trezentos e dezenove milhões, oitocentos e setenta e cinco mil, novecentos e três reais) (Julho de 2010)

3 3 Índice Valor de Mercado SOLICITANTE OBJETO FINALIDADE PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES DATA DE REFERENCIA Caracterização da Região Aspectos Gerais Usos e Ocupação do Solo Infraestrutura Urbana Diagnóstico de Mercado Análise Setorial Panorama econômico Enquadramento em Região de Escritório Estudo de Mercado Análise Qualitativa Descrição do Imóvel Construção Valor de Locação Estimados Metodologia Elementos Comparativos Tratamento Por Fatores Situação Paradigma Valor Unitário Cálculo do Valor de Captação Total do Imóvel Valor do Imóvel Premissas Data de Referência Termo de Encerramento Classificação Classe A Classe A Classe B Classe C... 42

4 4 1 SOLICITANTE JHSF. 2 OBJETO O imóvel avaliando localiza-se na Avenida Magalhães de Castro, n Morumbi São Paulo SP. 3 FINALIDADE Determinação do valore de mercado do imóvel. 4 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram realizados no mês de Julho de Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e fornecidas de boa fé. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo que as medidas do terreno e de construção, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente. O signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia fornecidos pelo interessado, excluindo as necessárias para o exercício de suas funções. Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, de investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, superposição de divisas e outros por não se integrarem ao escopo desta avaliação. Não foram efetuadas medições de campo. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel. Para lastrear o processo avaliatório foram consultados os seguintes documentos: Plantas do edifício Memorial descritivo

5 5 Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas durante a visita ao local, que serviram de base para nossos cálculos e apropriação final de valor. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços. 5 DATA DE REFERENCIA Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e são válidos para a data base de seus cálculos (Julho de 2010). 6 Caracterização da Região 6.1 Aspectos Gerais O Morumbi é um distrito situado na zona oeste do município brasileiro de São Paulo, pertencente à subprefeitura do Butantã. O distrito tem a maior concentração de renda e uns dos mais elevados índices de desenvolvimento da capital. Dentro dos limites do distrito encontra-se o Hospital Israelita Albert Einstein, um dos mais importantes hospitais privados da cidade, o Hospital São Luiz (Unidade Morumbi), a Igreja São Pedro e São Paulo, a Escola Americana (Escola Graduada), a Rede Bandeirantes de rádio e televisão, o clube Paineiras do Morumby e a sede social e esportiva do São Paulo Futebol Clube.

6 6 Dentre os pontos de influência, é possível destacar os seguintes pontos notáveis: 1. Estação Vila Olímpia - CPTM. 2. Estação Berrini 3. Daslu 4. Shopping Center Cidade Jardim 5. Palácio dos Bandeirantes Fonte: Google Earth Maps

7 7 6.2 Usos e Ocupação do Solo O zoneamento da região é ZER 1 Zona Exclusivamente Residencial. Está inserida ainda no interior do perímetro da Operação Urbana Água Espraiada conforme mapa abaixo: Fonte: Subprefeitura de Santo Amaro

8 8 Essa zona possui as seguintes características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes: A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada prevê algumas melhorias no entorno, tais como: o prolongamento da Avenida Chucri Zaidan até a Rua da Paz, com largura de 40 (quarenta) metros e extensão aproximada de 890 (oitocentos e noventa) metros; o alargamento da Rua José Guerra, entre as Ruas da Paz e Fernandes Moreira, com largura de 40 (quarenta) metros e extensão aproximada de 270 (duzentos e setenta) metros; o alargamento da Rua Luís Seráphico Jr. desde a Praça Embaixador Ciro Freitas Vale, com largura de 40 (quarenta) metros e extensão aproximada de 460 (quatrocentos e sessenta) metros;

9 9 6.3 Infraestrutura Urbana Endereço Município Estado Densidade de Ocupação Padrão Econômico Categoria de Uso Predominante Valorização Imobiliária Vocação Acessibilidade Intensidade do Tráfego : Avenida Magalhães de Castro, n : São Paulo SP : Alta : Médio - Alto : Comercial : Em valorização : Comercial : Ótima : Regular a Intensa Logradouro Principal Denominação Sentido de tráfego Canteiro central Pavimentação Conservação : Avenida Magalhães de Castro : Duplo : Inexistente : Asfalto : Boa Melhoramentos Rede de Água Coleta de Lixo Energia Elétrica Esgoto Pluvial Esgoto Sanitário Arborização Iluminação Pública Pavimentação Telefonia : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente

10 10 Atividades Existentes no Entorno Comércio Escola Serviços Médicos Recreação e Lazer Correio Agências Bancárias Transporte : Até 300 m : Acima de m : Acima de m : Até 300m : Acima de m : Até 300 m : Até 100 m 7 Diagnóstico de Mercado 7.1 Análise Setorial Panorama econômico O encerrou o ano de 2009 com o cenário econômico estabilizado neste período pós crise e com sinais positivos na retomada de crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) para 2010, com previsão de alcançar um crescimento de 5,8% no PIB ao final do ano. A redução da taxa de desemprego e o crescimento dos empregos formais são fatores que demonstram este aquecimento. O aumento da população empregada gerou aumento do consumo e com isso, um possível aumento da inflação medido pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que já registrou alta nos primeiros meses do ano. A taxa básica de juros SELIC (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia), que permaneceu estável em 8,75% no primeiro trimestre saltou para 9,50% no mês de abril e segundo especialistas, até o final do ano essa taxa deverá chegar a 11,50%, com o intuito de frear o consumo e manter controlado o índice inflacionário. Dentro deste cenário, está o mercado imobiliário corporativo, que está em um momento em que as negociações favorecem ao proprietário devido à falta de produto, com pouca disponibilidade de áreas para locação e venda, e demanda crescente para ambos os casos Enquadramento em Região de Escritório O empreendimento está localizado na região de Roque Petroni, conforme a divisão adotada pela Colliers para as áreas de escritórios na cidade de São Paulo.

11 11 Muito embora esteja na região de Roque Petroni, situa-se no prolongamento da Marginal Pinheiros identificando-se, em termos de mercado imobiliário corporativo, mais com a região da Marginal Pinheiros. O mapa a seguir mostra as regiões de escritórios da cidade e a localização do imóvel avaliando.

12 Estudo de Mercado A área total de escritórios na Marginal Pinheiros é de ,00m 2, dos quais 58% são de Classe B, e, como pode ser observado no gráfico a seguir, tem se mantido constante ,00 Estoque Comercial - Marginal Pinheiros , ,00 estoque em m , , , , ,00-1º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri 2010 Classe A+ Classe A Classe B Classe C Esse estoque encontra-se distribuído da seguinte maneira:

13 13 Distribuição do Estoque 12% 8% 22% 58% Classe A+ Classe A Classe B Classe C Considerando-se os edifícios em construção e os ainda em projeto, tem-se o seguinte estoque comercial: Estoque Comercial - Marginal Pinheiros , , ,00 estoque em m2 Classe A+ Classe A Classe B Classe C - No gráfico a seguir, tem-se esse estoque distribuído por classe de edifício:

14 ,00 Novo Estoque - Marginal Pinheiros , ,00 estoque em m , , , ,00-1º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri 2010 Classe A+ Classe A Classe B Classe C O estoque de escritórios Classe A+ corresponde aos seguintes edifícios: Bank Boston "Nestlé" (Antigo Itaú), Rochaverá Ebony Tower (Torre A) e Rochaverá Marble Tower (Torre B) A taxa de vacância na região da Marginal Pinheiros varia bastante em função da classe do empreendimento, conforme se observa no gráfico a seguir: 35,00 Taxa de Vacância - Marginal Pinheiros 30,00 25,00 taxa de vacância em % 20,00 15,00 10,00 13,68 6,63 7,88 7,23 8,08 8,10 6,68 5,00 1,18 2,15-1º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri 2010 Classe A+ Classe A Classe B Classe C Vacância Média

15 15 Em relação às demais regiões de escritórios da cidade, a Marginal Pinheiros é a que apresenta as maiores taxas de vacância: Taxa de Vacância 14,00 12,00 10,60 11,60 13,00 12,20 12,70 12,90 10,50 10,00 Taxa de Vacância em % 8,00 6,00 4,00 2,00 3,30 2,00 4,90 2,70 3,10 4,00 4,50 4,80 4,90 5,30 5,30-1º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri 2010 Marginal Pinheiros Geral A absorção das unidades para locação, que era baixa até o último trimestre de 2009, teve um salto no primeiro trimestre deste ano, como se pode observar no gráfico seguinte: ,00 Absorção Líquida Total - Marginal Pinheiros , ,00 absorção em m , ,00 - (10.000,00) 1º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri 2010 (20.000,00) (30.000,00) Considerando-se essa absorção por classes, tem-se uma distribuição bastante heterogênea e verifica-se que a absorção do primeiro trimestre de 2010 se deveu praticamente só a edifícios de Classe B:

16 ,00 Absorção Líquida por Classe - Marginal Pinheiros , ,00 absorção em m , ,00 - (10.000,00) 1º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri º tri 2010 (20.000,00) (30.000,00) Classe A+ Classe A Classe B Classe C Os preços de locação na região têm sofrido pouca variação ao longo dos 2 últimos anos, porém variam bastante de acordo com as classes de edifícios, conforme se pode ver no gráfico seguinte: valor de locação em R$/m2 por mês 100,00 90,00 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 - Valor de Locação - Marginal Pinheiros 57,26 58,08 1º tri º tri ,08 63,18 3º tri º tri ,55 57,31 54,24 56,29 54,11 1º tri º tri º tri º tri º tri 2010 Classe A+ Classe A Classe B Classe C Valor Médio

17 Análise Qualitativa Analisando-se o imóvel sob a ótica do mercado imobiliário, podem ser destacados como principais pontos: PONTOS FORTES - Facilidade de acesso pela Avenida Nações Unidas por ambos os sentidos; ASPECTOS DESAFIADORES - Tráfego intenso de veículos na região; - Disponibilidade de transporte público por ônibus e por trens urbanos - Laje que possibilita boa ocupação; - O empreendimento possui bom projeto arquitetônico com sistema moderno de automação, comunicação e segurança - Boa relação entre área privativa e número de vagas; S W OPORTUNIDADES O T AMEAÇAS - Edifícios projetados para receber a Certificação Green Building, o que possibilitará auferir aluguéis mais altos; - Não inserido nas regiões tradicionais de escritórios, o que implica em investimento significativo de marketing para comercialização; - Não há concorrentes diretos na região. CENÁRIO DE LIQUIDEZ: Média-Alta para locação Média para venda

18 18 8 Descrição do Imóvel Trata-se de um complexo de escritórios desenvolvido para ter eficiência operacional, com todas as características dos principais edifícios corporativos do mercado com integração com os serviços oferecidos pelo Shopping Cidade Jardim para atendimento dos serviços de necessidade direta. Todo o complexo possuirá um total de ,00m² de área locável distribuída em 3 torres comerciais triple A. O imóvel a ser avaliado denomina-se Torre 3 deste complexo, com as seguintes características: 8.1 Construção Para fins da avaliação será considerada como concluída a edificação que apresentará ,97m2 e que apresentará as seguintes características: Pavimento Andares Tipo WC Hall de Elevadores Fancoil Mezanino Salas de espera Fachada Acabamentos Pintura acrílica, gesso, piso elevado com placas metálicas, forro termo acústico e esquadrias em madeira Pintura acrílica, gesso, piso elevado com placas metálicas, porcelanato, forro em gesso com látex e argamassa, esquadrias em madeira Pintura acrílica, gesso, piso elevado com placas metálicas, forro termo acústico e esquadrias em madeira. Pintura acrílica sobre gesso, enchimento com agregado leve, látex pva sobre argamassa e esquadrias em madeira Pintura acrílica sobre gesso, enchimento com agregado leve, látex pva sobre argamassa, piso com tinta para piso Serão definidas conforme os projetos anteriores Alvenaria - massa raspada italit Raspada, Pintura tipo Italitc cor á definir, Alumínio com pintura eletrostática cor a definir; ferragens e caxetas na cor dos caixilhos e Estrutura de concreto e pré-fabricado. As figuras a seguir ilustram, em elevação e corte como será o projeto e indica a área atualmente existente e a forma como se relaciona com a ampliação:

19 19 As figuras a seguir ilustram, em elevação e corte como será o projeto e indica a área atualmente existente e a forma como se relaciona com a ampliação: FONTE: Buildings.com FONTE: Buildings.com

20 20 FONTE: Buildings.com

21 21 Térreo FONTE: JHSF

22 22 Mezanino FONTE: JHSF

23 23 Andar Tipo FONTE: JHSF 9 Valor de Locação Estimados 9.1 Metodologia Para determinação do valor de locação estimado do imóvel foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

24 Elementos Comparativos Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar escritórios disponíveis para locação. O campo amostral utilizado para a determinação do valor do imóvel é composto por 8 (oito) elementos comparativos que podem ser observados junto ao Anexo 1 Elementos Comparativos - Locação. Os imóveis pesquisados apresentam diferentes características como localização, padrão construtivo, idade, estado de conservação, áreas e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário. 9.3 Tratamento Por Fatores No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização: Fator de Fonte Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Transposição Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de valores: I - Equipamentos Urbanos Variáveis Sim Não Trafegabilidade 20 0 Luz Domiciliar 13 0 Rede de Água 11 0 Luz Pública 7 0 Guias e Sarjetas 5 0 Rede de Esgoto 4 0 Telefonia 2 0 Gás 1 0

25 25 Pavimentação Distância ao Transporte Coletivo Largura da Via Asfalto 17 Até 100m 15 Praças 5 Paralelepípedo 16 De 100 a 300m 10 Acima de 20m 5 Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500m 5 De 10 a 20m 3 Terra 5 Acima de 500m 0 Até 10m 1 II - Características da Região Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial Classe Alta De 100% a 70% 1,00 Classe Média-Alta De 70% a 40% 0,95 Classe Média Abaixo de 40% 0,90 Classe Média- Baixa Classe Baixa 1,50 a 2,00 1,25 a 1,50 1,00 a 1,25 0,85 a 1,00 0,70 a 0,85 Alto 1,00 Médio-Alto 0,95 Médio 0,90 Médio-Baixo 0,85 Baixo 0,80 Como o fator transposição refere-se à variação do preço dos imóveis em função da localização, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte terreno e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: Onde: Ftransp : Fator Transposição Ftr = 1 + (((IL AVA IL COMP ) / IL COMP )) x pt) ILAVA: Índice de Local correspondente ao Imóvel Avaliando ILCOMP: Índice de Local correspondente ao Elemento Comparativo pt: Participação do valor do terreno no valor total dos imóveis Fator Padrão Construtivo Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum, eleita como a do imóvel avaliando, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores

26 26 realizados pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo. Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: Onde: Fpc: Fator Padrão Construtivo Fpc = 1 + (((Pd AVA Pd COMP ) / Pd COMP )) x pc) PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis Fator Depreciação Para a consideração da depreciação do imóvel foi utilizado o critério de Ross/Heidecke que leva em conta o estado de conservação em que se apresenta a edificação, a sua vida útil e a sua idade. Neste método, o fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, na primeira coluna a idade em percentual da vida útil provável (I/V) e, na primeira linha, o estado de conservação do imóvel. Obtido o fator k resultante da tabela de Ross-Heidecke, o percentual da depreciação física (Fd) a ser aplicado resulta da equação abaixo: Fd = (100 - k) / 100 Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcelaconstrução, este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais. Onde: Fdep: Fator Depreciação Fdep = 1 + (((FdepAVA FdepCOMP) / FdepCOMP)) x pc) FdepAVA: Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel avaliando FdepCOMP: Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis

27 27 Fator Área Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: Fa = (área de elemento pesquisado) 1/8 => para diferença inferior a 30% (área de elemento avaliando) ou, Fa = (área de elemento pesquisado) 1/16 => para diferença superior a 30% (área de elemento avaliando) 9.4 Situação Paradigma A situação paradigma considerada, que possibilitará a homogeneização dos valores, é a seguinte: SITUAÇÃO PARADIGMA Área Útil Média - Pavimento Tipo = m² Índice de Local = Cota-Parte Terreno = 30% Cota-Parte Construção = 70% Padrão = Idade = 0 anos Vida Útil Referencial = 60 anos Estado de Conservação = A Fator de Depreciação = Valor Unitário Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte, localização, padrão construtivo, idade e estado de conservação, obteve-se o seguinte valor unitário básico para a área útil de pavimento-tipo:. Valor Unitário Básico R$ 120,00/m²

28 28 10 Cálculo do Valor de Captação Total do Imóvel Para o cálculo do valor da captação total do imóvel, lançamos mão da utilização do método do fluxo de caixa descontado, que consiste na projeção do fluxo de caixa descontado ( FCD ) em determinado período considerado a uma taxa de desconto em acordo com práticas atuais do mercado. Esta abordagem é considerada a metodologia mais relevante para avaliação de ativos que geram receita, integrando: Perspectiva de crescimento do empreendimento; Grau de rentabilidade esperado; e A taxa de retorno requerida pelos investidores considerando os níveis de riscos sistemáticos e específicos do empreendimento. A abordagem do FCD requer que se determine: Os fluxos de caixa livres em um determinado período de projeção, derivado da projeção da expectativa do empreendimento; A taxa de desconto, ou seja, a taxa mínima de retorno exigida pelos acionistas e credores financeiros; e O valor da perpetuidade, que é o valor presente dos fluxos de caixa futuros (considerando por premissa um período estável) projetado para um tempo indefinível, ou seja, o método contempla a expectativa de continuidade infinita do empreendimento. Dessa forma, é considerada a capacidade do empreendimento obter sucesso em sua atividade por tempo indeterminado Valor do Imóvel A avaliação do imóvel foi realizada considerando-se as seguintes premissas: Premissas Horizonte de Análise O período de análise considerado apresenta horizonte de 10 anos, ao final do qual é simulada a venda da propriedade.

29 Receitas de Locação Aluguéis A locação terá início no segundo mês do fluxo e as demais dar-se-ão nos meses subseqüentes, considerando-se período de absorção de 4 meses, com 2 meses de carência e Valor Locativo Unitário da ordem de R$ 120,00/m² por mês (cento e vinte reais por metro quadrado por mês). Inadimplência Foi considerado para a inadimplência um valor equivalente a 0,50% da receita obtida com os aluguéis. Carência Foi considerado um prazo de carência de 2 meses Despesas Comissão de Locação A remuneração do trabalho do consultor imobiliário responsável pela locação do edifício, considerando seu porte, será correspondente ao valor de 1 aluguel. Despesas Durante a Vacância o IPTU: R$ 2,00/m 2 por mês o Condomínio: R$ 20,00/m 2 por mês Investimentos Fundo de Reposição de Ativo O fundo de reposição do ativo corresponde à reserva de caixa, provisionada com base na receita mensal de locação, à razão de 2,5% sobre o valor locativo mensal, com a finalidade de promover obras de melhoria e manutenção do edifício para mantê-lo no padrão atual Perpetuidade Valor residual Ao final do fluxo de caixa foi simulada a venda da propriedade por meio da aplicação do princípio da perpetuidade.

30 30 O desinvestimento foi calculado por meio da aplicação de terminal cap rate de 9,00% a.a. Comissão de Comercialização A comissão pela comercialização do imóvel no final do fluxo de caixa é de 5% do valor de venda Taxa de Desconto Foi adotada a taxa de desconto de 11,50% ao ano ou 0,91% ao mês Garantia de Rentabilidade Mínima A garantia de rentabilidade mínima foi considerada no fluxo de caixa descontado e corresponde ao equivalente a 0,925% ao mês do valor total de captação e refere-se a todo o período de construção. Após terminado o período de construção, consideramo-lo à taxa de 0,875% ao mês durante os 6 primeiros meses após a obra. Do 7º ao 18º mês após a obra, reduzimos a garantia na proporção de 1/13 (um treze avos) por mês, até sua extinção no 19º mês após o término da obra Reembolso de Despesas do Fundo de Investimento Imobiliário No fluxo de caixa descontado o reembolso de despesas do FII foi considerado como sendo realizado integralmente pelo empreendedor, no período total de obras e ao longo dos 6 primeiros meses após a conclusão do edifício. Do 7º ao 18º mês após o término da obra, consideramos o reembolso sendo reduzido na mesma proporção da Garantia de Rentabilidade mínima, ou seja, na proporção de 1/13 (um treze avos) por mês, até sua extinção no 19º mês após o término da obra Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI O ITBI não foi considerado em nosso fluxo de caixa por ter sido por premissa caracterizado como de responsabilidade do adquirente, de acordo com o art. 7º da Lei nº 3.830, de 14 de março de Valor do Imóvel O valor do imóvel é equivalente ao valor presente do seguinte fluxo de caixa, descontado à taxa de 11,50% ao ano:

31 31 FLUXO ANUAL - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 RECEITAS OPERACIONAIS R$ 0 R$ R$ R$ R$ R$ Garantia de Rentabilidade Mínima R$ 0 R$ R$ R$ R$ 0 R$ 0 Resultado Operacional Líquido R$ 0 R$ 0 R$ R$ R$ R$ DESPESAS OPERACIONAIS R$ 0 R$ 0 -R$ R$ R$ R$ Taxa de Administração R$ 0 -R$ R$ R$ R$ R$ CETIP / SND R$ 0 -R$ R$ R$ R$ R$ SELIC R$ 0 -R$ R$ R$ R$ R$ Auditoria R$ 0 -R$ R$ R$ R$ R$ ANBID R$ 0 -R$ R$ R$ R$ R$ Taxa de Fiscalização CVM R$ 0 -R$ R$ R$ R$ R$ Custódia R$ 0 -R$ R$ R$ R$ R$ Consultoria R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 Contingências R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 Reembolso Despesas Empreendedor R$ 0 R$ R$ R$ R$ 0 R$ 0 RESULTADO LÍQUIDO OPERACIONAL R$ 0 R$ R$ R$ R$ R$ INVESTIMENTOS -R$ R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 Aquisição do Ativo -R$ R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 INSTITUIÇÃO DO FUNDO -R$ R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 Taxa CVM -R$ R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 ANBID -R$ R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 Registro em Cartório -R$ R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 Assessoria Legal -R$ R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 Estruturação -R$ R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 Distribuição -R$ R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 PERPETUIDADE R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 FLUXO DE CAIXA -R$ R$ R$ R$ R$ R$ TAXA INTERNA DE RETORNO 9,88% ao ano 0,79% ao mês

32 32 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 R$ R$ R$ R$ R$ R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ R$ R$ R$ R$ R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ R$ R$ R$ R$ R$

33 33 VALOR DO IMÓVEL: Valor do Imóvel = R$ ,00 (trezentos e dezenove milhões, oitocentos e setenta e cinco mil, novecentos e três reais) Julho/2010 Nota: Apenas como referência, sugerimos que a fim da obtenção uma taxa interna de retorno da ordem de 10% ao ano, o valor de captação total deveria ser equivalente a aproximadamente R$ ,00 (trezentos e seis milhões e quinhentos mil reais). 11 Data de Referência Julho de 2010

34 34 12 Termo de Encerramento Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável. Este laudo é composto por 33 (trinta e três) folhas e 4 (quatro) anexos. São Paulo, 28 de Julho de 2010 COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL CREA Paula Cristina Alonso Casarini Engenheira Civil Responsável Técnico CREA

35 ANEXOS

36 ANEXO 1 ELEMENTOS COMPARATIVOS VALOR LOCATIVO ESTIMADO

37 1 Endereço: Av Das Nações Unidas, Fonte: Colliers (11) O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 144, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): 1, ÁREAS ACH (m²): 1, Fator de elasticidade: 0.90 A.P.T. (m²): 1, A.M. (m²): 0.00 A.P.S. (m²): 0.00 A.P.I. (m²): 0.00 Mês: 7 Ano: 2010 Idade (anos): 2 Padrão: 2.04 Estado de Conservação: B Fator de Depreciação: Número de Vagas: 30 Preço Pedido (R$): 144, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 124, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m² 2 Endereço: Av Pres Juscelino Kubitschek, 1455 Fonte: Colliers (11) O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 209, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): 1, ÁREAS ACH (m²): 1, Fator de elasticidade: 0.90 A.P.T. (m²): 1, A.M. (m²): 0.00 A.P.S. (m²): 0.00 A.P.I. (m²): 0.00 Mês: 7 Ano: 2010 Idade (anos): 2 Padrão: 2.53 Estado de Conservação: B Fator de Depreciação: Número de Vagas: 60 Preço Pedido (R$): 209, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 178, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m² 3 Endereço: Av Brig Faria Lima, 2277 Fonte: Colliers (11) O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 166, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): 1, ÁREAS ACH (m²): 1, Fator de elasticidade: 0.90 A.P.T. (m²): 1, A.M. (m²): 0.00 A.P.S. (m²): 0.00 A.P.I. (m²): 0.00 Mês: 7 Ano: 2010 Idade (anos): 7 Padrão: 2.29 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: Número de Vagas: 60 Preço Pedido (R$): 166, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 139, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m² 4 Endereço: Av Eng Luis Carlos Berrini, 1511 Fonte: Colliers (11) O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 30, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): ÁREAS ACH (m²): Fator de elasticidade: 0.90 A.P.T. (m²): A.M. (m²): 0.00 A.P.S. (m²): 0.00 A.P.I. (m²): 0.00 Mês: 7 Ano: 2010 Idade (anos): 5 Padrão: 1.20 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: Número de Vagas: 0 Preço Pedido (R$): 30, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 27, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m²

38 5 Endereço: R Samuel Morse, 132 Fonte: Colliers (11) O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 31, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): ÁREAS ACH (m²): Fator de elasticidade: 0.90 A.P.T. (m²): A.M. (m²): 0.00 A.P.S. (m²): 0.00 A.P.I. (m²): 0.00 Mês: 7 Ano: 2010 Idade (anos): 1 Padrão: 1.20 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: Número de Vagas: 0 Preço Pedido (R$): 31, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 28, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m² 6 Endereço: R James Joule, 92 Fonte: Colliers (11) O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 42, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): ÁREAS ACH (m²): Fator de elasticidade: 0.90 A.P.T. (m²): A.M. (m²): 0.00 A.P.S. (m²): 0.00 A.P.I. (m²): 0.00 Mês: 7 Ano: 2010 Idade (anos): 6 Padrão: 1.33 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: Número de Vagas: 18 Preço Pedido (R$): 42, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 34, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m² 7 Endereço: Av Das Nacoes Unidas, Fonte: Colliers (11) O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 138, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): 1, ÁREAS ACH (m²): 1, Fator de elasticidade: 0.90 A.P.T. (m²): 1, A.M. (m²): 0.00 A.P.S. (m²): 0.00 A.P.I. (m²): 0.00 Mês: 7 Ano: 2010 Idade (anos): 11 Padrão: 1.44 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: Número de Vagas: 32 Preço Pedido (R$): 138, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 119, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m² 8 Endereço: Av Dr Cardoso De Melo, 1184 Fonte: Colliers (11) O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 105, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): ÁREAS ACH (m²): Fator de elasticidade: 0.90 A.P.T. (m²): A.M. (m²): 0.00 A.P.S. (m²): 0.00 A.P.I. (m²): 0.00 Mês: 7 Ano: 2010 Idade (anos): 2 Padrão: 1.44 Estado de Conservação: B Fator de Depreciação: Número de Vagas: 18 Preço Pedido (R$): 48, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 40, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m²

39 ANEXO 2 CLASSIFICAÇÃO DE EDIFÍCIOS

40 Classificação Para efeito de comparação e análise de tendências de mercado, os edifícios são classificados pela Colliers da seguinte forma: Classe A+ Certificação LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) Lajes corporativas (área privativa média de 800m 2 ) Eficiência (Área de Carpete / Área Útil) = 0,9 Boa relação de vagas / m 2 de área útil Segurança predial e patrimonial com monitoramento 24 horas Controle e reaproveitamento de água Boa conectividade, oferecendo serviços como fibra ótica EDIFÍCIO BANKBOSTON Boa flexibilidade no layout para adaptabilidade Sistema de Ar Condicionado Central configurável conforme a necessidade do ocupante

41 Classe A Lajes corporativas (área privativa média de 600m 2 ) Eficiência (Área de Carpete / Área Útil) = 0,85 Boa relação de vagas / m2 de área útil Segurança predial e patrimonial com monitoramento 24 horas Controle e reaproveitamento de água Excelente conectividade, oferecendo serviços como fibra ótica CENU Centro Empresarial Nações Unidas Capacidade de receber novas tecnologias, adaptabilidade e flexibilidade (pé direito, piso elevado) Sistema de Ar Condicionado Central Classe B Área privativa média de 300m 2 Eficiência (Área de Carpete / Área Útil) = 0,8 Idade superior a 25 anos Conectividade padrão Sistemas prediais básicos Ar condicionado não configurável Baixa relação de vagas de garagem por m2 de área útil Inexistência de piso elevado Ed. Morumbi Square

42 Classe C Brooklin Office Center Área privativa média de 200m 2 Eficiência (Área de Carpete / Área Útil) = 0,7 Idade superior a 35 anos Edifícios mal conservados Sistemas prediais básicos Sem ar condicionado Sem capacidade para receber novas tecnologias Oferta de pouco conforto aos usuários

43 ANEXO 3 DOCUMENTOS

44 ANEXO 4 ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA