EXMO. Sr. Dr. JUÍZO DE DIREITO DA 04º VARA DA FAMILIA E SUCESSÕES DA CAPITAL SÃO PAULO. LAUDO TÉCNICO

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1 1 EXMO. Sr. Dr. JUÍZO DE DIREITO DA 04º VARA DA FAMILIA E SUCESSÕES DA CAPITAL SÃO PAULO. Processo nº Fabio Costa Fernandes, engenheiro civil, devidamente registrado no CREA sob nº , Membro Titular do IBAPE nº 793, Jurisperito, louvado e compromissado nos autos em epígrafe, onde tem curso o processo de AÇÃO DE INVENTÁRIO ajuizado por Cesar Wallace Romagnoli contra Jorge Wallace Romagnolli - Espolio, tendo efetuado às diligências ao cumprimento de sua missão e compulsadas atentamente as peças que instruem o feito, vem apresentar a VOSSA EXCELÊNCIA o resultado de seu trabalho, fundamentado no presente; LAUDO TÉCNICO São Paulo, 09 de Setembro de Fabio C. Fernandes Engenheiro civil Crea Membro do Ibape nº 793

2 2 I N D I C E C A P Í T U L O... 3 I.1 PRELIMINARES... 3 I.2 OBJETIVO:... 4 I.3 VISTORIA:... 4 I.4 01 (um) IMOVEL SITUADO NA ESTRADA SÃO LAZARO, s/nº - DISTRITO DE BIRITIBA USSU MUNICIPIO E COMARCA DE MOGI DAS CRUZES ESTADO DE SÃO PAULO I.5 DESCRIÇÃO... 7 I.5.i LOCAL... 7 I.5.ii MELHORAMENTOS PÚBLICOS INEXISTENTES... 7 I.5.iii O IMÓVEL VISTORIADO... 8 I.5.iv RELATÓRIO FOTOGRÁFICO... 9 CAPÍTULO I.6 CRITÉRIOS E METODOLOGIA I.7 Método Comparativo I.7.i Verificação do Grau de Ajustamento I.7.ii Grau de precisão: I.8 AVALIAÇÃO I.8.i Obtenção do valor metro quadrado do Terreno I.8.ii Pesquisa de Campo: I.8.iii Fatores homogeneizantes: I.8.iv Grau de Precisão: I.8.v Grau de Fundamentação: II APURAÇÃO DO VALOR DA ÁREA OBJETIVADA II.1.i Valor Unitário do Lote Padrão: II.1.ii Prazo do empreendimento: II.1.iii Taxa Mínima de Atratividade (TMA): II.1.iv Custos de Urbanização: II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação Casa Sede; II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação Salao de Festas; II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação Casa do Caseiro; II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação Doritorios Cocheira; II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação - Churrasqueira; II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação Vestiarios Piscina; II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação Capela; II.2 Grau de fundamentação do Laudo: CONCLUSÃO ENCERRAMENTO... 73

3 3 C A P Í T U L O I.1 PRELIMINARES Refere-se o presente Laudo Técnico a ação de INVENTÁRIO, decorrente do processo nº , cujo requerente é Cesar Wallace Romagnoli, contra o requerido Jorge Wallace Romagnoli Espolio. Em apertada síntese de fls. 02/03, o requerente impetra a referida demanda judicial devido ao falecimento de seu genitor, conforme fls. 07 dos autos, sendo que após o falecimento do genitor, restaram bens a serem repartidos no espolio, conforme podemos verificar as fls. 22/27 dos autos. E petições de fls. 22/27 dos autos, o requerente informa que seu genitor deixou dividas, conforme demonstrado nas petições, para tanto, solicita a venda do imóvel descrito na Matricula nº de fls. 28/30 dos autos. Nomeado Perito Judicial as fls. 124 dos autos, sendo este profissional designado para Avaliação do Bem desapropriado, sendo este profissional designado para Avaliação do Bem a ser nomeado, conforme folhas, assumiu o signatário o compromisso geral em cartório, de bem e fielmente, sem dolo, nem malícia, apresentar seu Laudo Técnico sobre a lide focalizada, e que ora submete à apreciação do E. JULGADOR, conforme segue: Laudo de Avaliação

4 4 I.2 OBJETIVO: O presente Laudo Técnico tem por escopo: Proceder a Localização do imóvel Proceder Vistoria Técnica Elaborar Relatório Fotográfico Elaborar Levantamento de Campo Proceder a cálculos para a elucidação do feito Através de Metodologia determinada conforme NBR Apresentar valor por metro quadrado do imóvel através das diretrizes impostas na NBR Informar a este D. Juízo o valor total do Imóvel objeto da demanda. I.3 VISTORIA: Após o estudo acurado da matéria, procedeu ao signatário à vistoria do imóvel, quando então buscou observar sua situação, dimensionamento, características aparentes, benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse a mais completa e perfeita conceituação de seus valores na moderna técnica de Vistoria. Foram realizas vistorias no imóvel nas datas de 07/07/2015 e 13/07/2015 das 10:00 as 16:00 horas., quando este signatário em diligência a Estrada São Lazaro, s/nº Distrito de Biritiba Ussu Município de Mogi das Cruzes, com a presença deste profissional juntamente com o Sr. Sidney Machado (assistente deste profissional, onde a mesma findou-se no mesmo dia.

5 5 I.4 01 (um) IMOVEL SITUADO NA ESTRADA SÃO LAZARO, s/nº - DISTRITO DE BIRITIBA USSU MUNICIPIO E COMARCA DE MOGI DAS CRUZES ESTADO DE SÃO PAULO. O imóvel avaliando é constituído de terreno um terreno com benfeitorias, situado na Estrada São Lazaro, s/nº - Distrito de Biritiba Ussu Município e Comarca de Mogi das Cruzes, de fronte para a referida via em quadrilátero formado pela citada via, conforme ilustração do O GUIA que segue abaixo; O G U I A

6 6 A E R O F O T O O terreno objeto da lide possui área de: ,00m² Distrito de Biritiba Ussu Município de Mogi das Cruzes Matricula nº º CRI de Mogi das Cruzes

7 7 I.5 DESCRIÇÃO I.5.i LOCAL O Local onde se situa a área objeto da demanda objetivado no presente Laudo Técnico não apresentam os principais melhoramentos públicos tais como, água, energia elétrica e transporte coletivo, sem gás encanado. I.5.ii MELHORAMENTOS PÚBLICOS INEXISTENTES - Água - Luz - Esgoto - Transporte - Energia Elétrica - Rede de telefonia - Iluminação Pública - Sistema de Transportes

8 8 I.5.iii O IMÓVEL VISTORIADO O terreno possui formato regular e topografia em declive para os fundos. O solo aparenta ser seco e firme, podendo receber construções de qualquer porte, obedecidas evidentemente às posturas municipais. ÁREA TOTAL DO IMOVEL ,00M² (Oitenta e Dois Mil, Novecentos e Quarenta e Nove Metros Quadrados)

9 9 I.5.iv RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Vista da testada do imóvel Objeto da Lide, situado na Estrada de São Lazaro, s/nº - Distrito de Biritiba Ussu Comarca de Mogi das Cruzes.

10 10 FOTO 1 e 2) Vista da Estrada de São Lazaro em ambos os sentidos, onde podemos notar a inexistência dos principais melhoramentos públicos.

11 11 FOTO 3 e 4) Vista do início da Estrada de São Lazaro, visto pela Rodovia Mogi Bertioga.

12 12 FOTO 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12) Vistas internas do imóvel avaliando.

13 13 FOTO 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 e 20) Vista de outro ângulo das benfeitorias existentes no imóvel avaliando.

14 14 FOTO 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 e 28) Idem ilustrações anteriores.

15 15 FOTO 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35 e 36) Vista da área com grande concentração de vegetal próxima as edificações existentes no imóvel avaliando.

16 16 FOTO 37, 38, 39, 40, 41 e 42) Vistas de outros pontos da propriedade.

17 17 FOTO 43) Vista externa da casa sede da chácara.

18 18 FOTO 44, 45, 46, 47, 49 e 49) Vista do corredor lateral da casa sede.

19 19 FOTO 50, 51, 52, 53 e 54) Visas da sala de estar e jantar da asa sede, notando seus respectivos acabamentos.

20 20 FOTO 55, 56, 57, 58, 59 e 60) Vistas dos dormitórios suítes existentes na casa sede.

21 21 FOTO 61, 62, 63, 64, 65 e 66) Vide foto de outras suítes existentes na residência sede.

22 22 FOTO 67, 68, 69, 70, 71 e 72) Vista da adega existente na porção inferior da sala de estar e demais cômodos da casa sede.

23 23 FOTO 73, 74, 75, 76, 77 e 78) Vista dos dormitórios situado próximo a área de cozinha e área de serviço da casa sede.

24 24 FOTO 79, 80, 81, 82, 83 e 84) Vista da área de churrasqueira situada no imóvel avaliando, notando seu bom estado de conservação.

25 25 FOTO 85, 86, 87 e 88) Vista do salão de jogos existente no imóvel avaliando.

26 26 FOTO 89, 90, 91, 92, 93 e 94) Vista da área de sanitários existente na sala de jogos do imóvel avaliando.

27 27 FOTO 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101 e 102) Vista do solarium existente no piso superior do salão de jogos e quadra de esportes e campo de futebol existente no imóvel avaliando.

28 28 FOTO 103, 104, 105 e 106) Vista de outros ângulos das benfeitorias existentes no imóvel e entrada do vestiário situado no piso inferior a piscina.

29 29 FOTO 107, 108, 109, 110, 11 e 112) Vista dos sanitários masculino.

30 30 FOTO 113, 114, 115, 116, 117 e 118) Vista dos sanitários femininos do imóvel avaliando.

31 31 FOTO 119 e 120) Vista de outros dormitórios existentes na área avalianda.

32 32 FOTO 121, 122, 123, 124, 125 e 126) Vistas dos dormitórios.

33 33 FOTO 127, 128, 129 e 130) Idem ilustrações anteriores.

34 34 FOTO 131) Vista da edificação do caseiro.

35 35 FOTO 132, 133, 134, 135, 136 e 137) Vistas internas da edificação.

36 36 FOTO 138, 139, 140 e 141) Idem ilustrações anteriores.

37 37 CAPÍTULO I.6 CRITÉRIOS E METODOLOGIA I.7 Método Comparativo Para a determinação do justo e real valor do imóvel ora avaliando, o perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna técnica avaliatória, bem como da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícia de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP e NBR Nas avaliações, temos como base método comparativo de dados de mercado que consiste em se determinar o valor do imóvel pela comparação com outros similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas características semelhantes e admitindo-se que todos os que produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam proporcionalidade linear. No processo comparativo entre o imóvel em exame e os pesquisados foi levado em conta, às características intrínsecas de cada um e adaptando-se as diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os coeficientes de transposição, de melhoramentos públicos, de profundidade, de testada, de topografia, de depreciação e outros. Portanto a apuração do valor básico unitário do terreno foi feita através do metro quadrado médio, aplicando-se os fatores de valorização ou desvalorização, em consonância com a Norma de Avaliação e Perícia de Engenharia do IBAPE/SP e NBR Para tanto se procedeu a uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em imobiliárias dessa região, cujo tratamento de homogeneização encontra-se no presente trabalho.

38 38 A finalidade do presente trabalho é, pois, a de apresentar solução para a lide em questão. Abaixo resumimos o método adotado de avaliação dos lotes. Para a avaliação do terreno em questão será utilizado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, que consiste em uma ampla pesquisa de valores junto ao mercado imobiliário local, para a determinação do valor unitário médio por área. A pesquisa, sempre que possível, deve compreender áreas de dimensões equivalentes e próximas ao avaliando. Em havendo necessidade os elementos de pesquisa serão homogeneizados, visando corrigir fatores tais como localização, capacidade de uso, trafegabilidade, aproveitamento da área permitida, diferentes grandezas de áreas, topografia, melhoramentos públicos disponíveis, zona de ocupação, níveis econômicos da região, bem como o potencial de crescimento, entre outros. Somente de posse disso é que poderemos determinar o que se conhece por VALOR DE MERCADO para uma unidade padrão (elemento paradigma). Essa pesquisa serviu de base para o cálculo do valor unitário, tudo como recomendam as Normas em vigor, adotando-se neste trabalho o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, com tratamento dos dados pela metodologia de TRATAMENTO POR FATORES.

39 39 Neste tratamento, devem ser utilizados fatores indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. A norma permite, alternativamente, a adoção de fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação. O tratamento por fatores corresponde à aplicação da teoria cartesiana à engenharia de avaliações. Ou seja, nele é admitido que o problema maior pode ser dividido em vários problemas menores (problema da localização, problema da testada, problema da profundidade, etc.), que são ajustados INDIVIDUALMENTE, perante uma situação de referência, adotada como paradigma. Todos os fatores se referem a essa situação paradigma, admitindo que são não-correlacionados. Portanto, devem ser aplicados na forma de ajustes somatórios ou subtrativos. A situação paradigma adotada no presente trabalho será a seguinte: - Área: paradigma à área erradicada (250,00m²); - Frente: 10,00 m; - Profundidade: entre 20 a 40 m; - Topografia: terreno plano; - Consistência: Seco

40 40 I.7.i Verificação do Grau de Ajustamento O grau de ajuste do tratamento é verificado através do atendimento aos itens da tabela 4 da NBR , sendo que pode-se atingir Grau III, Grau II ou Grau I. A obtenção de um maior ou menor grau depende sobretudo da qualidade da amostra obtida. A atribuição do grau de ajuste leva em conta uma soma relacionada ao atendimento total ou parcial à todos os itens e, além disso, ao atendimento integral do itens considerados mais importantes, sem os quais, mesmo com uma soma elevada, não se consegue atingir graus elevados. I.7.ii Grau de precisão: A normalização estabelece uma precisão em função da amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do centróide amostral, cujos valores encontramse expostos na tabela 6 da norma.

41 41 Tal intervalo de confiança, em se tratando de amostra, deve ser calculado com base na função densidade t-student, ilustrada abaixo: 1 ( 1) t f ( t) 1, t 2 Os valores de t advindos da função densidade, para probabilidades conhecidas, encontram-se tabelados, em função do nível de significância adotada (que vai depender do grau de fundamentação que se queira atingir) e do número de graus de liberdade. O gráfico a seguir representa a função densidade de t-student:

42 42 Uma vez obtida a estatística t-student (função do nível de confiança e do número de graus de liberdade), pode-se calcular o intervalo de confiança pela expressão apresentada a seguir: S t X - n X S t n Onde: X = centróide amostral; S = desvio-padrão amostral; t = estatística t- n = número de elementos da amostra;

43 43 I.8 AVALIAÇÃO I.8.i Obtenção do valor metro quadrado do Terreno I.8.ii Pesquisa de Campo: Nesta importante fase do trabalho, o Jurisperito pessoalmente percorreu diversas regiões contíguas à área do imóvel avaliando, na busca de elementos em oferta ou efetivamente transacionados, priorizando elementos que guardassem semelhança com o imóvel avaliando e sempre que possível, se situassem na mesma região geo-econômica do mesmo, com o fito de obter uma amostragem representativa e sem qualquer viés. Como, aprioristicamente, não se sabia quais eram as variáveis importantes na formação do preço no local do imóvel avaliando, o signatário procedeu a minudente estudo, enfocando não somente a área dos elementos amostra, mas também suas frentes, topografias, posições nas quadras, situação dos Imóveis, existência de construções, melhoramentos públicos e demais detalhes julgados importantes no mercado imobiliário. Foi possível obter, a princípio, 06 (Seis) elementos, os quais foram tratados posteriormente por tratamento por fatores, como segue:-

44 44 I.8.iii Fatores homogeneizantes: Como fatores de homogeneização, o jurisperito adotou os que seguem: Foi obtido através do Programa Statvalor um resumo dos elementos pesquisados conforme segue; Ref. VUtot Nat At F Pe zona Ac Vc Vtot Vt VUterr IF Topografia Consistência 1 83,33 oferta 300,00 12,0 25,0 2ª zona 0,0 0, , ,0 83,3 terreno plano seco 2 93,33 oferta 300,00 10,0 30,0 2ª zona 0,0 0, , ,0 93,3 terreno plano seco 3 93,33 oferta 300,00 10,0 30,0 2ª zona 0,0 0, , ,0 93,3 terreno plano seco 4 93,33 oferta 300,00 10,0 30,0 2ª zona 0,0 0, , ,0 93,3 terreno plano seco 5 93,33 oferta 300,00 10,0 30,0 2ª zona 0,0 0, , ,0 93,3 terreno plano seco 6 83,33 oferta 300,00 10,0 30,0 2ª zona 0,0 0, , ,0 83,3 terreno plano seco Fator oferta: foi aplicada, para elementos em ofertas, uma depreciação de 10% de seu valor, a fim de vislumbrar a elasticidade do mercado imobiliário. Tal fator encontra justificativa na prática profissional; A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes resultados (já descontados o valor da construção, quando for o caso): Fator Oferta: 0,9 Oferta Ref. Valor total Efeito do VU Nat. Fator Diferença fator Corrigido 1, ,00 oferta 0, ,00-0,10 75,00 2, ,00 oferta 0, ,00-0,10 84,00 3, ,00 oferta 0, ,00-0,10 84,00 4, ,00 oferta 0, ,00-0,10 84,00 5, ,00 oferta 0, ,00-0,10 84,00 6, ,00 oferta 0, ,00-0,10 75,00

45 45 PROFUNDIDADE - 20/40 : Calculado segundo recomendação normativa, admitindo que o avaliando está situado em 2 a Zona para a qual as profundidades são utilizadas, como determina a referida Norma Técnica. A aplicação do fator profundidade forneceu o seguinte resultado: Expoente Fp = 0,5 Profundidade Profundidade Efeito do Fator Diferença comparativos fator VUcorr. 25,00 1,00 0,00 0,00 75,00 30,00 1,00 0,00 0,00 84,00 30,00 1,00 0,00 0,00 84,00 30,00 1,00 0,00 0,00 84,00 30,00 1,00 0,00 0,00 84,00 30,00 1,00 0,00 0,00 75,00 TESTADA : No caso em epigrafe se utiliza o fator testada, conforme determina a Norma vigente. Expoente de Ff = 0,2 Frente Frente Efeito do Fator Diferença comparativos fator VUcorr. 12,00 1,04-2,79-0,04 72,21 10,00 1,00 0,00 0,00 84,00 10,00 1,00 0,00 0,00 84,00 10,00 1,00 0,00 0,00 84,00 10,00 1,00 0,00 0,00 84,00 10,00 1,00 0,00 0,00 75,00

46 46 FABIO Desta forma obtendo as seguintes diferenças entre os fatores : Diferenças Fatores Fo Ff Fp Fo Ff Fp 75-2,79 0,00 0,90 1,04 1, ,00 0,00 0,90 1,00 1, ,00 0,00 0,90 1,00 1, ,00 0,00 0,90 1,00 1, ,00 0,00 0,90 1,00 1, ,00 0,00 0,90 1,00 1,00 ATUALIZAÇÃO : Todos os elementos são válidos para o mês de Setembro/2015; LOCAL : A transposição de valores foi feita pelo signatário, uma vez que foram coletados elementos situados na mesma região geo-econômica do avaliando; CONSTRUÇÕES : Os elementos com algum tipo de construção sofreram a dedução correspondente ao valor da mesma, sempre que estas edificações fossem representativas no preço do imóvel. Tal dedução se faz necessária para que o valor unitário final represente valor de terreno-nú e foi feita mediante o uso do MÉTODO RESIDUAL; O grande diferencial da nova norma é que é preciso proceder à combinação dos fatores supra a fim de selecionar uma que represente o verdadeiro valor unitário de venda de lotes na região. As combinações testadas seguem apresentadas abaixo:

47 47 Combinações Testadas Comb 1 Fo Ff Comb 2 Fo Fp Comb 3 Fo Ff Fp Para cada combinação supra, fez-se o cálculo do valor médio, do desvio-padrão, do coeficiente de variação (CV) e dos limites de Chauvenet, como mostram as tabelas a seguir: s/n Ref. Vu Comb 1 Comb 2 Comb 3 s 1 75,00 72,21 75,00 72,21 s 2 84,00 84,00 84,00 84,00 s 3 84,00 84,00 84,00 84,00 s 4 84,00 84,00 84,00 84,00 s 5 84,00 84,00 84,00 84,00 s 6 75,00 75,00 75,00 75,00 média 81,00 80,54 81,00 80,54 desvio 4,65 5,44 4,65 5,44 CV 6% 7% 6% 7% Linferior 56,70 56,38 56,70 56,38 Lsuperior 105,30 104,70 105,30 104,70 Após as iterações de praxe (feitas de forma automática pelo software), elencou o jurisperito como combinação representativa da formação do valor unitário do mercado local a combinação 03, exposta na tabela supra. Tal combinação fornece um valor unitário de R$ 80,54/m².

48 48 I.8.iv Grau de Precisão: A nova norma estabelece que a combinação selecionada deve ser classificada em um grau de precisão, função da amplitude do intervalo de confiança de 80% para a média. O intervalo de confiança é obtido por meio da seguinte formulação: X t p S n X t p S n O valor de t p, para um dado nível de significância, deve ser obtido com base na distribuição t-student, aplicável em inferências para pequenas amostras, cuja densidade segue representada a seguir:

49 49 tabela a seguir: Procedendo-se aos cálculos (automaticamente pelo programa), obtém-se a PRECISÃO - NBR Média Saneada 80,54 Desvio-Padrão 5,44 Erro-Padrão 3,59 IC(significância=20%) 76,94616 < VUmed < 84,12542 Amplitude do IC 9% Grau III de Precisão Da tabela supra, certifica o signatário que o modelo proposto atingiu GRAU III DE PRECISÃO (a maior precisão possível). I.8.v Grau de Fundamentação: Conforme exposto na tabela 4 do item da NBR 14653, há que se calcular o intervalo de ajuste para cada fator individualmente e para o conjunto de fatores, com posterior classificação segundo um grau de fundamentação. Como todos os fatores resultaram em valores dentro do intervalo 0.9 a 1.0, todos os fatores individuais atingiram GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO.

50 Estimado FABIO 50 como mostra a tabela a seguir: O conjunto de fatores também atingiu GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO, Ref. Vu Comb 3 FG 1 75,00 72,21 0, ,00 84,00 1, ,00 84,00 1, ,00 84,00 1, ,00 84,00 1, ,00 75,00 1,00 Onde: - Ref = elemento de referência; - Vu = valores unitários não homogeneizados; - Comb 03 = valores unitários homogeneizados; - FG = fator de ajuste global; Apresenta-se a seguir o gráfico da bissetriz: Bissetriz 86,00 84,00 82,00 80,00 78,00 76,00 74,00 72,00 70,00 74,00 75,00 76,00 77,00 78,00 79,00 80,00 81,00 82,00 83,00 84,00 85,00 Observado Gráfico Bissetriz dos quadrantes ímpares.

51 51 A) ELEMENTOS DISCREPANTES : Por não se afastarem da faixa supra. Não houve valores discrepantes. B) VALOR MÉDIO SANEADO OU UNITÁRIO PROPOSTO para TERRENO NO BAIRRO DO SÃO LAZARO Q = R$ 80,54/ m² (OITENTA REAIS E CINQUENTA E QUATRO CENTAVOS POR METRO QUADRADO) II APURAÇÃO DO VALOR DA ÁREA OBJETIVADA Diante das características da gleba avalianda (tamanho, topografia, localização no perímetro urbano), resta claro que o único método possível de aplicação no caso em questão é aquele também considerado na norma vigente, ou seja, O MÉTODO INVOLUTIVO. Tal método é preconizado nas novas normas ABNT aplicável à matéria, quais seja a NBR AVALIAÇÃO DE BENS - PARTE 1: CONCEITOS GERAIS e NBR AVALIAÇÃO DE BENS PARTE 2: IMÓVEIS URBANOS.

52 52 O citado método vem conceituado da seguinte forma: Método involutivo Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Nesta metodologia a gleba é reconhecida como um possível investimento, cujo retorno será devido à venda dos lotes implantados na mesma. Um empreendedor, ao adquirir uma gleba, espera que, após os investimentos necessários à implantação dos lotes, lhe seja revertido um retorno financeiro, considerando-se uma taxa mínima de atratividade. Desta feita, sob a ótica do método involutivo, o preço de mercado da gleba é o valor máximo a ser dependido pelo investidor de modo que o mesmo possa ver, ao final do investimento, um retorno do capital direto investido (com a compra da gleba, despesas de comercialização e implantação, etc), dos encargos financeiros (juros do capital realizado), tendo garantido um lucro mínimo especificado.

53 53 seguinte expressão: De forma simplificada, o método involutivo pode ser traduzido na Onde: X = Valor da Gleba =? D = Despesas com a compra da gleba, implantação do loteamento, venda dos lotes, impostos, etc; L = Lucro do empreendedor; R = Receita total auferida com a venda dos lotes; A simplicidade da fórmula é apenas aparente, já que todas as parcelas de custos e receitas da expressão supra se realizam ao longo de um determinado período de tempo, de modo que há que se considerar os juros incidentes sobre as mesmas. A figura a seguir ilustra o problema:

54 54 FABIO MODELO GENÉRICO DE FLUXO DE CAIXA - MÉTODO INVOLUTIVO Período Total do Empreendimento C Du RL 1 RL 2 RL 3 RL 4 RL n D 1 D 2 D 3 D k X Dc.X i g.x G 1 G2 G 3 Período de vendas G k Período de urbanização A utilização do método involutivo se dará por meio de um MODELO DINÂMICO COM EQUAÇÕES PRÉ-DEFINIDAS (cf. NBR ), qual seja, o modelo proposto por Domingos Saboya, considerando-se o equacionamento exposto a seguir:

55 55 FABIO Área total da gleba (m²) Área útil da gleba (m²) Área total de lotes - normalmente igual a Au (m²) Valor de venda dos lotes (R$) Despesas de compra da gleba - % Despesas de venda dos lotes, incluindo corretagem e publicidade - % Despesas de urbanização - suposta uniforme (R$) Imposto anual sobre a gleba - % Imposto total sobre os lotes, na fase de vendas - % Despesas com impostos de transmissão (R$) Despesas de administração (R$) Lucro do empreendimento - % Taxa de rendimento do capital investido ("custo de oportunidade") - % Taxa média de valorização dos lotes (anual) - % Taxa média de aumento de preços (inflação) - % Taxa composta w - % Taxa composta u - % Áreas perdidas para arruamento, áreas verdes, etc - % Prazo total estimado para o empreendimento (meses) Prazo estimado de venda dos lotes (meses) Prazo estimado para os serviços de urbanização (meses) Fator de Acumulação de capital - S(n,w) Fator de Acumulação de capital - S(t-n,u) APLICAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO At ,00 Au 53916,85 A L 53916,85 V L R$ ,10 Dc 2,00% Dv 6,00% Du R$ ,35 i g 1,00000% IL 3,00000% trans R$ 0,00 a R$ ,15 L 20,00% p 6,00% v 8,000% c 7,000% w -1,852% u 0,943% K 35,00% t 12 n 6 t-n 6 S w,n 5, S u,t-n 6,

56 56 A VL t-1 IL n (1 v) (1 Dv -n IL) Sn, w (n (1 w) -Sn, w) n w = R$ ,56 B D u t - n (1 p) t t - n (1 u) S t - n, u = -R$ ,09 C (1 L) (1 p) t = 2, A B X C Du (1 Dc ig) -1 R$ ,18 Os termos das equações supra e seus respectivos valores poderão ser melhor apurados por ocasião da aplicação do método, feita posteriormente. II.1.i Valor Unitário do Lote Padrão: O signatário ratifica o valor unitário de R$ 80,54 (oitenta reais e cinquenta e quatro centavos) obtido para o lote-padrão, com base no método comparativo.

57 57 II.1.ii Prazo do empreendimento: Considerará o signatário um prazo total de 12, meses para a implantação e venda dos lotes, em função da reduzida dimensão da gleba e, por consequência, do também reduzido número de lotes. Tal prazo será distribuído da seguinte forma: Implantação dos lotes (movimento de terra e demarcação) = 06 (Seis) meses; Venda dos lotes: 06 (Seis) meses; O signatário considerará PRAZOS, tanto para os serviços de urbanização quanto para a venda dos lotes, como VARIÁVEIS ALEATÓRIAS seguindo distribuição normal, com coeficiente de variação de 20%. II.1.iii Taxa Mínima de Atratividade (TMA): É necessária a justificativa da taxa mínima de atratividade, aqui utilizada para efetuar o desconto da série de pagamentos. Para tanto, o signatário se louvará no modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model Modelo de Precificação de Ativos), através da seguinte equação:

58 58 O referido modelo considera que o retorno de um dado investimento é função da taxa livre de risco (normalmente assumida como sendo o I-BOVESPA) e de um prêmio por risco do ativo, mensurado pelo conhecido COEFICIENTE. No caso de um loteamento, devido ao alto risco, o coeficiente costuma resultar maior que a unidade. No presente caso, será utilizado um nível de risco = 1,5. De posse dos dados acerca da variação do índice I-BOVESPA para os últimos dozes meses e da equação do modelo CAPM, encontra-se plenamente justificada uma TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE DE 1,7%am. II.1.iv Custos de Urbanização: Os custos unitários de produção foram extraídos diretamente da revista CONSTRUÇÃO-MERCADO, editora PINI, publicação de reconhecida credibilidade no meio técnico, conforme tabela a seguir:

59 59 FABIO CUSTOS DE URBANIZAÇÃO Serviços de topografia R$ 1,61130 Terraplenagem R$ 7,97951 /m² /m² Rede de abastecimento de água R$ 5,21421 /m² Rede de esgoto R$ 11,36798 /m² Guias e Sarjetas R$ 4,81546 Galerias de drenagem R$ 4,35946 Pavimentação R$ 12,24940 /m² /m² /m² Iluminação Pública R$ 1,91194 /m² TOTAL (UNITÁRIO) R$ 49,50926 /m² TOTAL GERAL R$ ,93 Desta feita, será utilizado nos cálculos o custo de R$ 49,50/m². A tabela a seguir sintetiza os valores admitidos para as variáveis consideradas, com os respectivos coeficientes de variação Histograma , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,0

60 118342, , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,0 FABIO 60 Frequencias Acumuladas 100,00% 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% Série1 A VL t-1 IL n (1 v) (1 Dv -n IL) Sn, w (n (1 w) -Sn, w) n w = R$ ,56 B D u t - n (1 p) t t - n (1 u) S t - n, u = -R$ ,09 C (1 L) (1 p) t = 2, A B X C Du (1 Dc ig) -1 R$ ,18 Dos resultados obtidos, calcula o jurisperito um valor para a gleba objetivada de R$ ,18 (Seiscentos e Noventa e Um Mil, Novecentos e Dezoito Reais e Dezoito Centavos).

61 61 II.2 Cálculo da Edificação denominada Edificação Casa Sede; Com fulcro no conhecido e consagrado estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/2002, a edificações ora objetivadas vêm classificadas como RESIDENCIA PADRÃO ECONOMICO, termo médio, com idade aproximada de 30 (Trinta) anos, estado de conservação d (necessitando de reparos simples); O valor das benfeitorias será dado pela seguinte expressão apuradora: Onde: VB = Sc x 1,1456 x H82N x [R + K*(1-R)] VB = valor da construção =? Sc = área construída (aproximada) = 618,45m² (obs: esse valor incorpora a área construída do imóvel existentes sobre o terreno objetivado); H82N = Valor unitário de edificações SINDUSCON publicado pela revista A CONSTRUÇÃO MERCADO, e estimado para Setembro/2015 = R$ 1.200,00/m². R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, obtido da tabela 1 do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos = 0,20; K = coeficiente de Ross-Heideck, encontrado na tabela 2 do estudo do IBAPE = 0,709 (considerando-se estado d de conservação e idade real de 30 anos);

62 62 Edificação 1 Endereço: Estrada São Lazaro. s/nº Cidade: Mogi das Cruzes Bairro: Biritiba Ussu Setor : 0 Quadra : 0 IF : 0 Data: set/15 DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 0,0 Padrões Área Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão médio 618,45 Testada Secundária (m) : - Classe de Conservação d Profundidade Equivalente (m) : #DIV/0! Termo médio Topografia : terreno plano Ic = 70 %vida: 43 Consistência do terreno : seco K = 0,637 R = 0,2 Foc: 0, Obs: Fator de ponderação do padrão: 1,156 H82N: 1200 VALOR CONSTRUÇÃO à vista EDIFICAÇÕES VALOR UNITÁRIO R$ ,50 983,80 /m² Idade 30 3 II.3 Cálculo da Edificação denominada Edificação Salão de Festas; Com fulcro no conhecido e consagrado estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/2002, a edificações ora objetivadas vêm classificadas como GALPÃO PADRÃO ECONOMICO, termo médio, com idade aproximada de 30 (trinta) anos, estado de conservação d (necessitando de reparos simples); O valor das benfeitorias será dado pela seguinte expressão apuradora: VB = Sc x 0,35 x H82N x [R + K*(1-R)]

63 63 Onde: VB = valor da construção =? Sc = área construída (aproximada) = 225,82m² (obs: esse valor incorpora a área construída do imóvel existentes sobre o terreno objetivado); H82N = Valor unitário de edificações SINDUSCON publicado pela revista A CONSTRUÇÃO MERCADO, e estimado para Setembro/2015 = R$ 1.200,00/m². R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, obtido da tabela 1 do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos = 0,20; K = coeficiente de Ross-Heideck, encontrado na tabela 2 do estudo do IBAPE = 0,659 (considerando-se estado d de conservação e idade real de 30 anos); Edificação 2 Endereço: Estrada São Lazaro. s/nº Cidade: Mogi das Cruzes Bairro: Biritiba Ussu Setor : 0 Quadra : 0 IF : 0 Data: set/15 DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 0,0 Padrões Área Testada Principal (m) : 0,0 galpão padrão econômico 225,82 Testada Secundária (m) : - Classe de Conservação d Profundidade Equivalente (m) : #DIV/0! Termo médio Topografia : terreno plano Ic = 60 %vida: 50 Consistência do terreno : seco K = 0,574 R = 0,2 Foc: 0, Obs: Fator de ponderação do padrão: 0,35 H82N: 1200 VALOR CONSTRUÇÃO à vista EDIFICAÇÕES VALOR UNITÁRIO R$ ,43 276,86 /m² Idade 30 3

64 64 II.4 Cálculo da Edificação denominada Edificação Casa do Caseiro; Com fulcro no conhecido e consagrado estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/2002, a edificações ora objetivadas vêm classificadas como RESIDENCIA PADRÃO ECONOMICO, termo médio, com idade aproximada de 30 (Trinta) anos, estado de conservação d (necessitando de reparos simples); O valor das benfeitorias será dado pela seguinte expressão apuradora: Onde: VB = Sc x 1,1456 x H82N x [R + K*(1-R)] VB = valor da construção =? Sc = área construída (aproximada) = 100,70m² (obs: esse valor incorpora a área construída do imóvel existentes sobre o terreno objetivado); H82N = Valor unitário de edificações SINDUSCON publicado pela revista A CONSTRUÇÃO MERCADO, e estimado para Setembro/2015 = R$ 1.200,00/m². R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, obtido da tabela 1 do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos = 0,20; K = coeficiente de Ross-Heideck, encontrado na tabela 2 do estudo do IBAPE = 0,709 (considerando-se estado d de conservação e idade real de 30 anos);

65 65 Edificação 3 Endereço: Estrada São Lazaro. s/nº Cidade: Mogi das Cruzes Bairro: Biritiba Ussu Setor : 0 Quadra : 0 IF : 0 Data: set/15 DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 0,0 Padrões Área Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão econômico 100,70 Testada Secundária (m) : - Classe de Conservação d Profundidade Equivalente (m) : #DIV/0! Termo médio Topografia : terreno plano Ic = 70 %vida: 43 Consistência do terreno : seco K = 0,637 R = 0,2 Foc: 0, Obs: Fator de ponderação do padrão: 0,655 H82N: 1200 VALOR CONSTRUÇÃO à vista EDIFICAÇÕES VALOR UNITÁRIO R$ ,32 557,43 /m² Idade 30 3 II.5 Cálculo da Edificação denominada Edificação Dormitórios Cocheira; Com fulcro no conhecido e consagrado estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/2002, a edificações ora objetivadas vêm classificadas como RESIDENCIA PADRÃO ECONOMICO, termo médio, com idade aproximada de 30 (Trinta) anos, estado de conservação d (necessitando de reparos simples); O valor das benfeitorias será dado pela seguinte expressão apuradora: VB = Sc x 0,655 x H82N x [R + K*(1-R)]

66 66 Onde: VB = valor da construção =? Sc = área construída (aproximada) = 182,00m² (obs: esse valor incorpora a área construída do imóvel existentes sobre o terreno objetivado); H82N = Valor unitário de edificações SINDUSCON publicado pela revista A CONSTRUÇÃO MERCADO, e estimado para Setembro/2015 = R$ 1.200,00/m². R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, obtido da tabela 1 do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos = 0,20; K = coeficiente de Ross-Heideck, encontrado na tabela 2 do estudo do IBAPE = 0,709 (considerando-se estado d de conservação e idade real de 30 anos); Edificação 4 Endereço: Estrada São Lazaro. s/nº Cidade: Mogi das Cruzes Bairro: Biritiba Ussu Setor : 0 Quadra : 0 IF : 0 Data: set/15 DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 0,0 Padrões Área Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão econômico 182,00 Testada Secundária (m) : - Classe de Conservação d Profundidade Equivalente (m) : #DIV/0! Termo médio Topografia : terreno plano Ic = 70 %vida: 43 Consistência do terreno : seco K = 0,637 R = 0,2 Foc: 0, Obs: Fator de ponderação do padrão: 0,655 H82N: 1200 VALOR CONSTRUÇÃO à vista EDIFICAÇÕES VALOR UNITÁRIO R$ ,48 557,43 /m² Idade 30 3

67 67 II.6 Cálculo da Edificação denominada Edificação - Churrasqueira; Com fulcro no conhecido e consagrado estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/2002, a edificações ora objetivadas vêm classificadas como COBERTRA PADRÃO SUPERIOR, termo médio, com idade aproximada de 30 (trinta) anos, estado de conservação d (necessitando de reparos simples); O valor das benfeitorias será dado pela seguinte expressão apuradora: Onde: VB = Sc x 0,35 x H82N x [R + K*(1-R)] VB = valor da construção =? Sc = área construída (aproximada) = 106,00m² (obs: esse valor incorpora a área construída do imóvel existentes sobre o terreno objetivado); H82N = Valor unitário de edificações SINDUSCON publicado pela revista A CONSTRUÇÃO MERCADO, e estimado para Setembro/2015 = R$ 1.200,00/m². R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, obtido da tabela 1 do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos = 0,20; K = coeficiente de Ross-Heideck, encontrado na tabela 2 do estudo do IBAPE = 0,10 (considerando-se estado d de conservação e idade real de 30 anos);

68 68 Edificação 5 Endereço: Estrada São Lazaro. s/nº Cidade: Mogi das Cruzes Bairro: Biritiba Ussu Setor : 0 Quadra : 0 IF : 0 Data: set/15 DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 0,0 Padrões Área Testada Principal (m) : 0,0 cobertura padrão superior 106,00 Testada Secundária (m) : - Classe de Conservação d Profundidade Equivalente (m) : #DIV/0! Termo médio Topografia : terreno plano Ic = 30 %vida: 100 Consistência do terreno : seco K = 0,000 R = 0,1 Foc: 0,1 Obs: Fator de ponderação do padrão: 0,35 H82N: 1200 VALOR CONSTRUÇÃO à vista EDIFICAÇÕES VALOR UNITÁRIO R$ 4.452,00 42,00 /m² Idade 30 3 II.7 Cálculo da Edificação denominada Edificação Vestiários Piscina; Com fulcro no conhecido e consagrado estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/2002, a edificações ora objetivadas vêm classificadas como CASA PADRÃO PROLETARIO, termo médio, com idade aproximada de 30 (trinta) anos, estado de conservação d (necessitando de reparos simples); O valor das benfeitorias será dado pela seguinte expressão apuradora: VB = Sc x 0,48 x H82N x [R + K*(1-R)]

69 69 Onde: VB = valor da construção =? Sc = área construída (aproximada) = 72,50m² (obs: esse valor incorpora a área construída do imóvel existentes sobre o terreno objetivado); H82N = Valor unitário de edificações SINDUSCON publicado pela revista A CONSTRUÇÃO MERCADO, e estimado para Setembro/2015 = R$ 1.200,00/m². R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, obtido da tabela 1 do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos = 0,20; K = coeficiente de Ross-Heideck, encontrado na tabela 2 do estudo do IBAPE = 0,659 (considerando-se estado d de conservação e idade real de 30 anos); Edificação 6 Endereço: Estrada São Lazaro. s/nº Cidade: Mogi das Cruzes Bairro: Biritiba Ussu Setor : 0 Quadra : 0 IF : 0 Data: set/15 DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 0,0 Padrões Área Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão proletário 72,50 Testada Secundária (m) : - Classe de Conservação d Profundidade Equivalente (m) : #DIV/0! Termo médio Topografia : terreno plano Ic = 60 %vida: 50 Consistência do terreno : seco K = 0,574 R = 0,2 Foc: 0, Obs: Fator de ponderação do padrão: 0,48 H82N: 1200 VALOR CONSTRUÇÃO à vista EDIFICAÇÕES VALOR UNITÁRIO R$ ,19 379,70 /m² Idade 30 3

70 70 II.8 Cálculo da Edificação denominada Edificação Capela; Com fulcro no conhecido e consagrado estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/2002, a edificações ora objetivadas vêm classificadas como CASA PADRÃO PROLETARIO, termo médio, com idade aproximada de 30 (trinta) anos, estado de conservação d (necessitando de reparos simples); O valor das benfeitorias será dado pela seguinte expressão apuradora: VB = Sc x 0,48 x H82N x [R + K*(1-R)] Onde: VB = valor da construção =? Sc = área construída (aproximada) = 5,30m² (obs: esse valor incorpora a área construída do imóvel existentes sobre o terreno objetivado); H82N = Valor unitário de edificações SINDUSCON publicado pela revista A CONSTRUÇÃO MERCADO, e estimado para Setembro/2015 = R$ 1.200,00/m². R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, obtido da tabela 1 do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos = 0,20; K = coeficiente de Ross-Heideck, encontrado na tabela 2 do estudo do IBAPE = 0,659 (considerando-se estado d de conservação e idade real de 30 anos);

71 71 Edificação 7 Endereço: Estrada São Lazaro. s/nº Cidade: Mogi das Cruzes Bairro: Biritiba Ussu Setor : 0 Quadra : 0 IF : 0 Data: set/15 DADOS DO ELEMENTO Área Total (m²) : 0,0 Padrões Área Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão proletário 5,30 Testada Secundária (m) : - Classe de Conservação d Profundidade Equivalente (m) : #DIV/0! Termo médio Topografia : terreno plano Ic = 60 %vida: 50 Consistência do terreno : seco K = 0,574 R = 0,2 Foc: 0, Obs: Fator de ponderação do padrão: 0,48 H82N: 1200 VALOR CONSTRUÇÃO à vista EDIFICAÇÕES VALOR UNITÁRIO R$ 2.012,41 379,70 /m² Idade 30 3 II.9 Grau de fundamentação do Laudo: A tabela a seguir apresenta o cálculo da fundamentação do presente trabalho técnico de avaliação, a saber: Item Descrição GRAU III II I 1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção da situação paradigma 2 Coleta de dados de mercado Características conferidas pelo autor do laudo Características conferidas por profissional credenciado pelo autor Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros 3 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Apresentação de Apresentação de informações Apresentação de informações relativas a relativas a todas as informações relativas à 4 Identificação dos dados de mercado todos os dados e variáveis características dos dados todas as características dos analisados na modelagem analisadas dados correspondentes aos fatores utilizados

72 72 FABIO 5 Extrapolação Não admitida Admitida apenas para uma variável Admitida 6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 0,9 a 1,0 0,8 a 1,2 0,5 a 1,0 Os campos identificados pela cor azul mostram os resultados obtidos no presente trabalho técnico. De posse da tabela supra, pode-se enquadrar o presente trabalho de avaliação no GRAU II DE FUNDAMENTAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO DOS FATORES - NBR O fator Fo atingiu grau III O fator Ff atingiu grau II O fator Fp atingiu grau III O conjunto de fatores atingiu grau II CONCLUSÃO O processo avaliatório, muito mais que mero exercício matemático e estatístico encerra formulação de um ajustamento com bases racionais mensuráveis, pois pressupõe a aplicação de um conjunto de idéias e conceitos presentes no mercado de negociação de imóveis, cuja aceitação e invocação o uso consagrou. Foi avaliado 01 (um) terreno com benfeitorias em sua situação atual, caracterizados no corpo do presente laudo de avaliação e determinado os valores constantes no corpo deste laudo somam o total geral de R$ ,51 para pagamento à vista, nesta data. (Um Milhão, Quinhentos e Cinquenta e Quatro Mil, Quinhentos e Treze Reais e Cinquenta e Um Centavos)

73 73 - ENCERRAMENTO Dada por encerrada a missão, apresento o presente Laudo de Avaliação em 72 (Setenta e duas) folhas, impressas e enumeradas de um só lado, todas rubricadas, com exceção da primeira e desta ultima que vão assinadas e datadas. Seguem 03 (três) anexos, também rubricado. São Paulo, 09 de Setembro de FABIO COSTA Engenheiro civil CREA Membro do IBAPE - 793

74 74 A N E X O S ANEXO 1) Pesquisa Imobiliária ANEXO 02) Matriculas Imobiliárias ANEXO 03) Edificações Existentes no Imóvel

75 75 ANEXO - 1

76 76 ANEXO - 2

77 77 ANEXO - 3