Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 Centro - Curitiba/PR Fone/Fax

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1 Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 Centro - Curitiba/PR Fone/Fax LAUDO DE AVALIAÇÃO 186/06/2014 IMÓVEL URBANO EM CURITIBA AÇÃO DE EXECUÇÃO FISCAL: HOMEOPATIA WALDEMIRO PEREIRA LAB. INDL FARMACEUTICO LTDA 2ª VARA DE EXECUÇÕES FISCAIS ESTADUAIS DE CURITIBA PROCESSO

2 1 ÍNDICE INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE CONSIDERAÇÕES INICIAIS OBJETO CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO OBJETIVO IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO DIAGNÓSTICO DE MERCADO INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS PESQUISA DE VALORES RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA ENCERRAMENTO...09 ANEXOS Memória de Cálculo - Valor do Imóvel Pesquisa de Mercado

3 2 1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE ESPÉCIE: Laudo de Avaliação. SOLICITANTE: 2ª Vara de Execuções Fiscais Estaduais de Curitiba/PR OBJETO: Imóvel urbano com terreno com área de 3.615,00 m2, com 1.354,03 m2 de área construída, segundo Guia Amarela da Prefeitura de Curitiba FINALIDADE: Determinação do Valor de Venda Forçada. METODOLOGIA: Comparativo Direto DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Junho de VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO: VALOR DA AVALIAÇÃO R$ ,70 (Cinco milhões, oitocentos e cinquenta e nove mil, cento e dezenove reais e setenta centavos).

4 3 2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS O imóvel será vendido através de venda forçada em leilão em hasta pública, portanto, diferente do preço de mercado, pois um imóvel vendido por venda forçada, está sujeito a depreciação, devido a condição de pagamento à vista, impossibilidade de negociação sobre o preço ofertado, comissão de venda que é paga pelo comprador (em venda de mercado é paga pelo vendedor), tempo e despesas até a posse do mesmo. O avaliador considerou somente o valor do terreno, não considerando o valor das benfeitorias, conforme explicitado e justificado no item (6) do presente trabalho 3. OBJETO 3.1. Tipo do bem Imóvel Urbano 3.2. Descrição sumária do bem Imóvel urbano com terreno de área de 6.615,00 m2 e 1.354,03 m2 de área construída, situado a Rua Marechal Floriano Peixoto, Boqueirão, Curitiba/PR, resultante da unificação dos lotes 04, 05,017,018 e 19, quadra 108 da Planta Fazenda Boqueirã, com matrícula do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição de Curitiba e Indicação Fiscal

5 3.3. Rua Marechal Floriano Peixoto, Boqueirão, Curitiba/PR 4

6 5 4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO Boqueirão é um bairro da cidade brasileira de Curitiba, Paraná. Está situado na região sudoeste do município. A economia da região é variada, porém, com uma concentração de indústrias metalúrgicas e comércio de tecidos fixado principalmente na Rua Bley Zorning. O Boqueirão é um dos maiores bairros da capital paranaense e entre as inúmeras instituições existentes, encontramos a escola de samba Jesus Bom à Beça População Densidade Demográfica (2000) 46,27, devido ao alto número de conjuntos habitacionais verticais e horizontais. Conjuntos Habitacionais - COHAB (2003) 11 Conjuntos Habitacionais - COHALAR - Até Conjuntos Habitacionais - IPE - Até Domicílios (2000) Habitantes por Domicílios (2000) 3,41 Idade Média da População (2000) 29,44 População Homens (2000) População Mulheres (2000) População Total (2000) Taxa de Crescimento Anual (1996/2000) 0,76 Casas de EducaçãoEscolas Municipais (2005) 9 Escolas Estaduais ( Faróis do Saber (2005) 2 Bibliotecas (2005) 1 Renda Rendimento Mediano Salários Minimos (2000) 4,64 Rendimento Médio Salários Mínimos (2000) 7,05

7 6 Boqueirão Subprefeitura Área População Densidade Bairros Limítrofes Principais Vias Pontos de referência Boqueirão 14,80 km² hab hab/km² Alto Boqueirão, Hauer,Uberaba e Xaxim. Avenida Marechal Floriano Peixoto; Rua Waldemar Loureiro Campos ;Rua Salvador Ferrante; Rua Pastor David Koop; Rua Carlos de Laet; Rua Evaristo da Veiga; Rua Bom Jesus de Iguape; Rua Anne Frank; Rua das Carmelitas; Rua Bley Zorning; Rua Maestro Carlos Frank; Rua José de Lacerda Werneck; Rua Cleto da Silva; Rua Desembargador Antônio de Paula; Rua Paulo Setúbal; Rua William Booth; Rua Professor José Maurício Higgins Cemitério Municipal do Boqueirão; Fundação Educacional Menonita; Colégio Erasto Gaetner; Parque Náutico; Terminal do Carmo; Rua da Cidadania do Carmo; Colégio Victor Ferreira do Amaral A Avenida Marechal Floriano Peixoto é a principal rua do Bairro 5. OBJETIVO Determinação do valor de venda forçada para venda em hasta pública. Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado do bem, que é a sua velocidade de venda. A NBR , parte 1, define liquidação forçada como condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. E que o seu preço deriva-se da quantia auferível na condição de liquidação forçada. 6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO O referido imóvel, segundo matrícula, e Auto de Penhora, possui prédio de alvenaria de 520,0 m2 e está situado na Rua Marechal Floriano Peixoto, Segundo Indicação Fiscal do imóvel, conforme de numeração , conforme Auto de Depósito e Penhora, o referido imóvel apresenta 1.354,03 m2 de área construída e numeração predial na Rua Marechal Floriano Peixoto, diferindo portanto, a metragem predial e a numeração predial

8 7 informados no auto de arrecadação da metragem e numeração predial informados na Guia amarela O avaliador não teve acesso ao interior do imóvel, mas conferindo a metragem predial através do Google Earth Pro, encontrou área próxima aos 1.354,03 m2 informados na Guia Amarela. Devido: a) Indeferimentos; conforme abaixo i /97 NEG CMU LIBERACAO P/REDUCAO DO NUMERO DE VA- GAS DE ESTACIONAMENTO ii /97 PROV CMU LIBERACAO P/SUBSTITUICAO DO PROJETO APROVADO P/ALVARA /A ATENDER LEGISLACAO VIGENTE 40053/99 PROVIDO P/CMU ATE 31/12/2002 R iii PROIBIDO ACESSO DE CAMINHOES P/MAL FLORIANO PARA RENOVACAO APRESENTAR CVCO DA EDIFICACAO Processo /2008 estacionamento, decisão Negado Processo iv /2008 regularização de edificação, decisão Arquivado Face Tempo Decorrido Processo v /2008 reconsideração de processo, decisão Negado Processo /2008 reconsideração de processo, decisão Provido parcial com condições Processo /2009 reconsideração de processo, regularização de edificação, decisão Negado b) A valorização dos terrenos na região, principalmente terrenos de áreas acima de m2, na SE-MF (Zoneamento Setor Especial Marechal Floriano), com coeficiente de aproveitamento de 1,0; taxa de ocupação de 50% e altura máxima de 4,0m, podendo ser melhoradas pela transferência de potencial construtivo para Coeficiente de aproveitamento 2,5 e altura máxima de 10 pavimentos. O avaliador não considerou o valor das edificações. 7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 7.1. Liquidez: Normal 7.2. Desempenho de mercado: Chegando no final de um ciclo de valorização, com tendência a discreto declínio e estabilização de preço Absorção pelo mercado: Normal 7.4. Público alvo para absorção do bem: Investidores, incorporadores, construtores Facilitadores para negociação do bem: Duas testadas, tamanho do terreno, preço de oferta venda forçada Entraves para a comercialização: Venda forçada, tempo e trâmites para a posse do imóvel.

9 8 8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação Grau de Fundamentação (2), Grau de Precisão (3), conforme NBR /2011, norma da ABNT Associação Brasileira de normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir. OBS. A aplicação do fator Oferta (item 8.3) no cálculo do valor final do imóvel (venda forçada) é feita no grau expedito, arbitrado pelo avaliador Para a obtenção do valor do terreno, foi utilizado o método comparativo direto de custo, conforme item 8.32 da NBR , norma da ABNT Associação Brasileira de normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado Fatores de Homogeneização Localização: De acordo com a localização determinada pelas ruas/circulação e seu potencial comercial Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/8) Fator Oferta* = 85% 100% - 10% - 5%, onde: 5 % Comissão paga pelo vendedor no caso de venda de mercado (em venda forçada quem paga a comissão é o comprador) 10% Negociação do preço e prazo 9. PESQUISA DE VALORES Pesquisa realizada em 30/06/ Valores das cotações de imóveis similares Fatores de Homogeneização Cotação Valor Área R$/m2 Localização área Oferta 1 R$ , R$ 909,09 1,30 1,15 0,85 2 R$ , R$ 714,29 2,00 0,82 0,85 3 R$ , R$ 1.476,01 1,10 0,86 0,85 4 R$ , R$ 4.537,04 0,70 0,79 0,85 5 R$ , R$ 4.986,15 0,70 0,75 0,85 Médias R$ 2.524,52 Anexo Pesquisa de Mercado

10 9 10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO Valor do Imóvel: R$ ,70 (Cinco milhões, oitocentos e cinquenta e nove mil, cento e dezenove reais e setenta centavos). 11. ENCERRAMENTO Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo os anexos relacionados abaixo) de 09 (nove) folhas escritas só de um lado. Acompanham (2) dois anexos: ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado Curitiba, 30 de junho de 2014 HELCIO KRONBERG

11 Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Oficial R. Emiliano Perneta, 736 Centro - Curitiba/PR Fone/Fax LAUDO DE AVALIAÇÃO 186/06/2014 IMÓVEL URBANO EM CURITIBA AÇÃO DE EXECUÇÃO FISCAL: HOMEOPATIA WALDEMIRO PEREIRA LAB. INDL FARMACEUTICO LTDA 2ª VARA DE EXECUÇÕES FISCAIS ESTADUAIS DE CURITIBA PROCESSO ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO

12 Hélcio Kronberg 1/4 Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 1) Identificação: Waldomiro P. Tipo:Laudo completo Solicitante:2a Vara Exec. Fisc. Est. Lograd.:Rua marechal Floriano Peixoto Nº: 7709 Complemento: Bairro: Boqueirão Cidade:Curitiba Estado:Paraná 2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES: Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x...x F(k) Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2) , ,00 909,09 1,30 1,15 0, , ,00 770,00 714,29 2,00 0,82 0,85 995, , , ,01 1,10 0,86 0, , ,00 540, ,04 0,75 0,79 0, , ,00 361, ,15 0,79 0,75 0, ,15 F1: Localização F2: Área F3: Oferta

13 Hélcio Kronberg 2/4 Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO: Número de amostras...(ud): Grau de liberdade...(ud): Menor valor...(r$/m2): Maior valor...(r$/m2): Somatório dos valores homogeneizados...(r$/m2): Número de intervalos de classe...(ud): Amplitude de classe...(r$/m2): Amplitude total...(r$/m2): Média aritmética...(r$/m2): Mediana...(R$/m2): Desvio médio...(r$/m2): Desvio padrão...(r$/m2): Variância...(R$/m2) ^ 2: , , , , , , ,86 617, , , ) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ) D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" )...= 1,65 4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO: D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão D/S calc. para o MENOR valor...= 0, ) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO: D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão D/S calc. para o MAIOR valor...= 1, ) CONCLUSÃO: * TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) * 5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL: Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100 Coeficiente de Variação ( CV )...( % ) = 43,79

14 Hélcio Kronberg 3/4 Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 6) INTERVALO DE CONFIANÇA: Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50 Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50 Adotado a distribuição " t " de Student, onde: Nível de confiança...(%) = 80 TC ( Tabela de Student )...(ud) = 1,533 Limite inferior unitário ( Li )...( R$/m2 ) = 1.138,45 Estimativa de tendência central...(r$/m2) = 1.626,78 Limite superior unitário ( Ls )...(R$/m2) = Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central...(%) = Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central...(%) = Grau de fundamentação (NBR / 2011)...(ud) = 2.115,12 30,02 30,02 2 Grau de precisão (NBR / 2011)...(ud) = 2 7) CAMPO DE ARBÍTRIO: Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )...(R$/m2) = 1.382,77 Estimativa de tendência central...(r$/m2) = 1.626,78 Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )...(R$/m2) = 1.870,80 8) CONCLUSÃO FINAL: Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na data atual, é: Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 ) Sendo: Área equivalente do imóvel avaliando... (m2) = Valor unitário arbitrado... (R$/m2) = 3.615, ,78 VALOR TOTAL ( R$ ) = ,70 cinco milhões, oitocentos e cinquenta e nove mil, cento e dezenove reais e setenta centavos 9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

15 Hélcio Kronberg 4/4 Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 9) GRÁFICOS: A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )): F 15 Classe De: INTERVALO I Até Freq , , , , , , C B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ): ( R$ / m2 ) Ve Po Data: 01/07/2014 Am Po (R$/m2) Ve (R$/m2) Var , ,23 1, ,29 995,71 1, , ,86 0, , ,97 0, , ,15 0,50 6 Q26 Q46 Q Q27 Q28 Q29 Q47 Q48 Q49 Q67 Q68 Q69 10 Q30 Q50 Q70 11 Q31 Q51 Q71 12 Q32 Q52 Q72 13 Q33 Q53 Q73 14 Q34 Q54 Q Q35 Q36 Q37 Q38 Q39 Q40 Q55 Q56 Q57 Q58 Q59 Q60 Q75 Q76 Q77 Q78 Q79 Q80 21 Q40 Q61 Q81 22 Q42 Q62 Q82 23 Q43 Q63 Q83 24 Q44 Q64 Q84

16 Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Oficial R. Emiliano Perneta, 736 Centro - Curitiba/PR Fone/Fax LAUDO DE AVALIAÇÃO 186/06/2014 IMÓVEL URBANO EM CURITIBA AÇÃO DE EXECUÇÃO FISCAL: HOMEOPATIA WALDEMIRO PEREIRA LAB. INDL FARMACEUTICO LTDA 2ª VARA DE EXECUÇÕES FISCAIS ESTADUAIS DE CURITIBA PROCESSO ANEXO PESQUISA DE MERCADO

17 LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL X COTAÇÕES

18 COTAÇÃO 1 VALOR: R$ , ÁREA: ,00 m2 R$/m2: R$ 909,09 URL: ?utm_source=Trovit&utm_medium=CPC&utm_campaign=Curitiba DESCRIÇÃO: EXCELENTE TERRENO DE ESQUINA- ZONEAMENTO: SELE.SETOR ESPECIAL- LINHÃO DO EMPREGO-S.V.DEMAIS VIAS-NORMAL/SETORIAL-110,00MTS DE TESTADA P/MARECHAL FLORIANO E 100,00MTS P/OUTRA RUA, PROXIMO AO TERMINAL DO BOQUEIRÃO ,00M2, COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO:1,0; ALTURA MAXIMA 02 PAVIMENTOS - COM COMPRA DE 1,5 DE POTENCIAL CONSTRUTIVO A ALTURA MAXIMA VAI P/4 PAVIMENTOS-R$ ,00-VALOR SUJEITO A ALTERAÇÃO SEM AVISO PREVIO!!MAIORES INFORMAÇÕES CONSULTEM NOSSOS CORRETORES. LOCALIZAÇÃO: MARECHAL FLORIANO PROXIMO AO TERMINAL DO BOQUEIRÃO

19 COTAÇÃO 2 VALOR: ,00 ÁREA: 770,0 m2 R$/m2: R$ 714,29 URL: DESCRIÇÃO: EXCELENTE TERRENO NO BAIRRO BOQUEIRAO *OTIMA LOCALIZACAO IDEAL PARA CONSTRUCAO DE BARRACOES *TERRENO COM 770M2 *POSSUI UMA CASA SEM VALOR COMERCIAL. LOCALIZAÇÃO: RUA CARLOS ESSENFELDER, 1802, - Boqueirão

20 COTAÇÃO 3 VALOR: R$ ,00 ÁREA: 1.084,0 m2 R$/m2: R$ 1.476,01 URL: asa.com.br%252fvenda%252fterreno_loteamento%252fboqueirao%252fcuritiba- pr%252f1084m2%252fr% %252fid %252F%253Futm_source%253DTrovit%2526utm_medium%253DCPC%2526utm_campaign%2 53DPremium/id_ad.cM61ze1hp/what_d.marechal%20floriano%20peixoto%20curitiba/type.10/origin. 2/section.1/section_type.1/pop.0 DESCRIÇÃO: Excelente terreno com testada de 21,6m x 50m. Ótimo para investidor e para construção de prédio comercial ou residencial. Com estrutura para 10 pavimentos. Próximo ao quartel do Boqueirão, Banco do Brasil e Caixa Econômica. Aceita permuta LOCALIZAÇÃO: Marechal Floriano Peixoto, 9279, Boqueirão, Curitiba, Paraná

21 COTAÇÃO 4 VALOR: R$ ,00 ÁREA: 2.580,00 R$/m2: 813,95 URL: DESCRIÇÃO: TRATA-SE DE OTIMO TERRENO NO BOQUEIRAO. PROPRIO P/ CONSTRUCAO DE SOBRADOS OU APARTAMENTOS. COM 29,50M DE FRENTE PARA BLEY ZORNING E 35,00M DE FRENTE PARA CASCAVEL. TOTALIZANDO 2.580,00MÂ² LOCALIZAÇÃO: Doutor Bley Zornig, 3240, - Boqueirão

22 COTAÇÃO 5 VALOR: R$ ,00 ÁREA: 361,0 m2 R$/m2: 4.986,15 URL: RS id /?utm_source=mitula_ppc&utm_medium=vertical&utm_content=zuffoimoveis&utm_campaign= DESCRIÇÃO: Excelente Terreno comercial de esquina. Em uma ótima localização à frente do Supermercado Muffato Hauer. Entre as ruas: Tenente Francisco Ferreira de Souza e Marechal Floriano Peixoto. Próximo à lojas, farmácia, terminal do Hauer e posto de saúde. Agende a sua Visita vale apena conferir LOCALIZAÇÃO: Entre as ruas: Tenente Francisco Ferreira de Souza e Marechal Floriano Peixoto, em frente do Supermercado Muffato Hauer.