EDUARDO REALE CARSTENS

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1 Laudo de Avaliação 226/06/2018 Apartamento nº 42 3º andar, Bloco E do Conjunto Residencial do Parque Jardim Jaqueline São Paulo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO FORO CENTRAL CÍVEL 4ª VARA CÍVEL FORO REGIONAL XI DE PINHEIROS Processo nº EDUARDO REALE CARSTENS Rua Madre Leonie, 289 Jardim Social, Curitiba/PR dadorc@hotmail.com

2 1 ÍNDICE INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE CONSIDERAÇÕES INICIAIS OBJETO CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO OBJETIVO IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO DIAGNÓSTICO DE MERCADO INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS PESQUISA DE VALORES RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA ENCERRAMENTO...07 ANEXOS Memória de Cálculo Pesquisa de Mercado Documentos Rua Madre Leonie, 289 Jardim Social, Curitiba/PR dadorc@hotmail.com

3 2 1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE ESPÉCIE: Laudo de Avaliação. SOLICITANTE: TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO FORO CENTRAL CÍVEL 4ª VARA CÍVEL FORO REGIONAL XI DE PINHEIROS OBJETO: Apartamento nº 42 3º andar, Bloco E do Conjunto Residencial do Parque Jardim Jaqueline São Paulo FINALIDADE: Determinação de Venda Forçada em Leilão METODOLOGIA: Método Comparativo Direto DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: junho de 2018 VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO: VALOR DE VENDA FORÇADA DO IMÓVEL: R$ ,00 (Duzentos e dezesseis mil reais). Rua Madre Leonie, 289 Jardim Social, Curitiba/PR dadorc@hotmail.com

4 3 2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS 2.1. O avaliador não teve acesso ao interior do imóvel 2.2. Na elaboração deste trabalho, forma utilizados dados e informações fornecidos por terceiros, na forma de documentos PRINCIPAIS RESSALVAS O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar conflito de interesses No melhor conhecimento e crédito do avaliador, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos Assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo que as fontes das mesmas contidas e citadas neste trabalho O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no mesmo Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, atingindo os bens avaliados O presente trabalho atende as recomendações e critérios estabelecidos pela ABNT NBR LIMITAÇÕES DE RESPONSABILIDADES Para elaboração deste trabalho o avaliador utilizou informações fornecidas pelo contratante, conforme item 2.2, não auditadas por este, sendo assim, o avaliador assumiu como verdadeiros e coerentes os dados e informações obtidos para a realização deste trabalho e não tem qualquer responsabilidade com a relação de sua veracidade. 3. OBJETO 3.1. Tipo dos bens Imóvel urbano Apartamento 3.2. Descrição sumária do bem Rua Madre Leonie, 289 Jardim Social, Curitiba/PR dadorc@hotmail.com

5 4 Apartamento nº 42 3º andar, Bloco E do Conjunto Residencial do Parque, com área útil de 54,922575m² de área útil, com uma vaga de garagem Matricula º RCI de São Paulo. Inscrição Municipal: Localização: Rua Bonifácio Veronese, 95 Jardim Jaqueline São Paulo 13º subdistrito do Butantã São Paulo/SP 4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO O Jardim Jaqueline é um bairro da zona oeste da cidade de São Paulo, Brasil. Forma parte do distrito da cidade conhecido como Vila Sônia. Administrada pela Subprefeitura do Butantã. O bairro conta com 24 logradouros, segundo os Correios do Brasil. A área fica próxima à Rodovia Raposo Tavares e ao Parque Raposo Tavares. Também fica próxima à Chácara do Jockey. Na sua frente fica o Raposo Shopping Rua Madre Leonie, 289 Jardim Social, Curitiba/PR dadorc@hotmail.com

6 5 5. OBJETIVO Determinação do valor de venda forçada para venda em leilão. Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado do bem, que é a sua velocidade de venda. A NBR , parte 1, define liquidação forçada como condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. E que o seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada. 6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DOS BENS AVALIADOS Apartamento nº 42 localizado no 3º andar, do Tipo B, do Edifício Eucalipto do Bloco E, integrante do Conjunto Residencial do Parque, à Rua Bonifácio Veronese, nº 95, no 13º Subdistrito Butantã, contendo a área útil de 54,91257m², a área comum de 64,28561m², estando incluída nesta, a área de garagem (local de estacionamento), totalizando a área de 119,198185m², correspondendo-lhe a fração ideal de terreno de 0, %. Matricula º RCI de São Paulo. Inscrição Municipal: DIAGNÓSTICO DE MERCADO 7.1. Liquidez: Regular 7.2. Desempenho de mercado: Regular 7.3. Absorção pelo mercado: Baixa a regular 7.4. Público alvo para absorção do bem: Investidores, consumidor final Uso próprio 7.5. Facilitadores para negociação do bem: Valor de venda em leilão Entraves para a comercialização: Mercado local com muita oferta de imóveis similares. 8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor do imóvel Grau (2) de Fundamentação, conforme Tabela 12 de enquadramento e definições constantes do item e 9.5 da NBR , norma da ABNT Associação Brasileira de normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir. Rua Madre Leonie, 289 Jardim Social, Curitiba/PR dadorc@hotmail.com

7 Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método comparativo direto de custo, conforme item 8.32 da NBR , norma da ABNT Associação Brasileira de normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, contemporâneos de numa mesma região, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado Fatores de Homogeneização Localização: de acordo com a localização determinada pelas ruas e seu potencial comercial Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8). (Sp/Sa) ^ (1/8) Garagem: índice correspondente entre Relação entre o número de garagem do imóvel e das cotações/amostras Fator Comercialização/Oferta: FC =100% - FV - FA FC = 0,80 Onde: FV = Fator venda forçada = 17% 12%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada FA = Fator Aluguel* = 3 % - Tempo entre a arrematação e a efetiva ocupação/utilização do imóvel em face dos tramites de desocupação do mesmo. 0,5 x Valor do Imóvel x 6 Valor do imóvel 9. PESQUISA DE VALORES Terrenos Fatores de Homogemeização Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Garagen Oferta 1 R$ ,00 64,00 R$ 5.437,50 1,00 1,00 1,00 0,80 2 R$ ,00 64,48 R$ 4.652,97 1,00 1,00 1,00 0,80 3 R$ ,00 55,00 R$ 3.818,18 1,00 0,96 1,00 0,80 4 R$ ,00 56,00 R$ 3.839,29 1,00 0,97 1,00 0,80 5 R$ ,00 54,00 R$ 3.703,70 1,00 0,95 1,00 0,80 Médias R$ ,00 58,695 R$ 4.290,33 Rua Madre Leonie, 289 Jardim Social, Curitiba/PR dadorc@hotmail.com

8 7 10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO Valor do Imóvel: ,76 (Duzentos e quinze mil, novecentos e noventa e cinco reais e setenta e seis centavos) Valor Arredondado do Imóvel: R$ ,00 (Duzentos e dezesseis mil reais). 11. ENCERRAMENTO Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo os anexos relacionados abaixo) de 07 (sete) folhas. Acompanham (3) três anexos: ANEXO: Memória de Cálculo ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos Curitiba, 04 de junho de 2018 Eduardo Reale Carstens CREA PR 29942/D Rua Madre Leonie, 289 Jardim Social, Curitiba/PR dadorc@hotmail.com

9 Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 Centro - Curitiba/PR Fone/Fax ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO

10 Eduardo Carstens 1/4 Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 1) Identificação: Mat Tipo:Laudo completo Solicitante:4ªV. cível São Paulo Lograd.:Rua Bonifácio Veronese Nº: 95 Complemento:Ap 42 Bl E Bairro: Jardim Jaqueline Cidade:São Paulo Estado:São Paulo 2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES: Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x...x F(k) Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 F4 V.Hom.(R$/m2) ,00 64, ,50 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 64, ,61 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 55, ,18 1,00 0,96 1,00 0, , ,00 56, ,29 1,00 0,97 1,00 0, , ,00 54, ,70 1,00 0,95 1,00 0, ,81 F1: Localização F2: Área F3: Garagem F4: Oferta

11 Eduardo Carstens 2/4 Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO: Número de amostras...(ud): Grau de liberdade...(ud): Menor valor...(r$/m2): Maior valor...(r$/m2): Somatório dos valores homogeneizados...(r$/m2): Número de intervalos de classe...(ud): Amplitude de classe...(r$/m2): Amplitude total...(r$/m2): Média aritmética...(r$/m2): Mediana...(R$/m2): Desvio médio...(r$/m2): Desvio padrão...(r$/m2): Variância...(R$/m2) ^ 2: , , , , , , ,29 541, , , ) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ) D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" )...= 1,65 4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO: D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão D/S calc. para o MENOR valor...= 0, ) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO: D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão D/S calc. para o MAIOR valor...= 1, ) CONCLUSÃO: * TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) * 5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL: Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100 Coeficiente de Variação ( CV )...( % ) = 19,61

12 Eduardo Carstens 3/4 Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 6) INTERVALO DE CONFIANÇA: Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50 Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50 Adotado a distribuição " t " de Student, onde: Nível de confiança...(%) = 80 TC ( Tabela de Student )...(ud) = 1,533 Limite inferior unitário ( Li )...( R$/m2 ) = 2.908,03 Estimativa de tendência central...(r$/m2) = 3.359,71 Limite superior unitário ( Ls )...(R$/m2) = Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central...(%) = Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central...(%) = Grau de fundamentação (NBR / 2011)...(ud) = 3.811,39 13,44 13,44 2 Grau de precisão (NBR / 2011)...(ud) = 3 7) CAMPO DE ARBÍTRIO: Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )...(R$/m2) = 2.855,75 Estimativa de tendência central...(r$/m2) = 3.359,71 Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )...(R$/m2) = 3.863,67 8) CONCLUSÃO FINAL: Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na data atual, é: Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 ) Sendo: Área equivalente do imóvel avaliando... (m2) = Valor unitário arbitrado... (R$/m2) = 64, ,71 VALOR TOTAL ( R$ ) = ,76 duzentos e quinze mil, novecentos e noventa e cinco reais e setenta e seis centavos 9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

13 Eduardo Carstens 4/4 Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 9) GRÁFICOS: A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )): F 15 INTERVALO Classe De: I Até Freq , , , , , , C B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ): ( R$ / m2 ) Ve Data: 04/06/ Po Am Po (R$/m2) Ve (R$/m2) Var , ,00 0, , ,08 0, , ,36 0, , ,29 0, , ,81 0,76 6 Q26 Q46 Q Q27 Q28 Q47 Q48 Q67 Q68 9 Q29 Q49 Q69 10 Q30 Q50 Q70 11 Q31 Q51 Q71 12 Q32 Q52 Q72 13 Q33 Q53 Q73 14 Q34 Q54 Q Q35 Q36 Q37 Q38 Q39 Q40 Q55 Q56 Q57 Q58 Q59 Q60 Q75 Q76 Q77 Q78 Q79 Q80 21 Q40 Q61 Q81 22 Q42 Q62 Q82 23 Q43 Q63 Q83 24 Q44 Q64 Q84

14 Anexos: Pesquisa de Mercado Eduardo Reale Carstens Tel R. Madre Leonie, 289 Curitiba/PRR. CEP

15 IMÓVEL X COTAÇÕES

16 COTAÇÃO 1 VALOR: R$ ,00 Área: 64,00 m² R$/m²: R$ 5.437,50 DESCRIÇÃO: Apto. de 64m2 ótima distribuição, ventilação e sol nos dormitórios. Área de lazer maravilhosa com muito espaço verde para as crianças, ótimo para caminhadas e exercícios para qualquer idade. Piscina para se refrescar nos dias quentes, campo, quadra e pista de skate para esquentar nos dias frios. Elevadores para compras e mudanças. Vias de acesso Eliseu de almeida, Rod. Raposo e Regis, Francisco morato, Jorge João Saad, Av. Morumbi. URL vt=rpch:b Localização: Rua Bonifácio Veronese, 95 - Jardim Jaqueline, São Paulo - SP

17 COTAÇÃO 2 VALOR: R$ ,00 Área: 64,48 m² R$/m²: R$ 4.652,97 DESCRIÇÃO: Área útil 64,475 m2 com armários Sala Varanda Cozinha Área de serviço 2 dormitórios pode reverter o 3 1 vaga Hall com 2 elevadores. Condominio clube com churrasqueiras piscina academia salão de festa pista de cooper pista de skate quadra poliesportiva campo de futebol society parque infantil URL: vt=rpch:b Localização: Rua Bonifácio Veronese, Jardim Jaqueline, São Paulo - SP

18 COTAÇÃO 3 VALOR: R$ ,00 Área: 55,00 m² R$/m²: R$ 3.818,18 DESCRIÇÃO: Lindo apartamento à venda em ótima localização. Com 55 m² de área útil super bem distribuídos, o imóvel possui 2 dormitórios, banheiro, sala ampla e 1 vaga de garagem. Isento de IPTU. Imóvel fica em frente ao Posto de Saúde do Jaqueline, atrás do Shopping Raposo e perto do Parque Chácara do Jockey, ao lado da ciclo faixa da Avenida Eliseu de Almeida. O condomínio possui salão de festas e espaço kids. Agende já sua visita com um de nossos corretores! - Ref.: 273-IM URL: html Localização: RUA BONIFÁCIO VERONESE, Butantã, São Paulo

19 COTAÇÃO 4 VALOR: R$ ,00 Área: 56,00 m² R$/m²: R$ 3.839,29 DESCRIÇÃO: Ótimo apto. 2 dormts. sala estar jantar, cozinha com armários, boa área de serviços banheiro social e uma vaga, salão de festas e playground, boa localização em frente a UBS J. Jaqueline, á 500 m do novo Parque Chácara Jóquei Club e ciclovia da Av. Eliseu de Almeida que liga a estação Butantã do Metrô ao Taboão, próximo da futura Estação V. Sônia do Metrô, Shopping Raposo e Butantã, Atacadistas Makro e Assaí, Dia Maxi, Hipermercado Extra Taboão, condução na porta, fácil acesso as Rodovias Raposo Tavares e Régis Bitemcourt. - 03/06/2018 URL: Localização: Rua Bonifácio Veronese 95, Butantã, São Paulo

20 COTAÇÃO 5 VALOR: R$ ,00 Área: 54,00 m² R$/m R$ 3.703,70 DESCRIÇÃO:. Area construída: 70 Sala Simples Dormitórios: 02 Banheiro: 01 Vaga de garagem: 01 Valor do condomínio: 400,00 Próximo de supermercados, escolas, transporte, centro e hospitais..url html Localização: Rua Bonifacio Veronese, Butantã, São Paulo

21 Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 Centro - Curitiba/PR Fone/Fax ANEXO DOCUMENTOS

22 Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis( em:26/2/ :55:01

23 Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis( em:26/2/ :55:01

24 Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis( em:26/2/ :55:01

25 Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis( em:26/2/ :55:01

26 Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis( em:26/2/ :55:01