LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Local do Imóvel: Unidade Residencial n 21 Edifício Monte Charvin Condomínio Le Bourg Saint Maurice Avenida Manoel Augusto Esteves, n 268 Campos do Jordão SP Lat.: S Long.: O Finalidade da Avaliação: Apuração de Valor de Venda Solicitante: Hasta Vip Alienações Públicas Ltda. CNPJ Nº / Grau de Fundamentação: Grau II da NBR Número do Laudo: CH941 XJHLH ZSPWT BXIPK fls. 181

2 CONCLUSÕES RESUMIDAS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO VALOR DE VENDA (V V1 ): O valor de mercado sugerido para venda do imóvel objeto da Matrícula Imobiliária n do 1 Cartório de Registro de Imóveis de Campos do Jordão SP, referente ao apartamento n 21, localizado no 2 andar do Edifício Monte Charvin, integrante do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LE BOURG SAINT MAURICE, situado na Avenida Manoel Augusto Esteves, n 268, no Bairro Alto do Capivari, contendo a área privativa de 154,13 m², e área comum de 92,14 m², com área total de 246,27 m², correspondendo lhe uma fração ideal de 5,355% do terreno condominial, além de vaga dupla de n 03 vinculada à unidade, é de: Valor de Venda = R$ ,00 (seiscentos e noventa mil reais) Ref. mês de Janeiro de 2019 Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área útil de apartamentos, procedemos pesquisa na região onde se localiza o imóvel. Nossa pesquisa se focou na região do Alto do Capivari, onde foram coletadas seis ofertas comparativas análogas ao imóvel avaliado cujos preços por metro quadrado de área útil variavam entre R$ 5.178,53 e R$ 4.928,57. Aplicando se fatores de oferta, concluiu se por um valor médio de R$ 4.500,00 por metro quadrado de área útil como o mais adequado à realidade do mercado imobiliário. VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMEDIATA (V V2 ): Consideramos neste trabalho o Valor de Venda com Liquidez Imediata ou Venda Forçada, condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado, como é o caso de venda em leilões. Estimamos o tempo de liquidação do imóvel num prazo de 12 meses a uma taxa de juros média de 1,0 % ao mês (média de aplicações financeiras), reproduzindo o seguinte cálculo: n: número de meses = 12 meses i: média rentabilidade de aplicações financeiras = 1,0% V V2 = R$ ,00 x (1/ (1+0,01)) 12 V V2 = R$ ,00 x 0,887 V v2 = R$ ,00 ou R$ ,00 fls. 182

3 1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Tem por objeto o presente laudo de avaliação sugerir, através de metodologia adequada, o valor de venda para o imóvel objeto da Matrícula Imobiliária n do 1 Cartório de Registro de Imóveis de Campos do Jordão SP, referente ao apartamento n 21, localizado no 2 andar do Edifício Monte Charvin, integrante do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LE BOURG SAINT MAURICE, situado na Avenida Manoel Augusto Esteves, n 268, no Bairro Alto do Capivari, contendo a área privativa de 154,13 m², e área comum de 92,14 m², com área total de 246,27 m², correspondendo lhe uma fração ideal de 5,355% do terreno condominial, além de vaga dupla de n 03 vinculada à unidade. A avaliação do imóvel levou em consideração os seguintes aspectos básicos: a) A localização do imóvel no município. b) O valor médio de mercado para imóveis similares ofertados na região. c) Parâmetros de homogeneização previstos nas normas e fatores imobiliários que influenciam no valor do imóvel. d) As normas básicas e procedimentos previstos pela NBR e da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas e das recomendações técnicas do IBAPE Nacional Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias. Cumpre nos informar que toda a documentação e informações referentes ao imóvel foram baseadas na documentação imobiliária fornecida, não sendo consideradas eventuais restrições que não sejam de nosso conhecimento. 2. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL De acordo com as informações fornecidas e visando caracterizar o objeto desta avaliação, constatamos em vistoria datada de 29/11/2018 que o imóvel possui as seguintes características básicas: 2.1. Localização: O imóvel localiza se na Zona Urbana do município de Campos do Jordão, bairro Alto do Capivari, na Avenida Manoel Augusto Esteves, a qual o condomínio a qual pertence o imóvel avaliado faz frente, próximo das Rua 7 e 12. De acordo com o Sistema de Coordenadas UTM, o imóvel localiza se a S e O Uso do imóvel: Conforme vistoria ao local, o imóvel avaliado trata se de um apartamento residencial que consiste na Unidade Autônoma n 21 (face noroeste) do 2 andar do Edifício Monte Charvin, integrante do Condomínio Edifício Le Bourg Saint Maurice. No momento de nossa vistoria, o imóvel encontrava se ocupado pelo proprietário. fls. 183

4 2.3. Documentação e dados legais do imóvel: De acordo com a documentação apresentada pela contratante, o imóvel é formado pela Matrícula Imobiliária n do 1 Cartório de Registro de Imóveis de Campos do Jordão, conforme documento juntado no ANEXO 01. O imóvel possui a seguinte descrição tabular: UNIDADE AUTÔNOMA n 21, localizado no 2 Pavimento do EDIFÍCIO MT. CHARVIN, do conjtnto residencial denominado Condomínio Le Borg Saint Maurice, com área privativa de 154,13 m², a área comum de 92,147 m², e uma fração ideal de 5,355% correspondente a 532,50 m² no terreno constante da GLEBA B 2, situada na Vila Inglesa, em Capivari; a esta unidade está vinculada a vaga dupla de n 03, da garagem localizada no subsolo do Edifício MT. Charvin. Fotografia 01 Localização do Condomínio Le Bourg Saint Maurice (em amarelo) e localização da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (em vermelho) Características da Unidade Autônoma e do Condomínio: Dimensões e disposições da unidade autônoma: De acordo com o item anterior, o imóvel possui área útil de área privativa de 154,13 m², e área comum de 92,14 m², com área total de 246,27 m², correspondendo lhe uma fração ideal de 5,355% do terreno condominial, além de vaga dupla de n 03 vinculada à unidade. Ainda com relação à descrição da unidade, importante ressaltar que a mesma possui vista para o setor nordeste do empreendimento, que corresponde à frente para a Avenida Manoel Augusto Esteves. Cada andar possui 02 unidades autônomas distintas. fls. 184

5 Em nossa vistoria, constatamos que cada unidade padrão do empreendimento possui a seguinte disposição básica: Unidade 21 (2 Andar): Cozinha / Área de Serviço; Copa; Dependência de Empregada Sala de Estar com sacada; Sala de Jantar; 03 Dormitórios (01 com suíte e todos com sacada); 03 W.C.; Lareira; Características do Condomínio: A área comum do Condomínio Edifício Paço das Árvores possui a seguinte disposição e características relevantes: 02 elevadores (um social e outro de serviços); Portaria 24 horas e Recepção; Vagas de Garagem; Piscina descoberta (adulto) em construção; Salão de Jogos; Brinquedoteca; Salão de Festas e Área Gourmet; Sauna com Vestiário; Quadra poliesportiva; Infraestrutura e características da região: A região onde se localiza o imóvel possui infraestrutura compatível com as áreas urbanas bem localizadas, possuindo todos os melhoramentos e infraestruturas compatíveis com as áreas com urbanização consolidada, com todos os melhoramentos públicos. A região possui característica predominantemente residencial de médio e alto padrão, com áreas comerciais se desenvolvendo nas principais vias do entorno. O condomínio se localiza ás margens da Avenida Nossa Senhora Assunção. Além de o local ser servido por várias linhas de ônibus, também se situa a aproximadamente 03 quilômetros da Estação Butantã (linha 04 Amarela do Metrô). fls. 185

6 Fotografia 02 Localização do imóvel avaliado (em vermelho) em relação ao município de Campos do Jordão Aproveitamento do imóvel: Conforme citado anteriormente, o imóvel trata se de unidade autônoma em condomínio com perfil residencial e dadas as suas características bem definidas, as possíveis alternativas de uso do imóvel a curto e médio se restringem ao uso atual. 3. LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO Para melhor caracterizar os diversos aspectos apontados no presente laudo, bem como exemplificar as características básicas da área objeto desta avaliação, procedemos levantamento fotográfico no local em 29/11/2018. Neste levantamento demos ênfase ás características físicas do imóvel avaliado e do condomínio em que se situa. fls. 186

7 Fotografia 03 Vista da Portaria do Condomínio Le Bourg Saint Maurice. Fotografia 04 Aspecto do entorno do Condomínio Le Bourg Saint Maurice. fls. 187

8 Fotografia 05 Aspecto do entorno do Condomínio Le Bourg Saint Maurice. Fotografia 06 Aspecto externo do edifício Monte Charvin. fls. 188

9 Fotografia 07 Aspecto da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin. Fotografia 08 Aspecto da Vaga Dupla n 03 do Edifício Monte Charvin. fls. 189

10 Fotografia 09 Aspecto da área comum do Condomínio Le Bourg Saint Maurice. Fotografia 10 Aspecto geral da quadra poliesportiva. fls. 190

11 Fotografia 11 Aspecto da piscina em construção. Fotografia 12 Aspecto da área comum do Condomínio Le Bourg Saint Maurice (área gourmet). fls. 191

12 Fotografia 13 Aspecto da área comum do Condomínio Le Bourg Saint Maurice (saúna). Fotografia 14 Aspecto da área comum do Condomínio Le Bourg Saint Maurice (saúna). fls. 192

13 Fotografia 15 Aspecto da área privativa da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (sala lareira). Fotografia 16 Aspecto da área privativa da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (sala). fls. 193

14 Fotografia 17 Aspecto da área privativa da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (área copa). Fotografia 18 Aspecto da área privativa da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (hall). fls. 194

15 Fotografia 19 Aspecto da área privativa da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (cozinha). Fotografia 20 Aspecto da área privativa da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (área de serviço). fls. 195

16 Fotografia 21 Aspecto da área privativa da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (dormitório empregada). Fotografia 22 Aspecto da área privativa da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (WC). fls. 196

17 Fotografia 23 Aspecto da área privativa da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (dormitório). Fotografia 24 Aspecto da área privativa da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (dormitório). fls. 197

18 Fotografia 25 Aspecto da área privativa da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (suíte). Fotografia 26 Aspecto da área privativa da Unidade 21 do Edifício Monte Charvin (suíte). fls. 198

19 4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Para concluirmos pelo valor de venda do imóvel objeto desta avaliação, foram observados e analisados os seguintes itens: 4.1. Valor da Unidade Autônoma (V UA ): Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área útil de apartamentos, procedemos pesquisa na região onde se localiza o imóvel. Nossa pesquisa se focou na região do Alto do Capivari, concentrando se em unidades com características análogas ao imóvel avaliado. Além do valor unitário das ofertas obtidas através da área útil privativa dividida pelo valor da oferta, outros aspectos foram considerados quanto à determinação do valor do imóvel objeto da avaliação, a saber: a) Nas ofertas imobiliárias incidem descontos em virtude da oferta, procura e negociação. Este critério foi considerado nesta avaliação pelo fator OFERTA, com fator de 0,90. Fatores do imóvel Avaliado: Oferta: 1,00 Assim sendo, foram coletados 06 (seis) elementos comparativos de venda de apartamentos, que culminou no seguinte relatório de avaliação: fls. 199

20 Pesquisa de Apartamentos fls. 200

21 Endereço / Localização: Apartamento Alto do Capivari Área Útil M² 110,00 m² Estado de Conservação: Original Em bom estado Fonte de Informação: Marco Muratori Imóveis Tel. (012) Fatores: Oferta: 0,90 ELEMENTO COMPARATIVO 01 Vagas de Garagem: 01 Valor de Oferta: R$ ,00 fls. 201

22 Endereço / Localização: Apartamento Capivari Área Útil M² 101,00 m² Estado de Conservação: Original Em bom estado Fonte de Informação: ELEMENTO COMPARATIVO 02 Vagas de Garagem: 01 Toledo & Vanetti Capivari Imóveis Tel. (012) Fatores: Oferta: 0,90 Valor de Oferta: R$ ,00 fls. 202

23 Endereço / Localização: Apartamento Capivari Área Útil M² 126,00 m² Estado de Conservação: Original Em bom estado Fonte de Informação: W. Pereira da Silva Imóveis Tel. (012) Fatores: Oferta: 0,90 ELEMENTO COMPARATIVO 03 Vagas de Garagem: 01 Valor de Oferta: R$ ,00 fls. 203

24 Endereço / Localização: Apartamento Capivari Área Útil M² 131,00 m² Estado de Conservação: Original Em bom estado Fonte de Informação: ELEMENTO COMPARATIVO 04 Vagas de Garagem: 01 Munisa Empreendimentos Imobiliários Tel. (012) Fatores: Oferta: 0,90 Valor de Oferta: R$ ,00 fls. 204

25 Endereço / Localização: Apartamento Capivari Área Útil M² 140,00 m² Estado de Conservação: Original Em bom estado Fonte de Informação: ELEMENTO COMPARATIVO 05 Vagas de Garagem: 01 Munisa Empreendimentos Imobiliários Tel. (012) Fatores: Oferta: 0,90 Valor de Oferta: R$ ,00 fls. 205

26 Endereço / Localização: Apartamento Capivari Área Útil M² 145,00 m² Estado de Conservação: Novo Fonte de Informação: AF Imóveis Tel. (011) Fatores: Oferta: 0,90 ELEMENTO COMPARATIVO 06 Vagas de Garagem: 02 Valor de Oferta: R$ ,00 fls. 206

27 Relatório de Avaliação (software Avalurb 5.0) fls. 207

28 Valienge Consultoria Ltda Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 1) Ident: CAMPOS DO JORDÃO Tipo: Laudo completo Solicitante: HASTA VIP Lograd.: Avenida Manoel Augusto Esteves Nº: 268 Complemento: Unidade 21 Bairro: Alto do Capivari Cidade: Campos do Jordão Estado: São Paulo Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 V.Hom.(R$/m2) ,00 110, ,00 0, , ,00 101, ,50 0, , ,00 126, ,73 0, , ,00 131, ,83 0, , ,00 140, ,57 0, , ,00 146, ,52 0, ,07 fls /8 2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES: Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x...x F(k) F1: Oferta

29 Valienge Consultoria Ltda Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO: Número de amostras (Ud): Grau de liberdade (Ud): Menor valor homogeneizado (R$/m2): Maior valor homogeneizado (R$/m2): Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2): Amplitude total (R$/m2): Número de intervalos de classe (Ud): Amplitude de classe (R$/m2): Média aritmética (R$/m2): Mediana (R$/m2): Desvio médio (R$/m2): Desvio padrão (R$/m2): Variância (R$/m2) ^ 2: , , ,73 327, , , ,55 68, , , /8 fls. 209 Onde: a) Grau de liberdade = N - 1: Sendo: N = Número de amostras. b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) V(n) Sendo: V(n) = Valores homogeneizados. c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N) Sendo: N = Número de Amostras. e) Amplitude de classe = At / Ni Sendo: At = Amplitude total; Ni = Número de intervalos de classe. f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) V(n) ) / N Sendo: V(n) = Valores homogeneizados; N = Número de Amostras.

30 Valienge Consultoria Ltda Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO g) Desvio Médio = ( V(1) - M + V(2) - M + V(3) - M V(n) - M ) / N Sendo: V(n) = Valores homogeneizados; M = Média Aritmética; N = Número de amostras. 3/8 fls /2 h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) V(n) ) / N ] / (N-1) } Sendo: Vh(n) = Valores homogeneizados; N = Número de amostras i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) V(n) ) / N ] / (N-1) Sendo: Vh(n) = Valores homogeneizados; N = Número de amostras; 4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ): Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier). D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) = 1,73 4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO: D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão D/S calc. para o MENOR valor = 1, ) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO: D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão D/S calc. para o MAIOR valor = 1, ) CONCLUSÃO: * TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) * 5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL: Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras. Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100 CV = Coeficiente de Variação ( % ) =2,37

31 Valienge Consultoria Ltda Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO 6) INTERVALO DE CONFIANÇA: Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50 Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50 Adotado a distribuição " t " de Student, onde: Nível de confiança (%) = 80 TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,476 Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) = Ls = Limite superior unitário (R$/m2) = 8) CONCLUSÃO FINAL: Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na data atual, é: Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 ) Sendo: Valor unitário arbitrado (R$/m2) = 4.405,25 Estimativa de tendência central (R$/m2) = 4.469, ,00 Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) = Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) = Grau de fundamentação (NBR / 2011) (ud) = Grau de precisão (NBR / 2011) (ud) = Área equivalente do imóvel avaliando (m2) = 154,13 VALOR TOTAL ( R$ ) = 4.500, ,00 3 7) CAMPO DE ARBÍTRIO: LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) = Estimativa de tendência central (R$/m2) = seiscentos e noventa e três mil, quinhentos e oitenta e cinco reais 9) OBSERVAÇÕES GERAIS: 4.469,12 LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) = 5.139,49 Valor da Unidade 21: R$ ,00 (seiscentos e noventa e quatro mil reais) ,75 1,43 1,43 fls /8

32 9) GRÁFICOS: Valienge Consultoria Ltda Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F )) F C Classe De: 4.315, , , ,91 INTERVALO I Até 4.397, , , ,86 Freq /8 fls. 212

33 Valienge Consultoria Ltda Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2 Ve x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16 x17 x18 x19 x20 x21 x22 0 Po x7 x23 x8 x24 x3 x6 x5 x2x1 x4 Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var. Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var , , , , , ,52 Q27 Q28 Q Q Q Q , , , , , ,07 Q47 Q48 Q49 Q50 Q51 Q52 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 Q67 Q68 Q69 Q70 Q71 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q44 Q53 Q54 Q55 Q56 Q57 Q58 Q59 Q60 Q61 Q62 Q63 Q64 Q73 Q74 Q75 Q76 Q77 Q78 Q79 Q80 Q81 Q82 Q83 Q84 6/8 fls. 213

34 Valienge Consultoria Ltda Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média Po Mo x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16 x17 x18 x3 x1 x2 x4 x5 x6 x19 x20 x21 x22 0 Am Po = Preços observados. Do = Dispersão em relação a média. x7 x23 x8 x24 Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%) Am Po(R$/m2) , , , , , ,52 Q27 Q28 Q Q Q Q32 Mo = Valor Médio (R$/m2) = 4.965,69 34,308 15, ,039 3,859 37, ,171 Q47 Q48 Q49 Q50 Q51 Q52 0,69 0,31 3,89 0,08 0,75 3,45 Q67 Q68 Q69 Q70 Q71 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q44 Do(R$/m2) Do(%) Q53 Q54 Q55 Q56 Q57 Q58 Q59 Q60 Q61 Q62 Q63 Q64 Q73 Q74 Q75 Q76 Q77 Q78 Q79 Q80 Q81 Q82 Q83 Q84 7/8 fls. 214

35 Valienge Consultoria Ltda Avalurb RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média Vh Mh x7 x8 x3 x1 x2 x4 x5 x6 x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16 0 Am Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%) Am Vh(R$/m2) , , , , , ,07 Q27 Q28 Q Q Q Q32 Data: 11/01/2019 Vh = Valores Homogeneizados. Dh = Dispersão em relação a média. 30,878 13, ,735 3,474 33, ,054 Q47 Q48 Q49 Q50 Q51 Q52 0,69 0,31 3,89 0,08 0,75 3,45 Q67 Q68 Q69 Q70 Q71 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q44 x17 Mh = Valor Médio (R$/m2) = 4.469,12 x18 Q53 Q54 Q55 Q56 Q57 Q58 Q59 Q60 Q61 Q62 Q63 Q64 x19 x20 Q73 Q74 Q75 Q76 Q77 Q78 Q79 Q80 Q81 Q82 Q83 Q84 x21 Dh(R$/m2) Dh(%) DORIVAL RODRIGUES DA SILVA JUNIOR CREA N x22 x23 x24 8/8 fls. 215

36 Item Grau de Fundamentação do Laudo: Para enquadrarmos o presente laudo no item 09 da NBR da ABNT, temos o seguinte demonstrativo: Descrição Caracterização do imóvel avaliando 2 Coleta de dados de mercado 3 4 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado Grau III (03 pontos) II (02 pontos) I (01 ponto) Completa quanto á todas as variáveis analisadas Características conferidas pelo autor do laudo Completa quanto aos fatores utilizados para tratamento Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo Adoção de situação paradigma Podem ser utilizadas fornecidas por terceiros PONTOS DO LAUDO Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto 5 Extrapolação conforme B.5.2 Não admitida 6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Admitida para apenas uma variável Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados Admitida 2 0,90 a 1,10 0,80 a 1,20 0,50 a 1,50 2 Graus III II I Pontos Mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente Itens 3,5 e 6, com os demais no mínimo no Grau II Item 3,5 e 6 no mínimo no Grau II TOTAL DE PONTOS 15 Todos, no mínimo no Grau I Total de pontos: 15 (avaliação enquadrada no Grau II de Fundamentação) fls

37 5. CONCLUSÕES VALOR DE VENDA (V V1 ): O valor de mercado sugerido para venda do imóvel objeto da Matrícula Imobiliária n do 1 Cartório de Registro de Imóveis de Campos do Jordão SP, referente ao apartamento n 21, localizado no 2 andar do Edifício Monte Charvin, integrante do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LE BOURG SAINT MAURICE, situado na Avenida Manoel Augusto Esteves, n 268, no Bairro Alto do Capivari, contendo a área privativa de 154,13 m², e área comum de 92,14 m², com área total de 246,27 m², correspondendo lhe uma fração ideal de 5,355% do terreno condominial, além de vaga dupla de n 03 vinculada à unidade, é de: Valor de Venda = R$ ,00 (seiscentos e noventa mil reais) Ref. mês de Janeiro de 2019 Para concluirmos pelo valor do metro quadrado de área útil de apartamentos, procedemos pesquisa na região onde se localiza o imóvel. Nossa pesquisa se focou na região do Alto do Capivari, onde foram coletadas seis ofertas comparativas análogas ao imóvel avaliado cujos preços por metro quadrado de área útil variavam entre R$ 5.178,53 e R$ 4.928,57. Aplicando se fatores de oferta, concluiu se por um valor médio de R$ 4.500,00 por metro quadrado de área útil como o mais adequado à realidade do mercado imobiliário. VALOR DE VENDA COM LIQUIDEZ IMEDIATA (V V2 ): Consideramos neste trabalho o Valor de Venda com Liquidez Imediata ou Venda Forçada, condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado, como é o caso de venda em leilões. Estimamos o tempo de liquidação do imóvel num prazo de 12 meses a uma taxa de juros média de 1,0 % ao mês (média de aplicações financeiras), reproduzindo o seguinte cálculo: n: número de meses = 12 meses i: média rentabilidade de aplicações financeiras = 1,0% V V2 = R$ ,00 x (1/ (1+0,01)) 12 V V2 = R$ ,00 x 0,887 V v2 = R$ ,00 ou R$ ,00 fls. 217

38 6. ENCERRAMENTO Encerramos o presente laudo de avaliação com 39 (trinta e nove) páginas digitadas somente no anverso, 26 (vinte e seis) fotografias que compõe a memória fotográfica da vistoria ao imóvel e 01 (um) anexo que complementa as informações e conclusões aqui relatadas. O presente laudo foi assinado eletronicamente e a verificação de sua autenticidade poderá ser verificada no site documentos.asp através do código CH941 XJHLH ZSPWT BXIPK. São Paulo, 11 de janeiro de DORIVAL RODRIGUES DA SILVA JUNIOR CREA N ART N MARCELO SARNELLI LEMOS Sócio Diretor CNPJ / fls. 218

39 fls. 219 Para

40 fls. 220 Para

41 ANEXO 01 Matrícula Imobiliária n Cartório de Registro de Imóveis Campos do Jordão SP fls. 221 Para

42 Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis( em:13/11/ :39:00 fls. 222 Para

43 Visualização disponibilizada pela Central Registradores de Imóveis( em:13/11/ :39:00 fls. 223 Para