CLAUDIO CESAR SERA. a apresentar os resultados de suas observações, conforme abaixo: Laudo Pericial

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1 fls. 237 EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR LUIS FERNANDO CIRILLO, JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CIVIL DO FORO REGIONAL DO IPIRANGA PROCESSO Nº , honrado com a nomeação de Perito Judicial nos Autos de Ação de Execução De Título Extrajudicial- Espécies De Títulos de Crédito, acima numerada, movida pela Exequente Fabiana Pereira Magazine-ME, em face da Executada Kshimomura- ME e Outro, depois de realizados os estudos que se fizeram necessários, passa agora, a apresentar os resultados de suas observações, conforme abaixo: Laudo Pericial De acordo com a nomeação feita pelo Excelentíssimo Senhor Doutor Luis Fernando Cirillo, Juiz da 1ª Vara Civil do Foro Regional do Ipiranga, em 29 de março de 2017, eu Claudio Cesar Sera, Perito Judicial de Engenharia nomeado, portador do CREA D - PR e CRECI SP elaborei o laudo que segue abaixo. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES DOS AUTOS: Trata-se de Ação de Execução de Título Extra Judicial, em que, Fabiana Pedreira Magazine- ME move contra Kshimomura- ME e Outro. O valor da dívida estava em R$ ,66 (Trezentos e vinte mil, duzentos e um reais e sessenta e seis centavos) em 13 de novembro de 2015, conforme as folhas 127 e 128 do presente processo. Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 1

2 fls. 238 Foi emitida a Certidão de Arresto sobre os Direitos de Propriedade do Imóvel, registrado sob nº no 1º Registro de Imóveis da Capital-São Paulo, em 03 de maio de 2016, folhas nº 127e 128 dos Autos. Em razão dos Fatos narrados no processo, a Autora requer a Avaliação do Imóvel em questão. ANÁLISE DE PERÍCIA De posse dos elementos, informações e documentos constantes dos Autos, passo, a seguir a descrição das análises e conclusões desse trabalho pericial, segundo os critérios, técnicas e diagnósticos que julgo cabíveis e necessários para o caso, permeado pela equidade e isenção necessárias para a total validade do trabalho pericial. Finalidade do laudo ü Embasamento para decisão judicial de ação de Título Extrajudicial; ü Determinação do valor de mercado do imóvel. Identificação e caracterização do imóvel Esse laudo segue as normas da ABNT NBR e NBR / Apartamento de uso residencial, localizado no 17º andar, nº 1709, do Condomínio Edifício Don Carlos, situado na Taguá, nº 305, CEP: , bairro da Liberdade, São Paulo- SP. Edifício com 22 andares. O imóvel possui área útil e privativa de 31,959m², área comum de 17,67m² e área comum na garagem de 18,076m², perfazendo a área total de 67,705m², correspondendo a fração ideal de 0,38554%. E encontra-se registrado sob a Matrícula nº no 1º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Número de Contribuinte da Prefeitura Municipal de São Paulo: O estado geral da conservação do Edifício Don Carlos é regular, necessitando de algumas obras de manutenção e pintura na torre de apartamentos. Já o estado de conservação nas demais áreas, hall de entrada, guarita de segurança, gradis e das áreas comuns é bom. A vistoria do apartamento foi realizada no dia 25 de abril de 2017 às 14h30 minutos com autorização do Zelador, o Sr. Paulo, e da Imobiliária K. Matsumoto Imóveis Ltda, que administra o imóvel para locação, através de contato telefônico pelos números: (11) e (11) O imóvel em questão encontra-se desocupado, os inquilinos que lá residiam desocuparam o mesmo em data não definida. As chaves estão na portaria para que o apartamento possa ser mostrado aos interessados pela locação. Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 2

3 fls. 239 O Edifício possui dois elevadores reformados, revestidos de aço inox, uma pequena área social, decorada e mobiliada, com porteiro fixo e um jardim frontal. Todas as unidades possuem uma vaga de garagem no subsolo, ou no nível da Taguá. O apartamento tipo Kitchenette é composto por uma sala, que é dividida em dois ambientes por dois armários de madeira de Cerejeira, um voltado para o dormitório e outro voltado para a sala. O ambiente da sala fornece, portanto, acesso ao dormitório, acesso a um corredor de distribuição para um banheiro social completo e a uma cozinha e área de serviço. O piso da sala, dormitório e circulação é revestido por piso laminado e, o piso do banheiro, cozinha e área de serviço em cerâmica, sendo o piso do banheiro novo e o piso da cozinha e área de serviço antigo. As paredes do banheiro e cozinha são revestidas de azulejos antigos, 15x15cm, em bom estado de conservação. A janela do dormitório é em alumínio e as portas internas em madeira, com acabamento simples. A abertura da área de serviço para iluminação e ventilação é de elemento vazado em concreto. O apartamento não possui varanda e é um dos mais antigos do bairro, visto que o Edifício possui 40 anos aproximadamente. As janelas são voltadas para os fundos do terreno e possui bonita vista para o centro e para a zona leste de São Paulo, recebendo o sol da manhã no dormitório e na área de serviço. O apartamento é bem ventilado, seco, ensolarado e silencioso. Para ilustrar a descrição acima, seguem algumas fotos: Mapa do local do Condomínio Edifício Don Carlos (Fonte: Google Maps. Acesso em 29/04/2017) Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 3

4 fls. 240 FOTO 01 e 02: Detalhe da Taguá. Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 4

5 fls. 241 FOTOS 03 e 04: Fachada do Condomínio Edifício Don Carlos. Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 5

6 fls. 242 Fotos 05 e 06: Hall de entrada do edifício: detalhe dos elevadores social e de serviço. Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 6

7 fls. 243 FOTO 07 e 08: Identificação do apartamento. Entrada do apartamento com acesso a sala de estar/jantar. Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 7

8 fls. 244 FOTO 09 e 10: Divisória de ambientes formada por uma estante em madeira, voltada para a sala de estar/jantar e armário em madeira voltado para dormitório. Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 8

9 fls. 245 FOTO 11: Visão externa da janela do dormitório face leste, com sol da manhã. Celular: (11)

10 fls. 246 FOTO 12: Banheiro social. FOTO 13: Detalhe do box do banheiro. Celular: (11)

11 fls. 247 FOTO 14 e 15: Cozinha. Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 11

12 fls. 248 FOTO 16: Área de serviço. Detalhe da ventilação e iluminação através de elementos vazados em concreto, que constituem a fachada do edifício. FOTO 17: Área externa do edifício utilizada para estacionamento. Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 12

13 fls. 249 FOTO 18: Detalhe à esquerda da foto da área de churrasqueira, inclusa dentro da área de estacionamento. FOTO 19: Salão de Festas. Celular: (11)

14 fls. 250 Caracterização da região O entorno do prédio possui infraestrutura completa, ocupação mista e o padrão de acabamento das edificações médio. A é atendida por rede de água, luz e esgoto, iluminação publica e coleta de lixo. O Edifício possui facilidade de acesso ao metrô São Joaquim, aproximadamente 300m. Encontra-se em frente a um dos prédios do complexo da Faculdade FMU e próximo às Faculdades UNICSUL e FEI. É também próximo aos Hospitais AC Camargo e Bandeirantes. O mercado da região é estável com poucos lançamentos imobiliários e uma estrutura de serviços e comércio mediana. Levantamento de dados para cálculo do valor do imóvel Para cálculo do valor do imóvel foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, sendo assim foi realizado uma pesquisa dos valores de apartamentos à venda na região, considerando-se características semelhantes ao imóvel em questão: metragem, número de ambientes, padrão de acabamento e localização. Os dados comparativos seguem na tabela abaixo: Endereço Data Ref. Fonte Área Valor (R$) Observações castro Alves nº31 26/04 Sr. Antônio K. Matsumoto Imóveis m² , ,74 Sem vaga para veiculo. castro Alves nº31 Siqueira Campos nº72 Conde de Sarzedas nº223 Tamanda ré /04 Sr. Antônio 26/04 Sr. Antônio 26/04 Sr. Antônio 26/04 Cod ST K. Matsumoto Imóveis K. Matsumoto Imóveis K. Matsumoto Imóveis Russo Consultoria Ltda 46m² , ,91 38m² , ,52 45m² , ,66 49m² , ,32 Com vaga para veículo. Com vaga para veículo. Sem vaga para veiculo. Sem vaga para veiculo. Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 14

15 fls. 251 Galvão Bueno da Gloria- Hosp. Bandeira ntes Bueno de Andrade Prox. Tamanda ré Av. Liberdad e nº 801 Conselhei ro Furtado Flat Central Towers Liberdad e Maestro Cardim Maestro Cardim Maestro Cardim Galvão 27/04 Cod.V 16 Escritório Imobiliário Kosen /04 REF. IK /04 COD. V05 27/04 Viva Real BLE /04 ID /04 Eliane Consuelo Da Siva Creci COD. SF COD. SF COD. SF REF. SF. Flat Mercure Flat Mercure Flat Mercure Flat Ginza Escritório Imobiliário Kosen Escritório Imobiliário Kosen Bianca Assessoria Imobiliária Camis Imóveis Só Flats Storia Imóveis Storia Imóveis Várias unidades Storia Imóveis Só Flats m² , ,74 53m² , ,78 74m² , ,86 32m² , ,50 39m² , ,02 33m² , ,74 28m² , ,71 28m² , ,71 28m² , ,71 42m² ,00 Com reforma. Sem vaga para veiculo. Sem vaga para veiculo. Sem vaga para veiculo. Sem vaga para veiculo. Sem vaga para veiculo. Com reforma. 1 vaga. Lazer completo. Com reforma. 1 vaga. Lazer completo Reformado 1 vaga. Lazer completo. 04 unidades disponíveis. Reformado 1 vaga. Lazer completo. 04 unidades disponíveis. Reformado. Com vaga. Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 15

16 fls. 252 Bueno nº 700 Praça Murilo Margarid o Galvão Bueno Galvão Bueno Mercure Galvão Bueno Palm Leaf Premium Galvão Bueno do Glicério 7406 Plaza Liberdad e 28/04 COD AD675 28/04 Cod. RO1387 Zap Im /04 Zap IM /04 Zap Im /04 ZAP IM /04 Trovit COD. 590 AP. Varias unidades Castan Imoveis R 20 Imóveis Elite Flats Só Flats Imobiliária Sr. Marcelo Diversas Unidades à venda no Edifício 33m² , ,15 40 m² , ,00 40m² , ,00 36m² , ,77 40m² , ,00 37m² , ,16 Variação de valor em (f) Do andar 5714,28 Lazer completo. Sem Reforma. Sem vaga. Com vaga. Reformado. Com vaga e Lazer completo. Reformado. Com vaga e Lazer completo. Reformado. Com vaga e Lazer completo. Apto. /Prédio novo com vaga lazer completo. Considerando-se a média aritmética simples do valor do metro quadrado (m²), que resultou em R$ 6.753,44m² e considerando a metragem do apartamento 31,959m², o valor do apartamento resulta em R$ ,18 (Duzentos e quinze mil, oitocentos e trinta e três reais e dezoito centavos). O anúncio publicado na internet pela imobiliária K. Matsumoto Imóveis Ltda., localizada na dos Estudantes nº 74, sala 53 na Liberdade, fone (11) , transcreve com detalhes e, inclusive fornece filmagem do apartamento em questão. O link para acesso ao vídeo está disponível no youtube < O anúncio também encontra-se disponível para acesso por meio do link < que foi transcrito abaixo na íntegra. Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 16

17 fls. 253 K.MATSUMOTO IMÓVEIS Agência imobiliária creci: J Imóveis para locação Kitchenette Imóvel Taguá,305 Quartos: Kitchenette. Vagas: com garagem Metragem: 40 m² Aluguel: R$1.100,00 Condomínio: R$ +-402,05 IPTU/16: Isento Kitchnett pronto para morar, com armários, dividindo a sala e quarto. Armários na cozinha e área de serviço e banheiro. Facilidade de acesso a outros locais: 4 minutos caminhando até Metro São Joaquim. Próximo a faculdades,cursinho, hospitais. Vide video: Cod:1709 Outra forma para considerarmos que o valor encontrado para o Imóvel avaliando está dentro do valor de mercado, é a relação que podemos fazer dividindo o valor pedido pela locação do referido imóvel, R$ 1100,00/mês, por R$ ,18 que é o valor de venda. Esta divisão resulta em 0,00509, que representa o percentual de 0,509% do valor do imóvel ao mês a titulo de remuneração pela locação do apartamento. Este percentual esta inserido dentro de uma média histórica para locação. CONSIDERAÇÕES Os dados foram coletados para a pesquisa entre os dias 14 de abril de 2017 e 27 de abril de 2017, em imobiliárias na região, pela Internet, através de anúncios particulares. Foram considerados os valores de venda, já inclusa a comissão do vendedor de 6%, baseado no percentual adotado pelo CRECI SP para intermediação de imóveis dentro do município da sede da Imobiliária. Considerando-se as amostras existentes nos Edifícios na região em questão, e levando-se em conta também uma média de descontos durante as negociações para as transações imobiliárias, que varia entre 05 a 10% em um mercado imobiliário com baixa liquides e com muitas ofertas, chego a conclusão que o valor avaliado para o apartamento deveria sofrer um desconto de 5%. Considerando-se contudo que não existe no momento nenhuma unidade à venda no Edifício Don Carlos, conforme informações recebidas pelas imobiliárias e pelo Zelador, mostrase o interesse pelo prédio, portanto não será dado o referido desconto no valor do imóvel em questão. Ressalto ainda que a unidade encontra-se em seu estado original de construção, sem Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 17

18 fls. 254 reformas. Então, o valor do apartamento resulta em R$ ,18 (Duzentos e quinze mil, oitocentos e trinta e três reais e dezoito centavos). CONSIDERAÇÕES FINAIS O imóvel foi valorado com o critério de valor de mercado, que é o valor mais provável pelo qual se negocia um bem, em uma data definida, dentro das condições de mercado e do entorno onde se encontra. O valor também considera toda a infraestrutura da região, a unidade em questão e o prédio como um todo. E para a avaliação final, acrescido o fator de comercialização, pertinente em toda a negociação comercial. Considero importante lembrar que sobre o valor do Imóvel, acima avaliado, deverão ser descontados possíveis Débitos de IPTUe Despesas Condominiais para a obtenção efetiva do valor do bem. Era o que cumpria informar. Claudio Cesar Sera Perito Judicial. São Paulo, 28 de abril de Celular: (11) claudio_sera@yahoo.com.br 18