Nada melhor do que começar o Ano Novo bem informado e com muita informação relevante.

Transcrição

1 01ª Edição Dezembro de 2013

2 Carta ao Leitor Esta é primeira Edição dos Relatórios Comentados Nada melhor do que começar o Ano Novo bem informado e com muita informação relevante. Quero mostrar aqui minha interpretação dos dados apresentados nos Relatórios e a correlação dos fatos ao longo do tempo. Mais um desafio lançado e completo; juntos nessa jornada! Blog Tetzner A maior, mais completa e ativa comunidade de Investidores de Fundos Imobiliários. Junte-se a nós, faça parte dessa família! Tetzner Degustação Assine e Receba Completa! 2

3 Desejamos a Todos os Amigos Um Ano Novo repleto de Saúde, Paz, Harmonia e muitos Rendimentos! Relatórios Comentados 3

4 Conteúdo Carta ao Leitor... 2 Aviso... 6 Relatórios Comentados... 7 FII Agências Caixa FII (AGCX11)... 8 FII Anhanguera Educacional (FAED11B)... 8 FII BB Progressivo II (BBPO11)... 9 BB Renda Corporativa FII (BBRC11) FII BRASIL PLURAL ABSOLUTO FF (BPFF11) FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) FII BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC11B) FII BTG Pactual Fundos de Fundos (BCFF11B) FII Caixa TRX Logística Renda (CXTL11) FII CENESP (CNES11B) FII CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B) FII Cyrela Thera (THRA11B) FII Campus Faria Lima (FCFL11B) FII Edifício Almirante Barroso (FAMB11B) FII Edifício Galeria (EDGA11B) Floripa Shopping (FLRP11B) GWI Condomínios Logísticos (GWIC11) FII Hospital N.S. Lourdes (NSLU11B) JS Real Estate Multigestão - FII (JSRE11) Kinea Renda Imobiliária FII (KNRI11) FII Max Retail (MAXR11B) FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) Presidente Vargas - FII (PRSV11) Rio Bravo Crédito Imobiliário II FII (RBVO11) Rio Bravo Renda Corporativa FII (FFCI11) FII Shopping West Plaza (WPLZ11B) SP DOWNTOWN - FII (SPTW11) FII TB Office (TBOF11) FII Torre Almirante (ALMI11B) Degustação Assine e Receba Completa! 4

5 FII Torre Norte (TRNT11B) Balanço de Carteiras do Blog Carteiras do TETZNER ( Conservador, Moderado e Arrojado ) Carteiras do BARONI ( Conservador, Moderado e Arrojado ) Carteira do CONEJO ( Misto ) Carteira do RICARDONG ( Misto ) Carteira do SOTIJOLO ( Misto ) Carteiras do CLEBER ( Conservador, Moderado e Arrojado ) Nota Relatórios Comentados 5

6 Aviso O conteúdo da publicação é destinado apenas ao seu assinante. Cada exemplar é personalizado e não deve ser compartilhado, podendo ocasionar a perda da assinatura. Se você gosta do conteúdo, indique aos amigos! Permita que eles usufruam por completo e ajudem a incentivar a continuidade deste trabalho. Gostaria de recomendar a um amigo ou grupo? Peça uma Edição cortesia, indicando os beneficiários. Escreva para: Tetzner@gmail.com Degustação Assine e Receba Completa! 6

7 Relatórios Comentados As informações comentadas e analisadas neste relatório são as divulgações mais recentes no momento, referente aos relatórios de Novembro/13 divulgados pelos administradores e gestores. Lembrando que entre a distribuição do rendimento, seu pagamento e a disponibilização da informação nos relatórios, eles tem 15 dias por lei para fazê-lo; então sempre analisamos no mês corrente a informação de fechamento do mês anterior. A indicação de Operação do Tetzner em significa que após análise dos dados apresentados, resolvi fazer o aporte no fundo; lembrando que o objetivo dessa divulgação é apenas o compartilhamento de informações, não constituindo indicação de compra. A relação de fundos apresentada será gradualmente expandida, por uma nova operação, por um relatório contundente ou atendendo ao pedido dos assinantes. Relatórios Comentados 7

8 FII Agências Caixa FII (AGCX11) ( * Operação do Tetzner em 16/12/13 * ) Um fundo de agências bancárias diferente dos demais, onde há um primor pela renda durante a fase de desenvolvimento de novas agências, buscando-se o melhor dos dois mundos: a valorização patrimonial dos novos empreendimentos e a manutenção de um rendimento atraente ao cotista. A diversificação geográfica é outro forte, além de São Paulo e Rio de Janeiro, também presença em Minas Gerais; conspira a seu favor também a taxa de administração regressiva no tempo: vai de 0,65% do PL à 0,35% depois de 4 anos. Olhando os fundamentos vemos um bom desconto de 14% sobre o valor patrimonial (o qual em teoria será ascendente com as construções e entregas das agências), possui uma renda comparativamente baixa e que não oferece atrativo frente à SELIC, mas é suficiente para manter o investidor satisfeito durante o desenvolvimento do fundo. Projeto para o ano que vem um rendimento de 9% anual bruto e somado às qualidades anteriormente descritas, vejo como motivos suficientes para reforçar a posição já detida neste FII. FII Anhanguera Educacional (FAED11B) O relatório chama a atenção pelo fato do Reajuste do aluguel ser agora no mês de Dezembro, com repasse a partir de Janeiro. Tivemos aquele problema com a data de vencimento do contrato da sede que já foi corrigido. Resta a questão estratégica da fusão com a Kroton que vem sendo combatida pelo CADE. Se for aprovada, o imóvel sede é uma preocupação, pois fusões implicam em sinergias e redundâncias operacionais não se justificam nesse ambiente. Na parte dos fundamentos temos um fundo de tijolo que não sentiu a queda (P/VP=1,02 ou Preço atual 2% acima do Valor Patrimonial); o rendimento não é atrativo para o padrão do fundo, acho 0,76% ao mês ou 9,07% ao ano; pouco para um fundo com seus riscos. Olhando para frente e com a correção do IPCA em 5,77%, ele projeta uma renda maior de 9,59% aa que ponderada equivale à uma SELIC de 11,28%, mas pela falta de prêmio patrimonial não achei interessante no momento. Degustação Assine e Receba Completa! 8

9 FII BB Progressivo II (BBPO11) ( * Operação do Tetzner em 16/12/13 * ) Se existe um Fundo Imobiliário que é consenso no mercado e que representa tranquilidade é esse; concordo que quem comprou no lançamento e viu ele ir à mais de 130,00 deve estar se perguntando se é isso mesmo. O fundo é bem gerido, as correções dos contratos são feitas no tempo certo e a diversificação dos imóveis somada ao renome do inquilino, garantem um diferencial qualitativo para suas cotas. É um fundo com imóveis maduros, busque tranquilidade e não grandes evoluções patrimoniais nele, seu perfil é direcionado para aquele investidor já aposentado e que valoriza uma boa dose extra de segurança. O recente comunicado de novas desmobilizações do BB que dariam origem à um outro fundo irmão (progressivo III?), vão agitar e pressionar sua cotação nos meses vindouros, trazendo boas oportunidades de posicionamento neste FII. Olhando os fundamentos, ainda não se observa desconto patrimonial (P/VP=1,01), mas lembre-se que ele tem um patamar de preços superior e reserva cerca de 15% de potencial de valorização. Já a renda é alinhada à SELIC e a oportunidade de compra nele surgiu pela redução de preços das cotas, com expectativa de que uma nova correção dos aluguéis no 2º Semestre de 2014 traga uma melhora. Reforcei então a posição detida do fundo, na certeza que voltarei a fazê-lo em breve por preços ainda menores. Relatórios Comentados 9

10 BB Renda Corporativa FII (BBRC11) ( * Operação do Tetzner em 16/12/13 * ) O fundo desvirtuou completamente do seu rumo, está à deriva aguardando socorro, o qual poderia vir pela destituição de sua administradora dada total incompetência e administração omissa. Pronto lavei a alma, mas como investidor tenho de reconhecer um ativo depreciado quando o vejo; o princípio do ganho pelo desenvolvimento de novas agências supera o risco. Vai levar mais uns seis meses para situação do fundo começar a melhorar, talvez um ano para equilibrar com seus pares e durante esse período a renda não será o atrativo do fundo. Serão 20 agências quando pronto, concentradas em São Paulo quando prontas e com alguma sobra de caixa das obras talvez consiga adquirir mais algum imóvel na reta final. Olhando os fundamentos temos 17% de desconto patrimonial, fora a correção da reavaliação anual, com uma renda pífia que não remunera nem a inflação. A justificativa da alocação nesse fundo é a valorização em mais de 50% esperada nas cotas quando tudo se resolver e depois que estabilizar a renda, projeto uma rendimento anual 20% acima da Selic (12% aa Bruto). Degustação Assine e Receba Completa! 10

11 Balanço de Carteiras do Blog Feliz Ano Novo! Muita paz, saúde e prosperidade à todos :) Nessa época nada melhor que fazermos um Balanço do ano que passou que descobrir onde acertamos e onde erramos, para podermos incentivar os acertos e tolher os erros. No final de Set/13 iniciamos um projeto de acompanhamento das carteiras elaboradas pelos amigos do Blog e vamos ver o que aconteceu no último trimestre do ano. Segue o link: /category/carteiras Relatórios Comentados 33

12 Carteiras do TETZNER ( Conservador, Moderado e Arrojado ) Fiz 3 seleções de 10 ativos com participações idênticas de 10% cada, organizando a seleção conforme 3 perfis idealizados. Quando foi criada a carteira Conservadora rendia 8,2% em DY (rendimento anual), tinha um desconto de 6% no VP e apresentava uma queda até então de 12,9% na cotação (esse foi então o ponto de partida, consideraremos estes valores como inicial ou 0 x 0). Como podem ver na imagem acima, seu rendimento anual agora está em 8,9% (DY comparável à Selic em 10,5%), o desconto no VP aumentou para 12% e a cota apresenta uma queda de 16,6%; normalizando então a renda subiu 8,5%, o desconto sobre o vp dobrou (100%) e a posição patrimonial sofreu uma queda de 3,7% (variação de 28,6%). Como 6%+0,7% > 3,7% e o ganho supera em 80% a perda, observo que a carteira cumpriu com o objetivo de atender à um perfil mais conservador, proporcionando maior ganho que perda e mantendo a sua competitividade. O perfil Moderado foi criado para buscar um retorno maior sem tanta exposição e rendia 8,9% em DY, tinha um desconto de 10% no VP e apresentava uma queda até então de 10,6% nas cotações. No fechamento do trimestre temos o DY em 9,8% (semelhante à SELIC em 11,53% ou seja, uma margem de segurança de 15%), o desconto sobre o VP aumentou para 14% e a cota apresenta uma queda de 13,2%; normalizando temos um aumento na renda em 10%, 40% de elevação no desconto sobre o VP, com queda de 2,6% no patrimônio (variação de 24,5%). Degustação Assine e Receba Completa! 34

13 Como 4%+0,9% > 2,6% e o ganho supera em 88% a perda, observo que a carteira cumpriu o objetivo de atender ao perfil moderado, superando o ganho da conservadora e oferecendo uma atratividade maior. E o perfil Arrojado concedeu maior liberdade ao buscar uma renda Anual de 10,1% (DY) em sua criação, além de 9% de desconto patrimonial (VP) e queda nas cotações de 12,6%. Agora no fechamento trimestral temos o DY em 10,8% (SELIC em 12,7 ou 27% de margem de segurança), o desconto sobre o valor patrimonial em 12% e a variação das cotações em queda de 14,5%; normalizando o resultado temos 6,9% de elevação na renda, 33% de elevação no desconto patrimonial, com redução de 1,9% na cotação (variação de 15%). Como 3%+0,7% > 1,9% e o ganho supera em 95% a perda, observo que a carteira cumpriu com louvores seu objetivo de atender ao perfil que aceita tomar risco maior, em busca de um retorno também maior. Observação: A análise acima desconsiderou o rendimento recebido no período e seu reinvestimento, o que só melhoraria os resultados acima com renda adicional média para os perfis de +2,3% no trimestre. Isso seria suficiente para reduzir a perda da cotação na carteira Conservadora, zerar a perda da carteira Moderada e trazer para o terreno positivo a situação patrimonial da carteira Arrojada :) Relatórios Comentados 35

14 Nota As informações desta revista foram cuidadosamente transcritas, mas não me responsabilizo por nenhuma atitude tomada a partir delas. O conteúdo é direcionado ao aprendizado e troca de informações didáticas sobre investimentos. Não indico compra ou venda de qualquer ativo, todas as decisões de investimento devem ser tomadas pelo investidor, a partir de seu próprio estudo. Relatórios Comentados 49