15 de Julho SUNO RADAR FUNDOS IMOBILIÁRIOS. Suno Research. Investimentos Inteligentes

Transcrição

1 Investimentos Inteligentes 15 de Julho SUNO RADAR FUNDOS IMOBILIÁRIOS Suno Research Relatório RADAR FUNDOS IMOBILIÁRIOS. Acesso exclusivo aos assinantes, a cópia ou distribuição não autorizada acarretará em sanções legais e multas de 2000 vezes o valor desse relatório. contato@sunoresearch.com.br

2 Nesta semana o IFIX fechou com uma leve alta de 0,31% a pontos. No ano o índice acumula uma valorização de 10,44%, ainda uma rentabilidade bastante atrativa acumulada. Nos últimos dias, tivemos a divulgação de vários de Relatórios Gerenciais dos fundos listados no mercado. Iremos destacar o que há de mais relevante, especialmente apontando alterações com base no mês anterior. Nossa estratégia, de agora em diante, será no sentido de dividir a quantidade de FIIs em cada versão do Radar, buscando equacionar melhor a distribuição semanal de informações aos nossos assinantes.

3 Principais Dados dos Fundos Imobiliários Atualizados FUNDO COTAÇÃO VALOR POR M² CAIXA DO FUNDO¹ ABL (M²) VACÂNCIA DY VP DA COTA (R$) P/VP Fundos de fundos BCFF11B R$67, ,6% R$85,72 0,79 BPFF11 R$91, ,9% R$93,79 0,98 BCIA11 R$108, ,5% R$116,39 0,93 CXRI11 R$1.050, ,1% R$1.109,61 0,95 FIXX11 R$86, ,3% R$87,18 0,99 MXRF11 R$9, ,4% R$10,34 0,92 Fundos de desenvolvimento RBBV11 R$63, ,1% R$99,90 0,64 MFII11 R$120, ,7% R$110,10 1,09 KNRE11 R$0, ,8% R$1,15 0,85 RBDS11 R$380, ,8% R$619,34 0,61 Fundos de recebiveis KNCR11 R$102, ,0% R$103,73 0,99 KNIP11 R$106, %E R$100,86 1,06 VRTA11 R$113, ,3% R$102,19 1,11 BCRI11 R$110, ,2% R$96,46 1,15 JSRE11 R$100, ,4% R$108,45 0,93 CPTS11B R$98, ,3% R$99,95 0,98 RNDP11 R$1.010, ,1% R$1.040,69 0,97 PLRI11 R$107, ,4% R$115,93 0,92 FEXC11 R$90, ,1% R$102,19 0,89 RBVO11 R$69, ,7% R$69,81 0,99 NI = Não informado 1 - Com base na última informação disponível - : não se aplica DY (dividend yeld) referente aos últimos 12 meses E = Estimado Valor da cota referente ao fechamento do dia de envio do relatório

4 FUNDO COTAÇÃO VALOR POR M² CAIXA DO FUNDO¹ ABL (M²) VACÂNCIA DY VP DA COTA P/VP Escritórios Monoativo EDFO11B R$273,00 R$ R$ ,38 0,0% 7,8% R$160,02 1,71 ALMI11 R$1.840,00 R$ R$ ,00 83,0% 13,9% R$1.948,80 0,94 BBFI11B R$2.545,01 R$4.813 R$ ,00 0,0% 10,5% R$3.653,70 0,70 BBVJ11 R$60,22 R$6.870 R$ ,00 43,8% 5,3% R$76,24 0,79 CBOP11 R$710,00 R$6.199 R$ ,00 7,0% 8,3% R$733,56 0,97 CEOC11 R$81,30 R$ R$ ,00 0,0% 0,0% R$76,39 1,06 CNES11 R$100,55 R$4.208 R$ ,00 35,0% 4,8% R$102,35 0,98 CXCE11B R$2.390,00 R$ R$ ,14 0,0% 9,0% R$2.259,52 1,06 TBOF11 R$71,50 R$ R$ ,27 43,0% 4,1% R$63,57 1,12 TRNT11 R$156,99 R$ R$ ,63 40,0% 4,7% R$168,48 0,93 FAMB11B R$4.999,99 R$9.272 R$ ,46 0,0% 8,5% R$5.491,55 0,91 RNGO11 R$89,68 R$7.421 R$ ,00 17,5% 8,3% R$93,87 0,96 FPAB11 R$309,50 R$6.391 R$ ,92 21,3% 7,1% R$363,89 0,85 EDGA11 R$46,50 R$7.053 R$ ,44 35,0% 7,5% R$83,75 0,56 FVBI11 R$95,50 R$ R$ ,87 14,0% 6,5% R$96,27 0,99 XPCM11 R$89,24 R$ R$ ,00 0,0% 10,4% R$78,33 1,14 THRA11 R$102,89 R$ R$ ,12 0,0% 1,2% R$91,83 1,12 Escritórios Multi-ativos BMLC11B R$86,19 R$ R$ ,34 23,0% 7,9% R$104,14 0,83 BRCR11 R$94,50 R$6.167 R$ ,00 28,8% 9,2% R$107,54 0,88 KNRI11 R$148,71 R$4.356 R$ ,45 11,0% 7,4% R$144,00 1,03 HGRE11 R$1.453,00 R$5.635 R$ ,00 29,9% 8,2% R$1.484,59 0,98 PRSV11 R$462,00 R$5.188 R$ ,00 56,7% 5,6% R$644,00 0,72 FFCI11 R$176,55 R$ R$ ,90 24,3% 8,7% R$177,08 1,00 HGJH11 R$1.283,00 R$ R$ ,00 16,9% 7,1% R$1.035,40 1,24 NI = Não informado 1 - Com base na última informação disponível - : não se aplica DY (dividend yeld) referente aos últimos 12 meses E = Estimado Valor da cota referente ao fechamento do dia de envio do relatório

5 FUNDO COTAÇÃO VALOR POR M² CAIXA DO FUNDO¹ ABL (M²) VACÂNCIA DY VP DA COTA P/VP Shopping Center ABCP11 R$16,60 R$ R$ ,00 1,1% 5,6% R$11,12 1,49 HGBS11 R$2.139,98 R$9.727 R$ ,14 5,7% 7,5% R$2.165,83 0,99 PQDP11 R$2.650,00 R$ R$ ,00 2,0% 5,8% R$2.616,56 1,01 SHPH11 R$920,00 R$ R$ ,00 2,0% 4,7% R$607,90 1,51 JRDM11 R$82,01 R$ R$ ,00 1,0% 8,7% R$83,64 0,98 FIGS11 R$75,94 R$9.575 R$ ,46 12,6% 13,2% R$88,11 0,86 Logístico CXTL11 R$620,00 R$1.376 R$ ,00 N/I 8,6% R$997,02 0,62 HGLG11 R$1.236,00 R$2.184 R$ ,00 18,5% 8,5% R$1.110,43 1,11 FIIB11 R$368,00 R$2.420 R$ ,00 9,7% 7,2% R$349,65 1,05 SDIL11 R$87,00 R$2.804 R$ ,00 19,0% 7,9% R$96,89 0,90 FIIB11 R$368,00 R$2.420 R$ ,00 9,7% 7,2% R$349,65 1,05 Agências bancárias, Educacionais e Hospitalares NSLU11 R$228,90 R$ R$ ,72 0,0% 8,2% R$191,89 1,19 HCRI11 R$295,00 R$ R$ ,20 0,0% 9,3% R$298,05 0,99 AGCX11 R$1.331,51 R$7.461 R$ ,55 0,0% 7,9% R$1.082,69 1,23 BBPO11 R$134,88 R$5.002 R$ ,76 0,0% 8,7% R$93,19 1,45 BBRC11 R$135,00 R$ R$ ,00 0,0% 7,3% R$96,47 1,40 BNFS11 R$114,50 R$5.222 R$ ,00 0,0% 7,8% R$89,20 1,28 SAAG11 R$131,50 R$ R$ ,00 0,0% 7,7% R$92,17 1,43 FCFL11 R$2.000,00 R$ R$ ,00 0,0% 6,5% R$1.455,68 1,37 AEFI11 R$144,99 - R$ ,0% 9,9% R$132,01 1,10 NI = Não informado 1 - Com base na última informação disponível - : não se aplica DY (dividend yeld) referente aos últimos 12 meses E = Estimado Valor da cota referente ao fechamento do dia de envio do relatório

6 ATSA11 CSHG Atrium Shopping Santo André O fundo teve uma renda mensal de R$ 8,00/cota respeitando à regra de 95% do lucro semestral. Evidentemente, uma distribuição bem acima da média. A renda REAL no mês foi R$ 3,59/cota, proporcionando um DY anualizado pouco acima de 0,20%. Cabe reforçar que este ativo ainda está em processo de maturação. BCRI11 - Banestes Recebíveis O gestor divulgou seu relatório essa semana o qual informa que realizou o investimento de cerca de R$ 15 milhões em uma LCI emitida pelo Banco ABC, com uma remuneração de 93% do CDI e uma alocação de cerca de R$ 350 mil em uma participação adicional no CRI Kroton, que já estava presente na carteira, com uma taxa de IPCA + 7,15% a.a. Desta forma, o fundo apresenta no momento cerca de 13,55% de sua carteira em ativos de liquidez, além de 15% em LCI, os quais deverão ser utilizados nos próximos meses para a aquisição de novos CRIs. Achamos inteligente a estratégia do gestor em alocar parte dos recursos em LCI, já que o fundo acaba obtendo uma rentabilidade bem mais atrativa do que teria mantendo em títulos públicos ou fundos de liquidez por conta do imposto de renda. A expectativa é que o resultado do fundo seja beneficiado conforme todos esses valores sejam alocados. Por outro lado, a deflação deverá continuar pressionando negativamente no curto prazo. BMLC11 BM Brascan Lajes Corporativas Este FII segue sofrendo bastante os efeitos recentes de revisionais e vacância, apesar de visualizarmos que o pior já esteja passando, visto que temos poucos contratos por vencer em até 2019 e novas revisionais estão previstas apenas para 2018.

7 Vacância em 22% e DY atual de 0,53%, mas com um desconto patrimonial próximo de 20% torna o ativo interessante de ser observado por investidores com perfil de longo prazo. CBOP11 Castello Branco Office Park A vacância anunciada da Gafisa em janeiro deste ano foi então confirmada. Sendo assim, o fundo passa a ter 10% de sua área vaga. O resultado REAL do fundo vem sendo também impactado. Atualmente o fundo está distribuindo R$ 4,90/cota aos seus cotistas, muito embora o resultado seja de R$ 4,60/cota. O DY mensal próximo de 0,70% dá certo conforto ao cotista, especialmente quando comparamos com seus pares, apesar de entendermos que o principal contrato do Fundo (Eletropaulo) oferece bastante segurança na operação. CTPS11B Castello Branco Office Park A carteira atual do fundo está bem distribuída entre ativos de inflação e CDI, o que mitiga (um pouco) alguns dos efeitos deflacionários. Uma boa parte do fundo atualmente está alocado em CRIs (84%) e a Gestora informou que continua prospectando novas operações e algumas, inclusive, já estão em fase avançada. O risco intrínseco deste FII continua sendo ainda uma alta exposição em apenas 03 tomadores : Viver, AGV e General Shopping. A última aquisição relevante da gestão foi um ativo da Helbor, com uma taxa de CDI + 1,80% ao ano, o qual o fundo alocou cerca de R$ 6,5 milhões. A atual posição de caixa do fundo encontra-se em torno de 9,20%. Novas alocações em CRIs devem ser feitas nos próximos meses.

8 EURO11 Europar Apesar do momento difícil que passa este FII em função da inadimplência de um dos seus maiores inquilinos, o Gestor está buscando uma nova locação para o CDA2 em São Paulo e ao que tudo indica, este processo está bastante adiantado. As condições do contrato já estão definidas, restando alguns detalhes. A vacância segue no patamar de 18%. Com base na última distribuição de R$ 0,70/cota, o DY mensal do fundo por volta de 0,37%. FIIB11 Industrial do Brasil Apesar da forte resiliência deste ativo durante esta crise econômica, no último relatório tivemos a confirmação de 02 desocupações previstas para o mês de agosto de uma área total de 1,2 mil m². Estes eventos deverão fazer com que o patamar de vacância neste segundo semestre volte para acima de 7%. Lembrando que temos 10% dos contratos por vencer ainda em FMOF11 Memorial Office Uma importante informação foi publicada neste último Relatório. O Gestor informou que está em andamento uma possível locação de uma área de 2,6 mil m². Vale ressaltar que a vacância atual do imóvel está em 50%, e caso esta locação seja confirmada, podemos ter uma redução de áreas vagas na ordem de 20%, o que trará um excelente impacto positivo para o fundo. FPAB11 Projeto Água Branca Neste fundo, também tivemos uma ótima notícia que poderá trazer bons frutos a este FII no médio prazo. Eis a importância de acompanharmos de perto as publicações do Gestor. Temos 02 propostas em andamento: uma delas de uma área de 1 mil m² e outra 5 mil m².

9 A vacância atual do FII é de 22%, mas observe que caso estas possíveis locações obtenham sucesso, o fundo terá uma ocupação quase que plena do imóvel, restando uma vacância na ordem 5%. Em tempo, uma desocupação de 600 m² prevista para final de junho foi postergada. FVBI11 VBI FL 4440 Este imóvel, que está localizado numa região que ainda sofre em função da sobre oferta do mercado corporativo em São Paulo, está sentindo bastante o impacto na sua renda mensal em função de revisionais recentes e vacância, que hoje está próxima de 20%. Lembrando que em agosto devemos ter a devolução de uma área do Barclays. Cabe reforçar que ainda teremos revisionais de pouco mais de 50% dos contratos até o próximo ano. Curioso que o preço da cota no mercado secundário vem se segurando bem, em linha com o valor patrimonial, negociando perto de R$ 19 mil/m². O DY mensal é de 0,40%. GRLV11 VBI FL 4440 Poucas novidades por aqui. O mais importante é que o reajuste de um dos inquilinos já começa a impactar as receitas imobiliárias, fazendo com a renda REAL neste mês fique acima da distribuição em 4%. A Engebanc segue prospectando novos inquilinos para área vaga, que hoje está em 7%. HGBS11 CSHG Brasil Shopping Uma notícia importante foi percebida neste último relatório: o fato de que o Fundo passa agora a contar com 100% do resultado de sua participação no Shopping Goiabeiras, após a conversão do CRI. Isso faz com que as receitas imobiliárias fiquem mais em linha com o retrato real do FII.

10 Mesmo assim, pudemos notar que a distribuição ainda está acima do resultado na ordem de 5%. Este evento consumiu mais R$ 500 mil das reservas do fundo, restando um saldo marginal de R$ 800 mil. Neste sentido, possivelmente a renda do fundo poderá sofrer algum pequeno ajuste (negativo) no segundo semestre. A inadimplência do portfólio teve uma importante melhora até mesmo pelo fluxo no mês de Maio (Dia das Mães). Por outro lado, a vacância segue se aproximado de 7%, o que compromete bastante o resultado geral do FII. A Suno Research está acompanhando de perto este movimento, visto a importância deste ativo para a indústria de Fundos Imobiliários. HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários No mês passado, o Gestor adquiriu um CRI de aproximadamente R$ 5 milhões da 84ª série da 1º emissão da Habitasec da Helbor e um CRI de R$ 2,3 milhões da 122ª série da 1º emissão da RB Capital com risco da Vale. No acumulado de 2017, a distribuição segue marginalmente acima do resultado percebido. Entendemos que em função da queda inflação e taxa Selic, teremos também algum ajuste negativo na distribuição da renda mensal ao longo deste segundo semestre. HGJH11 CSHG Prime Offices Neste mês de junho, ocorreram algumas movimentações importantes. Entre uma nova locação e uma desocupação, além de considerar a saída de outro inquilino já sabido, projetamos uma vacância na ordem de 14% para o segundo semestre. Atualmente, o fundo é negociado a R$ 16,8 mil o m², com um ágio patrimonial de 24%. O aluguel médio nos imóveis está em torno de R$ 110,00/m². Com isso, a renda atual líquida está em R$ 7,50/cota, gerando um DY anual na ordem 7%.

11 Cabe ressaltar que o resultado REAL está um pouco abaixo da distribuição e, portanto, existe uma boa possibilidade de queda na distribuição neste segundo semestre. Estamos acompanhando até porque este fundo faz parte de nossa carteira. HGLG11 CSHG Logística No mês passado foi assinado novo contrato de locação com um atual inquilino no imóvel Master Offices, que irá ocupar a então área devolvida pela Samsung. Isso fortalece a operação ali presente, o que é de extrema importância para o FII. Além disto, 02 contratos foram renovados. A renda REAL do fundo foi de R$ 7,37/cota, sendo que a distribuição foi de R$ 8,70/cota. Isso reforça o momento desafiador que o fundo vem passado. Esta diferença foi paga em função das reservas acumuladas de lucros passados, restando ainda R$ 2 milhões no caixa, o que provavelmente irá segurar a renda neste patamar nos próximos meses. A vacância segue ainda em no patamar de 21%, o que consideramos alto para o porte do fundo. No entanto, a equipe de Gestão vem buscando ações mais agressivas no sentido de buscar novas locações. A conferir. HGRE11 CSHG Real Estate Seguindo a mesma linha do fundo de logística da casa, a equipe de Gestão está empenhada em diminuir a vacância deste fundo (hoje em 28%), visto que os resultados estão sendo fortemente impactados mês a mês. Para se ter um melhor juízo de valor, foram consumidos pouco mais de R$ 2 milhões nesta última distribuição para completar o resultado para o cotista, restando ainda R$ 5 milhões a serem distribuídos. Neste sentido, apesar do fundo ter distribuído R$ 9,40/cota, o resultado REAL foi de apenas R$ 6,58/ cota, uma diferença superior a 40%.

12 Uma nova locação foi anunciada no Ed. Verbo Divino e na contrapartida, uma devolução no Ed. Jatobá (CBOP11) da Gafisa anulou este efeito. A diminuição da vacância se deu, na verdade, em função da venda do imóvel (vago) na Praia Grande. Mais um fundo que a Suno Research acompanha muito de perto em função de sua relevância para o mercado de FIIs no Brasil. JSRE11 JS Real Estate Multigestão Neste mês passado, o fundo distribuiu um valor expressivamente mais alto aos cotistas: R$ 1,05/cota. Esta distribuição tem relação direta com a estratégia do Gestor em realizar vendas de alguns FIIs em carteira. Os fundos vendidos foram BBPO11, SAAG11 e HGBS11, que inclusive ficou com sua posição zerada na carteira. BBPO11 segue com 3% (R$ 21 milhões) e SAAG11 com 9,3% (R$ 65 milhões). Lembrando que, no total do PL fundo, 25% estão posicionados em Fundos Imobiliários. Observe que dos R$ 7,8 milhões distribuídos, pouco mais de R$ 4,1 milhões foram de ganho de capital. Além disto, a sala alugada no Ed. Praia do Botafogo terminou seu período de carência, apesar de que o impacto no resultado global seja muito pouco relevante. KNIP11 - Kinea Índice de Preços FII O gestor informou em comunicado ao mercado que foi encerrada a captação dessa 2ª emissão de cotas do fundo. O valor final captado foi de R$ ,45, que corresponderam à subscrição de cotas com um valor unitário de R$ 102,62. A quantidade de pessoas físicas que subscreveram ficou em 1.359, além de 81 que são "pessoas vinculadas" (sócios, empregados, etc).

13 A partir de agora, com os recursos captados, o gestor deverá continuar buscando novas alocações e a estimativa é que até o final do ano o fundo esteja com uma alocação em CRIs de cerca de pelo menos 90%. RNGO11 Rio Negro O fundo distribuiu R$ 0,54/cota apesar de uma pequena inadimplência marginal de R$ 0,01/cota. A vacância atual está em 15,6%, no entanto, temos um inquilino (Connect Car) que está em processo de desocupação, que a levará para 17,5%. Cabe reforçar que apesar do movimento crescente da vacância nos últimos meses, o empreendimento ainda está abaixo da média da região de Alphaville, hoje em 24%. O FII é negociado com deságio sobre o Valor Patrimonial de 6%, com um preço por volta de R$ 7,4 mil/m². Felipe Tadewald VP Pesquisas em Renda Variável Prof. Marcos Baroni VP Pesquisa de Fundos Imobiliários Tiago Reis Analista CNPI

14 DISCLOSURE As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas decisões de investimento, porém o investidor será responsável, de forma exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da movimentação de sua carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à efetivação de operações de compra e ou venda de títulos e ou valores mobiliários. Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o investidor deverá verificar e atentar para as informações próprias ao seu perfil de investimento, uma vez que as informações constantes deste material não são adequadas para todos os investidores. Quaisquer projeções de risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas e não são e não devem ser interpretadas pelo investidor como previsão de eventos futuros e ou garantia de resultados. Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui contidas e recomendamos ao investidor que não utilize este relatório com única fonte para embasar suas decisões de investimento. Os investimentos realizados pelo investidor para sua carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes aos mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem limitação, risco de mercado, risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de concentração, risco de perda do capital investido e de disponibilização de recursos adicionais, entre outros. Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos do artigo 17º da Instrução CVM nº 483/10, que as recomendações do relatório de análise refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente. Esse material destina-se única e exclusivamente aos assinantes da Suno Research, sua copia ou distribuição integral ou parcial sem a expressa autorização acarretará multa de até 2000 mil vezes o valor desse relatório, apreensão das copias ilegais além de responsabilização em processo civil.