01º de Julho SUNO RADAR FUNDOS IMOBILIÁRIOS. Suno Research. Investimentos Inteligentes

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1 Investimentos Inteligentes 01º de Julho SUNO RADAR FUNDOS IMOBILIÁRIOS Suno Research Relatório RADAR FUNDOS IMOBILIÁRIOS. Acesso exclusivo aos assinantes, a cópia ou distribuição não autorizada acarretará em sanções legais e multas de 2000 vezes o valor desse relatório. contato@sunoresearch.com.br

2 Esta semana foi atípica dentro do mercado de Fundos Imobiliários. Não tivemos praticamente nenhuma movimentação no plantão da B3 com relação a Fatos Relevantes e novos Relatórios Gerenciais. A CSHG fez uma publicação dos Relatórios Anuais de sua tríade (HGRE, HGBS e HGLG), porém o conteúdo está absolutamente em linha com que o que foi apresentado em um dos Relatório Semanal da Suno Research, disponível aos assinantes no início deste mês. Neste sentido, optamos por detalhar aos nossos assinantes neste Radar de FIIs a 5ª Emissão de Cotas, com total a ser captado de R$ 45 milhões, que está em andamento do FII VRTA11, conforme trataremos mais adiante. Em tempo, destacamos mais uma vez o IGP-M negativo que foi anunciado no dia 29/06 (quinta-feira), que agora acumula retorno acumulado em 12 meses de (-0,78%). Como já explicado, alguns Fundos de Recebíveis que fazem marcação de 12 meses na carteira começarão a ter impacto nos cupons, mesmo que levemente, visto que possuem carteiras diversificadas entre IPCA (ainda no campo positivo em 12 meses) e CDI. Em geral, o CUPOM ficará flat pela média ponderada. Quanto aos fundos de tijolos que são atrelados à inflação, cabe reforçar que boa parte deles não terão reajustes, portanto também uma renda flat anualizada, lembrando que esta argumentação se dá sempre via contrato, visto que em alguns (poucos) casos, excepcionalmente em contratos muito antigos, é possível que a renda retroaja. No entanto, em conversas com alguns gestores, em linhas gerais, teremos mesmo uma renda sem alterações pela frente, a não ser que o IGP-M volte para o campo positivo até o final do ano. Tivemos também na sexta-feira a divulgação das rendas da grande maioria dos FIIs listados. Destacamos poucas surpresas, sejam negativas ou positivas.

3 Em geral os Fundos de papel continuam tendo seus rendimentos afetados por conta de um IGP-M deflacionado e as recentes quedas do CDI. A renda anunciada do MXRF11, fundo que faz parte de nossas carteiras pode ter sido também uma dessas surpresas negativas, já que anunciou R$ 0,06, patamar bem abaixo do que vinha pagando nos últimos meses. Explicaremos e daremos maiores detalhes desse rendimento no relatório de FIIs de terça, mas já podemos adiantar que a deflação do IGP-M impactou de forma relevante, já que agora o fundo incorporou XPGA e assumiu uma grande posição em CRIs. Comentaremos no relatório de hoje também sobre o baixo rendimento anunciado por KNIP, fundo em nossa carteira, que vem tendo seus rendimentos afetados por conta da deflação do IGP-M e o processo de emissão. Por fim, o ifix, índice dos fundos imobiliários, fechou o mês com uma valorização de 0,85% e acumula uma alta de 11,24% no ano, sendo, portanto, um dos melhores investimentos do semestre, o que reforça nossa visão positiva sobre os fundos imobiliários em termos de rentabilidade.

4 Principais Dados dos Fundos Imobiliários Atualizados FUNDO COTAÇÃO VALOR POR M² CAIXA DO FUNDO¹ ABL (M²) VACÂNCIA DY VP DA COTA P/VP Escritórios Monoativo EDFO11B R$284,00 R$ R$ ,38 0,0% 7,5% R$159,98 1,78 ALMI11 R$1.739,00 R$9.931 R$ ,00 83,0% 16,2% R$1.944,68 0,89 BBFI11B R$2.625,00 R$4.974 R$ ,00 0,0% 10,2% R$3.651,43 0,72 BBVJ11 R$60,94 R$6.957 R$ ,00 43,8% 5,0% R$76,24 0,80 CBOP11 R$714,00 R$6.234 R$ ,00 7,0% 8,3% R$734,62 0,97 CEOC11 R$83,99 R$ R$ ,00 0,0% 0,1% R$75,87 1,11 CNES11 R$107,99 R$4.543 R$ ,00 35,0% 4,5% R$102,33 1,06 CXCE11B R$2.377,99 R$ R$ ,14 0,0% 9,0% R$2.258,66 1,05 TBOF11 R$72,00 R$ R$ ,27 43,0% 4,0% R$63,56 1,13 TRNT11 R$154,00 R$ R$ ,63 40,0% 5,2% R$168,47 0,91 FAMB11B R$4.999,00 R$9.270 R$ ,46 0,0% 8,3% R$5.494,43 0,91 RNGO11 R$89,45 R$7.402 R$ ,00 17,5% 8,5% R$93,83 0,95 FPAB11 R$315,00 R$6.506 R$ ,92 21,3% 7,2% R$363,85 0,87 EDGA11 R$48,10 R$7.298 R$ ,44 35,0% 7,2% R$83,77 0,57 FVBI11 R$96,00 R$ R$ ,87 14,0% 6,7% R$96,25 1,00 XPCM11 R$88,60 R$ R$ ,00 0,0% 10,6% R$78,24 1,13 THRA11 R$103,00 R$ R$ ,12 0,0% 0,7% R$91,74 1,12 Escritórios Multi-ativos BMLC11B R$87,00 R$ R$ ,34 23,0% 7,7% R$104,11 0,84 BRCR11 R$100,90 R$6.702 R$ ,00 28,8% 9,1% R$107,59 0,94 KNRI11 R$149,30 R$4.123 R$ ,45 11,0% 7,4% R$144,11 1,04 HGRE11 R$1.450,08 R$5.621 R$ ,00 29,9% 8,3% R$1.484,14 0,98 PRSV11 R$485,00 R$5.446 R$ ,00 56,7% 5,7% R$646,82 0,75 FFCI11 R$1,81 R$ R$ ,90 24,3% 8,5% R$1,79 1,01 HGJH11 R$1.325,00 R$ R$ ,00 16,9% 6,9% R$1.035,49 1,28 NI = Não informado 1 - Com base na última informação disponível - : não se aplica DY (dividend yeld) referente aos últimos 12 meses E = Estimado Valor da cota referente ao fechamento do dia de envio do relatório

5 FUNDO COTAÇÃO VALOR POR M² CAIXA DO FUNDO¹ ABL (M²) VACÂNCIA DY VP DA COTA (R$) P/VP Fundos de fundos BCFF11B R$69, ,4% R$91,62 0,76 BPFF11 R$92, ,9% R$93,61 0,99 BCIA11 R$112, ,4% R$117,24 0,96 CXRI11 R$1.070, ,3% R$1.111,47 0,96 FIXX11 R$91, ,9% R$86,27 1,05 MXRF11 R$9, ,6% R$10,37 0,96 Fundos de desenvolvimento RBBV11 R$64, ,8% R$100,16 0,64 MFII11 R$119, ,8% R$109,25 1,09 KNRE11 R$1, ,1% R$1,15 0,89 RBDS11 R$399, ,6% R$620,70 0,64 Fundos de recebiveis KNCR11 R$107, ,8% R$103,87 1,03 KNIP11 R$104, %E R$101,15 1,03 VRTA11 R$114, ,6% R$103,15 1,11 BCRI11 R$113, ,3% R$97,42 1,16 JSRE11 R$100, ,3% R$108,73 0,93 CPTS11B R$96, ,1% R$100,10 0,96 RNDP11 R$1.030, ,2% R$1.040,69 0,99 PLRI11 R$111, ,1% R$116,30 0,96 FEXC11 R$91, ,1% R$102,16 0,89 RBVO11 R$68, ,6% R$70,47 0,97 NI = Não informado 1 - Com base na última informação disponível - : não se aplica DY (dividend yeld) referente aos últimos 12 meses E = Estimado Valor da cota referente ao fechamento do dia de envio do relatório

6 FUNDO COTAÇÃO VALOR POR M² CAIXA DO FUNDO¹ ABL (M²) VACÂNCIA DY VP DA COTA P/VP Shopping Center ABCP11 R$16,50 R$ R$ ,00 1,1% 5,6% R$11,17 1,48 HGBS11 R$2.162,00 R$9.846 R$ ,14 5,7% 7,5% R$2.166,89 1,00 PQDP11 R$2.530,00 R$ R$ ,00 2,0% 6,0% R$2.538,48 1,00 SHPH11 R$905,00 R$ R$ ,00 2,0% 4,8% R$612,29 1,48 JRDM11 R$86,00 R$ R$ ,00 1,0% 8,6% R$83,61 1,03 FIGS11 R$77,50 R$9.773 R$ ,46 12,6% 12,9% R$87,98 0,88 Logístico CXTL11 R$617,00 R$1.369 R$ ,00 N/I 8,9% R$996,43 0,62 HGLG11 R$1.245,00 R$2.201 R$ ,00 18,5% 8,4% R$1.109,38 1,12 FIIB11 R$371,95 R$2.447 R$ ,00 9,7% 7,3% R$349,53 1,06 SDIL11 R$89,50 R$2.886 R$ ,00 19,0% 7,6% R$96,88 0,92 FIIB11 R$371,95 R$2.447 R$ ,00 9,7% 7,3% R$349,53 1,06 Agências bancárias, Educacionais e Hospitalares NSLU11 R$228,99 R$ R$ ,72 0,0% 8,4% R$191,89 1,19 HCRI11 R$294,30 R$ R$ ,20 0,0% 9,3% R$298,07 0,99 AGCX11 R$1.347,00 R$7.582 R$ ,55 0,0% 7,8% R$1.082,76 1,24 BBPO11 R$136,49 R$5.067 R$ ,76 0,0% 8,6% R$93,19 1,46 BBRC11 R$128,01 R$ R$ ,00 0,0% 7,8% R$96,43 1,33 BNFS11 R$115,50 R$5.270 R$ ,00 0,0% 7,7% R$89,08 1,30 SAAG11 R$127,52 R$ R$ ,00 0,0% 7,9% R$92,15 1,38 FCFL11 R$1.954,49 R$ R$ ,00 0,0% 6,6% R$1.456,36 1,34 AEFI11 R$146,08 - R$ ,0% 9,5% R$132,29 1,10 NI = Não informado 1 - Com base na última informação disponível - : não se aplica DY (dividend yeld) referente aos últimos 12 meses E = Estimado Valor da cota referente ao fechamento do dia de envio do relatório

7 VRTA11 Fator Verità Como já dito acima, no Radar de FIIs desta semana tivemos poucos dados relevantes, logo, pedimos licença aos nossos assinantes, pois optamos em detalhar um pouco mais sobre a 5ª Emissão de Cotas proposta pelo Banco Fator, atual Administrador deste fundo. Inicialmente, queremos destacar um gráfico muito importante que reforça a nossa tese de que a indústria de CRIs (Recebíveis Imobiliários) está em franca expansão e entendemos que, nos próximos anos, este ritmo ficará ainda mais robusto, visto que as empresas visualizaram neste instrumento financeiro uma forma de potencializar suas captações no mercado e se alavancarem de forma consistente. O FII Fator Verità (VRTA11) já fez 04 emissões desde o seu lançamento em O seu patrimônio atual está na ordem de R$ 175 milhões e com esta nova emissão, irá consolidá-lo numa posição importante dentro da indústria brasileira de FIIs de CRIs, ficando atrás apenas dos fundos geridos pela Kinea/Itaú.

8 O benchmarking do VRTA11 é IGPM + 6% e no gráfico abaixo, é fácil perceber que o Gestor vem conseguindo, inclusive, superar esta marca de maneira consistente, além da grande diferença para 100% do CDI acumulado. O valor patrimonial da cota, segundo último informe mensal, está em R$ 103,15 e a 5ª Emissão está sendo feita pelo custo unitário total de R$ 111,00/cota, lembrando que, no mercado secundário, o fundo está sendo negociado com ágio acima de 10%, e quando a emissão foi aprovada em assembleia, a cota chegou a ser negociada perto dos R$ 130,00 (ágio de quase 25%), o que elevou o preço médio para a Emissão, evidentemente. O fundo hoje tem por volta de cotistas o que nos chama a atenção justamente por se tratar de um Fundo de CRIs, mais um ponto que reforça nosso entendimento de que este tipo de produto tem sido importante na contribuição para o crescimento da indústria de FIIs no Brasil. Observe que a carteira atual do fundo já é bastante pulverizada entre setores e índices (indexadores):

9 E o pipeline (novos CRIs prospectados) da nova emissão mostra que o foco do Gestor será no sentido de preservar esta premissa. Veja que as taxas prováveis são bastante atrativas, até porque vemos um cenário de juros baixos se desenhando e CUPONS na renda fixa no Tesouro Direto bem abaixo do que está sendo proposto. Em um primeiro momento, os cotistas terão direito de preferência no total de 23,92% das suas cotas. Por exemplo, se o cotista tiver cotas do VRTA11, irá aparecer em sua custódia 239 direitos de preferência com o ticker VRTA12, os quais poderão ser exercidos até 10/07 e liquidados em 12/07.

10 Pois bem. Após este período, as sobras poderão ser reservadas nas corretoras entre 18 e 27/07. A oferta total é de R$ 45 milhões, porém com previsão de lote suplementar (e adicional) totalizando pouco mais de R$ 15 milhões. Vale reforçar que a sua pulverização atual de recebíveis quanto aos riscos de crédito são bem relevantes, como ilustrado abaixo: A rentabilidade projetada após a alocação será por volta de R$ 0,98/cota, apesar de que nós entendemos que poderá ficar um pouco abaixo deste patamar, visto que teremos possivelmente alguma pressão dos CUPONS além das subsequentes deflações acumuladas, ao menos até o final deste ano. No entanto, para o médio prazo, entendemos que a inflação deverá retomar para o campo positivo, impactando nominalmente este resultado. Inclusive, o Conselho Monetário Nacional mudou a meta de inflação para 2019 e Agora será 4,25% e 4%, respectivamente. Certamente, terá algum impacto positivo na oferta de crédito no mercado.

11 De toda forma, insistimos que a questão mais relevante nos Fundos Imobiliários é componente da renda real, ou seja, o valor que é pago anualmente sempre acima da inflação. Neste sentido, VRTA11 é uma opção importante a ser considerada em uma carteira diversificada, até mesmo como ficou claro no gráfico de retorno acumulado, ilustrado no início deste Radar. Portanto, entendemos que nossos assinantes que possuem posição atualmente em VRTA11 deveriam se esforçar para exercerem suas posições neste período de Direitos de Preferência, mesmo que os preços tenham ágio sobre o Valor Patrimonial. No entanto, o fundo ganha ainda mais musculatura com o sucesso na emissão, mesmo já contando com quase 40 operações pulverizadas de crédito, internamente diversificadas, conforme ilustrado na tabela mais acima. Vale reforçar que VRTA11 não é uma recomendação direta para as Carteiras da Suno Research, é apenas uma avaliação positiva para os assinantes que já são cotistas do fundo, pois entendemos que os CUPONS já contratados, bem como os prospectados para a nova emissão, são bastante atrativos para o cenário atual, além do prêmio no próprio mercado secundário em relação à emissão. KNIP11 - Kinea Índice de Preços FII O KNIP teve mais um mês de baixo rendimento declarado e anunciou ontem o valor de R$ 0,56 que será pago no mês de julho, patamar menor que o das últimas distribuições e que pode gerar novamente algum desconforto nos investidores. Nesse caso, destacamos que o IGP-M negativo dos últimos meses, tendo uma sequência de 3 meses negativos, atingindo até -1,10% em abril e -0,93%, por exemplo, impactou fortemente o fundo através do CRI Electrolux que é indexado ao IGP-M, além do próprio IPCA que tem ficado próximo de zero.

12 Ademais, como já falamos nos últimos relatórios de fundos imobiliários, o fundo captou os recursos de sua segunda emissão no mês de junho, e por conta disso está, novamente, com uma baixa alocação em CRIs no momento, o que faz com que a parcela investida provisoriamente em fundos de renda fixa acabe gerando um rendimento baixo, seja por conta do CDI em queda ou pela alta alíquota de IR. Estimamos que os recursos do fundo serão totalmente alocados dentro dos próximos meses e continuamos com a visão de que o fundo deve entregar, depois de pelo menos 95% alocado, algo em torno de 7% além da inflação para o longo prazo. Entendemos que pode ser angustiante ter de esperar esse período e por enquanto receber rendimentos "pequenos", mas isso é fundamental na estruturação do fundo para o longo prazo e também em termos de risco. Afinal de contas, provavelmente o gestor conseguiria alocar todos esses recursos de imediato, mas sem investir em ativos de alta qualidade e que passam por uma criteriosa análise pela capacitada equipe do Itaú. Assim, o fundo pelo seu conservadorismo, opta por adquirir apenas as melhores operações e as mais bem avaliadas, porém esse processo não é rápido e pode se prolongar por alguns meses. Reforçamos nossa visão positiva sobre KNIP11 e continuamos recomendando a compra do fundo, em especial agora, por valores que estão próximos a R$ 103,00 e que devem garantir um ótimo retorno para o longo prazo. Tiago Reis Analista CNPI

13 DISCLOSURE As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas decisões de investimento, porém o investidor será responsável, de forma exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da movimentação de sua carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à efetivação de operações de compra e ou venda de títulos e ou valores mobiliários. Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o investidor deverá verificar e atentar para as informações próprias ao seu perfil de investimento, uma vez que as informações constantes deste material não são adequadas para todos os investidores. Quaisquer projeções de risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas e não são e não devem ser interpretadas pelo investidor como previsão de eventos futuros e ou garantia de resultados. Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui contidas e recomendamos ao investidor que não utilize este relatório com única fonte para embasar suas decisões de investimento. Os investimentos realizados pelo investidor para sua carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes aos mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem limitação, risco de mercado, risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de concentração, risco de perda do capital investido e de disponibilização de recursos adicionais, entre outros. Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos do artigo 17º da Instrução CVM nº 483/10, que as recomendações do relatório de análise refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de forma independente. Esse material destina-se única e exclusivamente aos assinantes da Suno Research, sua copia ou distribuição integral ou parcial sem a expressa autorização acarretará multa de até 2000 mil vezes o valor desse relatório, apreensão das copias ilegais além de responsabilização em processo civil.