Análise de Carteira Individualizada

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1 Análise de Carteira Individualizada COMENTÁRIOS INICIAIS Com o objetivo de avaliar a carteira do cliente para verificar se há alguma exposição a um risco desnecessário, se é possível melhorar o rendimento mensal, ou se é possível arriscar um pouco mais em algum fundo imobiliário, apresento a análise que segue. Inicialmente foi verificado se há algum tipo de excesso de concentração em um específico, em um tipo de contrato ou em um tipo de índice inflacionário. A carteira do cliente possui a seguinte composição: FII Cotas Valor Total Percentual Rendimento total Rendimento Percentual Setor Contrato Índice Correção XXXX XXXX Xxxxxx 5.11% Xxxxx 5.97% Logístico Típico IGPM Xxxxx Xxxxx Xxxxxx 7.23% Xxxxxx 6.73% Corporativo Atípico IGPM Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx 9.30% Xxxxxxx 9.65% Corporativo Atípico INPC Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxx 7.56% Xxxxxxx 5.08% Corporativo Atípico IPCA Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx 6.64% Xxxxxxx 7.23% Escritório Típico IGPM Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx 6.08% Xxxxxxx 7.13% Escritório Típico IGPM Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx 5.58% Xxxxxxx 5.37% Logístico Atípico IPCA Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx 3.73% Xxxxxxxx 3.74% Escritório Típico IGPM Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx 5.47% Xxxxxxx 6.29% Escritório Típico IGPM Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx 5.09% Xxxxxxxx 4.27% Varejo Atípico IPCA Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx 4.57% xxxxxxxx 4.52% Logístico Atípico IPCA Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx 4.93% Xxxxxxxx 4.96% Logístico Típico IGPM SETOR DA ECONOMIA A análise do setor da economia ao qual o locatário do fundo pertence é importante para verificar se o cliente não está exposto em algum setor que passa por uma crise maior. Assim, pelo gráfico a seguir podemos observar as concentrações do cliente: Rodrigo Costa Medeiros Analista de Valores Mobiliários CNPI 1597

2 2 Considero corporativo como aqueles fundos que possuem imóveis alugados para um único locatário, como os fundos de bancos e XPCM e CXCE. A concentração da carteira do cliente está xxxxxxxxxxxxx. A maior concentração da carteira do cliente está no setor xxxxxxx. A segunda maior concentração da carteira do cliente é no setor de varejo, principalmente em razão da concentração em. O cliente não possui diversificação de fundos em um mesmo setor. No setor de logística, possui só SDIL11, no setor de varejo, possui só PQDP11, no setor de saúde, possui só NSLU11b, no setor de papéis praticamete possui só VRTA11. A diversificação de fundos em setores são importantes para mitigar riscos de grandes clientes, bem como de erros da gestora. O setor de escritório também passa por um período xxxxxx. No entanto, ao mesmo tempo que é um período ruim e que demorará a passar, é também xxxx. TIPO DE CONTRATO Tendo em vista as incertezas do mercado, principalmente em razão da recessão pela qual o Brasil atravessa, é importante observar a exposição da carteira a cada tipo de contrato, conforme segue:

3 3 A carteira do cliente está x. ÍNDICE INFLACIONÁRIO Por fim, classificamos a carteira também com base no índice de reajuste dos respectivos aluguéis, que é da seguinte forma: Metade da carteira está exposta ao IGP-M xxxxxxxxxxxxxx é importante o cliente se posicionar em fundos que tenham a correção por estes índices também, evitando que alguma condição de mercado não permita um reajuste adequado dos rendimentos pela inflação. Por fim, quanto ao índice não se aplicaxxxxxx.

4 RENDIMENTO DA CARTEIRA 4 O rendimento atual da carteira é de aproximadamente 0,91% a.m. com base no último rendimento, que foi bastante beneficiado pelo fundo PQDP. Os fundos que mais beneficiam esse rendimento são xxxxxx. com xxxxx. Como considerarei adiante, não considero desconfortável esta posição em fundos O fundo que mais constribui para reduzir o rendimento é xxxxxx. xxxxxx. Por sua vez, o fundo que traz mais incerteza no rendimento recorrente é o fundo Por fim, caso o cliente quisesse aumentar um pouco mais o rendimento de sua carteira, com as novas aquisições, sugiro a aquisição de xxxxx. CONCLUSÕES PRÉVIAS Antes de apresentar as análises de cada um dos fundos, apresento uma conclusão prévia, para facilitar o cliente avaliar a sua carteira, bem como a estudar as análises abaixo. A carteira do cliente está xxxxx. No quesito diversificação, sugiro aumentar a exposição ao setor xxxxxxxxxx. Como o cliente expôs uma vontade de ter um aumento patrimonial com a carteira, seria interessante comprar alguns fundos que irão trazer surpresas positivas no futuro, ou manter os que já possui essa característica. É o caso dos fundos xxxxxxxxxxx. Outra opção seria tentar começar a colocar na carteira xxxxxx. Assim, concluindo objetivamente, não teria dúvida em trocar xxxxxxxx. Depois, com algum dinheiro novo, aproveitaria a oportunidade para comprar xxxxxxxxxxxxx. DÚVIDAS DO CLIENTE O cliente expôs algumas questões, entre elas a possibilidade de uma estratégia de ganhar com xxxxxxxxxxxx. xxxxxxxxxxxxxx Além disso, os fundos imobiliários geram fluxo de caixa mensal, o que possibilita o investidor fazer novos investimentos todos os meses, aproveitando as distorçõe mensais.

5 5 ANÁLISE DOS FUNDOS EDGA O fundo possui um belíssimo imóvel no centro do Rio de Janeiro, no entanto está enfrentando um problema de vacância muito grande. Dois inquilinos irão entregar o imóvel no começo de 2016 e a Secretaria de Cultura do Rio de Janeiro, locatária de quase 11% do fundo solicitou uma reunião para negociar uma possível rescisão antecipada do imóvel. Além disso, alguns locatários estão atrasando o aluguel, o que pode aumentar ainda mais a vacância do edifício. Caso confirme a saída da Secretaria de Cultura do Rio de Janeiro, o rendimento do fundo ficará entre R$ 0,45 e R$ 0,50, em razão do alto custo de condomínio do imóvel. Considero o imóvel do fundo excelente, assim, a opção de vender seria apenas para comprar algum dos fundos muito seguro e que estão com bastante desconto, como BBPO e BBRC. AGCX Fundo destinado a alugar imóveis para a Caixa com contratos atípicos. Muitas agências ainda estão em construção, assim, parte do rendimento vem dos aluguéis dos imóveis e a outra parte vem dos investimentos financeiros em LCI. A estratégia da gestora tem sido muito boa no momento de substituir os investimentos financeiros por investimentos em imóveis, fazendo-o de forma gradativa, impedindo que a redução da receita financeira seja muito grande no período em que as obras ocorrem. Tendo em vista que a receita financeira com juros é superior ao aluguel pago nos imóveis, seria natural que o rendimento fosse reduzindo na medida que as agências fossem sendo entregues; no entanto, isso não tem ocorrido em razão da estratégia de adquirir e entregar agências de forma mais gradativa, o que possibilita o reajuste do aluguel compensar essas perdas. O único ponto contrário ao fundo é o fato de não possuir bons imóveis em seu portfólio. De um modo geral os imóveis ou são mais velhos, ou são localizados em regiões de um perfil de classe mais baixa conforme pode ser observado pelo seguinte mapa de localização: Imóveis desse tipo costumam não ter uma valorização expressiva, consequentemente, os seus aluguéis também não.

6 De qualquer forma é um fundo muito seguro, seja pelo locatário ou pelo contrato atípico, mas principalmente pela qualidade dos cotistas que não provocam efeito manda. 6 BBPO xxxxxxxxxxxxxxx SAAG BBRC BRCR RNGO xxxx NSLU xx SDIL HGLG xxxxxxxxxxxxxx KNRI xxxxxxxxxxxx HGRE xx

7 XPCM 7 xxxxxxxxxx FIIP xxxxxxxxxxxxxxx PQDP xxxxxxxxxxx JRDM RBGS xxxxxxxxxxxxxx FIGS HGBS xxxxxxxxxxxx DOS NOVOS FUNDOS SUGERIDOS PARA COMPRA FAED xxxxxxxxxx XXXXX xxxxxxx XXXXX xxxxxx

8 XXXX 8 xxxxxxxxx xxxx xxxxxxxxxxxx xxxx xxxxxx DISCLAIMER Este relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento dos autores. Os relatórios foram elaborados por Analista de Valores Mobiliários autônomo, de forma independente e sem nenhuma vinculação a instituição financeira. O autor não recebe nenhuma remuneração, ou quaisquer outros benefícios, dos administradores, gestores, ou pessoas ligadas aos Fundos de Investimentos Imobiliários analisados. Os relatórios respeitam todas as disposições previstas na Instrução Normativa 483/2010 da CVM. As recomendações do relatório de análise refletem única e exclusivamente as opiniões pessoais do Analista. A análise do ativo objeto do relatório utiliza como informação os resultados divulgados pelas administradoras e suas projeções. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, a análise das ações judiciais na qual o fundo está envolvido, entre outras notícias públicas. A análise do ativo não se baseia em informações privilegiadas. Os instrumentos financeiros discutidos neste relatório podem não ser adequados para todos os investidores. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de cada investidor. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. A rentabilidade de instrumentos financeiros pode apresentar variações, e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste relatório em relação a desempenhos futuros, mas apenas previsões