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1 Relatório Semanal 23/11/2015 a 27/11/201 Esta foi uma semana bastante agitada para dois fundos em especiais, XPGA11 e BRCR11, o primeiro em razão de uma inadimplência que atingiu 11,5% do PL, o segundo em razão da prisão de André Esteves. Em razão disso, destacamos essas análises, separando-os ao final do relatório. Esse relatório ainda tem comentários sobre os seguintes: - relatórios mensais: GVFF11, RNGO11, DOMC11 e BBVJ11; - fatos relevantes: ABCP11, CPTS11b e ATCR11; - rendimentos: EDGA11b; e - informações extras: MAXR11b e BBFI11. Quanto à cobrança pelos serviços de relatórios semanais, a qual havia informado que começariam a partir do primeiro relatório de dezembro, informo aos clientes que não foi possível concluir o procedimento de cobrança, assim, o próximo relatório ainda será grátis. O valor mensal da assinatura já foi definido e será de apenas R$ 14,90 por mês para você poder receber semanalmente, sempre nos finais de semana, um relatório detalhado e resumido sobre s acontecimentos relevantes divulgados nos: relatórios, informes mensais, fatos relevantes, divulgações de rendimentos, notícias divulgadas na impressa, relatórios sobre vacância de imóveis e tudo mais que possa interessar para o melhor acompanhamento de seus investimentos. RELATÓRIOS GVFF11 O fundo tem em sua carteira o CRI da 290ª série da 1ª emissão da Brazilian Securities, o qual representa 4,9% do PL do FII. A devedora desse CRI protocolou pedido de recuperação judicial. Em razão disso, foi convocada assembleia dos detentores de CRI para deliberarem sobre o vencimento antecipado do CRI, no entanto, a assembleia foi suspensa e nada ainda foi decidido. Rodrigo Costa Medeiros Analista de Valores Mobiliários CNPI 1597

2 É neste momento que podemos observar os riscos que sempre envolveram esses títulos de créditos. Se for deferida a recuperação judicial da empresa, a dívida referente ao CRI poderá ficar suspensa por até 180 dias, bem como poderá ocorrer concessões de prazos especiais para pagamentos, ou outras condições especiais de pagamento, como forma de viabilizar a recuperação judicial da empresa. 2 Assim, é bem provável que o fundo fique algum tempo sem receber os valores devidos deste CRI e, caso seja necessário executar as garantias, só deverá ocorrer com a conversão do processo de recuperação judicial em falência, fazendo com que o recebimento dos valores demore. RNGO11 Como já explicado no relatório da última semana, o valor do aluguel devido pelo fundo não seria suficiente ao pagamento do atual nível de rendimentos, assim, a receita foi complementada por uma receita financeira de R$ ,00, ocasionando uma redução no PL na ordem de R$ 140 mil. Isso indica que o fundo está realmente fazendo saques de suas aplicações para complementar a renda. Como já dito no relatório anterior, entendo não ser nada preocupante e que o fundo possui condições de manter esse rendimento de forma estável, pois na medida que as reservas financeiras forem acabando, as carências vão encerrando e a receita imobiliária subindo. O fato ruim é o fundo ficar com uma reserva financeira menor. DOMC11 Nenhuma locação ainda anunciada. BBVJ11 Nenhuma nova locação anunciada. Foi refeito o anúncio da redução do aluguel da GE que impactou o rendimento das cotas em R$ 0,078. OUTROS RELATÓRIOS Além desses relatórios os seguintes fundos também divulgaram relatórios, mas não há nada a ser destacado: CXCE11b, CXTL11, LATR11b

3 FATOS RELEVANTES 3 ABCP11 Convocada assembleia para discutir e votar o planejamento orçamentário do Fundo para Quem tiver interesse, a assembleia ocorrerá no dia 08 de dezembro de 2015, às 11:00 horas, na cidade de Santo André, Estado de São Paulo, na Avenida Industrial, nº 600. A proposta da administradora está disponível AQUI. Sobre a proposta da administradora, destaco que ficou praticamente igual a proposta apresentada para 2015, com uma redução de apenas R$ 100 mil na linha de receitas, um aumento de R$ 800 mil na linha de despesas com financiamento e um aumento de quase R$ 50 mil na linha de despesas operacionais. Assim, o fundo está prevendo uma estabilidade de rendimento para o ano 2016, quando comparado com As propostas, no entanto, são meras estimativas, este ano de 2015, provavelmente pelas receitas que o fundo vem tendo, a receita deve ser quase 10% superior a que foi orçada. Ainda assim, a administradora optou por manter uma proposta parecida para o ano de 2016, em razão das condições de mercado e da recessão que o Brasil passa. CPTS11b Divulgada consulta formal para os cotistas autorizarem, ou não, a emissão de novas cotas do fundo. A administradora pretende fazer uma 2ª emissão de no mínimo cotas e no máximo de 1 milhão de cotas, no valor de R$ 102,50, ou seja, um pouco superior ao valor do último negócio que foi de R$ 101,80. Para votar o cotista deve enviar o voto padrão, disponível no seguinte LINK, para o que consta na seguinte ORIENTAÇÃO. Por se tratar de um fundo que investe em papéis, CRI, LCI, etc, uma nova emissão de cotas, no atual nível de juros, possibilitará investimentos com retornos mais altos do que aqueles feitos no lançamento do fundo. Os atuais cotistas terão direito de preferência, conforme cronograma que deverá ser divulgado pela gestora.

4 ATCR11 4 Convocou assembleia para fazer a 4ª emissão de cotas. Como o fundo tem apenas 32 cotistas e não tem tido negócios na bolsa, não farei maiores comentários no relatório, caso algum leitor tenha essa cota poderá solicitar informações por desmistificandofii@gmail.com.

5 RENDIMENTOS EM DESTAQUE 5 EDGA11b O fundo pagou R$ 0,51 este mês, uma redução de 32% quando comparado ao mês anterior. Esse rendimento pegou muita gente de surpresa, uma vez que a demonstração financeira apontava para um lucro líquido por cota de R$ 0,6841. Como o fundo está com uma recorrente inadimplência, é provável que tenha mantido parte do lucro deste ano para ser distribuído nos próximos dois meses, tentando ser um pouco mais conservador. Para o futuro, tendo em vista as duas novas vacâncias, sem as receitas não recorrentes dos locatários que estão pagando os aluguéis atrasados e com o aumento das despesas em razão da vacância, cálculo que o rendimento se estabilize em um valor de aproximadamente R$ 0,57. Esses valores podem ser alterados a depender de alterações no quadro de vacância.

6 OUTRAS INFORMAÇÕES 6 MAXR11b Ação Judicial. Esta semana houve uma pequena movimentação no processo judicial que envolve o imóvel de Brasília. O Cartório expediu uma certidão genérica, não disponibilizando o conteúdo na internet. Como o processo aguarda desde junho a intimação do perito para formular proposta de honorários, o Cartório deve ter feito esta intimação e certificado no processo. Assim, o processo teve mais uma tramitação que culminará na sentença. Importante ressaltar que o processo foi proposto pelo Fundo, no qual se requer o aumento do aluguel mínimo de R$ R$ ,00 para R$ ,00. Tendo em vista que o aluguel mínimo já foi corrigido, o aluguel, caso a ação seja procedente, já passaria de R$ ,00 para R$ ,00. Continuaremos acompanhando a tramitação do processo e os efeitos para o fundo. BBFI11 O relatório do fundo não trouxe nenhuma informação nova; no entanto, o governo divulgou uma notícia esta semana que poderá afetar a locação da área vaga do imóvel Brasília, seja positivamente, seja negativamente. Sendo importante destacar no relatório. O Governo publicará na segunda-feira Decreto contingenciando R$ 10 bilhões, isso significará redução de gastos do Governo. Como o imóvel do BBFI de Brasília tem um perfil de locação para o Governo, tanto que o Fundo tem participado das licitações de aluguel. Com uma redução de gastos poderá ocorrer uma redução na demanda e aumentar a dificuldade em alugar o imóvel. Mas há uma outra possibilidade, como o imóvel tem um aluguel mais barato e fica bem localizado, é possível que se algum órgão público estiver com licitação em aberto para locação, opte-se por um imóvel mais barato. Assim, para uma possível reviravolta neste fundo seria importante descobrir se há editais de licitação em aberto em que seja possível o FII participar neste momento.

7 DESTAQUES ESPECIAIS 7 BRCR11 Relatório Mensal O relatório mensal de outubro, por se referir ao mês de setembro, não tem nenhuma novidade que já não tenha sida apresentada no último relatório trimestral, ainda assim, optei por fazer alguns destaques que estão neste relatório mensal, para aqueles clientes que não acompanharam o relatório trimestral. O fundo fez uma importante locação de m2 do edifício BFC para a AGU Advocacia-Geral da União, absorvendo totalmente a vacância que havia no referido prédio. Também houve uma locação no edifício Eldorado, equivalente a 3.950m2, referente a 45% da área vara do referido prédio. Importante ressaltar que quaisquer locações novas envolvem período de carência. Pelo o que ficou consignado no relatório trimestral, as carências concedidas devem ser de no máximo 6 meses, provavelmente para a AGU. Depois, ainda há pequenos descontos que irão durar 24 meses, conforme podemos observar na seguinte imagem obtida do relatório trimestral do fundo: Essas locações, no entanto, não foram suficientes para reduzir a vacância do fundo que está em 10,50%, tendo em vista a renegociação dos contratos com a GM. Isso é o que tínhamos para comentar sobre o relatório mensal. Mais adiante você terá meus comentários sobre o comunicado do fundo referente à prisão do CEO do BTG Pactual. BRCR11 Nota de Esclarecimento do BTG Pactual Esta semana o Brasil foi assolado pela notícia de duas grandes prisões, a do Senador Delcídio Amaral e a do banqueiro André Santos Esteves.

8 André Santos Esteves é CEO do BTG Pactual, principal banco de investimentos da América Latina, administrador de uma boa parte dos Fundos Imobiliários do mercado, entre eles o maior de todos, o Bc Fundo, ou BRCR11. 8 Em razão dessa notícia a cotação do fundo desabou em 4 dias 5,87%. Assim, o BTG Pactual decidiu lançar uma nota de esclarecimentos para acalmar os investidores, a qual pode ser lida no seguinte LINK. A nota esclarece que a gestão do fundo é realizada de forma independente, tendo o seu patrimônio totalmente separado do próprio banco, com escrituração própria e auditada. A verdade é que a estrutura de um Fundo Imobiliário, diferentemente do que muitos investidores pensam, gera uma excelente proteção a eventuais problemas na gestora ou na administradora. O fundo é composto pelo seu patrimônio, que pertence aos seus cotistas, o qual não se confunde com o patrimônio ou dívida de sua administradora, ou sua gestora. Assim, o investidor de Fundos Imobiliários está muito mais protegido do que um investidor em CRI, LCI, CDB, CRA, entre outros títulos em que o devedor é o próprio banco; não por menos que a nota fez questão de destacar de forma clara quais são os emissores dos LCIs de quase R$ 500 milhões, que são os produtos que poderiam gerar maior risco ao fundo. A composição é a seguinte: 68% da Caixa, 30% de emissão da Brazilian Securities e 2% de emissão do Banco ABC, ou seja, nenhum de emissão direta do BTG. Com isso, o banco deixa claro que ele poderia até falir e não causaria prejuízo ao fundo. Evidentemente não é bem assim. Se a administradora passar por dificuldades, isso irá impactar na administração e gestão do Fundo, afinal os administradores são vinculados ao banco e eventuais tumultos de seus funcionários irá afetar toda a estrutura. De qualquer forma, não acredito que seja motivo para desespero, pois o BRCR11 não é um fundo com uma gestão muito ativa, assim, ainda que a administração fique mais inerte, o prejuízo seria mínimo. Em minha opinião, essa prisão não afeta diretamente os fundos administrados pelo BTG Pactual, em razão das estruturas de proteção que os Fundos possuem. A preocupação é bem diferente, pois André Esteves é uma das pessoas mais influentes na área de investimentos no Brasil, tanto que foi o único brasileiro a ser citado na lista das 50 personalidades mais influentes do mundo na lista da Bloomberg em Assim, essa prisão poderá dificultar ainda mais a alavancagem dos investimentos no Brasil. Além disso, caso o banco realmente venha a passar por problemas em razão dessa prisão, é muito provável que teremos um efeito em cascata afetando todos os grandes bancos e a última coisa que o Brasil precisa neste momento é uma crise bancária.

9 XPGA11 9 Tendo em vista a complexidade que envolve o FR deste FII, iremos dedicar um tempo maior a ele. Ao final faremos um breve conclusão e comentário sobre os futuros rendimentos. Este mês de novembro o fundo teria o recebimento da primeira parcela de juros e amortização de um CRI que adquiriu em agosto de Muitos investidores estavam com boas expectativas para os próximos meses, pois o valor a ser pago seria bastante alto. semana. Ocorre que esse pagamento não ocorrerá, conforme fato relevante divulgado esta O CRI foi emitido para aquisição de uma gleba de terras em Ribeirão Preto/SP por uma SPE 1 para o desenvolvimento de um loteamento em parceria com a Alphaville Urbanismo. As obras no loteamento tinham previsão de iniciar em 31/7/2014, o que permitiria a realização de vendas dos terrenos e os pagamentos do CRI; no entanto, até hoje os projetos não foram aprovados. Para dificultar ainda mais a autorização e lançamento do loteamento, o FR informa que a SPE devedora e a Alphaville Urbanismo rescindiram a parceria. O gestor informou que está estudando as medidas cabíveis e as providências necessárias. Em princípio o Fundo poderá negociar com a SPE um novo prazo para o pagamento dos valores, o que não nos parece viável, uma vez que a taxa de juros foi aumentada para 13% + IGPM, o que daria 23% a.a. atualmente. Dificilmente um loteamento teria uma margem de lucro alta o suficiente para pagar esses juros. seguintes: Outra possibilidade que nos parece possível é a execução das garantias, que são as I Compromisso de retrocessão assumido pela Torp LC, que constituiu a SPE para adquirir a gleba de terras. Nesse caso a referida empresa adquiriria a totalidade dos CRIs e o fundo receberia o valor referente ao CRI, acrescido dos juros e correção. II Alienação fiduciária da SPE. Nesse caso, em razão da inadimplência da SPE, o fundo consolidaria a sua propriedade da SPE, o que geraria duas opções: 1) caso todos os valores da emissão já tiverem sido gastos para a quitação da gleba de terras, bem como outras despesas, caberá ao fundo apenas vender a gleba de terras e arrecadar os valores possíveis; ou 2) caso a SPE ainda tenha valores em caixa, seja por não ter quitado a gleba de terras, seja por outros motivos, o fundo seria titular desses valores, bem como do direito sobre a gleba que já foi pago. O fundo poderia até mesmo decidir seguir com o projeto, buscando novos parceiros, mas essa decisão deverá passar pelo crivo de viabilidade e estado de estruturação da SPE. 1 SPE Sociedade de Propósito Específico. É uma sociedade civil restrita à realização de um ou mais negócios determinados. Normalmente usada na construção civil, em que para cada projeto se constitui uma SPE, com o objetivo de facilitar a criação do patrimônio de afetação, possibilitando a opção pelo Regime Especial de Tributação e maior proteção do patrimônio dos sócios e da própria sociedade.

10 III Fundo de Despesas. É um fundo constituído do valor integralizado menos: i) os custos de emissão do CRI e ii) R$ 6,8 milhões. Ou seja, é um fundo de mais ou menos uns R$ 300 mil. 10 Uma última garantia que existe no CRI não serve para a quitação de inadimplência, mas para proteção do patrimônio do CRI referente à Securitizadora, que é o Regime Fiduciário e o Patrimônio Separado. CONCLUSÃO O melhor para o Fundo seria a possibilidade de executar a garantia descrita no item I e receber todos os valores do CRI; no entanto, acredito que o mais provável será o Fundo conseguir executar as garantias II e III, tornando-se proprietária da SPE e recebendo o dinheiro disponível no Fundo de Despesas. Assim, os valores dos CRIs não estão perdidos, como muitos estão achando, apenas ficarão indisponíveis por algum tempo, quem sabe um longo tempo, mas este era o risco do negócio, que por sinal existe em todos os FIIs de CRI. Importante destacar que essa inadimplência, apesar de não ser a melhor notícia, dificilmente irá impactar a distribuição do fundo, isso porque a gestora já é bastante conservadora e não estava distribuindo valores possíveis de serem recebidos com esses CRIs. No semestre ainda temos um valor a ser distribuído de pelo menos R$ 145 mil, o equivalente a R$ 0,13 por cota. Esse valor é resultante da receita do semestre menos os 5% para o fundo de reserva e as distribuições realizadas. Além disso, o fundo tem um resultado não distribuído no primeiro semestre de R$ 261 mil, mas não que vejo motivo para fundo distribuir, uma vez que foi usado para fazer frente ao rendimento de 5% para fundo de reserva. Assim, não acredito que seja o caso de pânico no fundo, provocando um efeito manada e fazendo as cotas caírem, mas é importante fazer o seu acompanhamento com mais atenção. RENDIMENTOS FUTUROS Acredito que o fundo opte por manter o pagamento em R$ 0,90 para os próximos dois meses, ou até mesmo reduzir par R$ 0,85, para não prejudicar a formação do fundo de reserva do semestre. No mês de novembro o fundo não irá receber nenhum pagamento extra, consequentemente, os rendimentos serão parecidos com o mês de agosto, que também não recebe receitas extras. Esses valores, acrescidos dos R$ 145 mil citados, serão praticamente suficientes para manter o pagamento de R$ 0,90, no entanto, acredito que o fundo deva pagar apenas R$ 0,85 para manter o fundo de reserva. Já no mês de dezembro, o fundo receberá o valor extra de um dos CRIs, fazendo com que a Receita de CRI fique um pouco superior que aquela de setembro (mês que este CRI

11 também paga um valor extra), uma vez que a TAi prevista no Anexo VI do Termo de Securitização deste CRI é superior que aquele de setembro, bem como o IPCA, índice de correção do CRI, tem uma tendência de ser mais alto neste trimestre de outubro a dezembro. Assim, também seria possível a distribuição de R$ 0,90 nesse referido mês de dezembro, mas também acreditamos que o fundo opte por distribuir R$ 0, Com os valores retidos no primeiro semestre, seria possível o fundo até pagar R$ 1,00 nos próximos dois meses, no entanto, acho que não seria a melhor estratégia do fundo fazer esse tipo de distribuição, logo, espero que o rendimento fique por volta de R$ 0,85 ou R$ 0,90.

12 Disclaimer 12 Este relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento dos autores. Os relatórios foram elaborados por Analista de Valores Mobiliários autônomo, de forma independente e sem nenhuma vinculação a instituição financeira. O autor não recebe nenhuma remuneração, ou quaisquer outros benefícios, dos administradores, gestores, ou pessoas ligadas aos Fundos de Investimentos Imobiliários analisados. Os relatórios respeitam todas as disposições previstas na Instrução Normativa 483/2010 da CVM. As recomendações do relatório de análise refletem única e exclusivamente as opiniões pessoais do Analista. A análise do ativo objeto do relatório utiliza como informação os resultados divulgados pelas administradoras e suas projeções. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, a análise das ações judiciais na qual o fundo está envolvido, entre outras notícias públicas. A análise do ativo não se baseia em informações privilegiadas.