MARÇO DE 2016 RELATÓRIO MENSAL DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

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1 RELATÓRIO MENSAL DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS MARÇO DE 2016 O IFIX registrou alta de 2,95% em fevereiro/16, passando a acumular perdas de 3,41% no ano e de 0,58% em 12 meses. Tais desempenhos, mensal e em 2016, foram piores do que os apresentados pelo Ibovespa (fev: +5,91%; 2016: -1,28%) e o IMOB (fev: +12,13%; 2016: 14,98%), mas o IFIX ainda mostra-se melhor nos últimos 12 meses (IFIX: -0,58%; IBOV: -17,04%; IMOB: -9,76%). Com relação ao volume negociado em fevereiro (R$ 318 milhões), este foi ainda menor do que o registrado em janeiro (R$ 328 milhões) e também de igual período de 2015 (R$ 327 milhões). O número de negócios declinou em relação ao mês anterior, ao registrar negócios em fevereiro, ante negócios em janeiro. O número de pessoas físicas caiu novamente, de para investidores, no ritmo mais forte dos últimos meses. Na participação por tipo de investidores no volume de negócios no mês, a pessoa física manteve-se com a maior (57,08%), abaixo do período anterior (65,65%). O investidor institucional ocupou a segunda posição na participação do volume negociado, sendo responsável por 38,91%, seguido de longe dos não-residentes, com 3,19%. Em termos de estoque, as pessoas físicas seguem na liderança, com 75,94% do volume depositado, com os institucionais detendo 18,42%. Os não-residentes passaram a deter 2,92% em fevereiro, ante 2,82% em janeiro. Nos dois últimos meses o segmento teve a seu favor a opção do Bacen em não elevar os juros e a extinção da Medida Provisória 694, que indicava a tributação de ativos, inclusive aqueles de cunho imobiliário. Estes fatos ajudaram para a melhor performance das quotas dos FIIs, apesar destes ainda sofrerem com o cenário conjuntural ainda complicado. A longa retração do PIB tem se refletido nos fundamentos dos Fundos, principalmente dos que possuem empreendimentos com desempenho atrelado à atividade econômica. O PIB brasileiro em queda, acompanhado pela confiança do empresariado em baixa e pela entrega de novos empreendimentos, fez crescer a vacância, principalmente nos imóveis comerciais de alto padrão, além de imóveis locados como galpões logísticos e industriais também refletirem a fraqueza destes setores. Na tabela abaixo podemos ver a evolução da vacância financeira nos fundos do segmento Comercial, no comparativo entre set/15 e fev/16. O reflexo da maior vacância também tem se dado sobre o valor das quotas, com estes fundos passando a mostrar maior desconto sobre o seu valor patrimonial. FUNDO VACÂNCIA FINANCEIRA P/VPA set/15 fev/16 set/15 fev/16 BRCR11 10,50% 11,50% 0,6795 0,595 KNRI11 4,62% 6,44% 0,7534 0,6964 HGRE11 7,00% 12,10% 0,8404 0,6525 FFCI11 2,90%* 9,9%* 0,7651 0,69 RNGO11 0% 7,60% 0,9025 0,7578 BBVJ11 36,30% 36,31%** 0,4704 0,5267 TBOF11 42% 35%** 0,6129 0,7797 * Dado referente a vacância física ** Dado referente a janeiro/16 Com o cenário incerto, recomendamos seletividade na escolha da carteira de fundos imobiliários, com maior participação para os de gestão ativa, diversificação geográfica e observando bons fundamentos (com destaque para: menor vacância, boa localização, previsibilidade e diversificação de fontes de receitas e liquidez). Interessante também buscar fundos que estejam com grande desconto sobre seus valores 19.fev.16 - Pág. 1/9

2 patrimoniais, visando a oportunidade de ganho com a valorização das quotas negociadas em bolsa, além dos rendimentos distribuídos mensalmente. No presente Relatório apresentamos alguns destaques recentes dos fundos acompanhados pela Lopes Filho & Associados, assim como breve resumo dos segmentos analisados, onde são apresentadas algumas características e perspectivas dos segmentos. Para maiores detalhes sobre os fundos apresentados nesse Relatório é recomendada a leitura das respectivas análises dos FIIs, que encontram-se no módulo Fundos do Onde Investir. DESTAQUES RECENTES O FII BC FUND (BRCR11) comunicou que rescindiu, em 01/03/2016, o contrato de formador de mercado firmado com XP Investimentos CCTVM S.A. ( XP ) para fins de prestação dos serviços de formador de mercado das cotas do Fundo no âmbito da BM&FBOVESPA. O FII TRXLOG (TRXL11) em 16/03/2016 foi informado do atraso no recebimento do aluguel do imóvel locado para a companhia 2 ALIANÇAS ARMAZENS GERAIS LTDA referente ao mês de fevereiro, cujo recebimento estava previsto para até o dia 14 de março deste ano. O valor original da locação, equivalente a R$ 460,77 mil será acrescido de multa e juros no valor de, respectivamente, R$ 46,07 mil e R$ 307,18. O FII MERC BR (MBRF11), em 04/03/2016, celebrou junto ao Banco Mercantil do Brasil, locatário dos imóveis da Sede, em Belo Horizonte, e da agência bancária no centro do Rio de Janeiro, termo aditivo ao contrato de locação com redução dos valores de locação no montante de 20,0%. O primeiro pagamento do valor dos aluguéis mensais reajustados foi feito em 7 de março de fev.16 - Pág. 2/9

3 AGÊNCIAS BANCÁRIAS BBBBPPOO1111 AAGGCCXX1111 SSAAAAGG1111 MMBBRRFF1111 Estes fundos têm seus recursos destinados a adquirir imóveis utilizados como agências bancárias ou sedes administrativas das instituições financeiras locatárias. Em geral os imóveis estão distribuídos pelo País, apesar de maior concentração na região Sudeste. Estes fundos destinam-se a locar seus imóveis a uma única instituição financeira, que nos casos acompanhados apresentam baixo risco de crédito. Os fundos de agências bancárias possuem contratos de longa duração, blindando-os do aumento da vacância que fundos focados em outros segmentos têm registrado, principalmente a partir de 2013, quando o mercado imobiliário mostrou um aumento expressivo na taxa de vacância para lajes corporativa em grandes centros e queda nos preço de locação. Desta forma, há maior previsibilidade da receita locatícia, com maior linearidade na distribuição de rendimentos dos fundos. Os contratos locáticios, em geral, possuem claúsulas que protegem os fundos no caso de rescisão antecipada por parte do locatário, garantindo o pagamento do aluguel remanescente. Em compensação, os fundos e locatários renunciam aos seus respectivos direitos de pedir revisão judicial do valor do aluguel. Somente o MBRF não possui tal claúsula. Estas características conferem aos fundos deste segmento um perfil mais defensivo, o que pode ser visto nos betas inferiores a um apresentados na tabela de comparação de múltiplos. Este perfil conservador também se traduz em um dividend yield (2) menor, que, com o aumento da taxa de juros, vem reduzindo a atratividade destes fundos. INDICADOR / FUNDO BBPO11 AGCX11 SAAG11 MBRF11 VPA/COTA R$ 94,06 R$ 1.067,95 R$ 94,04 R$ 1.277,53 P/VPA 1,0185 0,8732 0,8874 0,5323 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 10,75% 10,32% 10,73% 12,52% INDEXADOR DO ALUGUEL IPCA IGP-M IGP-M IGP-M ABL ND ,08 M² ,06 M² M 2 RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) ND , , ,00 TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,28% a.a. 0,551% a.a. 0,25% a.a. 0,30% a.a. DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA BAIXA BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,7 0,5 0,8 1,8 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,00% 100,00% 100% 93,67% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 12,7% 11,90% 14,9% - VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ (mil) R$ 286 (mil) R$ 658 (mil) R$ 75 (mil) Dados referentes ao fechamento de fevereiro/ fev.16 - Pág. 3/9

4 COMERCIAL BBRRCCRR1111 KKNNRRII1111 HHGGRREE1111 RRNNGGOO1111 FFFFCCII1111 BBBBVVJJ1111 TTBBOOFF1111 Os FII dedicados a investimentos em empreendimentos comerciais têm desempenho atrelado à atividade econômica. O PIB brasileiro em queda, acompanhado pela confiança do empresariado em baixa e da entrega de novos empreendimentos fez crescer a vacância do segmento, principalmente nos imóveis de alto padrão. Este cenário pesa sobre os rendimentos distribuídos por esses Fundos e, consequentemente, sobre as suas cotas no mercado secundário. O mercado de escritórios corporativos passa por um cenário desafiador, tanto em São Paulo como no Rio de Janeiro, com elevadas taxas de vacância, o que traria pressão sobre os preços de locação. Recente pesquisa, On Point da JLL, entretanto, mostrou que a taxa de vacância de escritório de alto padrão em São Paulo atingiu 23,6% ao final de dez/15, ante 24,14% no encerramento do 3T15. Já no Rio de Janeiro houve manutenção da vacância em 24,3% no encerramento do 4T15. Com relação aos preços pedidos, no RJ houve quedas de 4,6% ante o 3T15 e de 12% ante o 4T14, atingindo R$ 109/m 2 /mês. Em SP, as quedas foram de 1,9% e 5,5%, respectivamente. A entrega de novos empreendimentos, aliada ao mau desempenho da economia, acirram ainda mais o cenário desafiador para o segmento. Entretando, estima-se que nos próximos anos haja uma desaceleração em novos lançamentos e que algumas obras tenham suas entregas um pouco postergadas. Dividimos os FII analisados deste segmento em dois grupos para a comparação dos múltiplos: (1) fundos com gestão ativa, que compram e vendem imóveis visando lucro; (2) fundos com ativo-alvo, cujos investimentos se concentram em um único ativo. 19.fev.16 - Pág. 4/9

5 COMERCIAL GESTÃO ATIVA INDICADOR / FUNDO BRCR11 KNRI11 HGRE11 FFCI11 VPA/COTA R$ 150,78 R$ 156,38 R$ 1.485,16 R$ 1,81 P/VPA 0,5950 0,6964 0,6525 0,69 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 12,63% 10,12% 11,58% 10,02% VACÂNCIA FINANCEIRA 11,5%** 6,44% 12,10% 9,9%*** TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,25% a.a. 1,25% a.a.* 1,00% a.a. 0,7% a.a.* GESTÃO ATIVA SIM SIM SIM SIM DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA ALTA BETA (ÚLTIMOS 12M) 1,7 1,4 1,3 0,9 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 20,3% 17,2% 20,5% 17,7% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ mil R$ (mil) R$ 1086 (mil) R$ 73 (mil) Dados referentes ao fechamento de Fevereiro/16 * Percentual relativo ao Valor de Mercado ** Dado referente a fevereiro/16 *** Dado referente a vacância física COMERCIAL ATIVO-ALVO INDICADOR / FUNDO RNGO11 BBVJ11 TBOF11 VPA/COTA R$ 89,67 R$ 79,94 R$ 72,34 P/VPA 0,7578 0,5267 0,7797 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 12,45% 8,72% 7,27% VACÂNCIA FÍSICA (por ABL) 7,6% 36,31%* 35%* TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,20% a.a. 1,00% a.a. 0,20% a.a. GESTÃO ATIVA NÃO NÃO NÃO DIVERSIDADE PORTF. BAIXA BAIXA BAIXA BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,7-0,8 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100% 100% 100% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 16,9% 33,0% 24,1% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 254 (mil) R$ 103 (mil) R$ 460 (mil) Dados referentes ao fechamento de fevereiro/16 * Dado referente a janeiro/ fev.16 - Pág. 5/9

6 GALPÕES INDUSTRIAIS E LOGÍSTICOS SSDDIILL1111 HHGGLLGG1111 TTRRXXLL1111 Os fundos deste segmento visam a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais. Os imóveis, preferencialmente, estão localizados próximos a grandes centros urbanos ou em vias de acesso compatíveis com a atividade prevista para o imóvel. A maior parte dos contratos de locação são de longa duração, chegando até a 10 anos. Houve um boom de investimentos em galpões logísticos e industriais até metade de 2013, aumentando a oferta de unidades neste segmento. A partir de então passou a apresentar evolução mais modesta, refletindo a fraca performance industrial e o fato das empresas varejistas terem trabalhado com estoques mais apertados. A Pesquisa On Point da JLL, para o segmento industrial de galpões de alto padrão, estima que os novos estoques no Brasil sejam de 5,5 milhões de m² até Com relação aos preços pedidos, estes tiveram queda de 4,2% no 2S15 ante 2S14, com média de R$ 20,06/m²/mês. Desta forma, como os fundos que investem no segmento estão mais expostos à desaceleração econômica e à menor produção industrial, estes fatores podem influenciar na questão da vacância e nos atrasos dos pagamentos de aluguéis. INDICADOR / FUNDO SDIL11 HGLG11 TRXL11 VPA/COTA R$ 94, ,81 R$ 84,91 P/VPA 0,5795 0,9575 0,6937 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 12,29% 11,91% 18,37% VACÂNCIA 9,0% 1,1% 7,6% ABL M ,00 M² ,00 RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) R$ ,00 R$ , ,46 TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,24% a.a. sobre PL 0,6% a.a. do valor de mercado 0,2% ao ano sobre o PL DIVERSIDADE PORTF. BAIXA ALTA MEDIANA BETA (ÚLTIMOS 12M) 2,1 1,5 1,1 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100% 100% 99,5% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 25,3 22,5% 27,4% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 122 (mil) R$ 421 (mil) R$ 124 (mil) Dados referentes ao fechamento fevereiro/ fev.16 - Pág. 6/9

7 RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS JJSSRREE1111 KKNNCCRR1111 VVRRTTAA1111 Os FII de recebíveis imobiliários investem em ativos imobiliários financeiros, principalmente de renda fixa. Os Fundos analisados deste segmento possuem carteiras concentradas em CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e, em menor magnitude, LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Vale ressaltar que muitos FII são autorizados a manter estes títulos em suas carteiras, mas os fundos deste segmento se dedicam exclusivamente a isto. Em linhas gerais, CRI representa um fluxo de recebíveis relativos a financiamento de imóveis, aluguéis ou arrendamentos. O investidor do CRI assume o risco de crédito da operação que, geralmente, está atrelado ao devedor final. LCI são títulos emitidos por bancos autorizados a fazer o financiamento habitacional. A instituição capta o recurso e o direciona para o crédito imobiliário. Neste caso, o investidor assume apenas o risco da instituição. Assim como o investidor pessoa física, os FII também têm isenção de Imposto de Renda (IR) em investimentos em CRI e LCI. Estes Fundos possuem títulos atrelados a indicadores de inflação (principalmente IGP- M e IPCA) e ao CDI. O atrelamento de parte da carteira ao CDI tende a proteger as cotas destes FII no mercado secundário, principalmente em momento de aperto monetário. INDICADOR / FUNDO JSRE11 KNCR11 VRTA11 VPA/COTA R$ 102,36 R$ 101,42 R$ 106,32 P/VPA 0,8314 1,0399 0,9904 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 13,84% 12,54% 14,56% TAXA DE PERFORMANCE SIM NÃO SIM TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,00% a.a. 1,00% a.a. 1,00% a.a. DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA BETA (ÚLTIMOS 12M) 1,0 0,7 0,6 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,0% 100,0% 100,0% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 15,9% 15,8% 17,4% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 693 (mil) R$ (mil) R$ 108 (mil) Dados referentes ao fechamento de Fevereiro/ fev.16 - Pág. 7/9

8 SHOPPINGS CENTERS HHGGBBSS1111 SSHHPPHH1111 Os fundos deste segmento são proprietários de parte ou totalidade dos shoppings centers. Há casos de fundos que possuem somente um imóvel (ou participação), havendo casos de obrigatoriedade de investir exclusivamente em empreendimentos desenvolvidos e/ou administrados por determinadas empresas. O desempenho do negócio shoppings centers é fortemente atrelado ao ramo varejista que, por sua vez, depende de fatores como renda e gastos do consumidor, taxa de juros e inflação, disponibilidade de crédito, tributação, confiança nas condições econômicas futuras e nível de emprego. Em média, 70% do faturamento das empresas administradoras de shoppings centers é proveniente de aluguéis de lojas, completando o faturamento as receitas com estacionamento, serviços, venda de imóveis e outras. O cenário conjuntural brasileiro é importante ser destacado, ao se vislumbrar o investimento em fundos do segmento de shopping center, visto que parte das receitas de aluguel advém de um percentual das vendas das lojas. Atualmente temos um cenário com alguns pontos preocupantes, tais como o maior endividamento das famílias, aumento do desemprego e inflação e juros em patamar elevado. Consubstanciados todos estes fatores, os indicadores de comércio varejista têm mostrado quedas consecutivas. INDICADOR / FUNDO SHPH11 HGBS11 VPA/COTA R$ 610,42 R$ 2.143,76 P/VPA 0,9583 0,6601 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 6,95% 11,60% ABL M ,00 M 2 RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) , ,00 TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,5% a.a. do valor de mercado 1,5% a.a. do valor de mercado DIVERSIDADE PORTF. BAIXA ALTA BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,2 1,0 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 76,7% 100,00% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) - 17,1% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 36 (mil) R$ 778 (mil) Dados referentes ao fechamento de fevereiro/16 (1) Índice BM&FBOVESPA Fundos de Investimentos Imobiliários, que tem por objetivo medir a performance de uma carteira composta por cotas de fundos imobiliários que são listados para negociação nos ambientes administrados pela BM&FBOVESPA. (2) O dividend yield de um período é calculado pela divisão da cotação de fechamento deste período pelo rendimento distribuído. 19.fev.16 - Pág. 8/9

9 Disclaimer Este Relatório de Análise foi preparado pela Lopes Filho & Associados, Consultores de Investimentos Ltda. para uso exclusivo do destinatário, não podendo ser reproduzido ou distribuído por este para qualquer pessoa sem expressa autorização da Lopes Filho. Este Relatório de Análise é distribuído somente com o objetivo de prover informações e não representa, em nenhuma hipótese, uma oferta de compra e venda ou solicitação de compra e venda de qualquer valor mobiliário ou instrumento financeiro. As informações contidas neste Relatório de Análise são consideradas confiáveis na data de sua publicação. Entretanto, a Lopes Filho não pode garantir a exatidão e a qualidade das mesmas. As opiniões contidas neste Relatório de Análise são baseadas em julgamentos e estimativas, estando, portanto, sujeitas a mudanças. Sem prejuízo do disposto acima e em conformidade com as disposições da Instrução CVM nº 483/10, o(s) analista(s) de valores mobiliários responsável(eis) pela elaboração deste Relatório de Análise declara(m) que: (I) é (são) certificado(s) e credenciado(s) pela APIMEC. (II) as análises e recomendações refletem única e exclusivamente suas opiniões pessoais, às quais foram realizadas de forma independente e autônoma, inclusive em relação à Lopes Filho. (III) sua(s) remuneração(ões) é (são) fixa(s). Informações adicionais sobre quaisquer emissores objeto dos Relatórios de Análise podem ser obtidas diretamente, por telefone, com o(s) analista(s) responsável(eis). Os Relatórios de Análise podem ser consultados no website cujo acesso é restrito aos assinantes e usuários do serviço de Assessoria em Mercado de Capitais da Lopes Filho. Informações sobre emissores que não são objeto dos Relatórios de Análise podem ser obtidas através de solicitação ao Departamento Comercial. 19.fev.16 - Pág. 9/9

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