PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

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1 ARNALDO RIZZARDO PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PARCELAMENTO DO SOLO URBANO Leis 6.766/79 e 9.785/99 8. a edição revista e atualizada 5 EDITORAm REVISTA DOS TRIBUNAIS STF

2 SUMÁRIO OBRAS DO AUTOR. INTRODUÇÃO EVOLUÇÃO HI STORI CA DO PARCELAMENTO DO IMOVEL E DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA.. 21 l.1 Razões históricas e sociais. o " Primórdios da promessa de compra e venda. O direito ponuguês e o francês O direito civil pátrio Quadro das leis especiais reguladoras APLICAÇÃO DA LEI 6.766/ Revogação expressa e revogação tácita de leis Leis em vigor relativa mente ao parcelamento do solo ur ~ bano Dispositivos em vigor do Dec.-Iei 58 e do Dec Aplicação da Lei aos contratos relativos a imóveis. desmembrados Imóveis rurais e incidência da Lei Aplicação da lei no espaço Competência dos Estados e Municípios para legislarem complementarmente Desmembramentos não suj eitos ao procedimento da Lei ~~.. B 2.9 Loteamentos implantados através de doações e outras formas de alienações LOTEAMENTO Definição de loteamento e lote Condições para o loteamento Requisitos urbanís ti cos... 52

3 10 PROMESSA DE COMPRA E VENDA 3.4 Projeto do lo teamento Fase preliminar Fase do projeto definitivo Aprovação do projeto LOlcamenlOS fec hados DESMEMBRAMENTO E DESDOBRE DE ÁREA Desmembramento e o Oec.-lei Loteamento e desmembramento. Definições e distinções O processo do desmembramento AspecLOs críticos Condições Proj elo do desmembramento Aprovação do projclo Desdobre de área REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO Os documentos necessários para o registro Procedimento cartorário preliminar O alo do registro Registro em mais de uma circunscri ção imo biliária Indisponibilidade dos espaços públicos.. L CancelamenLO do registro Loteamento parcial da propriedade Alteração c cancelamento parcial do lo teamento Transmissão da propriedade loteada Falência do 100eador Mudança na destinação do loteamen LO. L07 6. O CONTRATO Definição de contrato Definição de contrato de promessa de compra e venda Fins do contra LO Natureza obrigacional da promessa.. lu 6.5 Obrigação de razer e execução coativa. 113

4 SUMÁRIO Compromisso de compra e venda em incorporações imobiliárias Compromissso de compra e venda e as garantias da hipoteca e da alienação fiduciária instituídas no imóvel objeto da incorporação imobiliária " ContralO e custos de urbanização PRÉ-CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA Conceito de pré-contrato Execução coativa do pré-contrato e das formas assemelhadas O registro do pré-contrato DIREITO REAL E DIREITO PESSOAL Distinção entre direito real e direito pessoal Compromisso de compra e venda e direito real Conceitos de vários autores EfeiLOs do registro do compromisso e direito real Comparações entre promessa e escritura pública definitiva de compra e venda Efeitos reais do compromisso registrado Compromisso e ação reivindicatória FORMA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA A forma dos negócios jurídicos, segundo o Código CiviL Requisitos do instrumento em imóveis loteados Responsabilidade pelos encargos de implantação do lotea mento A forma nos imóveis não loteados REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA A inscrição e a averbação na vigência da lei anterior, Dec Aplicação do sistema anterior aos contra LOS atuais Matrícula e registro de imóveis loteados Matrícula e registro de imóveis não loteados RequisiLOs da matrícula. 156

5 12 PROMESSA DE COMPRA E VENDA 10.6 Requisitos do registro Efeitos do registro Embargos de terceiro na pro messa de compra e venda não registrada Imposto de transmissão imobiliária na promessa de compra e venda l I. RESClSÃO E CANCE LAMENTO DO CONTR ATO NO REGlSTRO DE lmóvels Rescisão e cancelamento dos contratos atinentes a imóveis loteados e intimações Cancelamento dos contratos atinentes a imóveis não loteados Injustiça de tratamento referente a imóveis loteados Mora do pro mitente comprador em receber a escritura Rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação Quitação, pelo seguro, do contrato de financiamento de imóvel prometido vender pelo financiado Efeitos da rescisão ou do cancelamento do contrato perante terceiros Descabimento da rescisão se o preço se encontra substancialmente satisfeito clãusula PENAL Cláusula penal nas promessas de imóveis loteados e devolução do valor pago Cláusula penal nas promessas de imóveis não loteados O ARREPENDIMENTO Arrependimento nos imóveis loteados Arrependimento nos imóveis não loteados Arrependimento e cláusula resolutiva expressa Arrependimento pelo promitente comprador, ou desistência do negócio, e resti tuição do valor pago PURGAÇÃO DA MORA NAS PRESTAÇOES EM ATRASO Promessas de compra e venda registradas, de imóveis loteados ou não.. 199

6 SUMÁRIO Promessas de compra e venda não registradas, de imóveis loteados ou não Forma de notificação válida para a consliluição em mora e para os fins da Lei ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA Fundamentos da adjudicação compulsória Procedimento da adjudicação Condições para a propositura da ação, necessidade ou não do registro do contrato Adjudicação compulsória e execução específica através dos arts. 466-B e 466-C do CPC Possibilidade de qualquer ação ou defesa, mesmo sem o registro da convenção ACESSÕES E BENFEITORIAS DE IMOVEIS Nulidade da cominação da perda das acessões e benfeitorias nos contratos Conceito de acessões e benfeitorias Direito à indenização Direito de retenção DAS OUTORGAS NOS CONTRATOS DE PROMESSA Necessidade da outorga do cônjuge para a validade plena do contrato l7.2 Validade relativa na ausência do consentimento conjugal Prejuízo do compromissário se prevalente a nulidade absoluta Presença do cônjuge nas cessões de promessas Citação do cônjuge nas açôes de rescisão Interpelação do cônjuge A CESSÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E A PROMESSA DE CESSÃO A cessão de promessa no direito brasileiro e estrangeiro Cess6es de imóveis loteados Cess6es de imóveis não loteados.. 242

7 14 PROMESSA DE COMPRA E VENDA 18.4 Cessão feita pelo compro mitente ve ndedor Direito de ação do cessionári o contra o promitente ve ndedor Promessa de cessão de compromisso de compra e venda e o registro Cessões de imóveis que integram desapropriações para parcelamentos populares e registro dos respectivos instrumentos como títulos de propriedade ANTECIPAÇÃO DO PAGAMENTO E AÇÃO CONSIG NA- TÓRIA A antecipação do pagamento Mora do credor Consignação para antecipar o pagamento.. 25 t 19.4 Atraso nas prestações e consignação Depósito insuficieme e prestações periódicas LOTEAMENTOS IRREGULA RES Regularização do loteamento pelo propri etário Regularização do loteamento pela Prefeitura Municipal Desconsideração da personalidade jurídica na responsabilidade dos loteadores e titularidade do Ministério Público para a ação civil pública ASPECTOS PENA IS O direito anterior à Lei Considerações sobre as infrações Considerações sobre os agentes e os elementos das figuras penais previstas na Lei Sujeito ativo Sujeito passivo Objetividade juridica Elemento subjetivo FATOS PUN ÍVEIS EM ESPÉCIE Delitos com penas de reclusão Delitos quali fi cados. 292

8 SUMÁRIO Delitos com penas de deten ção Sanções disciplinares e suspensão dos pagamentos das prestações BIBLIOGRAFIA legislação Lei 6.766, de Dec.-Iei 58, de , com as modificações introduzidas pela l ei 649/1949 e peia lei 6.014/ Lei 5.869, de lloll Lei 6.015, de 3Ll Dec.-Iei 745, de Dec.-lei 271, de lei 4.380, de Dec.-Iei 1.608, de

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