Direito das Coisas II

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1 2.8 DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR Ao cabo do que já era reconhecido pela doutrina, o Código Civil de 2002, elevou o direito do promitente comprador ao status de direito real. Dantes, tão somente constava por disposição do art do Código Civil de 1916 que: Quando o instrumento público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuízo do estatuído nos arts e Tal disposição afastava a possibilidade do promitente comprador exigir o cumprimento do contrato da parte contrária, e, durante algum tempo, a doutrina brasileira deu guarida a essa norma, assim como a jurisprudência que a chancelou em homenagem ao vestuto princípio nemo peaecise ad factum cogi potest (ninguém pode ser obrigado a praticar especificamente determinado ato) Efeitos da promessa de compra e venda Cuida-se de um direito que tem como fonte concreta uma promessa de compra e venda. Através de uma avença prévia, as partes acordam sobre o objeto e sobre as condições, e ajustam a celebração futura de um contrato. No direito brasileiro, duas particularidades impedem considerar a promessa como mero contrato preliminar: a) a possibilidade prevista na legislação esparsa e no CPC, sendo disciplinada no art. 466-B: Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. b) a atribuição, ao promitente comprador, de um direito real sobre o bem. A promessa de compra e venda vista por essas particularidades seria contrato preliminar impróprio, daí por que sua nomenclatura de compromisso de compra e venda. Para a doutrina brasileira mais recente, o surgimento de um direito real em favor do compromissário ou promitente comprador é a nota característica desse contrato típico decorrente de seu registro no Cartório de Registro de Imóveis Cláusula de arrependimento A inexistência de cláusula de arrependimento é condição para que o contrato típico de promessa de compra e venda produza seus normais efeitos. 57

2 Compreenda-se arrependimento como a manifestação de vontade contrária à anteriormente declarada, no sentido de não mais concretizar negócio jurídico. A cláusula de arrependimento encontra lugar nos contratos preliminares, pois o negócio jurídico perfeito e acabado é, em princípio, irretratável, não podendo ser desfeito, nem modificado, salvo através de novo acordo. As arras ou sinal, conforme aplicação do art. 420 do Código Civil aplicam-se também à promessa de compra e venda, nesse sentido, confira-se: Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. A regra do art do Código Civil, comporta a seguinte distinção: a) contempla ela o contrato que podemos chamar de preliminar de compra e venda, com cláusula de arrependimento, que é, de fato, um pré-contrato, gerador de direitos apenas de natureza pessoal, sobre essa espécie incidindo as regras gerais sobre o contrato preliminar, e; b) promessa de compra e venda tradicionalmente conhecida em nosso meio jurídico como compromisso de venda, contrato irretratável que, registrado no Cartório de Imóveis, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel Forma do contrato É adotado em nosso sistema o princípio da liberdade das formas para a expressão dos atos de vontade. Confira-se o contido no art. 107 do Código Civil: A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. De outro ponto, reza o art. 108 do Código Civil: Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Exigida, assim, em princípio, é a escritura pública para qualquer constituição ou transferência de direito imobiliário de imóvel de valor superior ao valor indicado. 58

3 De se recordar que a controvérsia sobre a necessidade de escritura pública para a promessa de compra e venda decorria do entendimento de alguns de que o contrato preliminar deveria ter a mesma forma do contrato definitivo, se esse fosse solene, sob pena de afrontamento da finalidade das normas que impõem a forma especial. Hoje, a teor do novo Código Civil, a promessa de compra e venda pode ser celebrada por instrumento público ou particular, não importando o valor do negócio Registro no Cartório de Imóveis Exige-se para que o promitente comprador obtenha direito real à aquisição do imóvel, o registro no CRI da localidade do bem do contrato respectivo. Registrada também deve ser, para os mesmos fins, a cessão da promessa. O primeiro efeito do registro é a irretratabilidade do contrato que, no entanto, não impede a resolução do contrato por inadimplemento, bem como, sua dissolução por mútuo acordo. Ainda, tem o registro valor erga omnes, impondo ao promitente vendedor o exercício das faculdades de usar, gozar e dispor da coisa prometida, enquanto vigorar o contrato. 51 Neste sentido, confira-se: EXECUÇÃO FISCAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DE IMÓVEL. Promessas de compra e venda registradas em Cartório de Notas. Impossibilidade. 1. O art do Código Civil prevê expressamente a obrigatoriedade do registro da promessa de compra e venda em Cartório de Registro de Imóveis, para que o promitente comprador adquira direito real à aquisição do imóvel. 2- Estando os contratos de promessa de compra e venda de imóveis registrados em Cartório de Notas, é impossível a aceitação da penhora destes bens, oferecidos pelo promitente comprador, uma vez que não detém direitos 2. Recurso Improvido 52. Ainda: PENHORA. BEM IMÓVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DA AVERBAÇÃO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. Conforme dispõem os art.s e do Código Civil, não se adquire a propriedade de bem imóvel por ato inter vivos sem o respectivo registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Destarte, a falta da aludida averbação no que tange ao instrumento contratual particular de 51 Ver súmula 239 do STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. 52 TJMG; AG /001; Jacutinga; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Nilson Reis; Julg. 13/03/2007; DJMG 30/03/

4 promessa de compra e venda não lhe confere eficácia erga omnes, a teor do disposto art do Código Civil, vinculando apenas os signatários, além de revelar-se como elemento de prova insuficiente para comprovar a propriedade perante terceiros Direito real Durante algum tempo se discutiu acerca de qual natureza é o direito atribuído ao promitente comprador, mas hoje, como o próprio código expressa, trata-se evidentemente de um direito real à aquisição. A este respeito Miguel Maria de Serpa Lopes, já dizia: Finalmente, temos essa figura recém introduzida no nosso direito, a do ônus real resultante do compromisso de compra e venda, a que denominamos de direito real de aquisição, o qual, do mesmo modo, se reflete sobre o ius disponendi, por isso que, quando o mesmo devedor venha a alienar a coisa que prometeu vender, o comprador, ao adquiri-la, se subordina ao ônus real que sobre ela pesa, ou seja, a obrigação de outorgar a escritura definitiva Direitos do titular de direito real Informa o art do Código Civil: O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. a) exigência da outorga da escritura definitiva de compra e venda A lei dispõe que a exigência do promitente comprador, titular de direito real, quanto à outorga da escritura definitiva de compra e venda, tanto pode ser feita ao promitente vendedor como a terceiros. Trata-se de efeito do direito de seqüela que o direito real confere ao promitente comprador. Este vínculo é uma garantia contra todos, pois, registrada a promessa, o efeito do direito real decorrente é oponível erga omnes. Aliás, em vista do grande avanço do sistema processual brasileiro, poderá o promitente comprador se valer de outras ações cujo objeto seja exigir do promitente vendedor o cumprimento da obrigação assumida. 53 TRT 3ª R.; AP ; Segunda Turma; Rel. Juiz Vicente de Paula Maciel Júnior; Julg. 26/06/2007; DJMG 06/07/ Curso de direito civil, v. 4. p

5 b) adjudicação do imóvel A adjudicação é o ato do juiz pelo qual é determinada a transferência de uma coisa do patrimônio de alguém para o de outra pessoa. O ato é uma sentença. É a sentença do juiz a examinar a resistência do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, solucionando assim a pendência, sentença que, de acordo com as disposições pertinentes do CPC, substitui o título e, desde que registrada no CRI competente, transfere a propriedade da coisa adjudicada em definitivo. A exigência do registro, para fins de execução da obrigação de fazer contra o vendedor, desde a década de 60 vem sendo minimizada. O STF no acórdão RE , já admitia o registro do contrato no curso da ação de adjudicação. Algum tempo depois tal entendimento foi sumulado, basta ver o contido na Súmula 168: Para os efeitos do Decreto-lei 58, de , admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação. Posteriormente o STJ emanou decisão, posteriormente convertida na Súmula 239 proclamando que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Atualmente a jurisprudência e doutrina, em que pese travarem pequena discussão admitem a desnecessidade do registro para fins de adjudicação, contudo, ressalvam ser imprescindível para fins de oposição quanto à terceiro. 61

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