REAVALIAÇÃO DE UNIDADES. "Pátio das Américas-Residencial" G.M.R. S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES

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1 REAVALIAÇÃO DE UNIDADES "Pátio das Américas-Residencial" G.M.R. S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES

2 REAVALIAÇÃO DE UNIDADES INCORPORADOR: SPE Pátio das Américas Empreendimentos e Participações LTDA CONSTRUTOR: G.M.R. S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTO: Pátio das Américas-Residencial ENDEREÇO: Rua Piquirões, 121, Jd. Aquarius, São José dos Campos/SP CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO Finalidade: RESIDENCIAL Nº de Blocos: 1 Área Útil do Aptº Tipo : Anexo I Nº de Pavimentos Tipo: 24 Área Total do Apto Tipo : Anexo I Nº de Unidades Habitacionais: 114 Estágio da construção: Concluído Vagas / Unidade Tipo: 2 Padrão construtivo: médio QUADRO RESUMO DOS VALORES DE AVALIAÇÃO Vide anexo I 1

3 CARACTERÍSTICAS DA LOCALIZAÇÃO 1. LOCALIZAÇÃO O empreendimento localiza-se na Av. Cassiano Ricardo, Jd. Aquarius. O CEP do local é Região de padrão alto, com diversos empreendimentos verticais no mesmo padrão do empreendimento Pátio das Américas. São José dos Campos é um município do estado de São Paulo, localizado na mesorregião do Vale do Paraíba, dista 97 km da capital paulista. É o primeiro maior pólo industrial e comercial da mesorregião, abrigando empresas como GMB, Embraer, Petrobras, dentre outras, além da Aviação do Exército. O acesso ao empreendimento é fácil, podendo ser efetuado, pela Av. Cassiano Ricardo, pela marginal da Rodovia Presidente Dutra. A Av. cassiano Ricardo é uma das princípais vias de acesso e trafego na zona oeste da cidade de São José dos Campos, com pista dupla de 2 mãos cada e tráfego intenso de veículos. 2. CARACTERÍSTICAS DO BAIRRO EM TERMOS DE INFRA-ESTRUTURA O bairro e região possui toda infraestrutura urbana da cidade como água, esgoto, gás, águas pluviais, energia elétrica, iluminação pública, pavimentação asfáltica. A região é dotada de todos equipamentos comunitários e melhoramentos públicos usuais e necessários ao conforto da população. Na região encontramos comércio diversificado e serviços, tais como postos de serviços, restaurantes, praças, supermercados, etc. Próximo ao empreendimento está o Carrefour, Forum Trabalhista, Forum da Justiça Federal e a construção do novo Forum estadual. Os futuros moradores do empreendimento vão poder usufruir de uma região planejada e dotada de todos os equipamentos comunitários e melhoramentos públicos usuais e necessários ao conforto da população. 3. CARACTERÍSTICAS DO BAIRRO EM TERMOS DE VOCAÇÃO IMOBILIÁRIA a) Situação Geral ( atual e futura ) do mercado locala) Situação geral (atual e futura) do mercado local: A região onde localiza-se o imóvel avaliando está em crescimento com vários empreendimentos em fase de construção ou concluídos de médio / alto padrão habitacional. Tendo em vista os empreendimentos implantados no setor urbano em estudo, há bons motivos para se ter boas perspectivas de comercialização dos imóveis na região, tratando-se de edificações de estilo arquitetônico arrojado e bom niel de planejamento. b) Quais são as empresas concorrentes na região e quais empreendimentos e situação de comercialização: As principais empresas concorrentes e empreendimentos são: Construtora MVituzzo- Aquarius Evolution Construtora Cordoba - Landscape c) Velocidade de vendas médio mensal do mercado local p/ o tipo de imóvel em estudo: A uma unidade residencial a venda. O bairro possui bom nivel de velocidade de venda em comparação com outros bairros da cidade. d) A região apresenta fatores favoráveis ou desfavoráveis à sua comercialização? A região apresenta fatores favoráveis devido a sua localização e infra-estrutura completa para atender o público alvo do empreendimento. 2

4 EMPREENDIMENTOS E PROJETO 1- EMPREENDIMENTO: O "Pátio das Américas" será composto de 02 Blocos, denominados Patio Residence (Bloco 1), com 114 apartamentos residenciais; Patio Business e Patio Mall (Bloco 2), com 187 salas comerciais e 24 lojas comerciais. AVALIAÇÃO: 4 - Bom 2- CARACTERÍSTICAS DE IMPLANTAÇÃO: Trata-se de um empreendimento composto por 2 blocos. O bloco residencial é composta por 3 subsolos, térreo, 2º pavimento (área de lazer), 3º ao 18º pavimento tipo, 19º ao 24º pavimentos duplex, totalizando 114 unidades. 3º SUBSOLO: conterá área de circulação e veículos, área de circulação para pedestre, espaço reservado para caixas d'água contendo 13 caixas d'água, rampa para veículos de acesso ao 2º subsolo, caixa de escadas, áreas não utilizadas, hall/circulação, área de circulação/acesso (elevador e caixa de escadas), área de circulação/acesso a vagas de motos, área de circulação/acesso a avaga de bicicletas, área de base do shaft, 01 (um) elevador, 161 vagas de estacionamento para veículos, 89 vagas para motos e 64 vagas para bicicletas estinadas ao Patio Business. 2º SUBSOLO: conterá área de circulação e veículos, área de circulação para pedestre, rampa para veículos de acesso ao térreo,caixa de escadas, hall social, área de circulação/acesso (elevador e caixa de escadas), área de circulação/acesso a vagas de motos, shafts (vazios), 03 (três) elevadores, 03 (três) depoósitos, depósito de limpeza, sanitário feminino, vestiário feminino, central de limpeza, copa, sala de manutenção com 01(um) depósito; 113 vagas de estacionamento de veículos para uso dos condominos do Patio Residence, 01 (um) bicicletário para 22 (vinte e duas) bicicletas, 10 vagas para motos e 01 vaga para portadores de deficiência (PNE). 1º SUBSOLO: conterá área de circulação e veículos, área de circulação para pedestre, rampa para veículos de acesso ao térreo, rampa desce pra o 2 subsolo,caixa de escadas, hall social, área de circulação/acesso (elevador e caixa de escadas), área de circulação/acesso a vagas de motos, shafts (vazios), 03 (três) elevadores, DML, sanitário masculino, casa de maquinas e pressurização com ante câmara, centro de medição; 99 vagas de estacionamento de veículos para uso dos condominos do Patio Residence, 01 (um) bicicletário para 22 (vinte e duas) bicicletas, 3 vagas para motos 01 vaga para carga e descarga e 10 vagas para visitantes. TÉRREO OU 1º PAVIMENTO: conterá conterá área de circulação e veículos, área de circulação para pedestre, entrada de veículos comercial (rampa desce com 03 áreas de acumulo), rampa sobe do 1º subsolo, saída de veículos (comercial) pela Av. Cassiano Ricardo, com sinaleiro rotativo intermitente, 04 acessos de pedestres pela Av. Cassiano Ricardo, sendo 3 deles com rampa sobe, entrada e saída de veículos (loja) pela Av. Cassiano Ricardo, com sinaleiro rotativo intermitente e rampa sobe, scesso de veículos lojas e subsolos comercial pela Av. Cassiano Ricardo com sinaleiro rotativo intermitente, 01 acesso de veículos para carga e descarga pela Rua dos Piquirões com sinaleiro rotativo intermitente e rampa sobe, acesso de veículos ao prédio residencial pela Rua dos Piquirões com sinaleiro rotativo intermitente, rampa sobe e 3 áreas de acumulo, 02 esteiras rolantes desce, jardins, espelhos d'água, 02 lizeiras, acesso de veículos lojas pela Rua dos Piquirões com sinaleiro rotativo intermitente e rampa sobe, rampas sobem para uso de pedestre, 03 caixas de escadas, rampa para o uso de pedestres, hall de entrada para acesso aos demais pavimentos comerciais, recepção comercial área de atendimento 09 elevadores de uso comercial, 01 elevador de segurança de uso comercial, 01 WC PNE, 02 ante câmaras, recepção residencial com 01 WC, ADM/central de entregas, hall de circulação de elevadores e escadas, 03 elevadores, centro de medição de água e gás, 02 vagas para carga e descarga, 03 vagas para portadores de deficiência (PNE) 73 vagas para visitantes e 22 lojas comerciais. 2º PAVIMENTOS - ÁREA DE LAZER: conterá hall coberto; hall social/circulação; circulação; 03 elevadores; caixa de escadas; salão de jogos; fitness; vestiário PNE; 02 vestiários; ante câmara, DML; sauna; 02 WC, cozinha; salão de festas, jardins; pérgulas; play ground; piscina infantil; piscina adulto; 02 solários, lava-pés; ducha; plataforma elevatória para PNE, escada de acesso as piscinas e vázios (shaft). PAVIMENTOS TIPO (3º AO 18º PAVIMENTO): conterá cada pavimento - hall social; 03 elevadores; centro de medição de água e gás; caixa de escadas; shaft e 06 apartamentos tipo. 19º, 21º e 23º PAVIMENTOS (duplex/inferior): conterá cada pavimento - hall social; 03 elevadores; centro de medição de água e gás; caixa de escadas; shaft e porção inferior de 06 apartamentos duplex. 20º, 22º e 24º PAVIMENTOS (duplex/superior): conterá cada pavimento - circulação; centro de medição de água e gás; caixa de escadas; shaft e porção superior de 06 apartamentos duplex. CASA DE MAQUINAS/BARRILETE: conterá circulação, barrilete e casa de maquinas.

5 CASA DE MAQUINAS/BARRILETE: conterá circulação, barrilete e casa de maquinas. CAIXA D'ÁGUA: conterá 02 caixas d'água, uma com capacida de 37,69m³ e outra com 37,77m³. AVALIAÇÃO: 4 - Bom 3 - DESCRIÇÃO DAS UNIDADES PAVIMENTOS TIPO Apartamento tipo A - Apartamentos de finais 01, 02, 05 e 06 conterão: 02 dormitórios; 02 banhos; sala; cozinha/área de serviço; circulação, e sacada, sendo que um dos banhos em conjunto com um dos dormitórios formam a suíte do apartamento. Apartamento tipo B - Apartamentos de finais 03 conterão: 01 dormitório; 01 banho1; sala; cozinha/área de serviço; circulação, e sacada. Apartamento tipo C - Apartamentos de finais 03 conterão: 01 dormitório; 01 banho1; sala; cozinha/área de serviço; circulação, e sacada. Apartamento tipo D (duplex) - Apartamentos de finais 01, 02, 05 e 06 conterão: 03 dormitórios; 04 banhos; sala; cozinha/área de serviço; circulação, e sacada, sendo que os banhos em conjunto com os dormitórios formam as 03 suítes do apartamento. Apartamento tipo E (duplex) - Apartamentos de finais 03 conterão: 03 dormitórios; 03 banhos; sala; cozinha/área de serviço; circulação, e sacada, sendo que os banhos em conjunto com os dormitórios formam as 03 suítes do apartamento. Apartamento tipo F (duplex) - Apartamentos de finais 04 conterão: 03 dormitórios; 03 banhos; sala; cozinha/área de serviço; circulação, e sacada, sendo que os banhos em conjunto com os dormitórios formam as 03 suítes do apartamento. AVALIAÇÃO: 4 - Bom 3

6 ANEXO III - ACABAMENTOS DAS UNIDADES DEPENDÊNCIA DORMITÓRIOS SALA DE ESTAR/JANTAR PISO PAREDE FORRO Contrapiso cimentado Contrapiso cimentado COZINHA e AR. SERVIÇO Cerâmica Azulejo BANHEIRO Cerâmica Azulejo VARANDA Cerâmica Argamassa cimentícea VAGAS DE GARAGEM Concreto ou Cimentado ESQUADRIAS Alumínio Alumínio Alumínio Alumínio ACABAMENTOS DAS ÁREAS COMUNS HALL dos ELEVADORES ESCADARIA VESTIÁRIOS / SANITÁRIOS SAUNA ESPAÇO GOURMET SOLARIUM DECK PISCINA SALÃO DE JOGOS CALÇADAS DEPENDÊNCIA PISO PAREDE SALÃO DE EVENTOS CHURRASQUEIRA SALA DE GINASTICA Argamassa cimentícea Porcelanato Cerâmica Cerâmica Madeira Madeira Caiação Madeira Pastilha FORRO Porcelanato Cerâmica Caiação Pergolado em madeira Madeira ESQUADRIAS Alumínio Alumínio Alumínio Alumínio Cerâmica Alumínio

7 TERMO DE ENCERRAMENTO PRODUTO: REAVALIAÇÃO DE UNIDADES EMPREENDIMENTO: Pátio das Américas-Residencial ENDEREÇO: Rua Piquirões, 121, Jd. Aquarius, São José dos Campos/SP INCORPORADORA: SPE Pátio das Américas Empreendimentos e Participações LTDA CONSTRUTORA: G.M.R. S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SITUAÇÃO DA OBRA Obra Concluída CDL ARQUITETURA & ASSESSORIA LTDA. Arquiteto Celso de Lima CAU A São Paulo, 15/12/2015 5

8 ANEXOS

9 ANEXO VIII - DADOS DAS UNIDADES-APTOS / VALORES DE AVALIAÇÃO Nº BLOCO Área Útil Área Total Dorm Suítes Vagas Valor Avaliação R$ Valor de Venda Forçada R$ Fração Ideal Tipo Venda 111 A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo 1 Tipo 9 de 16

10 ANEXO VIII - DADOS DAS UNIDADES-APTOS / VALORES DE AVALIAÇÃO Nº BLOCO Área Útil Área Total Dorm Suítes Vagas Valor Avaliação R$ Valor de Venda Forçada R$ Fração Ideal Tipo Venda 816 A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 66,47 114, , ,00 0, Tipo A 66,58 115, , ,00 0, Tipo 3 Tipo 10 de 16

11 ANEXO VIII - DADOS DAS UNIDADES-APTOS / VALORES DE AVALIAÇÃO Nº BLOCO Área Útil Área Total Dorm Suítes Vagas Valor Avaliação R$ Valor de Venda Forçada R$ Fração Ideal Tipo Venda 1615 A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 96,58 164, , ,00 0, Tipo A 133,27 231, , ,00 0, Tipo A 133,27 231, , ,00 0, Tipo A 118,41 204, , ,00 0, Tipo A 117,90 203, , ,00 0, Tipo A 133,27 231, , ,00 0, Tipo A 133,27 231, , ,00 0, Tipo A 133,27 231, , ,00 0, Tipo A 133,27 231, , ,00 0, Tipo A 118,41 204, , ,00 0, Tipo A 117,90 203, , ,00 0, Tipo A 133,27 231, , ,00 0, Tipo A 133,27 231, , ,00 0, Tipo A 133,27 231, , ,00 0, Tipo A 133,27 231, , ,00 0, Tipo A 118,41 204, , ,00 0, Tipo A 117,90 203, , ,00 0, Tipo A 133,27 231, , ,00 0, Tipo A 133,27 231, , ,00 0, Tipo 4 Tipo , ,00 0, de 16

12 ANEXO II - DADOS DAS VAGAS AUTÔNOMAS / VALORES DE AVALIAÇÃO Nº BLOCO Área Útil Área Total Valor Avaliação R$ Valor de Venda Forçada R$ Fração Ideal Tipo Venda 79 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 80 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 81 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 82 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 83 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 84 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 85 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 86 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 92 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 93 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 94 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 125 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 126 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 127 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 128 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES 129 Bloco A 11,04 15, , ,00 0, VAGA SIMPLES Tipo TOTAIS , ,00 0, de 16

13 ANEXO XII - PESQUISAS E HOMOGENEIZAÇÃO PLANILHA DE CÁLCULOS DADOS COMPARATIVOS LOCAL: RUA PIQUIRÕES, 121 TIPO DE IMÓVEL: Apartamento BAIRRO: JARIM AQUARIUS CIDADE: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS / SP IF: /12/2016 No. FONTE/ LOCALIZAÇÃO No. VALOR ÁREA ÚTIL IDADE INDICE FATOR TRANSFORM. FATOR FATOR FATOR IF VL. UNIT. correção FONE vagas R$ (M2) ANOS FISCAL FONTE R$ GARAG. PADRAO IDADE R$ fatores 1 Mateus Rua Piquirões, ,00 75,00 0, , ,00 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5.066,67 0,00% dormit. (1 suite) + depend. Cond. Patio das Américas 2 Kaza Imov. Rua Piquirões, ,00 55,00 0, , ,00 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5.530,91 0,00% dormit. (1 suite) + depend. Cond. Patio das Américas 3 Andrea Rua das Baleias x Av. Alfredo I.N ,00 75,00 0, , ,00 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5.826,67 0,00% dormit. + depend. Edf. Aquarius Evolucion 4 Terra Imov. Rua Ruivo, ,00 67, , ,00 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5.522,39 0,00% dormit. (1 suiet) + depend. lazer completo 5 Mirante Imov. Rua das Baleias, ,00 78,00 2, , ,00 0,00% 0,00% 2,00% 0,00% 6.146,15 2,00% dormit. (1 suite) + depend. lazer completo CONSIDERAÇÕES Obs. MÉDIA R$ 5.618,56 DESV. PADRÃO R$ 400,99 DOLAR COMERCIAL VL. VENDA R$ LIM. SUP. R$ 7.304,12 DOLAR PARALELO VL. VENDA R$ LIM. INF. R$ 3.932,99 Distr. De student - intervalo de confiança 80% - TP 1,44 MÉDIA PONDER. R$ 5.618,56 Amplitude no intervalo de confiança 1,09 COEF. VARIAÇÃO 0,07 VALOR DO ÁREA UTIL IDADE TP VL. P/ M2 VL. APTO. VALOR MEDIO 75,0000 0, , ,76 VALOR MÁXIMO 75,0000 1, , ,87 VALOR MÍNIMO 75,0000 1, , ,66

14 CRÉDITO IMOBILIÁRIO SPE Pátio das Américas Empreendimentos e Participações LTDA Fachada Entrada do condomínio Hall de Entrada Fitness Vestiário Piscina

15 CRÉDITO IMOBILIÁRIO SPE Pátio das Américas Empreendimentos e Participações LTDA 9º Pavimento tipo 9º Pavimento tipo 9º Pavimento tipo 9º Pavimento tipo 9º Pavimento tipo 9º Pavimento tipo

16 ANEXO I - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO