REAVALIAÇÃO EMPREENDIMENTO: DA VINCI CORPORATE EMPRESÁRIO: EMP. XL INCORPORAÇÕES LTDA.

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1 REAVALIAÇÃO EMPREENDIMENTO: DA VINCI CORPORATE EMPRESÁRIO: EMP. XL INCORPORAÇÕES LTDA.

2 REAVALIAÇÃO INCORPORADOR: CONSTRUTOR: EMPREENDIMENTO: ENDEREÇO: EMP. XL INCORPORAÇÕES LTDA. ELVAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. DA VINCI CORPORATE ESTRADA RAUL VEIGA Nº 97 - ALCÂNTARA - SÃO GONÇALO - RJ CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO Finalidade: Nº de Blocos: 01 Nº de Pavimentos Tipo: 06 Nº de Unidades / Pavimento: 21 Nº de Unidades Habitacionais: 147 Vagas / Unidade Tipo: 0 Vagas / apto. cobertura: 0 Padrão de Acabamento: Médio/Alto Comercial Área Útil do Aptº Tipo 1: Área Total do Aptº Tipo 1 c/ 1 vaga: Área Total do Aptº Tipo 1 c/ 2 vagas: Área Útil do Aptº Tipo 2: Área Total do Aptº Tipo 2 c/ 1 vaga: Área Total do Aptº Tipo 2 c/ 2 vagas: Percentual de Obra da última medição: Vide Anexo I Vide Anexo I Vide Anexo I Vide Anexo I Vide Anexo I Vide Anexo I 100,00% QUADRO RESUMO DOS VALORES DE AVALIAÇÃO VIDE ANEXO I 1

3 COMENTÁRIOS 1 - LOCALIZAÇÃO/MERCADO O Empreendimento está localizado em Alcântara, Município de São Gonçalo. A Estrada Raul Veiga para a qual o Empreendimento apresenta uma de suas testadas, é uma via principal, com pavimentação asfáltica, 02 pistas de rolamento e 02 mãos de direção. Estas características referem-se ao entorno do Empreendimento. A Rua Arnulfo Cardoso, para a qual o Empreendimento apresenta sua outra testada, é uma via secundária, com pavimentação asfáltica, 02 pistas de rolamento e 01 mão de direção. Verifica-se na região a predominância de edificações residenciais unifamiliares, alguns prédios residenciais multifamiliares e edificações comerciais. Destaca-se como principal via de acesso à região, a Rodovia Niterói-Manilha, próximo ao Empreendimento objeto do Estudo, uma das vias que fornecem acesso à Região dos Lagos, e à outros Municípios. Podemos ainda citar a Estrada Raul Veiga, Estrada Pacheco, Av. Maricá, Rua Manoel João Gonçalves, como importantes vias do bairro. Quanto às condições de transporte, constata-se a existência de linhas de ônibus urbanos circulando no município, além de ônibus intermunicipais. Verifica-se principalmente na Rua Manoel João Gonçalves, a presença de comércio local, como padarias, mini mercados, oficinas mecânicas, concessionárias de veículos, agências bancárias e etc. Nos últimos anos, as maiores Construtoras/Incorporadoras do Rio de Janeiro investiram em regiões que até então não eram procuradas pelas mesmas, como bairros da Zona Norte e Subúrbio da cidade do Rio de Janeiro e outros Municípios próximos à cidade do Rio de Janeiro. Tais investimentos deve-se também ao crescimento do crédito imobiliário neste período, inclusive com o incentivo do Governo Federal, aumentando o interesse destas Construtoras/Incorporadoras em outras faixas de renda. Foram verificados outros empreendimentos recém concluídos no município de São Gonçalo. Vale destacar a grande disponibilidade de terrenos para Incorporação, o que facilita o lançamento de novos Empreendimentos. 2 - EMPREENDIMENTO/PROJETO Trata-se de prédio comercial, construído em terreno de topografia plana, em esquina com a Estrada Raul Veiga e Rua Arnulfo Cardoso, com padrão médio/alto de acabamento, tendo pavimento térreo com acesso, sala de administração e 08 lojas, 1º pavimento de garagem elevado com 25 vagas para automóveis, sendo 06 vagas presas e manobráveis através de sistema de pallets, 2º pavimento de garagem elevado com 25 vagas para automóveis, sendo 06 vagas presas e manobráveis através de sistema de pallets, 3º pavimento de garagem elevado com 25 vagas para automóveis, sendo 06 vagas presas e manobráveis através de sistema de pallets, 5º ao 10º pavimentos tipo com 21 salas comerciais por andar, pavimento de cobertura com 13 salas comerciais e áreas de uso comum, e servidos por 03 elevadores. O condomínio é dotado ainda de sala multiuso, sala de ginástica e piscina. DESCRIÇÃO DAS UNIDADES: Lojas 101 a 107: loja propriamente dita com lavabo. Loja 108: loja propriamente dita com 02 lavabos e depósito. Pavimentos tipo (5º ao 10º) - Colunas 01 a 21 / Salas 1101 a 1113: salas comerciais com lavabo. 3 - PADRÃO CONSTRUTIVO/QUALIDADE CONSTRUTIVA/TECNOLOGIAS O padrão de acabamento empregado é o médio/alto. Fachada: Cerâmica / Vidro / Alumínio. Esquadrias da fachada: alumínio. 2

4 MEMORIAL DESCRITIVO DE ACABAMENTOS DEPENDENCIA PISO PAREDE FORRO ESQUADRIAS Lojas Concreto Alvenaria aparente -- Vidro Salas Porcelanato Massa Corrida Gesso Alumínio Lavabos Cerâmico Massa Corrida Gesso -- ACABAMENTOS DAS ÁREAS COMUNS DEPENDENCIA Hall social (portaria) Hall dos elevadores Escadas Sala multiuso Garagem PISO Porcelanato Porcelanato Cimentado liso Porcelanato Cimentado PAREDE FORRO ESQUADRIAS Massa Corrida Gesso -- Massa Corrida Gesso -- Massa Corrida Massa Corrida Gesso Alumínio Pintura texturizada -- Alumínio 3

5 TERMO DE ENCERRAMENTO PRODUTO: REAVALIAÇÃO EMPREENDIMENTO: DA VINCI CORPORATE ENDEREÇO: INCORPORADORA: CONSTRUTORA: ESTRADA RAUL VEIGA Nº 97 - ALCÂNTARA - SÃO GONÇALO - RJ EMP. XL INCORPORAÇÕES LTDA. ELVAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Nada mais tendo a acrescentar, damos por encerrado o presente Laudo, sendo a última folha datada e por nós assinada. S.M.J. esta é a nossa avaliação. Rio de Janeiro, 16 de Agosto de Empresa: Brasplan Rio Planejamento, Administração e Participação Ltda. Antônio José Dias de Lemos Engº Civil - CREA nº D/RJ 4

6 ANEXO I - DADOS DAS UNIDADES / VALORES DE AVALIAÇÃO DA VINCI CORPORATE Unidades Nº de Nº de DORM. VAGAS Área Útil Área Total Valor das Valor das Valor de Valor de Unidades s/ vagas Vagas Avaliação Liquidez Fração Ideal ,12 38, , , ,00 0, ,82 41, , , ,00 0, ,26 41, , , ,00 0, ,75 35, , , ,00 0, ,75 35, , , ,00 0, ,13 34, , , ,00 0, ,57 36, , , ,00 0, ,07 503, , , ,00 0, ,57 40, , , ,00 0, ,27 33, , , ,00 0, ,59 37, , , ,00 0, ,35 35, , , ,00 0, ,15 46, , , ,00 0, ,50 35, , , ,00 0, ,59 35, , , ,00 0, ,99 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,93 39, , , ,00 0, ,95 36, , , ,00 0, ,54 28, , , ,00 0, ,32 31, , , ,00 0, ,09 34, , , ,00 0, ,24 41, , , ,00 0, ,38 31, , , ,00 0, ,18 31, , , ,00 0, ,85 39, , , ,00 0, ,90 39, , , ,00 0, ,57 40, , , ,00 0, ,27 33, , , ,00 0, ,59 37, , , ,00 0, ,35 35, , , ,00 0, ,15 46, , , ,00 0, ,50 35, , , ,00 0, ,59 35, , , ,00 0, ,99 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,93 39, , , ,00 0, ,95 36, , , ,00 0, ,54 28, , , ,00 0, ,32 31, , , ,00 0, ,09 34, , , ,00 0, ,24 41, , , ,00 0, ,38 31, , , ,00 0, ,18 31, , , ,00 0, ,85 39, , , ,00 0, ,90 39, , , ,00 0,00606

7 DA VINCI CORPORATE (CONTINUAÇÃO) Unidades Nº de Nº de DORM. VAGAS Área Útil Área Total Valor das Valor das Valor de Unidades s/ vagas Vagas Avaliação Fração Ideal ,57 40, , , ,00 0, ,27 33, , , ,00 0, ,59 37, , , ,00 0, ,35 35, , , ,00 0, ,15 46, , , ,00 0, ,50 35, , , ,00 0, ,59 35, , , ,00 0, ,99 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,93 39, , , ,00 0, ,95 36, , , ,00 0, ,54 28, , , ,00 0, ,32 31, , , ,00 0, ,09 34, , , ,00 0, ,24 41, , , ,00 0, ,38 31, , , ,00 0, ,18 31, , , ,00 0, ,85 39, , , ,00 0, ,90 39, , , ,00 0, ,57 40, , , ,00 0, ,27 33, , , ,00 0, ,59 37, , , ,00 0, ,35 35, , , ,00 0, ,15 46, , , ,00 0, ,50 35, , , ,00 0, ,59 35, , , ,00 0, ,99 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,93 39, , , ,00 0, ,95 36, , , ,00 0, ,54 28, , , ,00 0, ,32 31, , , ,00 0, ,09 34, , , ,00 0, ,24 41, , , ,00 0, ,38 31, , , ,00 0, ,18 31, , , ,00 0, ,85 39, , , ,00 0, ,90 39, , , ,00 0, ,57 40, , , ,00 0, ,27 33, , , ,00 0, ,59 37, , , ,00 0, ,35 35, , , ,00 0, ,15 46, , , ,00 0, ,50 35, , , ,00 0, ,59 35, , , ,00 0, ,99 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,93 39, , , ,00 0, ,95 36, , , ,00 0, ,54 28, , , ,00 0, ,32 31, , , ,00 0, ,09 34, , , ,00 0, ,24 41, , , ,00 0, ,38 31, , , ,00 0, ,18 31, , , ,00 0, ,85 39, , , ,00 0, ,90 39, , , ,00 0,00606

8 DA VINCI CORPORATE (CONTINUAÇÃO) Unidades Nº de DORM. Nº de VAGAS Área Útil Área Total Valor das Unidades s/ vagas Valor das Vagas Valor de Avaliação Fração Ideal ,57 40, , , ,00 0, ,27 33, , , ,00 0, ,59 37, , , ,00 0, ,35 35, , , ,00 0, ,15 46, , , ,00 0, ,50 35, , , ,00 0, ,59 35, , , ,00 0, ,99 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,93 39, , , ,00 0, ,95 36, , , ,00 0, ,54 28, , , ,00 0, ,32 31, , , ,00 0, ,09 34, , , ,00 0, ,24 41, , , ,00 0, ,38 31, , , ,00 0, ,18 31, , , ,00 0, ,85 39, , , ,00 0, ,90 39, , , ,00 0, ,57 40, , , ,00 0, ,27 33, , , ,00 0, ,59 37, , , ,00 0, ,35 35, , , ,00 0, ,15 46, , , ,00 0, ,50 35, , , ,00 0, ,59 35, , , ,00 0, ,99 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,90 41, , , ,00 0, ,30 41, , , ,00 0, ,14 39, , , ,00 0, ,90 39, , , ,00 0,00606 TOTAL ,00 0, , ,00 0,88399

9 ANEXO IX - DADOS DAS VAGAS AUTÔNOMAS / VALORES DE AVALIAÇÃO Nº Pavimento Bloco Área Útil Área Total Valor Avaliação R$ Fração Ideal (decimal) Tipo Unidade 1 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 2 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 3 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 4 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 5 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 6 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 7 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 8 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 9 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 10 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 11 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 12 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 13 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 14 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 15 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 16 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 17 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 18 1ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 19 1ª Gar. Elev. único 15, ,00 0,00147 VG PROVISÓRIA 20 1ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 21 1ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 22 1ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 23 1ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 24 1ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 25 1ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 1 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 2 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 3 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 4 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 5 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 6 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 7 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 8 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 9 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 10 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 11 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 12 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 13 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 14 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 15 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 16 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 17 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 18 2ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 19 2ª Gar. Elev. único 15, ,00 0,00147 VG PROVISÓRIA 20 2ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 21 2ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 22 2ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 23 2ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 24 2ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 25 2ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA

10 ANEXO IX - DADOS DAS VAGAS AUTÔNOMAS / VALORES DE AVALIAÇÃO Nº Pavimento Bloco Área Útil Área Total Valor Avaliação R$ Fração Ideal (decimal) Tipo Unidade 1 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 2 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 3 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 4 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 5 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 6 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 7 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 8 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 9 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 10 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 11 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 12 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 13 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 14 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 15 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 16 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 17 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 18 3ª Gar. Elev. único 17, ,00 0,00165 VG PROVISÓRIA 19 3ª Gar. Elev. único 15, ,00 0,00147 VG PROVISÓRIA 20 3ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 21 3ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 22 3ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 23 3ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 24 3ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA 25 3ª Gar. Elev. único 12, ,00 0,00125 VG PROVISÓRIA TOTAL 0, , ,00 0,11601 Observação: A numeração das vagas acima descritas foram arbitradas, tendo em vista que o único documento onde constam numeração para as vagas é o Projeto Aprovado, que provavelmente, sofreu modificações, não havendo inclusive em tal Projeto a presença de vagas com 2,20 x 5,00 m e ainda, onde as vagas presas por sistema de pallets não possuem numeração. A distribuição das vagas nos respectivos pavimentos foi obtida através do Quadro da NBR.

11 ANEXO II - FOTOS ATUALIZADAS DO EMPREENDIMENTO

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14 ANEXO III - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS Para a obtenção do Valor de Mercado dos Apartamentos será utilizado o Método Comparativo. MÉTODO COMPARATIVO PESQUISA DE MERCADO Para fins de avaliação, procederemos a homogeneização dos valores pesquisados, considerando os fatores local, área, características, vaga, padrão e a confiabilidade da fonte de informação, discriminados abaixo: Fator local: influência da localização do imóvel, na região em questão; Fator área: Visa corrigir as distorções existentes entre as áreas de maior ou menor dimensão dos imóveis pesquisados e daquela sob avaliação: Fa = (Ap/Aa) n n = 0,125 - diferenças de áreas > 30% n = 0,25 - diferenças de áreas < ou iguais a 30% Fator características: referente a infra-estrutura da edificação e/ou conjunto, posição da unidade em relação a edificação e/ou conjunto, estado de conservação da unidade e/ou da edificação, ou ainda outras características específicas, consideradas caso a caso; Fator vaga: número de vagas, em relação ao local, as características e ao padrão da edificação; Fator padrão: padrão construtivo da unidade e/ou edificação; Fator fonte: referente a amostra coletada ser oferta ou venda efetiva. AMOSTRAS 1. Estrada Raul Veiga nº 351 col. 06 (Stilo Shopping & Offices) Área: 24,09 m² Preço: R$ ,00 Nº de vagas: não possui Idade aparente: novo Fonte: BR Brokers - Janna - Tel.: Estrada Raul Veiga nº 351 col. 09 (Stilo Shopping & Offices) Área: 24,57 m² Preço: R$ ,00 Nº de vagas: não possui Idade aparente: novo Fonte: BR Brokers 3. Estrada Raul Veiga nº 351 col. 16 (Stilo Shopping & Offices) Área: 26,15 m² Preço: R$ ,00 Nº de vagas: não possui Idade aparente: novo Fonte: BR Brokers 4. Estrada Raul Veiga nº 351 col. 18 (Stilo Shopping & Offices) Área: 24,18 m² Preço: R$ ,00 Nº de vagas: 01 Idade aparente: novo Fonte: BR Brokers 5. Estrada dos Menezes nº 850 sala 1115 (Centro Empresarial Parque das Águas) Área: 25,14 m² Preço: R$ ,00 Nº de vagas: 01 do condomínio Idade aparente: 01 ano Fonte: BR Brokers

15 6. Estrada dos Menezes nº 850 sala 1117 (Centro Empresarial Parque das Águas) Área: 25,14 m² Preço: R$ ,00 Nº de vagas: 01 do condomínio Idade aparente: 01 ano Fonte: BR Brokers Amostra Valor Unitário Fator Fator Fator Fator Fator Fator V.U. Homogeneizado (R$/m2) Local Área Características Vaga Padrão Fonte (R$/m2) ,00 1,01 1,00 1,00 1,05 0, ,00 1,01 1,00 1,00 1,05 0, ,00 1,03 1,00 1,00 1,05 0, ,00 1,01 1,00 0,89 1,05 0, ,20 1,02 1,00 1,00 1,00 0, ,20 1,02 1,00 1,00 1,00 0, Valor Unitário: R$ 7.137,00/ m² Limites de Confiança: Limite Superior ( +20% ): R$ 8.564,00/ m² Limite Inferior ( -20% ): R$ 5.710,00/ m² Como todas as amostras encontram-se dentro dos limites de confiança, adotaremos: Valor Unitário Básico Médio: R$ 7.135,00/ m² Portanto, Valor do Imóvel (Sala 701): 23,57 m² x R$ 7.135,00/ m² = R$ ,00 Valor de Mercado do Imóvel (Sala 701): R$ ,00