Evolução da Atividade Construtiva e crescimento do mercado:

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1 Mercado Evolução da Atividade Construtiva e crescimento do mercado: Uma visão panorâmica de especialistas do mercado imobiliário corporativo de São Paulo 12

2 O 2º semestre de 2009 começa com grandes expectativas de recuperação do crescimento econômico em todo o mundo. Praticamente todos os analistas econômicos estão de acordo de que os planos de governo dos principais países envolvidos conseguiram controlar a crise; os primeiros sinais de que ela está se dissipando estão começando a aparecer. A conclusão consta da Sondagem Econômica da América Latina, feita em parceria pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e pelo Institute for Economic Research at the University of Munich (IFO), divulgada amplamente pela imprensa brasileira e estrangeira, em 19 de agosto último. E com a melhora na economia, melhoram os investimentos em novos empreendimentos comerciais. Veja na Figura 1 como funciona o Ciclo Virtuoso do Crescimento Econômico e suas conseqüências para o mercado imobiliário corporativo. Assim, se a oferta do mercado está reduzida, os preços sobem. Paralelamente, com o aumento da demanda e escasseamento de novos espaços, aumentam os interesses de investimentos em novas construções. Essas, quando são entregues, baixam os preços, a taxa de vacância sobe de novo e neste ponto surge um divisor de águas, em três situações: 1) Se a economia continua em crescimento, o círculo continua a ser virtuoso e o crescimento continua dentro de padrões sustentáveis; Figura 1 - Circulo Virtuoso do Crescimento Econômico no mercado imobiliário corporativo Contratação de pessoal Aumento na demanda para novos espaços Queda na taxa de vacância Aumento dos preços Incentivos a novos investimentos Crescimento Econômico Aumento do consumo de bens e serviços Crescimento do mercado imobiliário Crescimento de investimentos a novos empreendimentos comerciais Queda dos preços Aumento de investidores no mercado imobiliário Maior acessibilidade a novas relocalizações e expansões de escritórios Abertura de novas empresas interessadas no mercado local 2) Se a economia piora, a taxa de vacância sobe, trazendo queda de preços e retração do mercado imobiliário; 3) Se a economia não vai tão bem, há um período de estabilidade e espera pela retomada do crescimento; este foi exatamente o cenário vivido nestes últimos dois anos. Um dado interessante foi recentemente publicado. Dentre as 20 maiores empresas em valor de mercado, identificadas pela pesquisa da Economática, uma ferramenta bem conhecida no mundo das ações, encontram-se seis empresas brasileiras. A Cyrela ocupa a quarta colocação, com R$ 4,898 bilhões de valor de mercado. Já a MRV está em nono lugar, R$ 3,120 bilhões; as outras quatro são a PDG Realty Empreendimentos e Participações (14º), BR Malls (15º), Gafisa (17º) e Multiplan Empreendimentos Imobiliários (18º), todas ligadas à área imobiliária residencial e comercial. Mais outras duas empresas do segmento da construção civil divulgaram lucros em seus balanços no 2º trimestre, segundo divulgado pelo Jornal O Estado de São Paulo, a JHSF, com R$ 5,5 milhões, e a Rossi, com R$ 51,1 milhões. É exatamente neste momento de retomada do crescimento e alívio para pensar no futuro que algumas perguntas começam a soar com mais força: Como a crise afetou o mercado imobiliário corporativo? O que esperar do futuro deste mercado? Para responder a essas e outras perguntas, a Revista Buildings ouviu a opinião de 5 especialistas do mercado imobiliário corporativo¹: Celina Antunes, CEO da Cushman & Wakefield para América Latina, Dani Ajbeszyc, CEO da CCP - Cyrela Commercial Properties, Martin Jaco, CIO ¹ Para elaborar esta matéria convidamos vários nomes de peso no mercado imobiliário corporativo. Os nomes que aparecem neste artigo são daqueles que se prontificaram a responder as perguntas, ao que queremos agradecer. Os demais não se manifestaram. 13

3 Mercado da BR Properties, Marcos Alves, Diretor de Serviços Corporativos da Ocupantes Consultoria Imobiliária e Solano Neiva, Diretor Superintendente da WT Empreendimentos. COMO A CRISE AFETOU O MERCADO IMOBILIÁRIO CORPORATIVO? Dani Ajbeszyc responde: Sentimos durante pouco tempo, aproximadamente 6 meses, pouco apetite por novos investimentos. Com o céu mais claro, voltamos a buscar novas oportunidades. O que vimos foi uma quantidade de projetos tendo seu início adiado. No final, isto acaba sendo salutar ao mercado que terá a nova oferta de empreendimentos melhor dividida no tempo. Hoje temos a presença muito forte de empresas focadas em propriedades comerciais e Fundos Estrangeiros dedicados ao mercado imobiliário. Nós mesmos, acabamos de anunciar uma Joint Venture de USD 400 milhões com dois players internacionais muito grandes [BRComprop Development PLC, empresa afiliada ao braço de investimentos imobiliário do governo de Cingapura (GIC Real Estate) e ao fundo de pensão canadense Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB)], para investimento nos nossos 3 segmentos de atuação comercial: Edifícios Corporativos, Shopping Centers e Centros de Distribuição. A CCP - Cyrela Commercial Properties é hoje uma das principais empresas na área de investimento e locação de imóveis comerciais na região metropolitana de São Paulo, divulgou recentemente um lucro líquido de R$ 24,6 milhões no 1º semestre de Com a retomada do crescimento econômico, e conseqüente geração de empregos, existirá a necessidade de mais áreas corporativas e, portanto, mais áreas de escritórios. O Brasil, certamente, sai fortalecido desta crise por possuir fundamentos bastante sólidos, bem como um grande mercado consumidor, que deverá atrair ainda mais investimentos externos, comenta Martin Jaco, da BR Properties. Segundo dados do Buildings, coletados desde o 4º trimestre de 2005, a atividade construtiva em São Paulo, quanto ao volume de m² em construção, tem apresentado tendência de crescimento, com pequenas oscilações de queda, como pôde ser visto nos 3 últimos trimestres; essa oscilação pode ser atribuída à crise econômica internacional. Veja o gráfico 1. O interessante deste cenário é notar que, em linhas gerais, apesar do aumento absoluto no número de m² em construção, a taxa de vacância total na cidade está em queda. Isso nos diz que a velocidade com que esses novos espaços vêm sendo absorvidos é maior que a entrega de novos espaços. Veja o Gráfico 2. ONDE ESTÃO OS FOCOS DE CRESCIMENTO DA CIDADE? Pelo tamanho da cidade, São Paulo ainda apresenta um grande potencial de crescimento. É o que acreditam alguns especialistas do setor. Nos últimos 20 anos, e mais intensamente nos últimos 5, São Paulo tem experimentado um crescimento histórico, com a vinda de várias empresas estrangeiras e crescimento de outras nacionais. Com isso, é natural entender porque a Gráfico 1 - Evolução trimestral da Atividade Construtiva em São Paulo Gráfico 2 Evolução trimestral da Vacância e Atividade Construtiva (m² em construção) (m²) Classe A Outros Total Vacância Atividade Constr

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5 Mercado Com a retomada do crescimento econômico, e conseqüente geração de empregos, existirá a necessidade de mais áreas corporativas e, portanto, mais áreas de escritórios. Avenida Paulista, cartão postal e ícone de negócios de São Paulo, passou a ceder espaço para outras localidades, descentralizando para várias outras regiões, com outras vantagens, os focos de investimentos imobiliários corporativos, como foi o caso da Nova Faria Lima. Sobre o desenvolvimento dessa região, Celina Antunes, Presidente da Cushman & Wakefield comenta: No caso de outros itens do planejamento municipal, podemos exemplificar a Lei de Operação Urbana na região da Faria Lima. Esta lei, que vislumbrou a reestruturação e o planejamento urbano da região, foi imprescindível para a consolidação desta região como uma das mais importantes e valorizadas de São Paulo. O prolongamento da Faria Lima, em 1996, propiciou grande potencial de desenvolvimento aos terrenos existentes, atraindo o interesse de incorporadores, resultando no lançamento de empreendimentos de grande visibilidade e alto nível de especificações, transformando a região, principalmente no trecho entre as avenidas Cidade Jardim e Juscelino Kubitschek, em uma das mais atraentes de São Paulo para ocupantes de alto padrão. A determinação da região da Faria Lima e Águas Espraiadas como áreas de Operação Urbana, foi um dos motivos para o desenvolvimento dessas regiões, porque áreas incluídas nas Operações Urbanas apresentam incentivos construtivos, como coeficientes de aproveitamento máximo maiores, permitindo empreendimentos de grande porte e com maior concentração de pessoas, o que permite, enfim, melhor aproveitamento da infra-estrutura já presente na região, como transporte público, restaurantes, lojas, etc., Este assunto foi detalhadamente explicado na matéria A Legislação do Desenvolvimento Municipal - Plano Diretor e alguns de seus instrumentos reguladores: Zoneamento e Operações Urbanas Consorciadas, publicada na edição anterior ². Celina Antunes também acrescen- ² A Legislação do Desenvolvimento Municipal - Plano Diretor e alguns de seus instrumentos reguladores: Zoneamento e Operações Urbanas Consorciadas. Revista Buildings, pág. 8 15, Edição 6,

6 tou: A segunda etapa da Operação Urbana na região já começou com o alargamento e prolongamento das ruas Funchal, Gomes de Carvalho e Olimpíadas que propiciará a interligação da região da Vila Olímpia com a Av. Faria Lima, resultando em uma melhora de acessibilidade e, consequentemente, desenvolvimento de novos projetos ao longo da Avenida Hélio Pelegrino, sem contar na valorização dos atualmente existentes. Quem conheceu, por exemplo, a região da Berrini na década de 80 deve se lembrar de uma grande favela próxima ao córrego das Águas Espraiadas e, indo em direção à Bandeirantes, várias travessas com casas geminadas de dois andares. A maioria dessas casas que circundavam as áreas entre a Marginal Pinheiros, Águas Espraiadas e Berrini foram derrubadas para a construção de grandes empreendimentos, como o CENU - Centro Empresarial Nações Unidas. O crescimento do distrito do Itaim Bibi³ está sendo notório. O estoque total deste distrito, hoje em m², representa 18,30% do estoque total da cidade. Mas quando falamos em edifícios de padrão Classe A 4, a diferença é ainda mais visível. O estoque total Classe A do distrito do Itaim Bibi está hoje em m², o que representa 36,50% do estoque total Classe A da cidade. Ou seja, num município com uma área total de km², os 9,9 km² ocupados pelo distrito do Itaim Bibi abriga mais de 1/3 de todos os imóveis comerciais de alto padrão. A ampliação de linhas de metrô e trem metropolitano tem sido outro fator apontado como grande alavanca desse desenvolvimento. É o exemplo da Linha Esmeralda de trem metropolitano, que liga o bairro do Grajaú, extremo sul da cidade, até Osasco, município da Grande São Paulo. A linha foi inaugurada, em 1957, mas só foi a partir de 1997 que o processo de revitalização e uso da linha começou. A maioria das novas estações como a Granja Julieta e Cidade Jardim, só foram inauguradas a partir de ONDE ESTÃO OS FUTUROS PONTOS PARA INVESTIMENTOS? Ao que tudo indica, a continuação do crescimento da região ao lado da Marginal Pinheiros está se estendendo mais para o sul. É o caso do trecho que pega toda a extensão do Shopping Morumbi até a estação Jurubatuba de trem. Historicamente, essa região foi ocupada, por exemplo, por fábricas como a Monark, que ali iniciou suas atividades em Com a saída destas fábricas, os espaços deixados passaram a ser ocupados por empreendimentos comerciais de alto padrão, como é o caso das Torres Rochaverá, e mistos, como o Nova América Office Park e SP Market, ou simplesmente residenciais. O transporte público de qualidade, como o metrô e os metrôs de superfície (como também são conhecidas algumas linhas de trens metropolitanos), foram mais uma vez um dos fatores mencionados para o desenvolvimento desta região. Martin Jaco, da BR Properties, comenta: Acredito que a região da Marginal Pinheiros, como um todo, ainda apresenta um grande potencial de desenvolvimento, não só pela existência de terrenos disponíveis para novos empreendimentos mas também pela melhoria da infra-estrutura da região, tais como metrô de superfície, metrô (Linha 4, em 2010), expansão de avenidas (Chucri Zaidan) e metrô Lilás em 2011/2012. O crescimento dos bairros residenciais em volta dessa região são outro ponto importante que deverá impulsionar o desenvolvimento com novos empreendimentos comerciais. Sobre o transporte público, ele continua:...como mencionado anteriormente, o transporte público torna-se cada vez mais um fator importante de decisão sobre a localização de empresas. A presença do metrô é fundamental para o transporte de funcionários que, de qualquer lugar da cidade de São Paulo, poderão acessar essa região com transporte de qualidade e barato. Lembrando, também, que o impedimento de acesso de fretados a certas regiões reforça a necessidade de outros meios alternativos de transporte (como o metrô). Nessa linha, e como exemplo, as Pontes João Dias e Transamérica são um grande exemplo de futura conectividade, possuindo, numa mesma parada, metrô de superfície (ou trem metropolitano) e metrô, além da proximidade das estações de ônibus do Largo 13 e João Dias. Essa é, também, a opinião de outros especialistas do mercado. Com a entrega da linha 5 do metrô, a Marginal Pinheiros estará conectada definitivamente à malha metroviária ³ Quanto aos distritos, nós usamos a nomenclatura adotada pela Prefeitura da Cidade de São Paulo. O Itaim Bibi compreende as micro-regiões Brooklin, Brooklin Novo, Vila Cordeiro, Chucri Zaidan, Berrini, Vila Olímpia, Juscelino Kubitschek e Nova Faria Lima. 4 Classe A: edifícios com data de entrega menor que 20 anos, laje com área locável maior de 700 m² e altas especificações técnicas. 17

7 Mercado Figura 2 Esquema da expansão da Linha Lilás de metrô (parte tracejada). de São Paulo, ligando a linha de trem que acompanha a marginal à linha de metrô da Paulista, bem como com a ligação lesteoeste, desta forma, impulsionando ainda mais os investimentos ao longo da Marginal Pinheiros, principalmente na parte sul, como Chácara Santo Antônio, Santo Amaro e Socorro, ressalta Marcos Alves da Ocupantes Consultoria Imobiliária. Celina Antunes acredita que a região de Pinheiros também tem grande potencial de crescimento: A construção da Linha Amarela do metrô deverá intensificar os investimentos e modificar a característica de ocupação na região do Largo da Batata com o passar do tempo, modernizando e valorizando os edifícios mais antigos. Se por um lado, os investimentos em imóveis comerciais buscam lugares com boa infra-estrutura, por outro, pode ser o contrário. Dani Ajbeszyc, da Cyrela, chama a atenção, sugerindo que as regiões onde existem mais direcionamento de infra-estrutra, sem dúvida tem um peso a mais na influência de empreendimentos, por outro lado, temos assistido no crescimento de São Paulo, que as melhorias reagem tardiamente ao desenvolvimento urbano. No final a combinação de ambos acaba predominando. Outros pontos que favorecem o desenvolvimento de uma região são os incentivos fiscais, baixos preços, maior potencial construtivo e localização estratégica. Como veremos a seguir, estes foram os principais fatores que alavancaram o desenvolvimento de Alphaville, um bairro planejado do município de Barueri, região da Grande São Paulo. O CASO DE ALPHAVILLE Retirado do site em 28 de Agosto de Figura 3 Esquema da Linha Amarela de metrô (parte tracejada). Retirado do site em 28 de Agosto de Alphaville é um caso a parte. Este bairro do município de Barueri, grande São Paulo, foi concebido inicialmente na década de 70 para ser um pólo industrial para empresas não-poluentes. O grande diferencial era a proposta de uma infra-estrutura completa: rede de água, iluminação pública, ruas asfaltadas e telefone, uma verdadeira inovação para a época. O sucesso do 18 09

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9 Mercado empreendimento fez surgir posteriormente a necessidade de se estabelecer uma área residencial, para atender aos funcionários que já trabalhavam na região, mas principalmente aos executivos. A combinação de pólos comerciais com residenciais foi um grande sucesso. O crescimento deste mercado imobiliário tem superado todas as expectativas; os investimentos nesta região nos últimos 2 anos foram enormes. E pelo que tudo indica, eles ainda vão aumentar mais ainda. Hoje o que está em construção na região é 140% o tamanho do estoque total atual. Veja o Gráfico 3. Mas o que mais chama a atenção é que a maioria dos empreendimentos em construção são de padrão Classe A. Veja o Gráfico 4. Quais seriam as razões para isso? Solano Neiva, Diretor Superintendente da WT Empreendimentos, uma das empresas pioneiras a investir na região e hoje responsável pela construção de mais de 2 milhões de m² em empreendimentos, aponta: 1. rede modal de transporte rodoviário de qualidade, como a Rodovia Castelo Branco e o Rodoanel, 2. malha de transporte público ligando a região ao centro de São Paulo, 3. disponibilidade de mão de obra qualificada, 4. incentivos fiscais, 5. região urbanizada e com topografia mais adequada que as demais regiões do entorno de São Paulo. Quando iniciamos os investimentos na região, analisamos seu potencial em relação aos demais eixos da malha rodoviária da grande São Paulo e verificamos que a sua topografia, os primeiros planos urbanísticos instalados e o empenho das lideranças públicas da região permitiriam criar um pólo importante para a cidade. Um grande desafio como empreendedor seria formar um novo padrão de ocupação, focado em centros logísticos e áreas industriais com tecnologia de ponta, custos competitivos e a rapidez que o mercado busca. O mercado imobiliário é um grande usuário de áreas com este tipo de infra-estrutura instalada, ainda mais com uma estreita ligação com a região metropolitana de São Paulo, o que permite o crescimento potencial de vários tipos de usos (residencial, comercial, serviços e industrial) e o Brasil, com o crescimento destes últimos anos, permite que os investimentos neste tipo de mercado sejam um grande negócio ele conclui. No entanto é preciso ser cauteloso. Martin Jaco aconselha...que 2 aspectos devem ser bem analisados. O primeiro tem relação com uma parte dos novos produtos desenvolvidos no mercado que, em nossa opinião, não são os mais adequados à região devido ao seu alto custo de ocupação. Quem procura Alphaville, em nossa opinião, além dos benefícios, busca uma ocupação eficiente, altas especificações técnicas e baixo custo total de ocupação. O segundo é que entendemos que Alphaville possui uma quantidade grande de terrenos disponíveis para novos empreendimentos os quais apresentam potenciais construtivos elevados. Dessa forma, qualquer projeto (mesmo que um simples estudo de desenvolvimento) torna-se um projeto de grande volume (50 mil, 60 mil, 100 mil m²). Muito provavelmente, uma grande parte desses projetos não encontrará funding de forma a torná-lo viável e, com uma correta análise, vários deveriam ser estudados novamente para melhor acomodá-los à situação de mercado. Naturalmente que, caso os grupo empreendedores não façam sua lição de casa, existe um risco de oversupply em Alphaville e, portanto, esta região merece uma análise muito cautelosa. É fácil entender essa preocupação. Alphaville tem hoje, em sua lei de zoneamento, regiões denominadas Se- Gráfico 3 Evolução da Atividade Construtiva e do Estoque Total em Alphaville (m²) Gráfico 4 Evolução da Atividade Construtiva em Alphaville, segundo segmento de mercado Classe A e Outros a Vacância e Atividade Construtiva (m² em construção) Estoque Total Vacância Total Atividade Construtiva Total Atividade Total Atividade Classe A Outros

10 tores de uso comercial cujo coeficiente de aproveitamento máximo, por exemplo, pode chegar a 8. QUAIS AS PERSPECTIVAS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO CORPORATIVO NO BRASIL? Quanto ao futuro, Celina Antunes acredita que em meio às incertezas do cenário econômico mundial, que impactaram tão fortemente alguns setores da economia brasileira, o mercado imobiliário não sofreu tão drasticamente como outros segmentos: ele provou que continua sendo um investimento viável e atrativo. Apesar de o segmento imobiliário corporativo ter sentido uma pequena desaceleração da demanda no primeiro semestre, o seu desempenho permaneceu estável. Atualmente, com os sinais de recuperação da economia, tudo indica que os projetos que foram postergados para evitar alta na vacância e queda nos preços, retomarão seu ritmo normal. Além disto, embora São Paulo e Rio de Janeiro continuem sendo os principais mercados do país, algumas empresas estão expandindo sua atuação para demais capitais brasileiras como Brasília, Curitiba, Porto Alegre, Vitória e Salvador, conduzindo muitas construtoras e incorporadoras a focar em diferentes segmentos econômicos e diversificar geograficamente, atraindo o interesse de investidores para estas localidades. Por outro lado, salienta Martin Jaco mesmo observando a volta do crescimento, as empresas tenderão a ser mais cautelosas na tomada de novos espaços em relação ao período de euforia anterior e, dessa forma, é importante entender como será realizado o crescimento das empresas; a intenção é não permitir que, por conta de uma maior liquidez, seja criada uma situação de oversupply/overbuild em algumas regiões. Todos temos que estar atentos aos sinais, ainda fracos, de que a crise está sob controle aconselha Solano Neiva. Ele continua o próprio economista Nouriel Roubini, aquele que antecipou a chegada da crise, acredita que as economias emergentes, como o Brasil, levarão um ou dois anos para sair, de fato, do quadro de atenção, isto porque o socorro dado pelos governos precisará ser pago. Neste sentido, as empresas estão mais cuidadosas na hora de fazer investimentos no setor imobiliário, sejam pelas limitações de crédito ainda existentes, seja pela busca de produtos bem adequados as suas reais necessidades. Portanto, a influência maior desta crise é no desenvolvimento de propostas inteligentes, que gerem mais metros quadrados por real investido, que sejam sustentáveis e que façam o melhor uso possível da tecnologia existente. Concluindo, podemos dizer que estamos saindo da crise e que o mercado imobiliário tem tudo para continuar crescendo, mas a ordem é ser prudente em novos investimentos. Se conseguirmos manter o crescimento baseado em estruturas sólidas, sustentáveis, teremos tudo para ter um mercado imobiliário jovem, mas com saúde para continuar crescendo. Afinal, canja e bom senso não fazem mal a ninguém. 21