A COLOCAÇÃO DE ESCRITÓRIOS PODE VOLTAR AOS 150 MIL/170 MIL M2 EM 2009

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1 OJE 3 de Dezembro 2008 (1/5) A COLOCAÇÃO DE ESCRITÓRIOS PODE VOLTAR AOS 150 MIL/170 MIL M2 EM 2009 O take-up de ESCRITÓRIOS vai regredir em 2009 para o nível dos anos de 2004 e 2005, embora o preço das rendas nas zonas centrais se mantenha inalterado, prevê Paulo Silva, o director geral da consultora Aguirre Newman. Por Vítor Norinha - Qual o novo papel de Paulo Silva na estrutura de gestão da Aguirre Newman? - Ficarei com a DG da empresa, mantendo as áreas de agência e gestão de imóveis e ainda a supervisão de investimento e consultaria, embora estas áreas fiquem sob a direcção do eng. João Madeira Andrade. O marketing, RH e arquitectura manter-se-ão com a Patrícia Liz. - Numa análise por segmentos, que antecipação faz da área de ESCRITÓRIOS para 2009 em Lisboa e Porto? - O Porto ainda não tem suficiente dinâmica, embora nos últimos tempos tenha registado maior volume de actividade. Para Lisboa, acreditamos que 2009 registará uma diminuição de actividade relativamente a 2008 e que estimamos que os números finais (do corrente ano) ultrapassem os 220 mil/230 mil m2 e talvez possam chegar aos 250 m2, incluindo os 65 mil m2 da Cidade Judiciária. - Estes números estão inflacionados exactamente pela Cidade Judiciária? - Se este negócio não se tivesse concretizado, a verdade é que seria possível colocar 20 mil a 30 mil m2 desse espaço para entidades multinacionais. E isto porque quando obtivemos a instrução de comercialização da Cidade Judiciária estivemos nós e os nossos parceiros de comercialização, em negociação com quatro entidades que estavam a fazer estudos de implantação e a desenvolver processo de aprovação para a sua instalação naquele projecto. Estas opções foram suspensas pelo facto do empreendimento ter sido colocado na totalidade mas, as mesmas empresas não mudaram de instalações porque não encontraram nenhum produto com as características daqueles imóveis. Não devemos deduzir a totalidade ao take-up de 2008, a totalidade daquela colocação porque, repito, poderia ser colocado parte daqueles imóveis.

2 3 de Dezembro 2008 OJE (2/5) E daquelas empresas interessadas, apenas o Banco de Portugal que já tinha o edifício reservado no Office Park Expo, é que veio a arrendar uma área equivalente a essa na zona do Parque das Nações, concretamente no Adamastor. As restantes não arrendaram quaisquer áreas novas. Como antecipa 2009? Já estamos a sentir alguma diminuição em relação a pedidos que nos são feitos na área dos ESCRITÓRIOS, por exemplo. Estamos a desenvolver um trabalho muito aturado no final deste ano, mas são processos que vem de trás e o trabalho novo que está a entrar, não substitui o que vem de trás. O ano de 2009 deverá retomar a tendência que tínhamos entre 2004 e 2005 onde tivemos anos com um take-up médio de 158 mil m2. Ou seja, podemos voltar a números entre os 150 mil e os 170 mil m2 para Não estão previstas novas grandes áreas de abertura, o que significa que é possível atenuar a subida da vacancy raste neste vertente de negócio? - A vacancy rate poderá, inclusive, diminuir ligeiramente, exactamente por não existir uma oferta nos últimos anos. Basta referir que entre 2007 e 2008 tivemos mais de 400 mil m2 de ESCRITÓRIOS ocupados e as áreas de novos ESCRITÓRIOS não ultrapassarão os 250 mil m2, o que justifica a queda vacancy rate. - O que irá acontecer a todo o imobiliário que será liberto em consequência da transferência de serviços para a "Cidade Judiciária"? - Há diferentes situações. Nos casos que envolve promotores, o objectivo é encontrar novos arrendatários e/ou equacionarem a venda dos imóveis, e a Aguirre Newman está a trabalhar em alguns desses casos. Outros edifícios, caso dos tribunais, que não se adequavam à função que têm servido e não se adequam a funções de ESCRITÓRIOS, o mais natural é que não entrem nas disponibilidades para ESCRITÓRIOS. - Que impacto terá a vertente do investimento com a eventual redução de consumo de espaço novo de ESCRITÓRIOS, decorrente da crise global? - Teoricamente sim, embora acreditemos que o ano de 2009 poderá criar boas oportunidades de investimento. Poderá registar-se uma oportunidade para investidores, fruto da imperatividade/necessidade por parte de alguns proprietários de venderem posições que têm nos seus projectos. E, nesta medida, poderá haver lugar a boas oportunidades de investimento. Já tivemos reflexo dessa situação durante o ano de 2008, pois foi um ano muito difícil para o mercado de investimento e o nosso departamento conseguiu concretizar alguns dos poucos negócios deste tipo feitos em Portugal, caso da venda do Studio Office e da venda do edifício Marquês de Pombal (Fundimo comprou ao BPN). Este ano evidenciou uma clara redução do registo de actividade neste mercado.

3 3 de Dezembro 2008 OJE (3/5) - O que vai acontecer ao retalho nas várias vertentes, durante o próximo ano? - Há que distinguir as localizações centrais e nós continuamos a ter o desejo manifesto de entidades para virem para uma Av. da Liberdade e para um Chiado. Por exemplo, acabámos de fazer um trespasse na Av. da Liberdade numa loja de 400 m2 para o BPI, vendemos também no Chiado, uma loja de cerca de 700 m2 e temos muita procura com vontade de se instalarem. A dificuldade está em encontrar produto para a procura existente. Nos demais mercados, as dificuldades por parte dos utilizadores são nítidas. Temos tido até aqui um sector que tem tido uma certa dinâmica na ocupação de áreas que é o sector da banca, mas os planos e/ou as intenções de expansão foram reduzidas, o que significa que haverá menor procura por parte destas entidades. O comércio não está com saúde, nomeadamente a diminuição do consumo existente, algo já previsto, leva a crer que 2009 não será melhor. Prevemos, por isso, dificuldades fora das localizações centrais. - Quais as tendências para os valores prime CBD nos ESCRITÓRIOS? - Os valores prime vão manter-se. Não há grande espaço para subidas, nem que seja pelo impacto das yields na formação dos preços. Ao nível de outras zonas, e fruto da contracção da procura, haverá lugar para uma redução de preços. - E ao nível dos yields de zonas prime, qual a tendência? - Comparativamente às que se verificaram no 1.º trimestre, a tendência é que elas venham a ser a inferiores em 2008, tanto no retalho como nos ESCRITÓRIOS. Basta olhar para o enquadramento internacional. Este não é um processo isolado e basta ver se em Londres temos yields de 5,5%, não podemos ter a expectativa de yields na cidade de Lisboa de 6%. Tem de haver uma diferença entre estes mercados. E, já houve registo de operações de 6% na cidade de Lisboa. Foi extremamente interessante e dificilmente hoje seria atingido este yield na realização de operações de investimento. - Qual o yield médio actual? - Poderão andar entre os 6,75% e os 7% para os ESCRITÓRIOS e o retalho. E mesmo neste último caso já se fala de yields no nível superior porque o retalho de que falamos está nos centros comerciais, o que significa falarmos de localizações centrais.

4 3 de Dezembro 2008 OJE (4/5) - Ainda no retalho, acredita que todos os licenciamentos que foram autorizados têm condições de sobreviver? - Não. Há cerca de dois anos quando se falava na quantidade de ESCRITÓRIOS que iriam ser oferecidos na Parque Expo, havia quem pensasse que os mercados de ESCRITÓRIOS seriam colocados por valores ao desbarato, e quem pensasse que os valores de comercialização fossem cair. As pessoas esquecem-se de colocar tudo isto num cronograma. Os agentes económicos e os promotores imobiliários estão atentos ao que se passa e gerem as suas colocações dos produtos. Na Parque Expo todos os ESCRITÓRIOS foram diluídos ao longo de 10 anos. À parte deste ano, em que tivemos cerca de 100 mil m2 colocados na Parque Expo, toda a restante área foi sendo colocada paulatinamente e não houve grande excesso de oferta. E o mesmo se irá passar relativamente a esses projectos. Alguns investidores poderão ser forçados a não concretizar por não encontrarem condições de investimento. Quem tem dinheiro quererá um produto que não é aquele acabado de fazer, mas um produto que já está em funcionamento e que oferece menos grau de risco. É uma nova realidade. - Os activos que várias instituições nacionais anunciaram querer colocar, caso de bancos e gestoras de participações, estão a pressionar o mercado? - Tudo está a ser feito com alguma discrição, com o objectivo de uma reacção caótica perante dezenas de imóveis. A questão mais importante é saber a forma como se irão financiar essas aquisições e os próprios bancos têm algumas dificuldades em acompanhar as decisões de investimento que são requeridas à realização dessas operações, nomeadamente a necessidade de angariar investimento estrangeiro. - Este tipo de investimento significa maior e melhor avalavangem? - O investimento estrangeiro não tem apenas a ver com alavancagem. No exterior há muitos fundos, mas os investidores precisam de ter as condições de conforto para investir, nomeadamente o perceberem onde o mercado encontra a estabilidade. Nenhum investidor se sentirá bem sabendo que o mercado está em queda, pensando que hoje está a comprar por 100 e amanhã poderá comprar por 80.

5 3 de Dezembro 2008 OJE (5/5) - Como foi 2008 para a logística e indústria e como se perspectiva 2009? - O ano de 2008 foi muito difícil e trabalhoso. As empresas hesitaram nas decisões. A logística nunca deixa de estar associada ao consumo e este não se prevê que venha a aumentar sendo, por isso, natural que muito pouco se altere no que respeita à indústria. - Como podemos caracterizar o residencial? - O segmento médio e baixo tem passado dias extremamente difíceis. Mais do que o preço, o problema está na procura. Com a redução das taxas de juro, as coisas poderão melhorar para a habitação. Por outro lado, não acredito que se venham a atingir valores em queda de 25% a 30% como se fala para Espanha, possivelmente poderemos falar de reduções entre 5%, 10% e 15% e compreendendo alguma redução que já ocorreu em No segmento elevado continua a haver alguma procura, com alguns investidores a procurarem confortarse neste segmento do imobiliário. - Com o papel da consultoria no negócio global? - Na área de consultoria temos expectativas para 2009 de um crescimento acentuado de trabalho, porque é nestes momentos que as empresas necessitam que se olhe criteriosamente para os activos e se faça crescer valor. Os colegas em Espanha duplicaram o volume de actividade em consultoria este ano. Os bancos estão a ficar com muito património e precisam de aconselhamento com a melhor estratégia a seguir. O mesmo acontecerá a alguns particulares.