EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA PRIMEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DE SANTO AMARO/SP

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1 EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA PRIMEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DE SANTO AMARO/SP PROCESSO: AÇÃO: Execução de Título Extrajudicial - Obrigações REQUERENTE: Condomínio Residencial Taormina REQUERIDO: Paulo Cesar Pimentel Raffaelli WALTER JOSÉ GONÇALVES DE ALMEIDA, registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Região de São Paulo CREA-SP, Perito nomeado nos autos à fl. 83, tendo procedido à vistoria, diligências, análises e demais serviços complementares, vem mui respeitosamente apresentar o resultado de seus trabalhos, consubstanciado no Laudo de Avaliação anexo. Outrossim, solicito o levantamento dos honorários já depositados, de fls. 239/240 dos Autos. fls

2 RESUMO DA AVALIAÇÃO Autor/Requerido: Condomínio Residencial Taormina Localização do bem: Data base: Setembro de 2018 Vistoria: 24/09/2018 Área Privativa 61,490 m² Área Comum 32,502 m² Área Total 93,992 m² Fração ideal no Terreno Contribuinte IPTU Matrícula Imóvel Objetivo: Uso: Rua Almadén, 83, Vila Andrade, Santo Amaro, SP, apto nº 121 1,2335 % VALOR DE MERCADO: º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo Determinação do valor de mercado de venda do imóvel Residencial VALOR FINAL SETEMBRO/2018 R$ ,00 (trezentos e vinte e nove mil reais) fls

3 Índice 1 FINALIDADE E OBJETO VISTORIA Localização Infra-estrutura e região Diagnóstico de Mercado AVALIAÇÃO Metodologia e Critérios de Avaliação Resultados da Inferência Estatística Valor do Imóvel ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ENCERRAMENTO fls

4 fls FINALIDADE E OBJETO O presente trabalho tem como objetivo a determinação do valor de mercado para venda do imóvel situado à Rua Almadén 83, apartamento nº 121, São Paulo, considerando a data base atual, ou seja, setembro de Registrado sob matrícula º CRI acostada aos autos fls. 243/246, observamos na averbação 8 a penhora do bem sob a prenotação de 29/11/2017. A penhora não recai sobre a vaga de garagem a qual possui matrícula individualizada (fl. 14 autos e foto 18) e não será, portanto, avaliada. Não está incluso no escopo deste trabalho a verificação da existência de dívidas, ônus ou gravames sobre o título de propriedade, bem como a situação dominial do imóvel. 2. VISTORIA Em conversa telefônica com o réu, Sr. Paulo Cesar Raffaelli no dia 20/09/18, este consentiu que eu vistoriasse o imóvel no dia 24/09/18, as 11 hs. Chegando ao local contatei o apartamento nº 121, via interfone e a Sra. Leda, moradora, não permitiu a minha entrada segundo ela, seguindo instrução do Sr. Paulo. Procurei a síndica do condomínio, Sra. Sonia, que me ofereceu um outro apartamento na mesma prumada, nº 101, que estaria livre para vistoria e em condições e estado de conservação, segundo ela, muito parecidos ao avaliando. Fui apresentado ao zelador, Sr. Vicente, funcionário antigo, desde a entrega do prédio, que me acompanhou permitindo que eu tirasse fotos e que, ao mesmo tempo, foi descrevendo e comparando o imóvel do réu, segundo o seu conhecimento, relativamente ao seu estado geral, tipos de pisos do seu conhecimento e armários dos cômodos. Terreno: O terreno pertencente ao condomínio é irregular, seco, firme e apresenta aclive para a lateral direita. Segundo a certidão cadastral da prefeitura (anexa), possui área total de 2.110,00 m² e frente de 76,00 m². Condomínio: Possui uma única torre (foto 2) com dezenove pavimentos sendo 1 subsolo destinado às vagas de garagem, pavimento térreo onde se situa a portaria e área de lazer e 17 pavimentos tipo de uso exclusivamente residencial. As entradas de pedestres e de automóveis possuem acesso pela Rua Almadén, 83 (fotos de 1 a 5). O 4

5 fls. 287 condomínio possui sessenta e oito apartamentos, distribuídos em quatro unidades por andar. O prédio é servido por dois elevadores, um social e outro de serviço, ambos comuns aos quatro apartamentos do pavimento. O condomínio possui na sua área comum: salão de festas, espaço com churrasqueira, piscinas adulto e infantil, quadra poliesportiva, sala de ginástica, sauna e playground (fotos 6, 7 e 8). O edifício foi construído há 20 anos e apresenta bom estado de conservação tanto nas suas fachadas como nas dependências e benfeitorias internas. Suas fachadas receberam revestimento cerâmico e pintura texturizada (foto 9). O hall de entrada (foto 10) possui piso de granito e paredes pintadas com PVA. Todas as esquadrias, externas e internas, são de alumínio anodizado marrom. Apartamento: Explanei no primeiro parágrafo deste item que vistoriei outro apartamento, de nº 101 sendo deste as fotos internas juntadas (a foto 16 refere-se ao avaliando). O zelador, Sr. Vicente relatou conhecer internamente o imóvel avaliando pois sempre que surge algum tipo de problema interno, é acionado para a análise da questão. O imóvel avaliando possui área real privativa ou útil de 61,490 m² e área real comum de 32,502 m², estes dados estão em conformidade com a sua matrícula no Registro de Imóveis e Certidão de Dados Cadastrais da Prefeitura. Sua divisão interna é composta por sala com dois ambientes e varanda, cozinha e área de serviço, dois dormitórios e um banheiro social. As fotos de referência vão de 11 a 15 e 19 do anexo I). Segundo o zelador, o piso da cozinha, área de serviço e banheiros é do tipo cerâmico e na varanda é ardósia. Na sala o piso é de madeira tipo tacão e nos dois quartos é laminado. As paredes são pintadas com tinta PVA. Possui armários embutidos em um dos quartos e na cozinha. Ainda de acordo com o zelador, os pisos da sala e varanda são originais, da época da entrega da edificação. 5

6 2.1 Localização O bairro localiza-se próximo da Ponte João Dias junto às marginais do Rio Pinheiros com acesso principal pela Avenida Giovanni Gronchi ou Av. Dona Helena Pereira de Morais, seguida da Rua José Ramon Urtiza, zona sul da cidade de São Paulo. Localização da rua fonte Googlemaps Foto 1 - Vista aérea do edifício e área de lazer, fonte Googlemaps 2.2 Infraestrutura e região e utilidades: O entorno da região vistoriada apresenta os seguintes melhoramentos públicos fls

7 serviços x Energia elétrica pública x Comércio utilidades x Pavimentação x Supermercado x Guias e calçadas x Posto de saúde x Telefone aéreo x Escola pública x Transporte coletivo de ônibus e metro x Shopping Center A circunvizinhança do imóvel apresenta ocupação predominante de uso residencial multifamiliar vertical de padrão médio, com proximidade relativa a ocupações irregulares. 2.3 Diagnóstico de Mercado O momento atual do mercado de imóveis apresenta-se em viés de baixa devido à situação econômica recessiva do país. 3. AVALIAÇÃO 3.1 Metodologia e Critérios de avaliação Serão observadas as recomendações e parâmetros de cálculo preconizados pelas seguintes normas, atualmente em vigor: Normas Brasileiras Para Avaliações de Imóveis Urbanos NBR Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos 2011 do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE/SP. Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos (VEIU) do IBAPE/SP. Para a investigação dos valores praticados no mercado imobiliário realizou-se extensa pesquisa visando à obtenção de elementos de comparação os mais similares ao avaliando, resultando em 22 comparativos. A elasticidade de preços praticada no mercado será ponderada através do Fator de Fonte (Ff) com desconto de 10% nos preços pesquisados. O conjunto de elementos pesquisados (ver Anexo II) situa-se na mesma região geoeconômica que o avaliando, possui 1 vaga de garagem, padrão de acabamento similares, todos com elevadores e itens de lazer. Como a penhora não recai sobre a vaga de garagem atrelada ao imóvel, que possui registro próprio, o seu valor será descontado do valor total calculado, conforme critério contido no Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos (VEIU) do IBAPE/SP. fls

8 Assim, foram testadas as características (variáveis) número de dormitórios, idade da construção e área privativa, segundo tabela abaixo: Planilha dos elementos utilizados: Sendo: DORMITÓRIOS: 0= 2 dormitórios e 1= 3 dormitórios IDADE: Idade real do imóvel em anos ÁREA PRIVATIVA: Área privativa do apartamento em m² VALOR TOTAL: Valor de oferta do elemento em VALOR COM 0,9 (Ff): Valor descontado do Fator oferta (10%) 3.2 Resultados da Inferência Estatística De posse dos dados levantados no mercado foram testadas as variáveis indicadas acima Dormitórios, Idade Aparente e Área Privativa, sendo que as variáveis que passaram nos testes estatísticos são: Idade Aparente (variável qualitativa negativa discreta) e Área Privativa (variável quantitativa positiva contínua). Face à condição dos elementos comparativos, definiu-se como variável dependente ou explicada o VALOR COM 0,9 (Ff). fls

9 O elemento número 8 da tabela acima também não passou nos testes estatísticos e portanto não foi aproveitado na modelagem. O modelo contempla 21 elementos válidos com 1 variável explicada e 2 explicativas, atendendo à restrição 21 > 6(k+1), onde k é o número de variáveis independentes. Valor com 0,9 (Ff) = Procedendo à regressão foi definido como modelo de melhor ajuste: , , * Idade Aparente +6299, * Ärea Privativa O Coeficiente de Correlação igual a 0, / 0, é considerado estatisticamente como muito forte e indica a força da correlação existente entre as variáveis. Ao incremento nas variáveis explicativas, ocorre uma variação da variável explicada em razão inversa à idade aparente e em razão direta à área privativa, ou seja, os unitários decrescem à medida que se aumenta a idade e crescem quando se aumenta a área privativa, resultado coerente com as expectativas. Rejeita-se ao nível de significância de 30% bicaudal, a hipótese de regressores nulos. Submetido o modelo ao teste F (Fisher-Snedecor), rejeita-se a hipótese de não regressão do modelo ao nível de significância* de 1%. As variáveis explicativas são independentes e não correlacionadas. Os resíduos apresentam distribuição aleatória, não indicando nenhuma forte tendência e podendo ser a variância considerada constante, ou seja, homocedástica. O modelo não possui pontos influenciantes, como se pode observar através do gráfico resultante do teste de Cook. A normalidade dos resíduos do modelo foi ainda considerada satisfatória. Procedendo às verificações gráficas, o modelo escolhido foi considerado satisfatório apresentando os seguintes gráficos principais: fls

10 Linearidade Estimado x observado Gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme da NBR Normalidade dos Resíduos fls

11 Resíduos da Regressão Distância de Cook A seguir apresentamos os resultados estatísticos: Resultados Estatísticos: Coeficiente de Correlação: 0, / 0, Coeficiente Determinação: 0, Fisher-Snedecor: 27,22 Significância modelo: 0,01 Normalidade dos resíduos: 71% dos residuos situados entre -1 e + 1 s 90% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s 95% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s fls

12 Outliers do Modelo: 1 Variáveis Equação t-observado Sig. Idade Aparente x -6,44 0,01 Ärea Privativa x 5,41 0,01 Equação de Regressão - Direta: Valor x 0,9 = , , * Idade Aparente +6299, * Ärea Privativa Correlações entre variáveis Isoladas Influência Idade Aparente Ärea Privativa 0,31 0,76 Valor x 0,9-0,59 0,84 Ärea Privativa Valor x 0,9 0,42 0, Valor do Imóvel - Formação do Valor O imóvel avaliando apresenta os seguintes atributos: Idade aparente = 19 anos Área privativa = 61,49 m² Substituindo-os na equação de forma a não ocorrer extrapolação vem: Equação de Regressão - Direta: Valor x 0,9 = , , * , * 61,49 Calculando os valores do intervalo de confiança estimados ao nível de confiança de 80%, vem: Valor do imóvel Valor mínimo: R$ ,55 1,99 % Valor médio: R$ ,63 Valor máximo: R$ ,71 1,99 % fls

13 O valor de R$ ,63 representa o valor central do intervalo de valores calculado, para o imóvel avaliando, considerando a existência de 1 vaga de garagem, conforme já explicitado, sendo necessário o desconto referente a esta vaga, já que a penhora recaiu apenas sobre o apartamento. De acordo com o IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia em seu Estudo Valores de Venda: Assim, teremos então para a vaga de garagem, o valor calculado unitário para o metro quadrado de vaga de garagem: R$ ,63/61,49 m²/2 = R$ 2.906,64 Que multiplicado pela área privativa da vaga resulta em: R$ 2.906,64 x 9,90 = R$ ,73 Valor final = R$ ,63 R$ ,73= R$ ,90 Em números redondos a menos de 1%, Valor do imóvel: R$ ,00 (trezentos e vinte e nove mil reais), válido para setembro de ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia científica e tratamento dos dados por inferência estatística-regressão linear e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de fundamentação e precisão segundo quadros da NBR : Grau de Precisão III Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central de 3,98 % < 30% Grau de Fundamentação I Quantidade de elementos efetivamente utilizados = 21, com 2 variáveis independentes, satisfazendo a condição 6(k+1), onde k é o número de variáveis independentes. fls

14 5. ENCERRAMENTO Este relatório constitui uma peça única redigido em 14 páginas numeradas, mais os anexos: ANEXO I - Fotografias do apartamento paradigma e do condomínio ANEXO II - Certidão de Dados Cadastrais da Prefeitura do Imóvel ANEXO III Planilha de elementos comparativos São Paulo, 08 de outubro de 2018 Engº Walter José Gonçalves de Almeida Perito Judicial fls

15 Foto 2 Fachada do Edifício Foto 4 Acesso à garagem Foto 6 Área das piscinas ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Condomínio e apartamento Foto 3 Portaria do edifício Foto 5 Garagem Subsolo Foto 7 Quadra poliesportiva fls

16 Foto 8 Play ground Foto 9 Revestimento fachada Foto 10 Hall de entrada Foto 11 Sala do apto paradigma Foto 12 Cozinha do apto paradigma Foto 13 Área de serviço do apto paradigma fls

17 Foto 14 Banheiro do apto paradigma Foto 15 - Quarto do apto paradigma Foto 16 Identificação apto 121 Foto 17 Piso sala do apto paradigma Foto 18 Identificação vaga 04 Foto 19 Varanda na sala do apto paradigma fls