HÁ MENOS DE 10 ANOS?

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1 PÁGINA 01 COMPROU IMÓVEL NA PLANTA HÁ MENOS DE 10 ANOS? P R Á T I C A S I L E G A I S E A B U S I V A S R E A L I Z A D A S P O R C O N S T R U T O R A S E I N C O R P O R A D O R A S S Ã O V E D A D A S P E L O C D C E D E V E M S E R I N D E N I Z A D A S VEJA SE VOCÊ SE ENQUADRA EM ALGUMA DAS SITUAÇÕES DESCRITAS QUE POSSA ENSEJAR ALGUMA FORMA DE REPARAÇÃO

2 PÁGINA 02 APRESENTAÇÃO DA APLICAÇÃO DO CDC Olá! Todos nós conhecemos alguém que comprou um imóvel na planta com prazo de entrega previsto para determinada data e foi entregue um, dois, três anos depois do que estava previsto no contrato. Esse tipo de conduta é vedada pela nossa legislação, especialmente pelo CDC, que condena essas práticas. O STJ vêm sistematizando e padronizando suas decisões de acordo com o assunto e com os pedidos dos consumidores para evitar decisões divergentes. Esse Tribunal Superior também vem adotando medidas para fazer cumprir o Código de Defesa do Consumidor - CDC e, com isso, desencorajar abusos por parte das construtoras e incorporadoras. A relação entre o comprador e uma incorporadora ou uma construtora não é uma relação comum entre dois particulares que possa ser regida simplesmente pelo Código Civil. Trata-se de uma relação de consumo, amparada pelo CDC e com todas as decorrências que isso implica, como o reconhecimento da situação vulnerável que se encontra o comprador, a inversão do ônus da prova, a vedação de cláusulas abusivas, etc. PRAZO DE 03 ANOS PARA REAVER A SATI SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA DO PRAZO DE 10 ANOS PARA REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS Apesar de se tratar de uma relação consumeirista, amparada pelo CDC, o STJ entende que o prazo a ser aplicado nesse caso para reaver eventuais valores de indenização por danos materiais e morais gerados pelo atraso da obra e da entrega do imóvel é de 10 (dez) anos conforme prevê o artigo nº 205 do Código Civil e não de apenas 05 (cinco) anos.. Por muitos anos a cobrança de corretagem e da SATI em lançamentos e pré-lançamentos imobiliários, quando a compra era feita diretamente com a construtora ou com a incorporadora, foi considerada ilegal e deveriam ser devolvidos. Houve muitas decisões favoráveis com devoluções desses valores em dobro por expressa previsão do artigo 42, único, do CDC. Entretanto, o STJ entendeu, a partir de agosto de 2016, que apenas a SATI era ilegal e não mais a corretagem. Na mesma decisão estabeleceu que o prazo para reaver valores dessa natureza era de 03 (três) anos.

3 PÁGINA 03 A PARTIR DE QUANDO POSSO ENTENDER QUE HOUVE ATRASO NA ENTREGA DO MEU IMÓVEL? DA DATA APRAZADA OU DA TOLERÂNCIA DE 180 DIAS? O imóvel está atrasado desde a data que a construtora se comprometeu a entregar e não cumpriu. Não há previsão legal para o prazo de 180 dias. Entretanto, é uma praxe em todos os contratos de promessa de compra e venda de unidades autônomas uma espécie de tolerância de 180 dias para a efetiva entrega do imóvel. É como se fosse previsto já que a construtora fosse atrasar, por pelo menos 6 (seis) meses. Os Tribunais Estaduais e o atual entendimento do STJ permitem a permanência da cláusula desses 180 dias contratuais sem que haja incidência de valores a serem indenizados por esse período. Na verdade, para que o construtor ou incorporador pudesse se valer desse prazo ele deveria justificar. Seria preciso circunstanciar as causas do atraso e verificar se estas podem ser consideradas caso fortuito ou força maior. Assim, pela Lei, o imóvel está atrasado um dia após a data avençada com a construtora, mas os Tribunais admitem a utilização do prazo de 180 dias contratuais como uma espécie de tolerância, devendo-se indenizar somente os prejuízos posteriores ao 180º dia. DA MULTA CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO E DA POSSIBILIDADE DE INVERSÃO QUANDO NÃO HOUVER PREVISÃO Muitos dos contratos, especialmente os mais antigos, prevêem uma multa de 2% sobre o valor do documento, em caso de descumprimento da construtora, além de 1% ou 0,5% ao mês.

4 PÁGINA 04 Mas a maior parte desses contratos, notadamente os mais novos, não prevê qualquer consequência negativa às construtoras e incorporadoras que não entregarem os imóveis no prazo. Mas logicamente, quem os redigiu, não se esqueceu de prever multa e juros para o descumprimento por parte dos consumidores. O que fazer então quando não há previsão? Por muito tempo foi utilizado nos Tribunais Estaduais e no STJ a inversão da cláusula moratória que previa penas unicamente aos consumidores para que essas também pudessem ser aplicadas às incorporadoras e construtoras. Entretanto, nessa toada de harmonização de entendimento, o STJ selecionou dois Recursos Especiais, por amostragem, para uniformizar o entendimento sobre inversão da cláusula penal moratória, em sede de Recurso Repetitivo. Ou seja, quando houver essa padronização, esse entendimento será aplicado aos demais processos nessa situação. Ocorre que, a escolha dos Recursos Especiais para Recurso Repetitivo se deu em dezembro de 2017, e até a presente data ainda não foram julgados. Atualmente, demandas que contemplarem esse tipo de pedido podem permanecer sobrestadas até que o STJ defina seu posicionamento acerca dessa matéria. Essa foi a forma de reequilibrar o contrato que não previa sanção negativa ao ente mais forte, a saber: a construtora. DA NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ PARA DEVOLUÇÃO DE VALORES EM DOBRO, APESAR DE HAVER PREVISÃO LEGAL NO CDC Apesar de haver previsão expressa no artigo nº 42, único do CDC, de ser necessária a devolução de valores em dobro quando cobrados indevidamente, o STJ entende que há a necessidade de comprovação de má-fé para que isso realmente aconteça. Se a má-fé não restar comprovada nos autos a devolução dos valores será simples.

5 PÁGINA 05 CABE DANO MORAL SE A CONTRUTORA ATRASAR A ENTREGA DO SEU IMÓVEL? Pelo simples descumprimento do contrato, em regra, não cabe indenização por dano moral. Isso porque não há a presunção da existência de dano moral pelo mero atraso da obra. Mas em casos excepcionais pode sim haver o dever de indenizar. Isso ocorrerá quando associada ao atraso na entrega, houver a violação dos direitos da personalidade do consumidor. Ou seja, quando o atraso na entrega do imóvel ensejar desdobramentos que acarretem consequências geradoras de dor, angústia ou revolta. Assim, o pedido do dano moral não pode estar amparado exclusivamente no atraso, mas naquilo que ele causou de ruim. DANOS MATERIAIS DEVEM SER INDENIZADOS? EM QUE CASOS A CONSTUTORA DEVE INDENIZAR A TÍTULO DE DANOS MORAIS? a) Quando o atraso for muito longo, por exemplo, se exceder 02 (dois) anos; b) Quando ocorrer um sério dano com consequências fáticas relevantes tais como o comprovado adiamento da cerimônia de casamento dos adquirentes, pelo fato de estes não possuírem um local para morar após o casamento; c) Além disso, a mudança prematura de residência, a necessidade de firmar novo contrato de aluguel contra a vontade do consumidor, ou de estender sua vigência sem necessidade ou a utilização de guarda-móveis sem acesso a seus pertences em razão do atraso da construtora também podem ensejar a indenização por dano moral, a depender do caso concreto. Sim. Há dois tipos de danos materiais que devem ser indenizados, de acordo com posicionamento pacífico do STJ. a) O DANO EFETIVO É aquele prejuízo gerado diretamente pelo fato danoso. Nesse caso, todo o prejuízo material que decorreu diretamente do atraso da obra e possa ser provado deve ser indenizado. b) LUCROS CESSANTES Entende-se por lucros cessantes aqueles valores que o prejudicado deixou de ganhar por conta do fato danoso. Em um acidente de carro, por exemplo, um motoboy que deixa de trabalhar por 10 (dez) dias em razão dos reparos da sua moto tem esse direito. Ele deve ser indenizado pelo causador do acidente no valor correspondente aos dias não trabalhados. São estes os lucros cessantes. No caso do atraso na entrega do imóvel entendese por lucros cessantes:

6 PÁGINA 06 b.1) Imóvel para moradia: Se o consumidor permaneceu morando em outro imóvel alugado no período de atraso causado pela construtora, esses alugueis devem ser ressarcidos a titulo de lucros cessantes. b.2) Imóvel para investimento: Se o consumidor nunca pensou em morar no imóvel que comprou pois já possui apartamento próprio, ainda assim deve ser indenizado pelo período que a construtora atrasou a entrega. Isso porque esse consumidor deixou de ter a sua disposição um imóvel que poderia estar sendo alugado e lhe gerando receita, logo, esse valor pode ser quantificado e indenizado a título de lucros cessantes. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA DE 1% De acordo com jurisprudência pacífica do STJ, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, razão pela qual cada uma das parcelas merece ser atualizada desde a data de seu pagamento, devendo a atualização monetária integrar o valor da causa. Já os juros de mora de 1% ao mês são devidos após a constituição em mora do devedor, ou seja, a partir da citação. INEXECUÇÃO COMPLETA DA OBRA O que dizer daquelas obras que nunca existiram? Contratos que foram celebrados, construtoras que receberam os valores contratados e nunca realizaram sua contraprestação? Esses casos são muito comuns quando há abandono da obra em caso de falência da construtora, mas também ocorrem com construtoras que estão em pleno funcionamento mas priorizaram outras obras, a despeito da impossibilidade de utilização de verbas de um empreendimento para cobrir a execução de outros. Nesses casos é preciso buscar a rescisão do contrato, com a devolução integral dos valores pagos, por culpa exclusiva da construtora ou incorporadora. Os valores devem ser todos corrigidos. AGUARDE NOSSO TELEFONEMA E TIRE SUAS DÚVIDAS! A partir de Segunda-Feira - Dia 16/07