fls. 99 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 03 ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DO TATUAPÉ/SP Ref. : Autos n. 1004358-45.2015.8.26.0008 FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES, Engenheiro Civil, devidamente registrado no CREA sob n. 72.230/D, Perito Judicial louvado nos autos da Ação de Alienação Judicial de Bens onde DAVILSON OLIVEIRA DA SILVA litiga contra KAREN ROCHELLE ZENARO, tendo procedido a todas as diligências necessárias ao cumprimento da honrosa missão, vem apresentar à V. Exa. o resultado de seu trabalho, fundamentado no presente : LAUDO DE AVALIAÇÃO São Paulo, 07 de Janeiro de 2.016 1
fls. 100 L A U D O C A P Í T U L O I PRELIMINARES Refere-se o presente parecer técnico aos autos da Ação de Alienação Judicial de Bens onde DAVILSON OLIVEIRA DA SILVA litiga contra KAREN ROCHELLE ZENARO. Vem como objeto da prova pericial a avaliação do imóvel identificado pela Matrícula nº 68287 do 09º C.R.I. da Capital (fls. 10/15). Nomeado Jurisperito no feito pelo R. Comando de fls. 90, assumiu o signatário o compromisso de bem e fielmente, sem dolo nem malicia, apresentar seu parecer sobre a lide focalizada, e que ora submete à apreciação do E. JULGADOR, conforme segue : 2
fls. 101 C A P Í T U L O II VISTORIA Após o estudo acurado da matéria, procedeu o signatário à vistoria do imóvel objetivado, quando então buscou observar seu dimensionamento, características aparentes, benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse à mais completa e perfeita elucidação técnica da matéria. Ressalta o Jurisperito que o exame pericial se aterá aos documentos existentes nos autos, em confronto com os elementos colhidos por ocasião da vistoria. 3
fls. 102 II.1 - LOCALIZAÇÃO O imóvel avaliando vem representado pelo apartamento nº 04 localizado no andar térreo ou 01º pavimento do Edifício Macapá (Bloco B ), sito na Av. Professor Carini, nº 172 (antigo nº 140), Vila Formosa, zona urbana da Capital, tudo conforme configurado na reprodução parcial da foto aérea a seguir apresentada : 4
fls. 103 II.2 - DESCRIÇÃO II.2.1 - O EDIFÍCIO O Edifício Macapá que abriga a unidade avalianda, conforme os padrões elencados no conhecido e consagrado estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP, vem identificado como de padrão MÉDIO, apresentando uma idade aparente de 30 (trinta) anos e possuindo todas as benfeitorias inerentes aos empreendimentos da espécie. II.2.2 - A UNIDADE AVALIANDA A unidade avalianda apresenta sala com sacada, corredor, 02 dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço, abrangendo uma área privativa de 55,80 m². A unidade avalianda possui 01 vaga em garagem. 5
fls. 104 II.3 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO FOTO 01 : Eis o Edifício Macapá que abriga a unidade avalianda. 6
fls. 105 FOTOS 02/05 : Vistas internas da unidade avalianda. 7
fls. 106 FOTOS 06/07 : Vistas internas da unidade avalianda. 8
fls. 107 C A P Í T U L O III AVALIAÇÃO DA UNIDADE III.1- APURAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO Para a apuração do justo e correto valor unitário do imóvel avaliando, o Jurisperito se fundamentará no MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, onde foram analisados dados de 18 (dezoito) elementos. Todo o rol pesquisado foi homogeneizado conforme os ditames preconizados pela normalização técnica já mencionada, com o fito de se apurar : FATOR FONTE : Nos casos de ofertas, que não refletem com absoluta exatidão o valor de mercado, porque admitem uma elasticidade de negociação ou escondem uma maior valorização, será efetuado um desconto de 10%, compensando-se, desta forma, a sua superestimativa natural. A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes resultados (já descontados o valor da construção, quando for o caso) : 9
fls. 108 VALOR M2 : Calculado com base na área privativa da unidade pesquisada; ATUALIZAÇÃO : Todos os elementos são válidos para Janeiro/2.016; COMPARATIVO CONCLUSO : Cognominado aquele resultante da análise do comparado arrolado. O rol comparativo devidamente homogeneizado vem a seguir elencado : 10
fls. 109 ELEMENTO 01 LOCAL : Av. Professor Carini, nº 172 OFERTA : Apartamento nº 22 ÁREA : 55,80 m² VALOR : R$ 260.000,00 INFORMANTE : Sr. Manoel No local q1 = R$ 260.000,00 x 0,90 55,80 m² q1 = R$ 4.194,00/m² ELEMENTO 02 LOCAL : Av. Professor Carini, nº 172 OFERTA : Apartamento nº 34 ÁREA : 55,80 m² VALOR : R$ 280.000,00 INFORMANTE : Sr. Manoel No local q2 = R$ 280.000,00 x 0,90 55,80 m² q2 = R$ 4.516,00/m² 11
fls. 110 ELEMENTO 03 LOCAL : Rua Dom Estevão Pimentel, nº 501 OFERTA : Apartamento nº 51 ÁREA : 64,40 m² VALOR : R$ 420.000,00 INFORMANTE : Sr. Wilson No local q3 = R$ 420.000,00 x 0,90 64,40 m² q3 = R$ 5.870,00/m² ELEMENTO 04 LOCAL : Rua Dom Estevão Pimentel, nº 49 OFERTA ÁREA : 60,00 m² : Apartamento no 05º andar VALOR : R$ 360.000,00 INFORMANTE : Sra. Rose Tel. 3624-1895 q4 = R$ 360.000,00 x 0,90 60,00 m² q4 = R$ 5.400,00/m² 12
fls. 111 ELEMENTO 05 LOCAL : Rua Dom Estevão Pimentel, nº 49 OFERTA : Apartamento nº 31 ÁREA : 65,00 m² VALOR : R$ 450.000,00 INFORMANTE : Sr. Marcos Tel. 3798-8911 q5 = R$ 450.000,00 x 0,90 65,00 m² q5 = R$ 6.231,00/m² ELEMENTO 06 LOCAL : Praça Universo, nº 117 OFERTA ÁREA : 69,00 m² : Apartamento no 08º andar VALOR : R$ 460.000,00 INFORMANTE : Sra. Fátima Tel. 3386-2222 q6 = R$ 460.000,00 x 0,90 69,00 m² q6 = R$ 6.000,00/m² 13
fls. 112 ELEMENTO 07 LOCAL : Rua Salvador do Vale, nº 67 OFERTA : Apartamento nº 23 ÁREA : 65,00 m² VALOR : R$ 350.000,00 INFORMANTE : Sr. Elias Tel. 2674-1318 q7 = R$ 350.000,00 x 0,90 65,00 m² q7 = R$ 4.846,00/m² ELEMENTO 08 LOCAL : Rua Salvador do Vale, nº 67 OFERTA : Apartamento nº 73 ÁREA : 65,00 m² VALOR : R$ 350.000,00 INFORMANTE : Sr. Elias Tel. 2674-1318 q8 = R$ 350.000,00 x 0,90 65,00 m² q8 = R$ 4.846,00/m² 14
fls. 113 ELEMENTO 09 LOCAL : Av. Dr. Eduardo Cotching, nº 388 OFERTA : Apartamento no 05º andar ÁREA : 60,00 m² VALOR : R$ 410.000,00 INFORMANTE : Sr. Marcelo Tel. 2028-9922 q9 = R$ 410.000,00 x 0,90 60,00 m² q9 = R$ 6.150,00/m² ELEMENTO 10 LOCAL : Av. Dr. Eduardo Cotching, nº 388 OFERTA ÁREA : 60,00 m² : Apartamento no 08º andar VALOR : R$ 410.000,00 INFORMANTE : Sr. Marcelo Tel. 2028-9922 q10 = R$ 410.000,00 x 0,90 60,00 m² q10 = R$ 6.150,00/m² 15
fls. 114 ELEMENTO 11 LOCAL : Av. Norberto Mayer, nº 136 OFERTA : Apartamento no 06º andar ÁREA : 68,00 m² VALOR : R$ 380.000,00 INFORMANTE : Sra. Maju Tel. 2672-7200 q11 = R$ 380.000,00 x 0,90 68,00 m² q11 = R$ 5.029,00/m² ELEMENTO 12 LOCAL : Av. Norberto Mayer, nº 136 OFERTA ÁREA : 68,00 m² : Apartamento no 08º andar VALOR : R$ 380.000,00 INFORMANTE : Sra. Maju Tel. 2672-7200 q12 = R$ 380.000,00 x 0,90 68,00 m² q12 = R$ 5.029,00/m² 16
fls. 115 ELEMENTO 13 LOCAL : Av. Xavier Pinheiros, nº 361 OFERTA : Apartamento nº 33 ÁREA : 54,37 m² VALOR : R$ 270.000,00 INFORMANTE : Sra. Simone Tel. 2672-5656 q13 = R$ 270.000,00 x 0,90 54,37 m² q13 = R$ 4.469,00/m² ELEMENTO 14 LOCAL : Av. Xavier Pinheiros, nº 361 OFERTA : Apartamento nº 42 ÁREA : 54,37 m² VALOR : R$ 270.000,00 INFORMANTE : Sra. Simone Tel. 2672-5656 q14 = R$ 270.000,00 x 0,90 54,37 m² q14 = R$ 4.469,00/m² 17
fls. 116 ELEMENTO 15 LOCAL : Av. Xavier Pinheiros, nº 361 OFERTA : Apartamento nº 43 ÁREA : 54,37 m² VALOR : R$ 270.000,00 INFORMANTE : Sra. Simone Tel. 2672-5656 q15 = R$ 270.000,00 x 0,90 54,37 m² q15 = R$ 4.469,00/m² ELEMENTO 16 LOCAL : Av. Cipriano Rodrigues, nº 218 OFERTA ÁREA : 63,00 m² : Apartamento nº 53B VALOR : R$ 290.000,00 INFORMANTE : Sr. Vinicius Tel. 2516-1178 q16 = R$ 290.000,00 x 0,90 63,00 m² q16 = R$ 4.143,00/m² 18
fls. 117 ELEMENTO 17 LOCAL : Av. Cipriano Rodrigues, nº 218 OFERTA : Apartamento nº 53C ÁREA : 63,00 m² VALOR : R$ 290.000,00 INFORMANTE : Sr. Vinicius Tel. 2516-1178 q17 = R$ 290.000,00 x 0,90 63,00 m² q17 = R$ 4.143,00/m² ELEMENTO 18 LOCAL : Av. Cipriano Rodrigues, nº 218 OFERTA ÁREA : 63,00 m² : Apartamento nº 61C VALOR : R$ 290.000,00 INFORMANTE : Sr. Vinicius Tel. 2516-1178 q18 = R$ 290.000,00 x 0,90 63,00 m² q18 = R$ 4.143,00/m² 19
fls. 118 arrolados, a saber em retrospecto : À vista das cotações conclusas das análises dos comparados ELEMENTO VALOR CONCLUSO (R$/m2) 01 4.194,00 02 4.516,00 03 5.870,00 04 5.400,00 05 6.231,00 06 6.000,00 07 4.846,00 08 4.846,00 09 6.150,00 10 6.150,00 11 5.029,00 12 5.029,00 13 4.469,00 14 4.469,00 15 4.469,00 16 4.143,00 17 4.143,00 18 4.143,00 TOTAL...90.097,00 O signatário calcula : A) MÉDIA GERAL : R$ 90.097,00/18 = R$ 5.005,00/m²; 20
fls. 119 B) FAIXA DE VALOR : Variação de 30% da média geral. mínimo : R$ 5.005,00 x 0,70 = R$ 3.503,00/m² máximo : R$ 5.005,00 x 1,30 = R$ 6.507,00/m² C) ELEMENTOS DISCREPANTES : Por se afastarem da faixa supra Não há. D) VALOR MÉDIO SANEADO OU UNITÁRIO PROPOSTO : q = R$ 5.005,00/m² CINCO MIL E CINCO REAIS POR METRO QUADRADO 21
fls. 120 III.2 - VALOR DA UNIDADE AVALIANDA seguinte expressão : O valor da unidade avalianda será obtido de acordo com a Vu = Su x q Onde : Logo : Vu = Valor da unidade =? Su q = Área privativa da unidade = 55,80 m²; = Valor unitário básico = R$ 5.005,00/m²; Vu = 55,80 m² x R$ 5.005,00/m² Vu = R$ 279.279,00 DUZENTOS E SETENTA E NOVE MIL DUZENTOS E SETENTA E NOVE REAIS 22
fls. 121 E N C E R R A M E N T O Dada por encerrada a missão, apresento o presente Laudo Pericial, o qual deverá ser inserido nos autos digitais pela ilustre Diretora do 03º Ofício Cível do Foro Regional do Tatuapé/SP. São Paulo, 07 de Janeiro de 2.016 23