Market Pulse. Destaques. Economia. Mercado Imobiliário em Portugal Relatório Trimestral T1 2015

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1 Market Pulse Mercado Imobiliário em Portugal Relatório Trimestral T Destaques O mercado de investimento mantém-se dinâmico, com um crescimento homólogo de 256% no primeiro trimestre de Foram registados 175 milhões de euros, maioritariamente realizados por investidores estrangeiros. O mercado de escritórios também mostrou que a retoma veio para ficar. No primeiro trimestre foram ocupados quase m 2 em Lisboa o que representa um crescimento de 71% face ao primeiro trimestre de No mercado de retalho, as zonas consolidadas do comércio de rua e os centros comerciais prime mantêm-se bastante procurados, tanto por retalhistas como por consumidores. Economia Ao longo do primeiro trimestre as projeções para os valores do PIB para os anos de 2015, 2016, e 2017, avançadas pelos mais diversos organismos, tem sido repetidamente revistas em alta. Para o Banco de Portugal as projeções, em março deste ano, são de 1,7%, 1,9% e 2, para os referidos anos, o que contrasta com as estimativas realizadas em dezembro 2014, de 1,5% para 2015 e 1,6% para 2016 (para 2017 foram realizadas agora pelam primeira vez). O programa QE Quantitative Easing implementado pelo BCE nestes trimestre e que consiste na injeção de liquidez através da compra de ativos financeiros, tem permitido a Portugal acentuar a sua credibilidade e financiar a economia nos mercados primários com taxas de juros muito baixas ou mesmo negativas. Principais Indicadores Económicos Esta situação, levou à desvalorização do Euro, que por sua vez veio incrementar o crescimento da economia por via do consumo e do investimento e principalmente potenciar as exportações, melhorando o balanço das conta externas, as quais têm beneficiado igualmente da baixa cotação do petróleo, a qual se prevê que continue. Apesar do impacto menos positivo da taxa de inflação, que passou a positiva, e da redução do consumo público devido à permanência das políticas restritivas, os objetivos de crescimento do PIB e do emprego deverão ser atingidos. Os riscos para uma boa performance mantém-se: externamente, a possibilidade do default Grego, a tensão Rússia/Ucrânia e a instabilidade politica no Médio Oriente; internamente, o peso no deficit da falência do Grupo BES e a incerteza criada pelas eleições legislativas. 20, 15, 10, 5, 0, -5, -10, 13,9% 2,2% 0,9% -0,2% PIB Consumo Privado Taxa de Inflação Taxa de Desemprego Fonte: Banco de Portugal e Eurostat 1

2 Milhões de euros Comércio Escritórios Market Pulse T Mercado de Investimento A estimativa do volume de investimento em imobiliário comercial no primeiro trimestre ascendeu aos 175 milhões de euros, crescendo 256% relativamente ao mesmo trimestre do ano passado e a mais de metade do volume registado em todo ano de Ao ritmo atual, e na expectativa do fecho de muitos negócios que estão em pipeline, espera-se que 2015 seja mesmo um ano recorde. Os activo de retalho e de escritórios continuam a ser os mais procurados neste mercado, mas durante o primeiro trimestre do ano foram os hotéis que tiveram a maior quota, com mais de 5 do volume total investido. Para tal contribuiu a compra, por um grupo hoteleiro tailandês, de um portfólio de Hotéis Tivoli no qual estão incluídas 4 unidades em Portugal. Com esta operação, realizada por um investidor corporate os fundos de investimento imobiliário, tipicamente com tickets de investimento mais elevados, foram desta vez os segundos mais activos neste trimestre, com uma quota de cerca de 37%. A origem do investimento mantem-se maioritariamente internacional, com mais de 8 do volume total com origem estrangeira. A procura por ativos de rendimento é muito diversificada, mas os edifícios de escritórios nas zonas prime do centro de Lisboa e no Parque das Nações, os centros comerciais e as lojas de rua das zonas consolidadas da capital são os produtos imobiliários que concentram a maior procura. Para além da operação que envolve os Hotéis Tivoli, durante o primeiro trimestre destaque também para a compra do Alverca Park, um misto de retail park e business centre, pela Blackstone, fundo que se tem mostrado bastante ativo no mercado nacional; e para a transação da Expo Tower, um edifício de escritórios localizado no Parque das Nações. No volume registado pela JLL não foram contabilizadas transações de imóveis residenciais ou para promoção futura, mercados que estão muita ativos atualmente, devido aos programas dos Golden Visa, dos Residentes Não Habituais e ao crescimento da procura por apartamentos turísticos alavancado na boom do mercado turístico nacional. As yields voltaram a cair em quase todos os setores neste trimestre, perspetivando-se que esta tendência se mantenha no futuro. Face a este dinamismo e à dimensão do mercado nacional, começa-se a assistir a alguma escassez do lado da oferta. Mas ainda assim, prevê-se que este trimestre seja apenas o início de um ano recorde para o mercado de investimento imobiliário nacional. Yields Prime, T Zona/Formato Edifício Valor (M ) Área (m 2 ) Comprador Portfólio Tivolis n.d. n.d. Minoir Hotels Group Alverca Park Blackstone Expo Tower 15 n.d. Fundo nacional Entrecampos Fundo nacional Pingo Doce - Alta de Lisboa n.d. Yield Prime (%) ΔTrim.(pb) ΔHom.(pb) T1/15-T4/14 T1/15-T1/14 Prime CBD 6, CBD 7, Zona Nova de Escritórios 7, Zona Secundária 7, Parque das Nações 7, Corredor Oeste 8, Centros Comerciais (líquida) 6, Retail Parks (líquida) 7, Comércio de Rua Lisboa 5, Evolução do Volume de Investimento Principais Transacções, T Internacional Nacional Fundo internacional T

3 Market Pulse T Mercado de Escritórios O primeiro trimestre de 2015 veio confirmar a retoma do mercado de escritórios de Lisboa. Depois de um ano de 2014 sempre em trajetória ascendente, os três primeiros meses de 2015 não foram exceção, tendo-se registado um volume de absorção de m 2, o que representa e um crescimento de 71% relativamente ao período homólogo. Durante o trimestre em análise foram registadas 68 operações, cuja área média de 433 m 2 foi bastante superior à verificado no mesmo período do ano passado, a qual foi de apenas de 274 m 2. O número de operações acima dos m 2 também aumentou passando de uma realizada no 1º trimestre do ano passado para seis no mesmo trimestre deste ano. Torna-se clara a tendência por parte das empresas em mudar de instalações, aproveitando uma altura do mercado em que ainda se conseguem condições vantajosas. O Corredor Oeste, o Parque das Nações e o CBD, voltam a ser as três zonas mais dinâmicas, com quotas de 3, 26% e 21%, respetivamente. As duas primeiras, tiveram o maior número de transações e registaram quatro das cinco maiores operações do trimestre, revelando a crescente procura que têm tido. Contudo, enquanto esta dinâmica levou a descidas consecutivas da taxa de disponibilidade no Parque das Nações (-200 p.b. durante o 1º trimestre), no Corredor Oeste este indicador mantém-se muito elevado, o que, face à reduzida oferta de novos escritórios, demonstra que também há muitas empresas a saírem desta zona. Em termos gerais, a taxa de disponibilidade de Lisboa manteve a tendência registada no final de 2014 e voltou a reduzir, fixando-se neste trimestre nos 11,7%. As rendas prime mantiveram-se inalteradas nos primeiros três meses do ano, seguindo uma tendência que se tem vindo a verificar há cinco trimestres consecutivos. Prevê-se contudo que comecem a subir já este ano, com as zonas como o Parque das Nações, em que a disponibilidade é reduzida e a procura é elevada, a darem o pontapé de saída. Quanto à nova oferta, não se verificou a conclusão de nenhum edifício de escritórios durante este trimestre. No entanto, espera-se a entrada no mercado de quatro edifícios durante o segundo semestre de Dois dos edifícios serão ocupados pelo proprietário, o que representa cerca de 65% da nova área. É o caso do novo edifício da Sede da EDP situada na Zona 4, que irá colocar no mercado um volume de m 2 e das futuras instalações do Fundo de Pensões do Banco de Portugal, no edifício Castilho 24, com cerca de m 2. Especulativamente irão surgir o edifício República 5 e o nono edifício no Lagoas Park, que deverão ter cerca de e m 2, respetivamente. Para 2016 existe em pipeline apenas o edifício, o Marquês de Pombal 14, que também será especulativo. Com estas novas conclusões espera-se um aumento de stock de cerca de m 2. Absorção e Taxa de Disponibilidade (T1 2015) Zona Absorção (m 2 ) Maiores Operações do Mercado, T Rendas Prime de Escritórios, T Taxa de Disponibilidade Prime CBD ,1% CBD ,2% Zona Nova de Escritórios ,5% Zona Secundária 0 6,3% Parque das Nações ,2% Corredor Oeste ,3% Outras Zonas Lisboa Total ,7% / LPI / LPI Edifício Zona Ocupante Área (m 2 ) Ed. Suécia II 6 Worten Defensores de Chaves, 45 2 Allianz Zenith 6 Unit Ed. Administrativo 5 Antran Office Oriente 5 TNT Zona Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T1/15-T4/14 ΔHom. T1/15-T1/14 Prime CBD 18,25 0, 0, CBD 14,50 0, 0, Zona Nova de Escritórios 15,00 0, 0, Zona Secundária 14,50 0, 0, Parque das Nações 13,00 0, 0, Corredor Oeste 10,00 0, 0, / LPI Resumo e Outlook T Outlook T2/15 Stock (milhões de m²) 4,57 - Edifícios Concluídos (m 2 ) 0 0 Volume de Absorção (mil m²) 30 Área Disponível ( mil m²) 536 Taxa de Disponibilidade (%) 11,7% Renda Prime ( /m 2 /mês) 18,25 / LPI 3

4 ABL (mil m 2 ) ABL (milhões m 2 ) Market Pulse T Mercado de Retalho 2015 iniciou bastante dinâmico no mercado de retalho, dando continuidade à trajetória ascendente verificada durante o ano que passou. No comércio de rua, a capacidade de atração proveniente de características como a localização, que permite uma maior proximidade dos consumidores, é cada vez mais valorizada. No centro histórico, concentram-se as zonas de comércio prime, que mantêm uma procura bastante elevada devido ao mercado turístico que está cada vez mais ativo. Junto de zonas residenciais consolidadas, a procura de lojas também tem crescido, devido essencialmente a uma maior valorização, por parte dos consumidores nacionais, da proximidade, conveniência e experiência oferecida pelas lojas de rua. No Chiado, mantém-se a procura e a falta de oferta de espaços nos principais eixos. Na Rua Garrett, os retalhistas estão dispostos a pagar um preço elevado para garantir a sua presença, mas neste trimestre as principais aberturas concentraram-se na Rua do Carmo, com entrada da New Balance e do Burger King. Na Avenida da Liberdade as marcas de luxo também se mantém muito interessadas, contudo demoram algum tempo a encontrar um espaço que se adeque às suas necessidades. A Baixa começa a transformar-se. Onde imperavam principalmente pequenas boutiques, lojas de souvenirs e cafés/ restaurante, começam a aparecer cada vez mais retalhistas internacionais, registandose atualmente uma procura muito activa por parte destes operadores. As rendas prime destas zonas tem aumentado consecutivamente proveniente desta dinâmica, estando atualmente nos níveis mais elevado desde que há registo. No Porto, onde a Rua de Santa Catarina é o principal eixo de comércio, também se regista o aumento da procura de retalhistas internacionais. Neste mercado surge também uma crescente procura pela Baixa, nomeadamente na zona dos Clérigos e dos Aliados. Nos complexos comerciais a diferença entre ativos prime e secundários mantém-se. Os centros comerciais de 1ª linha continuam o grande foco dos consumidores nacionais devido à diversidade e conveniência que oferecem. Com a retoma das estratégias de expansão de muitas marcas, a procura nestes ativos tem estado mais dinâmica o que levou ao aumento da renda prime durante o 1ª trimestre. Mas apesar das melhorias, este é um mercado maduro que foi fortemente afetado pelo anos de crise. Estes dois fatores em conjunto levaram à quase estagnação da promoção deste tipo de ativos, existindo atualmente apenas um projeto em Loulé desenvolvido pela Ikea Centres e que abrirá portas apenas Outros projetos, em standby há alguns anos, o Évora Shopping e o ex Dolce Vita Braga, poderão ser tomados por novos investidores e virem para o mercado no médio prazo, mas para já não têm abertura prevista. Comportamento da Procura de Retalho, T Prime Secundário Rendas Prime, T Formato Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T1/15-T4/14 ΔHom. T1/15-T1/14 Centros Comerciais 90 6% 6% Retail Parks 10 Comércio de Rua Lisboa: Chiado Avenida da Liberdade Rua Castilho Baixa Príncipe Real Centros Comerciais Baixa Retail Parks Evolução da Nova Oferta de Complexos Comerciais Principais Aberturas de Lojas de Rua, T Guess Lojista Porche Design New Balance Burguer King Adidas Av. Da Liberdade Av. Da Liberdade Chiado Chiado Baixa 6% 8% Localização Alta Comércio de Rua 3,29 3,38 3,49 3,49 3,49 3,50 3,50 3,50 3,59 2,99 2,67 2,46 2, (p) (p) (p) Nova Oferta Stock 90 16% ,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00

5 Market Pulse T Mapa de Escritórios de Lisboa Definições Renda Prime: representa a renda mais alta que pode ser esperada numa determinada data, para um espaço de elevada qualidade e situado na melhor localização. A Renda Prime reflete espaços com uma dimensão mínima, que varia em função do tipo de espaço: Escritórios- 200 m 2 ; Centros Comerciais e Comércio de Rua 100 m 2 ; Retail Parks m 2. A Renda Prime reflete o arrendamento considerado standard para o mercado/ zona em análise. A Renda Prime não inclui quaisquer tipo de incentivos concedidos aos inquilinos, taxas e despesas comuns. A Renda Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. Yield Prime: representa a melhor (i.e. mais baixa) yield que pode ser esperada numa determinada data, na aquisição de um imóvel de elevada qualidade e situado na melhor localização. Na definição da Yield Prime considera-se ainda que a propriedade deve estar arrendada a inquilino(s) sólido(s) e de referência, refletindo contratos de arrendamento considerados standard para o mercado. A Yield Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. 5

6 Escritórios JLL Lisboa Edifício Heron Castilho Partner logo if required Rua Braamcamp 40 8º Esq Lisboa Portugal T: F: Pedro Lancastre Patricia Araújo Mariana Rosa Fernando Ferreira Managing Director Head of Retail Head of Office Agency Head of Capital Markets & Corporate Solutions Miguel Kreiseler Sofia Coelho Fernando Vasco Costa Maria Empis Head of Property & Asset Head of Valuations Head of Strategic Consultancy & Director of Research Management Research Carlos Cardoso Patrícia Barão Architecture Director Head of Residential COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of JLL. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.