Market Pulse. Destaques. Economia. Mercado Imobiliário em Portugal Relatório Trimestral T2 2014

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1 Market Pulse Mercado Imobiliário em Portugal Relatório Trimestral T Destaques O mercado de investimento mantém o dinamismo iniciado no final do ano passado. Durante os primeiros seis meses de 2014 foram investidos 119 milhões de euros em ativos imobiliários de rendimento. O mercado de escritórios também mantém a tendência de recuperação. A absorção de escritórios em Lisboa ultrapassou os m 2 durante os primeiros seis meses do ano, 61% superior ao volume registado no mesmo período no ano anterior. No mercado de retalho, os proprietários e retalhistas também se encontram mais otimistas, principalmente nos grandes centros comerciais e no comércio de rua das zonas privilegiadas de Lisboa e Porto. Economia De acordo com o INE, o PIB nacional registou um crescimento de 0,8% durante o 2º trimestre de 2014, ligeiramente inferior ao aumento verificado no trimestre anterior(+1,3%). A redução da procura interna por via da evolução do investimento apresenta-se como o principal fator para este ligeiro abrandamento, mas também a crise nos mercados europeus para os quais exportamos teve uma contributo significativo. As projeções para 2014 do Banco de Portugal referidas no Boletim Económico de junho são positivas, com a previsão do crescimento de 1,1% do PIB, impulsionado pelo consumo privado, do qual se espera um aumento de 1,4%. Principais Indicadores Económicos 20,0% 15,0% A taxa de desemprego mantém a sua tendência decrescente, tendo reduzido segundo as previsões do INE, para 13,9% no 2º trimestre, valor aproximado ao registado no período prérecessão. Com a saída do programa de resgate financeiro da troika, sem o recurso a qualquer programa cautelar, é dado a Portugal um voto de confiança pela Europa. O país regressou, assim, aos mercados, com a dívida pública a transacionar, no final do trimestre, abaixo dos 3%. No entanto, a confiança depositada no país encontra-se ainda volátil. No final do 2º trimestre o Banco Espírito Santo, o segundo maior banco privado nacional, entrou numa crise profunda, tendo impacto direto na nossa economia. 16,1% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% 1,4% 1,1% 0,2% PIB Consumo Privado Taxa de Inflação Taxa de Desemprego Fonte: Banco de Portugal

2 Milhões de euros Comércio Escritórios Market Pulse T Mercado de Investimento Durante o 2ª trimestre de 2014 foram investidos cerca de 90 milhões de euros em imobiliário comercial nacional, o que representa um volume três vezes maior que o registado no 1º trimestre do ano. Neste trimestre foi concretizada a maior operação de investimento do ano: a venda da sede da EDP no Marquês de Pombal ao fundo de investimento americano Global Asset Capital. O sector de escritórios representou uma quota de 75% do total investido neste período, no qual também se destaca a transação da sede da sociedade de advogados Uría Menéndez Proença de Carvalho, situada na Rua Duque de Palmela. Em termos acumulados o volume de investimento registado durante o 1º semestre ascendeu aos 119 milhões de euros. Este volume concentra-se principalmente em ativos de escritórios, sector que registou uma quota de 69% neste período. O retalho registou mais de 18 milhões de investimento, mantendo-se o interesse por unidades de retalho alimentar e lojas de rua bem localizadas, como é exemplo a transação da futura loja Ermenegildo Zegna, na Avenida da Liberdade. O sector Industrial & Logística ganhou relevância com a venda de um armazém no valor de 8 milhões de euros. Durante os primeiros 6 meses do ano, cerca de 80% dos imóveis foram adquiridos por investidores internacionais, de origem americana, chinesa, espanhola e brasileira. A disponibilidade de liquidez a nível global faz-se notar no mercado de investimento português, dado o elevado interesse de investidores internacionais, que vão dos privados e Family Offices aos fundos institucionais. Incidindo maioritariamente em frações residenciais, as quais estão fora do volume reportado anteriormente, o programa dos Golden Visa continua a dar frutos na captação de investimento. Até ao final de julho foram atribuídos vistos, dos quais (95%) foram atribuídos através de investimento em ativos imobiliários, o que representa um volume de cerca de 750 milhões de euros. Os chineses mantêm-se como os principais investidores, totalizando (81%) vistos, mas outras nacionalidades surgiram nos últimos meses entre as cinco com maior procura, como é o caso da libanesa, que ultrapassou a angolana com 21 vistos. A procura de frações residenciais, quer para uso exclusivamente habitacional quer para exploração turística, que este programa tem gerado, foi um forte impulsionador da reabilitação urbana. Este mercado retomou em força, com inúmeros edifícios a serem adquiridos maioritariamente por promotores nacionais e de origem chinesa. Num mercado que se verifica cada vez mais dinâmico e procurado, as yields continuam a descer em todos os sectores, à exceção dos retail parks. Assim, o mercado português mantémse uma boa aposta para investidores, o que é confirmado pela crescente procura que tem vindo a verificar-se. Yields Prime, T Zona/Formato Yield Prime (%) ΔTrim.(pb) T2/14-T1/14 ΔHom.(pb) T2/14-T2/13 Prime CBD 7, CBD 7, Zona Nova de Escritórios 8, Zona Secundária 8, Parque das Nações 7, Corredor Oeste 10, Centros Comerciais (líquida) 7, Retail Parks (líquida) 9, Comércio de Rua Lisboa 6, Evolução do Volume de Investimento Internacional Nacional S Principais Transacções, T Edifício Valor (M ) Área (m 2 ) Comprador Sede EDP Marquês Pombal Duque de Palmela Armazém Pentaplast Pooled Fund Americano Family office Chinês Pooled Fund Português 2

3 Market Pulse T Mercado de Escritórios O mercado de escritórios mantém a trajectória ascendente iniciada no final do ano passado. No segundo trimestre de 2014 foram ocupados cerca de m 2 de escritórios, o que representa um aumento de 78% face ao mesmo trimestre de 2013 e de 38% quando comparado com o trimestre anterior. Em termos acumulados, na primeira metade de 2014 foram absorvidos m 2 de escritórios, mais 61% que no mesmo período do ano passado. Este ano sentem-se claras mudanças nas estratégias das empresas. Se durante 2013 a procura de escritórios era muitas vezes usada como comparável para renegociação de rendas, este ano, esta procura está muito mais direcionada para uma mudança efetiva de instalações. Estes são, de facto, sinais de que já estamos no caminho da recuperação e queremos acreditar que o crescimento económico anunciado para o período seja uma realidade e continue a influenciar positivamente a procura de escritórios. Numa análise por zonas, o CBD foi a zona com mais área ocupada, quer no trimestre em análise ( m 2 ), quer no acumulado dos primeiros seis meses do ano ( m 2 ). Seguem-se o Parque das Nações e o Corredor Oeste, com quotas acumuladas de 27% e 19%, respetivamente. A taxa de disponibilidade mantém-se relativamente estável face ao trimestre passado (13,2%) fixando-se nos 13,3%. O Corredor Oeste continua a ser a zona com maior disponibilidade (26%) e a Zona Secundária de Escritórios (Zona 4) foi a que mais reduziu, com menos 1,2 p.p. face ao 1º trimestre. As rendas prime mantiveram-se inalteradas, sendo estimado o seu bottoming out e consequente aumento no próximo ano. Mas para já, mantêm-se pressionadas em baixa, dado o elevado número de edifícios de qualidade desocupados, principalmente no Prime CBD. Em termos de nova oferta, surgiu neste trimestre o edifício Duarte Pacheco 7 com m 2, o qual contribuiu com m 2 de absorção no CBD. Com este incremento de nova área, a taxa de disponibilidade acabou por não reduzir, apesar da elevada absorção nesta zona. São ainda esperados m 2 distribuídos por 3 novos edifícios em 2014, todos eles ocupados pelos respetivos proprietários. Em suma, tem-se verificado uma contínua recuperação no mercado de escritórios, pautada pelo surgimento de alguns escritórios de qualidade, e pela confiança e interesse das empresas na retoma das sua estratégias imobiliárias, as quais aproveitam assim um momento em que o mercado se encontra ainda favorável ao inquilino. Absorção e Taxa de Disponibilidade, T Zona Absorção (m 2 ) Maiores Operações do Mercado, T Rendas Prime de Escritórios, T Taxa de Disponibilidade Prime CBD ,6% CBD ,5% Zona Nova de Escritórios ,6% Zona Secundária 54 5,9% Parque das Nações ,7% Corredor Oeste ,0% Outras Zonas Lisboa Total ,3% / LPI Duarte Pacheco 7 / LPI Edifício Ocupante Área (m 2 ) Miranda & Associados de Outubro 125 Reditus Duarte Pacheco 7 Explorer Investments Espace Teleperformance Torre Ocidente ManPower Zona Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T2/14-T1/14 ΔHom. T2/14-T2/13 Prime CBD 18,25 0,0% -1,4% CBD 14,50 0,0% -3,3% Zona Nova de Escritórios 15,00 0,0% -3,2% Zona Secundária 14,50 0,0% -3,3% Parque das Nações 13,00 0,0% 0,0% Corredor Oeste 10,00 0,0% -9,1% / LPI Resumo e Outlook T Outlook T3/14 Stock (milhões de m²) 4,56 - Edifícios Concluídos (m 2 ) Volume de Absorção (m²) Área Disponível (m²) Taxa de Disponibilidade (%) 13,3% Renda Prime ( /m 2 /mês) 18,25 / LPI 3

4 ABL (mil m 2 ) ABL (milhões m 2 ) Market Pulse T Mercado de Retalho No mercado de retalho, o comércio de rua continua a ganhar cada vez mais relevância. Os novos padrões de consumo e a mudança do estilo de vida dos portugueses impulsionaram o regresso dos negócios de bairro, com o reposicionamento de projetos e a criação de novos conceitos. O comércio de rua beneficia desta situação devido à componente associada de lazer e proximidade. Outro fator que favorece o comércio de rua é o crescente mercado turístico, que tem vindo a ganhar uma quota cada vez maior nas receitas das lojas de rua. A sua influência é notória na Avenida da Liberdade, na qual várias marcas internacionais de luxo procuram espaços, e onde só em 2013 e 2014 se estimam quase 20 novas lojas. As zonas consolidadas continuam assim dinâmicas. No Chiado, por exemplo, a procura é tão elevada que muitas vezes as lojas que vagam são tomadas antes de chegarem ao mercado. Outras zonas estão a emergir. O Príncipe Real, é atualmente a principal localização de conceitos diferenciadores e alternativos: as recentes galerias comerciais Embaixada e Entre Tanto são bons exemplos do posicionamento deste bairro lisboeta. Mas a zona do Cais Sodré/São Paulo também está a ser alvo de grande revitalização, principalmente to que toca a animação noturna. No Porto, a Rua de Santa Catarina mantém uma procura constante, mas é a Zona dos Clérigos que está atualmente na moda, não só pela animação noturna, como também pela presença de diversas marcas de moda, várias situadas no Passeio dos Clérigos, uma galeria de lojas de rua inaugurada no ano passado. Os empreendimentos comerciais mantêm-se a preferência dos consumidores portugueses, essencialmente devido à sua variedade de oferta e conveniência. Há no entanto, alguma discrepância entre grandes centros comerciais, onde se sente uma melhoria na performance, e os pequenos, onde a recuperação não é tão evidente. Durante os últimos dois anos não inauguraram novos equipamentos e só no final deste ano se espera a abertura do centro comercial Alegro Setúbal, que resulta da ampliação e modernização do antigo Jumbo desta cidade, totalizando m 2. O pipeline de novos projetos é, de facto, reduzido: está em pré-comercialização o centro comercial promovido pela Inter Ikea Centre Group em Loulé, com cerca de m 2 de ABL, cuja inauguração se prevê para 2016, sendo que o Évora Shopping e o Espaço da Porta Nova (ex Dolce Vita Braga) não têm data de abertura prevista. As rendas mantiveram-se estáveis relativamente ao 1º trimestre, continuando a haver uma grande diferença entre ativos de primeira linha e ativos secundários. Comportamento da Procura de Retalho, T Prime Secundário Rendas Prime, T Formato Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T2/14-T1/14 ΔHom. T2/14-T2/13 Centros Comerciais 85,0 0,0% 0,0% Retail Parks 10,0 0,0% 5,0% Comércio de Rua Lisboa 95,0 0,0% 6,0% Centros Comerciais Baixa Retail Parks Evolução da Nova Oferta de Complexos Comerciais Principais Aberturas de Lojas de Rua, T Skunkfunk Lojista Lisbon Lovers Mikels 236 Nuno Gama Tricana Chiado Chiado Chiado Príncipe Real Localização Avenida da Liberdade Comércio de Rua Alta 3,25 3,35 3,46 3,46 3,46 3,46 3,48 3,57 2,95 2,42 2, (p) Nova Oferta Stock (p) (p) 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 4

5 Market Pulse T Mapa de Escritórios de Lisboa Definições Renda Prime: representa a renda mais alta que pode ser esperada numa determinada data, para um espaço de elevada qualidade e situado na melhor localização. A Renda Prime reflete espaços com uma dimensão mínima, que varia em função do tipo de espaço: Escritórios- 200 m 2 ; Centros Comerciais e Comércio de Rua 100 m 2 ; Retail Parks m 2. A Renda Prime reflete o arrendamento considerado standard para o mercado/ zona em análise. A Renda Prime não inclui quaisquer tipo de incentivos concedidos aos inquilinos, taxas e despesas comuns. A Renda Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. Yield Prime: representa a melhor (i.e. mais baixa) yield que pode ser esperada numa determinada data, na aquisição de um imóvel de elevada qualidade e situado na melhor localização. Na definição da Yield Prime considera-se ainda que a propriedade deve estar arrendada a inquilino(s) sólido(s) e de referência, refletindo contratos de arrendamento considerados standard para o mercado. A Yield Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. 5

6 Escritórios JLL Lisboa Edifício Heron Castilho Partner logo if required Rua Braamcamp 40 8º Esq Lisboa Portugal T: F: Pedro Lancastre Patricia Araújo Mariana Seabra Fernando Ferreira Managing Director Head of Retail Head of Office Agency Head of Capital Markets & Corporate Solutions Miguel Kreiseler Sofia Coelho Fernando Vasco Costa Maria Empis Head of Property & Asset Head of Valuations Head of Strategic Consultancy & Director of Research Management Research Pedro Simões Carlos Cardoso Retail Leasing Director Arquitecture Director COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of JLL. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.

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