Nova Lei do Arrendamento

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1 Nova Lei do Arrendamento Atualização de Rendas e formas de Cessação dos Contratos de Lei Antiga, conforme a Lei n.º 31/2012

2 Lei do Arrendamento Atualização de Rendas e outras formas de Cessação dos Contratos de Lei Antiga 2 Índice: Atualização de Rendas Regime Geral Casos de proteção de inquilinos: Idade igual ou superior a 65 anos/ deficiência com graus de incapacidade superior a 60% Carência económica Microentidade/ associação privada sem fins lucrativos/ residência de estudantes Formas de cessação de contratos Incumprimento por falta de pagamento de renda Necessidade de habitação pelo senhorio Demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos INTRODUÇÃO A lei nº 31/2012 de 14 de agosto procedeu à nova revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, com a alteração do Código Civil e do NRAU. Neste documento pretendemos explicar a interpretação que a Jones Lang LaSalle faz da lei quanto à atualização de rendas e às formas de cessação dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor do RAU (1990 habitacional; 1995 não habitacional). A informação contida neste documento deverá ser sempre confirmada juridicamente. Os conteúdos deste documento explanam o conhecimento e experiência que a Jones Lang LaSalle tem do mercado imobiliário português, e da sua interpretação da Lei.

3 Lei do Arrendamento Atualização de Rendas e outras formas de Cessação dos Contratos de Lei Antiga 3 Atualização das Rendas REGIME GERAL Habitacional e não habitacional 1. Pela via negocial, o senhorio pode promover a transição dos contratos para o NRAU e atualizar a renda, propondo o valor da renda (sem limite mínimo ou máximo) e o tipo e duração do contrato. Na comunicação feita ao arrendatário deve ainda ser mencionado o Valor Patrimonial do Imóvel (VPT), avaliado nos termos do CIMI (Código do Imposto Municipal de Imóveis). 2. Resposta do arrendatário (no prazo máximo: 30 dias): a) Aceitar, ficando o contrato submetido ao NRAU, ou, no silêncio ou na falta de acordo quanto ao tipo e/ou da duração do contrato, com prazo certo pelo período de 5 anos; b) Denunciar o contrato, não havendo lugar à atualização da renda; c) Opor-se ao valor da renda (propondo um novo valor), ao tipo ou à duração do contrato (propondo outros), e/ou invocando Idade/ Deficiência, Carência Económica ou Microentidade (casos de proteção de inquilinos descritos à frente neste documento). 3. Resposta do senhorio à oposição pelo arrendatário (no prazo máximo: 30 dias): a) Aceitar a proposta, ficando o contrato submetido ao NRAU, ou, no silêncio ou na falta de acordo quanto ao tipo e/ou duração do contrato, com prazo certo pelo período de 5 anos; b) Denunciar o contrato, mediante o pagamento de uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas efetuadas pelo senhorio e pelo arrendatário, que é agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior em mais de 10% ou de 20% respetivamente, à proposta pelo senhorio ; ou c) Atualizar a renda, até ao limite máximo anual correspondente a 1/15 do valor do locado avaliado nos termos do CIMI (VPT) e ficando o contrato celebrado com prazo certo pelo período de 5 anos. CASOS DE PROTEÇÃO DE INQUILINOS Nos casos que expomos em seguida a Lei prevê limitações na actualização de rendas, bem como o adiamento ou mesmo a impossibilidade da denúncia dos contratos por parte do senhorio. 1. Idade igual ou superior a 65 anos/ deficiência com grau de incapacidade superior a 60% (habitacional) Na falta de acordo entre as partes, o contrato mantem-se sem alteração do regime não fica submetido ao NRAU e não pode ser denunciado pelo senhorio; O senhorio pode atualizar a renda, até ao limite máximo anual correspondente a 1/15 do VPT, durante um período de 5 anos, após o qual o senhorio pode retomar as negociações (processo semelhante ao descrito no Regime Geral).

4 Lei do Arrendamento Atualização de Rendas e outras formas de Cessação dos Contratos de Lei Antiga 4 Atualização das Rendas (Cont.) 2. Carência económica (habitacional) Carência económica: RABC (rendimento anual bruto corrigido) do agregado familiar do inquilino inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais). Na falta de acordo entre as partes, durante um período máximo de 5 anos: O contrato mantem-se sem alteração do regime não fica submetido ao NRAU e não pode ser denunciado pelo senhorio; A atualização da renda é limitada em função do rendimento mensal do agregado familiar, não podendo exceder 1/15 do VPT, ao máximo de: Renda Máxima* Findo o período de 5 anos: Rendimento Mensal do Agregado Familiar 25% RABC % RABC Entre 500 e % RABC < 500 *Necessário prova anual O senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, propondo o valor da renda (sem limite mínimo ou máximo) e o tipo e duração do contrato. O inquilino não poderá invocar novamente a situação de carência económica e, no silêncio ou na falta de acordo entre as partes, o contrato transita para o NRAU, considerando-se celebrado com prazo certo pelo período de 2 anos e com a renda limitada ao máximo anual de 1/15 do VPT. 3. Microentidade / associação privada sem fins lucrativos / associação de estudantes (não habitacional) Microentidade: empresa que não ultrapasse, à data do balanço, 2 dos 3 limites: (1) total do balanço ; (2) volume de negócios líquido ; (3) número médio de empregados durante o exercício 5. Na falta de acordo entre as partes, durante um período de 5 anos: O contrato mantem-se sem alteração do regime não fica submetido ao NRAU e não pode ser denunciado pelo senhorio; O senhorio pode atualizar a renda, até ao limite máximo anual correspondente a 1/15 do VPT. Findo o período de 5 anos: O senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, propondo o valor da renda (sem limite mínimo ou máximo) e o tipo e duração do contrato. O inquilino não poderá invocar novamente a mesma circunstância e, no silêncio ou na falta de acordo entre as partes, o contrato transita para o NRAU, considerando-se celebrado com prazo certo pelo período de 2 anos e com a renda limitada ao máximo anual de 1/15 do VPT. O senhorio pode ainda denunciar o contrato mediante o pagamento da indemnização descrita no regime geral. O senhorio pode ainda denunciar o contrato mediante o pagamento da indemnização descrita no regime geral. Nota: A atualização da renda nunca poderá ser superior ao valor da renda em vigor atualizada com base no coeficiente de atualização anual da renda publicado em Diário da República)

5 Lei do Arrendamento Atualização de Rendas e outras formas de Cessação dos Contratos de Lei Antiga 5 Cessação de Contratos O senhorio pode ainda denunciar um contrato de Lei Antiga em diversas situações. Descrevemos em seguida, as situações que consideramos mais relevantes e/ou sofreram alterações substanciais com a entrada em vigor da Lei 31/ Incumprimento por falta de pagamento de renda Atualmente a mora do pagamento da renda, encargos ou despesas pode levar à resolução do contrato, sendo os prazos mais curtos que antes da entrada em vigos na Lei 31/2012. A saber: Mora 2 meses Mora > 8 dias por mais de 4 vezes seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses. A desocupação do locado deverá ser efetuada no prazo de um mês. Caso não aconteça, o senhorio pode recorrer ao Procedimento Especial de Despejo. Contudo o inquilino depois de avisado, pode por fim à mora no prazo de 1 mês, mas só pode fazer uso desta faculdade uma única vez. 2. Necessidade de habitação pelo senhorio ou pelos seus descendentes de 1º grau. Mediante o pagamento de 1 ano de renda correspondente a 1/15 do VPT, desde que: a) Seja proprietário, comproprietário ou usufrutuário do imóvel à mais de 2 anos ou se tiver adquirido por sucessão; b) Não tenha, há mais de 1 ano, na área dos concelhos de Lisboa e Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho no resto do país, casa própria que satisfaça as suas necessidades ou dos seus descendentes de 1ª grau. 3. Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado (Aplicável o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados: Lei 30/2012) a) Regime Geral Neste caso o senhorio pode denunciar o contrato, mediante o pagamento de 1 ano de renda correspondente a 1/15 do VPT. Em alternativa, poderá optar por garantir o realojamento do inquilino, por um período não inferior a 2 anos nas condições análogas: local (mesma freguesia ou freguesia limítrofe), estado de conservação (igual ou superior), adequado às necessidades do agregado familiar do inquilino (tipologia) e valor de renda e encargos. b) Arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos / deficiência com graus de incapacidade superior a 60% (habitacional): Caso as partes não cheguem a acordo, o senhorio deverá garantir o realojamento do inquilino na condições análogas (descritas anteriormente). Em resposta o arrendatário pode optar pelo realojamento ou pela indemnização de 1 ano de renda. Cumulativamente o arrendatário pode ainda invocar carência económica, o senhorio pode, em alternativa à denúncia, suspender o contrato pelo período necessário à execução das obras, garantindo o realojamento do inquilino durante esse período. Se as obras não tiverem inicio no prazo de seis meses, depois da desocupação do imóvel, o senhorio é obrigado ao pagamento de uma indemnização de 10 anos de renda. O imóvel deverá ser ocupado pelo proprietário no prazo de 3 meses e por um período mínimo de 2 anos, sob pena de ter que pagar um indemnização correspondente a 10 anos de renda (1/15 do VPT). Nota: Todos os casos referidos terão que ser comprovados mediante prova documental referida na Lei. Todas as comunicações deverão ser feitas por escrito em carta registada com aviso de recepção.

6 Jones Lang LaSalle Portugal Lisboa Edifício Heron Castilho Rua Braamcamp 40 8º Esq Lisboa Portugal T: F: Fernando Vasco Costa Head of Strategic Consultancy & Research T: Maria Empis Strategic Consultancy & Research T: Novembro 2013 Advance publications are topic-driven white papers from Jones Lang LaSalle that focus on key real estate and business COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no fatual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.