ANÁLISE DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

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1 PÓS GRADUAÇÃO E MESTRADO EM GESTÃO E AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA ANÁLISE DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS João Carvalho das Neves Professor of Management Corporate Finance & Real Estate jcneves@iseg.ulisboa.pt DIREITOS RESERVADOS J.C. NEVES, ISEG, INTRODUÇÃO 1ª AULA 1. Comparação entre ativos imobiliários e financeiros 2. Porquê investir em imobiliário? 3. Os segmentos do mercado imobiliário 4. Crises económicas financeiras e imobiliárias 5. Novo paradigma do imobiliário 6. Grandes desafios para Portugal J.C. NEVES, ISEG,

2 1.COMPARAÇÃO ENTRE ATIVOS IMOBILIÁRIOS E FINANCEIROS J.C. NEVES, ISEG, O QUE DIFERENCIA O IMOBILIÁRIO DOS ATIVOS FINANCEIROS? Fixidez espacial Durabilidade Heterogeneidade Reduzida liquidez Elevados custos de informação e transação Elevado preço de cada unidade Intervenção governamental Ciclo de promoção e oferta Gestão J.C. NEVES, ISEG,

3 O QUE É QUE O IMOBILIÁRIO E OS ATIVOS FINANCEIROS TÊM EM COMUM? São alternativas de investimento Podem ser complementares na composição do portfolio com vista a diversificação de risco Investidores a exigirem rendibilidades que compensem o risco Conceito de custo de oportunidade do capital O valor é função dos fluxos de caixa futuros atualizados ao custo de oportunidade do capital Fluxos de caixa previsionais têm risco associado Rendibilidade e crescimento têm risco associado Depende dos ciclos económicos Depende dos mercados financeiros J.C. NEVES, ISEG, MERCADO EFICIENTE Informações relevantes são incorporadas de imediato nos preços dos ativos pelo que a melhor estimativa de valor é a sua ultima transação. Para isso é necessário: Grande numero de agentes/investidores no mercado a comprar e a vender Os ativos têm transações frequentes Comprador e vendedor são conhecedores, interessados e racionais (procuram maximizar utilidade) As informações relevantes estão disponíveis para todos os agentes, sem custo de informação Não existem custos de transação Ativos são divisíveis O preço do ativo é uma boa estimativa do seu valor intrínseco J.C. NEVES, ISEG,

4 FATORES QUE INFLUENCIAM A INEFICIÊNCIA DO MERCADO IMOBILIÁRIO Reduzido número de transações Ativos são heterogéneos Assimetrias de informação proprietários, investidores institucionais e investidores individuais Reduzido número de vendedores e compradores intervenientes no mercado Algumas transações são capazes de influenciar o preço dos bens imobiliários Indivisibilidade Fixidez espacial Durabilidade Restrições de capital dos investidores, tendo em conta o elevado valor dos ativos Elevados custos de transação comparativamente com o mercado capitais J.C. NEVES, ISEG, PROCURA DE BENS IMÓVEIS A procura de bens imóveis estará condicionada: pela evolução das variáveis fundamentais do respetivo segmento de mercado (por exemplo, para o caso do mercado de escritórios temos o número de empregados no setor de serviços financeiros e similares, taxas de juro, rendimento regional para o mercado de escritórios) mas também por outra informação não relacionada com essas variáveis macroeconomia, ambiente politico, etc. J.C. NEVES, ISEG,

5 EVOLUÇÃO DOS PREÇOS DOS BENS IMOBILIÁRIOS: EXUBERÂNCIA IRRACIONAL? A literatura empírica sobre a eficiência dos mercados imobiliários evidencia que a evolução dos preços dos ativos imobiliários, no curto prazo, tende a exibir um excesso de volatilidade, resultante das reações excessivas dos participantes às noticias ou informação relativa aos fundamentais do mercado (Clayton,1998). Em períodos de rápido crescimento do mercado, as expetativas irracionais e psicológicas levam a que os preços ultrapassem os valores fundamentais ou intrínsecos A estes períodos seguem-se períodos de correção no sentido dos seus valores intrínsecos Verifica-se, portanto, um excesso de volatilidade dos preços dos bens imobiliários no curto prazo, em detrimento da menor variabilidade no longo prazo, onde os preços são normalmente mais estáveis. J.C. NEVES, ISEG, COMPORTAMENTO DO IMOBILIÁRIO CRISES E EXPANSÕES DO IMOBILIÁRIO J.C. NEVES, ISEG,

6 IPD ANUAL PROPERTY INDEX J.C. NEVES, ISEG, PORQUÊ INVESTIR EM IMOBILIÁRIO? J.C. NEVES, ISEG,

7 MOTIVAÇÕES ESPECIAIS PARA INVESTIR NO IMOBILIÁRIO Valorização Cobertura de risco contra a inflação. Taxas de rendibilidade de longo prazo acima da inflação Diversificação Baixa correlação com ações e obrigações Rendimento corrente Procura de um fluxo de rendimento (NOI, CFO ). Yield de rendas líquidas Proteção contra a desvalorização monetária (i.e. inflação) Será uma realidade ou um mito? J.C. NEVES, ISEG, PROBLEMAS DO INVESTIMENTO EM IMOBILIÁRIO Custos de transação (IMT e comissões) Grande volume de investimentos Despesas de manutenção (incluindo IMI) Falta de liquidez Time to cash J.C. NEVES, ISEG,

8 J.C. NEVES, ISEG, J.C. NEVES, ISEG,

9 Conclusão: Timing é crucial J.C. NEVES, ISEG, O IMOBILIÁRIO É UM BOM INVESTIMENTO CONTRA O RISCO DE INFLAÇÃO? Rendas e valor imobiliário tendem a valorizar mais que a inflação. Mas nem sempre. Crise de 1992 em Portugal acentuado decréscimo das rendas acentuada redução no valor dos imóveis O serviço da dívida não tem tão grande correlação com a inflação J.C. NEVES, ISEG,

10 EVOLUÇÃO DO PREÇO DO IMOBILIÁRIO NA GRANDE LISBOA J.C. NEVES, ISEG, COMPARAÇÃO ENTRE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, AÇÕES E OURO J.C. NEVES, ISEG,

11 ANÁLISE DA VIABILIDADE ECONÓMICA E FINANCEIRA Necessidade de uma perspetiva integrada da viabilidade do investimento. Estratégia e plano de marketing É no mercado que está a criação de valor Estudo de mercado e plano estratégico Deve ser a base de todas as decisões Então o Business Plan é a quantificação da estratégia As finanças são apenas o output de toda uma série de decisões Razões estratégicas podem ser decisivas para a realização do investimento Sinergias, acessos a mercados e a tecnologias, etc J.C. NEVES, ISEG, OS SEGMENTOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO J.C. NEVES, ISEG,

12 SEGMENTAÇÃO DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PARA ANÁLISE, PORQUÊ? Características do mercado procura e oferta Características dos imóveis e modelização financeira Risco J.C. NEVES, ISEG, SEGMENTAÇÃO DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FINALIDADE/USO) Residencial (habitação vivendas, apartamentos, ) Comercial (Centros comerciais, comércio de rua ) Escritórios Industrial (Armazéns, parques de estacionamento, fábricas ) Hotelaria e Turismo / Lazer (Hotéis, Golfe, Marinas ) Com objetivos especiais (Hospitais ) J.C. NEVES, ISEG,

13 TIPOLOGIAS DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (TIPOS DE PROJETO/INVESTIDORES) Promoção Imobiliária: Promoção de urbanizações Promoção e construção para venda Promoção e construção para rendimento Investimento Imobiliário Aquisição para uso próprio (residencial e não residencial) Aquisição direta para rendimento (fundos e outros investidores) Investimento indireto para rendimento (compra de títulos de participação nos F.I.I. ) J.C. NEVES, ISEG, CRISES ECONÓMICAS, FINANCEIRAS E IMOBILIÁRIAS J.C. NEVES, ISEG,

14 CRISES IMOBILIÁRIAS Crise dos anos 1990: Excesso oferta - decréscimo rendas crise sistema financeiro Decréscimo rendas decréscimo valor dos ativos Crise iniciada em 2008: Crise do sistema financeiro crise imobiliária Decréscimo valor ativos/subida yields rendas constantes numa 1ª fase Crise reforçada em 2011: Estado deficitário e país altamente endividado (Estado, Bancos, Empresas e Famílias) Politica económica recessiva Dificuldade de acesso a crédito Taxas de juro excessivamente elevadas J.C. NEVES, ISEG, CAUSAS DAS CRISES IMOBILIÁRIAS Crédito excessivamente facilitado Taxas de juro baixas Falha na avaliação do risco Avaliações por valor excessivo Crescente integração do imobiliário nos mercados financeiros Sofisticação e globalização dos produtos financeiros desconhecimento dos riscos dos derivados do crédito imobiliário J.C. NEVES, ISEG,

15 MUDANÇA DE PARADIGMA IMOBILIÁRIO Evolução económica endividamento - competitividade da economia Dimensão/liquidez do mercado Atratividade para os investidores internacionais rating da Republica Crise da dívida/falta de liquidez!!?? investimentos c/capital próprio não alavancado As rendibilidades obtidas estavam muito dependentes do elevado efeito de alavanca, apesar do risco A mudança radical no mundo da dívida força os investidores imobiliários a perspetivarem os investimentos de outra forma. Fonte: Amaro Laia e Carlos Moedas (2010), O Novo Paradigma do Imobiliário, Sabedoria Alternativa J.C. NEVES, ISEG, NOVO PARADIGMA DO IMOBILIÁRIO J.C. NEVES, ISEG,

16 O NOVO PARADIGMA DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO O modelo que existia em Portugal: Construção nova de habitação própria para venda, nos arredores das grandes cidades, apoiado pelo crédito fácil e taxas de juro baixas e por um mercado de arrendamento pouco desenvolvido, está esgotado. Porquê? Cerca de ¾ da população tem habitação própria Rácio Nº de alojamentos/família é superior a 1,45 (só ultrapassado pela nossa vizinha Espanha) Excesso de oferta de habitação para venda em relação à procura potencial e efetiva Carteira de crédito dos bancos passou a carteira imobiliária Nível exagerado de endividamento, público e privado Mais atenção nos critérios de risco na concessão de crédito à habitação Fonte: Amaro Laia e Carlos Moedas (2010), O Novo Paradigma do Imobiliário, Sabedoria Alternativa J.C. NEVES, ISEG, O NOVO PARADIGMA DO INVESTMENTO IMOBILIÁRIO Desenvolvimento baseado na reabilitação e arrendamento, essencialmente suportado em mais poupança privada e menos alavancagem, deverá substituir o anterior modelo baseado na construção e aquisição de habitação própria, essencialmente sustentado pelo endividamento O setor imobiliário português, especialmente no que se refere ao segmento da habitação, passa hoje pela reabilitação urbana e pela dinamização do mercado de arrendamento habitacional Dinamização do mercado de arrendamento para quem precisa de habitação e não pode ou não quer comprar Dinamizar a reabilitação e requalificação dos centros urbanos para que as cidades possam ser mais competitivas, atrativas e seguras, para quem lá vive e trabalha e para quem as visita Só a cidade de Lisboa perdeu nas últimas décadas cerca de pessoas. É preciso inverter a desertificação, a qual comporta elevados custos associados, quer sociais quer económicos Fonte: Amaro Laia e Carlos Moedas (2010), O Novo Paradigma do Imobiliário, Sabedoria Alternativa J.C. NEVES, ISEG,

17 6. GRANDES DESAFIOS PARA PORTUGAL J.C. NEVES, ISEG, OS GRANDES DESAFIOS DE PORTUGAL Produtividade/competitividade/ bens transacionáveis Crescimento da economia Fragilidade do sistema bancário e desconfiança do público sobre o mesmo Excesso de défice público e défice externo Excesso de endividamento do Estado, Famílias e Empresas Demografia Pirâmide de idades a inverter Falta de dinâmica do mercado de capitais J.C. NEVES, ISEG,

18 LEITURAS Carvalho das Neves, Montezuma e Laia (2009), Análise de investimentos imobiliários, Capitulo 1 Laia e Moedas (2010), Novo paradigma do imobiliário J.C. NEVES, ISEG,