Market Pulse. Destaques. Economia. Mercado Imobiliário em Portugal Relatório Trimestral T Indicador p 2016p

Transcrição

1 Market Pulse Mercado Imobiliário em Portugal Relatório Trimestral T Destaques Nos primeiros nove meses do ano o investimento em imobiliário comercial atingiu um volume de M, prevendo-se que 2015 seja um ano record para o mercado. As yields prime voltaram a registar uma descida. A ocupação no mercado de escritórios cresceu 37% relativamente aos primeiros 9 meses de 2014, incluindo um terceiro trimestre especialmente activo. As rendas prime invertem o ciclo de queda com as primeiras subidas no Prime CBD e Parque das Nações. No mercado de retalho, o nível de confiança está a aumentar, o que se faz sentir tanto no comércio de rua como nos centros comerciais prime. No comércio de rua, a disponibilidade de espaços nas principais zonas é muito reduzida levando ao aumento das suas rendas. Economia O boletim económico de Outubro emitido pelo Banco de Portugal vem confirmar as projecções realizadas no trimestre anterior sobre o desempenho da economia Portuguesa para Assim, o Banco de Portugal manteve as previsões do crescimento do PIB em 1,7% para 2015 e em 1,9% para Outras instituições e casas de investimento também mantiveram as suas perspectivas de crescimento moderado para a economia Portuguesa. No entanto as previsões das componentes do PIB para 2015 foram revistas em alta, com excepção do investimento que se manteve com um crescimento homólogo de 6,2%. O consumo privado e público foram revistos em alta, para 2,6% e 0,1%. Nas exportações e importações esperam-se crescimentos de 6,1% e 7,9% respectivamente. Por outro lado, a balança corrente e de capital deve terminar o ano com um peso de 2,3% do PIB, face aos 3,0% verificado em Junho e a balança comercial também deve terminar em terreno positivo, mas com um peso de 1,7% do PIB face à anterior previsão de 2,1%. A taxa de desemprego em Agosto fixou-se nos 12,4%, já corrigida da sazonalidade, mantendo assim uma tendência de descida consistente há vários meses. A inflação continua baixa, porém positiva, com o índice de preços do consumidor a subir 0,9 pontos percentuais em Setembro. Em Outubro houve eleições legislativas, com a coligação actual no governo a obter uma vitória com maioria relativa no parlamento. O Presidente da República Cavaco Silva indigitou o actual primeiro-ministro Pedro Passos Coelho, restando ainda dúvidas se consegue obter apoio no parlamento para formar governo. Ainda assim, importa realçar que o povo Português continuou por se mostrar conservador, não transferindo muitos votos para partidos extremistas. Apesar de uma aparente indefinição política, os juros da divida pública a 10 anos mantêm-se estáveis abaixo dos 2,5%, uma tendência verificada desde o início de 2015, demonstrando alguma tranquilidade e confiança por parte dos investidores na trajectória futura de Portugal. Principais Indicadores Económicos Indicador p 2016p PIB 0,9% 1,7% 1,9% Consumo Privado 2,1% 2,6% 1,7% Taxa de Inflação -0,2% 0,5% 1,2% Taxa de Desemprego 13,9% 13,6% 12,8% Exportações 3,4% 6,1% 6,0% Taxa de Juro a 10 Anos 3,75% Fonte: Banco de Portugal e Eurostat 1

2 M Comércio Escritórios Market Pulse T Mercado de Investimento Durante o terceiro trimestre de 2015 foram investidos 188 milhões de euros em imobiliário comercial em Portugal. Em termos acumulados o volume de investimento atingiu M, valor muito próximo dos M alcançados em 2007, o melhor ano de sempre em termos de investimento imobiliário comercial. Face a 2014, o volume acumulado até ao final do 3º trimestre foi 4,4 vezes superior, pelo que se espera que 2015 seja um ano record neste mercado. A diversidade mantém-se como principal característica. Nos primeiros 9 meses do ano, 80% dos imóveis foram adquiridos por investidores internacionais, provenientes de várias origens do globo, em especial: China, EUA, Espanha, Brasil, Holanda e também da Tailândia. O sector de retalho continuou o mais ativo, com uma quota de 58% do volume registado até ao final de setembro de As lojas de rua nas principais zonas de comércio de Lisboa continuam a despertar o interesse dos investidores, com um total de 11 unidades transacionadas deste o início de No sector de escritórios, cuja quota foi de 14%, destacaram-se operações de investimento em todas as zonas, incluindo a venda de três edifícios situados no Parque de Negócios Alfrapark, no Corredor Oeste. Se no retalho a maioria do investimento teve origem estrangeira (83%), nos escritórios foi mais equilibrado, com os Portugueses a investirem 40% do total, especialmente durante o 1º Semestre. Os fundos de investimento representaram 69% do volume investido, refletindo os tickets deste tipo de investidores, que são, em geral, bastante mais elevados que outros tipos de investidores, tais como os privados e family offices. No volume registado pela JLL não são contabilizadas transações de imóveis residenciais ou para promoção, mercados atualmente muito ativos devido, essencialmente, aos programas dos Golden Visa, dos Residentes Não Habituais e ao crescimento da procura por apartamentos turísticos alavancado pelo boom do mercado turístico nacional. As yields voltaram a cair neste trimestre em todas as zonas e formatos. Desde 2013, ano em que atingimos o pico mais elevado deste ciclo imobiliário, as yields já caíram entre 175 p.b. e 250 p.b., sendo que este intervalo pode ainda aumentar em alguns sectores e zonas de mercado. Apesar de limitado pelo volume de oferta face à procura atual, perspetiva-se um ano recorde de investimento imobiliário em Portugal, com um volume que poderá superar os M. 1,400 1,200 1, Yields Prime, T Edifício Valor (M ) Área (m 2 ) Comprador Torre Ocidente Colombo Zona/Formato Yield Prime (%) ΔTrim.(pb) ΔHom.(pb) T3/15-T2/15 T3/15-T3/14 Prime CBD CBD Zona Nova de Escritórios Zona Histórica Parque das Nações Corredor Oeste Centros Comerciais (líquida) Retail Parks (líquida) Comércio de Rua Lisboa Evolução do Volume de Investimento 829 1,136 Principais Transacções, T ,000 Fundo Internacional Hotel Tivoli Oriente 39 n.d. Minor Hotel Group Edifício Quartzo n.d. 9,235 Ponte Gadea Alfrapark 23 n.d. Privado Internacional Hotel Gat 6.5 2,000 Privado Internacional 1, , T Nacional Internacional 2

3 Market Pulse T Mercado de Escritórios Durante o 3º trimestre de 2015 foram ocupados m 2 de escritórios, o que o torna um dos trimestres mais ativos dos últimos anos. Estre volume de absorção representa assim um crescimento de 155% face ao trimestre passado e de 82% face ao mesmo trimestre de Com exceção do último trimestre do ano passado, desde 2008 que não se registava um volume de absorção tão elevado. Em termos acumulados, foram ocupados durante o primeiros nove meses do ano m 2, verificando-se um crescimento de 37% face ao mesmo período de Este trimestre, apesar de registar um volume bastante superior aos anteriores, apresenta um número de operações (63) semelhante a outros períodos, destacando-se assim pela absorção de áreas maiores, o que aumenta a área média por transação para os 898 m 2. No total dos primeiros nove meses de 2015, registam-se 186 operações, com uma área média de 565 m 2. Destacaram-se três transações neste trimestre, as quais tiveram grande influência nos resultados: a mudança de sede da EDP ( m 2 ); a ocupação de m 2 pela Teleperformance; e a mudança de escritórios do Banco de Portugal (7.161 m 2 ). As zonas mais ativas foram a Zona Histórica e Ribeirinha, na qual se registou a transação da EDP, cuja quota representa 27%, seguida da Nova Zona de Escritórios e Prime CBD, com 21% e 17% de quota e nas quais se registaram as transações da Teleperformance e do Banco de Portugal, respetivamente. Já em termos acumulados é o Corredor Oeste que se mantém o mais ativo com 20% da absorção, enquanto as restantes zonas apresentam níveis de atividade muito semelhantes. A taxa de disponibilidade, desceu pelo 5º trimestre consecutivo, situando-se atualmente nos 11,3%. A fraca promoção de edifícios especulativos nos últimos anos aliada ao dinamismo do mercado, estão na base deste decréscimo. À exceção do Prime CBD, todas as zonas registaram um decréscimo na disponibilidade, mantendose o Parque da Nações com a taxa mais baixa e destacando-se a Zona Nova de Escritórios com o decréscimo mais acentuado (60 p.b.). As rendas prime inverteram o ciclo de queda, com o Prime CBD e o Parque das Nações a registar o primeiro aumento. Espera-se assim que o mercado caminhe nos próximos tempos para um maior equilíbrio negocial entre proprietários e inquilinos, uma vez que a disponibilidade começa a reduzir. Em termos de nova oferta, verificou-se a conclusão do edifício da nova Sede da EDP e do Edifício Castilho 24 (Banco de Portugal), ambos para ocupação pelos seus proprietários, sendo que o total concluído neste trimestre ascendeu aos m 2. Estão atualmente em construção, m 2 num total de 4 edifícios, dos quais 83% serão especulativos, que deverão surgir entre 2016 e Em pipeline, contabilizámos cerca de m 2, onde se incluem a 3ª e 4ª Torres do Colombo, que se encontram ainda num estágio muito preliminar de projeto. Absorção e Taxa de Disponibilidade, T Zona Absorção (m 2 ) Maiores Operações do Mercado, T Rendas Prime de Escritórios, T Taxa de Disponibilidade Prime CBD ,0% CBD ,2% Zona Nova de Escritórios ,3% Zona Histórica e Ribeirinha ,9% Parque das Nações ,6% Corredor Oeste ,1% Outras Zonas Lisboa Total ,3% / LPI Edifício Zona Ocupante Área (m 2 ) Sede EDP 4 EDP Álvaro Pais 3 Teleperformance Castilho 24 1 Banco de Portugal Entreposto 7 José de Mello Saúde de Outubro, Tribunal Central Administrativo / LPI Zona Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T3/15-T2/15 ΔHom. T3/15-T3/14 Prime CBD 18,50 1,37% 1,37% CBD 14,50 0,0% 0,0% Zona Nova de Escritórios 15,00 0,0% 0,0% Zona Histórica e Ribeirinha 14,50 0,0% 0,0% Parque das Nações 14,00 7,69% 7,69% Corredor Oeste 10,00 0,0% 0,0% / LPI Resumo e Outlook T Outlook T4/15 Stock (milhões de m²) 4,59 - Edifícios Concluídos (m 2 ) Volume de Absorção (mil m²) 54 Área Disponível ( mil m²) 517 Taxa de Disponibilidade (%) 11,3% Renda Prime ( /m 2 /mês) 18,5 / LPI 3

4 M2 M M2 Market Pulse T Mercado de Retalho O índice de confiança do consumidor apesar de ainda se encontrar em terreno negativo, tem vindo a aumentar ao longo do terceiro trimestre. Este aumento, alinhado com o aumento do Índice de Volume de Negócios no Comércio a Retalho, vem confirmar o dinamismo que se tem sentido no mercado de retalho, o qual tem tido um impacto muito positivo tanto na performance do comércio de rua como dos centros comerciais prime. O dinamismo no comércio deve-se também ao crescimento do turismo que se acentua cada vez mais. Fazer compras é das principais atividades dos turistas e se o turismo começou por ter um grande impacto no comércio de rua, este impacto expande-se agora para os principais centros comerciais, cujos corredores passam cada vez mais a ser percorridos por turistas de origem chinesa, brasileira ou angolana. Neste trimestre registámos duas aberturas no Chiado, a Ale- Hop e a Tiger, cujas lojas se localizam no eixo Rua Nova do Almada/Rua do Carmo. Na Avenida da Liberdade a Boutique dos Relógios abriu a sua segunda loja. A Baixa, posiciona-se como a zona de maior atração de turística e gera também uma procura crescente. Por outro lado, a Rua Castilho, viu algumas das suas lojas mais emblemáticas fechar, ficando com alguns espaços de qualidade disponíveis. Face à reduzida disponibilidade de espaços, as rendas prime, voltam a aumentar, com o Chiado a atingir os 120 /m 2 mês e a Baixa a chegar aos 80 /m 2 /mês. Por outro lado, a Rua Castilho vê a sua renda prime descer, devido à atual disponibilidade de bons espaços. No Porto, nomeadamente na Rua de Santa Catarina, principal eixo de comércio, também se voltou a registar o aumento da renda prime, situando-se atualmente nos 45 /m 2/ /mês. Neste mercado surge também uma crescente procura pela Baixa, nomeadamente na zona dos Clérigos e dos Aliados, onde começam a aparecer algumas unidades de comércio com um posicionamento premium e de luxo. Os centros comerciais prime, para além do mercado nacional, atraem cada vez mais estrangeiros, pelo que começam a complementar a sua oferta de lojas com algumas marcas de luxo, como é o caso da Michael Kors, ou da Longchamp que abriram recentemente no centro comercial Colombo. Este é um mercado maduro que foi fortemente afetado pelos anos de crise, período em que a promoção de novos centros comerciais esteve muito estagnada. Atualmente existem dois projetos em desenvolvimento: um em Loulé, desenvolvido pela Ikea Centres, que abrirá portas apenas em 2017; e o Nova Arcada (ex-dolce Vita Braga) que esteve em standby e irá agora abrir também com uma loja IKEA. Existe ainda outro projeto parado há alguns anos, o Évora Shopping, para o qual não há previsão de conclusão. 500, , , , ,000 Comportamento da Procura de Retalho, T Prime Secundário Rendas Prime, T Formato Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T2/15-T1/15 ΔHom. T2/15-T2/14 Centros Comerciais 95 0% 12% Retail Parks 10 0% 0% Comércio de Rua Lisboa: Chiado Avenida da Liberdade Rua Castilho Baixa Príncipe Real % 0% -22% 14% 0% 26% 20% -22% 45% 0% Comércio de Rua Porto: Santa Catarina 45 13% 80% Centros Comerciais Baixa Retail Parks Evolução da Nova Oferta de Complexos Comerciais 0 Principais Aberturas de Lojas de Rua, T Lojista Boutique dos Relógios Plus Ale-Hop Tiger Av. Da Liberdade Chiado Chiado Localização Alta Comércio de Rua , , (p) Nova Oferta Stock (p) (p)

5 Market Pulse T Mapa de Escritórios de Lisboa Definições Renda Prime: representa a renda mais alta que pode ser esperada numa determinada data, para um espaço de elevada qualidade e situado na melhor localização. A Renda Prime reflete espaços com uma dimensão mínima, que varia em função do tipo de espaço: Escritórios- 200 m 2 ; Centros Comerciais e Comércio de Rua 100 m 2 ; Retail Parks m 2. A Renda Prime reflete o arrendamento considerado standard para o mercado/ zona em análise. A Renda Prime não inclui quaisquer tipo de incentivos concedidos aos inquilinos, taxas e despesas comuns. A Renda Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. Yield Prime: representa a melhor (i.e. mais baixa) yield que pode ser esperada numa determinada data, na aquisição de um imóvel de elevada qualidade e situado na melhor localização. Na definição da Yield Prime considera-se ainda que a propriedade deve estar arrendada a inquilino(s) sólido(s) e de referência, refletindo contratos de arrendamento considerados standard para o mercado. A Yield Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. 5

6 Escritórios JLL Lisboa Edifício Heron Castilho Partner logo if required Rua Braamcamp, nº 40 8º Lisboa Portugal T: F: Pedro Lancastre Patricia Araújo Mariana Rosa Fernando Ferreira Managing Director Head of Retail Head of Office Agency Head of Capital Markets & Corporate Solutions João Marques Fernando Vasco Costa Patrícia Barão Maria Empis Head of Design & Build Head of Development Solutions Head of Residential Head of Strategic Consultancy & Research Sofia Coelho Miguel Kreiseler Head of Valuations Head of Property & Asset Management COPYRIGHT JLL IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of JLL. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.