Market Pulse. Destaques. Economia. Mercado Imobiliário em Portugal Relatório Trimestral T Indicador 2015 (p) 2016 (p) 2017 (p)

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1 Market Pulse Mercado Imobiliário em Portugal Relatório Trimestral T Destaques Em 2015 atingiu-se o recorde histórico de volume de investimento em Portugal, com um total de 1,8 mil milhões de euros, valor que ficou 40% acima do anterior recorde alcançado em As yields prime, que já vêm a comprimir desde o final de 2013, registaram decréscimos entre 50 a 100 pontos base durante o ano transato. A ocupação no mercado de escritórios em 2015 cresceu 14% relativamente a As rendas prime registaram um aumento, nomeadamente no Prime CBD, no Parque das Nações e Corredor Oeste. No mercado de retalho, o dinamismo manteve-se, fazendo-se sentir tanto no comércio de rua como nos centros comerciais prime. A disponibilidade desceu e as rendas, tiveram grandes incrementos face a Economia Segundo as projeções de dezembro do Banco de Portugal, o crescimento do PIB em 2015 deverá situar-se nos 1,6%. O mesmo organismo reviu em baixa o crescimento para 2016, prevendo um crescimento de 1,7% face aos anteriores 1,9%. Outras instituições também reduziram um pouco as suas perspetivas de crescimento para a economia Portuguesa, no entanto, todas contam com um crescimento continuo nos próximos anos. As componentes do PIB para 2015 foram revistas em alta, com exceção do investimento, que irá apresentar um crescimento homólogo de 4,8% face à anterior previsão de 6,2%. Esta revisão positiva assenta sobretudo num maior dinamismo da procura interna, com destaque para o consumo de bens duradouros, estimulando o consumo privado. Também na vertente externa, a aceleração das exportações e a melhoria das perspetivas para a zona Euro e para mercados consolidados como os EUA, fazem antever bons resultados para o fecho de A inflação mantém-se reduzida, porém positiva, com o índice de preços do consumidor a subir 0,6 pontos percentuais este ano. Principais Indicadores Económicos Por outro lado, tanto a balança corrente e de capital como a balança comercial devem terminar o ano com saldos positivos e estima-se que a taxa de desemprego mantenha a tendência de descida iniciada em Em outubro houve eleições legislativas, das quais resultou uma maioria relativa para a coligação de Direita que se encontrava em funções. No entanto, não conseguiu obter o apoio necessário no parlamento para formar governo, apoio que o segundo partido mais votado, o partido socialista (PS), conseguiu dos demais partidos representados. O novo governo, liderado por António Costa, tem apresentado propostas distintas do seu antecessor, fazendo reverter algumas medidas como concessões dos transportes a privados, cortes salariais e aumentos de impostos, propostas estas que já fizeram subir a taxas de juro das Obrigações do Tesouro e que serão desafiantes em termos de implementação, pois poderão ter impacto no cumprimento dos rácios exigidos pela Europa. Em janeiro de 2016 houve eleições presidenciais, para eleger um novo presidente da República, ganhas por Marcelo Rebelo de Sousa, um candidato de centro direita, dado como moderado, conservador e conciliador. Indicador 2015 (p) 2016 (p) 2017 (p) PIB 1,6% 1,7% 1,8% Consumo Privado 2,6% 1,8% 1,7% Taxa de Inflação 0,6% 1,1% 1,6% Taxa de Desemprego 13,6% 12,8% 12,1% Exportações 4,8% 3,3% 5,1% Taxa de Juro a 10 Anos 2,42% - - Fonte: Banco de Portugal e Eurostat 1

2 M Comércio Escritórios Market Pulse T Mercado de Investimento Em 2015 atingiu-se o record histórico de volume de investimento em Portugal, com um total de 1,8 mil milhões de euros, valor que duplicou o investimento de 2014 e que ficou 40% acima do anterior recorde alcançado em Historicamente e com exceção dos anos de crise, a maioria do investimento em imobiliário comercial em Portugal é realizado pelos grandes fundos internacionais. Em 2015, 84% das transações foram realizadas por estrangeiros, provenientes de várias origens do globo: China, EUA, Espanha e Brasil, são alguns exemplos entre outros países. O setor de retalho manteve-se o mais ativo, com uma quota de 54% do volume investido. As lojas de rua nas principais zonas de comércio de Lisboa e unidades de retalho alimentar continuam a despertar o interesse dos investidores. No entanto, o 4º Trimestre destacou-se pelas transações de vários centros comerciais e retail parks. No setor de escritórios, cuja quota foi de 24%, foram registadas operações de investimento em todas as zonas, com destaque para o Corredor Oeste, no qual foram vendidos três edifícios no Alfrapark e nove na Quinta da Fonte. Se no retalho a maioria do investimento teve origem estrangeira (87%), nos escritórios foi mais equilibrado, com os Portugueses a investirem 32% do total. Os fundos de investimento continuam a representar a maior fatia de investimento, com 65% do volume total. Este tipo de investidores geralmente investe tickets bastante mais elevados que outros investidores, tais como os privados e family offices. É de destacar a crescente procura de hotéis como produto de investimento, situação historicamente pouco representativa neste mercado. Durante 2015 foram trasacionados 8 hotéis cujo volume total ascendeu aos 240 milhões de euros. Refira-se que no volume registado pela JLL não são contabilizadas transações de imóveis residenciais ou para promoção, mercados atualmente muito ativos devido, essencialmente, aos programas dos Golden Visa, dos Residentes Não Habituais e ao crescimento da procura por apartamentos turísticos alavancado pelo boom do mercado turístico nacional. As yields neste último trimestre do ano mantiveram-se estáveis em todas as zonas e formatos, com exceção do Parque das Nações, que registou uma descida de 25 pontos base. Desde 2012, ano em que atingimos o pico mais elevado deste ciclo imobiliário, as yields já caíram entre 175 p.b. e 250 p.b. Para 2016, perspetiva-se que a dinâmica de mercado se mantenha, com volumes de investimento em linha com o deste ano e espera-se também maior estabilização das yields, uma vez que atualmente já se encontram bastante comprimidas Yields Prime, T Evolução do Volume de Investimento Zona/Formato Nacional Internacional Edifício Valor (M ) Área (m 2 ) Comprador Dolce Vita Douro, Porto e Coimbra n.d. Yield Prime (%) ΔTrim.(pb) ΔHom.(pb) T4/15-T3/15 T4/15-T4/14 Prime CBD 5, CBD 6, Zona Nova de Escritórios 6, Zona Histórica 6, Parque das Nações 6, Corredor Oeste 8, Centros Comerciais (líquida) 5, Retail Parks (líquida) 7, Comércio de Rua Lisboa 5, Industrial & Logistica 7, Principais Transacções, T Fundo Internacional Portfólio Novo Banco 70 n.d. Fundo Internacional Edf. Duarte Pacheco 7 64 n.d. Fundo Internacional Portfólio Retails Parks n.d Fundo Internacional 50% Alegro Setúbal n.d. n.d. Fundo Internacional 2

3 Market Pulse T Mercado de Escritórios Durante o 4º trimestre de 2015 foram ocupados m 2 de escritórios, representando uma decréscimo de 21% face ao período homólogo. Contudo em termos acumulados, ao longo de 2015 foram ocupados m 2, verificando-se um crescimento de 14% face a 2014, tornando-se cada vez mais evidente a recuperação do mercado de escritórios. Num total de 71 operações registadas no último trimestre do ano, a área média por transação situou-se nos 554 m 2, diminuindo relativamente ao trimestre anterior no qual se registou uma média de 863 m terminou assim com o total de 257 operações das quais resultou uma área média de 562 m 2. No 4º trimestre registaram-se 10 grandes operações, acima dos m 2, realizadas maioritariamente por empresas do sector de dos call centres e serviços de back office. As zonas mais ativas durante o 4º trimestre foram o Parque das Nações e o Corredor Oeste com 23% e 27% de quota, respetivamente. Fazendo uma análise anual, é o CBD que representa maior volume de absorção com uma quota de 20%, seguindo-se o Corredor Oeste e o Parque da Nações com 19% e 17%, respetivamente. A taxa de disponibilidade desceu novamente, situando-se 11,1%. A baixa promoção de edifícios especulativos nos últimos anos aliada ao dinamismo do mercado, estão na base deste decréscimo. Com a exceção do CBD, todas as zonas reduziram a área disponível, sendo que o Parque das Nações foi novamente a zona com o decréscimo mais acentuado e apresenta atualmente a disponibilidade mais reduzida do mercado (4,8%). Após um aumento da renda prime no Prime CBD e no Parque das Nações durante o 3º trimestre, no 4º trimestre as rendas prime mantiveram-se estáveis, com exceção do Corredor Oeste, que devido ao dinamismo que tem revelado, registou o aumento de 1 /m 2, para os 11 /m 2 /mês. O mercado tende assim para um maior equilíbrio negocial entre proprietários e inquilinos, uma vez que a disponibilidade se torna cada vez mais reduzida. Após a conclusão do edifício da nova Sede da EDP e do Edifício Castilho 24 durante o 3º trimestre, ambos para ocupação do proprietário, neste trimestre não se registou a conclusão de qualquer edifício. A oferta futura continua muito reduzida. Estão atualmente em construção m 2 num total de 5 edifícios que deverão surgir entre 2016 e Três edifícios estão a ser construídos de forma especulativa, o que corresponde a 71% da área total em construção. Em pipeline, mas ainda em projeto, contabilizámos cerca de m 2, onde se inclui a 3ª Torre do Colombo, e um edifício situado na Avenida da República. Absorção e Taxa de Disponibilidade, T Maiores Operações do Mercado, T Edifício Zona Ocupante Área (m 2 ) Gago Coutinho 26 7 BNP Paribas Central Park 6 Outsystems Torre Fernão de Magalhães Zona Absorção (m 2 ) 5 Webhelp Adamastor 5 CTT Herculano 50 1 BNP Paribas Rendas Prime de Escritórios, T Taxa de Disponibilidade Prime CBD ,8% CBD ,5% Zona Nova de Escritórios ,1% Zona Histórica e Ribeirinha ,8% Parque das Nações ,8% Corredor Oeste ,1% Outras Zonas Lisboa Total ,1% / LPI / LPI Zona Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T4/15-T3/15 ΔHom. T4/15-T4/14 Prime CBD 18,50 0,0% 1,37% CBD 14,50 0,0% 0,0% Zona Nova de Escritórios 15,00 0,0% 0,0% Zona Histórica e Ribeirinha 14,50 0,0% 0,0% Parque das Nações 14,00 0,0% 7,69% Corredor Oeste 11,00 10,0% 10,0% / LPI Resumo e Outlook T Outlook T1/16 Stock (milhões de m²) 4,6 - Edifícios Concluídos (m 2 ) Volume de Absorção (mil m²) 39 Área Disponível ( mil m²) 510 Taxa de Disponibilidade (%) 11,1% Renda Prime ( /m 2 /mês) 18,5 / LPI 3

4 M2 M M2 Market Pulse T Mercado de Retalho O indicador de confiança dos consumidores tem apresentado uma tendência positiva ao longo de 2015, tendo registado em outubro o valor mais elevado desde Também o indicador de confiança no comércio a retalho aumentou, apresentando-se positivo desde o início de De facto assiste-se atualmente a uma evolução positiva no mercado de retalho, principalmente nos ativos prime, tanto do comércio de rua como de centros comerciais. No comércio de rua o crescimento do turismo faz com que as zonas que mais beneficiam com este crescimento se destaquem. O Chiado encontra-se plenamente ocupado, não existindo atualmente lojas disponíveis nos principais eixos. Na Avenida da Liberdade existe atualmente alguma disponibilidade devido ao aparecimento de diversos projetos e edifícios recentemente reabilitados. Neste trimestre, foi registada a abertura da Coccinelle, prevendo-se no próximo ano a abertura da primeira loja da Bvlgari e o regresso da Versace às ruas de comércio de Lisboa. A Baixa, tem sido a zona que mais beneficiou com o turismo, e é junto deste público que vários retalhistas querem estar. De facto, a procura por lojas na Rua Augusta é crescente, refletindo-se no consecutivo aumento das rendas ao longo de Face à reduzida disponibilidade de espaços, 2015 terminou com as rendas prime em alta: o Chiado atingiu os 120 /m 2 /mês, a Baixa a chegou aos 85 /m 2 /mês e o Príncipe Real aumentou para os 40 /m 2 /mês. No entanto, a Rua Castilho foi exceção, registando um decréscimo de 15 /m 2 /mês ao longo de 2015, devido à escassa procura e simultaneamente ao movimento de saída de algumas lojas desta localização. O Porto também está no radar dos retalhistas e de facto a Rua de Santa Catarina, voltou a registar o aumento da renda prime, situando-se atualmente nos 50 /m 2/ /mês. No Porto surge também procura pela zona dos Clérigos e dos Aliados, onde começam a aparecer algumas unidades de comércio com um posicionamento premium. Os centros comerciais prime beneficiaram também do crescimento do turismo. Contudo o pipeline continua reduzido. Existem apenas dois projetos em desenvolvimento: um centro comercial em Loulé, promovido pela Ikea Centres, que abrirá portas em 2017; e o Nova Arcada em Braga (ex-dolce Vita Braga) que esteve em standby durante vários anos e que irá abrir também com uma loja IKEA. Prime Comportamento da Procura de Retalho, T Secundário Rendas Prime, T Formato Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T4/15-T3/15 ΔHom. T4/15-T4/14 Centros Comerciais 95 0% 12% Retail Parks 10 0% 0% Comércio de Rua Lisboa: Chiado Avenida da Liberdade Rua Castilho Baixa Príncipe Real % 0% -14% 6% 14% 9% 6% -33% 42% 14% Comércio de Rua Porto: Santa Catarina 50 11% 100% Centros Comerciais Baixa Retail Parks Evolução da Nova Oferta de Complexos Comerciais Principais Aberturas de Lojas de Rua, T Alta Comércio de Rua 2,99 3,16 3,26 3,37 3,37 3,37 3,38 3,38 3,43 3,52 2,67 2,46 2, (p) (p) Nova Oferta Stock 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Coccinelle Lojista Av. Da Liberdade Localização 4

5 Market Pulse T Mapa de Escritórios de Lisboa Definições Renda Prime: representa a renda mais alta que pode ser esperada numa determinada data, para um espaço de elevada qualidade e situado na melhor localização. A Renda Prime reflete espaços com uma dimensão mínima, que varia em função do tipo de espaço: Escritórios- 200 m 2 ; Centros Comerciais e Comércio de Rua 100 m 2 ; Retail Parks m 2. A Renda Prime reflete o arrendamento considerado standard para o mercado/ zona em análise. A Renda Prime não inclui quaisquer tipo de incentivos concedidos aos inquilinos, taxas e despesas comuns. A Renda Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. Yield Prime: representa a melhor (i.e. mais baixa) yield que pode ser esperada numa determinada data, na aquisição de um imóvel de elevada qualidade e situado na melhor localização. Na definição da Yield Prime considera-se ainda que a propriedade deve estar arrendada a inquilino(s) sólido(s) e de referência, refletindo contratos de arrendamento considerados standard para o mercado. A Yield Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. 5

6 Escritórios JLL Lisboa Edifício Heron Castilho Partner logo if required Rua Braamcamp, nº 40 8º Lisboa Portugal T: F: Pedro Lancastre Patricia Araújo Mariana Rosa Fernando Ferreira Managing Director Head of Retail Head of Office Agency Head of Capital Markets & Corporate Solutions João Marques Fernando Vasco Costa Patrícia Barão Maria Empis Head of Design & Build Head of Development Solutions Head of Residential Head of Strategic Consultancy & Research Sofia Coelho Miguel Kreiseler Karina Simões Head of Valuations Head of Property & Asset Head of Hotels & Hospitality Management COPYRIGHT JLL IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of JLL. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.

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