Market Pulse. Destaques. Economia. Mercado Imobiliário em Portugal Relatório Trimestral T4 2014

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1 Market Pulse Mercado Imobiliário em Portugal Relatório Trimestral T Destaques O mercado de investimento recuperou a atividade, segundo os dados provisórios da JLL, o volume total deverá situar-se acima dos 880M, realizados maioritariamente por investidores estrangeiros. O mercado de escritórios também evidenciou sinais de recuperação durante Foram ocupados durante o ano cerca de m 2, o que representa um crescimento de cerca de 63% face a No mercado de retalho, as zonas consolidadas do comércio de rua e os centros comerciais prime mantêm-se bastante procurados, tanto por retalhistas como por consumidores. Economia As projeções feitas pelo Banco de Portugal para a economia nacional refletem um crescimento moderado no período Para 2014 é previsto um crescimento do PIB de 0,9%, que se poderá acentuar nos anos seguintes, para 1,5% em 2015 e 1,6% em 2016, valores ligeiramente superiores aos projetados para a zona euro. As previsões da Comissão Europeia (CE) e do FMI são um pouco mais conservadoras, as quais esperam para 2015 crescimentos, de 1,3% e 1,2%, respetivamente. As estimativas do Banco de Portugal têm por base o contínuo crescimento da exportações, a par de alguma desaceleração do consumo privado. O Governo de Portugal aponta também a contínua diminuição do desemprego, o qual atingirá no final do ano uma taxa abaixo dos 14%. As perspetivas relativamente ao endividamento externo, efetuadas pelo Governo de Portugal são também mais animadoras que as realizadas pela CE e FMI. Enquanto que o Governo aponta para uma dívida de 2,7%, a CE e o FMI preveem que o défice atinja os 3,3 e 3,4%, respetivamente. Mas as opiniões externas face a Portugal são, em geral, otimistas. Vários analistas e economistas internacionais destacam Portugal pela sua capacidade de recuperação económica em ambiente adverso pode ser também destacado por um novo rumo relativamente à credibilidade externa. Portugal não só é referido externamente como um bom local para fazer negócio, como existem evidências de que está no radar dos investidores, o que demonstra uma transparência de mercado que se tem vindo a conquistar. Principais Indicadores Económicos 20, 15, 14,5% 10, 5, 0, -5, -10, 2,2% 0,9% -0,1% PIB Consumo Privado Taxa de Inflação Taxa de Desemprego Fonte: Banco de Portugal e Eurostat 1

2 Milhões de euros Comércio Escritórios Market Pulse T Mercado de Investimento O ano de 2014 marcou a retoma do mercado de investimento imobiliário nacional. De acordo com os dados provisórios da JLL, o volume total investido em ativos comerciais (i.e. imóveis de rendimento, excluindo residencial e ativos para promoção imobiliária) foi de cerca de 880M, o que representa um crescimento de 184% relativamente a 2013 e o alcance de um volume semelhante aos níveis registados no período pré-crise. Para este volume contribuíram cerca de 40 transações realizadas maioritariamente em ativos de retalho, escritórios e industriais, com quotas de 65%, 21% e 12% do volume investido, respetivamente. O investimento com proveniência internacional totaliza cerca de 88% do volume transacionado, com investidores oriundos de várias partes do globo: China, EUA, Brasil, Reino Unido, Espanha e também Rússia, são alguns dos exemplos. A JLL registou 11 transações em activos comerciais, cujo capital tem origem na China (60M ). Estas transações são efetuadas maioritariamente por privados e Family Offices, que investem em frações de serviços ou comércio de rua e em edifícios de escritórios que, em alguns casos, necessitam de obras de modernização. Mas refira-se que aqui não estão incluídas fracções residenciais e edifícios para reabilitação neste mesmo segmento, os quais são o foco principal destes investidores. Destaque também para o investimento proveniente dos EUA, com grandes transações realizadas por fundos institucionais. Os investidores apresentam diferentes perfis de investimento que variam segundo o volume, a sua tipologia ou o tipo de ativo. Os investidores privados e Family Offices, cuja quota foi de 17% do volume total, investem tipicamente montantes pequenos, enquanto que os fundos institucionais, com uma quota de 75%, apresentam tickets de investimento muito mais elevados. Em 2014 algumas operações de relevo voltaram a ter lugar no mercado, com destaque para 5 operações: um portefólio de imóveis, maioritariamente de logística e retalho, detido pela ESAF, os edifícios da EDP situados no Marquês de Pombal, adquiridos por um fundo institucional americano, um portefólio de supermercados Pingo Doce adquiridos por um fundo Francês, o outlet Freeport e o centro comercial Alegro Alfragide localizado na periferia de Lisboa. As yields tiveram uma trajetória decrescente em todos os setores durante 2014, e o último trimestre não foi exceção, onde apenas a prime yield de escritórios se mantive inalterada. Os preços acessíveis aliados a uma rentabilidade elevada, quando comparados com outros mercados europeus, e a disponibilidade de liquidez a nível global estão na base da aposta que os investidores fazem em Portugal. Contudo começamos também a assistir a alguma escassez do lado da oferta em termos de adequação aos requisitos da procura, pelo que a pequena dimensão do nosso mercado poderá limitar uma retoma que poderia ser ainda mais expressiva. Estimamos que o ano de 2015 seja tão ou mais dinâmico que 2014, tendo em conta algumas operações de grande dimensão que estão a ser negociadas e que não foram concretizadas em Yields Prime, T Zona/Formato Yield Prime (%) ΔTrim.(pb) T4/14-T3/14 ΔHom.(pb) T4/14-T4/13 Prime CBD 6, CBD 7, Zona Nova de Escritórios 7, Zona Secundária 7, Parque das Nações 7, Corredor Oeste 8, Centros Comerciais (líquida) 6, Retail Parks (líquida) 7, Comércio de Rua Lisboa 6, Evolução do Volume de Investimento Principais Transacções, 2014 Edifício Valor (M ) Área (m 2 ) Comprador Portfolio ESAF Fundo internacional Freeport n.d Fundo internacional Alegro Alfragide n.d Fundo internacional Edifícios EDP Marquês de Pombal GA Capital (EUA) Portfólio Pingo Doce n.d Fundo internacional Internacional Nacional

3 Market Pulse T Mercado de Escritórios Depois de um ano que tocou mínimos históricos, o mercado de escritórios registou uma rota de crescimento consistente ao longo de 2014 e encerrou o ano com uma absorção de espaços de cerca de m², o que traduz uma melhoria de 63% face aos m² tomados em O 4º trimestre deu continuidade ao crescimento trimestral registado durante o ano, tendo sido ocupados cerca de m 2, mais 39% que o volume verificado no trimestre anterior. Este volume de ocupação reflete um aumento dos níveis de confiança das empresas e consequentemente uma mudança nas estratégias imobiliárias das mesmas, que aproveitam assim o momento ainda favorável ao inquilino para se instalarem em escritórios de qualidade superior, melhor localizados e em condições que poderão deixar de ser tão vantajosas num futuro próximo. Durante o ano, o CBD e o Corredor Oeste foram as zonas mais dinâmicas, com 29% e 24% da atividade, repectivamente. A taxa de disponibilidade fixou-se nos 12,1% o que revela uma descida considerável face ao ano anterior (13,1%) e atingindo o valor mais baixo deste O ano arrancou com uma área disponível de cerca de m 2 num stock total que ascende a 4,56 milhões de m². O Parque das Nações foi a zona que registou o maior decréscimo de área disponível, descendo do pico de 26,7% atingido em 2010 para os 8,2% registados no final deste ano. Esta situação tem por base uma adaptação eficaz por parte dos proprietários aos tempos de crise, com maior flexibilidade quer nas condições contratuais quer na diversificação do tipo de espaços em oferta. As rendas mantiveram-se inalteradas no último trimestre de 2014, chegando ao final do ciclo de queda, pelo que em zonas com menor disponibilidade, acreditamos num crescimento moderado já a partir deste ano. Estimamos que o Parque das Nações, seja a primeira zona a inverter a tendência, devido ao seu reduzido nível de oferta e aos bons níveis de procura. Em termos de nova oferta, ao longo de 2014 foram apenas concluídos 2 novos edifícios com um total de m 2. Logo no primeiro trimestre de 2014 foi concluído o Edifício Duarte Pacheco 7, o qual foi desenvolvido especulativamente, mas cujos m 2 de ABL foram rapidamente absorvidos. No final do ano foi concluída a obra de modernização do edifício Liberdade 194, o qual ficará ocupado, pelo proprietário a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa. Durante 2015 deverão surgir no mercado m 2, distribuídos por 4 edifícios, dos quais dois, com um total de m 2, serão desenvolvidos especulativamente. Assim, a maioria da nova área que surgir em 2015 é para ocupação do proprietário, o que significa que no médio prazo se deverá sentir-se falta de edifícios de novos e de qualidade no mercado. Absorção e Taxa de Disponibilidade (T4 2014) Zona Absorção (m 2 ) Maiores Operações do Mercado, T Rendas Prime de Escritórios, T Taxa de Disponibilidade Prime CBD ,2% CBD ,6% Zona Nova de Escritórios ,3% Zona Secundária 545 6,1% Parque das Nações ,2% Corredor Oeste ,6% Outras Zonas Lisboa Total ,1% / LPI / LPI Edifício Zona Ocupante Área (m 2 ) Duarte Pacheco 7 2 Deloitte Torre Ocidente - Colombo 3 BNP Paribas Santa Casa da Misericórdia de Lisboa 1 Liberdade Torre Zen 5 Danone Portugal Rock One 5 E. Gen Ventures Zona Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T4/14-T3/14 ΔHom. T4/14-T4/13 Prime CBD 18,25 0, 0, CBD 14,50 0, 0, Zona Nova de Escritórios 15,00 0, 0, Zona Secundária 14,50 0, 0, Parque das Nações 13,00 0, 0, Corredor Oeste 10,00 0, 0, / LPI Resumo e Outlook T Outlook T1/15 Stock (milhões de m²) Edifícios Concluídos (m 2 ) 3,885 0 Volume de Absorção (mil m²) 50 Área Disponível (m²) 553 Taxa de Disponibilidade (%) 12.1% Renda Prime ( /m 2 /mês) / LPI 3

4 ABL (mil m2) ABL (milhões m2) Market Pulse T Mercado de Retalho O elevado crescimento do turismo na cidade de Lisboa tem sido o principal gerador do grande dinamismo que se verifica no comércio de rua das zonas consolidadas da capital, já que muitos lojistas, nacionais e internacionais, procuram lojas de rua que permitam maior proximidade com os consumidores estrangeiros. É exemplo a Guess, posicionada apenas em centros comerciais, que abriu neste trimestre a sua primeira loja de rua no Chiado, tendo prevista a abertura de mais uma loja na Avenida da Liberdade. Comportamento da Procura de Retalho, T Prime Secundário Centros Comerciais Baixa Retail Parks Comércio de Rua Alta Mas as novas tendências nos hábitos de consumo dos consumidores portugueses, com a procura de novos formatos de comércio e de novas experiências, têm também um papel relevante neste mercado. Os lojistas posicionam-se em zonas consolidadas ou com grande fluxo turístico, como a Avenida da Liberdade/ Rua Castilho e o Chiado, nos segmentos luxo/ premium e mass market / trendy, respetivamente, ou a Baixa (mass market) e o Príncipe Real (premium alternativo), zonas que estão em franco crescimento. A procura por lojas de rua é de facto elevada e no Chiado, onde abriram mais de 20 lojas nos últimos 2 anos, a oferta é claramente insuficiente para a procura, nomeadamente no seu eixo principal. No Porto, a Rua de Santa Catarina mantém-se o principal eixo de comércio, mas a Zona dos Clérigos é uma das que tem ganho relevância, acentuada pelo surgimento da galeria de lojas, Passeio dos Clérigos, onde a marca de luxo Pinko surge no ultimo mês de 2014, com a sua primeira loja em Portugal. Ainda assim os centros comerciais mantêm-se na preferência dos consumidores portugueses, devido à variedade de oferta e conveniência. Neste mercado, atualmente muito maduro, a diferença entre unidades prime e secundárias, na performance e na capacidade de atração de lojistas e consumidores, deverá manter-se no curto e médio prazo. Após quase 3 anos sem inaugurarem novos empreendimentos comerciais, abriu, em novembro de 2014, o Alegro Setúbal. Este projeto, com um total de m 2, resulta da revitalização e expansão da antiga galeria do Centro Comercial Jumbo de Setúbal. Atualmente existe apenas um projeto em desenvolvimento pela Ikea Centres. O complexo comercial, com uma ABL prevista de m 2, situar-se-á em Loulé e tem data de abertura prevista para O pipeline mantém-se muito reduzido, com apenas mais dois empreendimentos sem data de abertura prevista: o Évora Shopping e o Espaço da Porta Nova (ex Dolce Vita Braga). As rendas prime mantiveram-se estáveis no último trimestre do ano, com exceção do comércio de rua, que face à elevada procura aumentaram significativamente ao longo do ano Evolução da Nova Oferta de Complexos Comerciais 0 Rendas Prime, T Formato Renda Prime ( /m 2 /mês) ΔTrim. T4/14-T3/14 ΔHom. T4/14-T4/13 Centros Comerciais 85 Retail Parks 10 5% Comércio de Rua Lisboa: Chiado Avenida da Liberdade Rua Castilho Baixa Príncipe Real Principais Aberturas de Lojas de Rua, T Boss Hacket Lojista Fendi Casa Collection Benefit Cosmetics Guess 3,25 3,34 3,46 3,46 3,46 3,46 3,46 3,55 2,95 2,63 2,42 2, % 13% 9% Localização Avenida da Liberdade Avenida da Liberdade Avenida da Liberdade Chiado Chiado (p) Nova Oferta Stock (p) 22% 13% 33% 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 4

5 Market Pulse T Mapa de Escritórios de Lisboa Definições Renda Prime: representa a renda mais alta que pode ser esperada numa determinada data, para um espaço de elevada qualidade e situado na melhor localização. A Renda Prime reflete espaços com uma dimensão mínima, que varia em função do tipo de espaço: Escritórios- 200 m 2 ; Centros Comerciais e Comércio de Rua 100 m 2 ; Retail Parks m 2. A Renda Prime reflete o arrendamento considerado standard para o mercado/ zona em análise. A Renda Prime não inclui quaisquer tipo de incentivos concedidos aos inquilinos, taxas e despesas comuns. A Renda Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. Yield Prime: representa a melhor (i.e. mais baixa) yield que pode ser esperada numa determinada data, na aquisição de um imóvel de elevada qualidade e situado na melhor localização. Na definição da Yield Prime considera-se ainda que a propriedade deve estar arrendada a inquilino(s) sólido(s) e de referência, refletindo contratos de arrendamento considerados standard para o mercado. A Yield Prime representa a visão que a JLL tem do mercado, baseada na combinação entre as evidências de mercado disponíveis e a sua opinião enquanto especialista. 5

6 Escritórios JLL Lisboa Edifício Heron Castilho Partner logo if required Rua Braamcamp 40 8º Esq Lisboa Portugal T: F: Pedro Lancastre Patricia Araújo Mariana Rosa Fernando Ferreira Managing Director Head of Retail Head of Office Agency Head of Capital Markets & Corporate Solutions Miguel Kreiseler Sofia Coelho Fernando Vasco Costa Maria Empis Head of Property & Asset Head of Valuations Head of Strategic Consultancy & Director of Research Management Research Carlos Cardoso Patrícia Barão Architecture Director Head of Residential COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of JLL. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.