stock e nova oferta em LIsboa

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3 mercado de ESCRITÓRIOS Introdução Mercado com um nível de dinamismo reduzido aquém da performance dos últimos 2 anos devido não apenas à conjuntura económico-financeira do país mas também à crise política ocorrida no primeiro semestre 4.6. stock e nova oferta em LIsboa 12. Ainda assim, as expectativas são de uma recuperação durante o segundo semestre o que é a tendência natural, este ano impulsionada por um conjunto de grandes operações em perspetiva Pressão descendente das rendas com a renda prime a situar-se nos 18, /m 2 /mês Oferta O stock de escritórios da região da Grande Lisboa mantém- -se estável nos 4,5 milhões de m 2 tendo entrado neste semestre no mercado o Restelo Business Centre e o Liberdade 225 A taxa de desocupação continua a tendência ascendente verificada desde 28, atingindo no final do primeiro semestre de ,19%, num total de quase 6 mil m 2 de área disponível (1ºs) nova oferta _ stock Fonte: Worx, LPI _ 2. 1

4 213 O Parque das Nações (Zona 5) e o Corredor Oeste (Zona 6) registam o maior desequilíbrio entre a oferta e a procura, com valores de desocupação de respetivamente 13,6% e 27,2%, tendo a primeira conseguido diminuir as áreas disponíveis desde o final do ano passado Oferta em Pipeline por Data Prevista de Entrada no Mercado % Evolução da Taxa de Desocupação em Lisboa ,26% 12,89% 11,4% 13,19% 12,% 12,43% 11,21% 9,71% ,23% 7,5% 213-3T 213-4T 214-1T 214-2T 214-3T 214-4T Fonte: Worx, LPI Fonte: Worx, LPI A nova oferta em pipeline prevista até 214 ascende a cerca de 7. m 2, dos quais 7% se concentram nas Zonas 1 e 2. A maioria dos edifícios em pipeline são reabilitação de imóveis pré-existentes tendo a construção nova menor expressão. Ainda assim, o maior edifício previsto é o Duarte Pacheco 7, uma promoção com um total de m 2 A inexistência de projetos previstos no curto prazo (após 214) tenderá a condicionar a procura uma vez que as maiores operações têm sido efetuadas por grandes empresas que não terão alternativas de mercado que respondam aos seus requisitos Procura O primeiro semestre de 213 registou uma área absorvida de cerca de 26. m 2 o que significa um decréscimo de 28% face ao mesmo período do ano passado Take-up por Trimestre ( ) Por outro lado, o mercado tem uma oferta de espaços usados (cerca de 57. m 2 ), alguns dos quais com dimensão considerável, mas de difícil ocupação por não se adequarem aos atuais standard da procura e que não são considerados pelas grandes empresas Oferta em Pipeline por Zona T 2T 3T 4T 2% 1% 27% Embora a absorção registada seja a menor de sempre desde que há registos, prevê-se um acréscimo de dinamismo no 2º semestre pelo que se estima um take-up de cerca de 9. m 2 para 213, ligeiramente inferior ao registado em 212 O Parque das Nações registou a maior área absorvida (6.68 m 2 ) num total de 17 operações, seguida do Corredor Oeste com m 2 e 27 negócios. A área média por negócio é de 35 m 2 43% A tendência de mudança de instalações continua a ser uma evidência de mercado muito marcada desde o ano passado. Cerca de 55% da área absorvida prende-se com a mudança de instalações (14.32 m 2 ) embora se assista a um acréscimo das operações de expansão que representam 29% da área absorvida (7.35 m 2 ) 2

5 6. Área Absorvida e Nº de Transações por Zona 3 Valores de Mercado Os níveis de absorção bastante reduzidos e o aumento da disponibilidade têm reflexos diretos nos valores de mercado praticados Take-up (m 2 ) Nº Negócios Ainda assim a renda prime manteve-se estável nos 18, /m 2 /mês sendo expectável que esta tendência se mantenha no curto prazo A análise das rendas médias por zona revela a manutenção dos valores nas zonas centrais (a renda média mais elevada situa-se nos 16, /m 2 /mês na Zona 1) e um ajustamento em baixa nas zonas secundárias nomeadamente nas Zonas 5 e 6, atingindo a última valores em torno dos 9, /m 2 /mês zona 1 zona 2 zona 3 zona 4 zona 5 zona 6 zona 7 _ take-up Nº negócios Os valores apresentados não refletem os períodos de carência, as rendas progressivas ou a comparticipação no fit out das novas instalações, o que tem implicações nos valores apresentados Ainda assim a mudança de instalações encontra-se muito condicionada por uma estratégia de racionalização de custos e aproveitamento da conjuntura de mercado Evolução da Prime Rent 16% Tipologia da Operação ,5 21, 22, 21,25 21,5 29% mês ,65 2, 19, 2,2 19,5 19,5 18,5 18, 18, expansão Área % mudança edifício nova empresa Fonte: Worx Fonte: Worx, LPI Em termos da dimensão dos negócios, mais de 8% dos negócios correspondem a áreas menores de 8 m 2 (21.13 m 2 ) e existem apenas 2 negócios com áreas superiores a 1. m 2 sendo que o maior negócio não chega a 2. m 2 Maiores Negócios no 1º Semestre de 213 Zona Venda edifício Inquilino Area (m 2 ) arrendamento 7 a amilcar Cabral, 25 Ranstad V A Atlantis Business Centre National Oilwell varco Norway 1.23 Tendências Manutenção do nível reduzido de atividade do mercado com número diminuto de operações, prevendo-se outro ano de take-up historicamente reduzido Eventual carência de stock novo o que vai condicionar o dinamismo do mercado a curto prazo Previsão de ajustamentos e renegociações em baixa de contratos pré-existentes pelo que se prevê que as rendas se mantenham em níveis historicamente baixos// Oferta Procura Renda 3

6 213 Mercado de RETALHO e comércio de rua Introdução Segmento fortemente condicionado pela conjuntura económico-financeira que tem tido impacte significativo na performance do setor Retração do investimento neste segmento e enfoque na reabilitação e reconversão de superfícies comerciais existentes Mantém-se a atratividade do comércio de rua e a sua afirmação como alternativa de investimento com um número crescente de insígnias a posicionar-se nas principais zonas da cidade de Lisboa Superfícies Comerciais Área bruta locável mantém-se nos 3,6 milhões de m 2, não tendo sido inaugurado qualquer centro comercial desde o final de 211 com exceção dos dois pequenos retail parks inaugurados em A maturidade do mercado e simultânea quebra no consumo e no volume de vendas justificam a redução do dinamismo do mercado e a forte contração do investimento neste tipo de ativos Ainda assim, existe um conjunto de projetos anunciados e outros já em construção num total de cerca de 23 mil m 2 Mantém-se a tendência de reabilitação e reconversão de antigas superfícies comerciais como é o caso do Centro Comercial de Alvalade ou do Alegro Setúbal, ambas resultado de estruturas antigas e obsoletas que estão a ser alvo de intervenções profundas para responderem aos atuais padrões de consumo centros comerciais outros formatos fonte: Worx Comércio de Rua O comércio de rua continua a estar em contraciclo com a atual retração no segmento de retalho e caracteriza-se por um forte dinamismo nas zonas prime, enquanto nas zonas secundárias se continua a debater com a quebra do consumo assistindo-se a um aumento da vacancy nestas zonas fonte: Worx Principais Aberturas de Lojas de Rua no 1º S de 213 Loja Levi s Store Chiado Havaianas stradivarius geox amorino David Rosas Penhalta Noivas oferta futura de retalho Designação Localização Promotor abl (m2) Entrada no Mercado Centro Comercial Lisboa Alves Ribeiro de Alvalade Évora Shopping Évora Fungepi BES II Dolce Vita Braga Braga Chamartín Inmobiliaria Fórum Setúbal Setúbal Multi Development Alegro Setúbal Setúbal Immochan Forte Center Carnaxide The Edge Group Setúbal Center Setúbal The Edge Group SUB-TOTAL Dolce Vita Braga Braga Chamartín Inmobiliaria SUB-TOTAL 2. TOTAL Localização chiado chiado chiado chiado chiado av. da Liberdade av da Liberdade A Av. da Liberdade e o Chiado permanecem as zonas mais atrativas para o crescimento do retalho de rua, continuando a atrair a primeira um conjunto de insígnias de luxo, tendo aberto no primeiro semestre a David Rosas e a Penhalta Noivas enquanto a segunda continua a atrair cada vez mais insígnias de moda tendo aberto uma Levi s Store, uma loja Havaianas e a Stradivarius relocalizou-se passando da Rua do Carmo para a Rua Garrett 4

7 Valores de Mercado Mantém-se a tendência para a diminuição do volume de vendas a retalho o que tem implicações nas rendas praticadas nas superfícies comerciais Consequentemente, continua a assistir-se ao ajustamento em baixa das rendas de mercado e nas superfícies comerciais em maiores dificuldades, a supressão da renda fixa mantendo-se apenas a componente variável que é, em muitos casos, residual No comércio de rua e sobretudo nas zonas mais atrativas os valores de arrendamento permanecem elevados existindo mesmo uma ligeira pressão de subida dada a forte procura na Av. da Liberdade e no Chiado valores de mercado Formato de Retalho Localização Renda ( /m 2 /mês) grande Lisboa 2-65 Centros Comerciais G (Lojas de Média Dimensão) grande Porto 15-5 C cidades Médias 7,5-2 G grande Lisboa 6-9 G Retail Parks grande Porto 5-8 C cidades Médias 3-6 Lisboa (Av. Liberdade/Chiado) 5-9 Lisboa (Av. Novas) 1-25 Comércio de Rua Lisboa (Pq. Nações) 1-17,5 Porto (Sta Catarina) 17-3 Porto (Boavista) 12-3 fonte: Worx Tendências Manutenção da contração da atividade neste segmento em linha com a conjuntura atual e os níveis reduzidos de consumo existentes Comércio local com atratividade crescente em zonas prime e capacidade de atração de novas insígnias de luxo na Av. da Liberdade no segundo semestre de 213 Tendência de ajustamento em baixa dos valores de arrendamento nas superfícies comerciais e de manutenção ou mesmo ligeira subida do comércio de rua em zonas prime// Oferta Procura Renda 5

8 213 mercado de INDUSTRIAL & LOGÍSTICA Valores de Mercado Em termos de valores continua a assistir-se a uma pressão generalizada de descida de rendas com a renda prime a situar-se nos 4, /m 2 /mês e a renda média nos 3, /m 2 /mês Valores de Transação e Arrendamento por Zona Valores de Rendas Zona transação ( / m 2 ) ( / m 2 /mês) 1 - Lisboa Centro ,5-4,5 2 - Amadora, Sintra e Cascais ,-4, 3 - Azambuja e Alverca ,5-4,5 4 - Loures ,-3, 5 - Margem Sul Poente/Sul (Almada, Seixal, Palmela, Barreiro, Setúbal) 6 - Margem Sul nascente/norte (Montijo, Alcochete e Benavente) ,-3, 2,-3,5 Introdução O mercado industrial e logístico tem sido um dos mercados menos dinâmicos dos últimos anos uma vez que a sua atividade depende fortemente do crescimento da atividade económica e das empresas A retração da oferta e da procura são as dinâmicas mais presentes, a par de um poder negocial elevado dos inquilinos o que tem resultado numa descida generalizada dos valores de mercado Oferta e Procura Stock de espaços industriais e logísticos de cerca de 4,3 milhões de m 2 dos quais 2,6 milhões situados na zona da Grande Lisboa revelando estabilidade face aos anos anteriores Manutenção da tendência de renegociação dos contratos existentes e de redução significativa dos valores com grande poder negocial dos inquilinos dada a sobre-oferta existente no mercado Tendências O mercado de industrial e logística encontra-se estagnado não se perspetivando a sua recuperação no curto prazo Neste contexto, mantêm-se as tendências de racionalização dos espaços e renegociação dos contratos e rendas, prevendo-se que o ajustamento em baixa dos valores se mantenha// Oferta Procura Renda O nível de absorção foi, no primeiro semestre, de aproximadamente 1 mil m 2, sinónimo do reduzido dinamismo do mercado 6

9 hotelaria e Turismo Introdução Setor turístico com grande capacidade de crescimento traduzido não apenas pela continuidade de abertura de novas unidades hoteleiras mas também pelo crescimento da procura Procura internacional crescente fruto do posicionamento de Lisboa em termos de destino de city-break e de um conjunto de prémios turísticos internacionais Sinais de recuperação do setor com os preços médios ao balcão a assumir uma tendência crescente Hotelaria Nos primeiros 3 meses de 213 desembarcaram nos aeroportos nacionais cerca de 2,8 milhões de passageiros, o que sugere um aumento de cerca de 2,7% de passageiros quando comparado com o mesmo período do ano passado 5,% 49,% 48,% 47,% 46,% 45,% 47,8% Taxas de Ocupação Quarto 47,2% 48,2% 211 (1s) 212 (1s) 213 (1s) Fonte: turismo de portugal Este acréscimo deve-se a um aumento dos passageiros internacionais (+3,9%) uma vez que se tem vindo a registar um decréscimo dos passageiros em voos domésticos (-2,7%) A performance do mercado revela um aumento das dormidas (+5,%) e dos proveitos globais (+4,9%) quando comparado com o primeiro semestre do ano passado invertendo por isso a tendência de descida que se fazia sentir desde 211 A análise dos preços médios pedidos ao balcão revela igualmente uma subida dos valores invertendo igualmente a tendência de descida generalizada dos últimos anos. Na globalidade dos Hotéis (3, 4 e 5*) assiste-se a uma subida de cerca de 1% o que se deve a uma subida de cerca de 5% nos hotéis de 5* Proveitos e Dormidas Globais em Portugal Preços Médios ao Balcão nos Hotéis Proveitos (1^6 ) dormidas (1^6) (1s) 212 (1s) 213 (1s) dormidas proveitos globais Fonte: turismo de portugal Hotéis hotéis 5* hotéis 4* hotéis 3* 212 (1T) 213 (1T) Fonte: turismo de portugal As taxas de ocupação quarto corroboram o impulso do mercado, revelando uma tendência de subida quando comparadas com os períodos homólogos dos 2 últimos anos, situando-se nos 48,2% A oferta hoteleira continua a crescer tendo sido inauguradas 18 novas unidades no início de 213, num total de quartos numa preponderância de hotéis de 5* e 4*, representando os primeiros um total de 3% dos novos quartos 7

10 213 Destacam-se das aberturas o Grupo Sana que abriu duas unidades de 5*, o Epic Sana Lisboa Hotel num total de 311 quartos e o Epic Sana Algarve Hotel num total de 25 quartos, bem como abriu a primeira unidade hoteleira de 5* do Grupo Vila Galé, o Vila Galé Collection Palácio dos Arcos Tendências Tendência de manutenção do crescimento da procura em Portugal e nomeadamente em Lisboa que tem vindo a consolidar-se como um dos principais destinos de city-break Reconhecimento e visibilidade internacional de Lisboa através da capacidade de atração de eventos e media especializados na área turística// oferta Procura 8

11 INVESTIMENTO Introdução Mercado de investimento europeu com sinais de recuperação e aumento do dinamismo no primeiro semestre de 213 Mercado nacional com um volume de investimento muito significativo no primeiro semestre de 213 embora largamente influenciado pela alienação de 5% do CascaisShopping Crescente captação do interesse de investidores internacionais que se encontram a estudar o mercado e as várias oportunidades existentes Apesar do panorama animador, é expectável que o volume total de investimento em 213 mantenha o nível registado em 212 uma vez que se antecipa um decréscimo de dinamismo em alguns mercados até ao final do ano Volume de investimento europeu 14 Perspetiva Internacional Apesar da situação económica na Zona Euro, o imobiliário permanece uma alternativa muito consistente para investimento o que se traduz em sinais de recuperação do mercado Aumento da performance do mercado no primeiro semestre de 213 com um volume total de 54,1 mil milhões de Euros na Europa Ocidental o que significa um aumento de 1% face a igual período do ano passado O interesse dos investidores permanece em ativos prime embora a carência de stock qualificado esteja a travar o dinamismo do mercado Mercados core como os do Reino Unido, Alemanha e França registaram aumentos significativos face ao primeiro semestre de T 2T 3T 4T O Mercado Nacional Fonte: BNP Paribas Real Estate, Julho 213 O volume de investimento nacional no 1º semestre de 213 atingiu os 189 Milhões de Euros o que significa um aumento significativo face ao volume registado no mesmo período do ano passado A aversão ao risco mantém-se o que se reflete no valor elevado das yield e na preferência por ativos prime embora seja expectável o aparecimento de investimentos oportunísticos no segundo semestre de 213 Os Escritórios permanecem no topo das preferências dos investidores com um volume total de 24,8 mil milhões de Euros estando a carência de stock a inibir o seu crescimento Hotelaria e Serviços ultrapassaram o Retalho neste semestre aumentando 46% face ao mesmo período do ano passado O volume de investimento em Retalho situou-se nos 12,3 mil milhões de Euros, um crescimento de 2% em relação ao período homólogo enquanto o setor de Industrial & Logística, embora tenha crescido, manteve a sua quota de mercado estável nos 1% M _ 1S _ 2s Volume de investimento por semestre Fonte: worx 9

12 213 Principais Transações de Investimento (1º S 213) ImóveL setor Localização comprador valor (M ) 5% do Cascais Shopping retalho cascais sonae nd Monte da Quinta outros algarve Investidor Privado nd Évora Shopping retalho Évora fungepi Bes II 12, Continente Lamego retalho Lamego esaf 8,6 Loja Nike Rua Garrett retalho Lisboa Investidor Privado 6,2 Fonte: worx A preferência por ativos prime em boas localizações, contratos de arrendamento de longa duração e inquilinos fiáveis continua a ser um dos principais requisitos do mercado O dinamismo do mercado deve-se sobretudo às transações de retalho que correspondem a cerca de 7% do volume total de investimento, nas quais a aquisição de 5% do CascaisShopping pela Sonae tem um impacte significativo Ativos específicos de nichos de mercado têm igualmente despertado interesse de alguns investidores tendo a sua representatividade vindo a aumentar ao longo do tempo decréscimo por se ter tornado uma alternativa consistente ao investimento em centros comerciais. Prevê-se que exista a partir de agora alguma tendência de estabilização para os ativos prime, enquanto ativos secundários ou em localizações secundárias tenderão a manter uma pressão de subida % Evolução das Prime Yields por Setor 7 Investimento por Setor (1º S 213) % % outros _ escritórios retalho industrial Euribor (6 meses) Fonte: WORX, Banco de Portugal (1S) 7% Industrial & logística retalho escritórios Tendências Mercado com sinais de recuperação, maior atividade e com perspetiva de crescimento Fonte: worx, cmvm O dinamismo do mercado deve-se quase em exclusivo aos investidores nacionais sobretudo aos fundos de investimento No entanto, o interesse de investidores internacionais tem sido crescente e encontram-se a ser estudados vários negócios que se perspetivam vir a concretizar-se nos próximos meses Redução do risco-país com impacte positivo na atratividade de investidores internacionais que encaram Portugal como uma alternativa e boas oportunidades de investimento Expectativas de aumento da pressão de venda dos ativos das carteiras dos bancos Tendência para a estabilização das rendas prime e pressão de subidas das yield em ativos secundários// Mantém-se o período dilatado de tempo para a concretização de transações embora se sinta uma maior apetência para o fecho das operações As prime yield têm vindo a subir gradualmente com exceção do retalho de rua que apresenta um ligeiro 1

13 A worx é uma das principais consultoras imobiliárias em Portugal fornecendo, desde 1996, uma vasta gama de serviços em diversos ramos do sector imobiliário, nomeadamente: Investimento, Agência (escritórios, retalho, industrial) Representação do Cliente, Arquitetura, Avaliações, Research & Consultoria, Tourism Hospitality & Leisure, Urbanismo, Gestão de Imóveis e Gestão de Projetos. Cimentada a sua posição em Portugal, a Worx internacionalizou-se, estando atualmente presente em Angola e Moçambique. A Worx conta igualmente com a colaboração da Knight Frank/Newmar, a maior consultora imobiliária privada a nível mundial, que se encontra representada em mais de 49 países distribuídos pelo Continente Europeu, Americano, Asiático, Africano e Oceânia. 11

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